商業(yè)廣場項目營銷推廣策劃方案培訓(xùn)講義

徐州xx廣場營銷部訓(xùn)課件2012年1月徐州xx廣場項目概況根據(jù)目前集團(tuán)文件及項目公司提供項目資料，目前項目指標(biāo)狀況如下。項目總用地面積：128438.4㎡，共約193畝，容積率2.8，建筑占地61522㎡，建筑密度47.9%,住宅戶數(shù)723套，綠化率20%。其中總建筑面積：46.8萬㎡，其中地上面積359629㎡，約36萬㎡,大商業(yè)101527㎡，約10萬；寫字樓125920，約12.6萬（SOHO和甲B寫字樓），城市商業(yè)街5萬㎡，住宅8.12萬，配套982㎡，住宅地下總建筑面積10700㎡，約10萬，大商業(yè)8.6萬，住宅2.3萬，總停車位3068個，地下復(fù)數(shù)停車2689，地上379。徐州xx廣場位于和平路與慶豐路交匯處，總投資額約30億元，主要功能配置涵蓋大型購物中心、精品商業(yè)步行街、商務(wù)寫字樓、國際豪華影城、高檔住宅等高端業(yè)態(tài)。預(yù)計2014年底全面建成運(yùn)營，該項目將成為東區(qū)業(yè)態(tài)最全、環(huán)境最優(yōu)、影響力最大的商貿(mào)中心，對于完善東區(qū)城市功能、提升東部城市品位、帶動區(qū)域商業(yè)升級，加快締造城市副中心將產(chǎn)生有力推動作用。項目西側(cè)為正德君城

項目東側(cè)依次為云龍區(qū)政府、尚仕名邸、香溪左岸

項目南側(cè)為綠地、紫金東郡、金色雅筑、潤金城項目區(qū)位圖總平面圖

Masterplan

總平面圖項目定位

ProjectLocation創(chuàng)造一個全新的生活方式，去滿足市民的精神、文化、物質(zhì)生活的需要。利用優(yōu)越地理位置，通過控制建筑的空間布局，打造徐州最具人氣的商業(yè)綜合體。設(shè)計原則

Designprinciple原則一

通過場所營造，賦予基地以特色

?

創(chuàng)造充滿活力的復(fù)合功能環(huán)境；?

創(chuàng)造靈活、多功能的活動場所，增加其使用率。原則二

打造城市地標(biāo)?

創(chuàng)造鮮明的標(biāo)識性；?

通過富有特色的建筑的場所設(shè)計，形成獨(dú)特風(fēng)格。原則三

規(guī)劃人行友好的街區(qū)?

創(chuàng)造安全宜人的人行環(huán)境；?

人性尺度的建筑材料與質(zhì)感。原則四

創(chuàng)造連續(xù)的城市肌理?

注重基地與周邊地區(qū)的聯(lián)系，尊重現(xiàn)有的城市肌理；?

利用行道樹和城市功能邊界打造連續(xù)而有活力的街景。規(guī)劃目標(biāo)

Programconcept有價值的商業(yè)環(huán)境和全新的生活方式有商業(yè)有生活有綠地有家園設(shè)計概念

Designprinciple

本項目成敗的關(guān)鍵在于場所的營造和商業(yè)氛圍的打造。該項目應(yīng)當(dāng)考慮的遠(yuǎn)不止建筑和開發(fā)密度本身，而是要對建筑之間的空間給予充分的考慮，使得這些公共空間互相連接，形成體系，并與周邊的城市開發(fā)聯(lián)接起來，共同構(gòu)造安全舒適的城市空間環(huán)境。通過高效的空間營造設(shè)計，基地將有潛力成為一個復(fù)合功能，而又具商業(yè)價值的城市功能區(qū)。它將包含富有生機(jī)的公共空間，為人們提供游憩休閑空間。它將提供給人們獨(dú)特的居住生活以及游覽體驗，使人流連忘返。交通分析

Trafficanalysis

項目的車行出入口，避開了城市車流最密集的主干道交叉口。

城市主干道城市次干道區(qū)內(nèi)規(guī)劃路(城市商業(yè)街)城市商業(yè)街圖例地下車庫出入口區(qū)內(nèi)車行出入口商業(yè)步行人流室內(nèi)商業(yè)街居住區(qū)人行入口地下二層與地鐵站接口圖例場地消防分析圖Siteplanfireanalysis

消防登高面消防環(huán)路

圖例庭院綠化沿街綠化景觀分析圖Landscapeanalysis

配套設(shè)施分析圖Facilitiesanalysis圖例物業(yè)管理用房居委會變電所開閉所調(diào)壓箱垃圾收集點(diǎn)第一階段2.10-4.25xx品牌落地推廣節(jié)點(diǎn)第二階段4.26-5.25首次開盤銷售（商鋪）第三階段5.27-12.30住宅、商鋪、soho相繼推出與銷售2月10日開工典禮4月26日售樓處開放5月26日首次開盤xx廣場就是城市中心以根據(jù)不同銷售節(jié)點(diǎn)、銷售情況向不同業(yè)態(tài)側(cè)重；推廣主題廣告訴求線上推廣線下活動xx集團(tuán)品牌價值xx廣場核心價值闡述xx廣場產(chǎn)品價值闡述充分利用戶外、圍擋、報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行集中宣傳，樹立項目品牌形象，引起市場對xx廣場的關(guān)注；密集型、全方位、立體式的媒介投放報紙、戶外、電視、廣播、短信、雜志、雜志架、圍檔等媒體組合推廣；開工慶典、政府官員高端訪談、xx中國行樣板房開放、產(chǎn)品說明會、開盤售樓處密集的暖場活動、VIP客戶互動活動等小眾渠道尋找客戶。營銷執(zhí)行方案12.312月5月5月4月4月3月10項目開工奠基慶典售樓處開放商業(yè)開盤2626銷售節(jié)點(diǎn)奠基儀式信息釋放出街廣告針對xx廣場品牌宣傳出街廣告針對xx廣場宣傳售樓處開放信息釋放徐州xx產(chǎn)品認(rèn)籌及活動信息釋放徐州xx廣場開盤信息釋放及宣傳后續(xù)跟蹤報道，迅速炒熱市場xx中國行售樓處開放活動華夏投資論壇區(qū)域投資論壇商業(yè)開盤活動節(jié)點(diǎn)通過媒體炒作逐步擴(kuò)大集團(tuán)品牌形象，引起關(guān)注形成良好口碑通過近兩周的各個媒體宣傳售樓處開放信息通過專家論壇，樹立商鋪的良好投資價值，對前期積累客戶進(jìn)行第一輪梳理，并對意向客戶進(jìn)一步洗腦，引領(lǐng)本地投資市場通過一系列營銷活動的舉辦,實現(xiàn)客戶來訪及認(rèn)籌。實現(xiàn)開盤營銷執(zhí)行方案：推廣主題：xx所至中心所在。廣告訴求：xx廣場對徐州及周邊區(qū)域的影響力，未來本區(qū)域的市場價值媒介應(yīng)用：硬廣+軟文，每周2次以上投放）、戶外（8塊左右）、電視（第一房產(chǎn)），短信平臺、公交站臺、網(wǎng)絡(luò)、高鐵、機(jī)場廣告、高鐵雜志書刊等集中投放?；顒臃桨福赫皒x中國行”，利用政府力量進(jìn)行xx價值傳播；渠道銷售：1、組織大客戶圈層；2、全民營銷；3、品牌聯(lián)盟。平面表現(xiàn)及現(xiàn)場包裝銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)1

2

3

4

5

6月份月份項目開工，售樓處尚未開放。持續(xù)宣傳xx品牌及投資價值，釋放徐州xx營銷信息，為項目認(rèn)籌積累客源。對xx品牌進(jìn)行宣傳，深化xx品牌價值，制造品牌效應(yīng)。已摘地，項目未動工,2012年2月10-15日舉行開工典禮2.10-15營銷廊執(zhí)行億方案：推廣請主題砍：徐州居xx錢廣場或售樓身處全灶城開能放。廣告盾訴求榜：徐品州x渠x廣逮場“馳城市返中心欠”的蠻核心舍價值尾，業(yè)揚(yáng)態(tài)介扮紹及作產(chǎn)品巴構(gòu)成仗。媒介篩應(yīng)用邊：硬漠廣+軟文橡，每醉周2次以嬸上投核放）布、戶愈外（8塊左諷右）叔、電錘視（同第一再房產(chǎn)貫），短信捆平臺澇、公魂交站獨(dú)臺、滔網(wǎng)絡(luò)征、高理鐵、螞機(jī)場家廣告繁、高澆鐵雜艇志書龍刊等醬集中美投放供?；顒討头桨笣?jì)：產(chǎn)品庫推介憐會；逼售樓棚處公刪開渠道猴銷售棗：1、案酷場專失題活州動；2、組油織大逆客戶柿圈層鼻；3、全越民營遠(yuǎn)銷；4、品型牌聯(lián)抖盟；5、巡價展及加拓展惹活動鋼。平面藝表現(xiàn)渠及現(xiàn)球場包郵裝銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)123456月份4.26月份20躍12年4月26日，檢售樓岸處開晚放持續(xù)男釋放怪項目狼銷售屢信息艦，實治現(xiàn)項郊目口情碑傳挑播及英客戶身來電破，來馳訪。項目纏開工面，售益樓處麻尚未她開放。持續(xù)汗宣傳貝xx吉品牌堅及投民資價協(xié)值，競釋放魯徐州胞xx疑營銷蟲信息睡，為柏項目臺認(rèn)籌祝積累湯客源傷。對x麥x品始牌進(jìn)駝行宣地傳，菜深化及xx轟品牌蝴價值夸，制授造品市牌效貞應(yīng)。已摘輛地，文項目簽未動倡工,2船01遲2年2月10縱-1海5日舉鏡行開脹工典臘禮2.閑10雀-1貍5營銷亭執(zhí)行借方案：推廣掃主題嘴：徐州勾xx丈廣場嬸火爆船認(rèn)籌。廣告未訴求豆：認(rèn)鑼籌時社間、職優(yōu)惠紙、產(chǎn)宣品信撫息等星。媒介筋應(yīng)用弓：硬踐廣+軟文夜，每褲周2次以但上投彼放）謙、戶也外（8塊左虛右）脫、電癢視（敬第一她房產(chǎn)稅），短信單平臺阿、公棒交站喉臺、據(jù)網(wǎng)絡(luò)武、高采鐵、位機(jī)場體廣告驗、高唯鐵雜欲志書黎刊等被集中脂投放使?；顒佑懛桨笖z：春季穴房展正會，躬高端或財富垮論壇；渠道如銷售吼：1、案涼場專壁題活端動；2、組翁織大哭客戶盲圈層們；3、全步民營乳銷；4、品貨牌聯(lián)類盟；5、巡培展及湖拓展刷活動鑄。平面碧表現(xiàn)處及現(xiàn)鴨場包嗓裝銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)123456月份4.26

5.26月份展開慣認(rèn)籌愉及內(nèi)錢部認(rèn)泊購去界化目漂標(biāo)。項目毒認(rèn)籌近工作輛開始種。20柄12年4月26日，臂售樓若處開折放持續(xù)匪釋放旺項目飲銷售魯信息江，實要現(xiàn)項協(xié)目口葵碑傳葛播及步客戶罩來電具，來曠訪。項目旁開工銹，售政樓處旗尚未解開放。持續(xù)將宣傳敢xx臉品牌次及投丹資價鄭值，純釋放重徐州小xx話營銷不信息釋，為側(cè)項目滿認(rèn)籌己積累黑客源漂。對x辣x品闊牌進(jìn)略行宣蓋傳，斷深化歸xx哲品牌吼價值塊，制頃造品膛牌效雹應(yīng)。已摘柄地，單項目謹(jǐn)未動遇工,2爹01往2年2月10延-1姜5日舉秩行開組工典玩禮2.匙10何-1符5營銷職執(zhí)行風(fēng)方案：推廣葵主題異：徐州詠xx賴廣場可全城惑公開。廣告態(tài)訴求脈：開晨盤時歇間、庸優(yōu)惠琴、產(chǎn)羨品信高息等趟。媒介晚應(yīng)用林：硬距廣+軟文后，每筑周2次以秒上投乞放）閑、戶賊外（8塊左險右）泡、電存視（放第一伯房產(chǎn)武），短信赤平臺衰、公占交站口臺、前網(wǎng)絡(luò)爺、高面鐵、停機(jī)場始廣告卵、高嫩鐵雜館志書腿刊等禮集中海投放且?；顒犹O方案菊：開盤順售樓折處系筆列暖妖場活蟻動渠道罪銷售夫：1、案紛場專梯題活鎮(zhèn)動；2、組占織大妖客戶魔圈層?。?、全蠻民營濃銷；4、品友牌聯(lián)干盟昌。平面境表現(xiàn)夸及現(xiàn)燥場包熄裝銷售狀態(tài)營銷目標(biāo)123456月份4.26

5.26月份認(rèn)籌勉及去扶化目裳標(biāo)。實現(xiàn)儲首次鍋開盤曲銷售訪率。項目攻開盤果工作梨進(jìn)行脹。展開破認(rèn)籌添及內(nèi)碼部認(rèn)阿購去辟化目付標(biāo)。項目枯認(rèn)籌惱工作擋開始左。20純12年4月26日，華售樓六處開勵放持續(xù)剩釋放鄰項目塌銷售穩(wěn)信息粉，實促現(xiàn)項狀目口塵碑傳蜓播及鳥客戶丹來電闖，來產(chǎn)訪。項目績開工著，售坑樓處脫尚未畜開放。持續(xù)錫宣傳跳xx米品牌詳及投做資價默值，港釋放滔徐州晉xx樹營銷趴信息綱，為蛇項目喪認(rèn)籌綠積累斯客源畏。對x疫x品疼牌進(jìn)要行宣卸傳，鐵深化篩xx燈品牌搜價值字，制善造品陸牌效瘋應(yīng)。已摘捕地，舒項目成未動莫工,2覺01哭2年2月10燭-1冰5日舉臂行開闖工典隊禮2.避10蘋-1芝5設(shè)計底方案Pl絨an疑ni葬ng刮P定ro攤gr拴am大商泥業(yè)-2選F平面善圖本層壺面積恥：4您30砌00擁m2大商陡業(yè)部肺分大商鏡業(yè)-1刻F平面織圖本層得面積寫：4剖30尚00室m2大商億業(yè)部衰分設(shè)計分方案Pl陪an宇ni姓ng績P尿ro濃gr貫am大商書業(yè)1F平面雪圖本層鉗面積濁：2么67稱25賄.2參m2大商特業(yè)部敘分設(shè)計乒方案Pl布an死ni命ng瞎P戒ro鐘gr狼am大商延業(yè)2F平面掉圖本層襯面積絹：2曬38勁39語.4扎m2大商轟業(yè)部子分設(shè)計渠方案Pl弱an早ni部ng崇P還ro蘇gr泉am大商崇業(yè)3F平面普圖本層辛面積皮：2罪89逝80曾.8史m2大商泰業(yè)部晃分設(shè)計闖方案Pl劣an溜ni淋ng腿P群ro織gr戒am大商嫁業(yè)4F平面借圖本層半面積?。?撞17鑒58逗.2漫m2大商參業(yè)部郵分設(shè)計擦方案Pl慨a(chǎn)n分ni反ng觸P售ro液gr巖am大商磁業(yè)5F平面咸圖本層著面積出：7前11榮2.霜8m2大商患業(yè)部價分設(shè)計密方案Pl背an屬ni斤ng車P說ro格gr挑amA座校、B泳座、粉E座聯(lián)、F嗎座寫曠字樓貸標(biāo)準(zhǔn)彎層平言面圖本層壯面積塑：1厘79臣8m2設(shè)計妹方案Pl雪an頂ni值ng筐P肉ro揮gr跪am大商是業(yè)部偵分C座濕、D海座寫京字樓議標(biāo)準(zhǔn)振層平陷面圖本層同面積城：1漁79須8m2大商鳴業(yè)1-賭1剖面烤圖設(shè)計裙方案Pl歌an貼ni著ng成P咱ro慶gr象am大商慈業(yè)部敏分住宅院地下定室平影面圖總建徒筑面斤積：拔21錢00影0m2其中紋，機(jī)盲動車熊庫建戰(zhàn)筑面每積：眾40解24壤m(xù)2戊類榨庫房旋建筑似面積泳：4上02物4m姑2停車灘數(shù)：應(yīng)60吼6住宅組部分設(shè)