集團財務(wù)核算管理制度優(yōu)質(zhì)資料

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集團財務(wù)核算管理制度優(yōu)質(zhì)資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)質(zhì)資料，歡迎下載）XX集團財務(wù)核算管理制度集團財務(wù)資金部二〇一四年六月

目錄第一章總則第二章會計核算的基本要求第三章會計憑證及賬套設(shè)置第四章會計政策和會計估計第五章會計科目第六章房地產(chǎn)公司成本費用核算制度附件：《XX集團會計科目表》

第一章總則第一條目的本制度系依據(jù)《中華人民共和國會計法》、《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》等有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本集團的實際情況而制定。目的在于加強集團會計核算管理，建立規(guī)范的核算秩序，提高會計工作的質(zhì)量和水平，充分發(fā)揮會計的職能作用，更好地為集團經(jīng)營決策和經(jīng)營管理服務(wù)。第二條適用范圍集團本部及下屬子公司的財務(wù)核算工作均適本制度。職責(zé)1、集團總部財務(wù)資金部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內(nèi)各單位負(fù)責(zé)具體實施。2、集團財務(wù)核算工作的基本任務(wù)是：真實、準(zhǔn)確、及時、完整地反映和監(jiān)督本單位和集團的經(jīng)營活動和財務(wù)成果，為經(jīng)營決策和管理提供高質(zhì)量的會計信息和依據(jù)。3、集團實行高度集中、獨立核算的財務(wù)管理體制。集團會計工作由主管財務(wù)的集團領(lǐng)導(dǎo)直接指揮；總部財務(wù)資金部負(fù)責(zé)集團會計工作的組織和集團統(tǒng)一會計政策、制度的制定；各單位按國家法律、法規(guī)和本規(guī)則開展各項會計工作，并在不違背國家法律、法規(guī)和本規(guī)則的原則下，根據(jù)本單位業(yè)務(wù)管理的特點，制訂本單位的會計管理和會計核算實施辦法。4、各單位第一負(fù)責(zé)人對本單位的會計管理工作負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。第二章會計核算的基本要求第四條各單位應(yīng)按照《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)會計制度》及各種具體會計準(zhǔn)則和本規(guī)則的有關(guān)規(guī)定進行會計核算，及時提供合法、真實、準(zhǔn)確、完整的會計信息。第五條各單位發(fā)生的下列事項，應(yīng)當(dāng)及時辦理會計手續(xù)、進行會計核算：款項和有價證券的收付；財物的收發(fā)、增減和使用；債權(quán)債務(wù)的發(fā)生和結(jié)算；資本、基金的增減；收入、支出、費用、成本的計算；財務(wù)成果的計算和處理；其他需要辦理會計手續(xù)、進行會計核算的事項。第六條各單位的會計核算應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會計處理方法進行，并保證會計指標(biāo)的口徑一致、相互可比和會計處理方法的前后各期相一致。第七條會計核算應(yīng)當(dāng)劃分會計期間，分期結(jié)算賬目和編制會計報表。會計期間分年度、半年度、季度和月份，并采用公歷日期。第八條會計核算以人民幣為記賬本位幣。第九條會計憑證、會計賬簿、會計報表和其它會計資料的內(nèi)容和要求必須符合國家和集團的有關(guān)規(guī)定；不得偽造、變造會計憑證、會計賬簿；不得設(shè)置賬外賬，不得報送虛假會計報表。第十條各單位對使用的會計軟件及其生成的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料的要求，應(yīng)當(dāng)符合《財政部會計電算化管理辦法》和《財政部會計電算化工作規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定以及集團有關(guān)IT信息管理制度的規(guī)定。第十一條各單位的會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料，應(yīng)定期打印、裝訂成冊，并建立檔案，妥善保管；存儲會計軟件、電子數(shù)據(jù)的軟盤、光盤、磁盤、磁帶等存儲介質(zhì)也應(yīng)作為會計檔案進行管理。會計檔案建檔要求、保管期限、銷毀辦法等依據(jù)財政部、國家檔案局發(fā)布的《會計檔案管理辦法》的規(guī)定進行。第三章會計憑證及賬套設(shè)置第十二條各單位辦理本制度第五條規(guī)定的事項，必須取得或填制原始憑證，并及時送交會計機構(gòu)。第十三條原始憑證必須具備如下基本要素：憑證的名稱；填制憑證的日期；填制憑證單位名稱或者填制人姓名；經(jīng)辦人員的簽名或者蓋章；接受憑證單位名稱；經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容；數(shù)量、單位和金額。第十四條對于不同渠道取得的原始憑證，除具備上述基本要素外，還應(yīng)包括其他附加條件，具體為：從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章；從個人取得的原始憑證，必須有填制人員的簽名或者蓋章。對外開出的原始憑證，必須加蓋本單位公章。自制原始憑證必須有經(jīng)辦單位負(fù)責(zé)人或者其指定人員的簽名或蓋章。購買實物的原始憑證，必須有驗收證明。支付款項的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明。發(fā)生銷貨退回的，除填制退貨發(fā)票外，還必須有退貨驗收證明；退款時，必須取得對方的收款收據(jù)或者匯款銀行的憑證，不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。職工公出借款憑據(jù)，必須附在記賬憑證之后。收回借款時，應(yīng)當(dāng)另開收據(jù)或者退還借據(jù)副本，不得退還原借款收據(jù)。經(jīng)上級有關(guān)部門批準(zhǔn)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件作為原始憑證附件。如果批準(zhǔn)文件需要單獨歸檔的，應(yīng)當(dāng)在憑證上注明批準(zhǔn)機關(guān)名稱、日期和文件字號。第十五條原始憑證不得涂改、挖補。發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯誤的，應(yīng)當(dāng)由開出單位重開或更正，更正處應(yīng)加蓋開出單位的公章。第十六條原始憑證不得外借，其它單位如因特殊原因需要使用原始憑證時，經(jīng)本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員批準(zhǔn)，可以復(fù)制。向外提供的原始憑證復(fù)印件，應(yīng)當(dāng)在專設(shè)的登記簿上登記，并由提供人員和收取人員共同簽名或者蓋章。第十七條從外單位取得的原始憑證如有遺失，應(yīng)當(dāng)取得原開出單位蓋有公章的證明，并注明原來憑證的號碼、金額和內(nèi)容等，經(jīng)本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員和單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，才能代作原始憑證。如確實無法取得證明的，如火車、輪船、飛機票等憑證，由當(dāng)事人寫出詳細(xì)情況，經(jīng)本單位會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人或會計主管人員和單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，代作原始憑。第十八條各單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位會計業(yè)務(wù)的需要設(shè)置合乎集團管理需要和國家法規(guī)的會計賬套。第十九條賬套的初始化設(shè)置應(yīng)遵守集團統(tǒng)一規(guī)定的會計科目名稱和會計科目代碼，需設(shè)立核算項目的應(yīng)按集團規(guī)定設(shè)置。新建賬套必須在核算項目明細(xì)余額、會計科目明細(xì)余額、會計科目匯總余額與手工賬簿或原賬套核對相符后方可啟用。第二十條賬套的權(quán)限分工管理根據(jù)崗位職責(zé)進行設(shè)置。第二十一條會計機構(gòu)、會計人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證錄入記賬憑證。記賬憑證一律使用通用的記賬憑證；記賬憑證的錄入應(yīng)內(nèi)容完整、摘要簡單明了；錄入的憑證需經(jīng)專人審核后方可過賬；更正錯誤的方法必須符合財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》的要求；記賬憑證應(yīng)在業(yè)務(wù)發(fā)生并取得完整的原始憑證后及時錄入，不得積壓。第二十二條各單位應(yīng)當(dāng)定期對會計賬套記錄的有關(guān)數(shù)字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進行相互核對，保證賬證相符、賬賬相符、賬實相符。第四章會計政策和會計估計第二十三條記賬基礎(chǔ)及會計計量屬性會計核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，一般采用歷史成本作為計量屬性，當(dāng)所確定的會計要素金額符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求、能夠取得并可靠計量時，可采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量。第二十四條現(xiàn)金等價物的確定標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金等價物指公司持有的期限短（一般指從購買日起，三個月內(nèi)到期）、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資。第二十五條金融資產(chǎn)、金融負(fù)債1、金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的分類結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點和風(fēng)險管理要求，將取得的金融資產(chǎn)或承擔(dān)的金融負(fù)債在初始確認(rèn)時分為以下幾類：①以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債；②持有至到期投資；③貸款和應(yīng)收款項；④可供出售金融資產(chǎn)；⑤其他金融負(fù)債。2、金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的確認(rèn)依據(jù)和計量方法成為金融工具合同的一方時，即確認(rèn)一項金融資產(chǎn)或金融負(fù)債。對金融資產(chǎn)或金融負(fù)債初始確認(rèn)按照公允價值計量。初始確認(rèn)金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，按照公允價值計量。對于以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，相關(guān)交易費用直接計入當(dāng)期損益；對于其他類別的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，相關(guān)交易費用計入初始確認(rèn)金額。金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的后續(xù)計量方法主要包括：①以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，按照公允價值進行后續(xù)計量，所有已實現(xiàn)和未實現(xiàn)的損益均計入當(dāng)期損益。②持有至到期投資和應(yīng)收款項，采用實際利率法，按攤余成本計量。其終止確認(rèn)、發(fā)生減值或攤銷產(chǎn)生的利得或損失，均計入當(dāng)期損益。③可供出售金融資產(chǎn)按照公允價值進行后續(xù)計量，公允價值變動形成的利得或損失，除減值損失和外幣貨幣性金融資產(chǎn)形成的匯兌損益外，直接計入所有者權(quán)益，在該金融資產(chǎn)終止確認(rèn)時轉(zhuǎn)出，計入當(dāng)期損益。④在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權(quán)益工具投資，以及與該權(quán)益工具掛鉤并須通過交付該權(quán)益工具結(jié)算的衍生金融資產(chǎn)，按照成本計量。3、金融資產(chǎn)和金融負(fù)債的公允價值確定方法存在活躍市場的金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，通常以活躍市場中的報價確定公允價值。金融資產(chǎn)或金融負(fù)債不存在活躍市場的，公司采用估值技術(shù)確定其公允價值。4、金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)和計量

對于已將金融資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給了轉(zhuǎn)入方的，終止確認(rèn)該金融資產(chǎn)；保留了金融資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風(fēng)險和報酬的，繼續(xù)確認(rèn)所轉(zhuǎn)移的金融資產(chǎn)，并將收到的對價確認(rèn)為一項金融負(fù)債。既沒有轉(zhuǎn)移也沒有保留與金融資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的所有風(fēng)險和報酬的，分別下列情況處理：①放棄了對該金融資產(chǎn)控制的，終止確認(rèn)該金融資產(chǎn)；②未放棄對該金融資產(chǎn)控制的，按照繼續(xù)涉入所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的程度確認(rèn)有關(guān)金融資產(chǎn)，并相應(yīng)確認(rèn)有關(guān)負(fù)債。

金融資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)移滿足終止確認(rèn)條件的，將下列兩項金額的差額計入當(dāng)期損益：①

所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的賬面價值；②

因轉(zhuǎn)移而收到的對價，與原直接計入所有者權(quán)益的公允價值變動累計額之和。金融資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)移滿足終止確認(rèn)條件的，將所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)整體的賬面價值，在終止確認(rèn)部分和未終止確認(rèn)部分之間，按照各自的相對公允價值進行分配，并將下列兩項金額的差額計入當(dāng)期損益：①終止確認(rèn)部分的賬面價值；②

終止確認(rèn)部分的對價，與原直接計入所有者權(quán)益的公允價值變動累計額中對應(yīng)終止確認(rèn)部分的金額之和。5、金融資產(chǎn)減值測試方法和減值準(zhǔn)備計提方法①金融資產(chǎn)計提減值的范圍及減值的客觀證據(jù)在資產(chǎn)負(fù)債表日對以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)以外的金融資產(chǎn)的賬面價值進行檢查，有客觀證據(jù)表明該金融資產(chǎn)發(fā)生減值的，計提減值準(zhǔn)備。表明金融資產(chǎn)發(fā)生減值的客觀證據(jù)，是指金融資產(chǎn)初始確認(rèn)后實際發(fā)生的、對該金融資產(chǎn)的預(yù)計未來現(xiàn)金流量有影響，且企業(yè)能夠?qū)υ撚绊戇M行可靠計量的事項。②金融資產(chǎn)減值測試方法及減值準(zhǔn)備計提方法A.以攤余成本計量的金融資產(chǎn)如果有客觀證據(jù)表明該金融資產(chǎn)發(fā)生減值，則將該金融資產(chǎn)的賬面價值減記至預(yù)計未來現(xiàn)金流量(不包括尚未發(fā)生的未來信用損失)現(xiàn)值，減記金額計入當(dāng)期損益。預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值，按照該金融資產(chǎn)原實際利率折現(xiàn)確定，并考慮相關(guān)擔(dān)保物的價值。對單項金額重大的金融資產(chǎn)單獨進行減值測試，如有客觀證據(jù)表明其已發(fā)生減值，確認(rèn)減值損失，計入當(dāng)期損益。對單項金額不重大的金融資產(chǎn)，包括在具有類似信用風(fēng)險特征的金融資產(chǎn)組合中進行減值測試或單獨進行減值測試。單獨測試未發(fā)生減值的金融資產(chǎn)（包括單項金額重大和不重大的金融資產(chǎn)），包括在具有類似信用風(fēng)險特征的金融資產(chǎn)組合中再進行減值測試。已單項確認(rèn)減值損失的金融資產(chǎn)，不包括在具有類似信用風(fēng)險特征的金融資產(chǎn)組合中進行減值測試,對以攤余成本計量的金融資產(chǎn)確認(rèn)減值損失后，如有客觀證據(jù)表明該金融資產(chǎn)價值已恢復(fù)，且客觀上與確認(rèn)該損失后發(fā)生的事項有關(guān)，原確認(rèn)的減值損失予以轉(zhuǎn)回，計入當(dāng)期損益。但是，該轉(zhuǎn)回后的賬面價值不超過假定不計提減值準(zhǔn)備情況下該金融資產(chǎn)在轉(zhuǎn)回日的攤余成本。B.以成本計量的金融資產(chǎn)如果有客觀證據(jù)表明該金融資產(chǎn)發(fā)生減值，將該金融資產(chǎn)的賬面價值，與按照類似金融資產(chǎn)當(dāng)時市場收益率對未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)確定的現(xiàn)值之間的差額，確認(rèn)為減值損失，計入當(dāng)期損益。發(fā)生的減值損失一經(jīng)確認(rèn)，不再轉(zhuǎn)回。按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第2號—長期股權(quán)投資》規(guī)定的以成本法核算的、在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資，其減值也按照上述原則處理。C.可供出售金融資產(chǎn)如果有客觀證據(jù)表明該金融資產(chǎn)發(fā)生減值，原直接計入資本公積的因公允價值下降形成的累計損失，予以轉(zhuǎn)出，計入當(dāng)期損益。該轉(zhuǎn)出的累計損失，為可供出售金融資產(chǎn)的初始取得成本扣除已收回本金和已攤銷金額、當(dāng)前公允價值和原已計入損益的減值損失后的余額。第二十六條應(yīng)收款項1、壞賬準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)在資產(chǎn)負(fù)債表日對應(yīng)收款項賬面價值進行檢查，對存在下列客觀證據(jù)表明應(yīng)收款項發(fā)生減值的，計提減值準(zhǔn)備：①債務(wù)人發(fā)生嚴(yán)重的財務(wù)困難；②債務(wù)人違反合同條款（如償付利息或本金發(fā)生違約或逾期等）；③債務(wù)人很可能倒閉或進行其他財務(wù)重組；④其他表明應(yīng)收款項發(fā)生減值的客觀依據(jù)。2、壞賬準(zhǔn)備的計提方法在資產(chǎn)負(fù)債表日，對單項金額（應(yīng)收款項金額在1,000萬元以上,包含1,000萬元）的應(yīng)收款項，單獨進行減值測試,有客觀證據(jù)表明其發(fā)生了減值的,根據(jù)其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價值的差額,確認(rèn)減值損失,計提壞賬準(zhǔn)備。短期應(yīng)收款項的預(yù)計未來現(xiàn)金流量與其現(xiàn)值相差很小的，在確定相關(guān)減值損失時，不對其預(yù)計未來現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)。對單項金額不重大（應(yīng)收款項金額在1,000萬元以下）的應(yīng)收款項及經(jīng)單獨測試后未發(fā)生減值的應(yīng)收款項,按賬齡劃分為若干組合,根據(jù)應(yīng)收款項組合余額的一定比例計算確定減值損失,計提壞賬準(zhǔn)備。壞賬準(zhǔn)備計提比例一般為：有客觀證據(jù)表明母公司與子公司之間、子公司與子公司之間的應(yīng)收款項發(fā)生減值的，按照前述方法計提壞賬準(zhǔn)備，否則不計提壞賬準(zhǔn)備。如有客觀證據(jù)表明該應(yīng)收款項價值已恢復(fù)，且客觀上與確認(rèn)該損失后發(fā)生的事項有關(guān)，原確認(rèn)的減值損失予以轉(zhuǎn)回，計入當(dāng)期損益。但是，該轉(zhuǎn)回后的賬面價值不超過假定不計提減值準(zhǔn)備情況下該應(yīng)收款項在轉(zhuǎn)回日的攤余成本。第二十七條存貨1、存貨分類存貨主要包括開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、低值易耗品等。2、存貨取得和發(fā)出的計價方法存貨在取得時按實際成本計價。領(lǐng)用和發(fā)出時按加權(quán)平均法計價。3、開發(fā)用土地的核算方法開發(fā)用土地在“開發(fā)成本-土地獲得價款”科目核算，按成本核算對象和成本項目進行分配和明細(xì)核算。公司購買土地使用權(quán)的土地出讓金若采用分期付款方式支付，在滿足合同約定付款條件時確認(rèn)為公司資產(chǎn)，記入開發(fā)成本。4、公共配套設(shè)施費用的核算方法公共配套設(shè)施為項目所在地的國土部門批準(zhǔn)的公共配套項目如道路、球場等，以及由政府部門收取的公共配套設(shè)施費，其所發(fā)生的支出列入“開發(fā)成本-配套設(shè)施費”，按成本核算對象和成本項目進行分配和明細(xì)核算。5、低值易耗品和包裝物的攤銷方法低值易耗品于領(lǐng)用時一次攤銷法攤銷；包裝物于領(lǐng)用時一次攤銷法攤銷。6、存貨的盤存制度為永續(xù)盤存制。7、存貨跌價準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)及計提方法在資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量。可變現(xiàn)凈值為存貨的預(yù)計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用及相關(guān)稅費后的金額。其中：①開發(fā)產(chǎn)品等直接用于出售的存貨，在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，其可變現(xiàn)凈值為該存貨估計售價減去估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額；②為執(zhí)行銷售合同或勞務(wù)合同而持有的存貨，可變現(xiàn)凈值以合同價格為基礎(chǔ)計算。公司持有的存貨數(shù)量多于銷售合同訂購數(shù)量的，超過部分的存貨的可變現(xiàn)凈值以一般銷售價格為基礎(chǔ)計算；③需要經(jīng)過加工的材料存貨，在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，其可變現(xiàn)凈值為所生產(chǎn)的產(chǎn)成品估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。按照單個存貨項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。在資產(chǎn)負(fù)債表日，如果存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的，計提存貨跌價準(zhǔn)備，并計入當(dāng)期損益。如果以前減記存貨價值的影響因素已經(jīng)消失的，減記的金額予以恢復(fù)，并在原已計提的存貨跌價準(zhǔn)備金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計入當(dāng)期損益。開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本：按周邊樓盤（可比較）的市場售價，結(jié)合企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本的層次、朝向、房型等因素，確定預(yù)計售價，如預(yù)計售價低于成本（包括相關(guān)稅費）則按差額對其計提跌價準(zhǔn)備。第二十八條長期股權(quán)投資1、長期股權(quán)投資的初始計量

通過同一控制下的企業(yè)合并取得的長期股權(quán)投資按照取得的被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額做為初始投資成本；通過非同一控制下的企業(yè)合并取得的長期股權(quán)投資按照確定的合并成本進行初始計量。其他方式取得的長期股權(quán)投資，區(qū)分不同的取得方式以實際支付的現(xiàn)金、發(fā)行權(quán)益性證券的公允價值、投資合同或協(xié)議約定的價值等確定初始投資成本。初始投資成本包括與取得長期股權(quán)投資直接相關(guān)的費用、稅金及其他必要支出。通過同一控制下的企業(yè)合并取得的長期股權(quán)投資，以合并日取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的合并對價的賬面價值(或發(fā)行股份面值總額)的差額，調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。合并方為進行企業(yè)合并發(fā)生的各項直接費用，于發(fā)生時計入當(dāng)期損益，為企業(yè)合并發(fā)行的債券或承擔(dān)其他債務(wù)支付的手續(xù)費、傭金等，計入所發(fā)行債券及其他債務(wù)的初始計量金額，企業(yè)合并中發(fā)行權(quán)益性證券發(fā)生的手續(xù)費、傭金等費用，抵減權(quán)益性證券溢價收入，溢價收入不足沖減的，沖減留存收益。通過非同一控制下的企業(yè)合并取得的長期股權(quán)投資，以購買日確定的合并成本作為長期股權(quán)投資的初始投資成本，合并成本為購買日為取得對被購買方的控制權(quán)而付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價值，以及為企業(yè)合并而發(fā)生的各項直接相關(guān)費用。通過多次交換交易分步實現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為每一單項交易成本之和。在合并合同中對可能影響合并成本的未來事項作出約定的，購買日如果估計未來事項很可能發(fā)生并且對合并成本的影響金額能夠可靠計量的，也計入合并成本。為企業(yè)合并發(fā)行的債券或承擔(dān)其他債務(wù)支付的手續(xù)費、傭金等，計入所發(fā)行債券及其他債務(wù)的初始計量金額，企業(yè)合并中發(fā)行權(quán)益性證券發(fā)生的手續(xù)費、傭金等費用，抵減權(quán)益性證券溢價收入，溢價收入不足沖減的，沖減留存收益。以支付現(xiàn)金取得的長期股權(quán)投資，按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。初始投資成本包括與取得長期股權(quán)投資直接相關(guān)的費用、稅金及其他必要支出。以發(fā)行權(quán)益性證券取得的長期股權(quán)投資，按照發(fā)行權(quán)益性證券的公允價值作為初始投資成本。投資者投入的長期股權(quán)投資，按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。通過非貨幣性資產(chǎn)交換取得的長期股權(quán)投資，其初始投資成本按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號-非貨幣性資產(chǎn)交換》確定。通過債務(wù)重組取得的長期股權(quán)投資，其初始投資成本按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第12號-債務(wù)重組》確定。進行公司制改建，對資產(chǎn)、負(fù)債的賬面價值按照評估價值進行了調(diào)整，則長期股權(quán)投資的初始投資成本以評估價值確認(rèn)。除企業(yè)合并發(fā)生的各項直接費用外，以其他方式取得的長期股權(quán)投資的初始投資成本包括與取得長期股權(quán)投資直接相關(guān)的費用、稅金及其他必要支出。取得投資時，對于支付的對價中包含的已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利潤，確認(rèn)為應(yīng)收項目，不構(gòu)成長期股權(quán)投資的初始投資成本。2、長期股權(quán)投資的后續(xù)計量及投資收益確認(rèn)方法①對被投資單位能夠?qū)嵤┛刂疲约安痪哂泄餐刂苹蛑卮笥绊懙?，且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資采用成本法核算。采用成本法核算的長期股權(quán)投資按照初始投資成本計價。追加或收回投資調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤，確認(rèn)為當(dāng)期投資收益。確認(rèn)投資收益，僅限于被投資單位接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤的分配額，所獲得的利潤或現(xiàn)金股利超過上述數(shù)額的部分作為初始投資成本的收回。②對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算。長期股權(quán)投資的初始投資成本大于投資時應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的，不調(diào)整長期股權(quán)投資的初始投資成本；長期股權(quán)投資的初始投資成本小于投資時應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的，其差額計入當(dāng)期損益，同時調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。采用權(quán)益法時，取得長期股權(quán)投資后，按照應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位實現(xiàn)的凈損益的份額，確認(rèn)投資損益并調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值。在確認(rèn)應(yīng)享有被投資單位凈損益的份額時，以取得投資時被投資單位各項可辨認(rèn)資產(chǎn)等的公允價值為基礎(chǔ)，按照的會計政策及會計期間，并抵銷與聯(lián)營企業(yè)及合營企業(yè)之間發(fā)生的內(nèi)部交易損益按照持股比例計算歸屬于投資企業(yè)的部分（但內(nèi)部交易損失屬于資產(chǎn)減值損失的，應(yīng)全額確認(rèn)），對被投資單位的凈利潤進行調(diào)整后確認(rèn)。對于首次執(zhí)行日之前已經(jīng)持有的對聯(lián)營企業(yè)及合營企業(yè)的長期股權(quán)投資，如存在與該投資相關(guān)的股權(quán)投資借方差額，還應(yīng)扣除按原剩余期限直線攤銷的股權(quán)投資借方差額，確認(rèn)投資損益。按照被投資單位宣告分派的利潤或現(xiàn)金股利計算應(yīng)分得的部分，相應(yīng)減少長期股權(quán)投資的賬面價值。確認(rèn)被投資單位發(fā)生的凈虧損，以長期股權(quán)投資的賬面價值以及其他實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈投資的長期權(quán)益減記至零為限，負(fù)有承擔(dān)額外損失義務(wù)的除外。對于被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動，調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值并計入所有者權(quán)益，待處置該項投資時按相應(yīng)比例轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。3、共同控制、重大影響的確定依據(jù)①共同控制的確定依據(jù)主要包括：任何一個合營方均不能單獨控制合營企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動；涉及合營企業(yè)基本經(jīng)營活動的決策需要各合營方一致同意等。②重大影響的確定依據(jù)主要包括：當(dāng)直接或通過子公司間接擁有被投資單位20％（含）以上但低于50％的表決權(quán)股份時，除非有明確證據(jù)表明該種情況下不能參與被投資單位的生產(chǎn)經(jīng)營決策，不形成重大影響外，均確定對被投資單位具有重大影響；擁有被投資單位20％（不含）以下的表決權(quán)股份，一般不認(rèn)為對被投資單位具有重大影響。第二十九條投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，其折舊政策和攤銷方法與相同或同類固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的折舊政策或攤銷方法一致。第三十條固定資產(chǎn)1、固定資產(chǎn)的確認(rèn)條件固定資產(chǎn)指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)在同時滿足下列條件時才能確認(rèn)：①與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；②該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。2、固定資產(chǎn)分類和折舊方法固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法計提折舊。各類固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值率和年折舊率如下： 已計提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，按該項固定資產(chǎn)的原價扣除預(yù)計凈殘值、已提折舊及減值準(zhǔn)備后的金額和剩余使用壽命，計提折舊。已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，按照估計價值確定其成本，并計提折舊；待辦理竣工決算后，再按實際成本調(diào)整原來的暫估價值，但不需要調(diào)整原已計提的折舊額。至少于每年年度終了時，對固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計凈殘值和折舊方法進行復(fù)核，必要時進行調(diào)整。第三十一條無形資產(chǎn)1、無形資產(chǎn)的初始計量無形資產(chǎn)按照成本進行初始計量。2、無形資產(chǎn)的后續(xù)計量①無形資產(chǎn)使用壽命的估計擁有或者控制的來源于合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利的無形資產(chǎn)，其使用壽命不超過合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利的期限；合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利在到期時因續(xù)約等延續(xù)、且有證據(jù)表明公司續(xù)約不需要付出大額成本的，續(xù)約期計入使用壽命；合同或法律沒有規(guī)定使用壽命的，無形資產(chǎn)的使用壽命參考?xì)v史經(jīng)驗或聘請相關(guān)專家進行論證等確定。按照上述方法仍無法合理確定無形資產(chǎn)為公司帶來經(jīng)濟利益期限的，將該項無形資產(chǎn)作為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。②無形資產(chǎn)使用壽命的復(fù)核至少于每年年度終了時，對無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進行復(fù)核。必要時進行調(diào)整。③無形資產(chǎn)的攤銷對于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，自取得當(dāng)月起在預(yù)計使用壽命內(nèi)采用直線法（分無形資產(chǎn)明細(xì)說明攤銷年限）分期攤銷。使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不攤銷，每年末均進行減值測試。第三十二條資產(chǎn)減值1、適用范圍本條所述資產(chǎn)減值主要包括長期股權(quán)投資（不含對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權(quán)投資）、投資性房地產(chǎn)（不含以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)）、固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資；無形資產(chǎn)（包括資本化的開發(fā)支出）、資產(chǎn)組和資產(chǎn)組組合、商譽等。2、可能發(fā)生減值資產(chǎn)的認(rèn)定在資產(chǎn)負(fù)債表日，判斷資產(chǎn)是否存在可能發(fā)生減值的跡象。因企業(yè)合并所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，無論是否存在減值跡象，每年均進行減值測試。存在下列跡象的，表明資產(chǎn)可能發(fā)生了減值：①資產(chǎn)的市價當(dāng)期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時間的推移或者正常使用而預(yù)計的下跌；②經(jīng)營所處的經(jīng)濟、技術(shù)或者法律等環(huán)境以及資產(chǎn)所處的市場在當(dāng)期或者將在近期發(fā)生重大變化，從而對產(chǎn)生不利影響；③市場利率或者其他市場投資報酬率在當(dāng)期已經(jīng)提高，從而影響計算資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的折現(xiàn)率，導(dǎo)致資產(chǎn)可收回金額大幅度降低；④有證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時或者其實體已經(jīng)損壞；⑤資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置、終止使用或者計劃提前處置；⑥內(nèi)部報告的證據(jù)表明資產(chǎn)的經(jīng)濟績效已經(jīng)低于或者將低于預(yù)期，如資產(chǎn)所創(chuàng)造的凈現(xiàn)金流量或者實現(xiàn)的營業(yè)利潤（或者虧損）遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于（或者高于）預(yù)計金額等；⑦其他表明資產(chǎn)可能已經(jīng)發(fā)生減值的跡象。3、資產(chǎn)可收回金額的計量資產(chǎn)存在減值跡象的，估計其可收回金額。可收回金額根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。4、資產(chǎn)減值損失的確定可收回金額的計量結(jié)果表明，資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值的，將資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計入當(dāng)期損益，同時計提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。資產(chǎn)減值損失確認(rèn)后，減值資產(chǎn)的折舊或者攤銷費用在未來期間作相應(yīng)調(diào)整，以使該資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)，系統(tǒng)地分配調(diào)整后的資產(chǎn)賬面價值（扣除預(yù)計凈殘值）。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不再轉(zhuǎn)回。5、資產(chǎn)組的認(rèn)定及減值處理有跡象表明一項資產(chǎn)可能發(fā)生減值的，以單項資產(chǎn)為基礎(chǔ)估計其可收回金額。難以對單項資產(chǎn)的可收回金額進行估計的，以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額。資產(chǎn)組的認(rèn)定，以資產(chǎn)組產(chǎn)生的主要現(xiàn)金流入是否獨立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的現(xiàn)金流入為依據(jù)。資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的可收回金額低于其賬面價值的（總部資產(chǎn)和商譽分配至某資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的，該資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的賬面價值應(yīng)當(dāng)包括相關(guān)總部資產(chǎn)和商譽的分配額），確認(rèn)相應(yīng)的減值損失。減值損失金額先抵減分配至資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合中商譽的賬面價值，再根據(jù)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合中除商譽之外的其他各項資產(chǎn)的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產(chǎn)的賬面價值。6、商譽減值因企業(yè)合并所形成的商譽，至少在每年年度終了進行減值測試。對于因合并形成的商譽的賬面價值，自購買日起按照合理的方法分配至相關(guān)的資產(chǎn)組；難以分配至相關(guān)的資產(chǎn)組的，將其分配至相關(guān)的資產(chǎn)組組合。相關(guān)的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合，是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應(yīng)中受益的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合，且不大于確定的報告分部。在對包含商譽的相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進行減值測試時，如與商譽相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)先對不包含商譽的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進行減值測試，計算可收回金額，并與相關(guān)賬面價值相比較，確認(rèn)相應(yīng)的減值損失。再對包含商譽的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進行減值測試，比較這些相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的賬面價值（包括所分配的商譽的賬面價值部分）與其可收回金額，如相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的可收回金額低于其賬面價值的，確認(rèn)商譽的減值損失。第三十三條借款費用

1、借款費用資本化的確認(rèn)原則借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：①資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；②借款費用已經(jīng)發(fā)生;③為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。2、借款費用資本化期間

為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而發(fā)生的借款費用，在該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)前計入該資產(chǎn)的成本；在該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)后發(fā)生的借款費用計入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，暫停借款費用的資本化。借款費用暫停資本化的期間不包括在內(nèi)。3、借款費用資本化金額的計算方法在資本化期間內(nèi)，每一會計期間的利息（包括折價或溢價的攤銷）資本化金額，按照下列規(guī)定確定：①為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，以專門借款當(dāng)期實際發(fā)生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。②為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，根據(jù)累計資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。專為開發(fā)房地產(chǎn)項目而借入資金所發(fā)生的利息等借款費用,在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品完工之后，計入當(dāng)期損益。第三十四條工程維修費核算方法工程維修費用于實際發(fā)生時核算，若需維修的開發(fā)項目尚未銷售完畢，則計入該項目的“開發(fā)成本”；若需維修的開發(fā)項目已經(jīng)銷售完畢，則計入“管理費用”。第三十五條質(zhì)量保證金核算方法按土建、安裝等工程合同中規(guī)定的質(zhì)量保證金留成比例、支付期限，從應(yīng)支付的土建安裝工程款中預(yù)留。在保修期內(nèi)由質(zhì)量問題而發(fā)生的維修費用在此扣除列支，在保修期結(jié)束后清算。第三十六條應(yīng)付職工薪酬的核算方法應(yīng)付職工薪酬核算內(nèi)容：①支付給職工的工資總額②為職工承擔(dān)的各項社會保險和住房公積金③職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費④辭退福利⑤其他，如認(rèn)股權(quán)、現(xiàn)金股票增值權(quán)等以上內(nèi)容計提時須全額計入“應(yīng)付職工薪酬”貸方，支付及支用時計入“應(yīng)付職工薪酬”借方。2、職工福利費、職工教育、辭退福利經(jīng)費均采用據(jù)實列支的方法核算，即每期間先行支付相關(guān)費用，期末以實際發(fā)生數(shù)為依據(jù)進行補提。3、工會經(jīng)費實際繳交時予以列支，期末以實際發(fā)生數(shù)為依據(jù)進行補提。第三十七條收入1、銷售商品收入的確認(rèn)方法銷售商品收入同時滿足下列條件時，才能予以確認(rèn)：①已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；③收入的金額能夠可靠計量；④相關(guān)經(jīng)濟利益很可能流入；⑤相關(guān)的、已發(fā)生的或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。①商品房銷售收入的具體確認(rèn)條件為：A.商品房具備合同規(guī)定的交房條件；B.已辦理了房屋交接手續(xù)，對公司已通知買方在規(guī)定時間內(nèi)(30天)辦理商品房實物移交手續(xù)，而買方未在規(guī)定時間內(nèi)辦理完成商品房實物移交手續(xù)且無正當(dāng)理由的，在其他條件符合的情況下,公司在通知所規(guī)定的時限結(jié)束后即確認(rèn)收入的實現(xiàn)；C.履行了合同規(guī)定的主要義務(wù)；D.已經(jīng)取得價款或者確信可以取得價款；E.成本能夠可靠地計量。2、物業(yè)管理收入的確認(rèn)方法在物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)提供，與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的成本能夠可靠計量時，確認(rèn)物業(yè)管理收入的實現(xiàn)。3、提供勞務(wù)收入的確認(rèn)方法在資產(chǎn)負(fù)債表日提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計的，按照完工百分比法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。按照已經(jīng)提供的勞務(wù)占應(yīng)提供的勞務(wù)總量的比例確定提供勞務(wù)交易的完工進度。在資產(chǎn)負(fù)債表日提供勞務(wù)交易結(jié)果不能夠可靠估計的，分別下列情況處理：①已發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計能夠得到補償，應(yīng)按已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本金額確認(rèn)提供勞務(wù)收入，并按相同金額結(jié)轉(zhuǎn)勞務(wù)成本。②已發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計不能夠得到補償?shù)?，將已?jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本計入當(dāng)期損益，不確認(rèn)提供勞務(wù)收入。4、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入的確認(rèn)方法①讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入的確認(rèn)原則讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入包括利息收入、使用費收入等，在同時滿足以下條件時，才能予以確認(rèn)：A.與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入公司；B.收入的金額能夠可靠地計量。②具體確認(rèn)方法A.利息收入金額，按照他人使用貨幣資金的時間和實際利率計算確定。B.使用費收入金額，按照有關(guān)合同或協(xié)議約定的收費時間和方法計算確定。第三十八條租賃1、租賃的分類在租賃開始日將租賃分為融資租賃和經(jīng)營租賃。2、融資租賃和經(jīng)營租賃的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)符合下列一項或數(shù)項標(biāo)準(zhǔn)的，認(rèn)定為融資租賃：①在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人；②承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價款預(yù)計將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定將會行使這種選擇權(quán)；③即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)讓，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分（一般指75%或75%以上）；④承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于（一般指90%或90%以上，下同）租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值；⑤租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有（或承租人）才能使用。經(jīng)營租賃指除融資租賃以外的其他租賃。3、融資租賃的主要會計處理①承租人的會計處理在租賃期開始日，將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應(yīng)付款的入賬價值，其差額作為未確認(rèn)融資費用。在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項目的手續(xù)費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用（下同），計入租入資產(chǎn)價值。在計算最低租賃付款額的現(xiàn)值時，采用同期銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。未確認(rèn)融資費用在租賃期內(nèi)按照實際利率法計算確認(rèn)當(dāng)期的融資費用。采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計提租賃資產(chǎn)折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計提折舊?；蛴凶饨鹪趯嶋H發(fā)生時計入當(dāng)期損益。②出租人的會計處理在租賃期開始日，出租人將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應(yīng)收融資租賃款的入賬價值，同時記錄未擔(dān)保余值；將最低租賃收款額、初始直接費用及未擔(dān)保余值之和與其現(xiàn)值之和的差額確認(rèn)為未實現(xiàn)融資收益。未實現(xiàn)融資收益在租賃期內(nèi)按照實際利率法計算確認(rèn)當(dāng)期的融資收入?；蛴凶饨鹪趯嶋H發(fā)生時計入當(dāng)期損益。4、經(jīng)營租賃的主要會計處理對于經(jīng)營租賃的租金，出租人、承租人在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益。出租人、承租人發(fā)生的初始直接費用，計入當(dāng)期損益?；蛴凶饨鹪趯嶋H發(fā)生時計入當(dāng)期損益。第三十九條所得稅1、所得稅的核算方法采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。2、暫時性差異暫時性差異包括資產(chǎn)與負(fù)債的賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間的差額，以及未作為資產(chǎn)和負(fù)債確認(rèn)，但按照稅法規(guī)定可以確定其計稅基礎(chǔ)的項目的賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間的差額。暫時性差異分為應(yīng)納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異。3、遞延所得稅資產(chǎn)的確認(rèn)對于可抵扣暫時性差異、能夠結(jié)轉(zhuǎn)以后年度的可抵扣虧損和稅款抵減，以很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異、可抵扣虧損和稅款抵減的未來應(yīng)納稅所得額為限，確認(rèn)由此產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)，除非可抵扣暫時性差異是在以下交易中產(chǎn)生的：①該交易不是企業(yè)合并，并且交易發(fā)生時既不影響會計利潤也不影響應(yīng)納稅所得額；②對于與子公司、合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)投資相關(guān)的可抵扣暫時性差異，同時滿足下列條件的，確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)：暫時性差異在可預(yù)見的未來很可能轉(zhuǎn)回，且未來很可能獲得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應(yīng)納稅所得額。4、遞延所得稅負(fù)債的確認(rèn)對于各種應(yīng)納稅暫時性差異均據(jù)以確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債，除非應(yīng)納稅暫時性差異是在以下交易中產(chǎn)生的：①商譽的初始確認(rèn)，或者具有以下特征的交易中產(chǎn)生的資產(chǎn)或負(fù)債的初始確認(rèn)：該交易不是企業(yè)合并，并且交易發(fā)生時既不影響會計利潤也不影響應(yīng)納稅所得額；②對于與子公司、合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)投資相關(guān)的應(yīng)納稅暫時性差異，該暫時性差異轉(zhuǎn)回的時間能夠控制并且該暫時性差異在可預(yù)見的未來很可能不會轉(zhuǎn)回。5、遞延所得稅資產(chǎn)的減值在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)當(dāng)對遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值進行復(fù)核。如果未來期間很可能無法取得足夠的應(yīng)納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產(chǎn)的利益,則減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值。除原確認(rèn)時計入所有者權(quán)益的遞延所得稅資產(chǎn)部分,其減記金額也應(yīng)計入所有者權(quán)益外,其他的情況應(yīng)計入當(dāng)期的所得稅費用。在很可能取得足夠的應(yīng)納稅所得額時，減記的遞延所得稅資產(chǎn)賬面價值可以恢復(fù)。第五章會計科目第四十條集團內(nèi)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括物業(yè)管理公司）必須嚴(yán)格按照下述會計科目的編號方式及名稱設(shè)置一級會計科目、部分明細(xì)科目及部分核算項目，不得隨意增加或刪除；其他行業(yè)的企業(yè)可在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的需要增加或修改明細(xì)科目及核算項目的設(shè)置；未作規(guī)定的明細(xì)科目和核算項目可自行根據(jù)需要設(shè)置編碼和名稱，某些會計科目之間留有空號，供增設(shè)會計科目之用。第四十一條各單位應(yīng)按財政部制定《企業(yè)會計準(zhǔn)則-應(yīng)用指南》有關(guān)會計科目使用說明，正確使用會計科目。第四十二條集團統(tǒng)一執(zhí)行的會計科目表:（詳見附件）第六章房地產(chǎn)公司開發(fā)成本費用核算制度第四十三條成本核算的基本程序：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分配成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進行分配。編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第四十四條成本核算對象的確定1、成本核算對象的確定原則①滿足成本計算的需要；②便于成本費用的歸集；③利于成本的及時結(jié)算；④適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。成本核算對象的確定方法各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象，并報備集團財務(wù)資金部。①單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。②在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。③對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。3、成本核算應(yīng)當(dāng)按照收益與配比的基本精神，分項、分期成本對象進行成本核算。其中分項應(yīng)當(dāng)以項目立項為依據(jù)，分期應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定不能隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。 第四十五條成本項目內(nèi)容1、按制造成本法設(shè)置成本項目。2、生產(chǎn)成本按其用途，可分為如下四類：①土地開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。②房屋開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。③配套設(shè)施開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入庫存商品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。④代建工程開發(fā)成本：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。3、以上四類成本，在核算上將其分為如下八個成本項目：①土地獲得價款②開發(fā)前期準(zhǔn)備費③主體建筑工程費④主體安裝工程費⑤社區(qū)管網(wǎng)工程費⑥園林環(huán)境工程費⑦配套設(shè)施費⑧開發(fā)間接費 第四十六條成本核算內(nèi)容：各成本項目的開支范圍如下：1、土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、土地交易環(huán)節(jié)交納的契稅、土地閑置費、項目竣工驗收前的土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價和相關(guān)稅費。B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊、管線鋪設(shè)、高壓線埋地、市政接口等建設(shè)費用或繳費。D、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。2、開發(fā)前期準(zhǔn)備費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)計可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：A、勘察設(shè)計費勘察丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費等。規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(3)建筑研究用房：包括材料及施工費。B、報批報建費(1)報批報建費：各地情況不同，包括交易中心手續(xù)費、人防報建（人防異地建設(shè)費）費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費、產(chǎn)權(quán)登記費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費。C、“三通一平”費：(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用、開設(shè)路口工程及補償費等。(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4)場地平整費：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。D、臨時設(shè)施費(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。3、主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：A、基礎(chǔ)工程：包括土石方、護壁（坡）工程費、樁基礎(chǔ)及檢測費、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程：(1)混凝土框架：含淺基礎(chǔ)、樁基出承臺、地梁在內(nèi)的結(jié)構(gòu)框架中鋼筋、砼、模板造價，高層建筑的轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)造價并入塔樓；(2)砌體：主體砌體；(3)找平及抹灰：包含主體地面、墻面、天面抹灰；(4)防水：包含屋面、外墻、陽露臺、廚衛(wèi)等主體建筑防水費用；(5)其他：垂直運輸、腳手架、技術(shù)措施費、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、防火門、戶內(nèi)門、窗及陽臺門費用。D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面、電梯廳、單元入口及雨蓬、建筑外保溫、欄桿、其它（如戶標(biāo)識牌）等精裝修費用。E、室內(nèi)裝修：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺、地面等精裝修費用。4、主體安裝工程費A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費；(1)室內(nèi)供排水系統(tǒng)費（自來水、排水、直飲水、熱水）；(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；(4)室內(nèi)電氣系統(tǒng)費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋、航空障礙燈等。B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費：包括空調(diào)設(shè)備、管道、通風(fēng)系統(tǒng)安裝費用；(2)電梯及其安裝費；(3)消防系統(tǒng)及其安裝費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費。C、弱電系統(tǒng)費(1)居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2)寬帶網(wǎng)絡(luò)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(3)有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(4)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；(2)對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(5)系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。5、社區(qū)管網(wǎng)工程費A、室外給排水系統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)水泵房及設(shè)備、給水管道、檢查井及外接的消火栓等費用；(2)雨污水系統(tǒng)：包括雨污水處理相關(guān)建筑物、管道、檢查井等費用。(3)中水（含室內(nèi)）系統(tǒng)B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用以及需交納的政府費用等；C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括配電用房、紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用。E、發(fā)電機及其安裝費F、室外智能化系統(tǒng)費(1)停車管理系統(tǒng)：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3)周界紅外防越：紅外對掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)；(5)電子巡更系統(tǒng)；(6)電子公告屏；(7)室外背景音樂。6、園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園等小區(qū)內(nèi)的綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路及廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、道路標(biāo)示系統(tǒng)等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。7、配套設(shè)施費通常情況指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施及其它應(yīng)歸為公共配套的支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出。包括居委會用房、派出所或警務(wù)室用房、崗?fù)?、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等；C、前述規(guī)定列為配套費用的設(shè)施。例如：會所、幼兒園、學(xué)校等；D、屬于國家人防要求的設(shè)施，如：人防地下室等。E、前述4.2.3條C款所述的公用車位。配套設(shè)施費通常按以下明細(xì)科目進行核算：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；B、會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園建造與引入費：建造成本及配套資產(chǎn)購置以及由開發(fā)商承擔(dān)的教學(xué)資源引入費；D、學(xué)校建造與引入費：建造成本及配套資產(chǎn)購置以及由開發(fā)商承擔(dān)的教學(xué)資源引入費；E、球場：土建、設(shè)備、設(shè)施；F、市政設(shè)施用房：歸集需移交電力、供水等市政設(shè)施相關(guān)部門使用的房屋所對應(yīng)的建安費用；G、物業(yè)管理用房：土建、安裝、裝修費用；H、架空層：土建、安裝、裝修費用；I、人防地下室：土建、安裝（設(shè)備、設(shè)施）費用；J、專用臨時停車位：土建、設(shè)備、各項設(shè)施；K、公交站場建設(shè)及引入：土建、設(shè)備、各項設(shè)施以及由開發(fā)商承擔(dān)的公交資源引入費；L、紅線內(nèi)外共享景觀：歸集紅線外、代征地內(nèi)或核心景觀區(qū)內(nèi)全期共享并由各期分?jǐn)偟墓珗@、水景、河道、綠化場地及運動設(shè)施等的建造費用；M、車庫公共面積：車庫總建安成本扣除按標(biāo)準(zhǔn)車位預(yù)留的總成本后，按比例由其它核算對象承擔(dān)的建造費用。N、其他：郵局、銀行、診所等，可根據(jù)項目情況在此項下增加明細(xì)四級科目。8、開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。A、工程管理費(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2)造價咨詢費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用以及其他造價類咨詢費用；(3)行政管理費：在項目開發(fā)周期內(nèi)直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費、財產(chǎn)費（主要包括項目經(jīng)理部、設(shè)計部、工程管理部、成本部、采購部及從事市場分析與客戶定位工作的市場企劃人員等）。(4)施工合同外獎金：工程實施過程中增加的發(fā)放給合作方的趕工獎、進度獎、現(xiàn)場管理類獎金以及由于參加工程類獎項評比增加的費用支出。(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(6)安全監(jiān)督費(7)工程保險費(8)市場咨詢費：支付給市場調(diào)研、客戶研究等形成項目定位、客戶定位等關(guān)鍵結(jié)論的市場咨詢類費用；B、營銷設(shè)施建造費(1)賣場費用：臨時或長久性售樓處、接待廳或銷售現(xiàn)場的設(shè)計、建安、裝修、家具配飾、設(shè)施、整改及租金等費用。(2)樣板間費用：包括樣板間設(shè)計、裝修、建安、家具配飾、設(shè)施費、整改費等，租用場地所建的還包括租用場地的租金。(3)銷售環(huán)境改造費：包括銷售賣場或銷售通道的圍板費用、銷售通道的設(shè)計、工程及租用場地租金費用、現(xiàn)場包裝、環(huán)境整改費用等。(4)維護費用：銷售賣場和樣板間日常維修工程和清潔物耗費用及水電費用以及超過保修期限發(fā)生的維修費用等。C、資本化利息：包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；支付給物業(yè)公司的項目開辦費、物業(yè)細(xì)部檢查費等以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。E、風(fēng)險費：成本預(yù)算中可預(yù)計的但無法把握其發(fā)生必然性、時間、幅度等因素的費用，包括對競爭性影響、規(guī)劃方案調(diào)整、建材價格上漲、某類費用不足等所考慮的風(fēng)險費用。風(fēng)險費用應(yīng)隨項目特質(zhì)不同而特性設(shè)置，并隨項目進展的實際發(fā)生情況進行調(diào)整，且必須在項目第一次利潤結(jié)算前清空。7、預(yù)估成本①預(yù)估成本的三種情況：A類預(yù)估成本：工程結(jié)算滯后，即開發(fā)產(chǎn)品完工后，有部分工程尚未結(jié)算完畢（不包括施工合同為固定造價的工程成本支出），此部分工程成本應(yīng)預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品成本。B類預(yù)估成本：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程，開發(fā)產(chǎn)品完工后必須發(fā)生的部分成本支出，此部分工程成本應(yīng)預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品成本。C類預(yù)估成本：配套設(shè)施（不能有償轉(zhuǎn)讓）、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施改造等與房屋等開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)不同步，即部分開發(fā)產(chǎn)品已完成，但相關(guān)工程尚未完工，無實際成本，此部分開發(fā)成本應(yīng)預(yù)估計入開發(fā)產(chǎn)品成本。②預(yù)估成本的依據(jù)A、未結(jié)算工程成本：

工程施工合同的預(yù)計結(jié)算金額；施工單位工程報量；

工程預(yù)（概）算；B、未發(fā)生但必須發(fā)生的成本：該項成本支出必須發(fā)生的文件依據(jù)；該項成本支出的收費文件或工程預(yù)（概）算；招標(biāo)項C、未完工配套設(shè)施、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施改造等成本：項目總規(guī)劃圖；

項目預(yù)（概）算或已簽訂的施工合同（包括已發(fā)生的）；招標(biāo)項D、在預(yù)估成本時，工程的預(yù)（概）算、招標(biāo)項、施工合同的預(yù)計結(jié)算金額應(yīng)得到開發(fā)項目相關(guān)工作部相關(guān)人員的簽字確認(rèn)。③確定預(yù)估成本的時間當(dāng)有關(guān)成本核算對象已經(jīng)達(dá)到可交付使用狀態(tài)（通常為竣工備案時間），對相關(guān)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)并計算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時，對未結(jié)算工程或未完配套等項目需要以預(yù)估成本確定該成本核算對象的總成本和單方成本，以此結(jié)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”，并相應(yīng)根據(jù)收入配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。第四十七條成本類會計相關(guān)科目設(shè)置1、“生產(chǎn)成本”科目：該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見上述“第四十六條”。①在各級明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項目，成本核算對象可分層次設(shè)立。②為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個核算項目對象中，加設(shè)一條“待分配成本”進行歸集。③成本核算項目對象的具體設(shè)置參見下圖：××項目在建一期住宅商鋪在建二期寫字樓··············擬開發(fā)土地待分配成本④項目開工前，所有成本均在成本核算項目對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。2、“制造費用（開發(fā)間接費）”科目：歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出。這類費用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見上述“第四十六條”。3、“應(yīng)付賬款”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費用。對于配套設(shè)施核只預(yù)提不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用不得預(yù)提。①預(yù)提時間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。②預(yù)提范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實際支付金額核算成本；③預(yù)提方法：以動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。4、“開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的庫存商品的實際成本。第四十八條開發(fā)成本分配基礎(chǔ) 1、可供參考的分配基礎(chǔ)：①土地面積A、已取得《土地使用權(quán)證》并能分清各期土地面積的項目，以《土地使用權(quán)證》上登記的土地面積確定。B、未取得《土地使用權(quán)證》或已取得《土地使用權(quán)證》但不能分清各期土地面積的項目，以《建筑項目規(guī)劃意見書》中土地面積確定，不包括代征用地面積。C、如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質(zhì)和不同用途的產(chǎn)品時，用土地面積進行分配更符合項目的實際情況。②規(guī)劃建筑面積以《建筑工程規(guī)劃許可證》中的建筑面積確定。 ③預(yù)測、實測建筑面積以房屋測繪單位出具的《預(yù)測報告》、《實測報告》上登記的建筑面積確定，包括公共建筑面積和可租售產(chǎn)品建筑面積（即開發(fā)產(chǎn)品建筑面積）。④可售建筑面積是指《實測報告》上列明的可用于銷售或出租的住宅部分的建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積和分配的建筑面積）。該面積包含雖然不可對外銷售，但可由本單位合法經(jīng)營使用的面積。根據(jù)取得的實測報告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預(yù)測報告審核確認(rèn)實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準(zhǔn)確性。區(qū)分那些是可售面積，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建部分、教育設(shè)施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等）。對會所等公建配套設(shè)施是否可售的衡量標(biāo)準(zhǔn)是看其權(quán)屬，如在銷售合同中明確產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，應(yīng)單獨計算成本，單獨辦房產(chǎn)證，則屬可售面積；如明確屬全體業(yè)主，應(yīng)攤于開發(fā)成本，則屬不可售面積，最終計算出實際可售房屋面積。這是計算單位成本的依據(jù)，如果面積計算不準(zhǔn)確，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準(zhǔn)確性。⑤直接成本是指土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費之和。制造費用按一般各開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的直接成本之和分配。⑥土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)指各區(qū)（期）土地出讓合同中明確的地上和地下部分的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。2、開發(fā)成本的歸集：一般能分清成本核算對象的，可直接將開發(fā)成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在各開發(fā)成本明細(xì)“待分配成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配。3、開發(fā)成本的分配：①一般方法：本制度列示成本分配的一般方法，各單位可依經(jīng)營項目實際情況和稅收籌劃的需要，選擇用相關(guān)分配基礎(chǔ)進行分配，方法一經(jīng)選定即需保持一貫性并報備集團財務(wù)資金部備案。成本項目分配標(biāo)準(zhǔn)土地獲得價款地價：按占面積分配；補償、市政配套等費用按可售面積分配開發(fā)前期準(zhǔn)備費1）、存在跨期分?jǐn)偟模仍谡麄€項目中按各期建筑面積比分?jǐn)偟礁髌?，再在?dāng)期中按各核算對象可售面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓ο蟆?）、不存在跨期分?jǐn)偟?，按各核算對象可售面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓ο?。主體建筑工程費根據(jù)實際發(fā)生直接歸屬產(chǎn)品類型。主體安裝工程費根據(jù)實際發(fā)生直接歸屬產(chǎn)品類型。社區(qū)管網(wǎng)工程費1）、存在跨期分?jǐn)偟模仍谡麄€項目中按各期建筑面積比分?jǐn)偟礁髌?，再在?dāng)期中按各核算對象占地面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓ο蟆?）、不存在跨期分?jǐn)偟?，按各核算對象占地面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓ο?。園林環(huán)境工程費1）、存在跨期分?jǐn)偟?，先在整個項目中按各期建筑面積比分?jǐn)偟礁髌?，再在?dāng)期中按各核算對象占地面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓ο蟆?）、不存在跨期分?jǐn)偟?，按各核算對象占地面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓ο?。配套設(shè)施費1）、存在跨期分?jǐn)偟?，先在整個項目中按各期可售面積比分?jǐn)偟礁髌冢僭诋?dāng)期中按各核算對象可售面積比分?jǐn)偟礁骱怂銓ο蟆?）、不存在跨期分?jǐn)偟模锤骱怂銓ο罂墒勖娣e比分?jǐn)偟礁骱怂銓ο蟆?）、車位分?jǐn)偅孩偃魟e墅產(chǎn)品本身自帶車位，則該車位成本直接歸屬到該產(chǎn)品；②地下人防車位：按各核算對象可售面積比分?jǐn)偝杀?。開發(fā)間接費按可售面積分配②分配原則：A、在嚴(yán)格分項、分期、分成本對象、分成本項目的基礎(chǔ)上，直接成本直接計入，共同成本分配計入；通常情況下，公司的合同管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同的分項、分期分別簽訂合同，即使不能單獨簽訂合同，也應(yīng)當(dāng)在合同中明確不同分項、分期的合同金額，并在日后支付工程款時，明確分項、分期進行支付，以盡量減少共同成本的發(fā)生，從而避免因分配基礎(chǔ)變動產(chǎn)生的成本對象總成本的變動，導(dǎo)致相應(yīng)的會計估計變更的發(fā)生。B、在每一個成本對象竣工時，應(yīng)按照充分計提應(yīng)付及預(yù)提工程款基礎(chǔ)上的完全成本及時分配或結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品（分配不可轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)入可轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品），在該開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售時，應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)該開發(fā)產(chǎn)品對應(yīng)的營業(yè)成本。開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)方案應(yīng)當(dāng)報備集團財務(wù)資金部；C、對單獨核算成本對象，但不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的公共配套設(shè)施不分配前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用等公共成本，只分配建安工程費，但相應(yīng)的直接成本可以直接歸集。D、考慮到各開發(fā)產(chǎn)品使用功能的配套，如地下停車場、連廊、影院等物業(yè)，只負(fù)擔(dān)建安成本，其他幾項成本在歸集核算后，再行分配給被受益的產(chǎn)品。E、不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的配套設(shè)施，如人防、幼兒園、學(xué)校等開發(fā)成本應(yīng)先單獨歸集核算后，在受益的開發(fā)產(chǎn)品中進行分配。通常幼兒園、學(xué)校應(yīng)只分配給全體住宅，人防分配給全體住宅和商業(yè)，地下停車場、連廊、影院等物業(yè)不分配上述成本。F、在結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)成本后繼續(xù)發(fā)生（新增的或?qū)嶋H支付金額大于預(yù)提的金額）的成本費用，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分配，然后依據(jù)準(zhǔn)則有關(guān)會計估計的處理方法，再將應(yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，由未銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)，已銷開發(fā)產(chǎn)品的成本由于已結(jié)轉(zhuǎn)損益，依據(jù)未來適用法，不再重新調(diào)整其營業(yè)成本。G、在尚未結(jié)轉(zhuǎn)首期開發(fā)產(chǎn)品前的成本歸集過程中該分配基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)與預(yù)算系統(tǒng)嚴(yán)格保持一致。在結(jié)轉(zhuǎn)首期開發(fā)產(chǎn)品成本時，首先應(yīng)當(dāng)依據(jù)最近最準(zhǔn)確的分配基礎(chǔ)（通常是由于規(guī)劃建筑面積——預(yù)測建筑面積——實測建筑面積的變化產(chǎn)生）調(diào)整賬面開發(fā)成本數(shù)據(jù)后，再行結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。對于首期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本后發(fā)生的其他分項、分期的分配基礎(chǔ)發(fā)生變動產(chǎn)生的差異，應(yīng)當(dāng)參照上述第F條會計估計變更的精神，已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的首期成本不再進行調(diào)整，只調(diào)整尚未進行開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的分項、分期成本。第四十九條期間費用的核算開發(fā)期間費用核算內(nèi)容：包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、與“制造費用（開發(fā)間接費）”均有聯(lián)系和區(qū)別，和其他行業(yè)沒本質(zhì)區(qū)別。1、管理費用：①具體核算內(nèi)容：開辦費、職工薪酬（也可分為工資、福利費、社會保險費等）、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費、差旅費、工會經(jīng)費、董事會費、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費、排污費、修理費、折舊費、水電費、職工教育經(jīng)費、勞動保護費、存貨盤虧或盤盈、住房公積金、其他。②上述內(nèi)容費用界定標(biāo)準(zhǔn)：A、公司總監(jiān)級以上人員的人工費、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；B、與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的總裁辦、財務(wù)、人事行政等部門的人工費、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；C、公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費用，如公司活動費，上級單位分配的管理費、壞帳準(zhǔn)備等；2、銷售費用：①核算主要內(nèi)容：自銷費：保險費、包裝費、運輸費、裝卸費。促銷費：展覽費、廣告宣傳費（如廣告發(fā)布費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、宣傳費、圍墻彩繪費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等）、銷售服務(wù)費、經(jīng)營性租賃費代銷手續(xù)費：將部分或全部等商品房銷售業(yè)務(wù)外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。專設(shè)銷售機構(gòu)費：職工薪酬（也可分為工資、福利費、社會保險費等）、業(yè)務(wù)費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、車輛使用費等。合同交易費等：預(yù)售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費等。

房地產(chǎn)獨有：開發(fā)產(chǎn)品銷售之前發(fā)生的改裝修復(fù)費、看護費、采暖費等。其他 ②下列費用不屬于“銷售費用”：A、廣告設(shè)施、銷售環(huán)境改造、樣板間、售樓處裝修裝飾等費用（計入“開發(fā)間接費”）；B、委托經(jīng)營的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)收支”中核算，不在“銷售費用”核算，但已表現(xiàn)為凈補貼支出的配套資產(chǎn)包干運行支出在“銷售費用”科目核算；C、物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營直接相關(guān)的物料消耗（計入經(jīng)營成本）。3、財務(wù)費用：利息凈支出、手續(xù)費、匯兌損益、現(xiàn)金折扣、其他（非資本化支出）。附件：《XX集團會計科目表》XX集團會計科目表類型級次科目編碼科目名稱輔助賬類型說明資產(chǎn)11001庫存現(xiàn)金不設(shè)二級及以上科目資產(chǎn)11002銀行存款按銀行分類資產(chǎn)21002.001建行XX支行（……）按帳號、支行設(shè)置二級明細(xì)資產(chǎn)11012其他貨幣資金資產(chǎn)21012.001外埠存款資產(chǎn)21012.002銀行本票資產(chǎn)21012.003銀行匯票資產(chǎn)21012.004信用卡資產(chǎn)21012.005按揭保證金資產(chǎn)21012.006銀行承兌匯票保證金資產(chǎn)21012.007定期存款資產(chǎn)21012.097其他資產(chǎn)11101交易性金融資產(chǎn)資產(chǎn)21101.001成本客戶往來資產(chǎn)31101.001.01股票客戶往來資產(chǎn)31101.001.02債券客戶往來資產(chǎn)31101.001.03基金客戶往來資產(chǎn)31101.001.04權(quán)證投資客戶往來資產(chǎn)31101.001.97其他客戶往來資產(chǎn)21101.002公允價值變動客戶往來資產(chǎn)31101.002.01股票客戶往來資產(chǎn)31101.002.02債券客戶往來資產(chǎn)31101.002.03基金客戶往來資產(chǎn)31101.002.04權(quán)證投資客戶往來資產(chǎn)31101.002.97其他客戶往來資產(chǎn)11121應(yīng)收票據(jù)資產(chǎn)21121.001銀行承兌匯票客戶往來資產(chǎn)21121.002商業(yè)承兌匯票客戶往來資產(chǎn)11122應(yīng)收賬款資產(chǎn)11123預(yù)付賬款供應(yīng)商往來資產(chǎn)11221其他應(yīng)收款資產(chǎn)21221.001員工個人借款資產(chǎn)21221.002備用金資產(chǎn)21221.003其他單位住來資產(chǎn)21221.004存出保證金資產(chǎn)21221.097其他資產(chǎn)11231壞賬準(zhǔn)備資產(chǎn)21231.001應(yīng)收賬款計提資產(chǎn)21231.002其他應(yīng)收款計提資產(chǎn)11401材料采購資產(chǎn)11402在途物資資產(chǎn)11403庫存材料物業(yè)公司、酒店公司根據(jù)材料分類設(shè)置二級明細(xì)，輔助項目核算，其他公司依業(yè)務(wù)情況而定資產(chǎn)21403.001一次性客用品項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.002清潔用品項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.003印刷品及文具項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.004工程用品項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.005勞保用品項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.006布草棉織品項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.007客房用品項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.008客房電器項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.009玻璃瓷器項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.010廚房用品項目核算酒店公司資產(chǎn)21403.011其他物資項目核算酒店公司資產(chǎn)11404材料成本差異資產(chǎn)11405庫存商品物業(yè)公司、酒店公司根據(jù)材料分類設(shè)置二級明細(xì)，輔助項目核算，其他公司依業(yè)務(wù)情況而定資產(chǎn)21405.001五金類項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.002電工類項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.003水暖類項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.004電器類項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.005工具類項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.006機械類項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.007保安消防用品項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.008清潔用品項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.009綠化用品項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.010辦公用品項目核算物業(yè)公司資產(chǎn)21405.011食品項目核算酒店公司資產(chǎn)21405.012飲品項目核算酒店公司資產(chǎn)21405.013香煙項目核算酒店