XXXX年洛陽(yáng)市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2012年洛陽(yáng)名門盛世半年報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策分析1洛陽(yáng)市土地市場(chǎng)分析2洛陽(yáng)市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析3洛陽(yáng)市各區(qū)域市場(chǎng)分析4洛陽(yáng)市年度典型樓盤(pán)分析5一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀分析2、2012年市場(chǎng)政策環(huán)境2011年6月-2012年6月百城價(jià)格指數(shù)6月百城住宅均價(jià)環(huán)比止跌回升，同比繼續(xù)下降。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年6月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后本月小幅上漲0.05%。同比來(lái)看，本月繼續(xù)下降，降幅為1.90%，較上月擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。在貨幣政策微調(diào)的背景下，成交量連續(xù)三個(gè)月同比大幅回升，購(gòu)房買房意愿逐漸加強(qiáng)，樓市形勢(shì)回暖趨勢(shì)日漸明顯，以重點(diǎn)城市為主的多數(shù)城市樓盤(pán)項(xiàng)目取消折扣甚至略微調(diào)高價(jià)格，使得全國(guó)住宅平均價(jià)格微幅上漲。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析2012年1月-6月（第1-26周）15個(gè)二三線城市商品住宅成交量變化2012年1月-6月（第1-26周）一線城市商品住宅成交量變化6月份重點(diǎn)城市商品住宅成交持續(xù)放量，北京尤甚。數(shù)據(jù)顯示，6月一線城市和典型二三線城市商品住宅成交量同環(huán)比延續(xù)回升趨勢(shì)。環(huán)比來(lái)看，除深圳環(huán)比下降9%外，一線城市和典型二三線城市商品住宅成交量均較上月有所提高，其中北京增幅近五成。成去年同期相比，北京增幅達(dá)128%,再創(chuàng)新高，廣州同比增長(zhǎng)32%，上海和深圳增幅接近二成，典型二三線城市同比增幅超八成。進(jìn)入6月以來(lái)，央行三年半來(lái)首次降息，貨幣政策有所放松，同時(shí)地方微調(diào)不止，再者，百城價(jià)格指數(shù)據(jù)顯示，本月價(jià)格略微上漲，購(gòu)房者購(gòu)房預(yù)期增強(qiáng)，長(zhǎng)期積聚的剛性需求有所釋放，成交量延續(xù)回升之勢(shì)。政府住宅用地供應(yīng)更加務(wù)實(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃縮減，但仍明顯高于過(guò)去幾年實(shí)際供應(yīng)水平。5月18日，國(guó)土資源部日前發(fā)布公告稱，2012年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)17.26萬(wàn)公頃，相比去年計(jì)劃供應(yīng)的21.8萬(wàn)公頃減少21%，相比去年實(shí)際供應(yīng)增加38%。早在今年2月國(guó)土部發(fā)布通知，指出今年城市住房用地供應(yīng)不低于過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量。住房用地供應(yīng)八成用于保障房和中小套型商品房。2012年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地?cái)M供應(yīng)13.69萬(wàn)公頃，占總量的79.3%。今年保障房用地?cái)M供應(yīng)5.01萬(wàn)公頃，能夠落實(shí)2012年“新開(kāi)工700萬(wàn)套以上”保障性安居工程用地“應(yīng)保盡?！钡哪繕?biāo)任務(wù)。2012年住宅用地計(jì)劃17.26萬(wàn)公頃，根據(jù)近幾年計(jì)劃完成率在六成左右，考慮到今年以來(lái)全國(guó)及主要城市土地市場(chǎng)成交低迷，即使按70%的計(jì)劃完成率計(jì)算，2012年住宅用地實(shí)際供應(yīng)約為12萬(wàn)公頃，與2011年的實(shí)際供應(yīng)量（12.5萬(wàn)公頃）相比略有下降。雖然短期成交量將逐漸企穩(wěn)，但期待“量?jī)r(jià)齊飛”為時(shí)尚早，由于主要城市庫(kù)存壓力依然明顯，中央的貨幣政策微調(diào)、預(yù)調(diào)也是逐步的，特別是剛需客戶對(duì)于價(jià)格的敏感度較高，因此價(jià)格仍將趨穩(wěn)，即刻反彈的可能性不大。當(dāng)前各地政府紛紛對(duì)樓市調(diào)控政策展開(kāi)“微調(diào)”，使得未來(lái)樓市的走向充滿了不確定性?！瘛袢珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀分析穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，房地產(chǎn)政策以穩(wěn)定為主洛陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀分析洛陽(yáng)GDP增長(zhǎng)狀況

2011年度洛陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2723億元，同比增長(zhǎng)12.8％，經(jīng)濟(jì)依然處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，洛陽(yáng)市并未受到全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的影響，隨著洛陽(yáng)市中原經(jīng)濟(jì)區(qū)副中心城市地位正式明確，城市經(jīng)濟(jì)必將處于更快速的發(fā)展，而良好發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)必將帶動(dòng)居民收入增長(zhǎng)、商業(yè)繁榮，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加。整體地產(chǎn)市場(chǎng)供需走勢(shì)

洛陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀分析由于2011年房地產(chǎn)政策層層緊逼，不僅涉及投資客戶，使在潛在客戶陷入觀望，2011年銷量大幅下滑，市場(chǎng)低迷。進(jìn)入2012年洛陽(yáng)市一片以價(jià)換量情況下，剛需客戶得到一定釋放，成交穩(wěn)步上升。2012年1-6月洛陽(yáng)市新增商品房供應(yīng)196.45萬(wàn)㎡，成交量為124.17萬(wàn)㎡，呈現(xiàn)明顯的供過(guò)于求狀態(tài)。一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀分析2、2012年市場(chǎng)政策環(huán)境年度政策盤(pán)點(diǎn)解讀及分析洛陽(yáng)市典型政策解讀及分析洛陽(yáng)市城市建設(shè)及規(guī)劃10央行再下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房貸可能再現(xiàn)利率優(yōu)惠。在信貸數(shù)據(jù)疲軟與消費(fèi)物價(jià)指數(shù)回落的背景下，央行年內(nèi)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，從5月18日開(kāi)始執(zhí)行。溫家寶：宏調(diào)要及時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，嚴(yán)格實(shí)施樓市限購(gòu)。5月19日下午，溫家寶在武漢主持召開(kāi)座談會(huì)，溫家寶在會(huì)議上指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。逾10城市松綁公積金貸款，保護(hù)剛需曲線救市。各地政府支持首套剛需購(gòu)房者的微調(diào)政策仍在不斷出臺(tái)，從目前市場(chǎng)來(lái)看，信貸的松動(dòng)給市場(chǎng)走出底部提供了貨幣支持。從整體市場(chǎng)來(lái)看，預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目的成交量會(huì)逐漸增加，但是整體市場(chǎng)限購(gòu)限貸依然未松，所以價(jià)格依然會(huì)在購(gòu)買力不足的情況下有所調(diào)整。5月樓市成交創(chuàng)調(diào)控后新高，剛需入市。剛需入市之下，5月北京新房成交量恢復(fù)到調(diào)控前水平，而全國(guó)54個(gè)典型城市累計(jì)成交已創(chuàng)2011年初新一輪調(diào)控以來(lái)的月度新高。國(guó)務(wù)院：要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更重要的位置5月23日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署近期工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更重要的位置，同時(shí)要結(jié)構(gòu)性減稅，并加快現(xiàn)有重大項(xiàng)目建設(shè)等刺激措施。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，文件稱，政府將穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。 年度政策盤(pán)點(diǎn)解讀及分析洛陽(yáng)市典型政策解讀及分析新的《洛陽(yáng)市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》施行6月1日起，《洛陽(yáng)市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》施行?！掇k法》中對(duì)房屋維修資金的定義、交存、使用以及監(jiān)督管理等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。洛陽(yáng)市房屋專項(xiàng)維修資金交存數(shù)額下調(diào)洛陽(yáng)市房屋專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)是按照《洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法》(2007年市政府第95號(hào)令)規(guī)定的購(gòu)房款的2%至3%執(zhí)行的。按照國(guó)家指導(dǎo)性規(guī)定，會(huì)議原則通過(guò)的《洛陽(yáng)市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》將我市房屋維修資金交存比例統(tǒng)一為建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%。市有關(guān)部門將根據(jù)這一比例確定和公布具體數(shù)字，并將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)每?jī)赡暾{(diào)整一次。根據(jù)市住建部門和造價(jià)部門提供的數(shù)字，調(diào)整后，我市房屋專項(xiàng)維修資金首期交存的金額遠(yuǎn)低于現(xiàn)在執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。閑置土地、囤地炒地者將被禁止在一定期限內(nèi)競(jìng)買或購(gòu)置土地?fù)?jù)悉，市紀(jì)委、市監(jiān)察局、市國(guó)土資源局將從本月下旬開(kāi)始，在全市開(kāi)展囤地圈地、違規(guī)用地、土地閑置浪費(fèi)問(wèn)題專項(xiàng)治理，行動(dòng)將持續(xù)至7月底。這次專項(xiàng)治理行動(dòng)將對(duì)2006年以來(lái)違反國(guó)家政策囤地圈地、違規(guī)用地和閑置浪費(fèi)土地等問(wèn)題進(jìn)行全面治理。此外，國(guó)有建設(shè)用地有償使用合同或者劃撥決定書(shū)未約定、規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有建設(shè)用地有償使用合同生效或者劃撥決定書(shū)核發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的，已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的政府批準(zhǔn)，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定也將被認(rèn)定為閑置土地。洛陽(yáng)市城市建設(shè)及規(guī)劃“一心”——洛陽(yáng)中心城區(qū)。強(qiáng)化中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人口規(guī)模，提升功能，帶動(dòng)周邊城鎮(zhèn)發(fā)展，提高區(qū)域輻射力。“兩軸”——依托東西向和南北向綜合運(yùn)輸通道形成的城鎮(zhèn)集聚帶，是城鎮(zhèn)發(fā)展的重要地區(qū)，應(yīng)優(yōu)先發(fā)展。“三區(qū)”——東北部城鎮(zhèn)密集區(qū)，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)地帶，洛陽(yáng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貛?。中西部產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，大力推動(dòng)工業(yè)化進(jìn)程。西南部山區(qū)生態(tài)保護(hù)區(qū)，應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)。中心城區(qū)建成中原城市群重要的增長(zhǎng)極核；以交通設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)，優(yōu)化調(diào)整圈層結(jié)構(gòu)；市區(qū)工業(yè)適度向外疏散，促進(jìn)周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展；培育欒川作為南部新的增長(zhǎng)點(diǎn)，帶動(dòng)南部地區(qū)發(fā)展。市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)形成“一心、兩軸，三區(qū)”。

洛陽(yáng)市未來(lái)城市規(guī)劃洛陽(yáng)市城市建設(shè)及規(guī)劃“一中心”即做大做強(qiáng)洛陽(yáng)中心城市“五組團(tuán)”為吉利區(qū)、新安縣、孟津縣、宜陽(yáng)縣、伊川縣抱團(tuán)發(fā)展，打造“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”“四支撐”即充分發(fā)揮汝陽(yáng)、嵩縣、欒川、洛寧等四縣地域廣闊、資源豐富、生態(tài)良好的潛在優(yōu)勢(shì)、后發(fā)優(yōu)勢(shì)，形成全市整體發(fā)展的強(qiáng)力支撐?！笆迥暌?guī)劃綱要”指明了洛陽(yáng)未來(lái)發(fā)展方向根據(jù)《中共中央和河南省委關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》和《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)綱要（試行）》精神，結(jié)合洛陽(yáng)實(shí)際，《洛陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》正式出臺(tái)?！毒V要》圍繞洛陽(yáng)城市定位，將“一中心五組團(tuán)四支撐”作為洛陽(yáng)“十二五”發(fā)展的總體布局，實(shí)現(xiàn)中心城市和縣（市、區(qū)）統(tǒng)籌發(fā)展、集聚發(fā)展。二、洛陽(yáng)市土地市場(chǎng)分析洛陽(yáng)市土地成交分析洛陽(yáng)市土地成交分析2012年1-6月洛陽(yáng)市土地成交18宗、共56.68萬(wàn)㎡，主要以四月份成交為主。2012年洛陽(yáng)市土地成交月度走勢(shì)圖2012年1-6月份，洛陽(yáng)市共供應(yīng)土地18宗、56.68萬(wàn)㎡，其中新區(qū)以供應(yīng)7宗、38.22萬(wàn)㎡，占據(jù)首位，占總供應(yīng)量的77%；區(qū)工區(qū)位居第二位，供應(yīng)3宗、共7.3萬(wàn)㎡，占總供應(yīng)量的14%；伊濱區(qū)供應(yīng)2宗、共2.2萬(wàn)㎡，占總供應(yīng)量的4%，其次為經(jīng)開(kāi)區(qū)2宗、1.95萬(wàn)㎡，占總供應(yīng)量的4%，澗西區(qū)、洛龍土地供應(yīng)量極小。新區(qū)是供地?zé)狳c(diǎn)，而老城區(qū)空間發(fā)展受限，土地稀缺性日益明顯。洛陽(yáng)市土地成交分析2012年1-5月洛陽(yáng)土地成交區(qū)域（宗）2012年1-5月洛陽(yáng)土地成交區(qū)域（面積萬(wàn)m2）三、洛陽(yáng)市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析1、洛陽(yáng)市商品房分析2、洛陽(yáng)市商品房住宅分析3、洛陽(yáng)市商品房非住宅分析洛陽(yáng)市商品房分析2012年上半年，洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供量充足，近四個(gè)月有將近150萬(wàn)㎡入市產(chǎn)品，保持了高額的市場(chǎng)供量，除去四月總銷量，市場(chǎng)形成近50萬(wàn)㎡的產(chǎn)品積壓。近四個(gè)月市場(chǎng)銷量相對(duì)保持穩(wěn)定。緊縮政策效果已經(jīng)充分顯現(xiàn)，通脹回落，樓市成交銳減，房?jī)r(jià)基本停漲。在此背景下，2012年政策環(huán)境的主要目標(biāo)將是鞏固調(diào)控成果，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)和樓市逐步調(diào)整實(shí)現(xiàn)良性的結(jié)構(gòu)改善，“控”的趨勢(shì)減弱，而“穩(wěn)”則成為調(diào)控主旋律。洛陽(yáng)市商品房住宅分析洛陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)自國(guó)家宏觀政策調(diào)控以來(lái)，環(huán)比2011年5月，市場(chǎng)銷售出現(xiàn)了小幅度下滑現(xiàn)象，基本保持平穩(wěn)狀態(tài)。而與上兩個(gè)月相比，銷售略微呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)此態(tài)勢(shì)的前提是基于目前洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商以降價(jià)換量，頻推特價(jià)房策略，剛需客戶而因得到一定的釋放。2012年洛陽(yáng)樓市的需求結(jié)構(gòu)仍會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。未來(lái)五年之內(nèi)，仍是人口紅利期，以婚房為主導(dǎo)的剛需仍將占市場(chǎng)的主導(dǎo)份額；城市的擴(kuò)容，將吸引更多的郊縣客戶進(jìn)城置業(yè)；舊城改造，拆遷也將釋放一大批置業(yè)需求。改善型需求的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，雖然受到政策的影響，雖然都有抄底的心態(tài)，但是對(duì)高品質(zhì)生活的追求，居住條件的進(jìn)一步改善，將成為收入和財(cái)富不斷增加和積累的第一需求。洛陽(yáng)市商品房非宅分析開(kāi)發(fā)商受現(xiàn)階段政策限制，對(duì)住宅推盤(pán)愈加謹(jǐn)慎，而洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段因?yàn)槭袌?chǎng)不成熟而形成的機(jī)會(huì)點(diǎn)就成為開(kāi)發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)。3、4月的非住宅市場(chǎng)高額供量也造成了市場(chǎng)銷售量激增，超出前期月度銷量據(jù)近一倍以上。非住宅市場(chǎng)的利好轉(zhuǎn)化顯現(xiàn)出，未來(lái)非住宅市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)新一輪高峰。在住宅銷售受阻的情況下，商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)增多，1-6月各樓盤(pán)均加大了商鋪的推廣銷售力度。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，各項(xiàng)指標(biāo)顯著下行，5月中下旬，溫總理提出“穩(wěn)增長(zhǎng)”的目標(biāo)。“穩(wěn)增長(zhǎng)”不是“保增長(zhǎng)”；為配合把“穩(wěn)增長(zhǎng)”放到更加重要的位置，相信會(huì)有有關(guān)配套的刺激政策出臺(tái)，但這種刺激政策不會(huì)像2008年年末“四萬(wàn)億”政策那么強(qiáng)烈、那么猛。6.8.央行三年半首次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)疑又給市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心針，預(yù)示著下半年適度寬松的貨幣政策拉開(kāi)帷幕，國(guó)家刺激消費(fèi)和投資的意圖明顯。整體樓市或進(jìn)入復(fù)上行通道。

供應(yīng)方面：庫(kù)存依然高企，新盤(pán)的供應(yīng)量會(huì)逐步放量，上半年帝豪上院，順馳城四期等樓盤(pán)拿到預(yù)售證卻沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，龍城2期、山水華府高層5月獲得預(yù)售，短期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。

需求方面：剛需依然是樓市成交主力。改善性需求在信貸和政策放松的前提下逐步入市，客戶觀望情緒會(huì)有所緩解。未來(lái)樓市成交在價(jià)格穩(wěn)定的基礎(chǔ)上或保持相對(duì)穩(wěn)定的銷量。但是隨著進(jìn)入6/7/8月的天氣炎熱，樓市的傳統(tǒng)淡季，成交也會(huì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)。

價(jià)格方面：政策微調(diào)，地方各種刺激政策出臺(tái)，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期提升；經(jīng)濟(jì)刺激政策，消費(fèi)者置業(yè)情緒受到鼓舞；信貸放松，開(kāi)發(fā)商資金壓力有所緩解制造了下半年價(jià)格上升的可能性，但是中央調(diào)控不可能全面放松，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定依然是調(diào)控方向；經(jīng)濟(jì)下滑，消費(fèi)者對(duì)投資更為謹(jǐn)慎，對(duì)價(jià)格更為敏感；庫(kù)存高企，供應(yīng)增加，市場(chǎng)供需趨于平衡；未來(lái)決定價(jià)格的因素更多的取決于市場(chǎng)供需的關(guān)系。洛陽(yáng)市場(chǎng)小結(jié)四、洛陽(yáng)市各區(qū)域市場(chǎng)分析1、澗西區(qū)2、新區(qū)3、西工區(qū)4、老城區(qū)5、經(jīng)開(kāi)區(qū)5、伊濱區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析典型樓盤(pán)分析澗西區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃澗西區(qū)是洛陽(yáng)主城核心區(qū)域，教育、醫(yī)療、商業(yè)等各項(xiàng)配套完善，在售樓盤(pán)多集中在南昌路沿線，品質(zhì)大盤(pán)居多，2012年該區(qū)域供應(yīng)主要有山水華府、美景閣、京熙帝景、香港城5期、世紀(jì)華陽(yáng)6期等，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，在全國(guó)樓市成交冷淡的背景下，各項(xiàng)目推盤(pán)將更為謹(jǐn)慎。澗西區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，各種配套齊全，在洛陽(yáng)樓市里一向與洛南新區(qū)劃河而至，二分天下。各種名盤(pán)、大盤(pán)齊聚于此，規(guī)劃內(nèi)在售或已售樓盤(pán)高達(dá)20余個(gè)。

發(fā)達(dá)的工業(yè)是澗西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。澗西區(qū)是聞名全國(guó)的重工業(yè)基地，工業(yè)企業(yè)云集。轄區(qū)內(nèi)有一拖集團(tuán)、中信重機(jī)公司、洛軸集團(tuán)、洛陽(yáng)銅加工集團(tuán)、北方企業(yè)集團(tuán)等198家部、省、市屬企業(yè)，是中國(guó)農(nóng)機(jī)、礦山機(jī)械、摩托車、銅材、軸承、耐火材料等產(chǎn)品主要產(chǎn)地，

“十二五”時(shí)期，澗西區(qū)將進(jìn)入城市現(xiàn)代化的快速提升期、現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展期、城市建設(shè)的快速推進(jìn)期，其核心就是加快推進(jìn)澗西老工業(yè)基地振興轉(zhuǎn)型。澗西區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析澗西區(qū)代表樓盤(pán)分析中泰世紀(jì)花城五期新區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃新區(qū)自成立至今已經(jīng)過(guò)11年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，無(wú)論從城市形象及各項(xiàng)配套設(shè)施均不斷完善，已成為洛陽(yáng)城市新名片。隨著新區(qū)城市新核心地位的呈現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展。2012年除濱河景觀帶、市府核心區(qū)兩大主力區(qū)域外，高鐵板塊成為新區(qū)樓市發(fā)展的新星。三大板塊集合發(fā)力，新區(qū)在售樓盤(pán)無(wú)論供應(yīng)還是銷售均數(shù)全市之最。作為洛陽(yáng)市重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展區(qū)域，新區(qū)在售項(xiàng)目眾多并且大盤(pán)云集，占地百畝以上項(xiàng)目占七成以上。價(jià)格方面，新區(qū)項(xiàng)目在政府新的規(guī)劃理念下開(kāi)發(fā)建設(shè)，加之大型知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，樓盤(pán)銷售價(jià)格高于洛陽(yáng)平均水平，核心區(qū)域售價(jià)多為6000元/㎡以上。泉舜財(cái)富中心、寶龍城市廣場(chǎng)、東方今典、九鼎中和灣等13個(gè)項(xiàng)目推出續(xù)期；盛唐至尊、綠都塞納春天、建業(yè)龍城、世貿(mào)公館等9個(gè)項(xiàng)目入市；在售項(xiàng)目中2個(gè)進(jìn)入尾盤(pán)階段，3個(gè)已售罄。新區(qū)待售項(xiàng)目3個(gè)，而備受關(guān)注的大曌國(guó)際、正大廣場(chǎng)城市綜合體項(xiàng)目，已于2011年奠基，兩個(gè)項(xiàng)目體量較大，涵蓋業(yè)態(tài)多，未來(lái)將為新區(qū)整體形象及商業(yè)檔次的提升添彩。從目前新區(qū)在售項(xiàng)目來(lái)看，在售項(xiàng)目多為續(xù)期并且去化速度較快；再?gòu)耐恋爻鲎屝畔?lái)看，新區(qū)土地出讓的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位被經(jīng)開(kāi)區(qū)、伊濱區(qū)取代，預(yù)計(jì)未來(lái)新區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)較前期將有所下降。新區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析新區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析新區(qū)代表樓盤(pán)分析泉舜財(cái)富中心西工區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃西工區(qū)項(xiàng)目較多，但供應(yīng)有限。在售項(xiàng)目10個(gè)，其中凱旋國(guó)際廣場(chǎng)、香榭里黎明、富第城、華源河畔明珠4個(gè)項(xiàng)目處于清盤(pán)階段，樓盤(pán)主要集中分布在區(qū)域中心、王城大道兩側(cè)和鐵路沿線。區(qū)域中心樓盤(pán)表現(xiàn)出體量小、價(jià)格高、去化快的特點(diǎn)。王城大道版塊六建名優(yōu)雅筑2期未售，中邁紅東方深陷拆遷問(wèn)題不能自拔，使得升龍廣場(chǎng)一枝獨(dú)秀。鐵路沿線版塊表現(xiàn)較為活躍，亞秀麗都、順?lè)鍫钤?、帝豪上院等?xiàng)目均有新產(chǎn)品推售，巨隆星城、衡達(dá)地標(biāo)等小體量新盤(pán)亮相。西工區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析西工區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析西工區(qū)代表樓盤(pán)分析升龍廣場(chǎng)老城區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃受制于區(qū)域內(nèi)發(fā)展空間限制，本區(qū)域樓盤(pán)較為分散。此外，無(wú)論是價(jià)格還是推售面積上，老城、瀍河區(qū)依然位于洛陽(yáng)市整體市場(chǎng)的下游。老城、瀍河在售項(xiàng)目7個(gè)，恒大綠洲銷售依然平穩(wěn)推進(jìn)，另一千畝大盤(pán)鼎城入市成為本區(qū)域內(nèi)最值得關(guān)注的事件之一，雖然稀缺電梯洋房吸引了改善性需求客戶，一期銷售情況良好，但是錯(cuò)過(guò)了2011年上半年最佳入市時(shí)機(jī)，2012年房源銷售壓力倍增。銀城東方處于尾盤(pán)階段，亞威古城天街住宅售罄，正在推售商鋪。近年來(lái)，隨著洛陽(yáng)城市框架的拉大和新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐的加快，老城實(shí)施了大規(guī)模的舊城改造。老城區(qū)作為洛陽(yáng)數(shù)千年來(lái)留存至今的唯一城池主體，文化底蘊(yùn)深厚，歷史遺跡眾多，擁有得天獨(dú)厚的文化資源優(yōu)勢(shì)。洛陽(yáng)國(guó)際文化旅游名城的新定位。重點(diǎn)安排了投資60億元的古城歷史街區(qū)項(xiàng)目、投資10億元的老子道教文化園區(qū)項(xiàng)目、以隋唐洛陽(yáng)城宮城核心區(qū)保護(hù)展示工程為依托的隋唐河洛文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，以及投資5億元的定鼎路現(xiàn)代文化演藝廣場(chǎng)項(xiàng)目。老城區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析老城區(qū)代表樓盤(pán)分析恒大綠洲經(jīng)開(kāi)區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃在新區(qū)拓展東擴(kuò)的背景下，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成為整個(gè)大新區(qū)的核心地帶，是連接中心城區(qū)和伊濱區(qū)的重要紐帶。政府對(duì)洛陽(yáng)新區(qū)的全新定位——服務(wù)業(yè)聚集的現(xiàn)代化新城區(qū)，給經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，是新區(qū)東部組團(tuán)的龍首區(qū)域。焦枝鐵路、龍門大道、開(kāi)元大道縱橫其間，與隴海鐵路、連霍高速、二廣高速、環(huán)城高速立體交叉成網(wǎng)。隨著高鐵龍門站的開(kāi)通，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)同步進(jìn)入高鐵時(shí)代。以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的生態(tài)新城區(qū)——開(kāi)元門生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)（EBD）目前已全面啟動(dòng)，長(zhǎng)廈門EBD、恒生科技園等項(xiàng)目紛紛入駐；信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)——洛陽(yáng)國(guó)家863軟件孵化器項(xiàng)目等一個(gè)個(gè)富有特色的重量級(jí)項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)，洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)正全面崛起。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)主要沿開(kāi)元大道兩側(cè)分布。在售項(xiàng)目3個(gè)，其中世紀(jì)華景開(kāi)盤(pán)熱銷，鑫和佳園1期處于清盤(pán)階段，明鑫億萬(wàn)國(guó)際已中斷銷售。待售項(xiàng)目7個(gè)，恒生科技園項(xiàng)目售房部開(kāi)放，接受咨詢，長(zhǎng)廈門EBD戶外出街，863、乾坤御苑/百匯城等項(xiàng)目都還在推進(jìn)中。目前區(qū)域內(nèi)還有恒聯(lián)黃金城、鼎盛國(guó)際、開(kāi)元壹號(hào)等大體量綜合性項(xiàng)目正在積極籌建。經(jīng)開(kāi)區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析伊濱區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃洛陽(yáng)是一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿吞厣幕某鞘?，承?dān)著輻射豫西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重任，舊格局已不能滿足洛陽(yáng)新發(fā)展的需要，伊濱區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，旨在突破行政區(qū)劃的限制，建設(shè)以洛陽(yáng)為核心的都市區(qū)，帶動(dòng)周邊偃師、新安、孟津打造中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心增長(zhǎng)極。伊濱區(qū)是打造以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為主，兼具科教研發(fā)、商務(wù)辦公、旅游度假功能的現(xiàn)代復(fù)合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)；是洛陽(yáng)新區(qū)拓展區(qū)的起步區(qū)；是洛偃一體化的先導(dǎo)區(qū)；是未來(lái)10年洛陽(yáng)城市發(fā)展的主要方向。伊濱區(qū)規(guī)劃用地總面積約72.45平方公里，其中，城市建設(shè)用地面積約52平方公里（伊河北岸建設(shè)用地4平方公里，伊河南岸建設(shè)用地48平方公里），人均120平方米。規(guī)劃以高鐵大道為界，伊濱區(qū)劃分為南北兩大片區(qū)，其中城市功能片區(qū)34平方公里，產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)38平方公里，兩個(gè)片區(qū)通過(guò)縱向公共服務(wù)軸線進(jìn)行串聯(lián)。伊濱區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積52平方公里，分為中央商務(wù)區(qū)、行政副中心、伊濱公園、伊濱商住區(qū)、職教園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代物流區(qū)等功能區(qū)。其中中央商務(wù)區(qū)和行政副中心是新建城區(qū)的核心功能區(qū)，是行政辦公、公共服務(wù)、商務(wù)金融和酒店商業(yè)的主要集中區(qū)。目前伊濱區(qū)開(kāi)工建設(shè)的樓盤(pán)主要集中分布在中央商務(wù)區(qū)和伊濱商住區(qū)，其中商會(huì)大廈及九嘉海港城已經(jīng)開(kāi)始銷售。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，中央商務(wù)區(qū)已開(kāi)工的110萬(wàn)平方米商務(wù)寫(xiě)字樓主體建筑將全部封頂。行政副中心今年6月底開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)3年內(nèi)建成，洛陽(yáng)市公安局、檢察院等將率先入駐，洛河以北100多個(gè)行政事業(yè)單位也將陸續(xù)入駐。在建設(shè)這些基礎(chǔ)項(xiàng)目的同時(shí)，第一人民醫(yī)院、水廠一期、熱源廠等公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目也正在加快建設(shè)。伊濱區(qū)職教園區(qū)建設(shè)有序推進(jìn)，目前已有4所學(xué)校入駐。伊濱區(qū)——區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃伊濱區(qū)規(guī)劃建設(shè)伊濱區(qū)——區(qū)域商品房數(shù)據(jù)分析伊濱區(qū)代表樓盤(pán)分析九嘉海港城五、洛陽(yáng)市年度典型樓盤(pán)分析1、世紀(jì)華陽(yáng)2、盛唐至尊建業(yè)世紀(jì)華陽(yáng)洛陽(yáng)市年度典型樓盤(pán)分析2012年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)建業(yè)世紀(jì)華陽(yáng)洛陽(yáng)市年度典型樓盤(pán)分析盛唐至尊洛陽(yáng)市年度典型樓盤(pán)分析2012年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)盛唐至尊洛陽(yáng)市年度典型樓盤(pán)分析謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬(wàn)利工程1、背景驅(qū)動(dòng)2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬(wàn)利工程的背景驅(qū)動(dòng)

1、什么是一本萬(wàn)利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對(duì)顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動(dòng)線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購(gòu)買你想讓他買的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰(shuí)來(lái)設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來(lái)的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬(wàn)利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺(jué)體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺(jué)附加值體驗(yàn)何來(lái)

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰(shuí)？賣什么事？賣什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤(rùn)目標(biāo)費(fèi)用營(yíng)業(yè)額虧損區(qū)利潤(rùn)區(qū)臨界點(diǎn)變動(dòng)費(fèi)用總費(fèi)用營(yíng)業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤(rùn)導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營(yíng)業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤(rùn)1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬(wàn)，變動(dòng)成本50%，營(yíng)業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬(wàn)，問(wèn)A餐廳的月?tīng)I(yíng)業(yè)收入：月?tīng)I(yíng)收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬(wàn)測(cè)算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬(wàn)定價(jià)的三重意義2、向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)出的信息和信號(hào)1、是利潤(rùn)最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開(kāi)始1、評(píng)估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場(chǎng)確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營(yíng)業(yè)額CBACABBACCCAA營(yíng)業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營(yíng)業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過(guò)高有意義的保留無(wú)意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營(yíng)養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個(gè)方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無(wú)酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個(gè)關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會(huì)記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門暢銷品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定價(jià)與確定價(jià)格的區(qū)別確定價(jià)格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個(gè)易于銷售的價(jià)格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價(jià)基于顧客的價(jià)值私立評(píng)估價(jià)值、確定等級(jí)在顧客和企業(yè)的來(lái)往過(guò)程中確定企業(yè)定價(jià)三大策略1、薄利多銷策略2、相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格策略3、高價(jià)位價(jià)格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時(shí)間體驗(yàn)健康推廣感覺(jué)“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時(shí)間原材料生長(zhǎng)原材料獲得制作耗時(shí)美味時(shí)間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?wèn)1、餐點(diǎn)是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨(dú)特的口味