石家莊某項目商業(yè)和寫字樓報告

1石家莊工程商業(yè)和寫字樓分析報告

IV>商業(yè)市場局部一、商業(yè)市場分析一〕、總述石家莊市的商業(yè)市場具有明顯的“省會經(jīng)濟(jì)〞和“火車?yán)瓉淼某鞘楔晝蓚€特征，表現(xiàn)在兩個方面，一是外縣市和本地的集中消費(fèi)帶來的零售商業(yè)興旺，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場為首的批發(fā)商業(yè)的興旺。

從市場調(diào)研的情況看來，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃開展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國競爭環(huán)境中還剛剛開始更新，但批發(fā)市場繁榮的年代形成的石家莊人的消費(fèi)習(xí)慣依然影響了新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場的特殊性，不同于全國其他的城市。

由于本案的初步定位思路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。接二〕晴、商穗業(yè)區(qū)運(yùn)分析愛

奪

錄通過麻市場需調(diào)查屢，我渠們發(fā)簽現(xiàn)石路家莊羨的零番售商過業(yè)市阿場主嶺要是攪兩大墻核心量商業(yè)陳區(qū)和欲其他故區(qū)域才性商羨業(yè)區(qū)添組成憂，兩查大核玻心商袋業(yè)區(qū)伏即東添購商稼業(yè)區(qū)壁和北工國商婆業(yè)區(qū)甚。艘1、惡東購玻商業(yè)餐區(qū)分塘析：微石家戰(zhàn)莊最喪大的慘綜合預(yù)型成政熟的警核心首商業(yè)灑區(qū)第1〕拍總體賀情況璃

肢

附東購對商業(yè)奔區(qū)代揀表了買石家養(yǎng)莊最湯完善弊的商初業(yè)市飾場，登其在刪新華怪集貿(mào)意中心經(jīng)批發(fā)優(yōu)市場絲的基想礎(chǔ)上館形成算的一嘗個零戲售商錢業(yè)區(qū)碗，有盒“火獎車站睬〞、怪“服攤裝批兄發(fā)市朱場〞次、“倚大型嚇購物拆中心鄉(xiāng)〞三業(yè)大特怪征。怎

閥

泄東購驢商業(yè)斬區(qū)的芹范圍歉是指殖中山緒路〔蘋東至奔公里猛街，妹西至校中華酷大街社〕和鼓民族配路沿臟線的香零售徑商業(yè)普積聚它區(qū)，厭包括例華聯(lián)斃等周鍬邊的廉大型原商業(yè)沒場所策。遭2〕子、業(yè)叼態(tài)分煎析勉東購近商圈類業(yè)態(tài)哲表欣

罰

雨東購句商業(yè)濕區(qū)的不業(yè)態(tài)甚包括膜：東其方城醬市購岸物中摩心、慚新百故購物裁廣場崗、華世聯(lián)商位廈、熊王府馬井百細(xì)貨四扭大購延物中怪心和燃百貨鳳業(yè)態(tài)筐，福勁興閣盤服裝乏市場奏、灣帶里廟參服裝習(xí)市場黎、太冊和電乳子城躺、天怕元名誼品服胞飾廣暖場、階金百栗麗時紅尚廣基場等朽眾多東的專海業(yè)市揭場或應(yīng)主題展商場秩，國油美電咬器、枕蘇寧框電器領(lǐng)、大以中電男器、桶康寧蝶醫(yī)藥帽商場首、麗響華音珠像城潤和大跟量臨爛街服陜裝等夫?qū)ＹI軟店，竭還有勇肯德姑基、暮麥當(dāng)絕勞等清餐飲至娛樂化業(yè)態(tài)即。位3〕歐、各兇種業(yè)村態(tài)檔豆次和仿經(jīng)營膨情況面分析堆

層

稻1)鐘大賣果場〔面含百捆貨、何購物陵中心軍、大降型超馳市業(yè)溉態(tài)〕不：百落貨業(yè)仆態(tài)除毅了東屢購一娛家中左檔的愁購物扮中心棕經(jīng)營勤情況晴良好做外，宮其余丘經(jīng)營厘情況岔一般逃，說垃明本西地區(qū)廉消費(fèi)回只能脖支撐鉤一家赴東購蹄這樣始規(guī)模雁的大距賣場北。紙

黨

架2)你專業(yè)弟市場吐：由結(jié)于本腎商業(yè)怨區(qū)位廣于中卻山路患和火搞車站珍附近筒最優(yōu)銀越的漫位置醉，加頂上新直華集懸貿(mào)中送心和援青年餐街市饒場長蒸期形掉成的洽人群賤認(rèn)知煤度，努本地帖區(qū)專業(yè)業(yè)市將場普紅遍經(jīng)致營情責(zé)況良煌好，舞尤其尺是老鞏牌服撐裝市挖場福冒興閣權(quán)、太謀和電符子城釋經(jīng)營鵲情況界最好鑰，說崗明本餅商業(yè)械區(qū)是龍石家彎莊傳迅統(tǒng)的睛專業(yè)任市場壇商業(yè)羽區(qū)。馳

井

敞3)懶主題撲商場煌：主悟題商省場是宏本地罪區(qū)出敵現(xiàn)的膝新業(yè)班態(tài)，布以天叢元名晚品為逆代表族，由贏于該療商場暈定位輪把握鵲住了馳本商酒業(yè)區(qū)尸大量串中低源消費(fèi)冠人群傅的特霉征，忌定位紐成針注對年博青人出的時破尚主紛題服節(jié)飾廣臨場，虧取的訴了一矩定成假功，轉(zhuǎn)但其巾他一爺些運(yùn)符動主吊題、走時尚負(fù)主題誠的規(guī)吧模太換小或恒設(shè)施器落后有經(jīng)營念狀況良一般列，說垂明主悅題商趁場是棋本商蚊業(yè)區(qū)鎮(zhèn)市場顛能夠鹿接受暫的新旱業(yè)態(tài)裳，但虛對內(nèi)遷部設(shè)堅施、攜主題劃確定拘和氛鞭圍營辱造等撒方面肉要求債較高壘。撤

叔

盯4)布專賣姜店：布本商蘿業(yè)區(qū)頃有家裙電、梅醫(yī)藥女、服籌裝等森專賣英店，品由于假該地梢區(qū)大師量客榆流作塵保障味，但竹同時皆競爭男十分剝劇烈明，大砌多經(jīng)增營情住況一機(jī)般。護(hù)

霸

不5)獵配套掠業(yè)態(tài)弄：該糾地區(qū)小餐飲桌娛樂港等針昏對本兵商業(yè)暮區(qū)的弟配套獅根本下沒有疊大型婦上檔廊次的襯配套精，一期些低嶼檔餐子飲、點(diǎn)快餐特店經(jīng)泥營情賊況非疏常好內(nèi)，規(guī)創(chuàng)模型卵配套什業(yè)態(tài)子是該眨地區(qū)尖的市溉場空治白點(diǎn)諒。織4〕付商業(yè)肌區(qū)人緞流量敵和整丑體經(jīng)垮營情眼況知

尋

把東購赤商業(yè)翻區(qū)平關(guān)均日雪人流靈量為柄25范萬人貝，其莊中東摸購的肅客流湖量為巴10速萬，難本案衡所在桿地區(qū)院人流歲量為糟東購著人流賺量的紅1/卸3為富3萬持人，述說明辭本商森業(yè)區(qū)市的人湯流量狼目前湖還大很局部點(diǎn)集中批在金膏橋路妙以東譯，以佩西客尺流量抖比擬族少。娃該地蘇區(qū)東皂購、險天元嶺和太徒和電艇子等鬼百貨燒、主武題商侵場、拐電子爹市場跡等新森業(yè)態(tài)量經(jīng)營蝕情況啄良好撫；傳阻統(tǒng)新劃華集畢貿(mào)市錦場只眉有福深興閣賺憑借林位置撫和長三期的掙客戶錫認(rèn)同渾經(jīng)營題狀況平?jīng)]有混明顯卻下滑扔，其哈它傳策統(tǒng)的嚴(yán)批發(fā)曉或?qū)Ｃ瘶I(yè)市瀉場經(jīng)刪營正各逐漸燙走向喚衰落中。墻2、理北國襲商業(yè)偉區(qū)：尋石家敬莊中柜高檔柄消費(fèi)勞商業(yè)途區(qū)岔1〕狐總體臭情況檢

激

博北國錄商業(yè)頓區(qū)是齊在老招燕春廈酒店覆之后株北國每商城圓建成送后開紛始形爬成起蜘來的罩，是泳石家播莊中焦高檔拿消費(fèi)暈的商庸業(yè)區(qū)侍，其密范圍滅主要急是以樣北國澇商廈泛為中那心，驕南到崖西美周，北修到燕遇春酒素店，日西到槳影樂挖宮，花東面擋一直猶延伸潛到世討貿(mào)名飛品的初區(qū)域軍?？?/p>

閥

事該商妙業(yè)區(qū)留位于梳石家關(guān)莊市襖政府營各機(jī)童關(guān)所闊在地幕，集群中了寄燕春蚊、世苗貿(mào)皇螞冠等茅高檔伸酒店樓，因初此作特為一際個中穴高檔槐消費(fèi)池商業(yè)誠區(qū)尤競其合丟適，塊但目俗前來泡看該傲商業(yè)懇區(qū)業(yè)極態(tài)比廊較單皂一，墳主要繡市場堆份額著還是枝北國笛商廈刑一支贏獨(dú)秀越。歌2〕薯業(yè)態(tài)拍分析品該商厭業(yè)區(qū)豪業(yè)態(tài)粒相對碼單一屆，除照了兩升家百討貨店傅外，辭根本譽(yù)上就胖是各艷種專芒賣店谷和配佳套業(yè)球態(tài)。停3〕柏、各鈴種業(yè)爛態(tài)檔展次和莫經(jīng)營踏情況款分析怠百貨姥店：味

翻

皂北國揮商城帆是大蘭型中嫩高檔害大賣漿場，干逐漸乖形成究了集燙超市雷、電逢器專掘賣店叮、服壁裝賣未場、疏主題水商城動、餐歐飲配暴套等謝為一調(diào)體購悅物中竄心業(yè)山態(tài)，構(gòu)更好尸的占怒領(lǐng)了輸本商兔業(yè)區(qū)泡的各艷種業(yè)懷態(tài)的角市場純，因劍此能哥夠在丸市場慧份額影比擬府小、忙競爭星越來示越激必烈的流石家棗莊商觸業(yè)市嘴場立但于不落敗之琴地。狐

僚

撞三利緣國際砌百貨敗規(guī)模什小，業(yè)定位穴成單粉一的查高檔兼化裝斑品、虜服裝蘿商場夜，更瘡向一盈家大滿型品轉(zhuǎn)牌專堂賣店義，加江上世壺貿(mào)名癢品和舉北國豪商城暈的競許爭，拉但其撓購物粒環(huán)境贈吸引猴了石特家莊政一批奔高收鎖入人爐群，坐其經(jīng)烤營情大況得跟以能視夠持脅續(xù)維脅持。但

胸

鍵專賣卡店：盞北國給商業(yè)邊區(qū)即投輻射暑區(qū)的間專賣撥店主允要以每中低懼檔品聰牌專泛賣為絮主，乖比方尿三信局等服榆裝專杜賣店程，其潤避開答了北允國高宰檔品秀牌的腔競爭賓，經(jīng)媽營情掀況一毯般。請配套解業(yè)態(tài)躬：膨

徑

脊北國析商業(yè)民區(qū)的膛配套銜業(yè)態(tài)鵝很成套熟，醋也是展石家準(zhǔn)莊中沿高檔堅餐飲顛、娛妄樂的擱積聚望區(qū)，種尤其立是影塵樂宮唉已經(jīng)碎成為歌石家國莊最惜成熟百的娛冰樂商蠢業(yè)區(qū)統(tǒng)，這筍些配壤套業(yè)粘態(tài)與欺北國盯商城怪形成粉了相鞭輔相鞋成的宏關(guān)系犬，經(jīng)軌營情夢況比意較好救。號4〕膠商圈坦整體樹人流捎量和循經(jīng)營杰情況赴

斬

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胡

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常房地勵產(chǎn)市這場部篇分右一、羨宏觀息市場而1、賀宏觀勵需求

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截

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熔職工架平均悟工資令表最2

因石醫(yī)家莊鋪歷年趴職工擠平均鄰工資拼，數(shù)聽據(jù)來菜源：須石家食莊市樹統(tǒng)計充局鍋

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石卵家莊述目前頃已初彎具形深成了頸以東遇購北勇國兩慣商場海為中天心的恨兩大臟商業(yè)辜區(qū)域著，并第呈逐鈴漸擴(kuò)良張之劑勢，唯其東貍購商茄圈作店為成斧熟專降業(yè)市忙場的期舊城乒，蘊(yùn)溜有深姿厚的壓商業(yè)延根底筍，依霸托于躲南三思條新筑華集津貿(mào)太澇和電員子城勉等大頑型專雀業(yè)市幣場，導(dǎo)構(gòu)筑告了完檢善的吃商業(yè)史結(jié)構(gòu)撿。隨氧著市覽場的輸推動罰及其析政府仰的規(guī)焦劃，任此商方圈必盲將朝億向市忍場檔擴(kuò)次飆故升，檢更為搶有序暑的大拌都市魄商業(yè)裁重地窮開展搶，進(jìn)綠而為希此商導(dǎo)圈中糊心的便工程批提供穿新的雖機(jī)遇根。長

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塘本案規(guī)可參拉考的沙一層掛臨街構(gòu)租賃貸價格首為3累00肅元/擠平方難米/超月〔助使用狂面積菌〕，愛按8拾%投寧資回自報率妖折算絨本案軟一層皮價格藏應(yīng)為貼45幣00氧0元引/平弊方米脖〔使壤用面際積〕志。罩二〕抱、市尺場需揚(yáng)求分航析涉1、畫投資繼客戶燃訪談考得出毛結(jié)論禍1〕果客戶恭來源樂和類兵型：洪

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蝴投資踐目的公：升帶值賺群取回瘡報、束給自熄己或否后代下作為咸以后洲生活桶保障憂、自騎己經(jīng)儀營生構(gòu)意番投資堤考慮晃因素艇：襲1〕已比擬奏偏好飼中心譯地段厚和商哪業(yè)氛頑圍成牛熟的止商鋪?zhàn)u(yù)，比司如專如業(yè)市茫場外2〕盜很認(rèn)部可商早鋪投朋資方疲式，昂普遍鳥認(rèn)可箭8%喘及以簽上的獨(dú)投資稿回報厘率援3〕荒對價展格很摩敏感妹,留價格樣是最代終考純慮能鄰不能捕購置鋸?fù)顿Y災(zāi)的決農(nóng)定因處素婚4〕盤越來驕越對令商鋪銜產(chǎn)權(quán)鎖、宣跌傳推精廣力泄度、坡開發(fā)竿商實(shí)處力等比看重己，趨獄于理抗性宋5〕渡對商柏鋪未遣來經(jīng)側(cè)營情例況很狐看重深，能礙看到獅前景與，要龜求投肺資風(fēng)點(diǎn)險小局、有兔保障榆6〕炮大多扯數(shù)傾神向于維選擇央臨街暢商鋪惠，認(rèn)揪為商哨場分脊割產(chǎn)造權(quán)出樸售的照方式衫不容核易成料功。蔥7〕臟一部隙分認(rèn)師為石胞家莊東商鋪彎投資僵風(fēng)險界已經(jīng)總很大醉，尤老其是距小型燦投資嶼客轉(zhuǎn)虧向住貢宅〔皇或市撲中心羽商住讀樓〕見投資愚。傘8〕肅已經(jīng)大有大獅量投裙資商冰鋪經(jīng)好歷的汁客戶陜，基烤本上峽只認(rèn)秘可商碑鋪投請資。懸9〕豎大多郵數(shù)商扣鋪投置資客兵戶都焦考慮雖購置膀商鋪拌時銀凝行按盟揭，羽“以叼租養(yǎng)莫貸〞丘。干3、私租賃助客戶子訪談朋結(jié)論醒1〕漏客戶刷類型段：服降裝批輝發(fā)、計零售差，餐趙飲，庫美容剃，電央子等從個體逝經(jīng)營撈著或已企業(yè)荒管理柜層喇2〕腫對選痕址的榮看法浙；肚

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圖近幾夜年石李家莊榮寫字沉樓市擺場供稈應(yīng)量外很大繳，市廳場消鬼化慢館，估絨計未筍來幾儉年純蘿寫字位樓市結(jié)場競病爭非田常激惜烈，瓦中低標(biāo)檔寫錢字樓街市場愈競爭命還不啄是特度別激念烈。橋2、解在售帥樓盤久根本帶情況洪表凳產(chǎn)品如情況寇表各3、完價格督和銷步售情隸況饑價格走和銷似售、況客戶唐情況廳表迷4、構(gòu)市場詢租賃鬧價格吊和主僵要客在戶祥二〕辦、市例場需釣求分晃析氏1、延在售繼樓盤被客戶繞來源揀和特漁征柔2、灑訪談鋤得出賊結(jié)論薄1〕地石家捉莊有巖一定起量的濕低端那么寫字咳樓購加買和出租賃羊的需淘求，孕主要貍表現(xiàn)慎小面剛積寫勞字樓影和商等住樓住市場描銷售且和租芬賃情淹況良唉好。遍2〕獎石家糞莊寫房字樓院購置構(gòu)客戶粥絕大體局部論都是燙自用突客戶沫，寫晌字樓良投資鉛性購矛買還絲沒有稼被廣咐泛認(rèn)稱可。殃3〕封石家兆莊高弟端寫閑字樓認(rèn)市場澆購置先需求這量很策小，脊這主鼓要是酸因?yàn)轭愂覛g莊的患企業(yè)巨大多氧不愿憲意或加沒有慌足夠瑞實(shí)力灘花高撲價購寫買寫蘭字樓創(chuàng)，表時現(xiàn)在蹈目前副新建浮幾乎老所有精高檔倉寫字復(fù)樓銷弊售情指況差控。蒜4〕雀石家普莊作仁為一粱個經(jīng)窮濟(jì)比芝較發(fā)燕達(dá)的計省會豪城市趁，中念高檔砍寫字煤樓的艇租賃奧有一皮定量患的需濕求，誠這表竄現(xiàn)在峽東方叮大廈樸、太潮和商做務(wù)大康廈、浪長安村大廈餐、西第美大蓮廈等虛比擬貫早的蔥寫字那么樓出仗租率骨在6尾0%誠以上灘，個疾別能骨到8產(chǎn)0%節(jié)。

由三、答酒店都式公恥寓市往場辱1、株統(tǒng)一罰經(jīng)營喊管理虧的純鳥投資蜜性公修寓還售沒有紹被市胸場認(rèn)丹可剖

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視本案對接近巖民族謊路西數(shù)端，蛛南與挪中山秩路相富距不跪到1丸00社米，瘦處于渠石家薦莊的鉗長安蟲街―假設(shè)―中咸山路認(rèn)二排病和政釀府規(guī)阿劃的費(fèi)民族羨路步擋行街誘上，慚地段巨優(yōu)越歸。渾

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