廉租住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE68常來(lái)縣梨鄉(xiāng)嘉園廉租住房工程PAGE6第一章總論概述一、項(xiàng)目名稱XX縣廉租住房工程二、承辦單位及概況（一）承辦單位項(xiàng)目承辦單位：（二）承辦單位概況XX縣建設(shè)局是XX縣人民政府的城鄉(xiāng)建設(shè)管理職能部門(mén)，內(nèi)設(shè)18個(gè)機(jī)關(guān)科室，下屬28個(gè)企事業(yè)單位，全局在冊(cè)職工300人，其中高級(jí)職稱15人，中級(jí)職稱38人。歷年來(lái)，XX縣建設(shè)局先后獲得“全省建設(shè)工作先進(jìn)單位”、“市級(jí)文明單位”等多種榮譽(yù)稱號(hào)。XX城市建設(shè)歷經(jīng)數(shù)代城建人的同甘共苦、共同奮斗，取得了令人矚目的成績(jī)。近年來(lái)，以老城區(qū)為依托，加快“新城區(qū)”、“工業(yè)區(qū)”兩大板塊開(kāi)發(fā)建設(shè)，不斷強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，圍繞“北工、南居、東水、西園”的城市布局，突出特色，打造新時(shí)期“開(kāi)放的梨鄉(xiāng)水城”。主要職能：1、貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)建設(shè)行政管理的方針、政策和法律法規(guī)；擬訂建設(shè)事業(yè)規(guī)范性文件；負(fù)責(zé)組織擬訂城鄉(xiāng)建設(shè)、工程建設(shè)、建筑業(yè)、住宅房地產(chǎn)業(yè)、燃?xì)獾确矫娴恼呒鞍l(fā)展規(guī)劃并指導(dǎo)實(shí)施，進(jìn)行行業(yè)管理。2、負(fù)責(zé)縣內(nèi)重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批后組織實(shí)施工作；協(xié)同有關(guān)部門(mén)統(tǒng)籌組織縣內(nèi)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，參與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報(bào)批和實(shí)施監(jiān)督；參與風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃建設(shè)及歷史文化名鎮(zhèn)（名村）相關(guān)的審查報(bào)批和保護(hù)監(jiān)督管理工作。3、審查縣內(nèi)重點(diǎn)工程初步設(shè)計(jì)；貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市建設(shè)工程定額及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等；監(jiān)督指導(dǎo)各類(lèi)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。4、指導(dǎo)建筑活動(dòng)；規(guī)范建筑市場(chǎng)；指導(dǎo)和監(jiān)督建筑市場(chǎng)準(zhǔn)入、工程招標(biāo)投標(biāo)、工程造價(jià)管理、工程監(jiān)理以及工程質(zhì)量和安全工作；擬定勘察設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)監(jiān)理和相關(guān)社會(huì)中介組織管理的規(guī)定并監(jiān)督實(shí)施。5、指導(dǎo)住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革工作；負(fù)責(zé)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用工作，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核和報(bào)批工作，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房等保障性住房的建設(shè)和管理工作。6、負(fù)責(zé)組織建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作，對(duì)建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；貫徹執(zhí)行各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)計(jì)、城市市政設(shè)施等建設(shè)工程的抗震設(shè)計(jì)規(guī)范。7、指導(dǎo)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的科技發(fā)展計(jì)劃、科技成果推廣和技術(shù)引進(jìn)及創(chuàng)新工作，推進(jìn)建筑節(jié)能管理，將預(yù)拌商品砼、散裝水泥、新型墻體革新工作納入規(guī)范管理；負(fù)責(zé)組織全縣建設(shè)職業(yè)技能培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)、繼續(xù)教育工作。8、指導(dǎo)、監(jiān)督園林（雕塑）、風(fēng)景建設(shè)、城市綠化、抗震設(shè)防（加固）建設(shè)；負(fù)責(zé)組織本縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)義務(wù)植樹(shù)及綠化“綠線”控制。 9、負(fù)責(zé)XX縣經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)管理工作，負(fù)責(zé)城區(qū)拆遷和拆遷住戶安置工作。10、負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)城鄉(xiāng)建設(shè)的方針、政策和法律法規(guī)。11、承辦縣委、縣人民政府和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門(mén)交辦的其他事項(xiàng)。三、項(xiàng)目性質(zhì)新建四、可行性研究報(bào)告編制單位單位名稱：XX工程咨詢有限責(zé)任公司工程咨詢資格等級(jí)：乙級(jí)五、項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程（一）我國(guó)城市低收入家庭住房存在的問(wèn)題 1、關(guān)于2007年中國(guó)廉租房建設(shè)的最新研究報(bào)告中國(guó)廉租房建設(shè)寫(xiě)入了當(dāng)年的政府工作報(bào)告，這是史上頭一次，這也被公認(rèn)為是今年兩會(huì)的最大亮點(diǎn)之一。不過(guò)，廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展并不令人樂(lè)觀，尤其是資金問(wèn)題，已經(jīng)成為推進(jìn)廉租房建設(shè)的一大瓶頸。2006年，全國(guó)開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房5.3萬(wàn)套，建筑面積293.68萬(wàn)平方米，僅完成計(jì)劃的三分之一左右，其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足。2007年，民主同盟中央委員會(huì)、九三學(xué)社中央委員會(huì)在分別題為《關(guān)于發(fā)展完善我國(guó)住房保障體系的提案》、《關(guān)于強(qiáng)化住房保障職能遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的建議》的提案中，它們共同指向一個(gè)相同的對(duì)象：廉租住房。提案建議，加大各級(jí)財(cái)政對(duì)住房保障的支持力度，適時(shí)建立住房保障基金以及強(qiáng)化各級(jí)政府住房保障職能，落實(shí)廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任管理。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)建筑工程總公司學(xué)術(shù)委員會(huì)主席陳祥福說(shuō)：“但廉租房現(xiàn)狀和進(jìn)展卻并不令人樂(lè)觀?！标愊楦５脑捵隼C的是：目前全國(guó)仍有4個(gè)地級(jí)城市，以及141個(gè)縣級(jí)市沒(méi)有建立廉租住房制度。廉租住房制度覆蓋面低、廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢的情況依然存在。很多未建廉租房的城市給出的理由都是資金問(wèn)題。資金問(wèn)題未獲解決。陳祥福說(shuō)：“未能及時(shí)建立廉租房制度，除了地方政府重視不夠的主觀原因，客觀原因就在于這些城市普遍是‘吃飯財(cái)政’。”建設(shè)部有關(guān)部門(mén)表示，自從2004年《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》出臺(tái)以后，考慮到各地財(cái)政相對(duì)緊張的實(shí)際情況，對(duì)于廉租住房資金問(wèn)題，一直是堅(jiān)持以各級(jí)財(cái)政預(yù)算安排為主，多種渠道籌措的原則。如在住房公積金增值收益中提取一部分，鼓勵(lì)單位和個(gè)人進(jìn)行捐贈(zèng)，地方在住房建設(shè)中提取一定比例的資金或從直管公房租金收入中提取一部分資金等。一位不愿透露姓名的建設(shè)部門(mén)行政負(fù)責(zé)人說(shuō)：“但目前我國(guó)除個(gè)別城市外，多數(shù)是從住房公積金增值收益中提取部分資金，或者由政府主管部門(mén)自籌解決部分資金。公積金增值收益在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)用后，剩余資金有限，不足以支持廉租住房制度建設(shè)?！痹撊耸勘硎荆骸耙虼耍?cái)政資金支持不足、來(lái)源渠道不規(guī)范、資金不穩(wěn)定成為建立廉租住房制度面臨的最突出問(wèn)題?！边@種情況在西部地區(qū)尤為明顯，以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例，該區(qū)住房困難的低收入家庭數(shù)量較多，但由于大部分地市財(cái)政資金緊缺，公積金增值收益及土地出讓凈收益有限，住房保障資金匱乏，導(dǎo)致住房保障體系建設(shè)相對(duì)滯后，住房保障能力不足。（二）項(xiàng)目提出的理由2007年，主管部門(mén)加快了廉租房政策的出臺(tái)力度，8月公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》；“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”也在10月被寫(xiě)入十七大報(bào)告。11月19日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講時(shí)表示，中國(guó)政府今年將安排49億元用于廉租房建設(shè)，再加上地方財(cái)政，投入將達(dá)到幾百億。 建設(shè)部等九部門(mén)日前聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》，對(duì)廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問(wèn)題做出了明確規(guī)定。 辦法進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對(duì)象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。 對(duì)新建廉租住房，辦法提出，其規(guī)劃布局應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利，并采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。廉租住房單套建筑面積規(guī)定控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。 在此之前，財(cái)政部還發(fā)布了《廉租住房保障資金管理辦法》，確定了廉租住房保障的資金來(lái)源。各主管部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)措施，已經(jīng)搭建起了一個(gè)完整的廉租房保障體系。《廉租住房保障辦法》特別規(guī)定了實(shí)物配租“退出”機(jī)制。承租人不符合規(guī)定條件的，將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途，無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金等，將停止廉租房實(shí)物配租。 對(duì)于廉租住房來(lái)源，《辦法》規(guī)定了以下幾個(gè)方面：政府新建、收購(gòu)的住房；騰退的公有住房以及社會(huì)捐贈(zèng)的住房等?！掇k法》特別指出，廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。 綜合看來(lái)，進(jìn)口、出口、資金、房源、申請(qǐng)程序各項(xiàng)環(huán)節(jié)已經(jīng)全部到位。在房?jī)r(jià)連續(xù)出現(xiàn)上揚(yáng)的大背景下，一個(gè)全新的住房保障體系已然逐漸成型，社會(huì)大眾因房?jī)r(jià)產(chǎn)生的集體焦慮癥將有望緩解。08年起，主管部門(mén)加快了廉租房政策的出臺(tái)力度，08年8月公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》；“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”也在10月被寫(xiě)入十七大報(bào)告。 經(jīng)XX縣建設(shè)局、民政局2010年上半年對(duì)全縣住房情況聯(lián)合調(diào)查，XX縣現(xiàn)有低保戶2000戶，人均住房面積在15平方米以下的1800戶，無(wú)房戶500戶，為解決該縣中低收入家庭住房困難，改善居住條件，因此在縣城東巴路以北建設(shè)廉租房項(xiàng)目勢(shì)在必行。（三）項(xiàng)目實(shí)施的意義 盡管到2007年底全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達(dá)26平方米，但我們卻不能忽視城鎮(zhèn)中仍然存在著許多居住困難的群體。他們以城區(qū)退休和下崗的老居民以及城市新增低收入家庭為主，包括城鎮(zhèn)中已有低水平住房但無(wú)法進(jìn)一步改善居住質(zhì)量的低收入者、工作時(shí)間短又處婚育階段的年輕人、城市拆遷釋放出的中低端住房需求者、農(nóng)村進(jìn)城長(zhǎng)期務(wù)工人員等。這些群體失去了過(guò)去福利分房帶來(lái)的住房改善機(jī)會(huì)，現(xiàn)在由于收入的限制，他們也無(wú)法靠自己的能力購(gòu)買(mǎi)商品住房，受收入和就業(yè)的影響，他們甚至也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)有政府政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)適用住房。這些群體的住房條件與經(jīng)濟(jì)社會(huì)和城市的整體發(fā)展水平存在著較大的差距，他們或居住擁擠，人均住房面積較低，無(wú)獨(dú)立廚房；或居住的建筑質(zhì)量較差，缺少必要的上下水、氣、熱、廁所等基礎(chǔ)設(shè)施；或居住在城中村環(huán)境中，房屋建筑密度高、采光通風(fēng)條件差、違法違章搭建建筑安全隱患嚴(yán)重、亂倒垃圾污水等環(huán)境臟亂，居住條件極其惡劣，這些現(xiàn)象構(gòu)成了當(dāng)前社會(huì)發(fā)展突出的不和諧因素。解決這些群體的住房問(wèn)題，已經(jīng)成為化解當(dāng)前在住房市場(chǎng)上，住房?jī)r(jià)格變化與城鎮(zhèn)居民收入變化之間的矛盾、不同收入群體住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦點(diǎn)所在。近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，整體社會(huì)已經(jīng)從溫保向全面小康社會(huì)轉(zhuǎn)型，在住房問(wèn)題上，迫切需要解決的是如何處理好住房資源配置的公平與效率的關(guān)系問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)全面小康，讓廣大群眾能夠普遍分享國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化、國(guó)際化好處，維護(hù)社會(huì)公平、構(gòu)建和諧社會(huì)，體現(xiàn)在住房問(wèn)題上，就是重點(diǎn)改善低端人群的住房條件。建立和完善住房保障制度，特別是對(duì)最低收入家庭“應(yīng)保盡?！钡牧庾》恐贫?，才能真正充分體現(xiàn)“以人為本”的價(jià)值觀和“惠及全體人民”的和諧社會(huì)理念。正如溫家寶總理在回答記者提問(wèn)時(shí)曾說(shuō)的那樣：“一個(gè)船隊(duì)，決定它速度快慢的不是那個(gè)航行最快的船只，而是那個(gè)最慢的船只。如果我們改善了困難群眾的生活狀況，也就改善了整個(gè)社會(huì)的生活狀況?！标P(guān)注民生、關(guān)注和諧，讓市場(chǎng)體系和保障體系共同形成對(duì)全社會(huì)住房需求的全面覆蓋，讓全體人民共享改革發(fā)展成果是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要方面。毫無(wú)疑問(wèn)，住房保障制度應(yīng)是一個(gè)完整的政策體系，包括對(duì)用于出售的廉價(jià)公共住房的財(cái)政補(bǔ)貼政策，如政府對(duì)地方政府建設(shè)的公共住房補(bǔ)貼和私有營(yíng)利或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建設(shè)的低收入者住房補(bǔ)貼。還包括減稅刺激投資建造公房或減免稅收補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)自有住房者等政策。還包括通過(guò)財(cái)政貼息扶持和幫助居民提高改善住房條件的能力等。但是，廉租住房政策是支撐整個(gè)政策體系的基礎(chǔ)。廉租房由于有政府財(cái)政補(bǔ)貼，可以保證低收入家庭的住房費(fèi)用保持在低水平上，不需要住戶為購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)支付費(fèi)用，對(duì)特別困難的家庭甚至不需支付費(fèi)用，它在滿足基本居住需求的基礎(chǔ)上，還可以動(dòng)態(tài)地梯級(jí)覆蓋最低收入以上家庭。廉租住房提供的具體形式包括了住房租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租、租金核減等多種實(shí)施方式，其中，房租補(bǔ)貼在住房保障達(dá)到一定水平后更是突顯其重要作用，一是避免了政府對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)，不會(huì)給市場(chǎng)運(yùn)行帶來(lái)障礙或產(chǎn)生降低市場(chǎng)效率的副作用；二是這種收入再分配的形式，使居民平等的住房權(quán)利更容易公平地實(shí)現(xiàn)；三是便于對(duì)不同收入家庭區(qū)別對(duì)待，更能體現(xiàn)保障的公平性，同時(shí)可以減少政府財(cái)政支出。 總之，通過(guò)完善住房保障制度，大力發(fā)展廉租住房，切實(shí)解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“為每一個(gè)居民家庭提供良好的住房”或?qū)崿F(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的社會(huì)目標(biāo)，既是維護(hù)社會(huì)安定的重要手段，也是社會(huì)收入再分配的重要方式。六、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）符合當(dāng)今人居工程發(fā)展方向“安居樂(lè)業(yè)”自古就是人類(lèi)追求的一個(gè)偉大理想。1997年6月在聯(lián)合國(guó)召開(kāi)的第二次人類(lèi)居住大會(huì)上，通過(guò)了《伊斯坦布爾宣言》和《人居議程》，提出了“人人皆有適宜之住房”和“城市化世界中人類(lèi)住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”的莊嚴(yán)任務(wù)，其全球行動(dòng)計(jì)劃要求各國(guó)政府承擔(dān)落實(shí)《人居議程》的主要責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)城市在落實(shí)《人居議程》中起重要作用。（二）符合國(guó)家行業(yè)規(guī)劃要求 國(guó)家建設(shè)部制定的“城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)“九五”規(guī)劃及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)”中要求： 1、城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均居住面積達(dá)到12平方米，解決人均居住面積6平方米以上城鎮(zhèn)家庭的住房問(wèn)題，重點(diǎn)解決人均居住面積在4平方米以下住房困難戶的住房問(wèn)題。 2、建設(shè)住宅12億平方米，平均每年建設(shè)住宅2.4億平方米。 3、改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡(jiǎn)陋住房，使住房成套率達(dá)到70%以上。 為此，自1989年以來(lái)，建設(shè)部在56個(gè)城市建設(shè)了66個(gè)省級(jí)試點(diǎn)小區(qū)，以不斷總結(jié)我國(guó)住宅小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)。 （三）符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)政策由于歷史的原因，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低工資制，住房制度基本上是社會(huì)福利性質(zhì)。為加快城市發(fā)展，改善人民居住條件，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，在停止福利分房的同時(shí)，加快建立和完善以貨幣購(gòu)買(mǎi)住房為主的住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)發(fā)展商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。 近幾年來(lái)，我國(guó)的住房制度改革逐步走上正規(guī)，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部及有關(guān)商業(yè)銀行相繼出臺(tái)了一系列方針、政策及支持措施，以解決居民的住房問(wèn)題，不僅要做到居者有其屋，而且要上檔次。逐步建立起適合我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，形成高、中、低檔居住條件皆備的住房供應(yīng)源，不斷滿足不同收入家庭日益增長(zhǎng)的住房需要。2003年國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，完善住房供應(yīng)政策，增加普通商品住房供應(yīng)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。對(duì)普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。確定了房地產(chǎn)業(yè)以需求為導(dǎo)向調(diào)整供應(yīng)的發(fā)展思路，建立健全工人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。2004年以來(lái)，國(guó)家為了保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺(tái)了一系列文件規(guī)定，主要有： 2004年4月27日，國(guó)務(wù)院通知決定適當(dāng)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例均由20%提高到35%。 2004年4月29日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于深化開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》（國(guó)辦發(fā)[2004]20號(hào)），要求深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓。明令“三個(gè)暫?！保磿和＾r(nóng)用地轉(zhuǎn)用、暫停土地規(guī)劃修改、暫停縣改市。 2004年7月1日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)），規(guī)定自2004年8月1日起所有的經(jīng)營(yíng)性土地的出讓都要公開(kāi)交易，禁止協(xié)議出讓，全部采用招牌掛。2005年3月26日，國(guó)辦發(fā)明電（[2005]8號(hào)）《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出8條意見(jiàn)，一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作。把做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，把穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提到政府工作的重要議事日程，切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任。三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，嚴(yán)格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理確定年度拆遷規(guī)模。五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求。六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，要建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，全面準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和運(yùn)行態(tài)勢(shì)。七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施，要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策，盡快制訂具體落實(shí)方案并組織實(shí)施。八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查，對(duì)部分住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地區(qū)或城市還要進(jìn)行重點(diǎn)督查。要建立通報(bào)制度，對(duì)調(diào)控措施不落實(shí)、住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的地區(qū)予以通報(bào)批評(píng)。 2005年4月30日，建設(shè)部等7部門(mén)發(fā)出了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，稱“新八條”?！靶掳藯l”從規(guī)劃、土地管理、稅收、信貸、優(yōu)惠政策、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房、市場(chǎng)秩序、信息等8個(gè)方面，提出了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的系統(tǒng)措施，具有很強(qiáng)的針對(duì)性。一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為。八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。2005年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，會(huì)議制定六條主要措施：(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。2005年6月3日，廣西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門(mén)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)的通知》（政辦發(fā)[2005]39號(hào)）指出：近年來(lái)，廣西省住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)較快發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)手段的調(diào)控作用，進(jìn)一步培育和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。2005年7月1日，廣西省頒布實(shí)施《廣西省商品房銷(xiāo)售條例》，進(jìn)一步規(guī)范了廣西省房地產(chǎn)市場(chǎng)。2006年5月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，要求引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。2006年8月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)），采取更嚴(yán)格的管理措施，加強(qiáng)土地調(diào)控。 2006年11月26日，廣西省發(fā)布《廣西省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（廣西省人民政府令第192號(hào)），對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房作出規(guī)范，加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理。 2007年8月7日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。分析國(guó)家的房地產(chǎn)政策，國(guó)家已經(jīng)把房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是廣西省的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家從土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)銷(xiāo)售等各個(gè)方面制定了一系列政策，來(lái)促進(jìn)、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。到2010年，形成“供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定、調(diào)控有效”的房地產(chǎn)發(fā)展格局。盤(pán)活存量土地，推進(jìn)住房改革，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。擴(kuò)大住房信貸，活躍房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)走上良性發(fā)展軌道，形成有序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。（四）符合產(chǎn)業(yè)政策XX縣廉租住房工程項(xiàng)目的建設(shè)在《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》中，既不屬于鼓勵(lì)類(lèi)，也不屬于限制類(lèi)，應(yīng)符合“允許類(lèi)”項(xiàng)目基本建設(shè)的規(guī)定。并且本項(xiàng)目符合XX縣城市總體規(guī)劃的規(guī)定。第二節(jié)編制依據(jù)、原則和范圍一、編制依據(jù)1、《XX縣城市總體規(guī)劃（2005-2020）》； 2、廣西省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣西省廉租住房保障辦法的通知（政辦發(fā)[2008]16號(hào)）； 3、建設(shè)單位與XX工程咨詢有限責(zé)任公司就編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告簽訂的合同文本；4《中華人民共和國(guó)建筑法》；5、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；6、《廣西省廉租住房保障辦法》；7、建設(shè)單位提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料；8、其它有關(guān)國(guó)家政策及信息資料。二、可行性研究的范圍1、項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性；2、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模；3、建設(shè)條件及場(chǎng)址選擇；4、總體規(guī)劃方案；5、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能；6、實(shí)施進(jìn)度安排；7、管理機(jī)構(gòu)；8、投資估算及資金籌措；9、效益分析；10、研究結(jié)論和建議。第三節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目位于XX縣城西北部，東巴路以北。二、建設(shè)規(guī)模根據(jù)XX縣城區(qū)低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情況，本項(xiàng)目占地面積16200平方米，擬建設(shè)建筑面積17850平方米，50㎡戶型350戶，其他附屬用房350平方米。項(xiàng)目建成后，可滿足350戶XX縣城區(qū)低收入住房困難家庭。三、建設(shè)期6年，具體時(shí)間進(jìn)度為2010年11月至2016年4月。其中：2011年開(kāi)工建設(shè)150套，2013年開(kāi)工建設(shè)100套，2015年開(kāi)工建設(shè)100套。四、項(xiàng)目投入總資金和資金來(lái)源經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資2500萬(wàn)元，其中建設(shè)投資2396.75萬(wàn)元，流動(dòng)資金103.25萬(wàn)元。建設(shè)投資中，建筑工程費(fèi)用1610.51萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)292.75萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用275.75萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)218.01萬(wàn)元。本項(xiàng)目總投資中，申請(qǐng)上級(jí)補(bǔ)助資金1140萬(wàn)元，XX縣財(cái)政地方配套資金1360萬(wàn)元。五、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)內(nèi)容資金（萬(wàn)元）占資金總投入比例1建設(shè)投資2396.7595.87%1.1項(xiàng)目靜態(tài)投資2396.7595.87%1.1.1建筑工程費(fèi)1610.5164.42%1.1.1.1基礎(chǔ)工程183.117.32%1.1.1.2土建工程1098.1143.92%1.1.1.3裝修工程183.017.32%1.1.1.4“三通”及配套工程00.00%1.1.2設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)292.7511.71%1.1.2.1給排水91.53.66%1.1.2.2暖通91.53.66%1.1.2.3電、訊109.754.39%1.1.3其他費(fèi)用275.7511.03%1.1.4基本預(yù)備費(fèi)218.018.72%1.2項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資0.000.00%1.2.1建設(shè)期融資費(fèi)用0.000.00%1.2.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0.000.00%2流動(dòng)資金103.254.13%3總投資25004資金籌措4.1地方政府配套13604.2申請(qǐng)上級(jí)資金11405建筑面積（㎡）178505.150㎡戶型350戶5.2其他附屬用房350平方米5.3占地面積16200平方米6綠化面積5670平方米7容積率1.18綠化率(%)35六、簡(jiǎn)要結(jié)論和建議 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，符合XX縣城區(qū)規(guī)劃，對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，有利于改善居住條件，項(xiàng)目建設(shè)按國(guó)家《招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，各項(xiàng)建設(shè)條件成熟，建成后社會(huì)效益明顯，既是維護(hù)社會(huì)安定的重要手段，也是社會(huì)收入再分配的重要方式。符合加快廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)和進(jìn)程。 建設(shè)保障性住房是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，政府需要在“以民為本”的指導(dǎo)思想下加大探索力度，把好事辦好。比如中心城區(qū)低收入拆遷戶的就地還建問(wèn)題，現(xiàn)在一些廉租房被建到了偏遠(yuǎn)地區(qū)，政府的本意是降低這些家庭的住房投入，結(jié)果卻增加了他們的謀生成本，加重了其生活負(fù)擔(dān)。解決這些問(wèn)題，需要政府有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，尤其是要明確給予保障性住房資金保障、土地保障。市場(chǎng)需求分析與建設(shè)規(guī)模市場(chǎng)需求分析 XX縣廉租住房工程項(xiàng)目位于XX縣城西北部，東巴路以北。現(xiàn)狀地塊環(huán)境優(yōu)美，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施基本配套。項(xiàng)目的性質(zhì)為保障性房工程規(guī)劃用地；作為XX縣政府保障性住房廉租房工程，政府給予了很大的政策優(yōu)惠和支持，建設(shè)成本較低，從而使得該項(xiàng)目在施工建設(shè)占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)調(diào)查，目前XX縣低保戶有3000戶人均住房面積在15平方米以下的800戶，無(wú)房戶150戶，低收入家庭大量存在，廉租房需求缺口較大，縣政府急需安排建設(shè)廉租房，以保障和改善城市低收入家庭的住房。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)意義 隨著XX縣城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐的加快，XX廉租住房建設(shè)也提上議事日程，勢(shì)在必行，XX縣建設(shè)局以此為契機(jī)，利用規(guī)劃保障性住房工程用地，以縣城高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、普通水平的住宅設(shè)計(jì)、可靠的施工質(zhì)量保證、優(yōu)美的小區(qū)生活環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施和優(yōu)質(zhì)、細(xì)致、體貼的物業(yè)管理，建設(shè)XX縣第一個(gè)廉租房居住小區(qū)，打造生活配套設(shè)施齊全、完善、建筑風(fēng)格獨(dú)特，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計(jì)水準(zhǔn)高超，處處體現(xiàn)“以人為本、與民同心”的居住理念和超前意識(shí)，以鮮明的形象對(duì)比城區(qū)其他住宅小區(qū)；并希望它成為XX的一個(gè)具有代表意義和示范作用的政府形象工程，成為XX社會(huì)保障性住房工程開(kāi)始，最終目的是逐步解決城市低收入家庭的住房問(wèn)題。 作為此地塊項(xiàng)目的建設(shè)者，通過(guò)上級(jí)政府的支持以及縣政府的地方配套資金，加上前期細(xì)致周密的分析論證，因而在此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中不但能夠獲得巨大的社會(huì)效益，而且將獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，并將給解決城鎮(zhèn)350戶低收入家庭的住房困難；同時(shí)，加快建筑業(yè)健康發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而增加地方的財(cái)政收入與經(jīng)濟(jì)繁榮。二、銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè)本項(xiàng)目能夠?yàn)?50戶低收入家庭住房困難戶需要的，據(jù)分析: 1、目前城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，大都以中等以上收入家庭為對(duì)象，以高中檔住宅為主，已經(jīng)供大于求；而普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房較少，許多中低收入家庭缺房而無(wú)力購(gòu)房。而該項(xiàng)目定位在中、低檔客戶群，即以拆遷戶和中低收入家庭為對(duì)象，以普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房為主，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2、XX縣低保戶有3000戶；人均住房面積在15平方米以下的1800戶，無(wú)房戶800戶，低收入家庭大量存在，截止目前已建設(shè)完成廉租住房375戶，廉租房需求缺口仍較大，項(xiàng)目一期工程市場(chǎng)供不應(yīng)求，該項(xiàng)目的建成將大大增加保障對(duì)象的房源供應(yīng)。三、目標(biāo)對(duì)象的分析（客戶定位）XX縣城區(qū)城鎮(zhèn)居民中低收入住房困難家庭，即XX縣人民政府所在地的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合XX縣人民政府規(guī)定低收入家庭。第二節(jié)建設(shè)規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，結(jié)合市場(chǎng)需求情況、建設(shè)用地條件及周?chē)h(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到XX縣城區(qū)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)力狀況，確定本項(xiàng)目工程建設(shè)規(guī)模為總建筑面積17850平方米,總占地面積16200平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：用地面積：16200M2建筑面積：17850M2建筑占地面積：3690M2居住戶數(shù)：350戶綠地率：35%綠地面積：5670M2建筑密度：20.5%容積率：1.1本項(xiàng)目計(jì)劃6年內(nèi)完成。建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)地點(diǎn) 依據(jù)XX縣城市總體規(guī)劃，本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為XX縣城區(qū)。具體地點(diǎn)為XX縣東巴路以北。土地實(shí)行政府劃撥。二、建設(shè)內(nèi)容 為加強(qiáng)XX縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善城鎮(zhèn)低收入居民居住條件，美化城市環(huán)境，XX縣建設(shè)局按照國(guó)家和省要求，把加快廉租住房建設(shè)擺在當(dāng)前住房保障工作的突出位置，以切實(shí)增加房源供應(yīng)，確保保障對(duì)象有房可租。 本項(xiàng)目XX縣廉租住房工程占地面積16200平方米，折合24畝，擬建設(shè)建筑面積17850平方米，50㎡戶型350戶，計(jì)劃建設(shè)住宅350套，5層，共計(jì)10幢住宅樓。計(jì)劃總投資為2500萬(wàn)元。第四章項(xiàng)目所在地建設(shè)條件第一節(jié)項(xiàng)目地點(diǎn)與地理位置一、場(chǎng)址確定原則根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的要求，場(chǎng)址選擇應(yīng)滿足以下條件：1、符合項(xiàng)目建設(shè)及發(fā)展要求；2、盡量減少占地以控制投資；3、各種配套條件好；4、周?chē)h(huán)境適于項(xiàng)目的建設(shè)；5、交通便利，生活方便。二、場(chǎng)址確定1、地理位置 XX縣位于廣西省北部平原的桂北開(kāi)發(fā)區(qū)，縣境南北長(zhǎng)50公里，東西寬40公里，總面積1500平方公里。2、交通條件 目前XX縣城區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施齊全，無(wú)影響項(xiàng)目的因素存在，周邊環(huán)境條件良好。道路交通方便快捷，已建成多條高標(biāo)準(zhǔn)柏油公路，形成了良好的交通格局。郵電通訊十分便捷，數(shù)字通訊達(dá)到了國(guó)際先進(jìn)水平。第二節(jié)建設(shè)條件工程地質(zhì)條件1、場(chǎng)地穩(wěn)定性 擬建場(chǎng)地成因類(lèi)型屬西江下游沖積平原，為第四紀(jì)喀斯特地形，場(chǎng)地地層成層性較好，沉積物以粘性土及粉砂土為主。地層結(jié)構(gòu)較簡(jiǎn)單，層位、厚度較穩(wěn)定；場(chǎng)區(qū)內(nèi)各層土均為中壓縮性土；擬建場(chǎng)地穩(wěn)定性較好，適宜建筑物的興建。2、地貌概況 擬建場(chǎng)地為西江沖積平原，地勢(shì)平緩，海拔高程一般在1-20米，由于河流沖刷、海潮內(nèi)侵、自然侵蝕的影響，形成了地勢(shì)低平的地貌特征。3、地層結(jié)構(gòu)及其物理力學(xué)性質(zhì) 根據(jù)鉆探揭露，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)原位測(cè)試結(jié)果，整個(gè)場(chǎng)地主要粘性土及粉砂土組成，土質(zhì)變化較小，根據(jù)土的結(jié)構(gòu)及物理力學(xué)性質(zhì)該場(chǎng)區(qū)整個(gè)地層共分為9層，各土層其巖土工程特性分述如下：1層素填土（Q4a1）上部為黃褐色粉土和粉質(zhì)粘土，下部為棕色粘土，厚度為0.7-1.6m。2層粉土（Q4a1） 黃褐色，含云母片，搖振反應(yīng)迅速，振動(dòng)析水，無(wú)光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低，濕，稍蜜一中蜜，厚度為0.4-1.3m。 3層粘土（Q4a1） 棕紅色，夾灰褐色粉質(zhì)粘土層，干強(qiáng)度及韌性中等一高，稍有光澤，軟塑一硬塑，厚度為0.3-1.5m。4層粉土(Q4a1） 黃褐色、灰褐色，含鐵質(zhì)氧化物、云母片，夾灰黃褐色粉質(zhì)粘土層，搖振反應(yīng)迅速，振動(dòng)析水，無(wú)光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低，濕，中蜜，厚度為4.6-5.8m。5層粉質(zhì)粘土（Q4a1） 灰棕色、灰色，含有機(jī)質(zhì)、鈣質(zhì)結(jié)核、局部變相為粉質(zhì)粘土，強(qiáng)度及韌性中等一高，稍有光澤，可塑，厚度為1.7-3.9m。 6層粉土（Q4a1）灰黃褐色，含鐵質(zhì)氧化物、鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，搖振反應(yīng)迅速，振動(dòng)析水，無(wú)光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低，濕，中蜜，厚度為0.5-2.5m。7層粉砂（Q4a1）黃褐色，以石英顆粒為主，微量長(zhǎng)石顆粒、云母片，顆粒渾圓，分選性良好，濕，中蜜，厚度為1.5-2m。8層粉質(zhì)粘土（Q4a1）灰色、灰褐色，含有機(jī)質(zhì)、鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，有砂感，搖振反應(yīng)緩慢，干強(qiáng)度及韌性中等，無(wú)光澤，可塑，厚度為4.2-8.lm。 9層粉土（Q4a1）黃褐色，含鈣質(zhì)結(jié)核、云母片，粘粒含量較高，搖振反應(yīng)迅速一中等，振動(dòng)析水，無(wú)光澤反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性低一中等，濕，密實(shí)，該層未穿透，最大揭露厚度為2.57m。（四）場(chǎng)地地震效應(yīng)分析擬建場(chǎng)區(qū)土的類(lèi)型為中軟土，根據(jù)場(chǎng)地土及當(dāng)?shù)貙?shí)測(cè)波速統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析，該場(chǎng)區(qū)土層等效剪切波速估計(jì)在140m/s-180m/s之間，本場(chǎng)地覆蓋層厚度均大于50米，故該建筑場(chǎng)地類(lèi)別III類(lèi)，按《建筑地震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50011-2001)有關(guān)規(guī)定，建筑場(chǎng)地抗震設(shè)烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速值為0.10g，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.55s。場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象及活動(dòng)性斷裂通過(guò)。擬建場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜建筑。二、水文條件據(jù)石油部物探測(cè)井資料證實(shí)，在1000米深以內(nèi)無(wú)淡水。西江水是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、生活的主要水源，對(duì)地區(qū)水文地質(zhì)影響頗大。該場(chǎng)區(qū)地下水的類(lèi)型為第四系孔隙潛水，地下水一般2.1米左右，補(bǔ)給來(lái)源以大氣降水和西江水為主，排泄途徑以地面蒸發(fā)為主。試驗(yàn)結(jié)果表明，地下水質(zhì)為CI-SO-4-NA型，地下水對(duì)硅無(wú)侵蝕性，但對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。四、氣象條件XX縣地處中緯度，屬亞熱帶，季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明。歷年年均氣溫25℃，極端最高氣溫39℃，極端最低氣溫-1.5℃，最冷月1月，最熱月7月。年均日照時(shí)數(shù)為2704.2小時(shí)，年均日照百分率為65%，光照充足。XX縣境年降水量較少，且不穩(wěn)定不均勻，歷年平均降水量為1500.7毫米，1月最少約為50毫米，7月最多約為3200毫米。常年主導(dǎo)風(fēng)向：西南冬季主導(dǎo)風(fēng)向：西北夏季主導(dǎo)風(fēng)向：東南冬季平均風(fēng)速：2.6M/S夏季平均風(fēng)速：2.7M/S基本風(fēng)壓：0.4KN/平方米年均氣溫：12.41℃年極端最高氣溫39℃年極端最低氣溫-19.5℃年相對(duì)濕度：60%基本雪壓：0.2KN/平方米五、水文條件XX縣屬于西江沖積平原。縣境西高東低，南高北低，由西南向東北呈現(xiàn)傾斜，微坡起伏，形成了緩崗，微坡平地和淺平洼地相間的地貌特征?？h城內(nèi)土地以輕、中壤為主，且土層深厚（8米左右）。全縣土地總面積為200萬(wàn)畝，其中可利用面積為80萬(wàn)畝，耕地面積75萬(wàn)畝。六、社會(huì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展規(guī)劃近年來(lái)，XX外向型經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，招商引資富有盛名。來(lái)自美國(guó)、法國(guó)等國(guó)家和臺(tái)灣、香港地區(qū)的近百家外資企業(yè)已初具規(guī)模，年出口創(chuàng)匯達(dá)3億美元。規(guī)劃面積達(dá)50平方公里的XX工業(yè)園，基礎(chǔ)設(shè)施更為完善，招商引資政策更為優(yōu)惠，環(huán)境更為優(yōu)化，正吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外客商前來(lái)投資興業(yè)。今后的XX，將堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，貫徹“發(fā)展是主題、調(diào)整是主線、招商是重點(diǎn)、實(shí)干是關(guān)鍵、穩(wěn)定是基礎(chǔ)”的工作方針，緊緊圍繞“財(cái)政增長(zhǎng)、農(nóng)民增收、就業(yè)增加、城市增靚”四大目標(biāo)，加快招商引資步伐，力爭(zhēng)人均主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)盡快趕上廣西省平均發(fā)展水平。七、社會(huì)公用設(shè)施依托條件（一）供水項(xiàng)目采用XX縣自來(lái)水作為供水水源，由XX縣自來(lái)水公司供應(yīng)。給水可由附近城市干管接入向配水點(diǎn)送水，環(huán)狀進(jìn)水，枝狀供水，供水有保障。（二）排水排水采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水往各級(jí)雨水管網(wǎng)匯集后，就近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，達(dá)標(biāo)后排入城市排污干管。（三）供電該項(xiàng)目所需供電擬采用雙路供電，由變電室接入，均采用直埋的方式，供電有保障。（四）供熱、供氣本項(xiàng)目所需用熱可由XX天然氣公司接入，供熱、供氣有保障（五）征地該項(xiàng)目由政府劃撥，已辦理國(guó)有土地使用證。（六）建筑材料來(lái)源臨近的東川市是全國(guó)著名的建材基地，有著豐富的建材資源，且黃沙儲(chǔ)備豐富，運(yùn)輸便利，運(yùn)程較短，工程所需黃沙可由東川運(yùn)來(lái)，工程所需磚及由當(dāng)?shù)亟鉀Q，石料、水泥、鋼材由東川或就近采購(gòu)，供應(yīng)木材可在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)購(gòu)得，可滿足工程需要。、第五章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第一節(jié)規(guī)劃依據(jù)及原則一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；2、《中華人民共和國(guó)建筑法》；3、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》；4、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；5、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；6、中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法；7、《XX縣城市總體規(guī)劃》（2005-2020）；8、建筑抗震規(guī)范；9、建筑業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。二、項(xiàng)目規(guī)劃原則1、功能性原則，本項(xiàng)目作為廉租房居住小區(qū)，必須滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，在經(jīng)濟(jì)適用的前提下，采用新技術(shù)、新材料、新觀念，體現(xiàn)二十一世紀(jì)城市居民對(duì)居住生活的綜合要求。2、充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，面向二十一世紀(jì)，創(chuàng)造高品質(zhì)的環(huán)境，精心塑造生動(dòng)和諧的建筑群體和開(kāi)放、優(yōu)美的內(nèi)部環(huán)境，布置親切宜人的駐留活動(dòng)空間和步行系統(tǒng)，配置完善的設(shè)施，強(qiáng)化歷史文化氛圍，滿足人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明的高需求。3、按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一體，充分利用水面及其它資源，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與自然生態(tài)在更高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。4、堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，滿足日照、采光和通風(fēng)要求，著重進(jìn)行步行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，最大程度的使居民接近、享受自然。5、堅(jiān)持科技進(jìn)步的原則，采用四新成果，推進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)及居住區(qū)建設(shè)水平的提高。6、把握實(shí)際性問(wèn)題，提高切實(shí)可行的措施，確保規(guī)劃管理的可操作性，把握規(guī)劃的動(dòng)態(tài)連續(xù)性的特點(diǎn)，使規(guī)劃近、遠(yuǎn)期結(jié)合，便于滾動(dòng)性實(shí)施，同時(shí)使規(guī)劃富有彈性，以利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)展與進(jìn)行。7、總體布置應(yīng)按照使用功能要求進(jìn)行功能分區(qū)，要做到交通合理，綠化系統(tǒng)完善，充分利用地形合理布局，空間布置和周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)。8、形成成配套完善的公共設(shè)施服務(wù)體系。第二節(jié)設(shè)計(jì)原則及規(guī)劃布局一、設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)和設(shè)計(jì)規(guī)范，按照XX縣城市總體規(guī)劃要求，統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，努力做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用、功能齊全、確保質(zhì)量。同時(shí)在在節(jié)省投資和保證建設(shè)質(zhì)量的前提下，注重外部空間與建筑形式的個(gè)性，與本地區(qū)的城市建設(shè)形成特色。突出“以人為核心”的原則，體現(xiàn)合理、舒適、方便、安全的指導(dǎo)思想。在建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合，相互交融，使小區(qū)居民在享受生活方便的同時(shí)，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和現(xiàn)代化的氣息。同時(shí)考慮施工的階段性和時(shí)序性以及其完整性。設(shè)計(jì)的主要原則：整體原則、環(huán)境原則、效率原則、多樣化原則，便于管理的原則、建設(shè)時(shí)序的原則。二、規(guī)劃布局（一）規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，采取組團(tuán)一院落兩級(jí)結(jié)構(gòu)模式，形成景觀中心居中的多層次融合，院落空間、組團(tuán)綠地、中心綠化和外部景觀的多層次穿插與滲透。（二）公共設(shè)施公共設(shè)施沿路安排，以專賣(mài)店、銀行、郵局、修理、洗衣、美發(fā)等為日常生活服務(wù)的小型設(shè)施為主，結(jié)合路面上的綠化、水景等環(huán)境小品，創(chuàng)造具有獨(dú)特風(fēng)情的、人性化的公建中心。（三）道路系統(tǒng)根據(jù)項(xiàng)目的外圍交通條件和居民出行方向，機(jī)動(dòng)車(chē)行系統(tǒng)采用在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置環(huán)路并沿環(huán)路設(shè)停車(chē)場(chǎng)。（四）綠化系統(tǒng)項(xiàng)目綠化通過(guò)空間的滲透、借景、對(duì)景、錯(cuò)景、軸線、通廊、分隔等手法的運(yùn)用，和外部的自然環(huán)境和人工景觀融為一個(gè)整體，項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)盡可能為住戶與自然環(huán)境的溝通提供方便，使住宅融入綠化與水景之中，達(dá)到項(xiàng)目綠化景觀均好性的效果。（五）建筑布局項(xiàng)目在平面布局上擺脫傳統(tǒng)，在滿足南方居民對(duì)日照、通風(fēng)、朝向、間距等要求的同時(shí)，以短板條式住宅為主，適應(yīng)地方氣候與居住習(xí)慣。采用變形行列式對(duì)住宅進(jìn)行布局，通過(guò)對(duì)住宅單元組合所采取的拼接變化、長(zhǎng)短變化、角度變化、高低變化、空間圍合等手法的運(yùn)用，打破了單純行列式布局的呆板局面，使空間布局更加靈活豐富，更為自由奔放，富有韻律。在建筑高度上項(xiàng)目以5層住宅加儲(chǔ)藏室為主，且靈活的布局使空間更具變化，掩映在綠化之中。第三節(jié)項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)主要設(shè)計(jì)規(guī)范及資料如下：1、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》2、《硅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》3、《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》4、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》5、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》6、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》7、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》8、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》9、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》10、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》11、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》12、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》13、《巖土工程勘察報(bào)告》14、建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)圖紙、資料15、建設(shè)單位提出使用要求及相關(guān)資料16、國(guó)家和廣西省的其它相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定二、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案（一）設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想根據(jù)項(xiàng)目所處的環(huán)境、功能特點(diǎn)、規(guī)模及XX縣城建規(guī)劃部門(mén)和業(yè)主的要求，確定本項(xiàng)目工程特點(diǎn)如下：1、針對(duì)縣城低收入家庭居住情況，為實(shí)現(xiàn)“為低收入家庭居住有其屋、為城市塑造形象、”的目標(biāo)，建設(shè)的住宅樓與群體，應(yīng)為普通型。建筑形式在簡(jiǎn)潔的形式下，盡可能突出高層次的文化內(nèi)涵和藝術(shù)神韻特征，以與新城區(qū)規(guī)劃相合；2、考慮內(nèi)部功能和時(shí)代的發(fā)展，要求利用現(xiàn)代的建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和手法去表達(dá)現(xiàn)代城市的時(shí)代風(fēng)貌；3、既要和諧于環(huán)境，又要帶有鮮明的個(gè)性，同時(shí)又要恰當(dāng)?shù)赝怀銎錁?biāo)志性，為城市的整體空間景觀更增光彩；4、交通流線組織力求高效簡(jiǎn)捷，既保證分區(qū)明確又要避免相互間的交叉干擾。（二）立面造型1、造型設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔整體、和諧統(tǒng)一、莊重典雅，立意創(chuàng)造一組富有地域特色和時(shí)代氣息的現(xiàn)代文化建筑，使整個(gè)建筑有特征、體形比例優(yōu)美。2、造型設(shè)計(jì)力求空間構(gòu)圖的均衡和多向性，不是單純的主要立面和次要立面，而是從空間體形入手，從各個(gè)不同的角度都有變化、有起伏。（三）建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)必須有良好的朝向，以滿足采光和通風(fēng)要求，住宅布置應(yīng)合理緊湊，并滿足日照間距的要求。主要建設(shè)內(nèi)容：1、結(jié)構(gòu)。均采用磚混承重結(jié)構(gòu)；2、屋面。采用坡屋頂形式，部分頂層閣樓作退臺(tái)式處理，彩瓦坡屋面，新型防水保溫材料；3、外墻。環(huán)保型防水涂料，底層為現(xiàn)代風(fēng)格仿石墻面磚；4、內(nèi)墻。混合砂漿抹面、刮瓷；5、地面。普通瓷磚地面；6、門(mén)窗。單元入口設(shè)防盜安全門(mén)，分戶門(mén)采用防火防盜門(mén)；內(nèi)門(mén)采用輕質(zhì)板門(mén)。窗采用塑鋼窗，陽(yáng)臺(tái)封閉；7、廚房。設(shè)置陶瓷洗滌槽，地面鋪設(shè)防滑瓷磚，墻身鑲貼瓷磚到頂；8、衛(wèi)生間。設(shè)置中檔衛(wèi)生潔具（座便器、洗面盆、洗刷池、預(yù)留太陽(yáng)能管道），地面鋪設(shè)防滑瓷磚，墻身鑲貼瓷磚到頂，防濺水型插座；9、給排水。每戶均配獨(dú)立水表，給水管道采用新型環(huán)保PPR管材，排水管材采用環(huán)保型PVC管材；10、電氣設(shè)置。每戶均配獨(dú)立電表，內(nèi)部多路分項(xiàng)供電，容量充沛（應(yīng)不小于8kW/戶），互不干涉；電線均為壁內(nèi)暗式配線，空調(diào)插座單設(shè)；11、暖氣。采取天然氣壁掛爐供熱，分戶獨(dú)立循環(huán)系統(tǒng)，暗埋管道，采用優(yōu)質(zhì)環(huán)保管材；12、通訊設(shè)施。預(yù)留有線電視、寬帶網(wǎng)、電話接口；13、戶型面積。50平方米。14、戶型設(shè)計(jì)。在做好低收入家庭調(diào)查的基礎(chǔ)上，盡可能選擇建設(shè)部推薦的優(yōu)秀戶型；以一梯四戶形式為主。15、樓層。五層住宅樓；16、配套公共建筑包括娛樂(lè)活動(dòng)中心、物業(yè)管理辦公用房、變配電站、公廁等。三、給排水方案1、給水方案。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)方案》，確定居住生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為300升／日?人。供水水源由城市管網(wǎng)統(tǒng)一供給，來(lái)水能夠滿足居住區(qū)用水量的需求，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，水壓不小于0.28Mpa。消防用水采用與生活用水管道合一的供水方案，消防栓布置間距不大于120米，在主要交叉路口設(shè)置消防栓，采用地上式消防栓。管網(wǎng)縣城主干路北側(cè)接口，采用枝狀網(wǎng)的供水方式，主管線DN100，水壓不小于0.3Mpa。2、排水方案。根據(jù)《XX縣總體規(guī)劃》和本項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)，排水體制采用雨水、污水分流制，因此在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃獨(dú)立的污水排放系統(tǒng)。污水：在縣城主干路北側(cè)接口，主管線DN400，每棟樓前均設(shè)化糞池，沿污水管道送入污水處理廠。雨水：在縣城主干路北側(cè)接口，主管線DN600，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的雨水經(jīng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的排水溝匯集后流入規(guī)劃道路下鋪設(shè)的主干管，再排入城市干管網(wǎng)內(nèi)。3、水管。給水管道采用PPR新型高科技水管，可確保自來(lái)水達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，限制使用傳統(tǒng)的鍍鋅水管。下水管采用塑料管，限制使用傳統(tǒng)的鑄鐵管。四、電氣設(shè)計(jì)方案XX縣城主干路北側(cè)接口終端電壓為10kV，在小區(qū)內(nèi)設(shè)10/0.4千伏變配電室。本項(xiàng)目按每戶用電8kW設(shè)計(jì)，同時(shí)考慮配套公建用電（主要是娛樂(lè)活動(dòng)中心、物業(yè)管理辦公用房、變配電站、公廁等用電）40kW設(shè)計(jì)，新增用電量按4300kW估算。五、燃?xì)夥桨笟庠词强h城主干路南側(cè)城市燃?xì)庵袎汗芫W(wǎng)接入，主管線DN500，燃?xì)庹{(diào)壓站設(shè)在區(qū)域中部，小區(qū)內(nèi)氣網(wǎng)采用低壓直接入戶，敷設(shè)形式采用管網(wǎng)直埋。燃?xì)庳?fù)荷按指標(biāo)0.69立方米／戶?日，小區(qū)用汽量為230立方米／日。六、電信方案本項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)留電話線、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線路到戶（內(nèi)）外，初裝費(fèi)等其它費(fèi)用由購(gòu)房者自理，電信管線為HYA型通信電纜穿保護(hù)管地下直埋，主要道路管線走向?yàn)槁肺?、南惻，從縣城主干路接入。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境和生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀：場(chǎng)址中沒(méi)有嚴(yán)重的污染，不存在廢水、廢氣、化學(xué)污染物或重金屬污染物。生態(tài)環(huán)境基本為城區(qū)生態(tài)環(huán)境。周?chē)鸁o(wú)工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好，水體、氣體、土壤和植被具有較強(qiáng)的凈化能力。本項(xiàng)目所在周?chē)饕獮榫用褡≌瑓^(qū)，主要污染物為生活廢水、生活垃圾、廚房油煙等。第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析本項(xiàng)目屬于廉租房住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為建設(shè)過(guò)程中的粉塵污染、噪聲污染以及項(xiàng)目使用過(guò)程中的生活污水、廚房油煙及生活垃圾等。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。第三?jié)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施一、項(xiàng)目建設(shè)期間生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、防止大氣污染措施（1）清理施工垃圾時(shí)使用容器吊運(yùn)，嚴(yán)禁隨意凌空拋撒造成揚(yáng)塵。施工垃圾及時(shí)清運(yùn)，清運(yùn)時(shí)，適量灑水減少揚(yáng)塵。（2）施工道路采用硬化，并隨時(shí)清掃灑水，減少道路揚(yáng)塵。（3）工地上使用的各類(lèi)柴油、汽油機(jī)械執(zhí)行相關(guān)污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，不使用氣體排放超標(biāo)的機(jī)械。（4）易飛揚(yáng)的細(xì)顆粒散體材料盡量庫(kù)內(nèi)存放，如露天存放時(shí)采用嚴(yán)密苫蓋。運(yùn)輸和卸運(yùn)時(shí)防止遺灑飛揚(yáng)。（5）攪拌站格設(shè)封閉的攪拌棚，在攪拌機(jī)上設(shè)置噴淋裝置。（6）在施工區(qū)禁火焚燒有毒、有惡臭物體。2、防止水污染措施（1）辦公區(qū)、施工區(qū)、生活區(qū)合理布置排水明溝、排水管，道路及場(chǎng)地適當(dāng)放坡，做到污水不外流，場(chǎng)內(nèi)無(wú)積水。（2）在攪拌機(jī)前臺(tái)及運(yùn)輸車(chē)清洗處設(shè)置沉淀池。排放的廢水先排入沉淀池，經(jīng)二次沉淀后，方可排入城市排水管網(wǎng)或回收用于灑水降塵。（3）未經(jīng)處理的泥漿水，嚴(yán)禁直接排入城市排水設(shè)施和河流。所有排水均要求達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)。（4）臨時(shí)食堂附近設(shè)置簡(jiǎn)易有效的隔油池，產(chǎn)生的污水先經(jīng)過(guò)隔油池，平時(shí)加強(qiáng)管理，定期掏油，防止污染。（5）在廁所附近設(shè)置磚砌化糞池，污水均排入化糞池，當(dāng)化糞池滿后，及時(shí)通知環(huán)衛(wèi)處，由環(huán)衛(wèi)處運(yùn)走化糞池內(nèi)污物。（6）禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填，以免污染地下水和環(huán)境。3、防止施工噪聲污染措施（1）作業(yè)時(shí)盡量控制噪音影響，對(duì)噪聲過(guò)大的設(shè)備盡可能不用或少用。在施工中采取防護(hù)等措施，把噪音降低到最低限度。（2）對(duì)強(qiáng)噪聲機(jī)械（如攪拌機(jī)、電鋸、電刨、砂輪機(jī)等）設(shè)置封閉的操作棚，以減少噪聲的擴(kuò)散。（3）在施工現(xiàn)場(chǎng)倡導(dǎo)文明施工，盡量減少人為的大聲喧嘩，不使用高音喇叭或怪音喇叭，增強(qiáng)全體施工人員防噪聲擾民的自覺(jué)意識(shí)。（4）盡量避免夜間施工，確有必要時(shí)及時(shí)向環(huán)保部門(mén)辦理夜間施工許可證，并向周邊居民告示。4、其他防止污染措施（1）施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生落實(shí)分工包干。建筑垃圾做到集中堆放，生活垃圾設(shè)專門(mén)垃圾箱，并加蓋，每日清運(yùn)。確保生活區(qū)、作業(yè)區(qū)保持整潔環(huán)境。（2）合理修建臨時(shí)廁所，不準(zhǔn)隨地大小便，廁所內(nèi)設(shè)沖水設(shè)施，制定保潔制度。（3）砂石料等散裝物品車(chē)輛全封閉運(yùn)輸，車(chē)輛不超載運(yùn)輸。在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置沖洗水槍，車(chē)輛做到凈車(chē)出場(chǎng)，避免在場(chǎng)內(nèi)外道路上“拋、灑、滴、漏”。（4）保護(hù)好施工周?chē)臉?shù)木、綠化，防止損壞。（5）多余土方在規(guī)定時(shí)間、規(guī)定路線、規(guī)定地點(diǎn)棄土，嚴(yán)禁亂倒亂堆。二、使用期間生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、廢水各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便污水經(jīng)化糞池處理后，排入市政下水管網(wǎng)。2、廢氣各住戶的廚房采用通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。3、廢物本項(xiàng)目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中，城市環(huán)保部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。4、綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染保護(hù)環(huán)境方面也由特殊的作用，小區(qū)內(nèi)一切可綠化的綠地均應(yīng)綠化，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)可考慮垂直綠化，沿路邊種植樹(shù)木花草，以擴(kuò)大綠化覆蓋面，從而起到防塵、防噪音等作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。第四節(jié)地質(zhì)災(zāi)害影響分析及特殊環(huán)境分析一、地質(zhì)災(zāi)害影響分析本項(xiàng)目地質(zhì)情況穩(wěn)定，不處于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目也非易誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的項(xiàng)目。在XX縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市建設(shè)和舊城改造中，尚未有引起或誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的例子。二、特殊環(huán)境影響本項(xiàng)目所在地及其周?chē)瑹o(wú)歷史文化遺產(chǎn)，自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和古跡遺存。項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)使該地段環(huán)境得到改善，使城市景觀變得美麗優(yōu)雅，成為城市建設(shè)中的一道靚麗的風(fēng)景。第七章節(jié)能方案分析第一節(jié)概況一、節(jié)約能源是我國(guó)的國(guó)策。我國(guó)是一個(gè)能源生產(chǎn)大國(guó)，同時(shí)又是一個(gè)能耗大國(guó)。我國(guó)各個(gè)行業(yè)和部門(mén)能源的消耗、產(chǎn)出比大大落后于發(fā)達(dá)國(guó)家，節(jié)約能源已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵措施之一。也是全面建設(shè)小康社會(huì)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要戰(zhàn)略措施之一。黨中央、國(guó)務(wù)院非常重視節(jié)能工作。國(guó)家《“十一五”規(guī)劃》對(duì)節(jié)能工作提出了明確的目標(biāo)。所以，每個(gè)項(xiàng)目的節(jié)能工作都應(yīng)切實(shí)抓好。本項(xiàng)目屬住宅小區(qū)建設(shè)，不是耗能大戶，他的耗能指標(biāo)均采用國(guó)家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定，其能耗嚴(yán)格控制在規(guī)定范圍內(nèi)。二、在本案中，除了電、暖和燃?xì)獾饶茉粗猓覀円舶压?jié)水納入了節(jié)約和考核體系。這是因?yàn)椋核粌H是生命之源，而且還是重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源，是一種不可缺少的戰(zhàn)略資源。國(guó)家強(qiáng)調(diào)建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，節(jié)水也是重要內(nèi)容之一。我國(guó)水資源人均占有量很低，淡水資源總量約2.8萬(wàn)億立方米，居世界第六位，但人均水資源占有量2.85立方米，僅是世界的1/3。當(dāng)?shù)厮Y源總量約11.48億立方米，是全國(guó)人均水資源占有量的14%，屬于聯(lián)合國(guó)“國(guó)際人口計(jì)劃研究項(xiàng)目”規(guī)定的水危機(jī)地區(qū)，節(jié)水的重要性不言而喻。第二節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范本項(xiàng)目設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行下列用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范：1、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JCJ134-2001）2、建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《廣西省民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》3、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分）（JCJ26-95）和《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)廣西省實(shí)施細(xì)則》4、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）5、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50033-2001）6、《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》（JCJ132-2001）7、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）8、《廣西省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ14-037-2006）9、《廣西省新型墻體材料發(fā)展應(yīng)用與建筑節(jié)能管理規(guī)定》第三節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、能源供應(yīng)狀況全市已探明的礦產(chǎn)有26種，已開(kāi)發(fā)15種。西青南部山區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，已探明銅礦儲(chǔ)量約56.9萬(wàn)噸，同時(shí)伴生有金、銀、鉬等貴重稀有金屬；已探明可開(kāi)采利用的建筑石料儲(chǔ)量約1.3億立方米，麥飯石儲(chǔ)量約1億噸左右。除西青南部山區(qū)外，轄區(qū)內(nèi)整個(gè)平原及北部海灘、淺海地下都蘊(yùn)藏著豐富的石油和天然氣，石油總儲(chǔ)量約6億噸，天然氣總儲(chǔ)量約164億立方米。海青縣海岸帶有兩條寬數(shù)百米、綿延數(shù)十公里的貝殼梁，可開(kāi)采利用儲(chǔ)量約1600萬(wàn)噸，是生產(chǎn)水泥、飼料添加劑、化工添加劑、貝瓷等理想原料。海青縣東北部地下蘊(yùn)藏煤層，埋深約2000米，儲(chǔ)量約25億噸。海青海岸地帶盛產(chǎn)原鹽，是廣西省重要的原鹽生產(chǎn)基地，地下鹵水儲(chǔ)量豐富，分布廣、儲(chǔ)量大、產(chǎn)量高。二、能源消耗狀況（1）建設(shè)期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)建筑業(yè)和住宅業(yè)鋼材消耗約占我國(guó)鋼材生產(chǎn)總量的20%，水泥消耗量約占我國(guó)水泥生產(chǎn)量的20%，玻璃消耗量約占我國(guó)玻璃生產(chǎn)總量的15%，降低能耗、節(jié)約能源問(wèn)題不容忽視。建設(shè)期間主要消耗鋼材、水泥、木材、砂石料等能源，預(yù)計(jì)建筑面積17850m2，預(yù)計(jì)消耗鋼材555噸、水泥3604噸、木材1168立方米等。（2）項(xiàng)目使用期間能源消耗狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)建筑使用期間能耗在我國(guó)能源總消費(fèi)中所占的比例已經(jīng)達(dá)到27.6%，且仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。我國(guó)目前城鎮(zhèn)民用建筑運(yùn)行耗電占我國(guó)總發(fā)電量的25%左右，北方地區(qū)城鎮(zhèn)供暖消耗的燃煤占我國(guó)非發(fā)電用煤量的15%-20%。項(xiàng)目使用期間建筑能耗主要包括采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、炊事、照明、家用電器、通風(fēng)等方面的能耗。使用期間建筑能耗采暖和空調(diào)制冷，約占能源消耗的三分之二，熱水供應(yīng)約占能源消耗的15%，照明、炊事約占6%。3、中外能耗狀況指標(biāo)分析圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)。1973年世界石油危機(jī)以來(lái)，英、法、德等國(guó)至今4次建筑標(biāo)準(zhǔn)修訂，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能指標(biāo)已提高3~8倍，不僅新建建筑保溫隔熱性能越來(lái)越好，還對(duì)既有建筑進(jìn)行了大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能改造。按照我國(guó)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。國(guó)內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)熱系數(shù)限制的比較見(jiàn)下表：國(guó)內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)熱系數(shù)限制的比較單位：W/（㎡?℃）國(guó)家和地區(qū)屋頂外墻外窗中國(guó)廣西0.50.62.8英國(guó)0.160.352.0德國(guó)0.200.20~0.302.0美國(guó)0.190.32（內(nèi)保溫）2.040.45（外保溫）瑞典（南部）0.120.172.0我國(guó)城鄉(xiāng)房屋平均單位建筑能耗14.6公斤標(biāo)煤/㎡，其中城鎮(zhèn)住宅平均單位建筑能耗24.6公斤標(biāo)煤/㎡，低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，德國(guó)為33.6公斤標(biāo)煤/m2，美國(guó)為30.6公斤標(biāo)煤/㎡，我國(guó)居民生活耗電量?jī)H為美國(guó)的1/6~1/3。這主要是由我國(guó)氣候特點(diǎn)、人民生活水平及消費(fèi)模式等因素決定的。第四節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、節(jié)能技術(shù)為了達(dá)到《廣西省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ14-037-2006）規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)，設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案和采取以下節(jié)能技術(shù)：1、新型節(jié)能墻體和屋面的保溫、隔熱技術(shù)與材料；2、節(jié)能門(mén)窗的保溫隔熱和密閉技術(shù)；3、集中供熱和熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)聯(lián)供技術(shù)；4、供熱采暖系統(tǒng)溫度調(diào)控和分戶熱量計(jì)量技術(shù)與裝置；5、太陽(yáng)能、地?zé)岬瓤稍偕茉磻?yīng)用技術(shù)及設(shè)備；6、建筑照明節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品；7、空調(diào)制冷節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品；8、其他技術(shù)成熟、效果顯著的節(jié)能技術(shù)和節(jié)能管理技術(shù)。二、節(jié)能措施1、采用節(jié)能降耗施工機(jī)器設(shè)備進(jìn)行施工。2、實(shí)用新型模板和腳手架應(yīng)用技術(shù)，減少模板使用量。3、選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要照明燈具要實(shí)用高效節(jié)能照明器具，提高電能利用率，以利于節(jié)約能源。實(shí)用管理過(guò)程中做到隨手關(guān)燈。公共區(qū)域采用延時(shí)或聲控開(kāi)關(guān)，減少無(wú)用電耗。4、供水器具采用節(jié)水型，積極采用陶瓷片密封水嘴和其他新型節(jié)水水嘴，住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具和優(yōu)質(zhì)水箱配件，推廣實(shí)用一次性沖洗量為6升的座便器，座便器與水箱配件要實(shí)行成套供應(yīng)，保證座便器的密封性能和沖洗性能，二要盡量使用凈化后的污水。5、熱水供應(yīng)積極選用太陽(yáng)能熱水器，減少能源消耗。6、電氣設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，降低使用過(guò)程中所耗電量，如節(jié)能變電器、節(jié)能空調(diào)器等。7、選用絕熱性能好的塑鋼門(mén)窗，玻璃采用隔音、隔熱保溫性能好的中空玻璃或采用雙層玻璃。南向房間采取遮陽(yáng)措施，降低夏天制冷負(fù)荷。8、屋面采用吸水率低、輕質(zhì)高效的復(fù)合屋面，并具有一定強(qiáng)度；散熱器推廣使用高效節(jié)能型，充分發(fā)揮熱效率；室外供暖管道采取保溫措施，減少熱損失；采用熱量按戶計(jì)量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，實(shí)行按熱量收費(fèi)。除以上措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費(fèi)。三、節(jié)能效果分析通過(guò)以上節(jié)能技術(shù)和節(jié)能措施的使用，爭(zhēng)取達(dá)到廣西省規(guī)定的居住建筑節(jié)能65%的目標(biāo)。第八章組織機(jī)構(gòu)與管理第一節(jié)建設(shè)期間組織機(jī)構(gòu)及管理一、項(xiàng)目法人XX縣建設(shè)局是XX縣廉租住房工程的承辦單位和項(xiàng)目法人，對(duì)本工程的籌備、建設(shè)、實(shí)施工作負(fù)責(zé)。二、項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理與工程施工企業(yè)的選擇項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將按照現(xiàn)代化工程建設(shè)的規(guī)范，實(shí)行工程監(jiān)理和招投標(biāo)制。聘請(qǐng)具備相應(yīng)資質(zhì)的單位對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行監(jiān)理。工程施工企業(yè)與主要建設(shè)材料供貨企業(yè)的選擇均采取招標(biāo)的方式選定，按照項(xiàng)目建設(shè)對(duì)工程施工資質(zhì)、施工能力和材料質(zhì)量、材料生產(chǎn)能力的要求遴選具備相應(yīng)資質(zhì)、資信和具備豐富經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參與工程建設(shè)。三、項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)督與協(xié)調(diào)在工程建設(shè)實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目承辦單位的主要負(fù)責(zé)同志對(duì)工程的建設(shè)實(shí)施進(jìn)行指揮、監(jiān)督、協(xié)調(diào)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)中遇到的問(wèn)題，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。在工程建設(shè)中，將聘請(qǐng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)對(duì)工程的實(shí)施進(jìn)行全程監(jiān)督，嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，力求將本工程建設(shè)成為精品住宅工程。第二節(jié)物業(yè)管理本項(xiàng)目完成后組建廉租房小區(qū)管理委員會(huì)，向住宅小區(qū)提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹(shù)立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)管理公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門(mén)。管理公司初步考慮定員10人，其中經(jīng)理1人，辦公室1人，財(cái)務(wù)室2人，物業(yè)管理部1人，保安部2人，維修部1人，家政服務(wù)部2人；人員由社會(huì)公開(kāi)招聘解決。第九章工程實(shí)施進(jìn)度安排本可行性研究報(bào)告核準(zhǔn)后，應(yīng)盡快進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)，并進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的拆遷平整工作，盡快著手項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)的前期準(zhǔn)備工作，然后進(jìn)行工程建設(shè)。整個(gè)工程計(jì)劃6年完成。計(jì)劃在2010年11月開(kāi)始前期準(zhǔn)備工作，工程建設(shè)期54個(gè)月，2016年4月份正式投入生產(chǎn)。具體進(jìn)度安排詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表。2011年150套廉租房項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表進(jìn)度工作階段2010年11月——2012年4月11121234567891011121234可研報(bào)告及環(huán)評(píng)審批施工圖設(shè)計(jì)招投標(biāo)工程施工竣工驗(yàn)收2013年100套廉租房項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表進(jìn)度進(jìn)度工作階段2012年11月——2014年4月11121234567891011121234施工圖設(shè)計(jì)招投標(biāo)工程施工竣工驗(yàn)收2015年100套廉租房工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表進(jìn)度工作階段2014年11月——2016年4月11121234567891011121234施工圖設(shè)計(jì)招投標(biāo)工程施工竣工驗(yàn)收第十章投資估算和資金籌措本項(xiàng)目投資估算根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)以及相關(guān)費(fèi)用具體收費(fèi)情況估算。土建工程造價(jià)，以普通裝修考慮。第一節(jié)投資估算一、編制依據(jù)1、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；2、廣西省建筑工程綜合定額；3、廣西省安裝工程綜合定額；4、西青市材料預(yù)算價(jià)格；5、設(shè)備供貨目錄或設(shè)備詢價(jià)；6、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、投資估算范圍本項(xiàng)目投資估算范圍包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。三、投資估算說(shuō)明（一）建設(shè)投資1、建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)筑工程費(fèi)包括基礎(chǔ)工程、土建工程及其他配套工程約1610.51萬(wàn)元；設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)包括水、氣、熱、電及電訊的增容費(fèi)、開(kāi)戶費(fèi)、開(kāi)口費(fèi)等，分別按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和指標(biāo)按建筑面積或戶數(shù)計(jì)取，共計(jì)292.75萬(wàn)元。（詳見(jiàn)附表1項(xiàng)目建設(shè)投資估算表）2、其他費(fèi)用（1）土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地24畝，因?qū)倭夥?，政府無(wú)償劃撥；拆遷、土地整理費(fèi)約70.35萬(wàn)元。（2）前期工程費(fèi)包括可行性研究報(bào)告咨詢費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等，共計(jì)40萬(wàn)元。（3）管理費(fèi)用主要包括開(kāi)辦費(fèi)和其他費(fèi)用，開(kāi)辦費(fèi)按建安工程費(fèi)用的2%計(jì)取，約計(jì)35.37萬(wàn)元；其他費(fèi)用估計(jì)為35.37萬(wàn)元。（4）審計(jì)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、勞保統(tǒng)籌費(fèi)及其他費(fèi)用約為94.66萬(wàn)元。（詳見(jiàn)附表2其他費(fèi)用估算表）3、基本預(yù)備費(fèi)本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用的10%計(jì)取，約為218.01萬(wàn)元。（二）流動(dòng)資金本項(xiàng)目流動(dòng)資金按103.25萬(wàn)元計(jì)取。四、投資估算本項(xiàng)目建設(shè)投資估算額為2500萬(wàn)元。項(xiàng)目投資估算匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額占總投資的估算說(shuō)明1筑工程費(fèi)1610.1564.42%1.1基礎(chǔ)工程183.017.32%1.2土建工程1098.0143.92%1.3裝修工程183.017.32%1.4“三通”及配套工程0.00%2設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)292.7511.71%2.1給排水91.153.66%2.2暖通91.153.66%2.3電、訊109.754.39%3其他費(fèi)用275.7511.03%4基本預(yù)備費(fèi)218.018.72%5流動(dòng)資金103.254.13%總投資2500第二節(jié)資金籌措及使用計(jì)劃一、資金籌措本項(xiàng)目投資總額2500元，資金來(lái)源縣政府自籌1360萬(wàn)元，申請(qǐng)上級(jí)資金補(bǔ)助1140萬(wàn)元。二、資金使用計(jì)劃項(xiàng)目前期工作自2010年11月開(kāi)始，2016年4月交付使用，建設(shè)期6年。第十一章效益分析第一節(jié)財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》“關(guān)于部分行業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)”規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。但本項(xiàng)目不同于普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不以贏利為目的，屬于投資社會(huì)公益事業(yè)，社會(huì)效益明顯，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上不作具體闡述。第二節(jié)社會(huì)影響分析一、社會(huì)影響效果分析1、利益相關(guān)者本項(xiàng)目的主要受益者為項(xiàng)目所在地城市低收入住房困難家庭，即XX縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合縣人民政府規(guī)定條件的家庭，他們總體上對(duì)本項(xiàng)目持贊成態(tài)度，而且樂(lè)意發(fā)表他們對(duì)項(xiàng)目的意見(jiàn)。項(xiàng)目的可能受損群體為項(xiàng)目建設(shè)區(qū)附近的居民，因建設(shè)期建設(shè)項(xiàng)目噪音等會(huì)對(duì)他們的生活造成一定的不良影響。2、項(xiàng)目的主要社會(huì)影響效果（1）項(xiàng)目能較好改善城市城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的居住和生活環(huán)境，本項(xiàng)目的建設(shè)將使城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住上寬敞明亮的樓房，喝上純凈的自來(lái)水，用上方便、便宜的天然氣，改善居民的居住和生活環(huán)境。（2）項(xiàng)目的實(shí)施能加快城市建設(shè)和城市化進(jìn)程根據(jù)XX縣的城市規(guī)劃，本項(xiàng)目的建設(shè)將加快城市建設(shè)的步伐，推進(jìn)城市化進(jìn)程，提高XX縣城市化水平。二、社會(huì)適應(yīng)性分析項(xiàng)目選址于XX縣西北部，通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)：第一，能夠有效地改善城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的居住環(huán)境，進(jìn)一步提升城市發(fā)展水平。人們有了自己安居的住所，有利于安居樂(lè)業(yè)。第二，能夠集中居民居住，不僅省去了大量的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，而且騰出了相當(dāng)部分寶貴土地用于開(kāi)發(fā)，為社會(huì)和當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造更多的財(cái)富。此地段由于本項(xiàng)目的建設(shè)，環(huán)境變美了，居住條件變好了，交通更便捷，條件更優(yōu)越。因此，本項(xiàng)目將為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接受，與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境有良好的相互適應(yīng)性。三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析本項(xiàng)目的建設(shè)符合XX縣城市規(guī)劃，符合當(dāng)?shù)丶涌斐鞘谢M(jìn)程的思路，符合城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的意愿，因此本項(xiàng)目建設(shè)存在