常用土地價(jià)值評(píng)估方法

常用土地價(jià)值評(píng)估方法一、土地估值概念

土地估價(jià)就是依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。二、常用土地價(jià)值評(píng)估方法（1）市場(chǎng)比較法基本原理：

市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一,也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開市場(chǎng)中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致。適用范圍：主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。測(cè)算公式：

PD=PBxAxBxDxE式中:

PD--待估宗地價(jià)格;

PB--比較案例價(jià)格;

A--待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

B---待估宗地估價(jià)期日地價(jià)掇數(shù)/比較案例宗地交易日期搦數(shù)

D--待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

E--待估宗地個(gè)別因素條件報(bào)數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件報(bào)數(shù)操作步驟

1.廣泛搜集宗地交易實(shí)例:

2.選取比較實(shí)例(一般2-3個(gè)為宜);

3.建立價(jià)恪可比基礎(chǔ);

4.進(jìn)行交易情況修正;

5.進(jìn)行交易日期修正;

6.進(jìn)行區(qū)域因素修正;

7.進(jìn)行個(gè)別因素修正:

8.求出比準(zhǔn)價(jià)格。（2）收益還原法基本原理：收益還原法是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的地還原利率還原,以此估算帶估土地價(jià)格的方法。當(dāng)把未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以-定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買-塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。適用范圍：

只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。

不適用于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。測(cè)算公式：

Pa/[1-1/(1+r)m]式中:

P——有限年期土地收益價(jià)格:

a——年土地純收益:

r——土地還原利率;m——土地使用年期。操作步驟：

1.搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料:

2.估算年總收益;

3.估算年總費(fèi)用:

4.計(jì)算年純收益:

5.確定還原利率;

6.選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格:

7.確定待估宗地地價(jià)。（3）假設(shè)開發(fā)法基本原理：假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用，利息。利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酶多少就決定了土地價(jià)格的高低?；竟剑旱貎r(jià)房產(chǎn)總售價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息銷售費(fèi)用稅費(fèi)-開發(fā)商利潤(rùn)適用范圍：

適用于具有投資開發(fā)成再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形:

(1)待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià);

(2)僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià):(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。測(cè)算公式：V=A-(B+C)式中:V——待估土地的價(jià)格

A——總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值

B——整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本

C——開發(fā)商合理利潤(rùn)操作步驟：

1.調(diào)查待估宗地的基本情況;

2.選擇待估宗地的最有效利用方式;

3.估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排;

4.估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值:

5.估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用、投資利息，開發(fā)利潤(rùn)及開發(fā)，銷售的稅費(fèi)。

6.估算待估宗地的土地價(jià)格。（4）成本逼近法基本原理：

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)墩納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法--般用于新開發(fā)土地，工業(yè)用地，既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估?；竟降貎r(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤(rùn)+土地增值收益。適用范圍：

一般適用于新開發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估，特別適用于土地市場(chǎng)狹小，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校。公園等公共建筑，公益設(shè)施等具特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。測(cè)算公式：

新開發(fā)土地——地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益

已開發(fā)土地——地價(jià)=土地重新開發(fā)成本(開發(fā)原價(jià))-減價(jià)修正操作步驟：

1.判斷待估土地是否適用成本逼近法；

2.搜集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及所有權(quán)收益等資料；

3.通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的利息利潤(rùn)；

4確定國(guó)家作為土地所有者對(duì)待估土地所享有的土地所有權(quán)收益；

5.按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；

6.確定已開發(fā)土地的減價(jià)慘正因素，確定待估土地的最終地價(jià)。（5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本原理：

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行慘正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評(píng)估波區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件，對(duì)區(qū)城平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。適用范圍：

適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)的城市的宗地地價(jià)評(píng)估。特別適用于土地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格，課稅地價(jià)和國(guó)有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評(píng)估。測(cè)算公式：

土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)*(1土K)

式中：K--基準(zhǔn)地價(jià)慘正系數(shù)操作步驟

1.搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料:

2.