關(guān)于存款利率調(diào)整的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于存款利率調(diào)整的調(diào)查報(bào)告前言：房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造，并切實(shí)的改善著我國(guó)居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展仍然是處于初級(jí)階段，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響，是政府近年來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的最主要的手段。但由于利率政策的時(shí)滯性和房地產(chǎn)需求剛性的影響，利率調(diào)控政策的效應(yīng)還有待進(jìn)一步觀察。本文結(jié)合近兩年我國(guó)銀行的利率調(diào)整，探討了銀行利率的調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房消費(fèi)者的影響以及運(yùn)用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況(二)商品房銷(xiāo)售情況(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金情況(一)銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)超過(guò)房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并沒(méi)有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因數(shù)的影響下，這一過(guò)程可能導(dǎo)致?lián)屬?gòu)房地產(chǎn)的行為，推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替換過(guò)程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，交易量不斷增加。由于價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)有價(jià)值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限度，就會(huì)出現(xiàn)有效需求缺乏現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積(二)銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購(gòu)置債券的收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息本錢(qián)加大，而在物價(jià)沒(méi)有上漲的情況下，資金的利息本錢(qián)又不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說(shuō)是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度，各方面對(duì)資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來(lái)越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是減少銀行貸款增長(zhǎng)的趨勢(shì)，控制投資增長(zhǎng)過(guò)快和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展過(guò)熱。這必然將影響銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長(zhǎng)的勢(shì)頭。所以，首先涉及的將是資金密集型、需要的加息措施并沒(méi)有成功抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。不過(guò)，由于購(gòu)房貸款(三)銀行利率變動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資，因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)本錢(qián)增大，對(duì)其資金本錢(qián)和利潤(rùn)影響比較大。財(cái)務(wù)本錢(qián)增加，還可能增加開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招牌掛市場(chǎng)化出讓經(jīng)營(yíng)性土地的趨勢(shì)下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開(kāi)發(fā)商加快工程開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以躲避工程建立、增加土地儲(chǔ)藏的風(fēng)險(xiǎn)。加息意0意見(jiàn)，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)本錢(qián)加大，房?jī)r(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)；另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)在建工程都存在貸款行為，央行加息使得開(kāi)發(fā)本錢(qián)加大，部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤(pán)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，利率提高將加大開(kāi)發(fā)商的本錢(qián)，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)(四)銀行利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響加息百姓帶來(lái)最直接的好處就是存款利息的增加。但對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，加息會(huì)增加本錢(qián)。一方面，對(duì)已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息增加了他們每月支付的購(gòu)房本錢(qián)，擠占他們的日常消費(fèi)；另一方面，對(duì)潛在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房本錢(qián)的增長(zhǎng)，又會(huì)減弱他們進(jìn)入市場(chǎng)的欲望。特別是由于我國(guó)信貸消費(fèi)剛開(kāi)始，購(gòu)房者從沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)利息波動(dòng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)的影響，如果利息的波動(dòng)，尤其是利息上升幅度較大時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房支出陡然上升，會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。目前，房?jī)r(jià)并非賣(mài)方?jīng)Q定，開(kāi)發(fā)商不會(huì)貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房?jī)r(jià)短期不會(huì)因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來(lái)看，雖然加息增加了購(gòu)房本錢(qián)，消費(fèi)者可能放緩其購(gòu)房步伐，但此次加息幅度有限，對(duì)其影響甚微，心理影響大于實(shí)際影響。由于目前市場(chǎng)上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來(lái)講，加息對(duì)市場(chǎng)需求影響不大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購(gòu)置欲望會(huì)降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向銀行的趨勢(shì)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)本錢(qián)增加，另一方面市場(chǎng)需求降低的狀。(一)利率政策存在滯后性，調(diào)控的效應(yīng)有待進(jìn)一步考察。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，以利率調(diào)整等貨幣政策實(shí)施宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然存在一定的政策效應(yīng)滯后期。造成這種現(xiàn)象的主要原因利率政策本身存在時(shí)滯性。利率變動(dòng)通過(guò)中介變量貨幣供應(yīng)量作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，利率工具的時(shí)滯效應(yīng)既表達(dá)在工具變量與中介變量之間，也表達(dá)在中介變量與最終目標(biāo)變量之間。同時(shí)作為房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的建立部和國(guó)土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機(jī)關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過(guò)程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控(二)由于我國(guó)房地產(chǎn)需求旺盛，小幅利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響不大，從而也影響了利率政策的時(shí)效性。利率政策的效果還房子,從而使購(gòu)房需求呈現(xiàn)剛性，對(duì)于小幅利率政策調(diào)整反響不敏感。因此在之前加息面前，需求變動(dòng)不大而供應(yīng)減少，房地產(chǎn)價(jià)格上升也就缺乏為奇。但是如果加息成為一種常態(tài)，不僅會(huì)加大普通購(gòu)房者的借貸本錢(qián)，更是會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格走高，一旦房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了居民的收入增長(zhǎng)幅(三)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)抬高房?jī)r(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁利息本錢(qián)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè),他們起著價(jià)格領(lǐng)袖的作用，將增加的融資本錢(qián)轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價(jià)格上，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲。從而在一定程度于在土地交易價(jià)格的調(diào)控上,人民銀行根本上無(wú)能為力，不是央行的貨幣政策所能決定的，在而我國(guó)占了商品房?jī)r(jià)格的很大一部分,所以開(kāi)發(fā)商將土地本錢(qián)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，對(duì)此，貨幣政策在影響房地從上文可以看出，通過(guò)利率調(diào)整房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長(zhǎng)速度及投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于保持房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)開(kāi)展是十分利率調(diào)整缺乏以降低房地產(chǎn)投資，反而使消費(fèi)者的房貸本錢(qián)大幅增加，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)起一定的抑制作用。因此如果采用利率政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)展調(diào)控，必須做到因時(shí)制宜和靈活應(yīng)用，才能正確發(fā)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制是一個(gè)系統(tǒng)工程，僅僅依靠