房地產(chǎn)工會干部公布章

第五章

房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集教學內容房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集方式

房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃

教學目的：

通過本章學習，使學生要求學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的資金來源與融資方式，熟悉金融機構在給開發(fā)項目貸款時需要評價的內容。重點難點：教學重點是房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的資金來源與融資方式；教學難點是房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集規(guī)劃的確定。教學時數(shù)：2開發(fā)資金總額的構成第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的基本概念資金籌集渠道與方式長期、短期資金籌集直接、間接資金籌集資金成本、資本結構財務風險、財務杠桿籌集資金的目的原則一、房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的構成

建設項目實行項目法人投資責任制，實行建設項目資本金制度。在資金籌集階段，建設項目所需的資金總額由自有資金、借入資金兩部分組成。（一）自有資金1.資本金：是指以新建投資項目設立企業(yè)時在工商行政管理部門登記的注冊資金，由投資者認繳的出資額，對投資項目來說是非債務性資金。2.資本溢價：是指企業(yè)或項目建設單位在籌集資本金活動中，投資者繳付的出資額超出資本金的差額。最典型的是發(fā)行股票的溢價凈收入。（二）借入資金1.長期負債：是指償還期在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期以上的債務，包括長期借款、長期應付款、應付長期債券等。長期負債的應計利息支出，在建設項目籌建期間，計入開辦費。在建設經(jīng)營期間的，計入財務費用。2.流動負債：是指可以在1年內或者超過1年的一個營業(yè)周期內償還的債務，包括短期借款、應付短期債券、預提費用、應付及預收款項等。流動負債的應計利息支出，計入財務費用。

二、資金籌集渠道與資金籌集方式（一）資金籌集渠道1.資金籌集渠道的含義資金籌集渠道，是指籌集資金來源的方向和通道。

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的渠道(1)自有資金(2)國內債務資金(3)國外債務資金（二）資金籌集方式1.資金籌集方式的含義籌集資金方式，是指籌集資金時所采用的具體形式。2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的方式(1)吸收投資(2)發(fā)行股票(3)發(fā)行債券(4)向銀行借款三、長期資金籌集與短期資金籌集（一）長期資金籌集1.長期資金籌集的含義

長期資金指籌集使用期在一年以上，用于企業(yè)對外長期投資或某項目長期建設和購建固定資產(chǎn)的資金。2.長期資金籌集的方式長期資金主要通過直接投資、發(fā)行股票、銀行中長期借款和保留盈余等方式籌集。

（二犧）短些期資由金籌沾集1.短期聰資金調籌集氧的含把義短期川資金殘指籌晃集使射用期乒在一石年以愚內，愉用于值企業(yè)輪日常賀經(jīng)營碑活動待中占觀用在罵流動貸資產(chǎn)善上的北資金忌。2.短期聞資金獄籌集圾的方竟式短期竊資金夸主要鐮通過作商業(yè)灰信用愈、銀盼行短蹲期借趕款等肢方式焦籌集英。四、介直接炸籌集制資金傅和間膏接籌猶集資斃金（一勇）直賠接資針金籌溝集是指附房地烏產(chǎn)開罷發(fā)企京業(yè)不珠經(jīng)過駁金融卡機構貢，直商接向挪投資乞者進孕行籌淚資，鍬或者漂發(fā)行沫有價練證券銳進行門籌資域。采取拔的方奔式主巨要有仇：債序券、手股票澤、短羊期融纖資券糊等。特點允：受毀政府蝕金融葉政策止法規(guī)巷、企共業(yè)法雙規(guī)和區(qū)企業(yè)擴或項森目經(jīng)言營狀如況的道限制族較大租；必矛須依澇附于息一定梅的載擔體，炒如股饞票、嘆債券敵等有蹤蝶價證撐券；倡籌資扯范圍養(yǎng)廣，聯(lián)方式耳多。（二連）間悶接資烤金籌曬集是指保房地疼產(chǎn)開挖發(fā)企泳業(yè)借助助于蟲銀行危等金嶼融機絮構進取行的樹籌資樣。采取望的主芝要方嘉式為挽：銀叮行借躁款、劃非銀貴行金繭融機絕構借妨款等誦。特點?。洪g瞞接籌恰集效提率高冷，靈丘活方脾便，山便于奇企業(yè)支或項炮目在蠶不同評時期裙籌措講不同浙數(shù)量薄的資屢金；矮間接持籌資已通過額銀行暑信用偷積少曲成多薪，續(xù)文短為冰長，箏可獲屢得期沫限長暮短不秩一的廢借款敲；籌畝資范皺圍較遺窄，默方式杜較單僑一。五、篩資金冰成本課與資盡本結悉構（一莖）資間本成贈本資金纖成本壤是指紅企業(yè)要為籌枕集和餓使用協(xié)資金蓮所必恭須付夢出的吵代價較。資金顆成本草由籌矩集費朽用和煩使用攝費用裁兩部纖分構常成。郊籌集霞費用閘是指哲項目療在籌娃資過賊程中竊為獲怕得資孟金而辜付出粉的費黎用，凱使用泉費用問是指貫企業(yè)笛在開桐發(fā)經(jīng)坐營過爽程中擱因使長用資豎金而腐支付粱的費仍用。（二側）資四本結久構資本然結構機是指儲企業(yè)給或項萌目各程種資遵金的霜構成槐及其憲比例迫關系場，反詞映了厭資金存諸組會成要耀素（肺數(shù)量極、期維限、漢來源算、成剖本等時）之塵間的柱相互悠聯(lián)系經(jīng)和作賀用方傘式。一個駛企業(yè)撲或項班目在獎某一書個時固點上大，其辜資本循結構麗是確欄定的閑，但魄在持艦續(xù)的越開發(fā)察經(jīng)營熱過程錫中，獄為了井某種乓開發(fā)抓經(jīng)營施目的丸又是準可以且改變雹的，剝因此茶資本刪結構厘具有骨重要探的財犁務管往理內盤涵。六、血財務產(chǎn)風險議與財元務杠群桿（一楊）財罪務風窄險房地央產(chǎn)開樓發(fā)企各業(yè)的涉財務嘆風險置是由椅開發(fā)吼企業(yè)項籌資鐵決策雙而引苦起的膝風險訴，主兔要有芬兩層下含義協(xié)：一蠶是指霜企業(yè)慕所有鬼者（筑股東喚）收就益的滋可變反性；朽二是乒指企概業(yè)或桌項目筋負債糖籌資潔而造晉成到窯期不尿能償瓶債的桃可能具性。薦可分臟為現(xiàn)把金性彈和收拾支性概財務頭風險極。辣現(xiàn)金泄性財郵務風褲險是錢指項狐目在待特定真時間烏點上載，由禽于現(xiàn)聽金流游出量燙大于印現(xiàn)金捐流入夕量而呀產(chǎn)生軟的到珍期不移能償高付債籮務資典金本祖息的扯風險濃。收支辛性財尚務風們險是副指企訊業(yè)或點項目難在收授不抵甚支情學況下甚出現(xiàn)猛的不哲能償布還到報期債喉務資抗金本井息的曉風險夫。（二培）財翠務杠率桿房地臉產(chǎn)開涼發(fā)企殲業(yè)的烏財務電杠桿屢是指持利用蘭債務忽資本但或發(fā)才行有如價證上券而友取得門資金挑的方誰式。政財要務杠奪桿系塌數(shù)是趟指單吸位資鏟產(chǎn)利所潤的栗變動鴨率相窄當于徐稅息慢前利終潤變迎動率份的倍塊數(shù)。財務漁杠桿辣系數(shù)經(jīng)越大論，表騙明企薄業(yè)或哲項目磁償債箭壓力繁越大駛，從姓而籌資羊風險梁也越辱大；還財務張杠桿廟系數(shù)幅越小濱，籌炮資風榆險也著越小錢。七、悲房地呀產(chǎn)開鞠發(fā)企冤業(yè)籌厘集資侍金的唯目的縱和原張則（一糊）房纖地產(chǎn)叉開發(fā)唯企業(yè)表籌集陡資金將的目曲的1.實現(xiàn)獸項目訓投資悶開發(fā)晝目標為和企焦業(yè)發(fā)黃展目薯標2.償還做債務覽，改寨善盈替利能像力，僑調整晝資本敬結構（二遼）房問地產(chǎn)蛾開發(fā)辟企業(yè)敘籌集稿資金知的原提則1.時機葛適當訪原則2.安全刺性原旅則3.經(jīng)濟拐性原限則4.可行也性原兩則5.盈利獎性原電則向銀行借款第二沈節(jié)近房廣地產(chǎn)網(wǎng)開發(fā)剪資金述的籌孔集方唱式發(fā)行配債券發(fā)行妄股票自有炭資金陪籌集吸收極外商礎投資一、識向銀姥行借健款（一浪）房劣地產(chǎn)冶開發(fā)緒企業(yè)槽向銀調行借莫款的渠種類1.房地朵產(chǎn)開走發(fā)企會業(yè)流墾動資性金貸纏款2.商品乏房建切筑材傲料、挨設備廢補償蔽貿易予貸款3.房地禁產(chǎn)開輕發(fā)項程目貸?？?.抵押肆貸款（二公）向礦銀行稱借款立的程室序1.提出育借款識申請2.銀行多審核孤申請3.簽訂根借款傷合同4.企業(yè)邀取得耍借款5.企業(yè)糧歸還準借款（三銷）借墾款企斑業(yè)歸專還借翠款的規(guī)方式1.定期濕按等賽額還體本，駛每月調付息撓一次2.定期啦按等峽額還舅本付驕息3.每月初計息填并付貢息一練次，先不還舍本金伐，本芒金到棒期一壞次還蔑清4.到期偷本金貧利息擱累計角一次噸付清（四恭）借貴款合聚同1.借款恨合同犬的基率本條回款2.借款揀人的簽權利閑和義齒務3.貸款囑人的汽權利斑和義渠務（五籠）銀華行短價期和刮長期囑借款密的優(yōu)鏡缺點1.銀行裁短期洪借款佳的優(yōu)站缺點2.銀行醫(yī)長期沾借款桿的優(yōu)假缺點二、森發(fā)行噴債券（一料）企顧業(yè)債忌券的扔種類農(nóng)和特臨點1.企業(yè)膨債券礙的種碗類2.企業(yè)娃債券盡的特戴點（二?。┢髠麡I(yè)債屋券的漆發(fā)行1.企業(yè)鄉(xiāng)豐債券曠發(fā)行昏的條倉件2.發(fā)行凡企業(yè)旺債券貴的管持理3.企業(yè)珠債券界的發(fā)激行方黃式4.企業(yè)碰債券趙的發(fā)乏行價槐格（三蒼）企般業(yè)債王券籌放資的明優(yōu)缺摸點1.企業(yè)時債券約籌資絲式的優(yōu)泥點2.企業(yè)軋債券坊籌資虛的缺陪點三、愛發(fā)行區(qū)股票（一撒）股炮票的寒種類絮和特絞點1.股票榨的種描類2.股票久的特夠點（二驗）發(fā)睡行股雖票的艇條件慈和程適序1.發(fā)行住股票精的條黑件2.發(fā)行伶股票乞的程嘗序（三脅）股守票的油發(fā)行櫻與承浩銷方標式1.股票敗的發(fā)姓行方憐式2.股票農(nóng)的承略銷方燃式（四袍）股概票籌丹資的尤優(yōu)缺饞點1.股票菜籌資緩的優(yōu)日點2.股票艇籌資傲的缺搖點四、敘自有政資金泰籌集（一匹）資譜本金博籌集企業(yè)妻或項介目自困有資錦金的訂籌集竊主要何通過竭吸收淹投資蔑、發(fā)樣行股提票、認內部蹲留存知盈余扯等形鉤式進麗行。房地培產(chǎn)開礙發(fā)資宇本金帳的籌腰集，旗應根褲據(jù)國暈家法逮律、捏法規(guī)幫的規(guī)轟定，賓可以滋采取盼國家弟投資紋、各優(yōu)方集尺資或嗽者發(fā)滿行股復票等咱方式掛。投潤資項祥目資示本金魔可以禿用貨索幣出椒資，稠也可攤以用笛實物呼、工笛業(yè)產(chǎn)左權、梢非專簡利技惕術、豈土地嘆使用瘡權等下無形擴資產(chǎn)購作價鍵出資速。在資褲本金耽籌集案過程吐中，乒吸收扮的投辟資者毒的無妖形資撓產(chǎn)（育不包乘括土現(xiàn)地使斤用權肆）的戀出資墾不得如超過紡企業(yè)孤或項觸目注度冊資鈴金的20率%。房地良產(chǎn)投婚資項貸目的斧資本懼金比鈴例，岸須占虧項目勺總投得資的20圾%以上指。（二組）企肚業(yè)公液積金企業(yè)互公積足金包獄括資器本公再積金憶和盈踐余公腎積金蛙，它廊們都聲可以叮按照他一定瓦的法靈律手寧續(xù)轉師增為邀企業(yè)綁的資混本金獸。1.資本文公積絞金籌寨集：菜資本萌公積獄金是珠指企薄業(yè)由踩于投紫入資爺本所致引起拔的各酒種增筐值，愛其主效要來榆源包優(yōu)括：宏股票按溢價素發(fā)行客取得已的公炸積金多；法款定資平產(chǎn)重扯估增吵值；疤接受邪捐贈面的財赴產(chǎn)。2.盈余各公積報金籌典集：冒盈余閥公積銜金是積指企永業(yè)按蛇規(guī)定瓶從稅咳后利鐘潤（范盈余底）中恭提取靠的，畫屬于堡所有妄者留躁存企稀業(yè)內篩部的敲資產(chǎn)意或權池益。洽提取枕盈余偶公積唇金是付企業(yè)婚內部撐積累抓資金登的主抽要形濟式，旺其可跑用于脈彌補泳虧損佛、追撤加投迫資或沸分配獄利息憑，也慚可轉乞增資爛本金辣。盈余抖公積遭金按趨其提舊取形趴式方級式的訂不同雀，可想分為共法定映盈余射公積咐金和籠任意矛盈余跑公積籠金。企業(yè)胳公積烏金是具企業(yè)渠的一除筆長篩期資培金，租籌集不無需吩發(fā)生哀費用運，也廚不會醫(yī)導致堤企業(yè)祥控制搭的分控散問浮題。企業(yè)鏈公積野金是吸一種免低成臟本、表低風剝險的屯資金播來源鞋。五、怪吸收含外商值投資（一浸）外丈商投命資的輪方式1.合資怎經(jīng)營失（股舊權式禽經(jīng)營端）2.合作侍經(jīng)營墻（契倉約式擊經(jīng)營性）3.外資咸獨營（二垃）外邪商投闊資的冊審批屑程序第三嚷節(jié)澤房示地產(chǎn)慰開發(fā)憂資金觸籌集傭規(guī)劃資金藍籌集陽規(guī)劃籌集你結構兆分析房地皂產(chǎn)開貪發(fā)資誰金籌銷集一、按房地伍產(chǎn)開乓發(fā)資招金籌急集規(guī)腸劃房地巴產(chǎn)開京發(fā)資趴金籌刺集規(guī)飲劃就棕是根蘆據(jù)項膝目可關行性柔研究樹估算缸的總扭投資悼需要發(fā)量和煙年度凍投資腦需要毀量，冰通過漲資金欣來源框與運柳用表界，研統(tǒng)究、測安排錄資金坡的來奔源與科運用鑼，為稱項目冊尋求標適宜跨的資客金籌論集方海案，彎選擇照財務飄費用競最經(jīng)漿濟的歲資金煎籌集尚方案懼，并緣瑞在此贊基礎杏上估擁計獲脅得資牧金的捆可能描性，剩以適習應項想目預崇期的告現(xiàn)金鋤流量效。其慨基本擊內容壺：（1）對扎企業(yè)軋或項驗目的缸內外夜部因徐素進膏行分拴析，懷確定兔