印象推廣策略提案

謹(jǐn)呈：商業(yè)項目推廣策略提案2015年蕪湖房地產(chǎn)市場回顧

2011年被稱作“調(diào)控年”，房地產(chǎn)市場的冷清也影響到了土地市場。全年市區(qū)共出讓土地31宗，出讓面積253.8萬㎡，同比下降6.1%；出讓金額83.69億元，同比下降27.9%。這一年成交的31幅宗地里，為純居住用地的僅有10幅，其他均為商業(yè)用地。在市場形勢不穩(wěn)定的情況下，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響較小，無論是開發(fā)商還是投資人，都把商業(yè)地產(chǎn)視為最佳的資金流向。中央對明年的房地產(chǎn)調(diào)控確定了基調(diào)，堅持調(diào)控不動搖的同時還要抓好保障性住房建設(shè)等工作。如此，2012年的住宅用地供應(yīng)或?qū)⑻崴?，從一定層面上將繼續(xù)影響整個房地產(chǎn)市場的供給與價格波動。商業(yè)地產(chǎn)雖然在最近兩年成了投資避風(fēng)港，但也勢必會受到一定的影響。2011房地產(chǎn)開發(fā)狀況蕪湖房產(chǎn)開發(fā)狀況

全市市區(qū)本期完成同比增長本期完成同比增長完成投資386.0524.75323.7523.65其中商品住宅275.115.05242.318.10施工面積2905.4338.092597.3649.83其中商品住宅2527.9439.102276.9250.72新開工面積1377.0978.191234.60106.77其中商品住宅1212.8284.241101.21112.69竣工面積412.9227.63321.7721.8其中商品住宅360.1329.61279.8221.49

單位：萬㎡、億元、%蕪湖市場供給狀況

單位：萬㎡、億元、%

1-12月12月批準(zhǔn)預(yù)售面積同比批準(zhǔn)預(yù)售面積同比環(huán)比商品房375.5235.5562.3976.881.92其中：商品住宅286.7124.8729.3511.8-5.98其中：商業(yè)用房67.0797.7227.81363.48802.32其中：辦公用房18.9340.225.2372.17—蕪湖市場需求狀況

單位：萬㎡、億元、%

1-12月12月銷售面積同比銷售金額同比銷售面積同比銷售金額同比商品房231.87-8.46159.666.0232.01-8.222.742.79其中：商品住房188.7-11.34108.8-3.1824.55-10.8912.69-16.48其中：商業(yè)用房28.3214.9639.2652.645.7527.668.7685.79其中：辦公用房14.73-4.3311.53-7.311.59-43.471.22-44.94蕪湖市場價格走勢

單位：元/m2、%

1-12月12月均價同比均價同比環(huán)比商品住宅57669.25170-6.27-3.67商業(yè)用房1386532.771523345.5577.83辦公用房7825-3.117659-2.61-2.25蕪湖商品房成交情況

單位：m2、%

1-12月12月商品住房同比商業(yè)用房同比辦公用房同比商品住宅同比環(huán)比鏡湖區(qū)60643.362115281.648131-4.8859360.680.13弋江區(qū)646721.011316418.6368155.8162335.61-0.4鳩江區(qū)572812.3486125.11-——55681.054.17開發(fā)區(qū)482514.315731-7.55——3924-10.33-6.88三山區(qū)47601.194646-7.39——4086-14.321.672012年蕪湖新動工、開盤樓盤2011年動工樓盤樓盤名稱所屬區(qū)域建筑面積產(chǎn)品開發(fā)商動工時間龍湖帝景灣

三山區(qū)2.1萬㎡住宅蕪湖大昌房地產(chǎn)有限公司2011年年初東城豪庭

鳩江區(qū)31萬㎡住宅底商蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司2011年1月恒天御景觀瀾

弋江區(qū)14萬㎡住宅安徽恒天文化置業(yè)有限公司2011年3月僑鴻濱江世紀(jì)廣場

弋江區(qū)40萬㎡商住蕪湖僑鴻國際實業(yè)有限公司2011年3月南翔萬商同心

鳩江區(qū)300㎡專業(yè)市場南翔萬商（安徽）物流產(chǎn)業(yè)股份有限公司2011年3月鏡湖萬達(dá)廣場

鏡湖區(qū)30萬㎡商業(yè)蕪湖萬達(dá)廣場有限公司2011年3月恒大華府

鳩江區(qū)40萬㎡住宅蕪湖恒大置業(yè)有限公司2011年4月張家山·領(lǐng)秀城

鏡湖區(qū)48萬㎡住宅底商蕪湖鼎業(yè)2011年5月2011年動工樓盤樓盤名稱所屬區(qū)域建筑面積產(chǎn)品開發(fā)商動工時間萬科城

鏡湖區(qū)47萬㎡住宅蕪湖萬科萬東房地產(chǎn)有限公司2011年6月金域華府

弋江區(qū)33萬㎡住宅安徽偉星置業(yè)有限公司2011年6月華侖港灣

弋江區(qū)34萬㎡商住安徽偉星置業(yè)有限公司2011年7月柏莊香府

鳩江區(qū)15萬㎡住宅蕪湖柏莊香府置業(yè)有限公司2011年7月奇瑞新里城

開發(fā)區(qū)3萬㎡住宅蕪湖奇瑞地產(chǎn)有限公司2011年7月鼎邦家和園

開發(fā)區(qū)31萬㎡住宅蕪湖鼎邦房地產(chǎn)有限公司2011年10月偉業(yè)臻園

弋江區(qū)4萬㎡住宅蕪湖偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年11月2011年開盤樓盤數(shù)月份一月份二月份三月份四月份五月份六月份開盤數(shù)806969月份七月份八月份九月份十月份十一月份十二月開盤數(shù)1213131314172011年蕪湖樓市56家樓盤共計推盤119次，從蕪湖樓市這一年的開盤量來看，明顯呈現(xiàn)出低開高走的跡象。2011年1-6月份，蕪湖樓市開盤量為38個，其中2月因為過年而出現(xiàn)了零開盤，上半年月開盤高峰出現(xiàn)在第二季度，四月和六月分別有9個樓盤開盤；反觀2011年7-12月份，蕪湖樓市出現(xiàn)了開盤井噴，與上半年相比，下半年各月的開盤量均突破兩位數(shù)，其中12月份的開盤量更是達(dá)到了17個之多。主打營銷活動樂嘉助陣【白金灣】江映蓉歌迷見面會助陣蕪湖萬達(dá)

魯豫暢聊【鴻瑞·熙龍灣】

方中信愛戴相約【國貿(mào)·天琴灣】

胡彥斌【紅星美凱龍】引爆紅星之夜

范冰冰代言【城市之光】

滿城盡是明星秀

水皮參加萬達(dá)投資論壇主打營銷活動營銷手段異彩紛呈

冠名：星隆國際城冠名蕪湖形象大使選拔活動；張家山·領(lǐng)秀城冠名的蕪湖少兒藝術(shù)春晚活動體驗：國貿(mào)天琴灣“蕪湖媒體廈門國貿(mào)之旅”活動；柏莊觀邸“金秋黃山游”的活動DIY：“恒大少兒書畫賽”、“萬科城咖啡品鑒會”等主打親情牌的相關(guān)活動主題活動：柏莊觀邸“維多利亞的秘密”內(nèi)衣秀；“2011清涼初夏·綠地拉斯維加斯之夜”活動優(yōu)惠方式：低價入市；特價房；存×萬抵×萬；保值計劃（日進(jìn)斗金、認(rèn)購優(yōu)惠金、優(yōu)惠券、老帶新等）主打推廣形式主打推廣形式媒體類型媒體選擇優(yōu)勢劣勢報紙大江晚報；現(xiàn)代快報傳播面廣；傳播迅速；新聞性強；文字表現(xiàn)力強；便于查找和保存；成本較低時效性差閱讀群體局限性強缺乏動感廣播蕪湖交通經(jīng)濟(jì)廣播傳播面廣；傳播迅速；感染力強難以保存時間線性傳播，選擇性差只傳播聲音，傳播效果較差互聯(lián)網(wǎng)安徽房產(chǎn)網(wǎng)蕪湖站南京365蕪湖站范圍廣泛，超越時空；雙向互動；個性化多媒體，超文本傳播針對客戶面太局限目前用戶不夠普及車體廣告公交車公眾曝光率高，沖擊性強；制作精美；展示時間長；內(nèi)容可隨時更新對沿街店面消費者的選擇性強覆蓋面小宣傳效果難以測評戶外廣告高速公路路口大牌，蕪湖核心街區(qū)；圍墻公眾曝光率高，沖擊性強；制作精美；展示時間長內(nèi)容可隨時更新；對地區(qū)和消費者的選擇性強覆蓋面小宣傳效果難以測評系列販活動執(zhí)組織訂建議因此雁，我泄們建貨議貼宋近客梅戶、縮慧前線漸作戰(zhàn)療，通甘過活功動體忠驗營響銷的偷手段騰，黏辟住客卡戶，望堅定羅客戶曬的投浙資信禁心。20銅12年，扛我們征應(yīng)該偉多做莫具有指品牌汪力的彼營銷衫活動康，通過龜活動霧提升匹項目皺的知器名度眨，以偶資獲喘得較很好的柄美譽算度，抵堅實碰客戶舟的投仁資信放心。每澇一個爐活動縮慧都體己現(xiàn)項掏目與揉客戶范緊密揉聯(lián)系贈在一員起的奶決心蹦，開倍盤以鞭適當(dāng)蛇的價投格入鴉市，既預(yù)留巨價格帖提升舞空間辜，采爬取“辛低開鴿高走京”的代價格然策略疏，使喬投資球客戶冶看好若項目避的投勻資前顆景。從消襪費者辟的角霞度來標(biāo)說，什即使妹優(yōu)惠澡力度竿大，產(chǎn)但是數(shù)也比洲較理衣智，窄實地葡考察懇、反育復(fù)對認(rèn)比，董并詢吩問圈畫子已剛經(jīng)購響鋪或而者正裕在購堂鋪的介朋友完，特仿別是躲我們膛所面顫對的耐是投盞資客培戶，鄉(xiāng)豐他們監(jiān)比普寨通商釣品房炮購房爐客戶描更加光理智續(xù)，更躲加注咱重開牌發(fā)商敲的實力泳品牌以及運營剃理念及方匆式，延是否絨能夠艱滿足淹他們保值櫻、增球值的須柳要。因此蠻，需緩求是期存在扯的，閃但仍論然普號遍存叮在觀汪望心煉態(tài)。魄就目邀前階窮段，島如果童我們忙像其夠他盤丟那樣德直接熟打價列格戰(zhàn)衫，顯先然不薪合適靠，只院會加暴重一部直關(guān)茂注和扒有興蜜趣的讓客戶疏觀望您情緒參?；顒咏M織建議——概念團(tuán)體驗威式營命銷為農(nóng)主線——類型主題目的內(nèi)容公關(guān)活動蕪湖旅游節(jié)轟動全城，讓蕪湖人為赭山印象為之一震，穩(wěn)固客戶投資信心邀請政府旅游部門、商會會員、車友會會員、等各類大牌的貴賓客戶等參加，協(xié)同政府舉辦首屆旅游節(jié)，借旅游節(jié)之勢做大項目影響力行業(yè)滲透建立圈子口碑，挖掘新客戶3月開展轟轟烈烈的新品推介會，邀請社會各界嘉賓參加體驗體驗活動“春滿赭山”系列品質(zhì)活動讓客戶看到赭山印象每個階段的進(jìn)度，在圈子中形成好口碑；吸引投資客戶與工程進(jìn)度結(jié)合，與赭山旅游結(jié)合，提升項目知名度12萬㎡下沉式旅游購物體驗場建立良好的客戶對接意識，讓客戶隨地都能接收項目的信息，更重要的是能將意向客戶直接帶回現(xiàn)場體驗社區(qū)包裝觀光巴士，把客戶帶出去又拉回來，任何活動都不能脫離促進(jìn)銷售這個宗旨營銷事件高峰論壇“蕪湖旅游地產(chǎn)投資洼地”將項目的形象提升到城市的高度；將銷售與事件結(jié)合，如組織高峰論壇通過高峰論壇，支撐蕪湖旅游地產(chǎn)投資熱潮，將項目推到旅游地產(chǎn)（商業(yè)地產(chǎn)）的巔峰社區(qū)活動第三課堂社區(qū)活動增添客戶對項目的投資熱情開展投資理財課堂，提升投資客戶投資理財?shù)膶嵭曰顒咏M織建議10萬㎡刷城市帖生活包體驗卡場產(chǎn)品懶：下章沉式胃旅游艘購物嬸中心產(chǎn)業(yè)帆：百向億旅殺游經(jīng)近濟(jì)核率心經(jīng)營覺：新瞧經(jīng)濟(jì)貼商圈予一鋪侍旺三游代城市澤：最幕佳商爐業(yè)經(jīng)雕濟(jì)發(fā)瓣展城嚼市備選合推廣徐：主推房誠廣語蛛：媒體推廣語實施拆運營扒理念整合鵝傳播莖策略為了眾戰(zhàn)略慈的有槳效實圈施，峰各種訓(xùn)策略根、系脅統(tǒng)、鋤戰(zhàn)術(shù)允的設(shè)拍計構(gòu)頌筑階撒段招商興戰(zhàn)略媒介星戰(zhàn)略促銷源戰(zhàn)略公關(guān)緞戰(zhàn)略視覺片系統(tǒng)營業(yè)售活動疑構(gòu)想具體壓戰(zhàn)略由實施則階段基本拾戰(zhàn)略制定羞階段項目姐概念推廣的出發(fā)點第一竟階段鬧形象返準(zhǔn)備月期營銷毒目標(biāo)輔：鑒于涉項目窗在蕪灰湖市咬場未洗作大菌量推賄廣，車本期琴的主糖要目窗標(biāo)是妙：通跌過大貿(mào)范圍喬的推門廣，盾借重滅市區(qū)并主流贊媒體先，在乞蕪湖停乃至稍周邊歇區(qū)域裝建立聞起屬懇于本銳項目吳的知何名度藝與品屈牌力時。同券時，線設(shè)計墨印刷建完畢軍基礎(chǔ)獄物料善，為頂接受劇預(yù)訂您、認(rèn)逆籌準(zhǔn)壁備。主要險工作利：物料捐制作枝，營廟銷中胸心包曾裝等果輔助房誠工作詢進(jìn)行腸中；首批守推出斃的房外源確段定；主流曬媒體煮的接飄洽、老簽約母、陸耍續(xù)發(fā)蜘布。[2含01乘2年2月-3月15日]營銷推廣分期品牌棵展示認(rèn)概念友出街碌形象賊樹立嫂吸引吧眼球第二娛階段蛇形象倒入市河期（老認(rèn)籌芹）營銷湖目標(biāo)露：正式具發(fā)布VI豆P認(rèn)籌壯訊息老；推損廣上扯強調(diào)陜項目霸公司孝做旺寒信心累，細(xì)座化投桶資收蔑益分算解，潤放大勻業(yè)態(tài)哄布局枝合理胖、招頁商成準(zhǔn)果卓陸著、哈長期燈運營碧保障芽、投挽資收瘡益穩(wěn)株定等臥項目減優(yōu)勢尿；認(rèn)聲籌10紗0組，止實行渣小推向量放亡盤策抄略，樣低價育入市抽確保跑開盤耳即旺鑒，打被造項訓(xùn)目的腿知名賠度與總美譽杏度；誰低開奸高走合試探丸蕪湖哄市場亡接受刪程度怪，實瞧現(xiàn)項禁目旺照銷的著同時堡保證并項目數(shù)利潤笑最大浴化。[2跑01誼2年3月15日－4月15匯]營銷推廣分期階段炮推廣斤主題買：12萬㎡來城市稍生活斧體驗陸場（形圓象）輔助見推廣循主題領(lǐng)：百億辟旅游雹經(jīng)濟(jì)爽核心紅中防諒實力趁保駕進(jìn)護(hù)航赭山鼓腳下勉黃金攻旺鋪朱城市艱中心鼠稀缺慢寶地主要活工作宵：戶外南、報笑廣、葬道旗隊等形賢象廣是告統(tǒng)原一出縱街；概念概樓書/折頁筋等現(xiàn)電場銷黃售物叨料到把位主流地媒體甚陸續(xù)納發(fā)布鋼；蓄施客統(tǒng)傘計。媒體福通路訊：戶外企：步慕行街夏、高陡速路吐口網(wǎng)站跌：蕪架房網(wǎng)漢、36券5等報紙掃：大殿江、頭現(xiàn)代短信答、DM、電即臺概念判持續(xù)摩、主施題演弓繹營銷嫁目標(biāo)閑：爭取償蓄客攔數(shù)量兇四、煤五月芽份沖第刺20宗0組，5月開負(fù)盤解映籌不蝴低于10求0組，雜銷售炸面積四不低界于50革00平米孩，實僑現(xiàn)銷溝售額2.測5億元棵。營銷推廣分期第三拘階段專第一垮波解族籌期[2卸01排2年4月15日－5月15牲]階段晚主題：赭山梅腳下別黃金報旺鋪棟城市甩中心蔥稀缺器寶地赭山夕印象5.疏12盛大準(zhǔn)開盤階段狠策略程：四月鄭：全在面展亮開蕪潛湖本安地的鮮強勢鮮推廣舌，同鼓時對炭項目栽第一衡組團(tuán)貓進(jìn)行辣正式褲認(rèn)籌桶，限本量發(fā)碑售VI碎P增值拔卡。五月鑄：發(fā)舟布開窮盤訊丹息，獲適時交結(jié)束VI冒P增值辨卡的黃發(fā)售運，向任市場恒發(fā)布灰招商大、銷檢售火悟熱訊墨息，帆在推擦廣建指立的牌品牌占影響回力的嘗基礎(chǔ)棒上，疊進(jìn)一女步擴(kuò)悲大客賤源，哭為第關(guān)二波購認(rèn)籌貞打下悠堅實噴基礎(chǔ)拴，并饅通過拐及時孟性事甲件營額銷和術(shù)大客愈戶營懂銷，習(xí)快步唱推動墨第二涌波認(rèn)就籌。糕同時夫為外綠圍客罪戶營鉆造良躺好的凈輿論屯氛圍躁。媒體盆通路賊：戶外貪、車兩體、克公交婚站牌河、報纏紙、DM參/直郵某、短錘信、站網(wǎng)絡(luò)活動跌策略莊：公關(guān)破活動件－索－禾旅游糧節(jié)（揀聯(lián)合紡有關(guān)閣部門妥，做浴大聲棉勢）殺、項奶目推姑介會營銷粘事件袋－嚷－錦高峰轎論壇澆（“聞蕪湖題商業(yè)畢地產(chǎn)圣將走的向何向方”途諸如位此類茅）美譽薯積淀冰提升催品牌營銷鏟目標(biāo)剖：三個哥月時畜間內(nèi)討，實困現(xiàn)外乘圍銷表售15蹲00社0㎡，價術(shù)格上補揚不弓少于10勤00變0元/課㎡，實好現(xiàn)銷備售額10億元桂以上。階段留策略同：通過晴開盤另前一被段時鞠間媒吹體上驚的高恨走高御打，晴開盤活后的療媒體確攻勢炕延伸掌，同魄時付鵲輔助囑以招循商成捆果的卷放大鍬，適銹時開晉展外梨圍銷割售；禮利用姨皖江盼經(jīng)濟(jì)參開發(fā)拳帶以青及蕪叛湖作獸為旅搬游城怎市十岸年來洲的高說速發(fā)乳展，店堅實紐奉的經(jīng)漏濟(jì)基想礎(chǔ)，戰(zhàn)良好朱的城奮市發(fā)嗎展前苗景，牲可有抵力調(diào)跑動外假圍投事資客吵戶的縱購買瞧積極律性，飄抓住蟲有利光時機階去化甘房源飼。營銷推廣分期第四典階段收第二隊波認(rèn)必籌、柳解籌純期（云外圍槍客戶坊）[2產(chǎn)01武2年5月15日－8月15日]階段鑄主題：蕪湖摧百億環(huán)旅游柔經(jīng)濟(jì)仔核心帳最寨佳商欠業(yè)經(jīng)愿濟(jì)發(fā)熔展城嘆市三年供包租導(dǎo)協(xié)議10年回偶購保訴障訪升值等潛力傅無限媒體晉通路盞：戶外絡(luò)、車藏體、肥公交附站牌襖、報穿紙、任網(wǎng)絡(luò)活動捕策略篇：公關(guān)到活動伙－見－藝旅游猛節(jié)（墳適當(dāng)忽延續(xù)助聯(lián)合懂有關(guān)罩部門碰，做銀大聲徐勢）營銷由目標(biāo)黨：“金御九銀踩十”紐奉，實萍現(xiàn)本孩地銷隊售約1萬㎡，茫價格阻上揚開不少夸于50桑00元/傅㎡，實獎現(xiàn)銷似售額5億元粥左右。階段糞策略專：從第班二波倘外圍艦為主目的銷約售階額段開籌始，庫招商忙簽約束會的內(nèi)不停綱發(fā)布窄，已東經(jīng)對鐵蕪湖再本地臘市民餡起到黑了較怒大的妙媒體沿作用寄，同訪時入構(gòu)市時浙期的狀媒體牽攻勢槽，加諒上對兩外圍碎投資畜客戶變成交美的炒封作，旺對本飯地客窮戶將拆是個計極強畢的催畜化劑廈，改啞變前蜜期持托幣觀便望的爐態(tài)度蕉。營銷推廣分期第五燥階段享第三濫波認(rèn)崇籌、斬解籌元期（截本地呼客戶拌）[2渴01裝2年8月15日－10月31日]階段赤主題：赭山水腳下晝黃金晚旺鋪陶城市哈中心朱稀缺炮寶地賀：××進(jìn)駐濕赭山悄印象··芬·媒體鴿通路漫：報紙搏、DM識/直郵盟、網(wǎng)有絡(luò)、爽電臺啦、短壓信活動竹策略晝：社區(qū)/體驗傭活動詳－鎖－田投資勁理財券大課覆堂，兔旅游回購物蕩體驗劍場營銷疤目標(biāo)旁：調(diào)動純內(nèi)外掛資源脈，實蹦現(xiàn)尾閱盤約50襪00平米龍商鋪型銷售挖，回總款2.彎5億元作。階段償策略叔：從第派二波絞外圍綁為主罷的銷乒售階尊段開欲始，杜招商睜簽約面會的惕不停員發(fā)布界，已淘經(jīng)對控蕪湖權(quán)本地傲市民填起到兵了較登大的則媒體以作用迫，同床時入消市時澤期的招媒體者攻勢罰，加爬上對震外圍甘投資勝客戶描成交梨的炒厲作，禍對本撞地客統(tǒng)戶將庭是個致極強而的催牧化劑史，改釣變前慢期持抵幣觀圍望的帳態(tài)度蘇。營銷推廣分期第六揮階段辜掃尾腥