房地產(chǎn)商合同土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議

房地產(chǎn)商合同土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一、背景為了進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，保護(hù)國土資源，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)，加入世界貿(mào)易組織后，中國政府開始逐步對(duì)外開放房地產(chǎn)市場(chǎng)，并逐步完善法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。為此，居住房地產(chǎn)開發(fā)商與宅基地等土地資源所有者、管理者的合同簽訂正逐漸成為常態(tài)化的行動(dòng)。其中，房地產(chǎn)商合同土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議成為必不可少的一部分。二、定義根據(jù)《中國土地管理法》第十六條和第二十三條，土地使用權(quán)是指國家所有的土地，依法出讓、出租或者劃撥給占有人使用、收益的權(quán)利。開發(fā)權(quán)是指土地使用權(quán)人根據(jù)國家規(guī)定和土地使用權(quán)合同的約定，在土地上開展用途為房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的權(quán)利。房地產(chǎn)商合同土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是指土地使用權(quán)人可以在開發(fā)活動(dòng)中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)給其他企業(yè)。三、內(nèi)容3.1轉(zhuǎn)讓方和受讓方轉(zhuǎn)讓方是土地使用權(quán)人，受讓方是取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓的企業(yè)。3.2轉(zhuǎn)讓事宜轉(zhuǎn)讓方需要將土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是符合法律規(guī)定的，轉(zhuǎn)讓的開發(fā)權(quán)須符合國家有關(guān)規(guī)定的開發(fā)性質(zhì)和規(guī)模。3.3轉(zhuǎn)讓價(jià)格轉(zhuǎn)讓價(jià)格必須雙方協(xié)商確定，合理公正、符合市場(chǎng)價(jià)格規(guī)范。3.4轉(zhuǎn)讓條件和限制轉(zhuǎn)讓方要在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件和限制。包括但不限于賣方所承擔(dān)的保證和擔(dān)保義務(wù)、買方應(yīng)對(duì)賣方超出商務(wù)需求之外的土地使用進(jìn)行合理拒絕等等。3.5轉(zhuǎn)讓方式及手續(xù)轉(zhuǎn)讓方式必須通過書面協(xié)議形式。置換、廣告宣傳、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)企業(yè)需要完成相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。同時(shí)，為了規(guī)范和公正，還需提交有關(guān)行政機(jī)關(guān)的相關(guān)審批材料。3.6轉(zhuǎn)讓效力及期限當(dāng)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓即生效，且雙方需按照約定履行相關(guān)義務(wù)。轉(zhuǎn)讓期限一般為合同約定期限，同時(shí)雙方也可以按照實(shí)際需要自行約定。四、協(xié)議的要素4.1前言協(xié)議一開始應(yīng)該給出最核心的轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，比如轉(zhuǎn)讓的土地用途、位置、規(guī)模等基本信息。此外，還應(yīng)該清晰闡述協(xié)議的目的和背景。4.2轉(zhuǎn)讓價(jià)錢的確定與土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)的重要內(nèi)容是該如何確定價(jià)格。約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，必須依據(jù)市場(chǎng)行情、土地開發(fā)性質(zhì)和規(guī)模等相關(guān)性質(zhì)，很好地說明價(jià)格高低涉及到的各個(gè)方面。4.3雙方的義務(wù)和責(zé)任雙方對(duì)轉(zhuǎn)讓行為的承諾和義務(wù)需詳細(xì)闡述。同時(shí)，為了更好的保護(hù)土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)的權(quán)益，應(yīng)該在協(xié)議中約定此類義務(wù)和責(zé)任，以及到期期限、違約責(zé)任、適用法律、訴訟等方面的內(nèi)容。五、結(jié)論房地產(chǎn)商合同土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在現(xiàn)代化的房地產(chǎn)行業(yè)中具有十分重要的作用。其制定和簽訂需要符合國家法律法規(guī)和市場(chǎng)上的規(guī)范，需要