房地產(chǎn)市場調(diào)查

房地產(chǎn)項目策劃第二章房地產(chǎn)項目市場調(diào)查作用：捕捉市場機會、感知市場、了解消費者行為、把握市場供應(yīng)、避免風險一、房地產(chǎn)市場調(diào)查基本理論1、概念運用理論和技術(shù)手段，系統(tǒng)收集各方面情報、信息和資料目的——預(yù)測房地產(chǎn)未來走勢，提供決策依據(jù)在項目策劃中作用——前提和基礎(chǔ)2、特點實用性時效性實踐性客觀性完整性計劃性系統(tǒng)性3、房地產(chǎn)市場調(diào)查基本步驟準備階段實施階段分析和總結(jié)階段1、確定調(diào)查內(nèi)容和目的、調(diào)查對象；2、擬定調(diào)查計劃（時、地、人、方法）；3、調(diào)查人員的挑選設(shè)計調(diào)查問卷進行實地調(diào)查7、數(shù)據(jù)的分析與解釋8、攥寫調(diào)研報告9、總結(jié)、反饋（一）、環(huán)境把握1、宏觀環(huán)境把握（1）、政治法律環(huán)境稅收、土地、金融、開發(fā)經(jīng)營政策、住房政策、房地產(chǎn)法律法規(guī)等Q:請同學們列舉最近的一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。

（2）、經(jīng)濟科技環(huán)境亞洲金融危機，香港樓市縮水三成；來源：新聞報道分析、名人講座、專家論壇（3)、社會與文化環(huán)境、人口環(huán)境二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容和途徑2、中觀環(huán)境分析（1）、城市建設(shè)與規(guī)劃：調(diào)查城市發(fā)展方向項目選址來源：規(guī)劃部門成都的發(fā)展例證（2）、城市房地產(chǎn)企業(yè)情況：數(shù)量、類型、資質(zhì)、實力來源：管理部門、業(yè)內(nèi)人士（3）、房地產(chǎn)供需狀況：供應(yīng)量、需求量、銷售價格水平、平均開發(fā)成本來源：查詢預(yù)售許可證。竣工面積統(tǒng)計、產(chǎn)權(quán)登記情況（4）、專業(yè)與中介機構(gòu)調(diào)查：工程咨詢公司、銷售代理公司等根據(jù)修編的成都市城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由7條線路組成，線路總長度274.15km，其中地下線長度144.24km，地上線129.91km。

1）1號線（大豐站~廣都站）

1號線為南北方向主干線，北起大豐，沿人民北路北延線、人民北路、人民中路、人民南路、人民南路南延線及南都西路、孵化園北干道、外環(huán)高速敷設(shè)，經(jīng)會展中心、科技園后，沿人民南路南延線南下，止于華陽鎮(zhèn)廣都街附近。1號線線路全長31.6km，設(shè)23座車站。其中地下線長約22.44km，地上線長約9.16km；高架車站5座，地下車站18座。

2）2號線（龍泉東站~石牛站）

2號線為東西方向主干線，2號線東起龍泉東，經(jīng)龍泉鎮(zhèn)西行，過東三環(huán)路后，穿過沙河，西至于石牛附近，線路全長為50.65km，設(shè)26座車站。其中，地下線長約為17.45km，地上線長約為33.2km；高架車站11座，地下車站15座。

3）3號線（紅星車站~板橋南站）

3號線為東北-西南向骨干線，東北起自規(guī)劃紅星車站附近，南止于板橋南站，線路全長為49.28km，設(shè)車站22座。其中，地下線長約15.59km，地上線長約33.69km；高架站11座、地下站11座。

4）4號線（溫江站~西河站）

4號線為東西方向內(nèi)部填充線，西起溫江，東止于西河站，線路全長38.9km，設(shè)車站19座。其中，地下線長約20.21km，地上線長約為18.69km；高架車站8座，地下車站11座。

5）5號線（駟馬橋站~江河站）

5號線為中心城西部南北方向的外部填充線，北起于3號線的駟馬橋站，止于江河站，線路全長24.63km，設(shè)車站13座。其中，地下線長約17.9km，地上線長約6.73km；高架車站2座，地下車站11座。

6）6號線

（1）6號線主線（沙灣站~四河站）

6號線為中心城東部南北向的外部填充線，是南北向第二條輔助線，起于5號線的沙灣站，止于四河站，線路全長22.05km，設(shè)車站13座。其中，地下線長約15.5km，地上線長約6.55km；高架車站2座，地下車站11座。

（2）6號線支線（琉璃場站~雙流航空港站）

6號線支線為東西方向，連接規(guī)劃行政中心和機場。東起于6號線琉璃場站，西止于雙流航空港，線路全長為15.11km，設(shè)車站8座。其中，地下線長約5.52km，地上線長約為9.59km；高架車站4座，地下車站4座。

7）7號線（生態(tài)站~龍?zhí)稏|站）

7號線為開口向北的U型輔助線，北起生態(tài)站，東止于龍?zhí)稏|站，7號線線路全長41.93km，設(shè)車站22座。其中，地下線長約29.63km，地上線長約12.3km；高架車站5座，地下車站17座。地鐵方向引導樓市方向漲：地鐵聲一響看漲幅度約20％

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成都地鐵樓盤：成都后花園書香府邸翠筑天地育才·竹島城南名著博雅新城炎華置信·西江月英郡領(lǐng)館區(qū)1號龍湖?世紀峰景城市理想仁恒?置地廣場（5）、書區(qū)域饒交通倒條件（6）、浸影響切區(qū)域濕發(fā)展制的因頂素和躺條件肚分析（7）、席區(qū)域千內(nèi)樓芬盤的女總體胞價格墓水平票與供復求關(guān)稱系分士析（8）、疲社區(qū)亂環(huán)境大調(diào)查3、微擊觀環(huán)基境調(diào)辜查（1）、唱項目牧用地紗現(xiàn)狀婆及開廊發(fā)條亡件進訪行分值析（2)、項匆目周宴邊環(huán)膛境分媽析（3）、搖項目銷對外州聯(lián)系梁程度羞、交斑通組吧織分晴析（二)、消裙費者原調(diào)查秘（6W府+1低H）1、消避費者廊構(gòu)成季狀況縱調(diào)查2、消皮費者帆動機喬和行蹄為調(diào)悄查Q：通喝常消弦費動去機有鼓哪些巷？3、購圣房者野需求餡類型臥調(diào)查住房婚位置僚、戶詢型、蓮風格肥、單埋價、忘總價代、配并套、馳交通方式（1）問卷哭調(diào)查（2）先你推一何些戶義型測氧試市胞場反故應(yīng)4、消厭費行瓦為調(diào)母查購買圓種類艇；數(shù)療量；愈對房緩地產(chǎn)混品要寄求；兵購買犧時機游；購昌買頻穗度；搖廣告都對購告買行周為的僵影響(三）付、競折爭樓誓盤調(diào)鞏查Q：哪遇些樓帽盤可塌以確右定為凳本項敬目競俗爭樓格盤？調(diào)查燒內(nèi)容撒：競使爭樓盤產(chǎn)妥品物造理狀驢況、魄價格立、推套出時善間、判廣告抵、銷阻售渠雅道、值促銷捉策略私、物聯(lián)業(yè)管焰理狀嗎況等御的調(diào)以查目的押：了蠟解競墾爭樓葬盤市價場占稻有率倡和對唱本項班目目尾標市衛(wèi)場的匆分流融程度真；了提解競訪爭樓狂盤的須營銷盟策略釋組合方式僚：踩繞盤（四織）、營競爭掙對手恭調(diào)查品牌實力開發(fā)常經(jīng)營叢方式樓盤過質(zhì)量營銷逐理念開發(fā)綱動向成本態(tài)、價恨格策捏略等（五)、項遣目自瞧身因畜素調(diào)附查開發(fā)溫企業(yè)鑒調(diào)查開發(fā)討項目唉調(diào)查（六崖）、什前五念項調(diào)款查結(jié)接果了解機優(yōu)劣副勢三、穩(wěn)房地們產(chǎn)市澤場調(diào)半查的棵方法1、訪稻問法握：以僑詢問尊方式中為手薄段，憐以被確訪問蜂人答荷復為唱信息墓資料胡依據(jù)方式久：面秘談（轎入戶所、攔魔截式瓣）座談聰法（盆行家地、專找家）深度伐訪談評法投射潮法：印運用僚于敏袋感問允題Q：還誤有哪其些調(diào)蕩查方雀法？精優(yōu)缺陣點如早何？優(yōu)點惡：速分度快膏、成攪本低缺點周：收逐集的鑒資料降缺乏半客觀怠情況關(guān)鍵民環(huán)節(jié)肝：一結(jié)是調(diào)充查問畜卷的閑設(shè)計二是歉個人望詢問拖技巧睜的運湖用2、觀伶察法解：觀飾察被企調(diào)查百者行駕為痕只跡來攝獲取望信息（1）優(yōu)嫩點：冊容易宴獲得孫被調(diào)盼查者都不愿缸言及惕的信湊息，境直觀淡可靠著，準俘確率匠高（2）缺炎點：扇花費樂時間辮長、員面窄葉，觀鏈察的無是表辮象（3）形連式直接門觀察成法親身譜經(jīng)歷顆法痕跡攀觀察乎法行為程記錄運法3、試累驗法稍：將弊調(diào)查鄙范圍駐縮小搭到較伯小規(guī)礙模，齒進行勁試驗熔后得叢出結(jié)墨論（1）目遮的：鵝了解授物業(yè)闊環(huán)境蟻、功鄉(xiāng)豐能、伙定位亞是否揮受歡劣迎；扣價格憶是否部被接殿受（2）具切體方襪式：試驗替求證蕩法：終隨機匠試銷嘗試劫試驗給：產(chǎn)慘品設(shè)名計方扭案競父賽四、多調(diào)查鵝問卷盜的設(shè)鉆計1、問捎卷構(gòu)宵成：開頭慚：問子候語蠶、填巧表說籃明、恰問卷炊編號正文楊：被凳調(diào)查萌者基廈本情持況、妥資料甚收集結(jié)尾墳：開曬放題題，征孝詢被骨調(diào)查很者意焰見、遲感受擇和建獨議，演感謝林語2、問箭卷設(shè)存計基岡本原打則（1）一功致性閱原則候：問策卷內(nèi)繪容與響希望消了解免內(nèi)容黃一致（2）完苗整性教原則鑒：能耳涵蓋腫調(diào)查據(jù)目的澇所需雀要了倚解的莫所有渣內(nèi)容（3）準謊確性葡原則慌：數(shù)途據(jù)的謹準確技性、起措辭馬、順富序、鞠結(jié)構(gòu)久、版議式（4）可雹行性距原則炕：保轟證被疫調(diào)查銹者能件如實湖回答（5）效喬率原愿則：寺選擇謝最便悉捷的醉詢問規(guī)方式少，以皺使問惹卷長次度、黃題量健和難抬度最乎小，堵節(jié)省襖調(diào)查伸成本（6）模尿塊化想原則啊：問復卷劃諷分為日若干歉功能趁塊五、罩問卷凡設(shè)計已技巧（一撓）問嫁句設(shè)符計應(yīng)困注意韻的問快題1、避攪免專半業(yè)術(shù)戴語和尋縮略資語2、避曲免含邀義不辭清的鋒字眼很久輩、經(jīng)王常、諒一些淋、最西近3、避刷免提協(xié)斷定梨性問去題您打扭算什雖么時靠候買杰房子我？屢您戀有買釋房子蘭的打識算嗎沸？4、避溫免一厭問多眾答5、避吵免帶驅(qū)有導靈向性做問題6、避伐免使察用雙撐重否嚷定的祖問題7、避坑免敏迫感性甚問題釋疑爐法、駛假定丙法、固轉(zhuǎn)移楚法8、問您句要吐考慮社時間洽性9、擬廳定問厘句要既有明爺確的永界限10、注紅意提序問的稻順序（二）去問句長答案擴設(shè)計事技巧1、答藍案設(shè)普計基暈本方男法（1）二赴項選堪擇法困：是援、否海；有忘、無（2）多竄項選林擇法森：考煮慮全緣瑞部可梅能出巨現(xiàn)的謀結(jié)果會；講注擦意選概擇答錘案的乖排列濤順序您認床為住業(yè)宅最攝重要策的條腦件是傲什么銷？（3）順省位法削：被符訪者競決定缺多個鑼答案衛(wèi)的排箭列順貞序請對睡下面際列出克的五鼠類房曲地產(chǎn)結(jié)廣告否進行漂排序愿？（4）回鞋憶法吊：請您臭舉出咱最近平一個級月在撓電視售廣告拼中出香現(xiàn)過謹哪些耽樓盤習的廣艇告？（5）比班較法：就張房子溉本身刺而言構(gòu)，您逆認為穴下列蘿每對菠因素宜中哪狐一點濕比較雜重要壩？2、答模案設(shè)越計應(yīng)趟注意她的事