房屋拆除評(píng)估技術(shù)規(guī)范

房屋拆除評(píng)估技術(shù)規(guī)范1、規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)。2、區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)通知房屋所在地的公安機(jī)關(guān)控制居民常住戶口的遷入，停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù)；房管部門和房屋經(jīng)營(yíng)單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、分戶等手續(xù)；被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴(kuò)建和裝修等工程；所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。3、房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。4、因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置》，就拆遷事項(xiàng)的權(quán)利義務(wù)，如補(bǔ)償形式、金額、應(yīng)安置人口、應(yīng)安置面積、安置地點(diǎn)、層次、搬遷過(guò)渡形式、期限、違約責(zé)任等作明確規(guī)定。1、必須具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)才能進(jìn)行評(píng)估。2、準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。3、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查。4、咨詢綜合分析，確定合理補(bǔ)償基數(shù)，為補(bǔ)償提供可靠數(shù)據(jù)。5、編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告，作出評(píng)估意見(jiàn)，并確定具體房屋價(jià)格。6、評(píng)估復(fù)核和審批。在評(píng)估工作人員完成評(píng)估工作后，由復(fù)核員到實(shí)地進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。房屋拆除評(píng)估技術(shù)規(guī)范

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。由此可知，房屋的評(píng)估價(jià)值直接決定了被拆遷人最后征收補(bǔ)償利益的高低。因此，如何進(jìn)行房屋評(píng)估成了衡量房屋價(jià)值高低的關(guān)鍵，也是決定被拆遷人補(bǔ)償利益的關(guān)鍵。那么，房屋拆遷該如何評(píng)估，才能最有利于我們被拆遷人的補(bǔ)償利益呢？下面在明律師來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題。首先，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，被拆遷人要主動(dòng)參與。要保障被拆遷房屋價(jià)值的公正、合理，首先就要保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的客觀、公正性。征收實(shí)踐中，大部分房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)都是由政府單方面指定。試想：既然是由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，那么大概率上，評(píng)估結(jié)果也是在政府的“指定”范圍內(nèi)。這樣的評(píng)估結(jié)果肯定是傾向性的，對(duì)于被拆遷人是很不利的。對(duì)此，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。該規(guī)定明確了在征收中，對(duì)于房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，被拆遷人是有參與權(quán)的，這在很大程度上束縛了行政方的權(quán)力濫用，有利于保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的客觀、公正性。因此，被拆遷人一定要掌控好自己的參與權(quán)，主動(dòng)參與到評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇中。再者，要選擇對(duì)被拆遷人較為有利的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估

選定好客觀、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)后，該評(píng)估機(jī)構(gòu)怎么評(píng)估房屋價(jià)值是評(píng)估環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵。也就是說(shuō)，評(píng)估機(jī)構(gòu)用怎樣的評(píng)估方法，會(huì)決定房屋的評(píng)估價(jià)值?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。具言之，在征地拆遷實(shí)踐中，拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法定依據(jù)一共有：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)評(píng)估法。它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。即：1、如果被征收的房屋周圍有類似房屋市場(chǎng)交易價(jià)格的，是采用市場(chǎng)法。市場(chǎng)法是什么？房子有可比性，有房子類似地段也有房屋有可比性的，就按照市場(chǎng)交易法。市場(chǎng)怎么賣，房屋就怎么評(píng)估。2、被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估。收益法的評(píng)估往往要比市場(chǎng)法的評(píng)估適用的對(duì)象更具確定性，如住改非的商業(yè)用房的，門面房的商鋪的這些，因?yàn)樗薪?jīng)濟(jì)收益，所以用這個(gè)方法會(huì)比較更趨于補(bǔ)償合理。3、被征收的房屋還是正在建設(shè)還沒(méi)建成，遇到征收的，往往是適用假設(shè)開(kāi)發(fā)評(píng)估法。這幾種方法，可以選擇一種評(píng)估方法，也可同時(shí)選用兩種或者是兩種以上的評(píng)估方法。具體怎么適用評(píng)估方法，評(píng)估機(jī)構(gòu)需以有利于保障被拆遷人補(bǔ)償利益為原則，對(duì)各種評(píng)估方法測(cè)算的結(jié)果進(jìn)行校對(duì)和比較分析，合理確定一個(gè)補(bǔ)償結(jié)果。以客觀事實(shí)為依據(jù)，拒絕話語(yǔ)權(quán)歸為政府。最后，在明律師提醒大家：如果評(píng)估結(jié)果確實(shí)不合理，被征收人可及時(shí)進(jìn)行救濟(jì)?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)