中恒江南第一城項(xiàng)目可行性謀劃書

PAGEPAGE54XX江南·第一城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX市機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)院XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項(xiàng)目概況 3第一節(jié)編制依據(jù)及主要編制內(nèi)容 3第二節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位情況 4第三節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)背景 6第四節(jié)項(xiàng)目建設(shè)概況 8第二章項(xiàng)目目標(biāo) 10第一節(jié)經(jīng)營模式和經(jīng)營期限 10第二節(jié)投資估算與注冊(cè)資本 10第三節(jié)生產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營范圍 14第三章生產(chǎn)工藝及產(chǎn)品特點(diǎn) 16第一節(jié)生產(chǎn)工藝 16第二節(jié)產(chǎn)品特點(diǎn) 16第四章生產(chǎn)原材料及配套建設(shè)條件 18第一節(jié) 原材料供應(yīng) 18第二節(jié)配套建設(shè)條件 18第五章市場(chǎng)分析與發(fā)展規(guī)劃 20第一節(jié)市場(chǎng)分析 20第二節(jié)發(fā)展規(guī)劃 22第六章公司組成方案 26第一節(jié)董事會(huì)組成 26第二節(jié)公司組織機(jī)構(gòu) 26第七章環(huán)境保護(hù) 28第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 28第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析 29第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 31第四節(jié)地質(zhì)災(zāi)害影響分析 33第五節(jié)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 33第八章抗震設(shè)防 34第一節(jié)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章依據(jù) 34第二節(jié)場(chǎng)地地震效應(yīng)評(píng)價(jià) 34第三節(jié)工程抗震設(shè)防 37第九章節(jié)能方案分析 40第一節(jié)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 40第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 41第三節(jié)節(jié)能措施分析 42第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 44第十一章經(jīng)濟(jì)影響分析 45第一節(jié)經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效果分析 45第二節(jié)年度經(jīng)營收入估算 47第三節(jié)行業(yè)影響分析 48第十二章社會(huì)影響分析 49第一節(jié)社會(huì)影響效果分析 49第二節(jié)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 49第十三章結(jié)論 51第一章項(xiàng)目建設(shè)背景第一節(jié)國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)政策法規(guī)自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)體制歷經(jīng)了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的初級(jí)階段，現(xiàn)已逐步走向了成熟健康發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，一直保持著穩(wěn)健、快速的增長水平。

結(jié)構(gòu)調(diào)整成效進(jìn)一步顯現(xiàn)，從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的各項(xiàng)指標(biāo)看，2005年國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長快、效益好、低通脹的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性有所提高，發(fā)展的協(xié)調(diào)性有所改善。2006年上半年，全國的宏觀經(jīng)濟(jì)也取得了全方位的發(fā)展，工業(yè)增速呈現(xiàn)高位加快趨勢(shì)，上半年工業(yè)增加值累計(jì)增長17.7%，同比增幅提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)出全面加快的勢(shì)頭，39個(gè)行業(yè)中有半數(shù)行業(yè)增速提高。企業(yè)效益逐月提高，上半年全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤同比增長28%，繼續(xù)保持較快增長速度；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)182.75，比去年同期提高15.66點(diǎn)。

財(cái)政收支也顯示了良好的態(tài)勢(shì)，上半年財(cái)政收入同比增長22%，比上年同期多收3600億元。城鄉(xiāng)居民收入增加，上半年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5997元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長10.2%，增速比去年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1797元，實(shí)際增長11.9%，雖然增速較上年同期回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍然是多年來較高的增長速度。消費(fèi)品零售額增速加快，上半年全社會(huì)消費(fèi)品零售額同比增長13.3%，比上年同期提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)；扣除價(jià)格因素實(shí)際增長12.4%,比上年同期提高了0.4個(gè)百分點(diǎn)，而且出現(xiàn)了二季度增速不下降反而上升的近年少見情況。上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資42371億元，同比增長29.8%，增速比去年同期加快4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資36368億元，增長31.3%，加快4.2個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資7695億元，增長24.2%，加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。2006年上半年我國出口額4285.93億美元，同比增長25.2%；進(jìn)口額3671.46億美元，同比增長21.3%。消費(fèi)價(jià)格總水平基本穩(wěn)定，上半年累計(jì)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲1.3%，增幅同比低1個(gè)百分點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)增長明顯加快的同時(shí)，消費(fèi)價(jià)格漲幅沒有出現(xiàn)明顯的加快，經(jīng)濟(jì)增長與消費(fèi)價(jià)格走勢(shì)的背離比較明顯。房地產(chǎn)方面，2006年1－7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資10035.2億元，同比增長24.3%，增幅上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占70.3%，其中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占3.2%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為22.7%、53.0%、33.6%，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。

2006年1－7月，全國完成購置土地面積18708.84萬平方米，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的21.9個(gè)百分點(diǎn)、新開工面積漲幅的21.0個(gè)百分點(diǎn)。總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升；商品住房價(jià)格漲幅總體放緩。但各項(xiàng)調(diào)控政策落實(shí)還有一個(gè)過程，還面臨一些問題：一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，調(diào)控任務(wù)還十分艱巨；二是部分城市房價(jià)上漲仍然偏快，離預(yù)期目標(biāo)還有差距；三是部分中心城市異地購房所占比較大；四是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)行為不規(guī)范問題仍較突出。在房屋價(jià)格不斷攀升的情況下，國家和各個(gè)地方也出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，從國八條到國六條再到國十五條，旨在平抑居高不下的房價(jià)，打擊短期投機(jī)行為。又比如出臺(tái)規(guī)定要求開發(fā)商每個(gè)項(xiàng)目中套型建筑面積在90平方米（或90平方米以下）的住房數(shù)量需占70%等。而2006年，央行還數(shù)次調(diào)高利率和存款準(zhǔn)備金率，以有效地控制銀行貸款的額度。盡管如此，在長期經(jīng)濟(jì)向好的遠(yuǎn)景下，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于上升通道中，并將在很長一段時(shí)間內(nèi)維持著上升的取向。國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策其目的并不是遏制發(fā)展，而是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行良性調(diào)整，可以預(yù)見在經(jīng)過合理的調(diào)整后，中國的房地產(chǎn)發(fā)展將走得更遠(yuǎn)更健康。按照國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)人均年產(chǎn)值（GDP）達(dá)到1000美元至3000美元區(qū)間的時(shí)候，這個(gè)國家的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大的變化，住房、汽車的消費(fèi)將呈現(xiàn)爆發(fā)式的快速增長。國民經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)發(fā)展的源動(dòng)力，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的引擎，是房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量。最能決定房地產(chǎn)行業(yè)走向和未來的因素就是國家經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和大局，房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比，只要國民經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)必將隨之揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。第二節(jié)、XX市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)政策分析XX歷來就是統(tǒng)帥我國西南廣大地域的重鎮(zhèn)，又是我國最新的直轄市，能夠成為直轄市是與其在我國政治、經(jīng)濟(jì)、地理、人文等歷史與現(xiàn)實(shí)生活格局分不開的。XX是我國西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、交通、文化、政治中樞，并負(fù)有溝通東西、承啟南北的地理優(yōu)勢(shì)。隨著長江三峽水庫的成功蓄水，XX市的水路交通完成了階段性布局，甚至地理區(qū)域格局也已呈現(xiàn)定勢(shì)。使得XX經(jīng)濟(jì)地位如虎添翼。我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策中西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針注定了XX的特殊地位。因此，走活XX經(jīng)濟(jì)是我國近期與遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃中舉足輕重的一枚棋子。近年來隨著我國西部大開發(fā)戰(zhàn)略推進(jìn)，XX市的經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展，人民生活水平也大幅度提高，這也為XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。目前XX正處于大發(fā)展階段，居民消費(fèi)能力不斷提高，政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已完成“八小時(shí)XX”和“半小時(shí)主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個(gè)上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈（主城區(qū)）內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴(kuò)大，數(shù)個(gè)片區(qū)也將在重新調(diào)整規(guī)劃后進(jìn)行改造建設(shè)，這些因素都將極大地促進(jìn)XX房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步活躍。XX市房地產(chǎn)政策十分靈活，市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢(shì)頭。XX市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)近年一直保持持續(xù)、快速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展勢(shì)頭，逐步成為支撐全市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也得益于近年來對(duì)各項(xiàng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的政策的調(diào)整與完善。一是土地政策：經(jīng)營性土地全部實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓；拍賣的土地都要有建設(shè)性詳規(guī)和控制性詳規(guī)；完善土地儲(chǔ)備制度，堅(jiān)持熟地出讓；建立了土地供后跟蹤監(jiān)管制度；對(duì)閑置土地征費(fèi)、依法收回，防止浪費(fèi)土地。二是房地產(chǎn)規(guī)劃計(jì)劃制度：編制并嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃和城區(qū)控制性詳規(guī)；加強(qiáng)城市房屋拆遷規(guī)劃計(jì)劃管理；完善廉租住房保障體系。三是房地產(chǎn)信貸政策：提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開發(fā)貸款的準(zhǔn)入門檻；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度：建立了包括計(jì)劃、金融、統(tǒng)計(jì)、國土房管等部門在內(nèi)的聯(lián)席會(huì)議制度；加強(qiáng)開發(fā)資質(zhì)管理，建立房地產(chǎn)信用檔案體系；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)；建立了房地產(chǎn)交易、權(quán)屬業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布系統(tǒng)等。在政策方面，XX市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市國土房管局等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，主要從住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地供應(yīng)、規(guī)劃等8個(gè)方面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?！兑庖姟贩艑捔俗》抗e金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時(shí)，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請(qǐng)住房公積金貸款。政策對(duì)不同方向，不同主體的影響是不同的，在XX的實(shí)施意見中，明確提出了禁止任何名義的集資建房，這將在一定程度上增加了商品房市場(chǎng)的有效需求。"閑置地按出讓金5%收閑置費(fèi)"政策的出臺(tái)將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機(jī)行為，同時(shí)也在一定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。公積金政策的出臺(tái)，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請(qǐng)住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性?？傮w而言，一個(gè)健康良性的市場(chǎng)將更好的保護(hù)投資者和消費(fèi)者雙方面的利益，將有益于市場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展。XX做作為國家三峽項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域，外來企業(yè)到庫區(qū)投資可享受國家西部開發(fā)政策、三峽庫區(qū)移民開發(fā)及對(duì)口支援政策、XX市鼓勵(lì)外來投資優(yōu)惠政策。從2004年—2009年國家每年還將從三峽工程建設(shè)基金中安排5億元，建立三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，用于扶持三峽庫區(qū)移民就業(yè)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。從三峽電站的電價(jià)收入提取一定基金用于后期重點(diǎn)扶持庫區(qū)移民發(fā)展生產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)備、技術(shù)培訓(xùn)等項(xiàng)目。這些優(yōu)惠措施的實(shí)施必將有力的帶動(dòng)XX市范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)新增長，推動(dòng)地區(qū)的發(fā)展。XX市在宏觀調(diào)控和金融政策等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求，在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的操作難度，導(dǎo)致部分資金欠缺的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)困境，目前從市場(chǎng)來看影響明顯，XX市很多資金實(shí)力較小的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)集體退市的現(xiàn)象。但這對(duì)于那些有實(shí)力的開發(fā)商而言，同樣也意味著將會(huì)有更大的市場(chǎng)空間被讓出。XX區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析XX作為三峽庫區(qū)的中心城市，具有地理、交通、資源等優(yōu)勢(shì)。2005年地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長13.2%，地方財(cái)政收入增長10.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長18.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長15.2%；外貿(mào)出口增長41.2%；城市居民人均可支配收入增長10.8%；農(nóng)村居民人均純收入增長12.9%；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位1.45萬個(gè)，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力3.1萬人。隨著西部大開發(fā)的深入推進(jìn)，XX可望獲得更有力的支持；東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的資本、產(chǎn)業(yè)加速向西部轉(zhuǎn)移，XX具有承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和水陸空立體交通等比較優(yōu)勢(shì)，可以更多地予以承接；同時(shí)，XX市委、市政府把加快XX及三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，使其成為庫區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，最具特色的發(fā)展地區(qū)，列為XX"十一五"規(guī)劃的工作重心。一、XX綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，將為城市建設(shè)提供強(qiáng)大的"源動(dòng)力"。1、XX國民生產(chǎn)總值在最近十年來一直保持快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，增長幅度驚人，年均增長幅度超過了10%（"十五"期間年均增長達(dá)到了12.5%），高于同期全國增長幅度，顯示了XX區(qū)健康、良性經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。2、通過對(duì)最近10年來XX區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，XX區(qū)雖然受到了三峽移民工程的影響，但其經(jīng)濟(jì)并沒有受到多大的干擾，這主要?dú)w功于XX區(qū)自身擁有比較良性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（2005年XX區(qū)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)比重為12.3：42.5：45.2）。三峽移民工程雖然影響了XX農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，但對(duì)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的影響較小。3、在"十五"期間，XX區(qū)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2005年，XX區(qū)完成國民生產(chǎn)總值133.4元，同比增長12.3%，分別比全國、XX市高3.7和1.5個(gè)百分點(diǎn)，年均增長12.5%。地方財(cái)政收入6.8億元，同口徑比較，年均增長17.6%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成345億元，年均增長18.1%。完成城市建設(shè)面積39.9平方公里，比上年增加1.1平方公里。城鎮(zhèn)化率46.0%，比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。4、“十五”期間，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資45.54億元，為全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的13.2%，實(shí)現(xiàn)增加值18.22億元。房地產(chǎn)業(yè)主要稅、費(fèi)、出讓金入庫6.27億元，占同期財(cái)政收入的20.98%。竣工商品房334.05萬平方米，其中住宅245.2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房76.38萬平方米，寫字樓12.47萬平方米。專業(yè)物業(yè)管理面積340萬平方米，城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積26.32平方米。其中2005年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11.15億元，為全區(qū)同期固定資產(chǎn)投資總額的11.75%，實(shí)現(xiàn)增加值4.46億元。房地產(chǎn)業(yè)主要稅、費(fèi)、出讓金入庫1.83億占同期財(cái)政收入的26.98%，竣工商品房40.95萬平方米。2006年一季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14825萬元，實(shí)現(xiàn)增加值5930萬元。5、2005年地區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到48.8億元，同比增長15.2%。批發(fā)和零售業(yè)總額為40.4億元，同比增長15.3%；餐飲業(yè)為6.8億元，同比增長14.5%。全年接待海內(nèi)外游客324.5萬人次，同比增長40.5%，實(shí)現(xiàn)海內(nèi)外旅游收入4.95億元，同比增長39.4%。據(jù)統(tǒng)計(jì)局資料顯示：2006年上半年，XX區(qū)國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長態(tài)勢(shì)，增長率達(dá)到了14.3%。6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，XX"十五"期間立足優(yōu)勢(shì)資源和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高。2005年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值33.0億元，同比增長18.5%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值17.61億元，同比增長24.0%；工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達(dá)到94.3%。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)品出口交貨值2.94億元，同比下降4.9%。全年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值9.22億元，同比增長72.4%，占全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)的17.6%。從產(chǎn)業(yè)比重來看，2005年XX區(qū)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重為12.3：42.5：45.2，較全國三產(chǎn)的比重（15.2：52.9：31.9）更為合理，顯示了XX區(qū)較為良性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。從走勢(shì)來看，XX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)更為合理的發(fā)展趨向，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）的所占的比重持續(xù)走低，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)攀高，產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步得到優(yōu)化。二、人口和就業(yè)情況2005年末全區(qū)戶籍人口為170.70萬人，其中城區(qū)人口56.5萬人；全年人口出生率9.6‰，死亡率為4.0‰，人口自然增長率5.6‰，人口平均密度為每平方公里494人。XX人口中15至59歲的人口數(shù)量為117萬人，占總?cè)丝诘?8.26％，這些人口都將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者。XX就業(yè)人口為84.5萬人，其中從事第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口為19.2萬人，從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)人口為25.9萬人。目前，XX區(qū)外來人口有6萬多人，新增人口預(yù)計(jì)2萬人/年左右，具有勞動(dòng)能力的有45000余人，主要從事個(gè)體經(jīng)營和服務(wù)行業(yè)等工作。三、住房情況從人均住房面積來看，XX區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積為26.32平方米（移民占有一定的比例），這個(gè)數(shù)字大于XX市（24.3平方米）和全國（26平方米XX現(xiàn)有住宅質(zhì)量較低，具有改善住房條件的內(nèi)在動(dòng)因。XX區(qū)整體住房質(zhì)量仍然處在非常低的層面，低檔次的移民房占據(jù)很大的比例，市區(qū)早期住房也存在建筑密度高、缺乏綠化、舒適度差等劣勢(shì)，這些居民具有改善自己住房條件的外在動(dòng)因。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)也在一定程度上印證了XX居民改善住房條件的旺盛需求。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)最近二年商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)較為明顯的增長態(tài)勢(shì)，1000元/平方米以上的商品房年均銷售量達(dá)到53.84萬平方米，說明XX居民不僅具有改善住房條件的要求，更有改善住房條件的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。從居民構(gòu)成來看，XX70年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好處于購房、結(jié)婚、生育的高峰期，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的升溫，將形成一股購房熱潮。XX統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，XX區(qū)戶均人口呈現(xiàn)逐年縮小趨勢(shì)（2005年戶均人口3.03人，比2000年減少了0.15人），這說明XX家庭呈現(xiàn)小型化發(fā)展傾向，從而導(dǎo)致對(duì)住宅需求的增加。四、XX區(qū)城市居民可支配收入、消費(fèi)能力、消費(fèi)潛力呈快速增長據(jù)統(tǒng)計(jì)，XX區(qū)2005年城市居民人均可支配性收入為8540元，對(duì)于每個(gè)家庭來說，其余額流向分為兩部分，一是子女的教育經(jīng)費(fèi)，二是家庭的大項(xiàng)開支，如購買房產(chǎn)等。按照國際上通行的衡量房價(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)"收入房價(jià)比"，即居民戶均年收入與在當(dāng)?shù)匾惶鬃≌骄們r(jià)之比，"收入房價(jià)比"在1∶5以下是比較合理的空間，在1∶6至1∶8之間時(shí)，居民便會(huì)感覺到購房的壓力；而達(dá)到1∶8時(shí)就大大超出合理空間。那么就XX區(qū)目前居民的可支配性收入情況來說，XX房價(jià)還在可接受的范圍內(nèi)，還有較大的成長空間。隨著移民遷建掃尾，大面積的集資建房減少，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了一段調(diào)整期后，目前正在由特殊市場(chǎng)向一般市場(chǎng)過渡，開始走向良性發(fā)展軌道。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2005年，商品房交易創(chuàng)歷史新高，銷售面積74.5萬平方米，成交金額10.5億元，同比增長13.7%和23.6%。住宅交易面積55.6萬平方米，金額5.47億元，銷售面積和金額分別同比增長24.1%和41.3%。一批新樓盤預(yù)售呈現(xiàn)熱銷局面，特別是位置好、環(huán)境好、能看江的電梯江景房更是出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。五、國家宏觀調(diào)控政策對(duì)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)國家從2005年起連續(xù)出臺(tái)了很多政策，從央行的調(diào)息，到“國八條”、“新八條”、“七部委八條”，以及后來的一些財(cái)稅和金融政策，在這些政策作用下，市場(chǎng)上曾經(jīng)出現(xiàn)了很長時(shí)間的觀望，但觀望之后房價(jià)依然沒有得到抑制，主要城市房價(jià)上竄跡象明顯。建設(shè)部以及政府都認(rèn)為前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未來仍然需要繼續(xù)執(zhí)行，甚至強(qiáng)化。因此，“新六條”應(yīng)運(yùn)而生。政策鏈接：政策鏈接：國務(wù)院規(guī)定，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70%以上。7月6日，國家建設(shè)部165號(hào)文件對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)比例和套型建筑面積等問題提出了具體意見：90平方米是指套型建筑面積，而70%的比例要求則是針對(duì)各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。7月3日，重慶市規(guī)劃委網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)文件規(guī)定，住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高超過4.9米，房屋面積將按底層面積的2倍算。8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市國土房管局等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》：禁止以各種名義集資建房，要求全面停止各級(jí)黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位以各種名義投資建（購）住房，凡正在籌備的應(yīng)立即停止，未開工的不得再動(dòng)工，重慶市監(jiān)察部門將對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行查處。2）、每年建200萬平方米普通商品房，為確保中小套型、中低價(jià)位普通商品住房的供應(yīng)，解決中低收入家庭的住房困難，《意見》對(duì)此作了量化規(guī)定。3）、拆遷項(xiàng)目要提供30%便宜房，建設(shè)單位在申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目拆遷許可時(shí)，必須提供一定數(shù)量的“便宜”安置房源。4)、閑置地按出讓金5%收閑置費(fèi)，除不可抗力原因外，超出土地出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，按照出讓金總額的5%依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工。5）、對(duì)滿2年未動(dòng)工開發(fā)的項(xiàng)目，收回其土地使用權(quán)，收回的閑置土地納入政府儲(chǔ)備，按城市規(guī)劃重新供應(yīng)土地。6）、公積金直系親屬可互提買房，《意見》放寬了住房公積金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時(shí)，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請(qǐng)住房公積金貸款。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的規(guī)定必須和市場(chǎng)相結(jié)合、和消費(fèi)者需求相吻合，一個(gè)城市年度70%的90平方米住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)規(guī)定僅僅是出于滿足中低收入者的購房需求，但又如何滿足大量有超過90平方米住房需求的消費(fèi)者呢？國六條中“90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上”最終被定義為項(xiàng)目控制與總量控制相結(jié)合的政策，導(dǎo)致本政策在具體執(zhí)行過程中，存在靈活變通的可能性。但對(duì)具體項(xiàng)目而言，尚存在許多不確定因素，公司在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該對(duì)此引起足夠的重視。2006年9月10日，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的發(fā)布，中國土地調(diào)控新政正式出臺(tái)，土地“閘門”將進(jìn)一步收緊。專家預(yù)測(cè)，受此政策影響，中國土地價(jià)格預(yù)計(jì)將提高近50％。這一政策的實(shí)施，可能將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)投資成本和風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查XX土地價(jià)格在06年底，已經(jīng)上漲。XX區(qū)集資建房一度大行其道，很多企事業(yè)單位以各種形式集資建房，嚴(yán)重干擾了商品房市場(chǎng)，本政策的出臺(tái)可以有效減少集資建房現(xiàn)象，在一定程度上增加了商品房市場(chǎng)的有效需求。XX區(qū)政府前期在江南新區(qū)以集資建房名義所征的一塊地，政府決定不在修建了，這對(duì)本項(xiàng)目來說，是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)?！伴e置地按出讓金5%收閑置費(fèi)”政策的出臺(tái)將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機(jī)行為，同時(shí)也在一定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力?！懊磕杲?00萬平方米普通商品房”政策的實(shí)施，可能增加項(xiàng)目在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的不確定性，應(yīng)該引起我們足夠的重視。公積金政策的出臺(tái)，使市民置業(yè)、房貸更為方便與自由，市民申請(qǐng)住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力，這在一定程度上可以激發(fā)部分購房者的積極性。在政策方面，雖然國家出臺(tái)了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但以XX目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并不是過熱，而是仍不完善。誠然，各項(xiàng)政策對(duì)于本地市場(chǎng)還是有影響的，但對(duì)于本項(xiàng)目而言，一個(gè)規(guī)范化的市場(chǎng)將降低投資風(fēng)險(xiǎn)，因土地和金融政策而使一部分發(fā)展商退出也將減輕市場(chǎng)上的無序競(jìng)爭。2、土地政策房地產(chǎn)業(yè)作為我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要增長點(diǎn)。與房地產(chǎn)業(yè)密不可分的土地市場(chǎng)，則是房地產(chǎn)發(fā)展的奠基石，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展，需合理利用土地，因此，加大對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控力度就成為了政府穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)重要手段之一。政策鏈接：政策鏈接：重慶市政府常務(wù)會(huì)審議通過了《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知》，從2006年1月1日起，應(yīng)稅土地等級(jí)由原來的12級(jí)調(diào)整為8級(jí)，將最高等級(jí)土地每平方米的年稅額由原來的7.00元調(diào)整為10.00元，最低等級(jí)土地由原來的0.20元調(diào)整為1.00元。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。中國國土資源部5月31日公告，從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。政府出臺(tái)一系列關(guān)于土地市場(chǎng)的政策，一方面，在一定程度上起到了打擊囤地炒房、抑制地產(chǎn)開發(fā)過度、穩(wěn)定日益增高的房價(jià)的作用；另一方面，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次重新洗牌，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨于規(guī)范化與合理化。從XX國土局的數(shù)據(jù)可以看出，2006年下半年XX的土地招拍掛價(jià)格，王家坡-牌樓路段每畝已漲至75萬元，五橋上海大道-百安壩每畝也接近40萬元；土地政策的調(diào)整，一方面將刺激XX房市的價(jià)格，同時(shí)也會(huì)限制一部份資金實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)，但對(duì)本項(xiàng)目而言意味著將會(huì)有更大的市場(chǎng)空間被讓出。3、房地產(chǎn)銷售管理目前，XX許多開發(fā)商在商品房銷售中存在一些違規(guī)的操作手法，如囤積房源、虛報(bào)銷售進(jìn)度、無證銷售、虛假廣告等，這些違規(guī)銷售行為置消費(fèi)者而不顧，嚴(yán)重?fù)p害了普通消費(fèi)者的切身利益，同時(shí)也造成了市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，規(guī)范XX房地產(chǎn)的銷售行為已勢(shì)在必行。政策鏈接：政策鏈接：2月9日起，重慶市國土房管局嚴(yán)禁商業(yè)、服務(wù)用房類的商場(chǎng)、商鋪、賓館、寫字樓及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等在預(yù)售期間分零銷售。同時(shí)，商服用房分零銷完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。從2006年下半年開始，XX區(qū)建委和房管局等相關(guān)職能部門，采取開展專項(xiàng)檢查，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為的查處力度，通過《三峽房市網(wǎng)》公示市民關(guān)心的商品房樓盤銷售相關(guān)手續(xù)是否齊備、樓盤建設(shè)進(jìn)度信息等一系列舉措，有效規(guī)范了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)秩序、交易秩序，強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管職責(zé)；今后的XX房地產(chǎn)市場(chǎng)將越來越規(guī)范有序。六、XX區(qū)城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃展望XX區(qū)地處長江中上游結(jié)合部，位于三峽庫區(qū)腹心地帶。因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，距今已有1700多年的歷史。建國后，曾先后設(shè)置萬縣地區(qū)和地級(jí)萬縣市。XX直轄后，建立XX區(qū)。XX位于XX主城至宜昌的中點(diǎn)，庫區(qū)的中心，周邊近10萬平方公里的范圍內(nèi)，轄53個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，幅員面積3457平方公里，2005年末總?cè)丝?70.70萬，城市人口約５6.５0萬，是長江中游唯一一個(gè)城區(qū)人口逾50萬的大城市和最重要的商業(yè)城市，具有廣闊的市場(chǎng)腹地和輻射區(qū)域。XX所占據(jù)的XX東大門的位置與其扼守長江水道要沖的地位，決定了其面對(duì)長江中下游及府視湖廣，北通陜、鄂，為XX市連通大半個(gè)中國北方的重要崗位，這也為XX房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)強(qiáng)有力的發(fā)展基礎(chǔ)和平臺(tái)。XX市第二次黨代會(huì)明確提出，要把XX建設(shè)成為XX的第二大城市，充分發(fā)揮XX區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和輻射功能。在XX區(qū)城市總體規(guī)劃及XX“十五”計(jì)劃中，提出了城市發(fā)展要“過江推進(jìn)”、盡快形成“一江兩岸”、“八大組團(tuán)”的格局。1、經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)（十一五規(guī)劃）：

地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%以上，2010年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2011美元。工業(yè)增加值年均增長17%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到140%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長15%；地方財(cái)政收入平均增長14%；城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%人口自然增長率控制在4‰以內(nèi)；城市居民人均可支配收入年均增長11%；農(nóng)村居民人均純收入年均增長9%；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低18%左右。2、城市建設(shè)目標(biāo)—XX第二大城市、三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)中心把XX建設(shè)成為“XX第二大城市”、“三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)中心”的城市定位，已經(jīng)得到了上至中央、下至各級(jí)地方的支持和肯定，并被寫入XX市《政府工作報(bào)告》和《XX市“十一五”規(guī)劃綱要》，XX市將采取特殊政策，集中力量支持XX建設(shè)成為XX第二大城市。建設(shè)為XX第二大城市是XX的重點(diǎn)戰(zhàn)略之一，就是城市發(fā)展過江推進(jìn)，開發(fā)建設(shè)江南新區(qū)，最終人口爭取達(dá)到16萬。加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步完善城市功能，穩(wěn)步推進(jìn)舊城改造，完善城市水電氣及防災(zāi)等設(shè)施。完成江南新區(qū)核心區(qū)建設(shè)和苧溪河流域綜合整治工程，建成南北濱江路、三峽移民廣場(chǎng)。建成萬宜鐵路、萬開和萬云高速公路、萬石高等級(jí)公路、江南集裝箱碼頭一期工程，實(shí)現(xiàn)“2小時(shí)XX”。加強(qiáng)能源設(shè)施建設(shè)，加快水利設(shè)施建設(shè)，城域網(wǎng)在城區(qū)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，城區(qū)寬帶覆蓋率達(dá)到60%以上。3、生態(tài)環(huán)境目標(biāo)：

基本實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，森林覆蓋率達(dá)到35%以上，水土流失治理率達(dá)到45%以上，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，按照“減量化、再循環(huán)、再利用”的原則，以“低消耗、低排放、高效率”為目標(biāo)，逐漸形成能源節(jié)約型的經(jīng)濟(jì)增長方式和消費(fèi)模式。4、XX中遠(yuǎn)期規(guī)劃—2020年建成百萬人口級(jí)大城市XX建設(shè)“XX第二大城市”規(guī)劃分為三個(gè)階段：到2007年，主城區(qū)人口達(dá)到62萬，建成區(qū)面積50平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.8%；到2010年，主城區(qū)人口達(dá)到70萬，建成區(qū)面積60平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%；到2020年，主城區(qū)人口達(dá)到100萬，建成區(qū)面積100平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，在三峽庫區(qū)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。一階段：五年打基礎(chǔ)，到2007年，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)建成”。一是建成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)翻番”。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長11%，在2001年的基礎(chǔ)上翻一番，達(dá)到150億元；地方財(cái)政收入在2002年基礎(chǔ)上翻一番，年均增長15%，達(dá)到11.3億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長14%，五年累計(jì)投資420億元，在前五年的基礎(chǔ)上翻一番。各項(xiàng)人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在渝西經(jīng)濟(jì)走廊和三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)力爭第一。二是建成百萬人口級(jí)大城市初步框架。主城區(qū)建成面積達(dá)到58平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)到85.5萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50.8%。三是建成文明進(jìn)步的新XX。生態(tài)環(huán)境得到改善，可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)，市民素質(zhì)明顯提高，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，成為三峽庫區(qū)的科教文衛(wèi)中心。二階段：“十年構(gòu)框架”，就是到2010年基本構(gòu)建起百萬人口級(jí)大城市框架，主城區(qū)人口達(dá)到70萬左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%，經(jīng)濟(jì)增長速度處于全市領(lǐng)先水平，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過200億元，人均達(dá)到全市平均水平，城鄉(xiāng)人民過上寬裕型的小康生活，把XX建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的XX第二大城市。三階段：“二十年建成百萬人口大城市”，就是到2020年主城區(qū)達(dá)到100平方公里，人口100萬左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)保持較高速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值在2000年基礎(chǔ)上翻三番，超過全國平均水平，把XX建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、社會(huì)更加和諧、人民生活更加殷實(shí)，綜合實(shí)力在西部地區(qū)除省會(huì)城市外力爭排在一、二位?！笆晃濉苯?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)比較XX年均增長（％）國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值13%固定資產(chǎn)投資10%工業(yè)增加值17%社會(huì)消費(fèi)品零售總額15%城市居民人均可支配收入11%農(nóng)村居民人均可支配收入9%單位生產(chǎn)總值能源消耗-18%從上圖中可以看出，“十一五”期間（2006~2010年），XX區(qū)規(guī)劃的國民經(jīng)濟(jì)年均增長幅度達(dá)到了13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國和XX市的規(guī)劃指標(biāo)（全國為7.5%、XX市為10％），顯示了XX區(qū)對(duì)未來國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀和自信。國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展；可以預(yù)測(cè)，“十一五”期間，XX房地產(chǎn)將面臨新的發(fā)展契機(jī)。第二章項(xiàng)目概況及場(chǎng)址第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：“XX江南●第一城”二、地址：本項(xiàng)目位于XX江南新區(qū)南山路中段，北至南山公園、南至政府行政中心；西至南濱路；東至南山路。整個(gè)地塊處于江南新區(qū)的核心位置。三、建設(shè)單位概況：法人名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：XX注冊(cè)資金：3500萬元公司地址：企業(yè)簡介：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，由國資委機(jī)械機(jī)關(guān)服務(wù)中心、XX尖鋒合訊科技有限公司共同出資組建而成，注冊(cè)資金3500萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、裝飾裝修、物業(yè)管理、投資顧問于一體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司自2001年至2005年在第一個(gè)五年計(jì)劃期間，先后開發(fā)完成的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)30萬平方米，其中包括原國家機(jī)械局經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，與中科院合作開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，投資建設(shè)的XX市民委綜合樓，機(jī)械大廈的后期建設(shè)以及首都博物館項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)，與XX市密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū)、（美國）漢博投資有限公司合作進(jìn)行的“翰林源”商品住宅(別墅)土地一級(jí)開發(fā)，西單地區(qū)“英嘉公寓”二期項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)等等。自2006年開始，公司進(jìn)入第二個(gè)五年計(jì)劃時(shí)期，公司正在制定第二個(gè)五年規(guī)劃，并確定了公司的指導(dǎo)思想和奮斗目標(biāo)：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想以及十六屆五中全會(huì)精神為指導(dǎo)，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，以宏觀調(diào)控為公司調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)整合為公司前進(jìn)的助推器，以股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整為公司發(fā)展的加速儀，立足XX，關(guān)注二三線城市，采取聯(lián)建、合作、自主開發(fā)等多種形式，合理定位、均衡布局、防范風(fēng)險(xiǎn)、科學(xué)發(fā)展，為把企業(yè)建設(shè)成具有較高的自主開發(fā)能力、一定的市場(chǎng)競(jìng)爭能力、較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而奮斗。四、建設(shè)主管部門：XX區(qū)江南新區(qū)建設(shè)局五、設(shè)計(jì)單位：機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)院六、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容：“XX江南●第一城”項(xiàng)目總占地面積474畝，由1號(hào)地塊和2號(hào)地塊構(gòu)成，總建筑面積88萬平方米；其中1號(hào)地塊規(guī)劃用地21.50萬平方米，約322畝，擬建設(shè)面積約63.45萬平方米，主要包含中高檔住宅、商業(yè)裙樓、配套設(shè)施及地下車庫等建設(shè)內(nèi)容，住宅建筑主要由高層電梯塔樓、多層花園洋房構(gòu)成；1、2號(hào)地塊項(xiàng)目總投資約12億元人民幣。第二節(jié)建設(shè)場(chǎng)址選擇“XX·江南第一城”項(xiàng)目選址于XX江南新區(qū)中心區(qū)域的南濱路旁，在江南新區(qū)管委會(huì)以西靠長江的位置。本項(xiàng)目的土地性質(zhì)為住宅開發(fā)用地，可兼容15%的商業(yè)用地，適合開發(fā)大型綜合性物業(yè)。本地塊特點(diǎn)十分明顯：三面靠山，一面臨江，酷似一把“太師椅”，是居家生活的風(fēng)水寶地；場(chǎng)內(nèi)的地形地貌較為復(fù)雜，城市主干道“洄讕路”將一號(hào)地塊分為靠山和臨江兩大特色的開發(fā)用地。臨江地帶較為平緩，約占總地塊面積的三分之一，其余地塊均依山勢(shì)自然而成，高差錯(cuò)落，跌宕起伏，最大高差約50米。具有建造坡地景觀建筑的良好地形優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊背靠政府（政府行政中心和江南新區(qū)管委會(huì)）與自然山脈（氈冒山），面向長江，右靠200畝南山公園，左臨江南新區(qū)擬建的中心商業(yè)廣場(chǎng)。具有建造高檔住宅良好的自然景觀資源。本項(xiàng)目距XX市區(qū)約6公里，位于江南新區(qū)的門戶位置，已有多條公交線路直達(dá)市區(qū)，隨著江南新城不斷開發(fā)推進(jìn)，將構(gòu)建起四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為項(xiàng)目創(chuàng)建方便快捷的交通條件。因此，項(xiàng)目選址為項(xiàng)目建造中高檔住宅創(chuàng)造了有利的地理?xiàng)l件。但目前項(xiàng)目地塊周邊市政配套條件較差，尚處于在建和規(guī)劃之中：地塊周邊的城市道路基本形成，底下管網(wǎng)已規(guī)劃完成；城市主要景觀大道——南濱路也正在緊張的建設(shè)中；地塊西南面的政府行政中心大樓已竣工，2007年上半年將投入使用；地塊北面的南山公園尚在規(guī)劃之中。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的角度來看，本項(xiàng)目尚是一塊“生地”，周邊沒有任何完善的居住生活配套設(shè)施。第三節(jié)項(xiàng)目區(qū)域情況簡介一、江南新區(qū)基本情況

XX江南新區(qū)位于長江南岸的沿江地帶，與XX老城隔江相望，東靠氈帽山，西臨長江，南起五橋河，北達(dá)曬網(wǎng)壩；是XX區(qū)城建規(guī)劃的八大組團(tuán)之一，下轄陳家壩街道辦事處，共7個(gè)社區(qū)居委會(huì)，5個(gè)自然村；幅員面積34.75平方公里，有15.6平方公里納入城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，現(xiàn)有人口3.2萬人，規(guī)劃發(fā)展人口規(guī)模為16萬人。二、江南新區(qū)自然條件江南新區(qū)屬大巴山、秦嶺山脈平行嶺谷地貌，地形呈波浪帶狀；江南新區(qū)地勢(shì)平坦，沿江向山呈臺(tái)地分布，東高西低，最高海拔620米，最低海拔175米，屬亞熱帶東南季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)，春早秋長，四季分明，雨水充沛，年平均氣溫13.8-18.8℃，無霜期320-335天，年平均降雨量1000-1300MM，常年日照1300-1600小時(shí)。轄區(qū)具有較好的長江景觀，其地勢(shì)呈帶狀分布，為南北走向。地質(zhì)構(gòu)造屬川東沉褶皺帶，整個(gè)區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)良好，基巖裸露較廣，地基承載較高，植被保存較好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出，極具開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和潛力。三、江南新區(qū)交通條件江南新區(qū)的交通條件良好，已建成的XX長江大橋、長江二橋、萬宜鐵路大橋，以及即將建設(shè)的長江三橋，將新區(qū)與XX老城區(qū)緊密連接。轄區(qū)內(nèi)的XX機(jī)場(chǎng)已經(jīng)通航；沱口40萬標(biāo)箱深水碼頭和從新區(qū)通過的萬宜鐵路正在建設(shè)；加上已經(jīng)通車的達(dá)萬鐵路、渝萬高速、長江黃金水道，以及正在建設(shè)中的萬宜高速，將使江南新區(qū)具有水陸空鐵全方位的立體交通優(yōu)勢(shì)。新區(qū)道路建設(shè)結(jié)合地形和城市呈現(xiàn)帶狀組團(tuán)布局結(jié)構(gòu)的實(shí)際情況，在中心區(qū)域形成“三縱”形態(tài)的城市主干道網(wǎng)。新區(qū)城市快速道路和主干道路面按照40-46米控制、次干道路面按照30米控制，濱江路為40-80米寬的景觀大道。四、江南新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)江南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的總體目標(biāo)以“建設(shè)山水新城，打造庫區(qū)明珠”為宗旨，力爭2005年出基礎(chǔ)、2007年出功能、2010年出形態(tài)，通過5－8年的努力，初步完成15.62平方公里的開發(fā)建設(shè)，構(gòu)建聯(lián)合壩倉儲(chǔ)物流片區(qū)、沱口港物流片區(qū)、陳家壩綜合片區(qū)、密溪溝休閑旅游片區(qū)、團(tuán)包—塘角居住片區(qū)等五大片區(qū)，形成行政、文化、旅游、服務(wù)、商務(wù)、商貿(mào)及港口、物流等核心功能的城市中心。第四節(jié)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響和評(píng)價(jià)江南新區(qū)全部在農(nóng)地和荒坡的基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)的，自新城建設(shè)啟動(dòng)以來,除政府投資修建的路網(wǎng)設(shè)施以外，目前幾乎沒有企事業(yè)單位和城市居民，也沒有任何動(dòng)工開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，到處都是荒地、雜草、巖石，不僅嚴(yán)重影響了其對(duì)岸市區(qū)沿江一線的城市景觀，也為三峽游客留下了不良的印象，且存在著嚴(yán)重的水土流失和地質(zhì)滑坡隱患。本項(xiàng)目是江南新區(qū)第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也是XX規(guī)模最大、品質(zhì)最好的中高檔住宅項(xiàng)目，其啟動(dòng)實(shí)施將有力地促進(jìn)江南新區(qū)建設(shè)提速，加快城市配套設(shè)施和市政綠化建設(shè)，一座新型的生態(tài)景觀新城將隨之誕生。本項(xiàng)目定位于“低密度人文生態(tài)城”，在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮到環(huán)境的綠化和美化，擬在小區(qū)內(nèi)開辟大面積的綠化帶和休閑綠地，擬將該地塊建設(shè)為花園式的生態(tài)社區(qū)，徹底根治原地塊內(nèi)的水土流失和滑坡隱患，使原慌瘠的土地變成山水園林城區(qū)，形成亮麗的城市景觀帶。且本項(xiàng)目把環(huán)境保護(hù)作為優(yōu)先考慮的因素并廣泛采用環(huán)保技術(shù)，在建材的選用上充分考慮環(huán)保節(jié)能和生態(tài)保護(hù)，力爭營造“科技與人文交相輝映，人居與自然和諧共生”的居住環(huán)境。第三章項(xiàng)目立項(xiàng)的必要性第一節(jié)項(xiàng)目實(shí)施對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的影響一、增加地方財(cái)稅收入，促進(jìn)社會(huì)公共事業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目為XX區(qū)開發(fā)面積最大、資金投入最大、物業(yè)檔次較高的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。1、2號(hào)地塊開發(fā)總投資超過12億元人民幣，總營業(yè)收入約18億元，將為當(dāng)?shù)卣苯釉黾迂?cái)稅收入近2億元。同時(shí)，本項(xiàng)目的實(shí)施可帶動(dòng)新區(qū)文教、衛(wèi)生及體育設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)公共事業(yè)的發(fā)展。二、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)崗位房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)生活中與各類要素緊密相關(guān)，其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高、拉動(dòng)力強(qiáng)、對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)大。有關(guān)專家認(rèn)為住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑、建材、冶金、化工、機(jī)械、儀表等50多個(gè)生產(chǎn)部門緊密相連，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品及金融、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，被形象的喻為地方經(jīng)濟(jì)的助推器。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)即能本身創(chuàng)造價(jià)值，又能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的行業(yè)。本項(xiàng)目總建筑面積約88萬平方米，銷售總額約18億元，根據(jù)國際通用的住宅商品帶動(dòng)系數(shù)1.34計(jì)，所帶動(dòng)的社會(huì)商品整體銷售額達(dá)24.12億元。同時(shí)，住宅銷售增長10%可到帶動(dòng)GDP增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，從而引發(fā)“乘數(shù)效應(yīng)”，因此，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長。 房地產(chǎn)是資金密集型和勞動(dòng)密集型相結(jié)合的行業(yè)，由于本項(xiàng)目為XX最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)周期長，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中將直接需求近1000名建筑工人、工程技術(shù)人員和管理人員，為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿舜罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)；同時(shí)，其關(guān)聯(lián)效應(yīng)還會(huì)促使有關(guān)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)的增加；其實(shí)施完成后，項(xiàng)目的社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理以及周邊商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展將持續(xù)穩(wěn)定地吸收大量的就業(yè)人員，緩解社會(huì)就業(yè)壓力，有利于和諧社會(huì)的建設(shè)和發(fā)展。 第二節(jié)促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。一、改善城市居住條件XX目前的人均居住面積達(dá)到26平方米，高于XX市的平均水平；但這些住宅主要以移民房、拆遷安置房、集資房為主，建筑結(jié)構(gòu)不合理、戶型單一、無完善的社區(qū)配套和環(huán)境景觀；小規(guī)模、低品質(zhì)重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目多；而且，在市區(qū)還有大量市民居住在60、70年代修建的簡易住宅里，生活環(huán)境極差；因此，XX整體居住質(zhì)量水平仍然不高，只能滿足基本的居住功能，僅相當(dāng)于XX或其他大中城市上世紀(jì)90年代中期的居住質(zhì)量水平，致使一大批迫切需要改善居住條件的市民不惜遠(yuǎn)涉XX購房。本項(xiàng)目將引進(jìn)先進(jìn)的居住理念，實(shí)現(xiàn)戶型多樣化、功能實(shí)用化、空間最大化、環(huán)境優(yōu)美、配套健全、服務(wù)周致的現(xiàn)代居住方式，將提供近8000套高品質(zhì)的園林式小區(qū)住宅，從根本上改善市民的居住環(huán)境；“低密度人文生態(tài)城”的項(xiàng)目開發(fā)理念將會(huì)徹底改變XX市民的居住理念，讓XX市民真正體會(huì)到大配套、高品質(zhì)、科技化現(xiàn)代住宅帶來的美好生活。二、改變行業(yè)的發(fā)展格局，規(guī)范市場(chǎng)秩序隨著本項(xiàng)目的啟動(dòng)，將根本改變XX房地產(chǎn)行業(yè)格局。過去本地的開發(fā)商在開發(fā)物業(yè)的時(shí)候，過多地考慮投資成本的回收、開發(fā)周期的長短，開發(fā)利潤的最大，盡可能降低項(xiàng)目的整體開發(fā)成本，忽視了居住質(zhì)量和物業(yè)品質(zhì)，一大批結(jié)構(gòu)質(zhì)量差、戶型單一化，環(huán)境、配套簡單化的項(xiàng)目涌現(xiàn)市場(chǎng)，這類住宅產(chǎn)品只能滿足低收入者基本的居住需求，已不能滿足XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們對(duì)舒適居家的要求。本項(xiàng)目的實(shí)施將帶動(dòng)一批高品質(zhì)、大規(guī)模、品牌化項(xiàng)目面市，智能化、大配套、高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品將成為市場(chǎng)主流，單一化、小規(guī)模、低品質(zhì)的項(xiàng)目將無法在商品房市場(chǎng)立足，其生存空間將愈來愈小。經(jīng)營實(shí)力較弱的小型房地產(chǎn)企業(yè)將被市場(chǎng)所淘汰，市場(chǎng)資源不斷向規(guī)模化、品牌化大企業(yè)集聚和集中，促使區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)整體升級(jí)發(fā)展，有利于規(guī)范市場(chǎng)秩序，提高城市資源的利用效益。第三節(jié)項(xiàng)目實(shí)施對(duì)城市建設(shè)發(fā)展的影響 目前XX舊城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)由于歷史和地域條件等方面的影響，給人一種臟、亂、差的感覺，與XX市第二大城市的地位極不吻合。江南新區(qū)是XX城市發(fā)展的戰(zhàn)略要地，其規(guī)劃建設(shè)的起點(diǎn)高、要求高；但目前入駐的項(xiàng)目極少，一個(gè)大規(guī)模、高水平的規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，將有利于新區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)水平的提升。同時(shí)，本項(xiàng)目是目前XX體量最大、投入資金最多的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開工建設(shè)，將帶動(dòng)一批有實(shí)力的地產(chǎn)商落戶江南新區(qū)，為新區(qū)的建設(shè)注入大量資金，促使新區(qū)的城市建設(shè)整體提速，盡快形成XX新的城市居住區(qū)和“一江兩岸”的城市格局。第四章項(xiàng)目總體規(guī)劃第一節(jié)控制性規(guī)劃要點(diǎn)一、規(guī)劃條件1、項(xiàng)目選址意見書2、XX市XX區(qū)江南新區(qū)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃。3、XX市XX區(qū)江南新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于江南新區(qū)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃B05-1等地塊規(guī)劃調(diào)整方案說明。二、規(guī)劃依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》3、《XX市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》4、《XX區(qū)城市總體規(guī)劃》 5、《XX市XX區(qū)江南新區(qū)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》6、現(xiàn)行的國家設(shè)計(jì)規(guī)范7、現(xiàn)行的全國通用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集8、地方性設(shè)計(jì)規(guī)范、法規(guī)9、政府審批部門對(duì)人防、交通、綠化、消防等的具體規(guī)定10、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖三、規(guī)劃原則1、確定“以人為本”的可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，處處關(guān)愛居民生活，充分考慮他們的行為特征和需求。2、本著“人居與自然和諧共生”景觀設(shè)計(jì)理念，充分利用地理?xiàng)l件和自然環(huán)境資源，注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和社區(qū)環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造與自然環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)的人居環(huán)境，形成具有地域特色的多層次的建筑空間效果。3、建筑布置及道路和豎向規(guī)劃充分利用地形地貌，減少挖填土方。4、低密度、大視距是本項(xiàng)目規(guī)劃布局應(yīng)滿足的基本原則，社區(qū)整體布局以高層塔樓為主，多層花園洋房為輔，力求形成大開大闔的大園林空間。5、江景是本項(xiàng)目第一景觀資源，社區(qū)中心園林為第二景觀資源，合理利用建筑之間的高低錯(cuò)落，使盡量多的戶型面向江景。6、社區(qū)整體應(yīng)具有良好的觀賞效果和視覺沖擊力，建成后能夠成為江南新區(qū)的標(biāo)志性樓盤和亮麗的城市景觀。7、明確用地功能分區(qū)，合理規(guī)劃社區(qū)的功能布局結(jié)構(gòu)。8、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)人性化，創(chuàng)造良好的居住室內(nèi)空間。9、完善的公建和市政配套設(shè)施。10、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)便于分期實(shí)施和組團(tuán)化管理。11、適度超前，合理應(yīng)用住宅建設(shè)新技術(shù)。四、規(guī)劃布局1、分期開發(fā)組團(tuán)式布局。2、住宅建筑的花園洋房布置在地塊北面洄瀾路圍繞的區(qū)域，南北朝向，獨(dú)立成團(tuán)，以便于建造項(xiàng)目的高端物業(yè)；其余地塊布置高層塔樓，戶型朝向在充分利用江景資源的同時(shí)應(yīng)盡量避免正西向。3、商業(yè)公建根據(jù)城市規(guī)劃要求，主要布置在南山路和南濱路沿線；社區(qū)服務(wù)性商業(yè)用房布置在社區(qū)中心區(qū)域洄瀾路與排洪溝交叉地帶。4、停車考慮地下停車和地上停車兩種方式，地上停車根據(jù)環(huán)境景觀方案分散布置；地下車庫于各組團(tuán)處集中設(shè)置，并根據(jù)地形條件設(shè)置全地下式和半地下式兩種形式。5、立體式社區(qū)交通體系：平面交通按照人車分流和快速到達(dá)的原則組織社區(qū)人流和車流線路，同時(shí)設(shè)計(jì)殘障通道；垂直交通主要以室外提升設(shè)施解決項(xiàng)目地形高差較大人行出入不便。6、景觀設(shè)計(jì)以集中綠化帶和組團(tuán)綠地相接合。第二節(jié)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量%㎡/人備注1規(guī)劃用地面積萬㎡21.52建設(shè)用地面積萬㎡16.93其中：建筑用地萬㎡4.4626.35綠化景觀地萬㎡5.4432.1社區(qū)道路廣場(chǎng)用地萬㎡7.0341.553總建筑面積萬㎡63.441)地上建筑面積萬㎡58.9792.95A、住宅建筑面積萬㎡53.38B、會(huì)所萬㎡0.33C、幼兒園萬㎡0.26D、商業(yè)面積萬㎡52)地下及半地下建筑面積萬㎡4.477.05A車庫及設(shè)備用房萬㎡4.09B物管及其他用房萬㎡0.384居住戶數(shù)(套)戶45385居住人數(shù)人145233.2人/戶6人口密度人/ha8587住宅建筑面積毛密度㎡/ha374728總建筑密度%26.359容積率3.5610綠化率%32.111停車位個(gè)2160其中地面停車380輛第三節(jié)市政基礎(chǔ)設(shè)施條件本項(xiàng)目紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施由XX市XX江南新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司施工建設(shè)，保證達(dá)到“七通一平”（“七通”指通主次道路、通水、通雨污水、通電力、通燃?xì)?、通訊、通有線電視；“一平”應(yīng)根據(jù)山地城市建設(shè)因地制宜的原則，符合開工條件，可以進(jìn)場(chǎng)施工即可）。在公司付清相應(yīng)地塊土地出讓綜合價(jià)金后六十日內(nèi)甲方負(fù)責(zé)完成其拆遷和提供“三通一平”（“三通”指通路、通水、通電力，“一平”含義同上條所述）并向乙方交地，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度陸續(xù)完成其余“四通”（通雨污水、通燃?xì)?、通訊、通有線電視），確保開發(fā)需要。其中自來水、雨污水、天然氣、供電、電訊及有線電視在保證小區(qū)需要的基礎(chǔ)上，由XX市江南新區(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)接通到土地紅線，紅線內(nèi)的由公司自行負(fù)責(zé)；出讓地塊內(nèi)規(guī)劃的主、次道路及其附屬設(shè)施、市政管線由XX市XX江南新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)修建，小區(qū)內(nèi)其它道路及配套設(shè)施由公司自行負(fù)責(zé)。目前具體情況如下：道路：南山路已形成通車，南濱路、洄瀾路正在硬化施工。供電：五橋變電站的裝機(jī)容量可以滿足我小區(qū)的用電供應(yīng)。燃?xì)猓禾烊粴夤緦⒃谀仙铰蜂佋O(shè)輸氣干線，可滿足我小區(qū)的用氣需求。供水：自來水公司可提供我小區(qū)全部配套用水通訊：各種通訊設(shè)施齊備可滿足我小區(qū)使用要求。排水：南濱路及回瀾路上已鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)可滿足小區(qū)排放需求。第五章項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析第一節(jié)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析XX區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)繼03年下半年市場(chǎng)回升以來，再續(xù)引發(fā)了XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”。一方面，XX區(qū)移民搬遷任務(wù)經(jīng)過多年的努力，已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從“特殊市場(chǎng)”進(jìn)入“一般市場(chǎng)”，另一方面，大范圍的城市拆遷與舊城改造的進(jìn)一步實(shí)施，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和開發(fā)，同時(shí)也促動(dòng)了一大批住宅消費(fèi)群體的需求。由于三峽工程及移民搬遷的影響，XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)長一段時(shí)間的停滯，XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其它城市，本地居民的住房也存在老化、結(jié)構(gòu)不合理等問題。同時(shí)，由于城市發(fā)展的原因，老城區(qū)的住宅幾乎是見縫插針，密不透風(fēng)，這與人們?nèi)找嬖鲩L的健康意識(shí)和對(duì)優(yōu)質(zhì)生活的追求是相背離的。所以，當(dāng)移民安置工作在度過了2003年的高潮期并逐漸接近尾聲之時(shí)，XX的房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了新的增長階段。2005年，XX區(qū)商品房銷售面積繼續(xù)保持一定幅度的增長，全區(qū)商品房銷售面積達(dá)74.5萬平方米，同比增長13.7%。商品房竣工面積則低于銷售面積。2005年，XX區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為65.8萬平方米，商品房銷售面積大于竣工面積8.7萬平方米，在一定程度上降低了商品房的空置量，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一大利好，同時(shí)也表明XX區(qū)房地產(chǎn)業(yè)充滿著活力，開發(fā)前景廣闊。2005年，XX區(qū)住宅銷售面積遠(yuǎn)高于竣工面積10.8萬平米，2005年住宅銷售面積同比增長24.1%，分析市場(chǎng)的主要原因在于XX區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，直接拉動(dòng)了XX區(qū)房地產(chǎn)的旺盛需求和價(jià)格的上漲。2006年由于國家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)方面的宏觀調(diào)控政策，XX區(qū)政府也加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓力度，未取得施工證的項(xiàng)目一律不許開工，為取得預(yù)售房許可證的項(xiàng)目一律不得開盤銷售，XX大部分開發(fā)商受到較強(qiáng)烈的影響，期房銷售逐步規(guī)范化，大量手續(xù)不全的項(xiàng)目停工整頓、沒有預(yù)售許可證的樓盤嚴(yán)令停止銷售，自06年9月至今已有5個(gè)月的時(shí)間，整個(gè)XX市場(chǎng)上沒有一個(gè)新開盤的項(xiàng)目；造成2006年商品房期房銷售量較05年有較大萎縮。土地交易方面，06年比05年也呈現(xiàn)平穩(wěn)放量的局面。2006年XX土地交易面積總額為3600畝，比2005年土地交易總額增加了177.1畝，土地總體投放量沒有出現(xiàn)大幅增長。2006年商品房施工銷售情況表科目2005年2006年增減幅度（%）商品房施工面積（萬㎡）236.2342.945.2住宅施工面積（萬㎡）138.5237.471.4商品房竣工面積（萬㎡）65.87412.5住宅竣工面積（萬㎡）44.048.710.7商品房銷售面積（萬㎡）74.596.529.5現(xiàn)房銷售面積（萬㎡）69.2期房銷售面積（萬㎡）27.3商品房銷售額（億元）10.513.622.8商品房銷售平均價(jià)格（元/㎡）140614102006年土地交易量協(xié)議出讓124公頃招拍掛60公頃經(jīng)營出讓56公頃06年土地投放總額3600畝240萬平方米二、未來市場(chǎng)變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)未來XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量和消化量總體將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)。從全國范圍來看，無論是東南沿海，還是在廣大的中西部地區(qū)；無論是XX、上海、XX、成都等房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟的中大型城市，還是諸多三四線市縣級(jí)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、銷售量等關(guān)鍵性指標(biāo)都是呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)，即使在中央政府陸續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)控政策的背景下，依然沒有遏制住這一增長勢(shì)頭，反而助長了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的勢(shì)頭；同時(shí)，我們更應(yīng)該看到，我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨向良好，未有明顯的阻滯跡象，而房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，國民經(jīng)濟(jì)增長必然助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?？偠灾?，未來XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量和消化量總體將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，比較樂觀，不會(huì)產(chǎn)生較大的波動(dòng)。而從近幾年XX房價(jià)變化來看，除去2003年受移民影響，房價(jià)出現(xiàn)小幅波動(dòng)外，XX的商品房價(jià)格基本以每年200元的幅度攀升。但在2006年，由于大量新品樓盤的推出，市場(chǎng)對(duì)新型產(chǎn)品趨之若鶩，很多戶型新穎、品質(zhì)較高的樓盤價(jià)格增長迅速，年漲幅甚至接近400元；另外，相比較XX周邊的城市和國內(nèi)其他同等城市，XX的房價(jià)仍處于很低的位置，由此我們可以推斷，在未來的幾年內(nèi)，結(jié)合XX及XX的經(jīng)濟(jì)增長，XX的房價(jià)仍將繼續(xù)保持增長。而由于人們居住要求的提高，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，XX的房價(jià)增長將進(jìn)入加速階段。三、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于XX江南新區(qū)，緊鄰XX區(qū)政府和管委會(huì)，身處政經(jīng)中心，占盡先機(jī)，居住價(jià)值極高，升值潛力無限；項(xiàng)目擁有極佳的自然資源優(yōu)勢(shì)，有山有水，環(huán)境優(yōu)美，推開窗就是一窗春色，自然就在家門口，具備建造高品質(zhì)住宅的素質(zhì)。項(xiàng)目投放市場(chǎng)后將成為XX目前規(guī)模最大，總投資額最高的項(xiàng)目；同時(shí)本項(xiàng)目也將是江南新區(qū)第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，是XX區(qū)最大的住宅類物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。在項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)中，重點(diǎn)利用項(xiàng)目的各種有利資源，并結(jié)合江南新區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)，以建設(shè)山水新城，打造最佳人居環(huán)境為宗旨，提倡“以人為本”的現(xiàn)代居住理念，注重項(xiàng)目的整體景觀及建設(shè)規(guī)劃，并引入先進(jìn)的物業(yè)開發(fā)模式，全面提升江南新區(qū)的開發(fā)檔次。而在當(dāng)前XX尚不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，地方行業(yè)現(xiàn)狀尚停留在僅為滿足人們的基本居住條件之上，對(duì)于居住質(zhì)量和物業(yè)品質(zhì)鮮有考慮，這也為我們建造高素質(zhì)大盤提供了良好的市場(chǎng)潛入機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的實(shí)施將有效地調(diào)整XX的住房結(jié)構(gòu)，豐富并增強(qiáng)人們的居住觀念。2、劣勢(shì)：江南新區(qū)目前市政配套和生活配套嚴(yán)重不足，基本空白，不能滿足基本生活的需要，本項(xiàng)目作為在新區(qū)開發(fā)的一個(gè)大盤項(xiàng)目，在市政配套嚴(yán)重匱乏的情況下，我們必須要在購物、休閑、娛樂、教育和醫(yī)療等方面滿足小區(qū)的基本生活需求。這對(duì)本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)提出了更高的要求，同時(shí)，也增大了項(xiàng)目的建設(shè)成本。四、市場(chǎng)競(jìng)爭情況分析1、行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍整體實(shí)力較弱。XX現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)78家。其中一級(jí)1家，占1.28%；二級(jí)8家，占10.26%；三級(jí)33家，占42.30%；四級(jí)36家，占46.16%。企業(yè)中，國有企業(yè)4家，占5.13%；集體企業(yè)2家，占2.56%；有限責(zé)任企業(yè)72家，占92.31%。企業(yè)注冊(cè)資金6.96億元。房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá)3000余人，其中10%分布在決策層，30%分布在管理層，60%分布在辦事層。從業(yè)人員大多由經(jīng)商、建筑轉(zhuǎn)化而來，未接受過房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)歷教育。整個(gè)行業(yè)的管理水平和發(fā)展水平相對(duì)較低.2、市場(chǎng)：在XX目前的市場(chǎng)上，盡管很多項(xiàng)目都標(biāo)榜高檔，但其發(fā)展的程度以及開發(fā)商的自身能力有限，導(dǎo)致很多項(xiàng)目都是在某些單項(xiàng)方面有所提升，但整體品質(zhì)仍不理想。同時(shí)，因?yàn)閄X目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度較弱，加之本地房價(jià)相對(duì)較低，市場(chǎng)上目前參加競(jìng)爭的大多是本地的房地產(chǎn)商以及周邊的一些小規(guī)模的開發(fā)商，他們對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)以模仿大城市項(xiàng)目開發(fā)為主，難以根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件整體把握項(xiàng)目的開發(fā)方向和整體品質(zhì)。3、實(shí)力：資金方面由于市場(chǎng)上現(xiàn)有開發(fā)商的規(guī)模大多較小，資金實(shí)力較弱，從開發(fā)周期來看，XX房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在開發(fā)周期較長的特點(diǎn)，追究其原因主要是由于開發(fā)商資金匱乏所致。另外，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)過去以期房銷售為主，幾乎沒有現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，甚至在沒有取得全部資格的情況下進(jìn)行預(yù)售，這與開發(fā)商的資金實(shí)力有很大的關(guān)系，在現(xiàn)有政策調(diào)整、管理加強(qiáng)的情況下，小規(guī)模開發(fā)商的生存空間被擠壓，將會(huì)有相當(dāng)部分的開發(fā)商退出市場(chǎng)。4、產(chǎn)品：目前XX有部分開發(fā)商引進(jìn)了很多新型產(chǎn)品，但受制于開發(fā)實(shí)力，只能進(jìn)行小規(guī)模的開發(fā)，使得好產(chǎn)品沒有好的社區(qū)環(huán)境，在配套方面難以完善，使得產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)被其他方面的弱勢(shì)所抵消。從市場(chǎng)總體來看（包含移民房），XX房地產(chǎn)市場(chǎng)以多層為主，市場(chǎng)總體處于較低級(jí)階段。電梯房（塔樓）屬于目前XX中高檔商品房的主要產(chǎn)品類型，花園洋房、聯(lián)排別墅近年已經(jīng)登陸XX房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在成為XX市場(chǎng)的熱點(diǎn)建筑類型；獨(dú)棟別墅物業(yè)類型其銷售群體較為單一和集中，銷售情況不理想；具有江景景觀的江景電梯房，是目前XX最受追捧的物業(yè)類型，已經(jīng)成為XX房地產(chǎn)中高檔市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。一些區(qū)位較好的江景房成為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的領(lǐng)軍者。最有代表性的是三峽移民廣場(chǎng)附近的恒森·天江景城、國成·濱江名都、天座·好運(yùn)來三個(gè)項(xiàng)目。三個(gè)項(xiàng)目中，恒森·天江景城擁有江景、山景兩個(gè)方向的景觀，銷售情況最好，銷售價(jià)格也是最高。其側(cè)的國成·濱江名都因?yàn)橹挥薪埃硞?cè)有些受到其他項(xiàng)目的遮擋，各方面情況都要稍次，而天座·好運(yùn)來的位置只能看到西山公園的山景，在同一地段中，它的業(yè)績及價(jià)格都是最差的。5、戶型：總價(jià)在20萬元左右，面積在90平方米至130平方米之間，戶型比較新穎的錯(cuò)層、復(fù)式、躍式、錯(cuò)躍結(jié)合的房子銷售情況好于普通戶型的房子，而一房和四房以上戶型在XX市場(chǎng)相對(duì)較少；房地產(chǎn)作為相當(dāng)綜合的產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)品不僅僅停留在建筑本身，其外延的物業(yè)、配套、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化等都是產(chǎn)品的一部分，但就目前而言，XX還沒有一個(gè)項(xiàng)目在全方位去打造自身，在目前XX市場(chǎng)上的這些項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目其實(shí)都在進(jìn)行著以不同訴求點(diǎn)而進(jìn)行的市場(chǎng)差異化，有物業(yè)，有廣告，有產(chǎn)品，有銷售策略，甚至有絕對(duì)成本。而對(duì)于終端消費(fèi)者而言，他們需要的不僅僅是在單個(gè)方面的差異化，而是均衡。綜上所訴，我們可以為XX目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)定義：XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級(jí)階段，在這種初級(jí)階段,市場(chǎng)上的競(jìng)爭者盡力的展現(xiàn)自身的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在可能的條件下吸收別人的優(yōu)點(diǎn)充實(shí)自己，但在這種結(jié)構(gòu)下，市場(chǎng)的引導(dǎo)力量是分散的，過多元素導(dǎo)致市場(chǎng)無法向某個(gè)特定方向發(fā)展，這時(shí)，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的領(lǐng)跑者將帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，從而使市場(chǎng)更加有序、健康。產(chǎn)品類型比例圖戶型比例圖五、項(xiàng)目定位根據(jù)對(duì)XX區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，我們將項(xiàng)目定位為一個(gè)復(fù)合型項(xiàng)目，集高層電梯塔樓、花園洋房、社區(qū)商業(yè)街、特色商業(yè)街等為一體的綜合性中高檔景觀封閉式社區(qū)。擬建成XX首席“低密度人文生態(tài)城”。在這一概念引導(dǎo)下，將項(xiàng)目打造成XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。相對(duì)于XX現(xiàn)在已開發(fā)的項(xiàng)目和市區(qū)的居住條件,低密度和人文的項(xiàng)目定位,將為XX市民帶來革命性的居家理念。文化因素對(duì)于影響顧客購房的決策越來越重要，消費(fèi)者需要的是多元化均衡的產(chǎn)品，能集實(shí)用、裝飾、藝術(shù)、欣賞、情感于一體。這就決定了地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)有精神內(nèi)涵和文化內(nèi)涵。一個(gè)樓盤只有注入了文化的內(nèi)涵，才能增加它的價(jià)值；單就產(chǎn)品本身而言，它很容易過時(shí)，只有附加在樓盤上的文化，才能持之以恒。目前，XX主城區(qū)的污染體現(xiàn)在噪音污染、塵污染、水污染等方面。如今中心區(qū)的溫度和郊區(qū)的溫度差已經(jīng)從以往的1~2℃增加到了3~5℃。市中心環(huán)境噪音和道路交通噪音質(zhì)量狀況仍為中度污染，主要集中在社會(huì)生活噪音、交通運(yùn)輸噪音和建筑施工噪音等方面。這些問題很多是由于人口密度過高所致，江南新區(qū)作為XX未來新城市的形象，本身的建設(shè)規(guī)劃和配套規(guī)劃定位都比較高，本項(xiàng)目在江南新區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的定位起點(diǎn)從一開始就站在XX較高的起點(diǎn)上。而本項(xiàng)目又擁有江南新區(qū)極佳的江景景觀、公園景觀和山景資源，具備打造高舒適度的綠色生態(tài)住宅的特質(zhì)，從而締造一種全新的生活模式，營造健康人居大環(huán)境，形成一個(gè)區(qū)域甚至一個(gè)城市全新的生活尺度，引領(lǐng)市場(chǎng)，引領(lǐng)方向；從而給XX第二節(jié)實(shí)施組織與進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目實(shí)施的組織機(jī)構(gòu)為了保證該工程的順利建設(shè)，作到“安全第一、質(zhì)量第一”，擬成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。建設(shè)主管部門建設(shè)主管部門工程建設(shè)監(jiān)理單位工程建設(shè)單位工程建設(shè)監(jiān)理單位工程建設(shè)單位合同管理組組織協(xié)調(diào)組信息管理組投資控制組工程控制組質(zhì)量控制組綜合部設(shè)計(jì)部市場(chǎng)部財(cái)務(wù)部預(yù)算部工程部合同管理組組織協(xié)調(diào)組信息管理組投資控制組工程控制組質(zhì)量控制組綜合部設(shè)計(jì)部市場(chǎng)部財(cái)務(wù)部預(yù)算部工程部

施工單位施工單位二、開發(fā)流程策劃主管客服主管取得開發(fā)用地方案報(bào)批方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位取得開發(fā)用地方案報(bào)批方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位工程招標(biāo)施工圖審查初步設(shè)計(jì)工程招標(biāo)施工圖審查初步設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收組織施工施工圖設(shè)計(jì)初設(shè)報(bào)批竣工驗(yàn)收組織施工施工圖設(shè)計(jì)初設(shè)報(bào)批組織銷售購房客戶交付使用組織銷售購房客戶三、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)我們對(duì)XX市場(chǎng)的了解和分析，以及市場(chǎng)的消化能力預(yù)測(cè)，我們初步計(jì)劃在5年內(nèi)完成1號(hào)地塊的開發(fā)建設(shè)。1、銷售周期完成項(xiàng)目53萬平方米住宅銷售預(yù)計(jì)需4.5年，即2007年10月—2012年3月；第一年銷售10萬平方米，第二年銷售12萬平方米，第三年銷售13萬平方米，第四年銷售13萬平方米，第五年銷售5萬平方米。2、建設(shè)周期總建筑面積63.44萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)工期5年，即2007年4月2012年3月。3、建設(shè)分期整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏按分期分組團(tuán)的模式推進(jìn)。一期開發(fā)南山