房地產(chǎn)估價(jià)師：淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本

房地產(chǎn)估價(jià)師：淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本一、房產(chǎn)工程投資本錢組成

以江蘇省某地毛胚住宅商品房工程為例，其房產(chǎn)工程投資本錢主要有以下局部組成：

（一）土地費(fèi)用

從2022年開頭，國(guó)內(nèi)土地獵取主要是通過(guò)“招、拍、掛”形式，根本為熟地轉(zhuǎn)讓，即政府已完成“七通一平”。故土地費(fèi)用一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅，已不含相關(guān)動(dòng)遷費(fèi)用。

（二）獨(dú)立費(fèi)

1．建立單位治理費(fèi)

會(huì)員工資、獎(jiǎng)金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關(guān)福利等費(fèi)用，以及會(huì)議、培訓(xùn)、聘請(qǐng)、訓(xùn)練、房租、水電、詢問等費(fèi)用。

2．辦公及生活用具的置費(fèi)。

3．工程監(jiān)理費(fèi)。

4．建立場(chǎng)地完工清理費(fèi)

5．施工圖編制費(fèi)

（三）勘測(cè)、設(shè)計(jì)費(fèi)

1、勘測(cè)費(fèi)：含初勘和凈堪費(fèi)用。

2、設(shè)計(jì)費(fèi)：

含方案設(shè)計(jì)費(fèi)、土建和安裝擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、地下民防設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓處、會(huì)所、樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)，相關(guān)設(shè)計(jì)詢問等。

（四）政府規(guī)費(fèi)

含市政公用根底設(shè)施配套費(fèi)、訓(xùn)練附加費(fèi)、建立垃圾費(fèi)、散裝水泥、專項(xiàng)資金預(yù)收款、防空地下室易地建立費(fèi)、墻體改革進(jìn)展基金、拔地訂樁費(fèi)（測(cè)量費(fèi)）、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、存放檔案費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、招投標(biāo)治理費(fèi)、綜合效勞費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、消防設(shè)施建立費(fèi)（審圖費(fèi)）、猜測(cè)面積費(fèi)和實(shí)測(cè)面積費(fèi)、房?jī)r(jià)定費(fèi)、預(yù)售許可證費(fèi)、衛(wèi)生防疫審核費(fèi)、環(huán)保測(cè)試費(fèi)、規(guī)劃?rùn)z測(cè)費(fèi)、施工驗(yàn)收費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、房產(chǎn)交易費(fèi)、房產(chǎn)初始登記費(fèi)、入住許可正費(fèi)，“二書一征費(fèi)”、常年垃圾清理費(fèi)、住宅門牌費(fèi)、排污配套費(fèi)、污水外排費(fèi)、修理基金費(fèi)。

（五）房屋建安工程費(fèi)

1、基工程費(fèi)：含檢測(cè)費(fèi)

2、土建和安裝工程

含地下、地上主體構(gòu)造、會(huì)所、配電房、水泵房、治理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。

3、交通標(biāo)志和標(biāo)識(shí)

4、會(huì)所裝修

5、甲供料

一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進(jìn)戶防盜門、防火門、民防門等。

（六）小區(qū)公共設(shè)施費(fèi)

含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃?xì)?、照明、景觀、通風(fēng)、技防（智能化）、有線和網(wǎng)絡(luò)、消防等。

（七）銷售費(fèi)用

含銷售代理、籌劃樓書、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。

（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

含貸款利息、稅金（營(yíng)業(yè)稅、調(diào)整稅、印花稅等）、稅務(wù)

（九）不行預(yù)見費(fèi)

二、房產(chǎn)工程投資的本錢掌握

（一）土地獲得前

在獵取房產(chǎn)工程土地前，要預(yù)側(cè)土地獵取價(jià)格=周邊同類樓盤銷售價(jià)—房產(chǎn)工程投資本錢（上述九項(xiàng)，除土地費(fèi)用外）—合理的凈利潤(rùn)。依據(jù)已知的容積率、建筑密度、總高度、退界、土地性質(zhì)、綠化率等條件，來(lái)設(shè)定建筑面積、戶室比、建筑形式，從而猜測(cè)房產(chǎn)工程開發(fā)本錢。

（二）工程開工前掌握

1、通過(guò)招標(biāo)選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)院，用足容積率，總建筑面積、總高度、退界、日照間距等，選擇出眾的外立面，房型和相關(guān)建材設(shè)備。

2、通過(guò)招標(biāo)選擇優(yōu)秀的工程監(jiān)理公司。

3、通過(guò)招標(biāo)選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工程施工企業(yè)。

4、力爭(zhēng)減免相關(guān)規(guī)費(fèi)。

（三）工程過(guò)程中的掌握

1、合理掌握工期

特殊是掌握相關(guān)節(jié)點(diǎn)工期，如開工、+0.00、-0.00、銷售開盤節(jié)點(diǎn)、構(gòu)造封頂、主體構(gòu)造完成、室外總體完成、工程綜合驗(yàn)收、交房等。

2、合理掌握質(zhì)量

通過(guò)根底驗(yàn)收、隱敝工程驗(yàn)收、構(gòu)造封頂驗(yàn)收、主體構(gòu)造驗(yàn)收至過(guò)程驗(yàn)收，將質(zhì)量問題削減到最小和最少程度。從而削減整治、返工等方面的時(shí)間。

3、合理掌握工程變更

無(wú)論是設(shè)計(jì)變更，還是工程量增減都要嚴(yán)格掌握和審核。

4、材料和設(shè)備的招標(biāo)

通過(guò)招標(biāo)形式，對(duì)相關(guān)甲供料（材料和設(shè)備）進(jìn)展貨比三家，盡可能選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品。

5、力爭(zhēng)減免相關(guān)規(guī)費(fèi)

特殊是預(yù)售時(shí)和綜合驗(yàn)收時(shí)的相關(guān)規(guī)費(fèi)。

（四）工程完成后的掌握

特殊是在工程結(jié)算、決算以及審計(jì)時(shí)，嚴(yán)格掌握工程總費(fèi)用，一般力爭(zhēng)不突破工程原有的總預(yù)算，為今后工程本錢猜測(cè)制造新的參考依據(jù)。

房產(chǎn)工程本錢掌握，是在工程進(jìn)展中，依據(jù)實(shí)際狀況（如簽約和各種工程合同）變化，不斷進(jìn)展變更，以漸漸接近和滿意工程預(yù)算，使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)把握工程本錢變化狀況。

房產(chǎn)工程投資本錢的猜測(cè)，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)投資決策的依據(jù)。工程本錢的前期掌握，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)貼近市場(chǎng)，準(zhǔn)時(shí)調(diào)整的依據(jù)