項目運營管理流程

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，轉(zhuǎn)Word此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！項目運營管理流程一、可行性方案項目可行性研究報告所含部分一覽表內(nèi)容概要需包含反評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告的寫作時間需用簡潔的語言介紹并評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況與特點、評估的結(jié)論等，文字需字斟句酌、言必達(dá)意在摘要后面，應(yīng)提出可行性研究報告的目錄，指引相關(guān)人員閱讀報告需包括項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近競爭對手、城市規(guī)劃狀況、建設(shè)方式、進(jìn)度安排、投資估算與資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測與選定、項目經(jīng)濟(jì)效益評對正文中不變插入的較大型表格、文件進(jìn)行補充，一般應(yīng)包括項目工程進(jìn)度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表等包括項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等附表附圖1、項目市場調(diào)研第1條調(diào)查與預(yù)測的目的項目開發(fā)部在開發(fā)項目之前，應(yīng)進(jìn)行市場調(diào)查與預(yù)測，以了解市場的過去和現(xiàn)狀，把握市場的發(fā)展動態(tài)，為分析和確定項目建設(shè)的必要性、用途、規(guī)模、檔次、時機、開發(fā)經(jīng)營方式等，以及估算收入、投資與成本費用等提供可靠的依據(jù)。第2條市場調(diào)查和預(yù)測的內(nèi)容與方法項目開發(fā)部應(yīng)根據(jù)項目的用途、未來獲取收益的方以及所在地區(qū)的具體情況確定市場調(diào)查與預(yù)測的方法，科學(xué)進(jìn)行決策。第3條市場調(diào)查與預(yù)測內(nèi)容市場調(diào)查與預(yù)測的內(nèi)容包括投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測、市場狀況的調(diào)查與預(yù)測等。1．投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)基于國家、區(qū)域、城市、周圍環(huán)境的層次上，主要內(nèi)容有：政治條件、法律條件、經(jīng)濟(jì)狀況、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、未來政策走向等。2．市場狀況的調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容包括項目周邊的供求狀況，商品房價格、租金、經(jīng)營收入，項目開發(fā)的成本、費用、稅費等情況。第4條市場調(diào)查方法項目市場調(diào)查的方法因調(diào)查的對象、內(nèi)容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有：普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。第5條市場預(yù)測方法市場預(yù)測方法一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測，主要采用的方法有以下三種。1．直觀判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等。2．歷史引伸法，包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。3．因果預(yù)測法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。2、行業(yè)的市場發(fā)展趨勢1）政治環(huán)境調(diào)查分析2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查分析3）文化環(huán)境調(diào)查分析3、目標(biāo)市場的目標(biāo)客戶1）目標(biāo)客戶租賃行為調(diào)研2）目標(biāo)客戶租賃行為分析3）目標(biāo)客戶租賃動機分析4、項目風(fēng)險性報告一、項目名稱二、項目編號三、顧客名稱四、開發(fā)時間五、技術(shù)能力六、制造可行性及生產(chǎn)能力七、生產(chǎn)成本八、材料采購零部件外協(xié)九、新增費用十、存在危險二、立項1、立項報告項目立項報告包括以下幾個方面：一、項目概述二、項目建設(shè)的必要性三、需要解決的主要問題四、項目設(shè)計與規(guī)劃五、投資預(yù)算六、經(jīng)濟(jì)效益分析三、項目規(guī)劃及方案1、項目分析市場預(yù)測以下為項目分析市場預(yù)測模板審核人員審核日期批準(zhǔn)人員批準(zhǔn)日期編制日期2、項目定位1．形象定位．項目定位．客戶定位3、項目開發(fā)方案步驟1、開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個項目開發(fā)的起點2、可行性研究是項目開發(fā)的第二步也是關(guān)鍵一步3、申請項目用地4、項目設(shè)計5、征地及拆遷安置6、籌措開發(fā)資金7、建設(shè)工程招標(biāo)8、施工9、市場營銷及策劃10、物業(yè)管理4、項目（資源）租賃價格評估估價程序一般包括：1、接受估價委托；2、明確估價基本事項；3、擬定估價作業(yè)方案；4、搜集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法進(jìn)行計算；7、確定估價結(jié)果；8、撰寫估價報告；9、估價資料歸檔。5、項目風(fēng)險控制1.項目危害辨識記錄表崗位/工序：/設(shè)備設(shè)施名稱：控制措施施工作業(yè)步驟（設(shè)備狀態(tài)）12分析人員：審核人：分析日期：審核日期：年月日年月日單位：/崗位：設(shè)備設(shè)施：風(fēng)險等級（R）建議整改/標(biāo)準(zhǔn)S（×S）12結(jié)束時間6、項目財務(wù)評測1、項目財務(wù)評估的程序是指進(jìn)行項目財務(wù)效益分析的步驟，主要有：1、項目基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的估算。4、提出財務(wù)效益分析結(jié)論。5、進(jìn)行不確定性分析。四、項目設(shè)計1、初步設(shè)計以下為項目初步設(shè)計方案模板1．因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因?qū)е碌淖兏?．因施工單位原因?qū)е碌脑O(shè)計變更審核人員審核日期批準(zhǔn)人員批準(zhǔn)日期編制日期2、總設(shè)計以下為項目總設(shè)計方案模板2．建筑物的面積指標(biāo)（總面積及組成部分的面積分配）3．總投資控制1．建筑的特色、共性與個性2．重點公共區(qū)域的裝飾要求3．有特殊用途的裝飾要求4．人防和特種結(jié)構(gòu)的設(shè)計要求5．結(jié)構(gòu)設(shè)計主要參數(shù)的確定十、設(shè)備設(shè)計要求5．安全疏散口的數(shù)量、位置、距離和疏散時間6．防火材料、設(shè)備及器材的要求十二、環(huán)境設(shè)計要求1．總體平面圖、各建筑物主要立面與剖面圖批準(zhǔn)人員批準(zhǔn)日期編制日期3、項目施工方案審核日期1、施工工序2、材料及用料3、施工機械4、施工注意事項五、項目建設(shè)1、招投標(biāo)以下是招投標(biāo)實施細(xì)則模板第1條目的第2章招標(biāo)工作準(zhǔn)備第3章招標(biāo)工作程序第14條審核招標(biāo)文件第15條現(xiàn)場勘查及投標(biāo)預(yù)備會第16條開標(biāo)第17條評標(biāo)第18條招標(biāo)結(jié)果備案第19條合同簽訂第20條合同備案第21條工程開工2、工程進(jìn)度跟進(jìn)以下是施工進(jìn)度跟進(jìn)規(guī)范模板制度名稱施工進(jìn)度跟進(jìn)規(guī)范受控狀態(tài)第1條目的第2章職責(zé)分工第8條施工進(jìn)度計劃編制原則第9條施工進(jìn)度計劃分類第10條施工總進(jìn)度計劃編制依據(jù)第11條施工總進(jìn)度計劃的內(nèi)容第4章施工進(jìn)度計劃的實施第16條項目施工進(jìn)度計劃分解第17條實施施工進(jìn)度計劃第18條實施分包工程計劃第19條施工進(jìn)度計劃檢查第20條施工進(jìn)度報告第21條施工進(jìn)度計劃調(diào)整內(nèi)容第22條施工進(jìn)度控制總結(jié)第23條施工進(jìn)度控制總結(jié)的內(nèi)容第24條問題處理第25條考核修訂記錄以下是施工進(jìn)度中涉及的表格(包括：施工進(jìn)度計劃表、施工進(jìn)度異常整改表)1.施工進(jìn)度計劃表編號：工程項目1111121前期報建工程進(jìn)場準(zhǔn)備主體工程32.施工進(jìn)度異常整改表編號：日期：年月日施工單位實際進(jìn)度計劃日期施工單位項目經(jīng)理日期監(jiān)理工程師日期主管工程師日期部經(jīng)理日期六、項目招商1、招商方案第一部分本項目招商的目的與目標(biāo)一、本項目招商的目的二、本項目的招商目標(biāo)第二部分本項目招商人員要求一、項目招商的機構(gòu)建設(shè)二、項目招商部門的人員職責(zé)及要求三、項目招商培訓(xùn)第三部分本項目的招商原則一、本項目招商原則制定的基礎(chǔ)二、本項目招商的具體實施基本原則三、項目招商策略原則第四部分本項目的招商流程第五部分本項目的主要招商策略一、本項目招商實施的總體策略二、項目招商策略實施的步驟三、項目招商策略實施中的相關(guān)具體措施第六部分項目招商準(zhǔn)備一、項目招商文件的準(zhǔn)備二、項目招商計劃的制定三、項目招商機構(gòu)的建立和培訓(xùn)四、項目招商硬件設(shè)施的完善五、與相關(guān)政府及經(jīng)營主管部門協(xié)商項目經(jīng)營掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關(guān)事宜六、項目宣傳資料的設(shè)計及制作七、確定項目目標(biāo)商源并進(jìn)行安排八、輔助