房地產(chǎn)投資課件

房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場(chǎng)分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過(guò)程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性價(jià)格高昂相關(guān)性保值與增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念（二）房地產(chǎn)投資的構(gòu)成投資主體的構(gòu)成投資的資金構(gòu)成（三）房地產(chǎn)投資的要素時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)投資的類型按投資方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式劃分按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分按房地產(chǎn)投資的用途劃分（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性或不可移動(dòng)性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)、周期性長(zhǎng)房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性（六）房地產(chǎn)投資過(guò)程投資分析土地開發(fā)權(quán)的獲得房地產(chǎn)開發(fā)建造房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)（七）房地產(chǎn)投資的作用帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)家庭合理消費(fèi)改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹影響第二節(jié)房地產(chǎn)投資分析一、房地產(chǎn)投資分析概述（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資成本估算房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資不確定性分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資決策分析二、房地產(chǎn)投資分析的必要性三、房地產(chǎn)投資分析的作用為投資者指出投資方向?yàn)橥顿Y者提供運(yùn)作方式為投資者估計(jì)投資收益為投資者分析風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)策略第二章

房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)第一節(jié)資金的時(shí)間價(jià)值及其計(jì)算一、資金時(shí)間價(jià)值的含義二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算（一）利息與利率的概念（二）計(jì)息形式——單利與復(fù)利1、單利計(jì)息F=P(1+ni)2、復(fù)利計(jì)息F＝P(1+i)n（三）名義利率與實(shí)際利率1、名義利率2、實(shí)際利率

i==(1+r/m)m-1第二節(jié)資金的等值計(jì)算一、資金等值的相關(guān)概念二、資金等值的計(jì)算1.復(fù)利終值的計(jì)算

F＝P（1＋i）n=P（F/P，i，n）2.復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算P＝F（1＋i）-n=F（P/F，i，n）

3.年金終值的計(jì)算4.償債資金的計(jì)算5.資本回收的計(jì)算6.年金現(xiàn)值的計(jì)算三、資金等值計(jì)算注意事項(xiàng)1、P是現(xiàn)在第一計(jì)息期開始時(shí)（即年初）發(fā)生；2、F是在考察期期末發(fā)生；3、各期的等額支付A，發(fā)生在各期期末；4、當(dāng)問(wèn)題包括P與A時(shí)，第一個(gè)A與P隔一期。即P發(fā)生在A的前一期；5、當(dāng)問(wèn)題包括A與F時(shí)，支付系列的最后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生。第三節(jié)現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖一、現(xiàn)金流量的相關(guān)概念二、現(xiàn)金流量圖及其繪制（一）現(xiàn)金流量圖的含義（二）現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)則第三章濫房輸?shù)禺a(chǎn)投恭資環(huán)境膛及市場(chǎng)威分析第一節(jié)袖房易地產(chǎn)投捧資環(huán)境病分析一、投透資環(huán)境脂的含義寇及其特沈征（一蔽）投聯(lián)資環(huán)坊境含極義（二啄）投膚資環(huán)電境的鞠特征系統(tǒng)章性動(dòng)態(tài)吐性主導(dǎo)壯性區(qū)域甘性二、房蓄地產(chǎn)投父資環(huán)境飼要素分痕析政治因販素法律因盛素經(jīng)濟(jì)環(huán)默境因素自然環(huán)守境因素基礎(chǔ)遺設(shè)施幣因素社會(huì)文規(guī)化因素三、房馳地產(chǎn)投并資環(huán)境哈分析方粱法冷熱對(duì)熄比法等級(jí)尺世度法道氏評(píng)杠估法閔氏卸評(píng)價(jià)宣法第二節(jié)兄房地悲產(chǎn)投資掌市場(chǎng)分繼析一、房疤地產(chǎn)投恭資市場(chǎng)而分析的福含義二、房顯地產(chǎn)市樸場(chǎng)分析替的作用三、佛房地瓶產(chǎn)市住場(chǎng)分秩析的騎主要艷內(nèi)容1.市場(chǎng)分完析的三稅個(gè)層面2.房地妨產(chǎn)市廢場(chǎng)分幕析的冶內(nèi)容第三姻章種房拜地產(chǎn)敢投資御與融掌資第一節(jié)壟房地滴產(chǎn)企業(yè)治資金籌鐮集的方直式一、妖直接痰融資二、間敵接融資三、權(quán)隨益融資四、債發(fā)務(wù)融資第二蛛節(jié)化常見守的房礦地產(chǎn)晌融資短方式余介紹一、則房地劑產(chǎn)信示貸（一筐）土覆地開等發(fā)貸?？?、土地郵購(gòu)置貸倍款2、土窮地開旗發(fā)貸役款3、土棋地儲(chǔ)山備貸名款（二個(gè)）商條品房波開發(fā)屆貸款（三）發(fā)持有經(jīng)饒營(yíng)性物慚業(yè)貸款（四朱）房域地產(chǎn)典抵押才貸款1、個(gè)威人住郵房抵寄押貸痛款2、在建嶺工程抵抗押貸款二、證奶券融資三、房尊地產(chǎn)信抓托四、房菜地產(chǎn)抵扁押貸款愈證券化五、房地產(chǎn)選基金六、其潛他方式示：聯(lián)建退、參建虹融資；崖房地產(chǎn)工典當(dāng)融您資；利養(yǎng)用外資第三節(jié)疾房地映產(chǎn)項(xiàng)目梢融資一、貪房地訓(xùn)產(chǎn)融肥資方誤案（一）疑融資組蒸織形式布選擇（二炮）資粥金來(lái)丑源選震擇（三）腿資本金適籌措（四誤）債槐務(wù)資承金籌草措（五乖）預(yù)斧售或呈預(yù)租（六）屋融資方或案分析1、資金貫來(lái)源可害靠性分駐析2、融步資結(jié)關(guān)構(gòu)分巧析3、融敵資成電本分增析4、融資滾風(fēng)險(xiǎn)分捷析二、金初融機(jī)構(gòu)估對(duì)項(xiàng)目伐貸款的束審查（一點(diǎn)）企拒業(yè)資靜信等煩級(jí)評(píng)氣價(jià)（二迎）貸子款項(xiàng)役目評(píng)側(cè)估（三）幻玉房地產(chǎn)湊貸款擔(dān)兵保方式抬評(píng)價(jià)1、保證2、抵押3、質(zhì)押4、貸款物綜合評(píng)比價(jià)第五廉章寫房糾地產(chǎn)籠開發(fā)繳項(xiàng)目割投資誓估算第一療節(jié)化房地柄產(chǎn)投應(yīng)資與廣成本舊構(gòu)成非生貧產(chǎn)性沙建設(shè)鄉(xiāng)豐項(xiàng)目救總投叛資構(gòu)際成：建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息房地日產(chǎn)投邀資費(fèi)裙用及嶺成本調(diào)費(fèi)用捧組成督：土地費(fèi)秒用前期工齒程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)嗓施建設(shè)階費(fèi)建安掉工程續(xù)費(fèi)公共困配套腦設(shè)施朱建設(shè)傷費(fèi)開發(fā)間館接費(fèi)管理是費(fèi)用銷售怠費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)綁用其他費(fèi)叼用開發(fā)期汁間稅費(fèi)不可預(yù)鍵見費(fèi)第二賭節(jié)房地橫產(chǎn)開沒(méi)發(fā)項(xiàng)翠目投浮資與胞成本玩費(fèi)用果估算一、檢房地宮產(chǎn)開躲發(fā)項(xiàng)讓目投貿(mào)資與界成本壩費(fèi)用棕估算濤的依市據(jù)與桃要求二、庫(kù)房地寒產(chǎn)開她發(fā)項(xiàng)吵目投皮資與傾成本形估算（一）欺土地費(fèi)騾用估算1、土濁地征獻(xiàn)用拆肺遷費(fèi)（1）農(nóng)村土鎮(zhèn)地征用乓拆遷費(fèi)（2）城鎮(zhèn)逐土地拆叔遷費(fèi)2、土歡地出再讓地車價(jià)款3、土地碑轉(zhuǎn)讓費(fèi)4、土幻玉地租株用費(fèi)5、土地辨投資折散價(jià)（二）暗前期工講程費(fèi)估鬧算（三索）基庫(kù)礎(chǔ)設(shè)艇施建慘設(shè)費(fèi)般估算1、單元妙估算法2、單弊位指弱標(biāo)估拔算法3、工程量氧近似匡僻算法4、概算攝指標(biāo)哲法（四）蠢建筑安影裝工程是費(fèi)估算（五）同公共配腿套設(shè)施垮建設(shè)費(fèi)牢估算（六）蓋開發(fā)間短接費(fèi)用掙估算（七呈）管政理費(fèi)嫂用估她算（八）右財(cái)務(wù)費(fèi)也用估算（九姿）銷折售費(fèi)永用估魚算（十鏈）開默發(fā)期得間稅偵費(fèi)估墻算（十一臥）其他格費(fèi)用估著算（十二照）不可顏預(yù)見費(fèi)和估算第三節(jié)嘴房地慎產(chǎn)開發(fā)鞠項(xiàng)目收鏡入估算一、租饒售方案二、氧租售琴價(jià)格三、租濤售收入四、作自營(yíng)安收入第四節(jié)餅房地隔產(chǎn)開發(fā)采項(xiàng)目稅挑金估算一、情營(yíng)業(yè)失稅金例及附芹加（一借）營(yíng)窯業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅臨＝應(yīng)納熟稅收入×稅率（二）約城市維趟護(hù)建設(shè)抽稅城市維陵護(hù)建設(shè)垃稅＝營(yíng)技業(yè)稅稅隱額×稅率（三）店教育費(fèi)籌附加教育費(fèi)壺附加＝斑營(yíng)業(yè)稅冠稅額×稅率二、土杏地使用啟稅土地使婚用稅＝貝實(shí)際占勞用應(yīng)稅濱土地面蠶積（平五方米)×適用金稅額適用稅袖額：大城壩市（路人口50萬(wàn)以上泛）1.療5-飼30元；中等舒城市票（人呢口20萬(wàn)-5余0萬(wàn)）1.國(guó)2-峰24元；小城市護(hù)（20萬(wàn)以生下）0.汁9-佳18；縣城畢、建氏制鎮(zhèn)劑、工膚礦區(qū)0.6泄-12元三、房產(chǎn)稅1、從李價(jià)計(jì)號(hào)征房產(chǎn)稅魯＝應(yīng)稅脹房產(chǎn)原榆值×（1－扣除團(tuán)比例%）×1.述2%2、從露租計(jì)殲征房產(chǎn)稅應(yīng)＝租金砍收入×12用%四、鵲土地揉增值耍稅土地洋增值欲稅＝并增值精額×稅率逗－扣騎除項(xiàng)蠢目×速算隆扣除撕系數(shù)稅率洪：土地增椒值稅四雹級(jí)超率巖累進(jìn)稅岡率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%-100%的部分4053超過(guò)100%-200%的部分50154超過(guò)200%的部分6035扣除取項(xiàng)目連：1、取匆得土當(dāng)?shù)厥古脵?quán)請(qǐng)所支孝付金備額2、房風(fēng)地產(chǎn)專開發(fā)授成本3、房渠地產(chǎn)派開發(fā)翠費(fèi)用4、與轉(zhuǎn)日讓房地眼產(chǎn)有關(guān)惕的稅金5、其校他扣筒除項(xiàng)抵目6、舊房傻及建筑阿物的評(píng)惡估價(jià)格緒。第六塌章蒸房漿地產(chǎn)聾開發(fā)僅項(xiàng)目烏財(cái)務(wù)味評(píng)價(jià)第一節(jié)炊財(cái)務(wù)扇評(píng)價(jià)基腰本概念掠和評(píng)體價(jià)指標(biāo)古的確定一、財(cái)務(wù)評(píng)戴價(jià)的基番本概念二、財(cái)籠務(wù)評(píng)價(jià)璃指標(biāo)的賭確定項(xiàng)目財(cái)套務(wù)評(píng)價(jià)丙主要指誰(shuí)標(biāo)和方妥法參照悟表指標(biāo)方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤(rùn)投資利潤(rùn)率靜態(tài)回收期動(dòng)態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期第二樂(lè)節(jié)棍房地憂產(chǎn)開淡發(fā)項(xiàng)堵目廊財(cái)務(wù)伙報(bào)表千的編籃制一、輔助報(bào)阿表的編垃制（一）發(fā)投資計(jì)頭劃與資姜金籌措孟表1、資金虛籌措來(lái)暴源資本金摟（股本鐘金）預(yù)售蜜收入銀行貸口款2、資窗金籌妹措計(jì)問(wèn)劃3、資金坑投資故使用允計(jì)劃（二）怠借款還巨本付息據(jù)表1、還本小付息的婦資金來(lái)甩源2、關(guān)于繳利息的剖計(jì)算（1）借款時(shí)掠的利息攝計(jì)算每年餐應(yīng)計(jì)謠利息＝（年初猛借款料本息帽累計(jì)+本年借殺款÷2）×利率（2）還款雖時(shí)的利酷息計(jì)算等額還潤(rùn)本付息委的計(jì)息等額振本金睛償還3.借款扒還本幣付息額表二、欲基本吉報(bào)表理的編擔(dān)制（一匠）現(xiàn)純金流偽量表1、全部鑄投資現(xiàn)肅金流量歐表2、資聰本金鴿現(xiàn)金能流量蠅表3.投資強(qiáng)者各斷方現(xiàn)持金流宣量表（二溪）損呼益表（三跳）資遮金來(lái)祥源與喂運(yùn)用遣表（四）憲資產(chǎn)負(fù)揚(yáng)債表三、報(bào)冠表之間廁的關(guān)系鳴與編制玻要求第三抄節(jié)陽(yáng)房地少產(chǎn)開鈴發(fā)項(xiàng)剃目逐財(cái)務(wù)垃評(píng)價(jià)腹方法一、靜態(tài)財(cái)瓜務(wù)評(píng)價(jià)氣指標(biāo)分含析（一）暢靜態(tài)投克資回收埋期1、含秒義2、確定雪靜態(tài)投款資回收傷期指標(biāo)虹的方法公式姥法不包搭括建化設(shè)期曾的投詠資回粉收期扁（PP’）=原始投丟資合計(jì)÷投產(chǎn)后聲前若干性年每年曾相等的妹凈現(xiàn)金針流量包括泰建設(shè)恐期的拋投資彩回收翻期（PP）=不包括似建設(shè)期支的投資萬(wàn)回收期+建設(shè)期列表瞇法包括建平設(shè)期的憑投資回溫收期（PP）=著(累計(jì)佳凈現(xiàn)稠金流血量開鴿始出解現(xiàn)正靠值期渠數(shù)-1殼)+菜(上期嶼累計(jì)送現(xiàn)金雞流量喇的絕喬對(duì)值÷當(dāng)期凈潛現(xiàn)金流府量)3、靜態(tài)憐投資回飄收期的獨(dú)運(yùn)用（二銹）累老計(jì)凈左現(xiàn)金查流量（三）必投資利忽潤(rùn)率（RO騰I）投資廳利潤(rùn)漲率=年利服潤(rùn)總淋額或幣年平巡壽均利垃潤(rùn)總備額÷總投襲資×10備0%2、投領(lǐng)資利扒潤(rùn)率婚的應(yīng)榜用和德應(yīng)注跨意的紋問(wèn)題1、含籠義與憲計(jì)算虛公式（四圾）投悅資利序稅率1、含思義與窯計(jì)算膊公式2、投資予利稅率榜的運(yùn)用（五）碑資本金茄利潤(rùn)率投資利蒜稅率=年利稅玩總額÷總投資×1決00個(gè)%1、含蜜義與只計(jì)算氣公式資本啟金利失潤(rùn)率=利潤(rùn)總喇額÷資本微金總弊額×10急0%2、資本姨金利潤(rùn)凳率的運(yùn)羞用（六）堤借款償造還期（七那）還小本付濟(jì)息比并率借款吸償還夜期=借款許償還勁后開萬(wàn)始出死現(xiàn)盈邀余年西份數(shù)-開始借拳款年份+當(dāng)年刃償還罵借款鉤額÷當(dāng)年易可用黃于還旗款的移資金湊額還本付劇息比率=可用于慨還本付羞息金額÷年還堡本付范息總施額（八惠）資怠產(chǎn)負(fù)群債率1、含義貫與計(jì)算襖公式資產(chǎn)負(fù)險(xiǎn)債率=負(fù)債冷總額÷資產(chǎn)該總額×1徒00膽%2、資產(chǎn)負(fù)扁債率的鄉(xiāng)豐分析（九家）流謹(jǐn)動(dòng)比潑率流動(dòng)眼比率=流動(dòng)科資產(chǎn)÷流動(dòng)真負(fù)債×10棟0%（十）勉速動(dòng)比敏率速動(dòng)塌比率=（流以動(dòng)資沫產(chǎn)-存貨-待攤儀費(fèi)用-預(yù)付宏賬款礦）÷流動(dòng)負(fù)耽債×10綠0%二、動(dòng)升態(tài)財(cái)務(wù)漆評(píng)價(jià)指縫標(biāo)分析（一堡）財(cái)哪務(wù)凈神現(xiàn)值?。‵N別PV）1、含義討與計(jì)算雨公式2、財(cái)務(wù)車凈現(xiàn)值巨的作用當(dāng)凈誤現(xiàn)值淺大于握零時(shí)團(tuán)，表筆明投鵲資項(xiàng)部目的獄預(yù)期茅收益回率不僅僅可篩以達(dá)鄙到基近準(zhǔn)收仁益率概所預(yù)雅定的校收益低水平帆，而迷且尚碧有盈膊余。當(dāng)凈現(xiàn)席值等于映零時(shí)，象表明投漂資項(xiàng)目鉆的收益遼率想起炭恰好等精于基準(zhǔn)運(yùn)收益率鴿所預(yù)定桿的收益銷水平。當(dāng)凈現(xiàn)簡(jiǎn)值小于冶零時(shí)，用表明投承資項(xiàng)目荷收益率求達(dá)不到背基準(zhǔn)收經(jīng)益率所沃預(yù)定的鉤投資，偉導(dǎo)致項(xiàng)聰目可能況出現(xiàn)虧灘損。此弄時(shí)，項(xiàng)對(duì)目不可乒行。3、財(cái)務(wù)贏凈現(xiàn)值柳指標(biāo)的屋優(yōu)缺點(diǎn)財(cái)務(wù)凈計(jì)現(xiàn)值的排優(yōu)點(diǎn)是?。嚎紤]爛了項(xiàng)熊目壽劈燕命期定內(nèi)各籮年現(xiàn)榮金流域量的緞時(shí)間湊價(jià)值敬，并育且，碧全面弄考慮啦了項(xiàng)欲目在管整個(gè)槍計(jì)算宰期內(nèi)飯的情稼況；經(jīng)濟(jì)就意義鉛明確飼，能部夠直歲接貨涉幣額快表示錢項(xiàng)目燙的盈巾利水目平；評(píng)價(jià)境標(biāo)準(zhǔn)探容易覺確定委，判抄斷直貞觀。不足騰之處殃有：不適行用于今投資樹額不忘相等梅的投討資項(xiàng)湯目比綠較；折現(xiàn)率米（基準(zhǔn)惑收益率妻）不易歉確定；雖然能呢夠反映懼項(xiàng)目在歉整個(gè)計(jì)梅算期內(nèi)紅的絕對(duì)鵲效果，捏但不能輪反映單潑位投資祥的效果失。為了柳克服這煤一缺點(diǎn)嚇，我們釋有了凈醋現(xiàn)值率賊這一指貿(mào)標(biāo)；即使觀知道膊了凈豆現(xiàn)值戰(zhàn)大于稼零，良我們賠也無(wú)壓法判匠斷項(xiàng)省目的慈預(yù)期摔收益植率真易正是巡壽多少添。4、基準(zhǔn)棚收益率躬（ic）國(guó)家投順資項(xiàng)目肉，進(jìn)行很經(jīng)濟(jì)評(píng)慕價(jià)時(shí)使售用的基量準(zhǔn)收益曬率是由寸國(guó)家組謎織測(cè)定馳并發(fā)布懷的行業(yè)票基準(zhǔn)收姑益率；印非國(guó)家露投資項(xiàng)到目，由綱投資者臣自行確蹦定，但隆應(yīng)考慮雜以下因纏素：資金成瞞本和機(jī)免會(huì)成本索（i1）投資灑風(fēng)險(xiǎn)鍋（i2）通貨膨販脹率（i3）資金限忙制（二算）凈述現(xiàn)值進(jìn)率（NPV販R）凈現(xiàn)值皺率=凈現(xiàn)孕值÷投資現(xiàn)為值×10遞0%（三他）內(nèi)客部收擦益率希（IRR）1、含諸義與甲計(jì)算緣瑞公式用線扁性內(nèi)碑插法怪計(jì)算IRR的近御似值沈，公壘式如抓下：2、內(nèi)部象收益率詢法的優(yōu)陰缺點(diǎn)3、凈現(xiàn)漸值法和總內(nèi)部收頭益率法靠的比較（三縱）動(dòng)繡態(tài)投然資回艷收期1、含凈義與俗計(jì)算室公式Pt＝（騰累計(jì)抵凈現(xiàn)爺金流致量現(xiàn)付值出辛現(xiàn)正撥值的專年數(shù)-1）+上一年艱累計(jì)凈達(dá)現(xiàn)金流準(zhǔn)量現(xiàn)值牧的絕對(duì)勝值/出現(xiàn)正壇值年份午凈現(xiàn)金火流量的埋現(xiàn)值2、動(dòng)態(tài)博投資回甚收期指淡標(biāo)的作會(huì)用Pt≤Pc（基準(zhǔn)囑投資回白收期）境時(shí)，說(shuō)昂明項(xiàng)目濤（或方賽案）能清在要求息的時(shí)間艘內(nèi)收回柔投資，速是可行匯的；Pt＞Pc（基得準(zhǔn)投頸資回麻收期袖）時(shí)惱，則妻項(xiàng)目肥（或磚方案般）不園可行千，應(yīng)話予拒罰絕。3、動(dòng)歷態(tài)投夫資回縱收期擁的優(yōu)門缺點(diǎn)第七章恰不元確定性脈分析與癢風(fēng)險(xiǎn)分旱析第一名節(jié)濕房卷地產(chǎn)券項(xiàng)目留的不辰確定乘因素一、土牧地費(fèi)用二、侄建安工另程費(fèi)用三、租干售價(jià)格四、饒開發(fā)臨期與限租售脆期五、容辟積率及葵有關(guān)設(shè)錦計(jì)參數(shù)六、巾貸款匯利率第二賓節(jié)遞盈依虧平伏衡分欣析一、線略性盈虧悶平衡分將析的數(shù)奔學(xué)模型如果聯(lián)用B表示瞎利潤(rùn)京，p表示穩(wěn)單位絞產(chǎn)品饅售價(jià)走，Q表示銷你售量或腸生產(chǎn)量刺，t表示單潔位產(chǎn)品吩營(yíng)業(yè)稅反金及附陡加，CV表示單耕位產(chǎn)品謊可變成陳本，CF表示固撞定成本移，則可對(duì)寫成如扣下形式祝：B＝pQ—CVQ—CF—tQ二、線娛性盈虧眼平衡分世析方法（一）局線性盈裙虧平衡晌分析的惱前提條參件產(chǎn)量等掛于銷售婦量；生產(chǎn)量幟變化，倡單位可勾成本不站變，從凡而使總飽生產(chǎn)成剛本成為策生產(chǎn)量裕的線性為函數(shù)；生產(chǎn)巷量變誦化，燃銷售播單價(jià)選不變稱，從老而使煎銷售也收入炕成為窗銷售衰量的具線性殊函數(shù)團(tuán)；只生羊產(chǎn)單島一產(chǎn)男品，刪或生洗產(chǎn)多尚種產(chǎn)節(jié)品，圓但可盼以換裂算為歇單一佛產(chǎn)品另計(jì)算歐。（二）儲(chǔ)盈虧平戀衡點(diǎn)房地產(chǎn)午投資項(xiàng)耳目的盈僚虧平衡訴點(diǎn)（Br角ea則k-鬼ev孕en尖P闊o(wú)i屋nt，BEP）是項(xiàng)朝目恰好濫不虧損輕也不盈傭利的點(diǎn)1、用產(chǎn)記銷量表席示的盈計(jì)虧平衡你點(diǎn)BE歉P（Q）生產(chǎn)攀能力眉利用蝦率BE也P（%）項(xiàng)目安需全率fQ項(xiàng)目獅安全縮慧率與敞風(fēng)險(xiǎn)退狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險(xiǎn)安全較安全不很安全需謹(jǐn)慎危險(xiǎn)3、用香銷售們單價(jià)停表示勁的盈蕩虧平求衡點(diǎn)BE支P(武p)三、線常性盈虧裝平衡分祖析圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、盈系虧平衡研分析的認(rèn)優(yōu)缺點(diǎn)第三節(jié)受敏抬感性分回析一、敏拾感性分富析的步問(wèn)驟與方顯法確定吐用于倡敏感由性分駱析的騙經(jīng)濟(jì)著評(píng)價(jià)承指標(biāo)選擇需棕要分析尊的不確乓定性因虧素確定不彈確定性乘因素可本能的變拉動(dòng)范圍易，及其弦變動(dòng)時(shí)化可能對(duì)填評(píng)價(jià)指赤標(biāo)帶來(lái)喬的相應(yīng)親變動(dòng)值通過(guò)創(chuàng)評(píng)價(jià)薄指標(biāo)免的變狹動(dòng)情嗓況，類找出層較為線敏感泡的不對(duì)確定因性因顫素，腹作出枯進(jìn)一揀步的徐分析①礙敏感抵度系蓮數(shù)②軋臨界障點(diǎn)項(xiàng)目駝允許鞠不確肅定因啊素向做不利黎方向乖變化擁的極押限值二、仗單因投素敏莫感性寸分析繁圖變化幅度基準(zhǔn)折現(xiàn)率銷售單價(jià)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)成本內(nèi)部收益率三、三晚項(xiàng)預(yù)測(cè)油值敏感戒性分析“三冷項(xiàng)預(yù)匯測(cè)值望”的超基本槍思路池是，紗對(duì)房坦地產(chǎn)星開發(fā)昌項(xiàng)