常州市府西側(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告_第1頁
常州市府西側(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告_第2頁
常州市府西側(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告_第3頁
常州市府西側(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告_第4頁
常州市府西側(cè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告_第5頁
已閱讀5頁,還剩46頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

目錄二、地塊屬性研究1、區(qū)位及配套2、環(huán)境及房地產(chǎn)價(jià)值分析3、地塊屬性綜合分析三、高檔住宅市場(chǎng)剖析1、高檔住宅定義及分布2、高檔住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)分析3、高檔住宅產(chǎn)品分析4、高檔住宅市場(chǎng)小結(jié)四、地塊市場(chǎng)定位1、地塊SWOT分析2、參考案例解析3、目標(biāo)客群鎖定4、工程市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議一、宏觀環(huán)境分析1、政策解讀2、土地市場(chǎng)特征3、住宅市場(chǎng)概述美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克稱美國(guó)或?qū)?dòng)第三輪貨幣量化寬松政策美元指數(shù)大跌,原油,黃金,農(nóng)產(chǎn)品期貨暴漲,通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈宏觀背景美國(guó)連續(xù)的貨幣量化寬松政策將加劇全球通貨膨脹的預(yù)期,在全球經(jīng)濟(jì)一體化的今天,全球通貨預(yù)期大環(huán)境不變的前提下,一國(guó)的力量總顯得薄弱,預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)通貨膨脹預(yù)期仍將持續(xù)加劇,硬通貨,如:黃金、不動(dòng)產(chǎn)、石油等需求量仍將持續(xù)放大。12月5日國(guó)務(wù)院開展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌視頻講話要點(diǎn),明年中央執(zhí)行的是“寬財(cái)政、緊貨幣〞,貨幣政策由寬松走向穩(wěn)健,新國(guó)十條新五條新國(guó)十條出臺(tái)后,2021年5-7月份,住宅成交價(jià)格一路攀高的走勢(shì)有所扭轉(zhuǎn),經(jīng)歷3個(gè)月左右的低迷后,從8月中旬開始,市場(chǎng)有回暖跡象,量?jī)r(jià)齊升;2021年9月29日,新五條出臺(tái),首付、利率到限購等一系列政策接踵而至,然而10月份市區(qū)住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升,進(jìn)入11月份以來,開盤工程仍然呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì),龍湖香醍漫步開盤即售罄。即:就目前來看:新政對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。政策預(yù)覽政策效果省六條2021年宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái),只有銀行信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響,但并未改變房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的趨勢(shì);如果房?jī)r(jià)上漲幅度仍然高于預(yù)期,更嚴(yán)厲政策的出臺(tái)可能性將會(huì)大大增加,特別是房產(chǎn)稅政策的執(zhí)行對(duì)市場(chǎng)的影響最大。政策預(yù)測(cè)政策解讀從城市橫向開展來看:鐘樓區(qū)政府的西遷,經(jīng)過將近五年的開展建設(shè),已經(jīng)趨于成熟。伴隨常州“十二五規(guī)劃〞的實(shí)施,北部新城、青龍生活區(qū)以及城東戚墅堰片區(qū)逐漸成為城市開展重點(diǎn)。即:以新市府為重心的東北方向地產(chǎn)價(jià)值將凸顯,進(jìn)一步拉升我地塊的價(jià)值。土地市場(chǎng)城市開展重心將向東北部偏移,我工程地段優(yōu)勢(shì)更加彰顯新城紫云地塊(10.2)185080/200.3/1201.6諾城國(guó)際龍城大道南側(cè)、灣城路西側(cè)地塊(10.2)162920/188.2/1129.4天順青洋路西側(cè)、東方西路北側(cè)地塊(10.5)96620/179.4/1350.7海洲建設(shè)青洋路西側(cè)、東方路南側(cè)地塊(10.6)74540/213.3/1287.9常發(fā)龍城大道南、橫塘河?xùn)|路東地塊(10.10)145630/369.4/2216..6元順銀杏路北側(cè)、月季路西側(cè)地塊(10.9)63260/448.9/2805.9保利銀杏路北側(cè)、月季路東側(cè)地塊(10.9)96780/434/2958.9景瑞青龍生活區(qū)QL-030118地(10.10)93045/537.4/3358.6常發(fā)美然印染廠及周邊地塊(10.10)80930/332/2766.5雙益武宜路聚湖路東北角地塊(10.9)72316/300/1350.6濱湖建設(shè)西太湖環(huán)湖路、興湖路地塊(10.4)58405/279.5/2348.8星河玉塘路西側(cè)地塊(10.4)394575.4/202.2/1083潤(rùn)地利長(zhǎng)虹路高塊架兩側(cè)沿常武路東地(10.6)169968.2/104.6/392.3綠地聚湖路南側(cè)、長(zhǎng)溝路兩側(cè)地塊(10.11)174555/249.3/1495.6綠城武宜路西側(cè)地塊(10.7)169968.2/336.7/1870常發(fā)古方路南北側(cè)、玉塘路西側(cè)地塊(10.11)305597/365.6/2825.7新城前黃高級(jí)中學(xué)東側(cè)地塊(10.11)169035/404/2525龍湖中華恐龍園南側(cè)1、2號(hào)地(10.1)384720/395.1.4/4740三井房產(chǎn)三井河以北泰山路以西地塊(10.2)45390/339.3/5089.2新城三井塊河以南興業(yè)路以北地(10.6)55585/191.9/1439.2萬達(dá)通江大道以西巢湖路以南地(10.6)74425/249.9/937.2名城飛龍居住區(qū)地塊(10.6)401947/275.7/2578.6土地參數(shù):開發(fā)商/地塊名稱/成交年月/占地面積/每畝均價(jià)/樓板價(jià),紫色為一線房企地塊,紅色為常州本土龍頭企業(yè)地塊老城區(qū)火車站、汽車站市政府新北區(qū)城西區(qū)城東區(qū)武進(jìn)區(qū)2010年重點(diǎn)成交地塊分布圖佳兆業(yè)漢江路以北薛冶路以東地塊(10.11)101819/319.5/2178.6九龍倉漢江路以北玉龍路以西地塊(10.11)96174/311.9/3342.2九龍倉黃河路以南玉龍路以西地塊(10.11)141947/315.6/3945.1本案土地高價(jià)外圍化成交拉升中心城區(qū)地產(chǎn)價(jià)值10年成交量“略〞有回落,價(jià)格繼續(xù)走高年度走勢(shì):08年遭受金融危機(jī),整體市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡,09年樓市政策利好促使常州樓市“量?jī)r(jià)齊升〞,10年樓市調(diào)控政策頻出,成交量略有回落,但價(jià)格繼續(xù)走高;10年走勢(shì):與09年前十一個(gè)月相比,10年前十一月新增量、成交量、成交均價(jià)環(huán)比分別↑10.85%、↓11.77%、↑29.1%,整體市場(chǎng)表現(xiàn)為“高位徘徊〞。備注:存量去化周期=年底可售余量/當(dāng)年月均去化量住宅市場(chǎng)概述整體市場(chǎng)小結(jié)政策方面土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)在全球通貨膨脹大背景不改變的前提下,即使國(guó)內(nèi)貨幣政策收緊政策持續(xù)實(shí)施,但是在全球經(jīng)濟(jì)一體化的環(huán)境下,通貨膨脹預(yù)期仍將持續(xù),并且2021年歷次房地產(chǎn)政策效果均無法到達(dá)預(yù)期,也驗(yàn)證了不動(dòng)產(chǎn)作為硬通貨的需求量仍未下滑常州城市開展重心預(yù)計(jì)向東北偏移,我工程地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)放大,并且中心城區(qū)土地供給量小,2021年成交土地均集中在城市外圍區(qū)域,并且土地價(jià)格飆升,中心城區(qū)土地在稀缺中表達(dá)價(jià)值,將支撐中心城區(qū)地產(chǎn)價(jià)值的提升2021年住宅市場(chǎng)存量去化周期僅為9個(gè)月,整體市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì),尤其是10月份以后,新增供給量持續(xù)小于成交量,住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境極為寬松,同時(shí)成交均價(jià)年增長(zhǎng)率超過29%,高檔住宅成交量穩(wěn)步增加。綜合以上因素,住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求,高檔住宅成交量穩(wěn)步上升,通貨膨脹預(yù)期加劇只會(huì)帶來不動(dòng)產(chǎn)需求,尤其是地段稀缺性物業(yè)的持續(xù)上漲,土地市場(chǎng)成交熱點(diǎn)區(qū)域外圍化,中心城區(qū)供給量持續(xù)下滑,城市重點(diǎn)的偏移等利好因素均將推動(dòng)我地塊地產(chǎn)價(jià)值的上行。目錄二、地塊屬性研究1、區(qū)位及配套2、環(huán)境及房地產(chǎn)價(jià)值分析3、地塊屬性綜合分析三、高檔住宅市場(chǎng)剖析1、高檔住宅定義及分布2、高檔住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)分析3、高檔住宅產(chǎn)品分析4、高檔住宅市場(chǎng)小結(jié)四、地塊市場(chǎng)定位1、地塊SWOT分析2、參考案例解析3、目標(biāo)客群鎖定4、工程市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議一、宏觀環(huán)境分析1、政策解讀2、土地市場(chǎng)特征3、住宅市場(chǎng)概述地塊屬性——控規(guī)指標(biāo)新北實(shí)驗(yàn)小學(xué)海事大樓宗地宗地規(guī)模小,總建僅4.6萬㎡;

容積率高,并且有限高要求,不利于規(guī)劃;

地塊呈現(xiàn)L型,規(guī)劃難度較大;宗地規(guī)模小、規(guī)劃較為受限地塊屬性——地塊四至及現(xiàn)狀東至三井河,水景資源在產(chǎn)品規(guī)劃中可適當(dāng)利用,但沿河商業(yè)價(jià)值較小東南角,常州一流市政配套以及貴方的奧體中心資源,在配套及產(chǎn)品附加值均相對(duì)較高該宗地與典雅花園緊鄰,相互競(jìng)爭(zhēng),相互配套典雅花園市政府新北實(shí)驗(yàn)小學(xué)三井河新北實(shí)驗(yàn)小學(xué)已投入使用,教育資源豐富,但受道路影響,地塊商業(yè)價(jià)值無法充分發(fā)揮宗地市政配套,奧體資源顯優(yōu)勢(shì),沿河商業(yè)需謹(jǐn)慎地塊現(xiàn)狀:地塊方正、平整,與周邊道路根本持平,目前為凈地;地塊中海事局辦公樓外立面已根本完工;工程自然環(huán)境優(yōu)美,有大片市政綠地。地塊屬性——地塊四至及現(xiàn)狀海事大樓地塊平整,無拆遷,可擇機(jī)施工工程位于市政府西側(cè),地段上具有絕對(duì)稀缺性,具備做高檔住宅的地段條件;工程周邊路網(wǎng)興旺。距離市中心及高速、高架、恐龍園都在10分鐘車程內(nèi),具備做高檔住宅的交通條件南大街方向4.8公里/9分鐘青洋高架方向1.2公里/2分鐘滬寧高速方向3.7公里/7分鐘恐龍園方向3.6公里/7分鐘西新橋方向龍江高架方向1.4公里/3分鐘市政府/奧體/大劇院0.5公里/1分鐘青龍生活區(qū)方向我工程直達(dá)工程公交系統(tǒng)有B12、24路—B12:恐龍園-紅梅公園—24路:長(zhǎng)貿(mào)中心-清潭地塊屬性——區(qū)位交通地段稀缺、路網(wǎng)興旺,具備做高檔住宅的地段及交通條件商場(chǎng)超市學(xué)校醫(yī)院—常工院:1.1公里,2分鐘—新北實(shí)驗(yàn)小學(xué):緊鄰,1分鐘—新北實(shí)驗(yàn)中學(xué):1.7公里,4分鐘—河海大學(xué):1公里,3分鐘—萬達(dá)廣場(chǎng)、銅鑼灣、豐臣國(guó)際廣場(chǎng):1.2公里,3分鐘—世紀(jì)華聯(lián):2公里,5分鐘—易買得:1.5公里,3分鐘—每家瑪:1.7公里,4分鐘—三井醫(yī)院:0.5公里,1分鐘—華山醫(yī)院:2公里,5分鐘地塊屬性——周邊配套市政市級(jí)一流配套、高檔商業(yè)相伴,滿足做高檔住宅的配套需求酒店地塊銅鑼灣萬達(dá)廣場(chǎng)豐臣國(guó)際廣場(chǎng)易買得世紀(jì)聯(lián)華每家瑪華山醫(yī)院常工院新北實(shí)驗(yàn)小學(xué)新北實(shí)驗(yàn)中學(xué)河海大學(xué)大劇院/博物館/規(guī)劃館奧體中心傳媒中心三井醫(yī)院萬豪五星酒店四星酒店富都商務(wù)大酒店地塊屬性——房地產(chǎn)價(jià)值剖析通江大道晉陵北路第一價(jià)值區(qū)第二價(jià)值區(qū)第三價(jià)值區(qū)宗地恐龍園景觀旅游資源以及一線房企的進(jìn)駐,提升了該區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值,目前已經(jīng)形成常州中高檔及低密度住區(qū)一流市政配套,高檔小區(qū)聚集通江大道沿線樓盤以中檔住宅以及大型商業(yè)為主,住區(qū)整體檔次略低我工程可通過提升產(chǎn)品,超過第一價(jià)值區(qū)現(xiàn)有高檔住宅工程地塊屬性——競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

龍城大道通江路晉陵北路

太湖路常州市政府市民廣場(chǎng)常州大劇院規(guī)劃館奧體中心常發(fā)豪庭國(guó)際11000元/㎡典雅花園7980元/㎡本案府西花園7900元/㎡陽光福地8300元/㎡翡翠錦園8200元/㎡萬達(dá)廣場(chǎng)36000元/㎡豐臣國(guó)際廣場(chǎng)8800元/㎡中央花園8500元/㎡核心價(jià)值區(qū),具備打造高端項(xiàng)目潛力目前區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目較少,高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)薄弱,本案具備打造高端項(xiàng)目條件天譽(yù)花園商業(yè)圈水清木華園新城府翰苑7800元/㎡行政中心現(xiàn)代傳媒中心待入市項(xiàng)目熱銷項(xiàng)目尾盤項(xiàng)目河海大學(xué)御花園三期整體區(qū)域仍以中高檔工程為主,僅豪庭國(guó)際過萬地塊屬性——競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)域未來可供給量少僅80.67萬㎡,且漸稀缺;區(qū)域需求量大,年均去化量30萬㎡左右,區(qū)域高檔工程僅3個(gè),豪庭國(guó)際、天譽(yù)花園和御花園,同檔次競(jìng)爭(zhēng)較小。區(qū)域供不應(yīng)求,高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境寬松高檔高檔高檔地塊屬性——競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境120-144㎡三房為目前區(qū)域內(nèi)供需主力;區(qū)域價(jià)值的持續(xù)走高,兩房產(chǎn)品的需求量逐漸下滑;140-200㎡的戶型供給占比相對(duì)較小,但市場(chǎng)接受度較高;未來豪庭國(guó)際和天譽(yù)花園仍以160㎡以上大戶型為主,并且豪庭國(guó)際余量較少,大戶型競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)溫和。地塊屬性——小結(jié)我工程在地段、交通、配套等方面均具有打造高檔住宅的先天條件區(qū)域市場(chǎng)高檔住宅需求量仍在上升,但是供給量較為有限,區(qū)域內(nèi)高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)溫和我工程位于第一價(jià)值區(qū),通過產(chǎn)品創(chuàng)新可超過第一價(jià)值區(qū)現(xiàn)有樓盤檔次綜合地塊各種屬性來看:我地塊具備做高檔住宅的條件目錄二、地塊屬性研究1、區(qū)位及配套2、環(huán)境及房地產(chǎn)價(jià)值分析3、地塊屬性綜合分析三、高檔住宅市場(chǎng)剖析1、高檔住宅定義及分布2、高檔住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)分析3、高檔住宅產(chǎn)品分析4、高檔住宅市場(chǎng)小結(jié)四、地塊市場(chǎng)定位1、地塊SWOT分析2、參考案例解析3、目標(biāo)客群鎖定4、工程市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議一、宏觀環(huán)境分析1、政策解讀2、土地市場(chǎng)特征3、住宅市場(chǎng)概述常州高檔住宅選取原那么1、已入市工程:成交價(jià)格在12000元/㎡以上的高層住宅產(chǎn)品〔不含別墅、小戶型公寓產(chǎn)品〕;2、未入市工程樓板價(jià)在3500元/㎡以上;3、雖然樓板價(jià)低于3500元/㎡,但是為高檔住宅定位的地塊。高檔住宅市場(chǎng)剖析——如何定義高檔住宅市場(chǎng)剖析——開展概述2021年朗詩國(guó)際街區(qū)進(jìn)入常州市場(chǎng)標(biāo)志著常州迎來萬元時(shí)代,豪宅市場(chǎng)啟蒙;京城豪苑以市中心地段優(yōu)勢(shì),始終成為價(jià)格的引領(lǐng)者;2021年新城首府以產(chǎn)品路線,體驗(yàn)營(yíng)銷將高檔住宅推向產(chǎn)品時(shí)代;巨凝金水岸以超萬元的精裝本錢將高檔住宅市場(chǎng)推向高潮;一線房企高調(diào)搶灘湖塘武宜路沿線和新北區(qū)恐龍園周邊,以上兩區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砗勒脑袐氪病8邫n住宅市場(chǎng)剖析——工程分布武宜路周邊未來豪宅聚集地傳統(tǒng)市中心地段性項(xiàng)目龍湖原山4826(10.2)國(guó)際學(xué)校地塊3566(09.9)京城豪苑20000萊蒙時(shí)代15000晉陵路八號(hào)17500御翠園5317(08.1)巨凝金水岸3656(09.7)新城金郡13800新城首府16500凱納華僑城12000萬博國(guó)際廣場(chǎng)18000凱悅中心07.9(毛地)朗詩國(guó)際街區(qū)13500綠城地塊1870(10.5)紫金城1250(09.1)新城帝景價(jià)格未知(04.1)新城地塊2552(09.12)龍湖地塊2704(09.12)保利地塊2957(10.10)在售工程存量小,但是未來供給形勢(shì)較為嚴(yán)峻;從區(qū)域分布來看:市中心供給逐漸減少,高檔住宅將主要集中在武進(jìn)區(qū),新北中心區(qū)土地供給有限,高檔住宅供給量相對(duì)較小。萬㎡高檔住宅市場(chǎng)剖析——供需分析高檔住宅存量小,遠(yuǎn)期供給總量較大,市中心趨少,武進(jìn)區(qū)增多萬㎡注:藍(lán)色為在售工程;黃色為未入市工程高檔住宅市場(chǎng)剖析——價(jià)格分析科技豪宅14000-16000元/㎡新北區(qū)12000-16000元/㎡武宜路周邊未來豪宅區(qū)12000-20000元/㎡傳統(tǒng)市中心豪宅16000-20000元/㎡河景豪宅20000-30000元/㎡品質(zhì)豪宅12000-18000元/㎡常州高端工程價(jià)格分區(qū)明顯,重點(diǎn)工程價(jià)格年增長(zhǎng)率均超過20%目前常州豪宅大體可劃分為科技豪宅、地段豪宅、品質(zhì)豪宅三大局部,地段豪宅仍起價(jià)格標(biāo)桿作用;朗詩國(guó)際街區(qū)為典型科技豪宅,通過科技產(chǎn)品撬開了常州高端市場(chǎng)的大門,獲得相對(duì)較好的銷售業(yè)績(jī);京城豪苑作為市中心絕佳地段的工程,標(biāo)榜常州真正豪宅,價(jià)格一直是常州的標(biāo)桿,但是產(chǎn)品規(guī)劃相對(duì)較差,成為投資客的首選,真正的高端自住客戶相對(duì)較少;新城首府是品質(zhì)豪宅典范,產(chǎn)品溢價(jià)相對(duì)較高,價(jià)格雖然突破了區(qū)域價(jià)格,但是受制于地段,價(jià)格大幅上漲的空間不大。在售工程單價(jià)分析目前市場(chǎng)以三房、四房為主力,伴隨高檔住宅市場(chǎng)的成熟,戶型主力面積將以160-200㎡為主,在三房原有功能的根底上將增加客人區(qū)以及主人區(qū)尺度;150-200萬元/套成為目前主力總價(jià)區(qū)間,伴隨單價(jià)以及戶型面積的趨大,總價(jià)水漲船高,與低密度產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)劇烈。高檔住宅戶型將增加客人區(qū)及主人區(qū)尺度,面積以160-200㎡為主高檔住宅市場(chǎng)剖析——戶型分析高檔住宅市場(chǎng)剖析——精裝分析精裝修不僅成為高檔住宅必備,同時(shí)可實(shí)現(xiàn)去化速度和溢價(jià)率的雙贏萬㎡元/㎡精裝修的年均去化量整體大于毛坯,精裝修已經(jīng)成為高檔住宅的構(gòu)成局部;從以下精裝修溢價(jià)來看;通過精裝修可實(shí)現(xiàn)較為可觀的溢價(jià)率;綜上:精裝修產(chǎn)品無論從溢價(jià)率亦或去化速度均有明顯的比較優(yōu)勢(shì)。高檔住宅市場(chǎng)剖析——賣點(diǎn)分析伴隨市中心工程接近尾盤,我工程的地段優(yōu)勢(shì)將更加突出;景觀、物業(yè)以及精裝修逐漸成為高檔住宅的三大構(gòu)成局部,從市場(chǎng)時(shí)機(jī)上看:我工程占比規(guī)模比較小,可在物業(yè)以及精裝修上做足文章;會(huì)所、智能化系統(tǒng)以及建材成為高檔住宅的標(biāo)配,我工程適度提升既可。我工程在地段優(yōu)勢(shì)的前提下,示范區(qū)、物業(yè)、戶型需加強(qiáng)目前常州市高端住宅主要集中在傳統(tǒng)市中心,市中心用地日益稀少,未來武宜路、新北、城西等區(qū)域高端住宅也將呈現(xiàn),與此同時(shí),我工程作為新市中心的稀缺地段優(yōu)勢(shì)將凸顯;目前市場(chǎng)可售余量小,未來供給量較大,由于單個(gè)工程規(guī)模較大,故同時(shí)入市量相對(duì)有限;產(chǎn)品以三房、四房為主,主力面積由120-144㎡向160-200㎡過渡;價(jià)格分區(qū)明顯,重點(diǎn)工程價(jià)格漲幅較大,價(jià)格年增長(zhǎng)率均超過20%;精裝修不僅成為高檔工程的必備,同時(shí),適度放大工程利潤(rùn);從工程賣點(diǎn)來看:我工程未來地段優(yōu)勢(shì)將不斷凸顯,同時(shí)可在示范區(qū)、物業(yè)以及戶型方面加強(qiáng)提升,通過奧體中心資源替代會(huì)所配套。高檔住宅市場(chǎng)剖析——小結(jié)目錄二、地塊屬性研究1、區(qū)位及配套2、環(huán)境及房地產(chǎn)價(jià)值分析3、地塊屬性綜合分析三、高檔住宅市場(chǎng)剖析1、高檔住宅定義及分布2、高檔住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)分析3、高檔住宅產(chǎn)品分析4、高檔住宅市場(chǎng)小結(jié)四、地塊市場(chǎng)定位1、地塊SWOT分析2、參考案例解析3、目標(biāo)客群鎖定4、工程市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議一、宏觀環(huán)境分析1、政策解讀2、土地市場(chǎng)特征3、住宅市場(chǎng)概述工程SWOT分析及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)部能力外部因素工程市場(chǎng)定位地塊屬性本身具備做高檔住宅的先天條件區(qū)域市場(chǎng)高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境寬松,從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)層面來看適合做高檔住宅高檔住宅市場(chǎng)雖然供給總量相對(duì)較大,但是同期入市量有限,并且地段型高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)將趨緩,我地塊將成為少有的地段型高檔住宅工程綜合上述因素:將我工程定位為常州市府旁珍藏高檔住宅工程上海豪宅翹楚-浦東星河灣在8月8日開盤共推出322套房源,總面積約為9.5萬平方米,當(dāng)日,共成交264套,40余億元的首日成交金額創(chuàng)中國(guó)樓市的新紀(jì)錄。由此統(tǒng)計(jì),開盤六個(gè)小時(shí),平均每個(gè)小時(shí)銷售額超過6.5億元。截至8月11日,浦東星河灣共成交280余套,銷售率高達(dá)90%,成交均價(jià)4.68萬元/m2,其價(jià)格高出該板塊均價(jià)1.5萬元/㎡。參考案例——浦東星河灣廣東宏宇集團(tuán)成立于1994年,2001年成功推出星河灣地產(chǎn)品牌,在行業(yè)中樹立了好房子的標(biāo)準(zhǔn),接受各地的參觀考察團(tuán)體數(shù)百個(gè),獲得國(guó)內(nèi)外榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)四十多個(gè),成為中國(guó)品質(zhì)地產(chǎn)的探索者,所獲地產(chǎn)獎(jiǎng)項(xiàng)頗豐,其中分量最重的莫過于2021年有著世界房地產(chǎn)屆奧斯卡美譽(yù)的cnbc發(fā)頒發(fā)的北京星河灣“國(guó)際房地產(chǎn)亞太地區(qū)最正確公寓五星大獎(jiǎng)〞這就意味著星河灣首次代表中國(guó)獲得世界認(rèn)可。成為全球五大夢(mèng)幻豪宅之一。廣東星河灣〔2001年〕北京星河灣〔2005年〕浦東星河灣〔2021年〕星河灣——豪宅代名詞參考案例——浦東星河灣成功秘訣參考案例——浦東星河灣值得借鑒七公分厚的門雙層井蓋外部景觀景觀鋪裝細(xì)節(jié)景觀道路單元裝飾厚重精裝細(xì)部精美、人性化細(xì)節(jié)參考案例——浦東星河灣建筑與綠化交融半地下車庫外立面特色半地下車庫入口車庫享受陽光景觀精美、人性化細(xì)節(jié)參考案例——浦東星河灣目標(biāo)客群鎖定我工程目標(biāo)客戶圈層圖核心客戶層輔助客戶層偶得客戶層第一圈層第三圈層第二圈層半小時(shí)以內(nèi)1小時(shí)以內(nèi)1小時(shí)以上車程:武進(jìn)、金壇、溧陽以及長(zhǎng)三角其他區(qū)域高端收入群體常州市區(qū)的私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管等成功人士新北區(qū)企業(yè)主、企業(yè)高管等目標(biāo)客群鎖定車位至少1個(gè)更偏好低調(diào)、私密、平安工程產(chǎn)品建議——規(guī)劃建議商業(yè)建議取消商業(yè)建議取消將1#拆分為一棟點(diǎn)式33F住宅集中商業(yè),且設(shè)置人行入口大堂調(diào)整意見:1、考慮到小區(qū)的私密性以及沿河商業(yè)價(jià)值不能得到有效提升的現(xiàn)狀,故建議將商業(yè)集中于地塊東北角與東側(cè);2、我工程具備做高檔住宅的地塊本身屬性,故為了不降低小區(qū)整體檔次,建議將1#原有小戶型公寓改為一棟33F點(diǎn)式,補(bǔ)充容積率;3、借助整體商業(yè)的規(guī)劃,可在商業(yè)首層設(shè)置小區(qū)入口大堂,提升工程檔次;4、結(jié)合工程整體檔次,地下局部雙層車庫設(shè)計(jì),至少配比1:1,后期可通過搭售形式實(shí)現(xiàn)快速去化,資金回籠。備注:以上為理想建議,具體還需與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通來最終確定地下兩層車位,車位配比至少1:1需求面積工程產(chǎn)品建議——戶型建議數(shù)據(jù)來源:江蘇盛陽高端客戶精裝修偏好專題訪談

140-200㎡為區(qū)域去化率最高面積段;高檔住宅中160-200㎡將成為需求主力;客戶訪談中公寓需求面積120-200㎡。戶型建議工程產(chǎn)品建議——戶型建議三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)179㎡1、一梯一戶進(jìn)出尊貴且平安私密;2、入戶玄關(guān)門廳,客廳餐廳相連,活動(dòng)空間更廣闊;3、主臥朝南,豪華套房,衣帽間、衛(wèi)生間齊全設(shè)計(jì);4、寬面寬,進(jìn)深與我工程貼合;5、設(shè)備陽臺(tái)設(shè)計(jì)貼近生活;工程產(chǎn)品建議——戶型建議三房?jī)蓮d兩衛(wèi)188㎡四室兩廳三衛(wèi)226㎡1、一梯一戶尊貴私密;2、入戶玄關(guān)門廳,氣派非凡;3、大尺度廚房操作更舒適;4、客廳餐廳相連,且附帶景觀陽臺(tái),活動(dòng)空間、景觀視野更廣闊;5、主臥朝南,豪華套房,衣帽間、衛(wèi)生間,書房或?qū)捑瓣柵_(tái)設(shè)計(jì)。工程產(chǎn)品建議——景觀建議示意圖示意圖景觀建議草坪、灌木、少量水系、合理搭配,景觀表達(dá)多層次,空間感。適當(dāng)安排座椅、健身器材,方便業(yè)主散步,休閑。景觀及樣板間先行工程產(chǎn)品建議——物業(yè)建議物業(yè)管理的重視項(xiàng)小區(qū)治安公共區(qū)域保潔車輛及車位管理公共設(shè)施維護(hù)家居維修效勞家政效勞其他4431312613121高端客戶對(duì)自身的財(cái)產(chǎn)平安極為關(guān)注,有90%以上的客戶選擇了小區(qū)治安管理,其次保潔、車輛管理也成為客戶關(guān)心的兩項(xiàng)重點(diǎn),由于對(duì)后期物業(yè)持有不樂觀意向,故對(duì)物業(yè)的增值效勞表示不關(guān)心。工程勾起物業(yè)管理尚需以平安管理為重中之重安全管理重視要素周界報(bào)警保安24小時(shí)巡邏小區(qū)出

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論