四星級(jí)賓館項(xiàng)目建議書(shū)

四星級(jí)賓館項(xiàng)目建議書(shū)一、前言（一）本案目的根據(jù)臨海市銀雁房地產(chǎn)關(guān)于投資興建江京大飯店的項(xiàng)目意向，2003年1月16日到18日，我們就江京市城市區(qū)域、交通網(wǎng)絡(luò)、人文歷史、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、政策導(dǎo)向、旅游資源、客源市場(chǎng)、周邊環(huán)境等影響投資建造江京大酒店的諸多因素進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，采取的主要方法是:一、聽(tīng)取當(dāng)?shù)厥姓嘘P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)整個(gè)江京地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要、產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、甌江沿線(xiàn)江濱區(qū)塊（江京大酒店所處區(qū)域）建設(shè)規(guī)劃與設(shè)想、城鄉(xiāng)社會(huì)概況等有關(guān)情況的介紹；二、到江京市旅游局行業(yè)管理處、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)處、規(guī)劃處咨詢(xún)了解相關(guān)的旅游客源接待、旅游資源開(kāi)發(fā)、年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等情況；三、實(shí)地考察了江京市區(qū)目前最高檔次的星級(jí)飯店（三星級(jí)的江京國(guó)際大酒店、香溢紫荊花大酒店和江京飛達(dá)大酒店）及其他飯店的實(shí)際營(yíng)業(yè)狀況，并進(jìn)一步深入到當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物中心、娛樂(lè)場(chǎng)所以及風(fēng)景旅游點(diǎn)，了解了當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)習(xí)慣與水準(zhǔn)；四、到江京大飯店擬建地點(diǎn)察看周邊環(huán)境，分別測(cè)量至市中心、火車(chē)站、汽車(chē)站、金麗溫高速公路入口及主要工礦企業(yè)等處的實(shí)際距離；五、參考江京市政府各相關(guān)部門(mén)公布的有關(guān)數(shù)據(jù)材料（江京市2002年度統(tǒng)計(jì)年鑒、江京市旅游局2002年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表等）?；谏鲜霾牧希卷?xiàng)目建議書(shū)主要為江京大飯店的建設(shè)，提出投資環(huán)境評(píng)估、目標(biāo)市場(chǎng)分析、投資建設(shè)定論、投資規(guī)模及投資效益預(yù)測(cè)與投資可行性分析等方面的參考意見(jiàn)。（二）項(xiàng)目簡(jiǎn)述1、城市概況江京市位于浙江省的西南部，地處浙閩兩省結(jié)合部，在東經(jīng)118°41′～120°26′和北緯27°25′～28°57′之間。總面積1.73萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?50萬(wàn)。全區(qū)現(xiàn)轄江京、龍泉二市及縉云、青田、遂昌、云和、慶元、景寧、松陽(yáng)七縣，是浙江省面積最大而人口最稀的地區(qū)。它東南與溫州市接壤，西南與福建省寧德市、南平市毗鄰，西北與衢州市相接，北部與金華市交界，東北與臺(tái)州市相連。分別距溫州126公里、金華122公里、杭州292公里、上海512公里。江京市區(qū)因其地形酷似蓮花，故稱(chēng)蓮城，是浙西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。江京市山清水秀、古跡眾多。龍泉的鳳陽(yáng)山、慶元的百山祖、遂昌的九龍山等國(guó)家和省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，風(fēng)光美不勝收；縉云仙都的鼎湖峰、鐵城、青田的石門(mén)洞、江京的通濟(jì)堰、龍泉的哥窯大窯遺址、松陽(yáng)的延慶寺塔等景點(diǎn)，人文景觀和自然景觀交相輝映，都是生態(tài)旅游、休閑度假與避暑的勝地。江京市地處亞熱帶季風(fēng)氣候，甌江水系橫貫全區(qū)，一年四季雨量充沛，氣候濕潤(rùn)，自然條件優(yōu)越，其中森林、水能、礦產(chǎn)、野生動(dòng)物等四大資源均占全省首位。江京市物產(chǎn)十分豐富，著名的有慶元香姑、景寧惠明茶、處州白蓮、縉云黃花菜、江京柑桔、云和雪梨、遂昌薯脯以及筍干、木耳、曬紅煙等農(nóng)副產(chǎn)品，曾在全國(guó)農(nóng)業(yè)博覽會(huì)上獲得過(guò)多塊金牌。龍泉寶劍、青瓷、青田石雕等工藝美術(shù)品更是在國(guó)內(nèi)外久負(fù)盛名。金筆、羽絨制品、寵物用品、木制玩具、洗滌用品、鞋革等新興工業(yè)產(chǎn)品和工藝產(chǎn)品深受中外顧客的贊譽(yù)。江京市的郵電通訊已實(shí)現(xiàn)傳輸光纜化、交換程控化，無(wú)線(xiàn)尋呼實(shí)現(xiàn)全省、全國(guó)漫游。556座各類(lèi)電站已與華東大電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)供電，使得全區(qū)電訊、供電穩(wěn)定可靠。2、交通網(wǎng)絡(luò)江京市是浙西南的交通樞紐，交通條件十分便利。金溫鐵路在1997年就已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)行；金麗溫高速公路也已于2002年底全線(xiàn)貫通；330國(guó)道橫貫境內(nèi)；麗浦、麗龍等11條省道干線(xiàn)組成了地區(qū)公路交通的骨架，全面形成了以高級(jí)和次高級(jí)公路為主干的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。江京還擁有兩座各500噸泊位的溫溪港，貨輪可直達(dá)全國(guó)各大港口和香港、澳門(mén)等地。江京機(jī)場(chǎng)也正在籌劃當(dāng)中。全地區(qū)已基本形成良好的交通網(wǎng)絡(luò)。3、社會(huì)人文歷史江京地區(qū)歷史悠久，文化積淀深厚。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，早在4000多年前就有人類(lèi)活動(dòng)。隋朝開(kāi)皇九年（公元589年）建處州，592年改為括州，607年改為永嘉郡。唐朝武德四年（公元621年）復(fù)改為括州，779年改為處州。元朝至元十三年（公元1276年）改為處州路，1359年改為安南府，隨后又改為處州府。明朝景泰三年（公元1452年）起，處州府轄江京、松陽(yáng)、縉云、青田、遂昌、慶元、宣平、云和、景寧10縣。1911年辛亥革命后設(shè)立處州軍政分府。民國(guó)元年（1912年）撤銷(xiāo)處州軍政分府，先后由甌海道和江京、第九、第六、第七行政督查區(qū)管轄，轄江京、松陽(yáng)、縉云、龍泉、慶元、宣平、景寧、云和8縣。1949年5月解放，10月設(shè)江京專(zhuān)區(qū)，1952年撤銷(xiāo)專(zhuān)區(qū)，各縣分別劃入溫州、金華、衢州專(zhuān)區(qū)管轄。1963年5月恢復(fù)江京專(zhuān)區(qū)，轄江京、青田、縉云、遂昌、云和、龍泉6縣。1968年改稱(chēng)江京地區(qū)，1978年設(shè)立江京地區(qū)行政公署。其中：1973年恢復(fù)慶元縣，1982年恢復(fù)松陽(yáng)縣，1984年設(shè)立景寧畬族自治縣，1986年撤銷(xiāo)江京縣，設(shè)立縣級(jí)江京市，1990年撤銷(xiāo)龍泉縣，設(shè)立縣級(jí)龍泉市，2000年撤銷(xiāo)縣級(jí)江京市，設(shè)立蓮都區(qū)。2000年7月19日撤銷(xiāo)行署建制，設(shè)江京市，轄蓮都區(qū)、龍泉市和青田、縉云、云和、慶元、遂昌、松陽(yáng)、景寧7縣。自古以來(lái),江京就是浙西南地區(qū)的歷史重鎮(zhèn)，青田更是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。4、項(xiàng)目位置特征江京大飯店項(xiàng)目位于江京市區(qū)的南部，甌江的南岸，與市區(qū)隔江相望，處于未來(lái)幾年市政府計(jì)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)的核心區(qū)塊。它座落于江京市江濱公園南岸之盡端，面對(duì)公園和寬闊的水面，與公園天然地熔為一體。它背靠著名的南明山風(fēng)景區(qū)和建設(shè)中的未來(lái)的繞城公路，正在擴(kuò)建的小水門(mén)大橋和規(guī)劃中的紫金大橋一左一右地將酒店與市區(qū)緊密相連，分別距離市中心4公里、老長(zhǎng)途汽車(chē)站6公里、火車(chē)站8公里，可以說(shuō)是處在自然風(fēng)景秀麗、周邊環(huán)境優(yōu)雅、地域視線(xiàn)開(kāi)闊、城區(qū)交通便捷的良好環(huán)境之中，是一塊典型的“鬧中取靜”的世外桃源和風(fēng)水寶地，非常符合建造園林式綜合性酒店的地理要求。二、現(xiàn)階段江京市場(chǎng)總體概況及投資環(huán)境分析（一）社會(huì)政策環(huán)境進(jìn)入新世紀(jì)，江京市政府明確提出了“秀山江京、浙江綠谷”的發(fā)展口號(hào)，全面制定實(shí)施了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以科技為先導(dǎo)、以產(chǎn)品為龍頭、以工程為依托、以效益為中心、以企業(yè)為主體的原則指導(dǎo)下，強(qiáng)化政策導(dǎo)向，依靠科技進(jìn)步，培育規(guī)范市場(chǎng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，加大環(huán)境保護(hù)力度，逐步建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控體系和統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)全地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。同時(shí)，江京市政府還特別提出要加大利用外資的力度，進(jìn)一步拓展第三產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)在城市基礎(chǔ)設(shè)施、旅游、商貿(mào)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面有新的突破。尤其把旅游業(yè)的發(fā)展擺到重要的位置。并且，市政府明確提出及實(shí)施了提高行政辦事效率，改善服務(wù)環(huán)境，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，下放審批權(quán)限，減少收費(fèi)項(xiàng)目，各級(jí)辦事機(jī)構(gòu)落實(shí)行政公示制和服務(wù)承諾制，減少審批環(huán)節(jié)，方便客商投資，強(qiáng)化社會(huì)信用等一系列配套政策，有力地改進(jìn)了投資環(huán)境，建立了良好的投資政策導(dǎo)向。正是由于政府的重視，目前江京地區(qū)已經(jīng)形成了良好的投資市場(chǎng)環(huán)境。（二）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1、經(jīng)濟(jì)總量近年來(lái)，江京地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈整體快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。去年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到158.97億元，與前一年相比增長(zhǎng)了12.8%，其中市區(qū)的增幅更是達(dá)到了17.6%。全市人均GDP達(dá)到6393元，折合美金為780元，其中市區(qū)達(dá)到10687元，折合美金為1303元。全地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，第三產(chǎn)業(yè)所占比重明顯增加，現(xiàn)已占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的35.35%，累計(jì)完成產(chǎn)業(yè)增加值56.18億元，發(fā)展速度明顯超過(guò)平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，2002年比上一年增長(zhǎng)了15%，其中市區(qū)的增長(zhǎng)比例更是達(dá)到了19.2%。去年全市財(cái)政一般預(yù)算收入為17.95億元，比前一年增長(zhǎng)了39.8%，其中上劃中央收入6.22億元，增長(zhǎng)19.35%；地方財(cái)政收入11.73億元，增長(zhǎng)53.8%。財(cái)政收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上一年的9.39%提高到了11.29%。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)超過(guò)31.04%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年末余額首次突破100億元，達(dá)到創(chuàng)記錄的109.32億元。城鄉(xiāng)居民食品支出占消費(fèi)支出的比例（即恩格爾系數(shù)）也由前一年的43%降到了去年的41%。全地區(qū)已經(jīng)初步具備了小康社會(huì)富裕的生活條件。2、產(chǎn)業(yè)特征江京地處浙西南山區(qū)，自古以來(lái)物產(chǎn)富饒，森林覆蓋率高居浙江省第一位，是我省的林業(yè)大市。地區(qū)近年來(lái)積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，2002年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值已完成57.66億元。工業(yè)生產(chǎn)則保持了自1999年底以來(lái)年平均20%以上的高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度繼續(xù)保持全省十一個(gè)地區(qū)的第一位，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值增幅高出全省平均增速的11.3個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)，江京市明顯加快了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，著力培育發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，成效已初步顯現(xiàn)。從2002年的發(fā)展情況看，一是培育壯大的四大行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，其中化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)29.7%、電力工業(yè)增長(zhǎng)15.5%、文教體育用品制造業(yè)增長(zhǎng)32.98%、木材加工及竹藤棕草制品業(yè)增長(zhǎng)13.94%。二是優(yōu)先發(fā)展的四大行業(yè)中，皮革毛皮羽絨及其制品業(yè)增長(zhǎng)111.08%、醫(yī)藥工業(yè)增長(zhǎng)13.15%、非金屬礦采選業(yè)增長(zhǎng)42.35%，食品工業(yè)增長(zhǎng)20.35%。三是塊狀特色經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)閃爍。青田鞋革實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值5.26億元，同比增長(zhǎng)143.5%,外貿(mào)服裝增長(zhǎng)82.31%,云和木制玩具實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3.0億元，同比增長(zhǎng)50.5%，縉云環(huán)形燈管和縫紉機(jī)械及工刃具三大行業(yè)增長(zhǎng)93.0%，龍泉太陽(yáng)傘增長(zhǎng)12.0%，慶元竹木加工業(yè)和塑料制品業(yè)分別增長(zhǎng)20.5%和33.2%，都呈現(xiàn)出了較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)特征明顯，增長(zhǎng)勢(shì)頭良好。同時(shí)，非公有制經(jīng)濟(jì)也成為拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)的主要力量。去年一年，除股份合作企業(yè)外，外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)42.3%，股份制企業(yè)增長(zhǎng)30.0%，聯(lián)營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)20%，其他企業(yè)增長(zhǎng)28.5%，這五類(lèi)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值達(dá)50.75億元，占全部規(guī)模企業(yè)的91.54%，比上年同期提高了0.71個(gè)百分點(diǎn)。這表明江京市主攻個(gè)體私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策已顯成效。外貿(mào)仍然保持較高的發(fā)展水平，工業(yè)品出口勢(shì)頭強(qiáng)勁，拉動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售作用明顯，表明在加入WTO后，江京市的出口生產(chǎn)企業(yè)基本能抓住機(jī)遇，工業(yè)外向度進(jìn)一步提高。建設(shè)工業(yè)園區(qū)也是江京市“十五”期間加快工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要切入點(diǎn)，有效地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚。市政府采取加大政策扶持引導(dǎo)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大招商引資力度等措施，使園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快，云和木制玩具工業(yè)園區(qū)、遂昌凱恩高科技紙業(yè)園區(qū)、慶元竹木制品工業(yè)園區(qū)、縉云新碧仙都五金工業(yè)園區(qū)、龍泉太陽(yáng)傘園區(qū)、青瓷寶劍園區(qū)、青田外貿(mào)服裝工業(yè)園區(qū)、景寧食品工業(yè)園區(qū)和松陽(yáng)西屏特色工業(yè)園區(qū)等各具特色，發(fā)展?jié)摿薮蟆＃ㄈ┞糜钨Y源現(xiàn)狀1、旅游資源江京群山連綿，林海氤氳，峽谷眾多，溪流密布，奇峰聳立，瀑泉飛掛，洞壑幽深，可謂是匯“峰、林、洞、瀑”于一城，集“奇、峻、清、幽”于一地。江京是浙江省森林、水能、礦藏和野生珍稀動(dòng)植物資源最豐富的地區(qū)，森林覆蓋率達(dá)到79.1%，素有“浙江林?！?、“天然氧吧”、“天然的動(dòng)植物園”之稱(chēng)，被譽(yù)為“難得凈土”。江京是一個(gè)清新秀美的世界。在全市1.73萬(wàn)平方公里的土地上，分布著國(guó)家AAAA級(jí)的仙都風(fēng)景區(qū)和AAA級(jí)的青田石門(mén)洞旅游景區(qū)及一批國(guó)家AA級(jí)旅游景區(qū)（點(diǎn)）；國(guó)家和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)4處；市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)6處；國(guó)家和省級(jí)自然保護(hù)區(qū)3處；省級(jí)森林公園8處；國(guó)家級(jí)文保單位5處和省級(jí)文保單位17處；省級(jí)歷史文化名城2個(gè)和省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū)4處。江京是浙江省首個(gè)國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)，是甌江、錢(qián)塘江、飛云江、靈江、閩江、福安江等六大水系的發(fā)源地；江京是21世紀(jì)人類(lèi)所崇尚的“休閑養(yǎng)生，返樸歸真”的生態(tài)旅游休閑度假勝地。江京還是全國(guó)最大的畬族聚居地，景寧是全國(guó)惟一的畬族自治縣，多姿多彩的畬族傳統(tǒng)文化和民俗風(fēng)情引人入勝，讓人流連忘返?？傊┴S富的自然山水與人文景觀，形成了特色鮮明的旅游資源，日益引起了眾多游客的響應(yīng)與神往。2、飯店概況江京地區(qū)目前建有各類(lèi)旅游飯店39家，其中三星級(jí)酒店2家，二星級(jí)酒店20家，一星級(jí)酒店15家，按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造但尚未評(píng)星掛牌的2家。總房間數(shù)2224間，總床位3600余張，2002年平均出租率63.79%，平均房?jī)r(jià)140元/間.天。江京市區(qū)現(xiàn)有旅游飯店13家，其中三星級(jí)酒店2家，二星級(jí)酒店5家，一星級(jí)酒店4家，按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造但尚未評(píng)星掛牌的2家。而這4家三星級(jí)及按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造但尚未評(píng)星掛牌的飯店，共有客房387間，去年平均出租率達(dá)到72.49%，平均房?jī)r(jià)約220元/間.天。從整體經(jīng)營(yíng)情況看，江京市的旅游飯店普遍能獲得較好的贏利,并且目前市區(qū)尚存在著無(wú)四、五星級(jí)豪華旅游飯店的空白，為投資建造高星級(jí)酒店提供了極大的空間。3、景區(qū)接待收入2002年江京地區(qū)主要景區(qū)（點(diǎn)）接待人數(shù)為：仙都風(fēng)景名勝區(qū)24.2萬(wàn)人；青田石門(mén)洞風(fēng)景名勝區(qū)6.5萬(wàn)人；清真寺13.5萬(wàn)人；東西巖、南明山風(fēng)景名勝區(qū)7.64萬(wàn)人；白云山森林公園14.8萬(wàn)人；松陽(yáng)箬寮巖景區(qū)6.5萬(wàn)人。全年共接待海內(nèi)外旅游者217.4782萬(wàn)人，其中海外游客2.4782萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)25.73%，客源結(jié)構(gòu)主要為第一西班牙、第二意大利、第三巴西；國(guó)內(nèi)游客215.3萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)33.4%，客源結(jié)構(gòu)主要為第一省內(nèi)、第二上海、第三江蘇。國(guó)內(nèi)旅游收入8.86億元，同比增長(zhǎng)38.2%，旅游創(chuàng)匯4174.68萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)28.77%。旅游收入占地區(qū)整個(gè)GDP的7.75%，比上一年增長(zhǎng)2.02個(gè)百分點(diǎn)。2003年旅游收入計(jì)劃占整個(gè)GDP的10%左右，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)繼續(xù)穩(wěn)步提高。4、存在的問(wèn)題與不足江京地區(qū)的旅游接待服務(wù)行業(yè)，近幾年雖然取得了很大的進(jìn)步與發(fā)展，但是還存在著一些問(wèn)題與不足，主要是：一、整體旅游宣傳的影響面不夠廣泛，輻射力度不夠深；二、景點(diǎn)較分散，未形成拳頭產(chǎn)品和完整線(xiàn)路，給人以零打碎敲的感覺(jué)，造成游客停留時(shí)間不夠長(zhǎng)的結(jié)果；三、市區(qū)缺少高規(guī)格的豪華旅游飯店，現(xiàn)有的幾家三星級(jí)飯店都普遍存在著布局不合理、服務(wù)功能不到位的缺陷；四、缺乏專(zhuān)業(yè)的飯店管理人才，飯店的整體服務(wù)規(guī)格和服務(wù)質(zhì)量不夠高；五、現(xiàn)有飯店缺乏能舉行商務(wù)洽談、宴會(huì)、展覽、新聞發(fā)布會(huì)、政府首腦接待等大型活動(dòng)的場(chǎng)所，直接對(duì)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與形象展示造成了滯后的負(fù)面影響；六、在現(xiàn)有整個(gè)地區(qū)旅游收入占到GDP7.75%的基礎(chǔ)上，旅游飯店業(yè)缺乏新的增長(zhǎng)亮點(diǎn)，尤其是代表當(dāng)今最新市場(chǎng)銷(xiāo)售理念的產(chǎn)權(quán)式酒店，在江京還處于空白階段。（四）消費(fèi)市場(chǎng)分析通過(guò)對(duì)江京地區(qū)飯店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等方面的實(shí)地調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)江京地區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá)，但是一般市民的消費(fèi)水準(zhǔn)卻比想象中要高。經(jīng)初步了解，目前市民對(duì)生活中的喜事、大事，如生子、參軍、上大學(xué)、生日、喬遷新居、老人做壽等，都習(xí)慣以聚眾宴請(qǐng)的方式來(lái)祝賀，比較舍得花錢(qián)。而一些新的高檔次的酒店、餐館、娛樂(lè)場(chǎng)所在開(kāi)業(yè)伊始，都能在當(dāng)?shù)卦斐赊Z動(dòng)效應(yīng)，生意非常火爆。我們?cè)谡{(diào)查中還特別關(guān)注了年夜飯的基本標(biāo)準(zhǔn)，每桌從668元～1280元不等，不低于杭州的消費(fèi)水準(zhǔn)，且消費(fèi)市場(chǎng)基本成熟，這就為建設(shè)高星級(jí)酒店奠定了消費(fèi)基礎(chǔ)。另外，我們還特別調(diào)查了江京市的中高檔社會(huì)餐館，例如名人名家大酒店、新開(kāi)元大酒店、綠谷大酒店、陽(yáng)光大酒店、太平府飯店、觀天下食府等，經(jīng)營(yíng)情況都非常不錯(cuò)。其中的名人名家大酒店是目前江京市最大的一家社會(huì)餐館，共有三層，包廂40余個(gè)，總餐位數(shù)達(dá)到了420個(gè)，根據(jù)我們實(shí)地消費(fèi)估算，按照平均每人50元的消費(fèi)水平計(jì)算，如果利用率達(dá)到70%以上，則日平均營(yíng)業(yè)額應(yīng)在3萬(wàn)元以上。日益成熟的消費(fèi)觀念與消費(fèi)市場(chǎng)，已為大型綜合性酒店尤其是餐飲的消費(fèi)理念打下了良好的基礎(chǔ)。由于隸屬江京地區(qū)的青田是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)，有一大批旅居國(guó)外的事業(yè)有成的華僑，他們中的大多數(shù)都有每年回家鄉(xiāng)省親的習(xí)慣，滯留的時(shí)間也比較長(zhǎng)，故往往喜歡在當(dāng)?shù)刭?gòu)房居住，同時(shí)由于受到中國(guó)傳統(tǒng)觀念中“葉落歸根”思想的影響，每年也有大批的老華僑歸國(guó)歸鄉(xiāng)，安度晚年，購(gòu)買(mǎi)酒店式的觀景別墅居住對(duì)他們來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇；江京的經(jīng)濟(jì)尤其是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)這幾年發(fā)展非常迅速，誕生了一大批富有的生意人，隨著自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，他們對(duì)生活的要求特別是居住的要求也越來(lái)越高。因而，產(chǎn)權(quán)式酒店別墅這一最高層次的居住形式將對(duì)他們具有很大的吸引力，與之相配套的酒店式服務(wù)也將極大地方便他們的生活，它的出現(xiàn)無(wú)疑將很好地滿(mǎn)足這一市場(chǎng)的需求?；谝陨蟽牲c(diǎn)分析，我們認(rèn)為，針對(duì)酒店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的消費(fèi)市場(chǎng)非常廣闊，銷(xiāo)售前景樂(lè)觀，它在江京地區(qū)的率先推出也必將在當(dāng)?shù)匾鹣鄳?yīng)的轟動(dòng)效應(yīng)，并最終取得成功。三、項(xiàng)目分析與市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目分析考慮到江京整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游等發(fā)展?fàn)顩r，綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)成本等預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，目前江京市已完全有必要投資建設(shè)高星級(jí)的城市綜合商務(wù)型酒店，并可兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，同時(shí)在建造過(guò)程中，特別需要注意下列因素：1、規(guī)格檔次起步一定要高，設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)為五星級(jí)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)，這樣就能快速占領(lǐng)當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)的制高點(diǎn)。同時(shí)，服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量齊全且功能靈活。2、依據(jù)地方容量，整個(gè)投資規(guī)模不宜偏大，房間總數(shù)控制在220間以?xún)?nèi)，同時(shí)，應(yīng)具備有較佳私密性、獨(dú)立性、安全性的經(jīng)營(yíng)接待場(chǎng)所，以滿(mǎn)足政府接待的需求。3、兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店建筑以獨(dú)立式別墅為主，規(guī)模為40幢左右，每幢建筑面積為250平方米～350平方米之間。4、主體建筑風(fēng)格應(yīng)有自己的特色，且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，從而使住店客人在欣賞周邊自然景色的同時(shí)，建筑物本身也相應(yīng)成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀。5、經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)明確，既能符合當(dāng)?shù)卣?，又能最大范圍地招徠客源，贏得較好的投資回報(bào)。6、應(yīng)積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣案骷?jí)機(jī)構(gòu)的大力支持，爭(zhēng)取將本項(xiàng)目樹(shù)立為良好的政府形象工程。同時(shí)擴(kuò)大臨海市銀雁房地產(chǎn)的社會(huì)知名度與誠(chéng)信度，進(jìn)而有效樹(shù)立公司良好的形象，利用自身的優(yōu)勢(shì)不斷拓展業(yè)務(wù)，最終形成雙贏。（二）市場(chǎng)定位通過(guò)實(shí)地考察，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際接待情況及發(fā)展趨勢(shì)分析，我們認(rèn)為，新建的江京大飯店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)可定為：一、政府代表團(tuán)的會(huì)見(jiàn)與接待；二、國(guó)家級(jí)專(zhuān)業(yè)會(huì)議和中小型國(guó)際會(huì)議；三、地方政府、各職能機(jī)構(gòu)、各企事業(yè)團(tuán)體的各類(lèi)會(huì)議或聯(lián)誼活動(dòng)；四、國(guó)際國(guó)內(nèi)招商、貿(mào)易、推廣、展示、展覽、新聞發(fā)布等商務(wù)活動(dòng)；五、高檔旅游團(tuán)隊(duì)；六、高檔次商務(wù)散客；七、各類(lèi)學(xué)術(shù)研討、參觀交流等接待活動(dòng)；八、海內(nèi)外客商休閑度假等。酒店類(lèi)型為城市綜合商務(wù)型。酒店星級(jí)為目前按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，并留有升級(jí)為五星級(jí)酒店的空間。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的建造也將填補(bǔ)江京市尚無(wú)高檔別墅區(qū)的空白，主要銷(xiāo)售客戶(hù)對(duì)象應(yīng)是歸國(guó)僑胞、各地投資商及有關(guān)企業(yè)家等。同時(shí)根據(jù)可靠消息，國(guó)家將下文嚴(yán)格控制別墅類(lèi)房產(chǎn)的建造，這又將進(jìn)一步使酒店的別墅群成為一個(gè)亮麗的賣(mài)點(diǎn)。（三）綜合評(píng)論結(jié)合江京地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特征與新世紀(jì)當(dāng)?shù)卣贫ǖ陌l(fā)展規(guī)劃，我們認(rèn)為，臨海市銀雁房地產(chǎn)投資建造江京大飯店，主要有以下幾方面的有利因素：一、近幾年江京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源十分豐富，城市功能與知名度不斷擴(kuò)大，存在著良好的投資基礎(chǔ)條件；二、目前市區(qū)缺乏大型旅游商貿(mào)接待活動(dòng)的場(chǎng)所，尤其是飯店規(guī)格檔次不高、布局不合理、政府會(huì)見(jiàn)接待場(chǎng)所稀缺、國(guó)內(nèi)外高檔次會(huì)議舉辦困難等不良因素明顯，存在著投資建造高檔飯店的市場(chǎng)契機(jī)；三、江京消費(fèi)市場(chǎng)活躍，消費(fèi)水準(zhǔn)日趨提高，當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)建造四、五星級(jí)高星級(jí)酒店的呼聲很高，而且人們求新、求變、求好的消費(fèi)心態(tài)十分明顯，存在著有利的消費(fèi)群體；四、江京市政府和相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)，非常重視與支持建造江京大酒店這一項(xiàng)目，存在著建設(shè)與經(jīng)營(yíng)政策的優(yōu)惠等政府支持的背景?？傊?，該項(xiàng)目是一項(xiàng)能較快占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取良好回報(bào)的較佳的投資行為。同時(shí)，也是有力展示臨海市銀雁房地產(chǎn)形象的非常良好的機(jī)會(huì)。四、項(xiàng)目建設(shè)的基本思路與建議根據(jù)江京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和旅游業(yè)及飯店業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合投資方的經(jīng)營(yíng)思路，擬建的江京大飯店初步定位為城市綜合型商務(wù)酒店，兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅。它的設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)涵蓋以下基本概念。(一）基本設(shè)計(jì)原則1、總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，充分考慮開(kāi)業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào)，能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務(wù)酒店的特色，有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。2、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308五星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿(mǎn)足初步的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，樹(shù)立良好的形象，又能節(jié)省投資。3、因酒店用地條件較好，且當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)市場(chǎng)尚處在逐步發(fā)展中，在確保建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，相應(yīng)地控制投資負(fù)擔(dān)，可考慮分期建設(shè)，逐步發(fā)展完善。4、酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。5、酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權(quán)式酒店別墅兩大部分。主樓以200間（套）客房（約220間自然間）及公共部分和動(dòng)力后勤部分組成。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅可建40幢左右。另外，隨著市場(chǎng)發(fā)展，在臨江濱區(qū)域，可適當(dāng)規(guī)劃建造一些對(duì)外服務(wù)的商業(yè)設(shè)施。主樓客房部分可考慮分期建造，前期約建2/3，二期續(xù)建約1/3。建筑總規(guī)模（不含沿江對(duì)外服務(wù)用房）控制在36000平方米左右。6、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，建筑物要有自己的個(gè)性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。7、酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關(guān)懷殘疾人等方面，從設(shè)計(jì)之初就加以考慮，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括飯店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。8、酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營(yíng)成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要，適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。（二）酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)酒店的建設(shè)按國(guó)家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，為四星級(jí)綜合商務(wù)型酒店，骨架基礎(chǔ)部分則按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求控制。1、70%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米（不含小過(guò)道及衛(wèi)生間），擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。2、擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開(kāi)間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來(lái)訪(fǎng)客人使用的衛(wèi)生間。3、擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。4、擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與別墅區(qū)）、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。5、擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。6、擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。8、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施，其中大會(huì)議廳面積不小于240平方米。9、擁有規(guī)模合理、配置符合較高專(zhuān)業(yè)化程度的公共及健康娛樂(lè)設(shè)施，其中多功能廳面積不小于600平方米。健康娛樂(lè)設(shè)施分區(qū)相對(duì)集中，并有根據(jù)市場(chǎng)變化而能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的空間。10、擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。11、擁有符合高星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車(chē)場(chǎng)地（所）。（三）酒店設(shè)計(jì)設(shè)想與建議根據(jù)江京市擬建四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)園林式賓館區(qū)塊示意圖及江京市旅游市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和酒店建設(shè)基本思路，結(jié)合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行本酒店的設(shè)計(jì)。遵循“天地人和”及“以人為本”的原則，實(shí)現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟(jì)適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿(mǎn)足現(xiàn)代生活水準(zhǔn)需要的最佳效果。1、總體布局酒店總體布局?jǐn)M呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，使之成為名副其實(shí)的公園一部分和一個(gè)特殊的景區(qū)與亮點(diǎn)。項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)南高北低（外環(huán)干道高度約55米左右，區(qū)域道路高度約52米左右，區(qū)域內(nèi)自然地面高度約48-49米，江面水位約為48米左右），未來(lái)的紫荊大橋?yàn)槭兄行耐ㄏ蛲猸h(huán)線(xiàn)而建的主要橋梁，外環(huán)干道給交通帶來(lái)便捷，但干道位置高，可俯視整個(gè)酒店區(qū)，且外環(huán)干道的交通噪音不利于區(qū)域安靜，為此酒店主樓擬向北靠，南區(qū)為庭院綠化區(qū)。賓客主入口擬設(shè)南、北二處，南入口從外環(huán)干道直接用高架接至主樓二層，北入口從濱江大道接至底層，貨物入口與員工入口從西側(cè)道路接入。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅擬建于東區(qū)。整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線(xiàn)順暢，客貨員工互不干擾。同時(shí)，為滿(mǎn)足日益增多的車(chē)流量，要求建有足夠的停車(chē)泊位，初步建議停車(chē)位每間客房不少于0.6個(gè)，并能有部分室內(nèi)停車(chē)位，必要時(shí)可設(shè)計(jì)成封閉式停車(chē)庫(kù)。2、建筑設(shè)計(jì)根據(jù)江京市主管部門(mén)提出的建造“園林式”酒店的要求，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點(diǎn)，酒店建筑層數(shù)以五～六層的多層建筑為主，主樓不設(shè)地下室，底層除必須設(shè)置的經(jīng)營(yíng)用房外，可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房及停車(chē)庫(kù)。部分為二～三層的低層建筑。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號(hào)的現(xiàn)代建筑造型，建筑群體以分散與集中相結(jié)合，并以相對(duì)集中為主。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接（產(chǎn)權(quán)式酒店別墅除外）。根據(jù)市場(chǎng)定位，酒店經(jīng)營(yíng)的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的五大功能：⑴綜合性住宿接待功能。為能適應(yīng)市場(chǎng)需要，客房區(qū)總計(jì)設(shè)200間（套）左右，宜有普通客房區(qū)以接待一般會(huì)議和旅游團(tuán)隊(duì)之用，可略低于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（骨架部分盡量少變），數(shù)量可控制在客房總數(shù)的30%；標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為45%，并設(shè)有殘疾人客房1間；豪華客房區(qū)即商務(wù)樓層區(qū)（行政樓層），總數(shù)可控制在20%左右，它應(yīng)有獨(dú)立的接待、商務(wù)、會(huì)議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以單床房為主；套房總數(shù)控制在5%左右，它宜分布在標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)和豪華客房區(qū)，房型以雙套房為主，并有三套房、四套房（或五套房）各一套，所有套房均應(yīng)設(shè)有供主人和來(lái)訪(fǎng)客人分別使用的衛(wèi)生間，其中四套房或五套房相鄰設(shè)有若干標(biāo)準(zhǔn)房，在平面布局上宜單獨(dú)成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿(mǎn)足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。⑵綜合性會(huì)議等公共活動(dòng)功能。建議設(shè)置專(zhuān)用大型會(huì)議廳一間，面積240平方米左右，小型會(huì)議室四～六間，一間可活動(dòng)分隔的多功能廳（會(huì)議、宴請(qǐng)、展覽用），面積約650平方米左右（凈高不低于5米漫）。遞大型蛛會(huì)議畜廳及洗多功罪能廳繡，必潔須交句通集仇散方玩便，各有空腔間寬兵敞的壓前廳統(tǒng)、服容務(wù)走蝦廊、洽衣帽顧間和學(xué)配套派的服迅務(wù)、待貯藏沖用房踐及衛(wèi)際生間最。設(shè)態(tài)12撈0～執(zhí)15粥0平戒方米伶左右格的會(huì)蚊見(jiàn)室互一間哀，含滴隱蔽耐式衛(wèi)午生間桌。大哲型會(huì)避議室寬應(yīng)配壘置同押聲傳役譯設(shè)瘋施。鍵⑶牌全方必位餐酬飲經(jīng)積營(yíng)功斜能。閣為適別應(yīng)大湖型會(huì)任議、眨政府奮接待笨、地朽方展廠商木經(jīng)濟(jì)嘴活動(dòng)減及當(dāng)當(dāng)?shù)鼗殚w慶活浙動(dòng)和掙其他螞各種樣中高閘檔散麥客宴軌請(qǐng)等丑需要挖，建板議適槍當(dāng)擴(kuò)腸大餐烤飲經(jīng)獅營(yíng)范顯圍和連內(nèi)容因。盡御可能察較大淺地占議領(lǐng)當(dāng)財(cái)?shù)刂泻绺邫n耀餐飲叛市場(chǎng)感份額呆。宜盜設(shè)大皺、中線(xiàn)、小躁型中數(shù)餐廳唇、風(fēng)摔味餐車(chē)廳、國(guó)咖啡認(rèn)廳（秀兼西培餐廳姨）、機(jī)大堂逢吧等敘。其縱中設(shè)乓14魔0～撫16靠0座樓餐廳阻一間標(biāo)，包燕廂2翁8～康30毒間（域其中喘可容洋納2裙0人叨左右騎的豪谷華包萌廂一醉間，兼可容重納2鄰桌的藍(lán)包廂豎2～構(gòu)3間冠，可啊容納輩4桌載的包邁廂1神間，竭其余冷均為洞單桌乖包廂橡），小包廂大面積拘適當(dāng)乳寬敞畜，盡兔可能蓬單獨(dú)裁設(shè)有俘衛(wèi)生營(yíng)間，晃其中蓄包廂界餐廳擴(kuò)可設(shè)鄰成二齊個(gè)區(qū)城域，夏以便黃分區(qū)知經(jīng)營(yíng)仰?？旆葟d碌（兼翁早餐割自助筆餐）叉20轎0平扶方米妄左右段，大列堂吧匙約1耕50簽平方渾米左雹右。飼多功否能廳米也可準(zhǔn)接待井大型珍宴請(qǐng)巡。總危計(jì)餐括位約沾10栗00廊座左敢右，矛可同聯(lián)時(shí)容談納二厲～三將個(gè)大騰、中宣型宴設(shè)請(qǐng)。惹與餐鍵廳配撿套的便廚房掌部分熄，面濫積適摟當(dāng)，陳布局稠合理銀，傳寸菜線(xiàn)端路不勇與主垂要公呼共區(qū)項(xiàng)域相驗(yàn)交叉勤。注⑷舒舒適借、先保進(jìn)的較健康儀娛樂(lè)下功能式。利廟用優(yōu)撇越的千地理挪條件曬，室覺(jué)外可鑄設(shè)置橫網(wǎng)球圓場(chǎng)、語(yǔ)燒烤卡區(qū)、聾釣魚(yú)啟池，筆預(yù)留蹲室外允游泳福池及關(guān)庭院然散步績(jī)休閑束設(shè)施危。室獲內(nèi)設(shè)葉健身僻中心怎、乒電乓球籍室、脫臺(tái)球鉤房、寺沙壺捉球房種（二杠道）彎、桑超拿中敗心（裂約8慈00羨平方檢米）敞、棋恨牌房賽（2疫0間剖左右輪）、怎小型懲歌舞奇廳及瞧KT笨V包請(qǐng)房（順20叔間左摧右）繼。在使適當(dāng)勵(lì)區(qū)域便設(shè)置和獨(dú)立信的書(shū)淹店、蟲(chóng)鮮花賤店、致餅屋刺、部商場(chǎng)寫(xiě)、精筒品商淺店和腿美容源美發(fā)拜中心兵及足核浴按央摩中伸心。茫健康戲娛樂(lè)蹈功能繭內(nèi)容侮發(fā)展嘗快、戀變化賄多、兆人流灣量大歇，某臭些區(qū)框域要喜有一掩定的遇私密坦性，霉因此往設(shè)計(jì)徒中要她注意顛區(qū)域謝劃分柜的獨(dú)翠立性坦和合傅理性倍，要者有前湖瞻性范和可把變性洗，以傭適應(yīng)尖市場(chǎng)磁需求災(zāi)的變著化。胡⑸老政府博接待控和會(huì)栽議功州能。磨政府勿接待百是一抖塊較急大的坑市場(chǎng)拆，是唇酒店稍樹(shù)立傾形象親的重頓要陣扣地，這也是至服務(wù)震于當(dāng)顧地政炕治、災(zāi)經(jīng)濟(jì)族發(fā)展王的具塌體表展現(xiàn)。笛因此蹦酒店盡在籌飛建之涼初就冠應(yīng)從宅硬件呈設(shè)施假和軟撈件管膝理上債考慮只此內(nèi)猶容，沸以有藝?yán)谕父泌s地提賢供服歸務(wù)和紀(jì)酒店邀自身匠的發(fā)發(fā)展。紙具體若使用魔功能紡已包夕括在沿各項(xiàng)列經(jīng)營(yíng)豈內(nèi)容斃中，百但在泄交通留組織恢、位游置布解局等騾方面微，應(yīng)臘考慮保具有猛較佳兩的私原密性嘗、獨(dú)飄立性障和安寶全性虛的要暗求，朵例如革會(huì)見(jiàn)鋪室與托豪華般餐飲癢包廂鼓二者派之間鑰應(yīng)盡且可能打臨近墳；大即會(huì)議媽廳及戒多功怒能廳把則應(yīng)攏盡可城能設(shè)規(guī)貴賓指休息美室及逆單獨(dú)久通道務(wù)；套績(jī)房不登宜設(shè)后在同酬一樓鈔層；忽如有業(yè)可能脂在前幫廳區(qū)虎或行鑄政辦基公區(qū)膠設(shè)政橫府接磨待辦年公室杰。點(diǎn)與上誠(chéng)述經(jīng)溫營(yíng)功緊能區(qū)怎域相兄配套蛋的前板廳區(qū)項(xiàng)、工譯程設(shè)秒備區(qū)茂、辦紙公區(qū)差、員釘工后秋勤區(qū)宿的基換本要銅求如山下：睬①踩前廳倆是酒濾店的傍門(mén)面暫，面沙積（顏不包觸括營(yíng)朗業(yè)區(qū)笑域面遮積，烤如總屠服務(wù)氏臺(tái)、植商場(chǎng)律、商填務(wù)中析心、給大堂旨吧等族）以拾控制像在3籃00揮平方花米左疾右為煮宜，晉空間補(bǔ)要有素迎賓誓的氛蜓圍和用效果度，體婦現(xiàn)高述星級(jí)草酒店就的氣拳勢(shì)。裹服務(wù)平功能矮要全江，布覽局要敬合理恒，流華線(xiàn)要五通暢軋。月②師工程艙設(shè)備鋒區(qū)盡毅可能星集中梯設(shè)置否，要肝注意傾環(huán)保敲與節(jié)滿(mǎn)能，顏防止說(shuō)噪音喉與振炒動(dòng)對(duì)限賓客評(píng)產(chǎn)生壇不良銳影響莫。設(shè)溜置適蝦量維污修、燃洗衣瞇、監(jiān)酸控、格倉(cāng)庫(kù)壩等用做房，屬并附趕設(shè)員誼工服誦裝間裙。物③責(zé)辦公芬用房周采用夠集中乞與分酷散相虜結(jié)合妨的布焰置方摘法。蔥前后帽各部煮門(mén)可掏考慮貸分設(shè)采在各減經(jīng)營(yíng)梳區(qū)域息，行騰政辦獅公可寨按對(duì)貝賓客暢服務(wù)紅和對(duì)眼內(nèi)及乒其他臭業(yè)務(wù)鍬往來(lái)琴為主稀二類(lèi)液，前齒者宜損設(shè)在禾前廳蜘附近繡，后凳者可律設(shè)在紅臨近敞后勤贏區(qū)或共者獨(dú)衛(wèi)立設(shè)雙置通鞏道?？膦苁箚T工畫(huà)后勤博區(qū)。茅酒店咱初步評(píng)考慮那總員嫩工數(shù)炕約為剛36扒0人屑左右怨，男托女比蟲(chóng)例約初各占囑50膀%。窩應(yīng)設(shè)籮有員雙工食引堂（憤12網(wǎng)0～撲15亦0個(gè)酷餐位另）、茫獨(dú)立廁更衣池室、弦淋浴跳室、扮員工療培訓(xùn)超教室投和員銜工活剪動(dòng)室哥及衛(wèi)況生間高。員曲工用續(xù)房如糞果獨(dú)凡立設(shè)掉置，托應(yīng)與嗓主樓趙有封豎閉式纖連廊貼相連露。勝（四澇）必投資贏估算心酒店塊按照鍵36盼00恥0平既方米境的建慈筑面掉積、導(dǎo)20呆0間藝（套族）客始房外而加4披0幢籮獨(dú)立趕產(chǎn)權(quán)唱式酒撒店別貞墅的擴(kuò)投資卷進(jìn)行喝計(jì)算壘，一牙次投痰入費(fèi)務(wù)用初頂步估絨算如怕下：閣土建敞工程蝶：3則60跨00暮平方級(jí)米×巡80搬0元啄/平薪方米頁(yè)＝2叼88蠅0萬(wàn)型元顯給排嶺水及陳鍋爐鋒工程絨：3嗽60爭(zhēng)00溪平方播米×戒20務(wù)0元景/平桑方米棍＝7淺20倡萬(wàn)元霧強(qiáng)電集工程序：3會(huì)60磚00技平方敞米×掛28夸0元貼/平適方米愁＝1隔00付8萬(wàn)范元鬼弱電曬工程豆：3箏60靈00偷平方軍米×迫12夢(mèng)0元蘿/平亂方米企＝4慧32環(huán)萬(wàn)元?jiǎng)蚺瓤照{(diào)戚工程粗：3姥60予00鴉平方索米×施20陶0元沉/平宰方米專(zhuān)＝7霸20歉萬(wàn)元債電梯礙：3傳00臺(tái)萬(wàn)元朱道路憐、圍登墻、牧庭院哈綠化蟲(chóng)：6各00鮮萬(wàn)元燦室內(nèi)碌裝修勒：3灰60信00枯平方研米×匠80隸0元訊＝2驚88寸0萬(wàn)紀(jì)元貼質(zhì)量模監(jiān)督揮及監(jiān)喚理費(fèi)靈：1拾00痰萬(wàn)元考設(shè)計(jì)窄及咨絞詢(xún)費(fèi)舍：2忽50談萬(wàn)元鬧開(kāi)辦聯(lián)費(fèi)用汗（包加括餐銹飲、牲洗衣怠、P余A、震健身盾、娛慰樂(lè)、狀客房哥等設(shè)讓備設(shè)歌施費(fèi)扣及員緊工服交裝、足培訓(xùn)誦等費(fèi)惑用）姨：8安00中萬(wàn)元罵不可快預(yù)見(jiàn)座費(fèi)：館50陣0萬(wàn)還元侍購(gòu)買(mǎi)害土地性費(fèi)用丘：1絞28徑8萬(wàn)禿元王總計(jì)沒(méi)：1籍24眉78覆萬(wàn)元注：如客房區(qū)分期建造，則第一期投資可削減部分費(fèi)用。（五）投資效益預(yù)測(cè)（年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算）產(chǎn)權(quán)式酒店別墅一次性收益：40幢×600000萬(wàn)元/幢＝2400萬(wàn)元年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算單位:萬(wàn)元項(xiàng)目金額測(cè)算依據(jù)客房收入1430.8200間.套×280元/天×365天×70%＝1430.8餐飲收入1085.42大堂吧、咖啡廳：150座×25元/人×365天×25%＝34.22中餐廳：600座×2餐×365天×40元/人×60%＝1051.2商場(chǎng)收入54.75商場(chǎng)（包括書(shū)店、花店）：1500元×365天＝54.75康樂(lè)收入250.65桑拿中心(男/女)：60元/人×30人×365天＝65.7足浴、保健按摩：30元/人×30人×365天＝32.85棋牌室：20間×100元/天×365天×80%＝58.4卡拉OK：20間×150元×365天×60%＝65.7美容美發(fā):15000元/月×12月＝18燒烤啤酒廊、電子游戲、網(wǎng)吧、沙弧球等：約10萬(wàn)/年健身、桌球、乒乓球等對(duì)住店客人免費(fèi)使用，不計(jì)營(yíng)業(yè)收入。商務(wù)中心收入7.3200元×365天會(huì)議室收入27.382500元×365天×30%其他收入18.25迷你吧、電訊、洗衣等：500元×365天營(yíng)業(yè)收入合計(jì)2874.55減：營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅181.33娛樂(lè)：250.65×20%＝50.13其他：(2874.55－250.65)×5%＝131.2增值稅1.86(商場(chǎng)收入54.75－成本54.75×80%)×17%＝1.86城建稅12.82(181.33＋1.86)×7%＝12.82教育費(fèi)附加7.33(181.33＋1.86)×4%＝7.33營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)203.34減：營(yíng)業(yè)成本餐飲成本629.541085.42×58%＝629.54商場(chǎng)成本43.854.75×80%＝43.8康樂(lè)成本75.2250.65×30%＝75.2其他成本16.067.3×20%＋27.38×20%＋18.25×50%＝16.06營(yíng)業(yè)成本合計(jì)764.6減：各項(xiàng)費(fèi)用工資及福利費(fèi)用518.4工資：360人×800元/月×12月＝345.6福利：345.6×50%＝172.8(包括:職工養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、大病保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、糧食補(bǔ)償金、住房公積金、教育統(tǒng)籌基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等及其他有關(guān)職工福