長租公寓的運(yùn)營模式及前景分析

長租公寓的運(yùn)營模式及前景分析公寓是近幾年新崛起且備受關(guān)注的空間形式，代表著租賃這種新的生活方式的興起。在長租公寓的發(fā)展歷程中，有三個(gè)標(biāo)志性的事件昭示著長租公寓的崛起：第一，資本的介入將長租公寓行業(yè)推向風(fēng)口浪尖，特別是2014年雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓成為標(biāo)志性的事件；第二，國家政策的出臺將為長租公寓發(fā)展奠定良好的政策環(huán)境，比如在商改住、增值稅等方面的優(yōu)惠政策；第三，開發(fā)商作為新的群體逐步介入長租公寓行業(yè)，越來越多的開發(fā)商開始自主切入公寓市場，或者開始與品牌公寓運(yùn)營商展開深度合作，這意味著行業(yè)競爭格局的重大變化，也將推動(dòng)行業(yè)發(fā)展步入新階段。一、長租公寓背景概述(一)

我國長租公寓市場概況隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，行業(yè)無法避免地從“增量開發(fā)”切換到“存量經(jīng)營”。而存量經(jīng)營的一種重要方式，便是長租公寓。在目前的政策支持下長租公寓迎來黃金發(fā)展時(shí)期，據(jù)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院推出的《中國互聯(lián)網(wǎng)＋長租公寓產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與投資機(jī)會研究報(bào)告》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年，我國房屋租賃的交易額總規(guī)模就達(dá)到8000億元左右。目前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口約7.7億人，按30%的租房率來算，大概有2.3億的人口需求，租賃市場未來的租金規(guī)?？蛇_(dá)萬億的級別，因此長租公寓前景被普遍寄予厚望。表：我國租房人口數(shù)量（單位：億人）(二)

租賃業(yè)務(wù)分析及研究方向在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場已經(jīng)獲得較多的政策支持。各省市相繼出臺的實(shí)施意見既鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務(wù)，同時(shí)，也鼓勵(lì)各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)。在種種政策的激勵(lì)和支持下，長租公寓租賃基金站在了風(fēng)口，加上目前房地產(chǎn)投資基金中機(jī)會型投資基金減少，市場發(fā)展趨勢更偏向于穩(wěn)健增值型。二、長租公寓市場分析(一)

長租公寓市場整體分析未來一二十年，中國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進(jìn)程，2020年在國仍有2億以上的流動(dòng)人口。龐大的流動(dòng)人口推動(dòng)了房屋租賃市場的繁榮。此外，租賃(一)

業(yè)務(wù)介紹根據(jù)華菁證券今年6月底發(fā)布的《長租公寓行業(yè)報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）的分析，目前市場上的長租公寓經(jīng)營模式以集中式和分布式兩種業(yè)態(tài)模式為主：分散式公寓競爭較為激烈，盈利不易，多為初創(chuàng)企業(yè)經(jīng)營；集中式公寓因運(yùn)營難度大，所以競爭較小，成功運(yùn)營后成本較低，因此可以獲得更高的租金差。(二)

長租公寓盈利模式分析1.集中盈利運(yùn)營模式分析長租公寓的的盈利運(yùn)營模式首先是集中運(yùn)營，就是事先選擇目標(biāo)，目標(biāo)的選擇通常是商業(yè)、工業(yè)樓或者住宅。然后集中對房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)、改造、裝修，同時(shí)配備統(tǒng)一的租后服務(wù)。在裝修的工程中，可以按照客戶的要求對房屋進(jìn)行分割，軟件硬件進(jìn)行安裝。這與傳統(tǒng)的長租公寓相比，設(shè)備齊全服務(wù)周到，客戶有更多的選擇。同時(shí)還為客戶提供租后服務(wù)，不僅提供保潔、維修、健身房等服務(wù)，還可以為客戶提供特定需求服務(wù)。集中式的公寓租金水平不高，且出行比較便利。這種出租服務(wù)試用于藍(lán)領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人員或者女性。集中式公寓在提供標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、實(shí)現(xiàn)社交功能等方面也具有很大的優(yōu)勢。集中式長租公寓運(yùn)作模式示意圖新派公寓運(yùn)作框架示意圖在房源獲取與出租上，集中式長租公寓房源以商業(yè)的酒店式公寓或工業(yè)改造房為主，也有部分來自原有快捷酒店的改造，房源本身或有了較好的隔間或分段，或比較方便做出隔間。在出租方式上，一般都整間整套出租，由于房間之間相互影響較小，一般最多可允許兩人同住。在服務(wù)方面，由于整棟或整層進(jìn)行管理，通常可以利用公共空間提供公共服務(wù)，包括茶吧、放映廳、臺球室、健身房及舉辦社區(qū)活動(dòng)等（高端公寓則公共服務(wù)更為高端，比如泳池、會客廳、酒廊等）。在市場方面，有高端服務(wù)式公寓如雅詩閣，不過更多是面向年輕客戶的中端產(chǎn)品，如常見的都市白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人群等。他們熱愛社交、喜好現(xiàn)代生活方式，集中式公寓所提供的公共空間、社交環(huán)境、家政保潔等服務(wù)正中其需求。在資金運(yùn)作上，可進(jìn)行持有，也可進(jìn)行租賃。持有方式中主要以基金等方式持有，企業(yè)自己持有資金沉淀太大，一般較少采取。租賃方式則更多被大部分長租公寓品牌商所采用，這種方式前期投入較少，而且更易擴(kuò)張，是目前市場上中底端長租公寓擴(kuò)張的主要方式。企業(yè)一般與持有者簽訂5-10年的租約，按照租金上漲水平，每隔幾年就有一定的租金上浮。而租給租客，一般最長是1年一簽，一年后漲租可能性較大，也正是如此設(shè)計(jì)，長租公寓運(yùn)營商可較為準(zhǔn)確測算未來收益水平。2.分布式盈利運(yùn)營模式分析分布式盈利運(yùn)營模式就是將分散在在各個(gè)小區(qū)的空置的房屋，通過業(yè)主或者中介公司進(jìn)行承包，并按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，在向外進(jìn)行租賃，同時(shí)提供相應(yīng)的租后服務(wù)。從空間分布上看，雖然是分散的，但是所提供的公寓的標(biāo)準(zhǔn)以及租后服務(wù)都是在一個(gè)運(yùn)營系統(tǒng)下實(shí)現(xiàn)的。分布式的經(jīng)營模式由于有更多的房源選擇，可以有不同檔次的房屋供用戶選擇，便于滿足不同客戶的要求。但是分布式經(jīng)營模式與集中模式相比，在平均收集和管理等方面成本相對于較高。但是不管那種經(jīng)營模式，當(dāng)房間數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模后，就會出現(xiàn)成本邊際遞減效應(yīng)。同時(shí)當(dāng)房屋的數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模后，才能實(shí)現(xiàn)家具前端電器、材料的批量采購。在房源獲取與出租上，分布式長租公寓大部分是從個(gè)人房東手中獲得閑散房源（其中又以二手房居多），房屋原來格局各有特點(diǎn)，并不統(tǒng)一。在出租方式上有整套出租和分間出租。整租主要以中高端長租公寓為主。分間出租則是更為主要的方式，以中低端市場居多。對于分間出租的方式，由于共享廚房、客廳等套內(nèi)空間，生活相互影響程度也較大，一般一間只允許居住1人。同時(shí)，為提高利用率，降低成本，“N+1”是分布式公寓的常見做法。此外，房源來源于各個(gè)社區(qū)，異常分散，通常并沒有可供企業(yè)利用的公共空間。在資金運(yùn)作上，分布式長租公寓一般不進(jìn)行持有，主要以租賃為主。其過程為企業(yè)與房東簽署托管協(xié)議，企業(yè)按協(xié)議規(guī)定每年支付約定的房租給房東，或一次性支付幾年的約定房租，對于個(gè)人房東而言即便房源空置也能得到收益。企業(yè)則通過自身平臺將房源出租，由于產(chǎn)品和服務(wù)帶來溢價(jià)，一般房源價(jià)格相比同地段個(gè)人房源要高。3.

兩種模式對比分析當(dāng)前，集中式長租公寓及分布式長租公寓在行業(yè)的發(fā)展中各有優(yōu)劣勢，是一種互為補(bǔ)充的狀態(tài)。各自的優(yōu)劣勢主要有以下幾個(gè)方面：1.資產(chǎn)增值效率：集中式長租公寓一般是整體收購或整體租賃，可以統(tǒng)一管理發(fā)揮協(xié)同，產(chǎn)生溢價(jià)，對于商辦物業(yè)、工業(yè)產(chǎn)房等都具有提升資產(chǎn)價(jià)值的作用。分布式長租公寓中個(gè)人房源較多，則有利于個(gè)人房東獲益。2.改造運(yùn)作能力：集中式長租公寓因?yàn)樯婕芭f樓的收購改造，一定程度上相當(dāng)于一個(gè)小型開發(fā)商，對于樓宇要有充分的理解，相比之下，分布式長租公寓不存在這種情況，改造難度較低。3.管理能力：集中式長租公寓因?yàn)榉吭醇校藛T配比不高，服務(wù)半徑小，管理難度也相對較低;分布式長租公寓異常分散，服務(wù)半徑大，增加人員則提高成本，減少人員則管理低效且存在管理漏洞。4.房源多樣化：分布式長租公寓的產(chǎn)品層次更為豐富，租客選擇多，市場容量也相對較大，集中式則房型相對單一，租客合適房源較少。四、長租公寓前景分析首先，長租公寓潛在市場份額占到租賃總市場規(guī)模的1/4，未來隨著租售并舉政策推進(jìn)，預(yù)計(jì)長租公寓面向的群體將更為廣泛，長租公寓占總租賃市場規(guī)模比例也將繼續(xù)提升。然后，政策對長租公寓運(yùn)營商的各項(xiàng)扶持，也將提升住房租賃市場的規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化。最后，長租公寓運(yùn)營商靈活利用各種金融工具的資本運(yùn)作能力，是其必須練就的新技能，金融市場的發(fā)展、成熟及金融工具的運(yùn)用如ABS等金融工具將行之有效解決長租公寓運(yùn)營商投資回收期比較長等問題。(一)

長租公寓ABS（以魔方公寓為例）租金收益權(quán)ABS是以基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款來源，以優(yōu)先/次級分層結(jié)構(gòu)、按年歸集支付、房產(chǎn)及土地抵押、第三人差額補(bǔ)足等措施提供綜合增信保障的固定收益產(chǎn)品。租金收益權(quán)ABS的交易結(jié)構(gòu)通常采用專項(xiàng)計(jì)劃或信托受益權(quán)的單SPV架構(gòu)。不過，國內(nèi)公寓行業(yè)首單ABS——魔方公寓ABS采用的卻是“專項(xiàng)計(jì)劃+信托受益權(quán)”的雙SPV架構(gòu)設(shè)計(jì)，并且通過分級機(jī)制、現(xiàn)金流評估及超額覆蓋、觸發(fā)制補(bǔ)充質(zhì)押、保證擔(dān)保等內(nèi)外部增信設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了全部優(yōu)先級證券的AAA評級。（圖為ABS結(jié)構(gòu)）(二)

長租公寓REITs國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于2017年10月11日在深交所正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億。該項(xiàng)目是國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs。此單長租公寓REITs的發(fā)行將對國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動(dòng)起到重要的示范作用。此單項(xiàng)目優(yōu)先檔資產(chǎn)支持證券級評級為AAA，未借助第三方進(jìn)行增信，體現(xiàn)了新派公寓自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和優(yōu)良的運(yùn)營管理能力。此外，本單項(xiàng)目從立項(xiàng)到上報(bào)到獲批僅用了不到20天，也體現(xiàn)了長租公寓REITs的推進(jìn)效率和監(jiān)管層面對長租公寓REITs的支持。（圖為REITs結(jié)構(gòu)）目前長租公寓REITs宜采用的模式有兩種：銀行間REITs和交易所基金REITs模式。第一種，長租公寓持有/運(yùn)營方選擇合適物業(yè)作為資產(chǎn)池，以租金的未來收益權(quán)作為償還來源，并輔以物業(yè)資產(chǎn)抵押或租金收入超額覆蓋等可選的增信措施，根據(jù)長租公寓租金的預(yù)期收入水平和合理收益率確定REITs規(guī)模和份額，在銀行間市場上市交易。第二種則是長租公寓持有/運(yùn)營方選擇合適物業(yè)，以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給專門的項(xiàng)目公司（SPV，因國內(nèi)REITs稅收政策并無放寬，這種方式一定