某地產(chǎn)開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

萬科開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)項(xiàng)目前期(征求意見稿)企業(yè)策劃部目錄項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策-----------------------3袖市場(chǎng)賄調(diào)查趙木姨森縱皇療棚六助殃帆伙宏借輛續(xù)寸渠克倡混緒承-佩--耗--特--溝--欺--物--鍛--況--勢(shì)--殲--始--尸4壘項(xiàng)目么基本耗情況亡際庸輸套針訊川燥青掩稀各軋死廢腰穿嚇策-拼--邪--萍--肢--源-植--布--漢--跟--筒--勻--挑-湊9湖項(xiàng)目根法律喂手續(xù)鍵場(chǎng)魚濤友宅街爆零脾盜綿愿選洪阻爹朗連向-探--港--拳--咐--攤--頑--垂--代--江--著--鼠--患15額項(xiàng)目巡地價(jià)濃款、慶配套肚費(fèi)用軍輸刊嘴噴仔左咱籍必巡腎-禾--肅--壯--奔--暴--魯--園--鋤--鞠--槽--悔--寸16脂項(xiàng)目移相關(guān)嬸費(fèi)用雁、稅漏收鵲雅累剩旅狗突臘溉館損菊思辜--漫--娘--教--神--尚--遵--宵--淚--恥--簡--蕉-1疤7遵項(xiàng)目計(jì)投資曾分析殊交停墾廚沖邪跳壺請(qǐng)梨臥恢借慶橋訪蒜宜脹-精--閱--邁--襖--撒--狹--濟(jì)--芽--腔--藏--傾--啄19勻項(xiàng)目黎開發(fā)腔戰(zhàn)略底性考銜慮固生撤泊題鐮沒壯尖造味讀腐究--刷--躍--婆--單--畝--腹--坑--毛--牽--浮--最-2抽0謝土地他合同喚梳政榮科促球征啦腫販器趨流草撈購矮塌辭籠殺糞--傭--珍--革--攏--耽--崇--膊--盲--津--某--蘋-2頭1志確認(rèn)么相關(guān)危對(duì)象顯、環(huán)統(tǒng)節(jié)的某合法曉性備柳怨零星-供--落--挨--萍--賀--愉--藍(lán)--耕--源--孤--役--廟22素明確觀土地針性質(zhì)扭季煉舌句勿顫糕胳纖小籮銳屑視貌喇鼠冤漏--倚-查--仁--躬--艷--存--街--懶--暴--傍--源--茄24嶄地價(jià)凱跑屬介屠護(hù)半商嶺楊談令瀉牛插穗餐宇梅招識(shí)紅俘斗漿涉鏟船--庭--意--沸--貫--情--壩--拾--鄙--捐--矮--仁-2諸6傻配套額設(shè)施籮世格慨輔運(yùn)翅意看俯棒灑冰替涂鏈沾蘭校璃魂潮殲殿--風(fēng)--船--責(zé)--廉--侵--乳--攔--畏--另--孝--堤-2兵8好項(xiàng)目嫁前期海選項(xiàng)挑、決狠策半鉤串?dāng)?shù)尾項(xiàng)目頸前期著選項(xiàng)集、決莖策在魄房地蜻產(chǎn)開牽發(fā)中理具有錘重要與地位蔬。在胡市場(chǎng)糠經(jīng)濟(jì)兩較成屠熟的橫歐美扮國家袖，項(xiàng)泥目的榮決策煤正確宿與否涌，至布少要夫決定鑼這個(gè)幣項(xiàng)目爺70拖%的撫命夫運(yùn)。穴在中陳國大錢陸的痰現(xiàn)階眼段，械盡管姥市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)下還處喚在發(fā)殿育過蹤程中梳，決但策至匠少也群要決針定項(xiàng)榆目3道0%玩以上獅的命具運(yùn)。也遷編借在大燙規(guī)模撤的房淹地產(chǎn)析項(xiàng)目佩開發(fā)烈中，歲前期千的選級(jí)項(xiàng)、毛決策汗應(yīng)把加握好云以下壇7個(gè)營方面狹：斑市場(chǎng)刺調(diào)查熟：是藝項(xiàng)目玉立項(xiàng)挎的必發(fā)要條莊件。價(jià)有無勇市場(chǎng)桌、有鐮多大酷市場(chǎng)利，是掘判斷醉項(xiàng)目扛開發(fā)晨的基資礎(chǔ)條擇件。嘗項(xiàng)目乎基本兇情況推：是半在多輩個(gè)項(xiàng)龍目中嚼選擇除，進(jìn)抬行比責(zé)較判劇斷的絹依據(jù)摩。泥項(xiàng)目技的法扛律手膀續(xù)：承是項(xiàng)術(shù)目開儀發(fā)合糟法化霧的要握求。鬧項(xiàng)目輩地價(jià)服款、懂配套浙款的丹支付狐情況勝：是浙判斷狼公司愁資金陸實(shí)力坊、能階力的駛依據(jù)逐。韻項(xiàng)目瘦相關(guān)布收費(fèi)鹽、稅畫收：野是判扔斷費(fèi)獅用、摔稅收愈及手芒續(xù)的妄依據(jù)萌。辟項(xiàng)目插的投欺資分具析：塑就項(xiàng)銜目而伶言的牽經(jīng)濟(jì)粥測(cè)算渴與評(píng)榴估。錫項(xiàng)目適開發(fā)嶺的戰(zhàn)號(hào)略性貸考慮頂：集鐮團(tuán)發(fā)滲展、痕公司誼發(fā)展尿的戰(zhàn)晌略性濾設(shè)想執(zhí)與該建項(xiàng)目堂開發(fā)恒的切關(guān)系省。項(xiàng)目法律手續(xù)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)用市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目法律手續(xù)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)用市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮項(xiàng)目的投資分析項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用、稅收項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮項(xiàng)目的投資分析項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用、稅收程市場(chǎng)湊調(diào)查購顛錯(cuò)視市場(chǎng)抗是房波地產(chǎn)慕項(xiàng)目今決策廉的基襪本依略據(jù)，州應(yīng)了纖解和盈把握破的方逮面有副：松（1奧）、徒當(dāng)?shù)胤ǚ康囟水a(chǎn)市許場(chǎng)宏漆觀情赤況及蟲地塊趟所在凍區(qū)域擱市場(chǎng)用情況毛：韻有多楚大的洞市場(chǎng)唐？可綠以做當(dāng)多大搏？另城市問不同把區(qū)域戀的市眨場(chǎng)有展那些折特點(diǎn)燦？鄉(xiāng)（2并）、呢當(dāng)?shù)厮嚦鞘锌s近、化中期肯規(guī)劃省發(fā)展泡方向潔：示項(xiàng)目杰未來允發(fā)展請(qǐng)的前弄景如魔何？永在什筍么地灘方做煮？蛇（3敢）、邀地塊桿周邊流樓盤活情況潔：吃供求旱及叮價(jià)格惜之間幟的關(guān)晌系，蒼做那濃一個(gè)雖層面應(yīng)的市扔場(chǎng)？拋市場(chǎng)五競(jìng)爭啊的優(yōu)拳劣勢(shì)場(chǎng)何在例？游（4喝）、獲項(xiàng)目貪的目軌標(biāo)市敬場(chǎng)只：么客戶私有那粉些特僻征？跑客戶垮需求反、購墻買行足為有糧何特礙點(diǎn)，娘能不濃能滿淘足？熔（1刮）、店當(dāng)?shù)匮惴康責(zé)挳a(chǎn)市蠻場(chǎng)宏秋觀情遇況及蜓地塊鄰所在假區(qū)域從市場(chǎng)膊情況薦用柴震對(duì)市選場(chǎng)的傲總體睬情況瞎進(jìn)行底了解隔和把獎(jiǎng)握，禍主要挖包括匠：供繳應(yīng)情奏況、棉銷售耗情況價(jià)、價(jià)并格、爹區(qū)域杏分布貪、主羽要發(fā)語展商鑰情況勤等。賓以北傅京市溫的房熄地產(chǎn)罵市場(chǎng)超近幾涉年的各資料轉(zhuǎn)及市露場(chǎng)狀熄況分求析結(jié)頓果看丟，我押們可凍以通捕過以久下指嘉標(biāo)進(jìn)折行描定述：礎(chǔ)北京耀市近化年來未嚴(yán)格怕控制籍土地譜批租么的一左級(jí)市分場(chǎng)。況維93子、9久4、倉95墳?zāi)瓿霭糇尩氖贤恋馗舴謩e蓮為9姿25魂、6糕50諸、6伍90貢萬平姥米，吩96摩、9撫7年森逐年沉遞減圓。逢近年鞋來，甩北京終市住眉宅每導(dǎo)年的堵竣工肉量在能60停0-僚70度0萬掠平米僵左右泰，銷崖售量蘋在3部00曬萬平奶米左告右，槐97起、9扔8年滿呈平嚇穩(wěn)發(fā)刮展態(tài)確勢(shì)。瀉北京補(bǔ)市商羞品住貼宅銷齒售主艇要集窩中在攀朝陽及區(qū)、褲近郊哲縣區(qū)霜和海警淀區(qū)謙。補(bǔ)個(gè)人由購買爛率穩(wěn)派步上焦升，哪97灰年達(dá)困到3跟0%別左右雷。扔商品秧住宅絲銷售泳以現(xiàn)蘇房為倍主。顛現(xiàn)房牽供應(yīng)殊量占負(fù)50訓(xùn)%-耳60嘆%。愁商品敢房銷療售價(jià)粱格穩(wěn)砌步上綱升，筒近年耍呈平墨穩(wěn)發(fā)米展態(tài)陷勢(shì)。熊市區(qū)稀四環(huán)獸附近所，售東價(jià)在政50行00概-8托00起0元襲/平鉤米。談高價(jià)檢位商摘品住幫宅銷嬸售較智好。疼空置懼房多霸為低末價(jià)位云房，急位置簽較偏芬、交課通不簡便。減市場(chǎng)雁有較唯明顯浮的區(qū)饑域特定征。喬住宅亡主要序集中磁在五蘇個(gè)區(qū)識(shí)域，貪占全野市6拋0%涼以上幟。賴主要陳發(fā)展勸商多清為國表有開鳳發(fā)商鼻。數(shù)序量占座全市胡60授%以答上。謠因此佩，可熟以得裙出北誰京房并地產(chǎn)姑市場(chǎng)難的一抬些結(jié)也論性令判斷環(huán)：捷①夠在北甚京獲姨得土要地有譯一定喚難度看；搖②憶有一算定市求場(chǎng)容站量，昏每年會(huì)約3甜00號(hào)萬平瓦米；盯③芳售價(jià)倦較高太；豐④貌市場(chǎng)印主要漠集中烤在幾碌個(gè)區(qū)俘域；唉⑤雞總體玻的市翅場(chǎng)化俘程度風(fēng)不高辦；傭⑥饑空置效房屋絲多為孩低檔聞住宅孟。勺除此情外，帳還應(yīng)獅對(duì)項(xiàng)味目所藍(lán)在的寬區(qū)域腿進(jìn)行誘了解飛。假錢如項(xiàng)跪目位拘于海溜淀區(qū)郊：繳海淀汪區(qū)年泄銷售睜量在聲40存-5忍0萬奮平米宏左右思，市室場(chǎng)供掛給量到較小皂。肅海淀冷區(qū)商栗品住柏宅規(guī)撫模較費(fèi)小，妥銷售踐率較偏高。文98除年上數(shù)半年承，海沫淀區(qū)揀出現(xiàn)酸了一襯些鼻“卡明星食樓盤著”標(biāo)，帶夫動(dòng)了溉周邊溜的區(qū)洋域市塌場(chǎng)?？旌５沓饏^(qū)由靠于特嘆別的允人文漫環(huán)境疊，在傭北京敵市具濱有較涉高的宅吸引轎力。碌相對(duì)虹而言頌，海做淀區(qū)享的市瑞場(chǎng)競(jìng)抵爭不南太激挨烈，與有一橋定的魄市場(chǎng)戴空間詳。們（2攀）、法當(dāng)?shù)厍某鞘性〗⒅x中期飽規(guī)劃炊發(fā)展未方向降愁受妙吳由于課規(guī)模染大，裙項(xiàng)目飼開發(fā)存周期島長。竭項(xiàng)目最后期淋銷售猜走勢(shì)冊(cè)，與揀當(dāng)?shù)卦兂鞘杏?、魚中期端的發(fā)躁展規(guī)脊劃、日功能祝布局消、基享礎(chǔ)設(shè)史施建貌設(shè)等效方面鍬有較櫻大關(guān)堤系。廣權(quán)鑒竄因殊此，創(chuàng)應(yīng)了剪解城柄市的連發(fā)展類方向漂、區(qū)甲域的留功能優(yōu)定位醬等。噸★雅例如桑：渴北京初市的嗚城市難規(guī)劃繪及發(fā)析展可屈描述埋為：桿北京化市的趕居民寄住宅濤總體盯是從瀉市中腳心向說外擴(kuò)叫展。進(jìn)未來釋幾年潮內(nèi)，儲(chǔ)東部甩、東施北部甜和北帝部地窮區(qū)是堵北京琴市城六市居汽民住缸宅發(fā)鹽展的徑主流喪方向湯。失西北遲部地失區(qū)，翠作為膜高新英技術(shù)豬產(chǎn)業(yè)菜的配撓套，菌商品懷住宅影會(huì)有抱適度監(jiān)發(fā)展色。修南部躁地區(qū)本，城吳市住僻宅的池開發(fā)糟，總影體呈央平穩(wěn)念發(fā)展棒。拴★享城市冠各區(qū)痛域的角發(fā)展唇和功腦能定木位大侍致是鴿：景北京臣市中基心區(qū)欠積極杜建設(shè)障；康北京崖市南粒部、般西南坑部、約東南商部以灣工業(yè)停為主勇；世北部顏發(fā)展悲成為墨大型釘文化味、商技業(yè)和井體育湖中心廣；發(fā)西北浪部為剪新技外術(shù)產(chǎn)袖業(yè)區(qū)希西部中以國年家機(jī)暗關(guān)辦畜公設(shè)殿施為竊主俊東部窮、東但北部束大力音發(fā)展沾商務(wù)脅中心幕。憲所以撤，北兵京市跌商品扁住宅散開發(fā)罪首選殼是東怒部、盤東北豐部和動(dòng)北部廟地區(qū)簽；其慶次可金考慮抵西部厚地區(qū)侮。需聾要注習(xí)意的濕是，鑄在實(shí)狼際操醒作中漁，要盛得出怠較為感正確燃的結(jié)青論，宴對(duì)當(dāng)臭地市齊政發(fā)凝展政柱策性西規(guī)劃允綱要假及區(qū)兵域性角規(guī)劃涉的發(fā)禾展走闖勢(shì)及閥有關(guān)瓣文件作的掌搖握是需至關(guān)灶重要淘的。話（3斑）、興地塊貍周邊座樓盤認(rèn)情況部了解孤地塊原周邊資2-追3K森M范乎圍內(nèi)辛的樓悼盤情商況，估把握隱競(jìng)爭捆的水餓平與我程度征。發(fā)腥展商開進(jìn)行餃自我遷定位帖。展盡可躺能了音解：哀樓盤隙規(guī)模環(huán)、規(guī)材劃特教點(diǎn)、欺立面述及平斃面、臂銷售而價(jià)格條、銷某售率袍、營膽銷特予點(diǎn)、沃主要飛賣點(diǎn)努、主栗要客遲戶群奔體、權(quán)銷售犯現(xiàn)場(chǎng)鑼布置獵、小答區(qū)環(huán)箭境、綁配套飯、休碰閑娛幻樂設(shè)箱施、宋會(huì)所塘、入側(cè)住率名、物婦業(yè)管蠅理等繡。佳例如為：上地海萬男科城狡市花沫園周溜邊樓幟盤，殘航華廚小區(qū)劉的總懶體特腹點(diǎn)是獅：頑以中修擋物過業(yè)為江主，投銷售球價(jià)格跪在3貌00職0-遍40字00碑元/加平米摘之間群；您產(chǎn)品鍵差異陳化明共顯，晶發(fā)展榨商都松力求釋做出租個(gè)性吹；批區(qū)內(nèi)斬配套思與周猜邊配供套相叫結(jié)合婦；考綠化苗率較遞高，痕普遍鬧在3招0%奉左右假；茅主力酬客戶析群為晃三資蝴企業(yè)陸白領(lǐng)之、證真券人壁士；茂賣點(diǎn)郊突出奸，大表部分屠以規(guī)糟劃、曲歐化蘇外立缺面、葡綠化逝環(huán)境達(dá)和成硬熟社承區(qū)為漠賣點(diǎn)舌；抄容積怎率較箱低，獎(jiǎng)1.行4-肌-1傅.6面左右口；哲平面手設(shè)計(jì)投較復(fù)榆雜，動(dòng)反映賺出市于場(chǎng)定奶位不扯專一辣；誦推廣旋以報(bào)格紙平孤面廣蠅告為莫主；袍價(jià)格販上以棗低開律高走盾為主輩。的點(diǎn)評(píng)茂：架92罪年萬表科開減發(fā)上幼海城冒市花柄園，斗當(dāng)時(shí)盛項(xiàng)目魂周邊儉沒有稍可以晃比較若的樓粗盤，頸通過剖對(duì)城吊市發(fā)艙展及本住宅凝新概焦念的紹把握貫，作榆出了蚊較準(zhǔn)嶄確的隙市場(chǎng)挪定位臣，采約用了偽新加紛坡式業(yè)的園胡區(qū)設(shè)濱計(jì)，腳突出暈大面厘積的梳綠地右、共罪享空夫間，遮打破辨兵營答式布農(nóng)局，粒廣告輔上以倆洋派象、溫誠馨、各生活據(jù)舒適泊和方久便為棋賣點(diǎn)仍，以莖“獲明天創(chuàng)我們炮住在辣哪里得？棉”思推廣般主旋敞律，可在上赴海市秀場(chǎng)上委一起泰轟動(dòng)遺。城隆市花股園超童前的貢發(fā)展虹思路收，高問起點(diǎn)錘、高迫定位采的規(guī)摸劃和糟推廣旁，即熄使與輸2、送3年廁后同避區(qū)域顛的其犬他項(xiàng)竿目相曾比，谷總體騙上仍嗎位居查該區(qū)么域前憑列。射特別帥是在置規(guī)劃晉設(shè)計(jì)淚、銷堡售環(huán)徐境包床裝、洲小區(qū)場(chǎng)配套廳、平妨面設(shè)鉛計(jì)、袖物業(yè)詠管理羽等方捉面處瘦于領(lǐng)熄先水病平，會(huì)其他械方面疫至少灰處于橡中等顛以上債水平爸。搏（4倉）項(xiàng)監(jiān)目的拒目標(biāo)勺市場(chǎng)崇爪竭是筆對(duì)項(xiàng)營目主煩要客低戶群姨體的絲認(rèn)識(shí)西。包哪括：麗客戶狐職業(yè)變、年艱齡結(jié)賢構(gòu)、諸家庭俘人口趴、收圾入水價(jià)平、顏區(qū)域墨分布責(zé)、置術(shù)業(yè)目土的等濫。這纖是項(xiàng)促目操語作的櫻方向辱性依友據(jù)。鼓例如駛，在袋北京到海淀擱區(qū)開喉發(fā)中炊高擋故居民丟住宅便，其虜目標(biāo)題市場(chǎng)墓大致久可選局擇為鼠：殘海淀釋區(qū)內(nèi)卵的三亂資企慕業(yè)部舍門經(jīng)標(biāo)理以純上人吼員；譜中關(guān)縮村民降營、街私營討企業(yè)輝主；磚周邊浴學(xué)校殺留學(xué)墓回國奮人員跳；熄年齡來在3腐5-于45患?xì)q之資間；集以改晴善生羨活條游件為堤主要典居住掩目的渣；粱主力姥戶型油為四逆室二升廳二譽(yù)衛(wèi)（胖面積承在1心50跨平米東以上肝）鵲銷售漿價(jià)格束在6肥00氧0-拴70叢00勤元/肅平米撞之間蟲。墨2、叛項(xiàng)目怪基本求情況數(shù)儲(chǔ)臺(tái)繩了解浮項(xiàng)目挑基本赴情況即，特齡別是挨市政蟻配套既狀況源，有剖助于涼把握抓成本漿和工框期，泄把雙投方的狗職責(zé)娛在土俘地出作讓合簽同中輩加以松明確爬和界逐定。妄項(xiàng)目暈周邊絕社區(qū)奉配套緩及周階邊環(huán)氣境，附直接汗關(guān)系怎到項(xiàng)查目市奶場(chǎng)定議位的燙客觀威支撐承力。徹茫餓猴應(yīng)社了解轎：血（1石）、痕土地業(yè)的完攜整性生（2費(fèi)）、縫項(xiàng)目烏大市觸政設(shè)符施配激套現(xiàn)稿狀；圾（3達(dá)）、腿項(xiàng)目漆周邊良社區(qū)紛配套專設(shè)施史（2琴KM蔬范圍怒內(nèi)）郊；飼（4既）、框項(xiàng)目躲周邊債環(huán)境環(huán)（治畏安環(huán)向境、泰噪聲惑環(huán)境橡、環(huán)閉境污增染、荷“蜘風(fēng)水喊”葡因素域等）光；閱（5畫）、肅項(xiàng)目尤地質(zhì)技情況液等；薪（1師）、氧土地剪的完澆整性誓由于兔規(guī)模促大，股要著嶄重留隸意小淚區(qū)有堤可能溝被當(dāng)棉地政臂府、造部門夸劃分乖為幾靠大塊削，小潛區(qū)的酸部分買區(qū)域應(yīng)被分王割，蕉使地慮塊不州完整歌。觀地塊融相對(duì)里完整幕對(duì)發(fā)到展商稍來說醬具有裕重要惑意義嗽：獲地塊宰完整掏便于板項(xiàng)目災(zāi)整體類規(guī)劃匪布局爬，容零易出辯效果仁。同枕時(shí)避愧免今狗后不年利小掛區(qū)物但業(yè)管發(fā)理。鄉(xiāng)地塊辟不完牛整性弄的幾接種表炮現(xiàn)形伯式有偷：折市政乘代征獸地在遷項(xiàng)目擇規(guī)劃倍用地逢范圍熱內(nèi)的塔切割替；坊市政古綠化唉用地挽在項(xiàng)鍋目規(guī)倉劃用竟地范本圍內(nèi)畏的切騎割；枕名勝偶古跡拐在項(xiàng)灰目規(guī)感劃用吃地范災(zāi)圍內(nèi)丘座落某；憂江河下湖泊煎在項(xiàng)愿目規(guī)規(guī)劃用脹地范鉤圍內(nèi)鳴的穿萍透；得市政擾、公壁建設(shè)厭施在倆項(xiàng)目響規(guī)劃剖用地旋范圍去內(nèi)的族座落蝕等等向。漁點(diǎn)虛評(píng)：姿如蛋北京桂項(xiàng)目借中間食用地松的裕大華大乖道實(shí)讀屬市濤政代肯征地所，不咳但不怒屬小持區(qū)用汽地，帽同時(shí)則我方傅還需密支付丘地價(jià)角，且搞直接酷影響炒小區(qū)春的圍乞合設(shè)炭計(jì)及塔管理駕。顯（2難）、鹽項(xiàng)目教大市遵政配哭套現(xiàn)永狀描主要閥了解哲的內(nèi)居容包里括：運(yùn)道路惠：現(xiàn)街狀及扇規(guī)劃改發(fā)展敘；征供水泊；臘污水酸及雨允水排行放；媽供電澤情況偽；琴供熱釋及生攔活熱講水；膜燃?xì)鈶┕?yīng)品情況郊；處通訊杯情況惠；乞通郵脹情況慣；嚼慶兇灣智當(dāng)?shù)爻瓑K的柔大市癥政配襯套有朽缺乏涂時(shí)，故發(fā)展簡商可旁以考待慮以換此作禾為地響價(jià)談俘判的擺條件玻之一紗。值蹤得留暑意的畏是，叉如果帖由發(fā)法展商以自行萌投資苗建設(shè)殊大市和政，井其投查資成探本往哪往超置過常例規(guī)估渴算或婦預(yù)測(cè)場(chǎng)數(shù)，剩因?yàn)轼喆笫锌嵴湟烫捉ㄐ旁O(shè)涉必及政顧府相嬸關(guān)部副門、擠企業(yè)創(chuàng)及城般市建黎設(shè)和藥發(fā)展賴的速潔度等移方面妄，發(fā)欠展商隆不可綢控的芳因素夠太多埋?；c(diǎn)患評(píng)：帝上海沸萬科液城市許花園宅，在想決策貨開發(fā)掛時(shí)，免由于緊時(shí)間事緊迫凍，未痕能就撇上述座內(nèi)容或進(jìn)行鑄深入闖了解蹲，造夾成地爪價(jià)較酸高而錫且還找要自聰行投榜資搞罰市政爛建設(shè)僑的局炎面。煤如電責(zé)話，跳自行叮投資物建設(shè)蠅的成曬本約貸80紋00落元/梁門，唐在向運(yùn)客戶吊收取隙相應(yīng)隸的成角本費(fèi)紅用時(shí)慢，遇蔑到難匠度。筒結(jié)果闖只能縫按政輩府的遙規(guī)定茅收取奮50基00皇-4部00擴(kuò)0元?dú)w/門嘩。兩淘者之宇間的聾差距巾，只邊能由熱發(fā)展利商承漏擔(dān)。國（3袋）、泳項(xiàng)目覺周邊猛社區(qū)榴配套碗設(shè)施眠周邊轟社區(qū)相配套沙設(shè)施何，是菊把握機(jī)項(xiàng)目棕定位氧及規(guī)致劃設(shè)完計(jì)的返重要槳依據(jù)顯。劑項(xiàng)目覽周邊殃20彈00臉米范射圍內(nèi)先，有熔哪些在社區(qū)即配套嘴：塔公共窗交通糕：有苗多少晚路大帽巴、欣小巴諷經(jīng)過花？駛遺往何布處？返需要芒多長它時(shí)間茅？借教育醬：有終哪些帖小學(xué)末、中掃學(xué)？鈔教育侮質(zhì)量以怎樣業(yè)？恩銀行緊；符大型脆購物印中心禿；醬醫(yī)療晶診所會(huì)；欄文化倒、體楚育、悄娛樂盾設(shè)施你；佛餐飲隊(duì)；晶公園潮；糊郵局坐；印菜場(chǎng)剛；承尊宋驕上帶述內(nèi)忙容，柳均是稼日常晝生活零的基膽本設(shè)拼施。燭一般航來說準(zhǔn)，數(shù)飼量較遺多、未質(zhì)量太較高罩的社收區(qū)，視可以住為項(xiàng)恭目的生中高染檔定惱位提嘆供客慚觀支冊(cè)持。燕項(xiàng)目異開發(fā)昨時(shí)缺燒乏某極些內(nèi)陵容時(shí)薯，應(yīng)直在規(guī)態(tài)劃設(shè)辨計(jì)中兵予以被充分扁考慮朋。煤點(diǎn)僚評(píng)：各上海貍?cè)f科鏡城市綠花園商，由戴于地警處城駛鄉(xiāng)結(jié)沒合部前，交兄通相些對(duì)不頌便，廈發(fā)展誤商為立此不職得不歷自行霸投資鉆購買水巴士壺解決洗交通序問題醋，后質(zhì)期又點(diǎn)出資共引入掃公共獎(jiǎng)交通示。僅駛此項(xiàng)象費(fèi)用累每年拋的成會(huì)本高丘達(dá)2伴00劣多萬批元。刷（4渠）、翼項(xiàng)目采周邊抓環(huán)境阻宇唐峽項(xiàng)目在周邊菊50蒼0米洲以內(nèi)轟的環(huán)依境是叮項(xiàng)目細(xì)的先俯天性瞧質(zhì)素哲，直發(fā)接影扯響客堡戶的晴購買銀心態(tài)廳和業(yè)爺主的更居住申質(zhì)量適。訊噪聲炕情況滾；救周邊瓶治安棋情況患；補(bǔ)空氣鞏情況易；逝河流俘、湖慕泊污臺(tái)染情誤況；沖景觀癥；山危險(xiǎn)完源情鳳況（綿如：疏放射輸性、親高壓粥電纜獸、易凡燃易贏爆倉守品儲(chǔ)臭基地喜等）臨歷史細(xì)上有讓無不教良或納不吉掃利背酬景、兇典故城；順風(fēng)水脆情況路；隸點(diǎn)災(zāi)評(píng)：林上海躁萬科永城市剩花園型，由伯于地紋處飛圓機(jī)航急線下呼，噪紋聲較年大，述盡管世城市醋花園徹在規(guī)佩劃設(shè)欠計(jì)、古平面寫戶型溝、景港觀、妨休閑辣娛樂跌及物截業(yè)管守理等位方面宴具有腹很強(qiáng)青的吸霸引力飛，飛犁機(jī)的踢噪聲斗仍然浩是制內(nèi)約銷駛售的作主要活因素灰。錄（5烤）、極項(xiàng)目屋地質(zhì)分情況貨了解鼠項(xiàng)目立地質(zhì)朋情況家，可爸以適安度把妹握規(guī)登劃設(shè)讀計(jì)及擁工程嫩建造剝的結(jié)疫構(gòu)要遭點(diǎn)。計(jì)應(yīng)了欣解的題內(nèi)容據(jù)包括酬：魯土質(zhì)繁結(jié)構(gòu)?。夯堑A(chǔ)處槽理；無承載授力：顫基礎(chǔ)修處理紗；響地下傍水位豈：地潔下室倚防水塵處理儉；愁抗震彈性：嫂抗震牛要求刮；愧點(diǎn)視評(píng)：勤上海正萬科靈城市炮花園榨，由揀于未采詳細(xì)勇了解章地塊鹽的地博質(zhì)特跡征，鍵一期會(huì)工程添采用塌鋼筋全混凝門土預(yù)幼制方捷樁的從保守糠做法省，比原粉噴搬樁或較深層忠攪拌勇樁每榜平米挖增加韻80銜--歲10訂0元節(jié)。亞3、舊項(xiàng)目丹法律憐手續(xù)閃情況師確認(rèn)灘項(xiàng)目域法律專手續(xù)吧，初蛛步把裁握項(xiàng)任目轉(zhuǎn)辦讓、五立項(xiàng)汽的合塞法性案。咐需要崖轉(zhuǎn)讓勢(shì)方提醉供的狼書面危資料濱有：謝省、爹市壓國土爐局批良準(zhǔn)的攔土地繡出讓仆合同各；杠省、膨市規(guī)律劃局筆審批聯(lián)的規(guī)臺(tái)劃許眠可證已；棍項(xiàng)目撿立項(xiàng)獨(dú)批準(zhǔn)淹書；醬建設(shè)扒許可框證；瞎地價(jià)鍬付款夜憑證登；舍壯螞煤胃了解棉清楚餐當(dāng)?shù)氐A(chǔ)主管逝部門夸對(duì)項(xiàng)筑目轉(zhuǎn)遠(yuǎn)讓、閘立項(xiàng)尋合法廢性的類有關(guān)芒規(guī)定艷，并弦隨時(shí)更掌握踏最新蟲動(dòng)態(tài)歷，是潤一項(xiàng)湊基本稿的工芽作，臭因?yàn)樽碚龅囊?guī)或定不代是一嗎成不壽變的噸。慣4、錘項(xiàng)目容地價(jià)丑款、散配套勉費(fèi)的碎支付脊情況怠項(xiàng)目凈地價(jià)含款、悶配套戰(zhàn)費(fèi)的焰支付航，應(yīng)疼把握祝好以攜下幾丸個(gè)方肚面：渴（1哪）、赴公司烘資金呢實(shí)力尖與需纖要支言付金慢額的銷關(guān)系勾；臣（2赴）、將地價(jià)榆款、去配套硬費(fèi)支慕付周物期與押開發(fā)替節(jié)奏攝的關(guān)壯系；叮（3脂）、諷配套現(xiàn)建設(shè)師與配膛套費(fèi)歉支付逗時(shí)間蝶的關(guān)陽系；凱點(diǎn)童評(píng)：竟上海當(dāng)萬科偏城市長花園船，地蘋價(jià)為蝦48嬸萬元薄/畝公，地應(yīng)價(jià)總睡額達(dá)夫2.傍4億掛元。樹由于株前期顛缺乏重資金關(guān)，地脖價(jià)款福是一累筆筆踢湊起蔽來的并，第遷一期悠地價(jià)熱款共祝分了始7-桶8筆騎，最繡少的悔8萬書元，新大的庫10馬萬、奔30壓萬、冶50絕0萬網(wǎng)不等貢湊起掩29政00鑰萬不幫足3李00用0萬約整數(shù)宋匯往場(chǎng)上海逃交給廟土地巡方。笑上海擔(dān)萬科添城市通花園特前期仇的資派金是好非常段緊張姥的，砌這也努是項(xiàng)盟目開械發(fā)進(jìn)球度不慶得不惠加快駁的原李因之局一，蔑產(chǎn)生埋了一杏系列籮的后道期遺擇留問倒題。每5、范項(xiàng)目敏相關(guān)燙收費(fèi)誦內(nèi)容聯(lián)、稅顧收緩（1播）、嬌各項(xiàng)燙收費(fèi)括內(nèi)容但及標(biāo)趁準(zhǔn)咱潔級(jí)武由唉于國豐內(nèi)房寧地產(chǎn)斑市場(chǎng)賤不規(guī)售范，帽各地內(nèi)政府異、部滔門對(duì)懲發(fā)展?jié)M商的合收費(fèi)珠內(nèi)容更及標(biāo)歇準(zhǔn)均要不一腔樣。步項(xiàng)目牌開發(fā)都前應(yīng)舍詳細(xì)房了解微，對(duì)浪成本富及費(fèi)徐用作紹充分夢(mèng)估算分。危（2煎）、疫關(guān)于泛稅金奇的交難納書蜓船奮合領(lǐng)作開免發(fā)的從項(xiàng)目撞，可爛能涉棍及到雨被雙唱重征秤稅的伸情況散，即底在獲棍得可腹售房具屋時(shí)慎被征膠一道悄，在瑞銷售增房屋亞時(shí)又浸被征卸一道遣。因云此，觸應(yīng)詳遇細(xì)了胞解當(dāng)貴地房富地產(chǎn)餐開發(fā)店的稅冰務(wù)規(guī)映定。廣行趁蒼甜項(xiàng)目倒的開朝發(fā)，黃因?yàn)樾蚝献鲗m形式筍的不浸同，培而可猾能產(chǎn)測(cè)生不炊同的說稅務(wù)然環(huán)節(jié)領(lǐng)。目壤前，擾國家毅的有邀關(guān)規(guī)縣定如篇下：倚買斷鈴：廉甲方磁（發(fā)緩展商題）向程乙方畏（土廊地方斬）購閉買土熊地使浮用權(quán)指，項(xiàng)獵目以駕后開宏發(fā)的謝相關(guān)墨稅務(wù)智環(huán)節(jié)妨由甲示方承紹擔(dān)，丹乙方閘僅承埋擔(dān)土蜘地買迫賣行寬為中誰的營致業(yè)稅丹及其報(bào)附加棋、土鮮地增折殖稅港、所北得稅帖等。彼合作幼建房暢：自甲方踢投入繁資金代，乙揉方投雞入土倦地。際窯米皇教乙方擠投入猴土地偉，視咽同乙銜方將懂土地素銷售關(guān)給甲腐方，男乙方雷應(yīng)交棄納土芒地銷峽售的鐘營業(yè)炒稅及棚其附瘡加、方土地暢增殖威稅、偽所得應(yīng)稅等撈。諸此盛毅甲輛方若吵將建嘉設(shè)好況后的星房屋講分配玩給乙睜方，諸視同壟甲方狗將房扔屋銷奶售給眾乙方羅，甲劉方需告要交袋納相辱應(yīng)的劑營業(yè)顆稅及膊附加咱。乙款方若零將甲搖方分聯(lián)來的做房屋故進(jìn)行潑銷售漠，仍夜需要股交納緊這部煮分房斗屋的裕營業(yè)辟稅及支其附科加。在這樣扣，這牲部分頁房屋若的營溪業(yè)稅故及其之附加起，就甘在甲秩方、統(tǒng)乙方渾進(jìn)行失了二珠次征哄收。蒼極塌唇甲舍方若校將房炕屋的慚銷售深收入險(xiǎn)分配下給乙押方，賤需要哨交納菜相應(yīng)請(qǐng)的營酒業(yè)稅雞及附塞加。鹿甲乙奸雙方駱應(yīng)事涉先明珠確，比這部監(jiān)分稅勵(lì)款該填由誰透承擔(dān)羽。某成立梯合資瞞公司煮約獸漢如貴果雙下方按腎固定息比例俯分成剩，乙崗方在靠投入匆土地勉時(shí)，姐視同憑乙方同將土不地銷摘售給道甲方惱，乙伸方應(yīng)提交納迎土地發(fā)銷售轎的營訴業(yè)稅療及其允附加票、土慮地增譜殖稅紙、所表得稅哄等。機(jī)合資預(yù)公司錢對(duì)房僻屋進(jìn)批行銷即售，然需要園交納閱交納墓相應(yīng)莊的營間業(yè)稅薪及附剝加，妄之后包向甲眠乙雙針方在藥分配氣銷售園收入茅或房話屋時(shí)嶄，分政配環(huán)折節(jié)不涉需要甚交納酬?duì)I業(yè)南稅及出其附死加。所如果罵甲方冬或乙盈方，郵將合途資公全司分沙配來挨的房很屋進(jìn)蘭行銷營售，饞需要內(nèi)交納蝕銷售裹房屋勉的營耕業(yè)稅勾及附火加。松高辣誰如果慈雙方泊是風(fēng)滑險(xiǎn)共水擔(dān)、釘利潤漁共享藝的分暈配方探式，牌乙方鑰不需統(tǒng)要交濁納土久地銷母售的災(zāi)營業(yè)籮稅及毒附加舊、土逼地增著殖稅齒、所均得稅躺等。雪合資改公司欄只征熔收一尾道房背地產(chǎn)沙開發(fā)擦的各跨項(xiàng)稅橋款后幻，甲基、乙娛雙方忽不會(huì)吉在被券重復(fù)士征紋收第當(dāng)二次銜。飾需要膀指出頌的是丈，房汁地產(chǎn)碗項(xiàng)目邪開發(fā)臭，在債獲得屬土地憤、分蕩配收捎益這趕二個(gè)建環(huán)節(jié)鵝上容磨易產(chǎn)新生被玩重復(fù)理征收隊(duì)營業(yè)仔稅的圖問題壺，而翅且數(shù)仇額巨包大赴（銷攝售額井的5故%，稍假如樸有2朗億元公的銷犁售額截，營戚業(yè)稅葵就有點(diǎn)10倆00紡萬元鳳人民勾幣）鹽。由命于國耐家稅推收政勢(shì)策、抄規(guī)定臭的經(jīng)輝常調(diào)俊整，銳我們待必須挎及時(shí)閱掌握恨有關(guān)常信息稠。晌6、述項(xiàng)目萄的投理資分割析遷（1牌）、帳開發(fā)鎮(zhèn)節(jié)奏接及資翻金計(jì)悲劃、屆管理檔資源錘配置帖；春擬開蕉發(fā)的格周期漫、銷材售計(jì)際劃；克現(xiàn)金沫流量鉛表；餐相應(yīng)通的管斥理資貴源、災(zāi)人力立資源偶配置舅等。欣（2怒）、倦經(jīng)濟(jì)露指標(biāo)拋測(cè)算聾；恭包括厭：總異投資豬、銷袋售收下入、深成本暮構(gòu)成準(zhǔn)、期送間費(fèi)燦用、赤稅前銅利潤頂、稅刮后利漲潤、伍投資謝利潤宴率、因風(fēng)險(xiǎn)蹈性分惱析等按。伸7、嗚項(xiàng)目斤開發(fā)巡的戰(zhàn)炭略性齒考慮梁帶臣義上述縮情況看，針密對(duì)的浴是項(xiàng)刺目本茂身的活可行堡性判止斷。高稻責(zé)妄但對(duì)饞于公慎司來爆說，眨項(xiàng)目棍開發(fā)跑的戰(zhàn)屈略性尾卻是假首要疫考慮糖的內(nèi)蒙容。臟艇驕（昨1）繭、集俱團(tuán)的殿戰(zhàn)略綿發(fā)展道，包緊括：龜業(yè)務(wù)挪架構(gòu)庫的形哥成、糟拓展喉市場(chǎng)孟占有鍵率、鑒規(guī)模熊效應(yīng)簽、樹劉立品很牌、柜人力底資源嫁的培蛛養(yǎng)和南開發(fā)案等。說點(diǎn)推評(píng)：期上海弊萬科枯城市產(chǎn)花園退，就滔項(xiàng)目黑本身岸而言爪，在癢項(xiàng)目誤的選責(zé)項(xiàng)過上程中誼存在固許多榴不足除，但暢從萬游科公刺司發(fā)畏展的美戰(zhàn)略齒角度穿看，苦項(xiàng)目絨個(gè)性序的缺鼓點(diǎn)只賞能放枕在第伐2位很。馬上海捆城市藥花園掌項(xiàng)目紫符合慚公司艱大規(guī)四模開帆發(fā)的久投資所決策欠思路細(xì)，土評(píng)地塊陜處在蹤上海青城市筋發(fā)展腰的規(guī)臺(tái)劃方洽向，扒地價(jià)退適中籮，地拜上沒老有任淡何建匆筑物鹿，可兵以很線快進(jìn)親行開起工，付進(jìn)入濁銷售棵階段舍。苦萬科躁要人被力、煩財(cái)力訓(xùn)、經(jīng)該驗(yàn)等畢方面親進(jìn)行涌積累勵(lì)的資易源。刷應(yīng)充村分利碌用萬愁科在黑上海弊前期加開發(fā)三西郊餐花園武時(shí)成來立的詞上海準(zhǔn)萬科稀房地引產(chǎn)公撿司的嶼架構(gòu)確基礎(chǔ)蠻。殖上海蟲是我每們認(rèn)連為尚粒未開撥發(fā)但距極具乏潛力默的大嘗市場(chǎng)梳。翁綜當(dāng)合以趴上三找方面巧因素云，萬侵科決傾定在靜上海尾大規(guī)額模投仰資開蕉發(fā)項(xiàng)竹目。川當(dāng)時(shí)坐及時(shí)眾、正棋確的抄投資屯決策繪對(duì)萬蜘科地概產(chǎn)在般全國后的發(fā)水展起久了相河當(dāng)重庸要的論作用嚼。減允恒近從現(xiàn)緒在看挎，萬夸科業(yè)泄務(wù)中厭70仆%為哈房地丙產(chǎn)，泳這與痕當(dāng)時(shí)棕的正耍確戰(zhàn)步略決栽策非畝常有贈(zèng)關(guān)。霜（2塞）項(xiàng)矛目開閑發(fā)的梯戰(zhàn)略奧考慮壁（一勁線公兄司）售經(jīng)營嶼的可醋持續(xù)劈性位集團(tuán)書每年哈有年追度經(jīng)殺營計(jì)魄劃，捧一線蛾公司漸要以迎此制嘩定相晨應(yīng)的宮開發(fā)粉規(guī)模密及土校地儲(chǔ)初備。惜把握評(píng)市場(chǎng)課變化竊與公波司經(jīng)寶營發(fā)娘展的蜓關(guān)系潑根據(jù)腿公司爛開發(fā)主實(shí)力屈，盡羨量做調(diào)熟不問做生客；落把握總公司腹的資際金實(shí)始力，畫資金查占?jí)汗r(shí)間溫與成船本、邊利潤接之間屋的關(guān)尼系；柱把握歌操作慣上的紗主動(dòng)癢性，狀可實(shí)眾現(xiàn)的盤因素遍較多戀；備把握敢項(xiàng)目水開發(fā)帆的時(shí)惹間：拐是土指地儲(chǔ)等備還音是即籍刻開慈發(fā)；買與政霉府部滋門保竄持良占好的嗎信息貨溝通膏；單二、弓土地勤合同覆部分還：升項(xiàng)目輕土地繼合同誦是項(xiàng)味目開塑發(fā)過珍程中他第一損個(gè)合殘同，輔也是股項(xiàng)目援開發(fā)擺一次年性金酒額最馬大的么合同搭，土驢地作欲為房折地產(chǎn)芹開發(fā)狼的首固要資蘭源，伍它的崗簽訂裹就顯輔得特螺別重中要。清上海亦項(xiàng)目績由于醉土地剩合同婆簽訂伶時(shí)間傲倉促愉，不亞少條音款的茄內(nèi)容尸不明助確。寸萬科愉當(dāng)時(shí)根買的并地本察想應(yīng)本是熟總地，些可實(shí)裹際卻吸是生遲地，止造成涂諸多蛾紅線塑外大強(qiáng)市政倘配套查費(fèi)用董的分式攤支懶付：鏡紅線利外自銷來水閘給水姻總管穗工程訪費(fèi)；粒35競(jìng)?cè)f千攏瓦變閘電站具集資幼費(fèi)；挑連接頭外部蓋電站內(nèi)至區(qū)頌內(nèi)電仔站的敗電纜怕工程裝費(fèi)分疊攤；障紅線借外煤申氣管巾道工選程費(fèi)歉等。膽點(diǎn)評(píng)鴨：扮北京虹項(xiàng)目兆用地精手續(xù)誓存在余相當(dāng)種問題憤，土翠地合波同不柏明晰貍，地慕價(jià)、輛配套事及底座下工擇程的啦界定何不清紀(jì)楚、坡內(nèi)容叛不明狀細(xì)、陶責(zé)權(quán)素不分具；致疾使雙壯方扯工皮、愈推委溪，配簡套費(fèi)屯與地瓶價(jià)混股為一百談，四既影晝響項(xiàng)概目進(jìn)妨度工著期，杯又加熟大項(xiàng)斃目成島本。罩我方煉在支摘付課22泊萬元激/暗畝地超價(jià)的恰同時(shí)圍，又賊于乘94利年骨4惹月捆26闖日與危北京靜吉祥巾工業(yè)減區(qū)簽獄訂拴“透城花川”介項(xiàng)目縱要求晉的綜不合配漸套費(fèi)捉臨時(shí)壓協(xié)議躲，協(xié)膊議規(guī)文定：西我方技另分固擔(dān)多“跌城花縫”倒項(xiàng)目穿要求付的綜才合配師套費(fèi)厭，市蒸政綜掙合費(fèi)茄以紹12縫萬元外/炭畝計(jì)紅，另遮，在家支付地上述不兩項(xiàng)桂費(fèi)用葵外還椅需另腫交納號(hào)各種枝增容鉛費(fèi)、窯權(quán)費(fèi)肥、貼頃費(fèi)等殼。缸綜以姐上項(xiàng)育目實(shí)貓際操接作經(jīng)輝驗(yàn)教巷訓(xùn)，抖重視伍土地乏合同哪的簽乞定是挎非常揀必要晌的，玩應(yīng)重名點(diǎn)做迎好以牲下幾法方面斥的前餐期工錘作：很確認(rèn)胳相關(guān)赴對(duì)象侍、環(huán)掉節(jié)的向合法趟性腳明確雞土地遺性質(zhì)地價(jià)限緩桿豆減4、迫配套副設(shè)施拋5、個(gè)正常闊及變追更情瓜況下攤雙方攏職權(quán)粘界定禮確認(rèn)輸相關(guān)灑對(duì)象掠、環(huán)袋節(jié)的梨合法密性：棄（在1庭）、樂對(duì)土掀地方毫擁有灘土地短合法步使用曲權(quán)的哪確認(rèn)榮。山土地閣合法什使用燥的歸仗屬性困是項(xiàng)蜘目出辱讓、塘合作欺的基皮礎(chǔ)前惑提。模其必?fù)?jù)須以肉國家陵土地板法規(guī)拴、法府令為鹽依據(jù)田，確糠定土但地合熊法歸均屬權(quán)霞的第陜一使談?dòng)梅交?。清從目侮前房脫地產(chǎn)撥商獲既取土志地的誤方式和來看都有以緒下幾皺種：液向農(nóng)導(dǎo)民征孟地，昌并支沫付征綱地費(fèi)趨、拆介遷、驚安置奪補(bǔ)償譽(yù)費(fèi)用雀，以生及交錦納土藝地出罪讓金狂。泰與擁贊有土盾地的侍市、沃區(qū)政興府磋咐商收哨購?fù)粮锏?，殖達(dá)成布協(xié)議番后，剩支付甚居民懶拆遷盜安置粱費(fèi)及芳土地煎出讓慶金。翁與擁徹有土丙地使換用權(quán)慈的企洋業(yè)或割事業(yè)肚單位道合作歲開發(fā)帽其擁犬有土托地，門企業(yè)企或事帶業(yè)單感位以篇土地裁出資塞，地嘆產(chǎn)公朋司進(jìn)件行開仆發(fā)。摸國家止政府無部門蓮的土教地拍吸賣（培招標(biāo)邊）。煩點(diǎn)來評(píng)：蕩北京調(diào)項(xiàng)目印在早朝期萬梢科與匠順義杏縣政予府雙囑方簽埋定土凡地轉(zhuǎn)帖讓合謎同之阻時(shí)，飯由于戀項(xiàng)目錄土地玉使用喉權(quán)實(shí)卵際卻瞞歸屬姜于順講義縣冶農(nóng)村每合作耀社，戲其屬享農(nóng)村萌集體催土地中性質(zhì)北不具雪有土藝地的警合法源出讓亭權(quán)，裹縣政詞府暫獸無法喪進(jìn)行落其土眾地轉(zhuǎn)悼讓，托故前鹿期萬涼科簽刮定之籌土地泉出讓小合同殼是不昨具法到律保皂護(hù)的挖無效撈合同租（由圈于前蹦期歷跟史因捉素）窩。后樸經(jīng)項(xiàng)拆目技有術(shù)處外理，劑先由陶順義任縣以奪政府姐名義汪征收畝合作徒社集搶體土薄地為婚國有韻土地懂，國贏有土旦地具糊有可澆轉(zhuǎn)讓子權(quán)，暢萬科違再與跑縣土錄地管祥理局以簽定消國有咐土地桐轉(zhuǎn)讓馬合同躺，使籍土地師轉(zhuǎn)讓胖在也程序眼上合臟法化挪。施如此江可見胃，確改認(rèn)項(xiàng)正目土份地方胸?fù)碛心ね恋匮泻戏ㄇ墒褂脴?gòu)權(quán)標(biāo)鄰志是著國家徐政府鍵部門勉——求國土慢局頒擊發(fā)的然《土閱地使綁用合寒同書虹》及閱《項(xiàng)全目建矩設(shè)用稍地許絲可證興》文盲件。愁（民2列）、棉對(duì)土臘地方陸能合暗法轉(zhuǎn)炊讓土般地的移確認(rèn)丙。擇在確充認(rèn)土宅地方彩土地范合法縱使用劈權(quán)的琴同時(shí)反，應(yīng)拒進(jìn)一肚步完樹善土盡地的會(huì)合法束轉(zhuǎn)讓玩手續(xù)亡的確創(chuàng)認(rèn)。悄目前脫北京擴(kuò)項(xiàng)目粒土地鏡轉(zhuǎn)讓亮雖然鋸在超邏輯見上合枯符程站序，皮但項(xiàng)嗎目土本地手武續(xù)的渠完備雞卻不界盡合餐法。巡這是窩由于鑒北京攀市規(guī)變定縣透級(jí)政甚府只意具有蕩10休0孩畝以慨下國隊(duì)有土壽地的忠轉(zhuǎn)讓洲審批垮權(quán)，民超此捆范圍見須報(bào)浩北京虧市立賣項(xiàng)審饑批。林（廚3哲）、凍對(duì)土毒地的攤審批筐權(quán)限擾、開約發(fā)手朱續(xù)的示確認(rèn)主。返開發(fā)肝公司暖應(yīng)做眨到：質(zhì)熟悉載所在昏地土彎地主采管部誠門項(xiàng)他目土扶地轉(zhuǎn)牽讓的地審批制權(quán)限徹，保絨證項(xiàng)球目手最續(xù)的皇合法蘆性。絞土地院資源杰的有湖限性祥，越經(jīng)來越爺引起汽國家藍(lán)的高涉度重緒視，衛(wèi)故在去土地亮出讓雪權(quán)限賠方面辦具有沃相對(duì)居的壟梯斷性舒，各盜級(jí)政薪府機(jī)腰構(gòu)依諷據(jù)土哭地出隨讓面昨積的房劃分愧均有禾各自余一定鍋審批扣權(quán)限擺。越惱權(quán)審睡批與皺化整查為零敲的做印法均猶帶有御很大塵的風(fēng)粗險(xiǎn)性拒。姿北京鏈項(xiàng)目尿占用繁地面繞積為旬38衫9畝孩，遠(yuǎn)咐遠(yuǎn)超旗出順擁義縣妖政府再土地辨出讓春權(quán)范劍圍，暫故前六期項(xiàng)松目土愉地出去讓合捆同，傘出讓脈手續(xù)盲應(yīng)由帶北京兄市國創(chuàng)土局騙辦理鄉(xiāng)，取案得項(xiàng)貿(mào)目國凈有土計(jì)地出惱讓合嘩同書執(zhí)及土躍地證傭。梨以下肝是我但們通倆常所舞說房揪地產(chǎn)游項(xiàng)目握開發(fā)嘩應(yīng)具墻備的耀基礎(chǔ)淺“與五證忌”滲：英洲A、抽項(xiàng)目文國有敗土地遠(yuǎn)出讓泳合同腰書及摧土地寇證；譯家臉宅斥舞B結(jié)、項(xiàng)從目建債設(shè)用歌地許戒可證卻；頸堆C、術(shù)項(xiàng)目些建筑播用地晨規(guī)劃冶許可包證；封劑派啟馳瞞D、斃項(xiàng)目掌開工兼證；析絹E、筋項(xiàng)目運(yùn)銷售禽許可黎證：詠2撕、明楚確土豬地性秤質(zhì)：痰（慶1蕉）、弄生地厭或熟笛地棄城市凡市區(qū)碑和城見市所被屬鄉(xiāng)夏鎮(zhèn)城迫鄉(xiāng)的魂區(qū)域茫差別孕很大前程度安上決井定了河項(xiàng)目煌用地域性質(zhì)斃，在欺市區(qū)服往往無是熟澇地，論而鄉(xiāng)錢鎮(zhèn)用調(diào)地卻宰往往趟是生暫地，方土地送用地英性質(zhì)醬涉及努到項(xiàng)描目開負(fù)發(fā)中輪許多礦大市把政配繳套費(fèi)相的相慰關(guān)分哀攤及幸項(xiàng)目貸整體白進(jìn)度罷工期送控制喪，直恰接影德響倉項(xiàng)目已不可繞預(yù)見沉費(fèi)的輝有效柔控制膠，同旺時(shí)儀制約豐項(xiàng)目擴(kuò)銷售繪。油點(diǎn)評(píng)享：像從上存海城醫(yī)市花加園項(xiàng)墾目前求期工隔程已黑結(jié)算微項(xiàng)目歡分析倍，此材類費(fèi)喪用約班占總抵單位燒成本藏的個(gè)35鋸%壯左右吃。如臟軍用夏電纜坡遷移翁工程悄費(fèi)、蹈35伐萬千誓瓦電議站工河程、嘉紅線希外給墻排水致管線喘工程航等。應(yīng)北京如項(xiàng)目難用地娛由于置市政葛配套敬設(shè)施看含量肉并未嫩明確指（因竊為是股生地域，熟晉地不秋存在娘這些附問題炭），精造成槐項(xiàng)目飾成本滲、工撇期、帝銷售推、管被理受激到一出定影念響。尸土地柏開發(fā)略務(wù)必訂選擇訓(xùn)熟地演用地負(fù)，次怖之也滑應(yīng)要遲求供提地方宿保證剪所有相滿足代項(xiàng)目彎規(guī)劃記容量寇之大驢市政訓(xùn)配套拋的管買、線憂、網(wǎng)岡等工鹽程鋪車設(shè)、蟻接駁贊于項(xiàng)證目紅字線外敞口兩促米之湊內(nèi)。吃即明興確界仿定附差加于判生地查轉(zhuǎn)化乳為熟星地的埋相關(guān)多費(fèi)用框。伯（儲(chǔ)2固）、赴建筑斬退紅厲線要剪求貝項(xiàng)目虹開發(fā)宇用地焰四角幸坐標(biāo)將確定嗽的情惱況下幅，建錫筑物果的建適設(shè)必貓須依雕據(jù)項(xiàng)法目規(guī)猛劃要右求嚴(yán)乞格執(zhí)名行退懸紅線可距離知。避腎免出薯現(xiàn)不窮必要例也不脾應(yīng)有鵲的失流誤。親點(diǎn)評(píng)漿：泳北京熄項(xiàng)目鞠中，姐沿小都區(qū)中吳間市鑒政代姥征地絹裕華少大道緒兩邊周的建毫筑物遣，實(shí)義際上誕是不弱符合宗項(xiàng)目拾規(guī)劃威要求糾的，怨其正耍好壓間住地爪塊紅策線，果沒有師按項(xiàng)股目規(guī)棟劃要山求進(jìn)緒行建映筑物州退紅申線距誤離。軟今后倦若裕撞華大培道進(jìn)供行正隆常規(guī)液劃擴(kuò)詠建，歐必將譜對(duì)小師區(qū)整謹(jǐn)體的拼規(guī)劃拿布局漿造成疫破壞展，同壤時(shí)，御也將怎引起哪大道林周邊勿已入帝住房膜客戶助的強(qiáng)紡烈反屈映。店另，讓由于苗項(xiàng)目歇前期植《國咸有土今地合雞同》精對(duì)土圣地出查讓地漂塊四大角坐鞋標(biāo)的倚幾次乎調(diào)整柜未明悶確，膚致使襲項(xiàng)目錯(cuò)東一單區(qū)與碌西三鋤區(qū)均以有建榆筑物千跨越夜紅線膊的現(xiàn)矮象，喘引致羨部分梳建筑惕物不縱能銷僻售。亦3貿(mào)、地墻價(jià)買（洞1膀）、增明確灑項(xiàng)目呈地價(jià)墻所包資含的極具體意內(nèi)容幻（特煌別是撥市政屋配套阻設(shè)施殲）莫項(xiàng)目妖開發(fā)五的綜學(xué)合地窮價(jià)控翼制是謀項(xiàng)目奉開發(fā)搜成功遮的重遠(yuǎn)要因責(zé)素。遙因此通，在斯項(xiàng)目甩開發(fā)敗前，息必須很詳細(xì)尾界定數(shù)、明地確項(xiàng)吳目用灰地地孫價(jià)具出體數(shù)納額及弊與之枝對(duì)應(yīng)灣之內(nèi)張容（顧特別月是市照政配臘套，慚因其故很大頌程度躍上受額政府伏支配再，具知有不替可控冶性，丘同時(shí)型，投少資大淺、協(xié)放調(diào)難恰、周墻期長春等不妄可操弄作性炕），訂充分螞比較仍分析于土地稿完全境成本拾或非夾完全副成本怎的測(cè)爐算合披理性唱、可衣行性重?？厣髦祈?xiàng)洗目土寨地開響發(fā)完半全成總本（譯綜合笑成本來）在奶項(xiàng)目肚單位濕面積敬成本醒25三%叫以下茫。曲在進(jìn)觸行項(xiàng)拌目土鴿地合炭同簽?zāi)┒ㄟ^晨程中鈴應(yīng)注窩意以百下要蘋點(diǎn)：典使用伴國家兄標(biāo)準(zhǔn)耐土地鵲出讓求合同呈范本帝；井明確刊項(xiàng)目乖的用膚地性毫質(zhì)及鞠相關(guān)因要點(diǎn)蹄；尸明確案項(xiàng)目全宗地艷坐標(biāo)語及地熔上建尼筑物棒基本儲(chǔ)現(xiàn)狀拔內(nèi)容行；沸明確幻項(xiàng)目屆地價(jià)耕款及橫包括完之具牙體內(nèi)宵容；拔明確仍用地離地塊連地下標(biāo)可能閘出現(xiàn)歐需政駛府協(xié)茂調(diào)之被事宜剛，包形含相送關(guān)費(fèi)數(shù)用的且明確炸；救明確桃雙方貝的責(zé)民任及盆權(quán)利河；掀項(xiàng)目坡地價(jià)哨的數(shù)古額及喂支付蘿方式談等。賊測(cè)算括比較胳項(xiàng)目造土地悲地價(jià)肚非完譜全成活本折蹤算完拆全成綱本的建合理陽性；或項(xiàng)目退綜合成地價(jià)鴿（完約全地注價(jià)）焰界定饞為項(xiàng)太目用紡地純認(rèn)地價(jià)客與項(xiàng)顛目紅穗線外豐大市斯政配麥套費(fèi)塔之和搶的概奶念。惡點(diǎn)評(píng)旗：于上海顏項(xiàng)目裙純地再價(jià)為這25蝶00足0隙萬元奏，其道開發(fā)件總建膜筑面鍬積為鼠44蔽.2香萬平龍米，難單位良面積跟純地墨價(jià)成匯本分申攤為哄56扒5.擊6洞元。雀北京西項(xiàng)目補(bǔ)純地嚷價(jià)為敗91浩54崇萬元枕，其真開發(fā)評(píng)面積殊為鍬22草萬平桃米，雕單位破面積咽純地?cái)?shù)價(jià)成透本分公攤為主41它6冶元（百不完仙全地鍛價(jià)成更本）益。棋項(xiàng)稻目顧面?zhèn)€積穴（血M汪）含地糕價(jià)（株萬元綱）讀總成疾本（福萬元?。┑さ貎r(jià)沿占成館本比攤例慰預(yù)燭算妹實(shí)懼際遼預(yù)猴算門實(shí)伯際妹預(yù)備算刷實(shí)脂際鳳上海桑城花脖項(xiàng)目沈44津20病00轎24城00側(cè)0鬼25版00侵0愚13瘋17今75風(fēng)12這50絕00上1筋8.娛21鉛餡20洞北京比城花槽項(xiàng)目藝22響00關(guān)00鍵9鏟15剛4宮13勇07暴0于8搏11然89明83撈03芒5吊1標(biāo)1.遵27金1吵5.柴74捎基于饑項(xiàng)目銹開發(fā)顧各地擦具有五不同口的差分異，醒當(dāng)?shù)丶S的政削策法紀(jì)規(guī)綜灶合影指響著孝項(xiàng)目互的開沸發(fā)成打本因安素，躲必須餅熟悉阿掌握學(xué)項(xiàng)目塵開發(fā)惡相關(guān)坡費(fèi)用牧的具佩體資芝料，焰做到駱心中嚇有數(shù)凳，對(duì)揪項(xiàng)目渠的成拉本做絕到事星前控兵制，涌變被迫動(dòng)為掛主動(dòng)暗，減姻少投答資成速本的拌盲目寇性。揉界定模、明枯確地境價(jià)的鹿具體輕內(nèi)容雨尤顯屬重要有。如傳：上欄海項(xiàng)悶?zāi)坑芍T于前弦期對(duì)波相關(guān)爆收費(fèi)貧及本汪地項(xiàng)賞目慣犧例操收作的翻認(rèn)識(shí)撤缺乏碎，導(dǎo)膨致項(xiàng)穩(wěn)目成國本失蒜控，吸前后誦遇到即的收化費(fèi)內(nèi)造容高互達(dá)蛛18惱2痛項(xiàng)，撐其中練，僅商政府命核定譜后的擔(dān)合理獨(dú)收費(fèi)棗就有兩64桐項(xiàng)，麻政府社承認(rèn)專的不半合理皮收費(fèi)胸竟達(dá)熄11棉5哲項(xiàng)。藥涉及悶土地蓬相關(guān)舟收費(fèi)纖有斜19逼項(xiàng)，茶這還祥不含喘項(xiàng)目疫用地困性質(zhì)休界定距的相馬關(guān)配鑰套設(shè)育施費(fèi)屆用部誘分，懶即土撈地完炕全成豈本的惰具體他內(nèi)容繞。徒4肯、配辱套設(shè)閣施鴉（鉤1蠟）、捎對(duì)項(xiàng)劃目地屑價(jià)款小、配蠢套款念支付盲的把確握羽項(xiàng)目尿地價(jià)炸款、驚配套挨費(fèi)數(shù)什額較噸大，稠支付絞時(shí)間怪較長惹，如旁何減國少資劇金壓奏力，本合理決支付伏是降陪低成裂本的速途經(jīng)見。項(xiàng)悼目前特期啟暖動(dòng)資印金較掀大，蓮減少藍(lán)資金卷的沉辟淀必炭須結(jié)難合項(xiàng)皆目的艇銷售揭計(jì)劃漢，同份時(shí)，片拉長照期限恰。首好先制還訂詳汽細(xì)、汽可行狀的銷界售計(jì)碰劃，鞏結(jié)合凝萬科物開發(fā)澆項(xiàng)目擴(kuò)的注0.救4專投資節(jié)滾動(dòng)餓成功境慣例倘操作模方式棕，加叼大銷喂售力輔度，刊保證需資金濕的計(jì)惱劃回壘流，風(fēng)減低退項(xiàng)目萌投資跌風(fēng)險(xiǎn)防。上汪海、以北京街項(xiàng)目里的實(shí)逼際操移作就曉是成販功的凳案例買。兩鉗個(gè)項(xiàng)誦目前桌期成局功銷詠售回?fù)窳鞯纳啻罅繊滟Y金館，保陪證了旋項(xiàng)目貼的持即續(xù)開寫發(fā)的剃資金示后盾農(nóng)。租（戲2渾）、預(yù)項(xiàng)目炊基礎(chǔ)命設(shè)施羊與配竊套設(shè)寺施要摩事前航界定效，核毫算清勞楚膛項(xiàng)目竿開發(fā)喜過程檢中，慨由于貸用地免性質(zhì)詠決定跟項(xiàng)目饑市政步配套嘴工程鉤費(fèi)用腿且數(shù)蔬額