房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析模擬?？假Y料打印

房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析模擬?？假Y料打印

單選題（共50題）1、（）：Acollectionofrelatedinformation，organizedforeasyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B2、以下關(guān)于軟件工程的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。A.軟件工程是開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)軟件的系統(tǒng)方法B.軟件工程把系統(tǒng)的、規(guī)范的、可度量的途徑應(yīng)用于軟件開發(fā)、運(yùn)行、維護(hù)過程C.軟件工程將工程技術(shù)、工程管理和工程經(jīng)濟(jì)融入軟件開發(fā)過程D.軟件工程就是以工業(yè)流水線生產(chǎn)方式開發(fā)軟件的過程【答案】D3、InClanguage，（）areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A4、（）是正確的敘述A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序B.解釋方式下生成的目標(biāo)代碼長，編譯方式下生成的目標(biāo)代碼短C.解釋方式下不生成源程序的目標(biāo)代碼D.解釋方式只能用于批處理【答案】C5、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進(jìn)行了抵押估價(jià)。A.選用辦公用途的三個(gè)可比實(shí)例B.選用酒店用途的三個(gè)可比實(shí)例C.收益法和比較法的價(jià)格差可以大于1.2倍D.本著謹(jǐn)慎原則，應(yīng)優(yōu)選比較法【答案】A6、某C語言程序中，x是一個(gè)浮點(diǎn)型變量，m是一個(gè)值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（）時(shí)會報(bào)錯(cuò)，這是一種（請作答此空）錯(cuò)誤。A.詞法B.語法C.語義D.運(yùn)行【答案】C7、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.交通條件B.地理位置C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.公共設(shè)施完備程度【答案】D8、在某高校教學(xué)管理系統(tǒng)中，有院系關(guān)系D(院系號，院系名，負(fù)責(zé)人號，聯(lián)系方式)，教師關(guān)系T(教師號，姓名，性別，院系號，身份證號，聯(lián)系電話，家庭住址)，課程關(guān)系C(課程號，課程名，學(xué)分)。其中，“院系號”唯一標(biāo)識D的每一個(gè)元祖，“教師號”唯一標(biāo)識T的每一個(gè)元組，“課程號”唯一標(biāo)識C中的每一個(gè)元組。假設(shè)一個(gè)教師可以講授多門課程，一門課程可以有多名教師講授，則關(guān)系T和C之間的聯(lián)系類型為（請作答此空）。假設(shè)一個(gè)院系有多名教師，一個(gè)教師只屬于一個(gè)院系，則關(guān)系D和T之間的聯(lián)系類型為（）。關(guān)系T（），其外鍵是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D9、（）關(guān)系描述了某對象由其他對象組成。A.依賴B.一般化C.聚合D.具體化【答案】C10、（）：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D11、設(shè)一組語句需要在程序中多處出現(xiàn)，按照模塊獨(dú)立性原則，把這些語句放在一個(gè)模塊中，則該模塊的內(nèi)聚是()。A.邏輯內(nèi)聚B.瞬時(shí)內(nèi)聚C.偶然內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】C12、系統(tǒng)測試計(jì)劃應(yīng)該在軟件開發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設(shè)計(jì)C.詳細(xì)設(shè)計(jì)D.系統(tǒng)測試【答案】A13、為了提高易讀性，源程序內(nèi)部應(yīng)加功能性注釋，用于說明()。A.模塊總的功能B.程序段或語句的功能C.模塊參數(shù)的用途D.所有的【答案】B14、Insufficient（）cancauseaprocessortoworkat50%orevenmorebelowitsperformancepotential.A.mouseB.I/OC.documentD.memory【答案】D15、Firewallisa（）mechanismusedbyorganizationstoprotecttheirLANsfromtheInternet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D16、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態(tài)【答案】C17、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A18、從5本不同的書中任意取出兩本，結(jié)果有（）種。A.10B.14C.20D.25【答案】A19、用補(bǔ)碼表示的8位二進(jìn)制數(shù)11100000，其值為十進(jìn)制數(shù)（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B20、程序語言的語句從功能上大體可分為()兩大類。A.聲明語句和可執(zhí)行語句B.簡單語句和復(fù)雜語句C.順序語句和判定語句D.程序語句和注釋語句【答案】A21、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的敘述，正確的是（）。A.對象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標(biāo)準(zhǔn)C.一個(gè)類至少有一個(gè)實(shí)例D.一個(gè)類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D22、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí)，稱為(請作答此空)；當(dāng)一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí)，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A23、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.首次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額B.再次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款金額/貸款成數(shù)D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)【答案】D24、全身經(jīng)穴數(shù)目是A.359B.365C.349D.362【答案】D25、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)件屬于()事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A26、操作數(shù)“00000101”與“00000101”執(zhí)行邏輯（）操作后，運(yùn)算結(jié)果“00000000”A.或B.與C.異或D.與非【答案】C27、白盒測試中，()覆蓋是指設(shè)計(jì)若干個(gè)測試用例，運(yùn)行被測程序，使得程序中的每個(gè)判斷的取真分支和取假分支至少執(zhí)行一次。A.語句B.判定C.條件D.路徑【答案】B28、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關(guān)鍵詞時(shí)，?？赡艽蝈e(cuò)別字。當(dāng)系統(tǒng)顯示沒有匹配項(xiàng)后，有些系統(tǒng)還會向你推薦某些關(guān)鍵詞。為實(shí)現(xiàn)這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請一批專家，對每個(gè)常用關(guān)鍵詞給出一些易錯(cuò)成的詞B.聘請一批專家，對每個(gè)常輸錯(cuò)的關(guān)鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關(guān)的詞典，對每個(gè)常用的關(guān)鍵詞找出易錯(cuò)成的詞D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶操作找出用戶糾錯(cuò)詞的對應(yīng)關(guān)系【答案】D29、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.首次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額B.再次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款金額/貸款成數(shù)D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)【答案】D30、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價(jià)格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.商品名B.條形碼C.產(chǎn)地D.價(jià)格【答案】B31、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C32、某軟件在應(yīng)用初期，運(yùn)行在WindowsNT環(huán)境中。現(xiàn)因某種原因，該軟件需要在UNIX環(huán)境中運(yùn)行，而且必須完成相同的功能。為適應(yīng)這個(gè)要求，軟件本身需要進(jìn)行修改，而所需修改的工作量取決于該軟件的（）。A.可擴(kuò)充性B.可靠性C.復(fù)用性D.可移植性【答案】D33、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.租約問題B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題C.租金的支付方式問題D.租房用途【答案】D34、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門為檢測某企業(yè)生產(chǎn)的某個(gè)批次的化妝品含鉛量是否超標(biāo)，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有無合格證C.抽樣檢查D.查閱有關(guān)單據(jù)【答案】C35、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進(jìn)行了抵押估價(jià)。A.選用辦公用途的三個(gè)可比實(shí)例B.選用酒店用途的三個(gè)可比實(shí)例C.收益法和比較法的價(jià)格差可以大于1.2倍D.本著謹(jǐn)慎原則，應(yīng)優(yōu)選比較法【答案】A36、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時(shí)也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。A.符合房地產(chǎn)估價(jià)合法的原則B.需要向房地產(chǎn)主管部門申請C.向建設(shè)管理部門提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請D.需要向土地和規(guī)劃部門申請，并補(bǔ)繳由住宅用途變?yōu)樯虡I(yè)用途的出讓金，方可獲得審批【答案】D37、以下關(guān)于單元測試敘述中，不正確的是()。A.側(cè)重于檢查模塊中的內(nèi)部處理邏輯和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)B.一般用白盒測試技術(shù)C.強(qiáng)調(diào)檢查模塊的接口D.需要檢查全局和局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)【答案】D38、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B39、以下關(guān)于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是()。A.軟件要設(shè)計(jì)得盡量通用，要盡量考慮到長遠(yuǎn)的需求和應(yīng)用領(lǐng)域的擴(kuò)展B.軟件開發(fā)者對所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對該軟件的測試程度C.軟件越復(fù)雜則維護(hù)越困難，盡量保持簡潔是軟件設(shè)計(jì)的一條重要原則D.正常情況下，軟件維護(hù)期遠(yuǎn)超實(shí)現(xiàn)期，所以，降低維護(hù)成本比降低實(shí)現(xiàn)成本更重要【答案】A40、采用面向?qū)ο蠹夹g(shù)開發(fā)的應(yīng)用系統(tǒng)的特點(diǎn)是（）。A.重用性更強(qiáng)B.運(yùn)行速度更快C.占用存儲量小D.維護(hù)更復(fù)雜【答案】A41、在面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言中，對象之間通過（）方式進(jìn)行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言的敘述中，不正確的是（請作答此空）。A.應(yīng)該支持被封裝的對象B.應(yīng)該支持類寫實(shí)例的概念C.應(yīng)該支持通過指針進(jìn)行引用D.應(yīng)該支持繼承和多態(tài)【答案】C42、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為(請作答此空)。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】B43、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.多為現(xiàn)代化的高層建筑B.所處區(qū)位好C.自營為主D.功能齊全.配套設(shè)施完善【答案】C44、若n表示問題的規(guī)模、O（f（n））表示算法的時(shí)間復(fù)雜度隨n變化的增長趨勢，則算法時(shí)間復(fù)雜度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）【答案】C45、如果模塊A的三個(gè)處理都對同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚類型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時(shí)間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D46、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子應(yīng)簡潔B.句子搭配要得當(dāng)C.句子邏輯性嚴(yán)密D.可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯【答案】D47、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（）事物；依附于一個(gè)元素或一組元素之上對其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號為（請作答此空）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】D48、WWW服務(wù)器與客戶機(jī)之間采用（）協(xié)議進(jìn)行網(wǎng)頁的發(fā)送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A49、以下關(guān)于軟件維護(hù)的敘述中，錯(cuò)誤的是()。A.軟件維護(hù)解決軟件產(chǎn)品交付用戶之后運(yùn)行中發(fā)生的各種問題B.軟件維護(hù)期通常比開發(fā)期長得多，投入也大得多C.軟件的可維護(hù)性是軟件開發(fā)階段各個(gè)時(shí)期的關(guān)鍵目標(biāo)D.軟件工程存在定量度量軟件可維護(hù)性的很好的普遍適用的方法【答案】D50、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時(shí)也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評估。A.自己開發(fā)B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓【答案】C大題（共10題）一、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號：××估字[2015]第××號估價(jià)項(xiàng)目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價(jià)值評估估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價(jià)作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價(jià)委托人函（略）目錄（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。1.封面中“估價(jià)作業(yè)日期”錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)報(bào)告出具日期；2.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，價(jià)值類型的表述不符合《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告，“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則；4.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)；5.結(jié)果報(bào)告中缺少市場價(jià)值、法定優(yōu)先受償款的披露；6.結(jié)果報(bào)告缺少風(fēng)險(xiǎn)提示；7.技術(shù)報(bào)告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；8.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項(xiàng)；9.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)計(jì)算凈收益時(shí)不應(yīng)該計(jì)算年折舊費(fèi)用；11.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的年房產(chǎn)稅計(jì)算錯(cuò)誤；12.估價(jià)技術(shù)報(bào)告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)收益年限的確定錯(cuò)誤；13.運(yùn)用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報(bào)告假定估價(jià)對象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。估價(jià)對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等?！敬鸢浮浚?）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人（或xx房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查勘的狀況保持一致。三、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為3000元／m2，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為3000元／m2。<1>、估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？<2>、在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？【答案】1.本題考查的是成本法。錯(cuò)誤有：（1）應(yīng)采用符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用或重置價(jià)格；（2）不應(yīng)計(jì)算自2011年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息；（3）利潤應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。（1）可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊；（3）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。四、閱讀以下說明和代碼，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)?！菊f明】下面的程序利用快速排序中劃分的思想在整數(shù)序列中找出第k小的元素（即將元素從小到大排序后，取第k個(gè)元素）。對一個(gè)整數(shù)序列進(jìn)行快速排序的方法是：在待排序的整數(shù)序列中取第一個(gè)數(shù)作為基準(zhǔn)值，然后根據(jù)基準(zhǔn)值進(jìn)行劃分，從而將待排序的序列劃分為不大于基準(zhǔn)值者（稱為左子序列）和大于基準(zhǔn)值者（稱為右子序列），然后再對左子序列和右子序列分別進(jìn)行快速排序，最終得到非遞減的有序序列。例如，整數(shù)序列“19,12,30,11,7,53,78,25"的第3小元素為12。整數(shù)序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7"的第3小元素為7。函數(shù)partition（inta[],intlow,inthigh）以a[low]的值為基準(zhǔn)，對a[low]、a[low+l]、…、a[high]進(jìn)行劃分，最后將該基準(zhǔn)值放入a[i](low≤i≤high)，并使得a[low]、a[low+l]、，．．、A[i-1]都小于或等于a[i]，而a[i+l]、a[i+2]、．．、a[high]都大于a[i]。函教findkthElem(inta[],intstartIdx,intendIdx,inrk)在a[startIdx]、a[startIdx+1]、...、a[endIdx]中找出第k小的元素?！敬a】#include＜stdio.h>#include＜stdlib.h>Intpartition（inta[]，intlow,inthigh）{//對a[low..high]進(jìn)行劃分，使得a[low..i]中的元素都不大于a[i+1..high]中的元素。intpivot=a[low]；//pivot表示基準(zhǔn)元素Inti=low,j=high;while(（1）){While(i＜j&&a[j]>pivot)--j;a[i]=a[j]While(i＜j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}（2）；//基準(zhǔn)元素定位returni；}IntfindkthElem（inta[]，intstartIdx，intendIdx,intk）{//整數(shù)序列存儲在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。if(startldx＜0||endIdx＜0||startIdx>endIdx||k＜1||k-l>endIdx||k-1＜startIdx)Return-1;//參數(shù)錯(cuò)誤if(startIdx＜endldx){intloc=partition(a,startIdx,endldx)；∥進(jìn)行劃分，確定基準(zhǔn)元素的位置if(loc==k-1)∥找到第k小的元素return（3）；if(k-l＜loc)//繼續(xù)在基準(zhǔn)元素之前查找returnfindkthElem(a，（4），k）；else／／繼續(xù)在基準(zhǔn)元素之后查找returnfindkthElem(a，（5），k);}returna[startIdx]；}intmain(){inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)／sizeof(int)//計(jì)算序列中的元素個(gè)數(shù)for(k=1;k＜n+1；k++){for(i=0;i＜n;i++){printf(“%d/t”,a[i]);}printf(“\n”);printf(“elem%d=%d\n,k,findkthElem(a,0,n-1,k));//輸出序列中第k小的元素}return0；}【答案】1)CountStr2)p[i]3)p[i]4)num3、1、!i=j2、a[i]=pivot3、a[loc]4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx五、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。【答案】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由：估價(jià)對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?；蚬纼r(jià)對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線：（1）選擇估價(jià)方法，（2）方法運(yùn)用中的具體處理，（3）確定估價(jià)結(jié)果。六、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個(gè)數(shù)據(jù)；對第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法1處理后形成第二行數(shù)據(jù)；對第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法2處理后形成第三行數(shù)據(jù)。方法1是對末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時(shí)舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進(jìn)1。方法2對4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據(jù)前一位數(shù)字的奇偶性再決定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進(jìn)1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過對這三行數(shù)據(jù)分別求算術(shù)平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時(shí)，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）。【答案】單純解答本題并不難。第一行100個(gè)數(shù)據(jù)都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經(jīng)方法1處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為50.00，可以看出，方法1產(chǎn)生了偏高結(jié)果：經(jīng)方法2處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為49.50，可以看出，方法2改進(jìn)了方法1。本題的意義是：對處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡單實(shí)用，但也比較粗略，會產(chǎn)生略微偏高的結(jié)果。在需要更精確要求的應(yīng)用領(lǐng)域，采用方法2更好些。實(shí)際工作中采集的數(shù)據(jù)大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點(diǎn)后太多的位數(shù)沒有實(shí)際意義。為了使計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后某一位，原始數(shù)據(jù)就應(yīng)在小數(shù)點(diǎn)后多取1位。計(jì)算完成后，常需要對小數(shù)點(diǎn)后最末一位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對最末位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進(jìn)I。這種做法確實(shí)簡單實(shí)用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來自尾數(shù)為5的量都要進(jìn)位，從而產(chǎn)生偏高結(jié)果。為平衡起見，應(yīng)將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經(jīng)舍入后應(yīng)保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當(dāng)然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應(yīng)成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個(gè)問題的計(jì)算過程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對進(jìn)一步計(jì)算（例如再分半）會更有利些，所以人們選用方法2來改進(jìn)方法1。在銀行利息計(jì)算中，采用粗略的方法還是采用更精細(xì)的方法可能會有較大一筆錢的出入。對于正負(fù)數(shù)對稱分布的情況，則4舍5入法不會產(chǎn)生偏差。因?yàn)檎龜?shù)的舍（引起減少）與負(fù)數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負(fù)數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領(lǐng)域人們不但要學(xué)會使用數(shù)據(jù)處理的軟件，更需要研究數(shù)據(jù)處理領(lǐng)域本身的技術(shù)。七、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。【答案】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由：估價(jià)對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?；蚬纼r(jià)對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線：（1）選擇估價(jià)方法，（2）方法運(yùn)用中的具體處理，（3）確定估價(jià)結(jié)果。八、張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場價(jià)格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/1000000＝7%，所以選擇購買酒店式公寓。<1>、張某的選擇是否正確？<2>、針對兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營特點(diǎn)，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？【答案】1.本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率；如按報(bào)酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗?；第二，?yīng)該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異；第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓，一是區(qū)位選擇非常重要，二是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，三是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報(bào)率外，重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。九、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過四個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致錯(cuò)誤的不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分，請?jiān)诖痤}紙上作答不得在試卷上改錯(cuò)）下面是某抵押估價(jià)報(bào)告節(jié)選（十五）風(fēng)險(xiǎn)提示說明1.有關(guān)事項(xiàng)說明根據(jù)本次估價(jià)過程的勘察、調(diào)查、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說明如下：2005年，原產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價(jià)對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于2006年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，XXX房地產(chǎn)有限公司取得了估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)后于2014年8月將估價(jià)對象更名為XX大廈，2015年10月通過驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余2