產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)思路課件

1010203概況三點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容整體概況概況一點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容概況二點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容2上海弘基企業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司集團(tuán)副總裁上海三益建筑設(shè)計(jì)有限公司院長(zhǎng)國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)理事全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)專(zhuān)家成員

上海市勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)常務(wù)理事上海市建筑學(xué)會(huì)常務(wù)理事上海社科院房地產(chǎn)研究中心弘基商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)研究所理事上海市虹口區(qū)規(guī)劃協(xié)會(huì)理事上海市建筑學(xué)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任

榮譽(yù)：CIHAF2007年中國(guó)最具影響力設(shè)計(jì)師2007年中國(guó)建筑業(yè)十大新聞人物2005年度民用建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)di推薦最佳建筑人CIHAF2004年中國(guó)最具影響力設(shè)計(jì)師2004年度民用建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)di推薦最佳建筑人2003年度上海市十大青年新銳建筑師高棟《商業(yè)綜合體中的創(chuàng)意新概念》2009搜狐焦點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇（2009年6月）《城市綜合體挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)新模式》中國(guó)（成都）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇（2009年5月）

《商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)不只是設(shè)計(jì)問(wèn)題》同濟(jì)大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)課程（2009年5月）《商業(yè)地產(chǎn)，金礦還是陷阱》淄博商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇（2009年4月）

第一財(cái)經(jīng)決戰(zhàn)商場(chǎng)節(jié)目第一財(cái)經(jīng)頻道（2009年）2月“商業(yè)地產(chǎn)，賣(mài)還是不賣(mài)”3月

萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式6月

主題創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的探索之路6月

南外灘的弘基創(chuàng)邑老碼頭）

《商業(yè)模式的創(chuàng)新》上海商報(bào)（2009年2月）

《社區(qū)營(yíng)造中社區(qū)商業(yè)的價(jià)值》同濟(jì)大學(xué)“時(shí)代建筑社區(qū)營(yíng)造”學(xué)術(shù)論壇（2008年12月）

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展趨勢(shì)》全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2008中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)專(zhuān)家研討會(huì)（2008年11月）

《高品質(zhì)社區(qū)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新》蘇州尋找品質(zhì)家園高峰論壇（2008年11月）

《大型居住社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與環(huán)境營(yíng)造》西安居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)論壇（2008年7月）《90平方米戶(hù)型的設(shè)計(jì)創(chuàng)新》上海國(guó)際設(shè)計(jì)展設(shè)計(jì)創(chuàng)新論壇（2008年4月）

《基于消費(fèi)模式變遷的體驗(yàn)式商業(yè)開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)》濟(jì)南城市中心商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論壇（2008年10月）《策劃和設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)的影響》第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)”創(chuàng)新論壇（2008年8月）

《商業(yè)為什么不火》2008濰坊商業(yè)地產(chǎn)頂級(jí)對(duì)話(huà)（2008年7月）《商業(yè)地產(chǎn)的魚(yú)骨模式》清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)高級(jí)研修班商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典案例分析課程（2008年6月）《商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)模式與模式設(shè)計(jì)》CIHAF北京住交會(huì)同期論壇（2007年12月）近期部分演講與專(zhuān)訪(fǎng)：3南匯大元弘基休閑廣場(chǎng)四川北路弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)嘉定南門(mén)弘基娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)創(chuàng)邑·源創(chuàng)邑·老碼頭創(chuàng)邑·金沙谷嘉定馬陸弘基誠(chéng)建休閑廣場(chǎng)徐家匯弘基文化休閑廣場(chǎng)昆山弘基財(cái)富商業(yè)廣場(chǎng)寧波北侖弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)創(chuàng)邑·幸福彎創(chuàng)邑·國(guó)際園4河北滄州鼓樓商業(yè)中心上海虹口商城濟(jì)南府前街江蘇溧陽(yáng)錦匯休閑廣場(chǎng)煙臺(tái)澳柯瑪商貿(mào)中心上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)上海綠地奉賢海灣商業(yè)街南京萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)徐州東城國(guó)際花園城安吉天荒坪金雁國(guó)際度假酒店上海綠地惠南鎮(zhèn)拉德方斯商業(yè)辦公群上海五角場(chǎng)316街坊5商業(yè)地產(chǎn)的概念理論上沒(méi)有統(tǒng)一的定義，國(guó)外通常有狹義和廣義之說(shuō):簡(jiǎn)單地說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)就是整合商業(yè)的過(guò)程，通過(guò)整合各種業(yè)態(tài)及業(yè)種，以最理想的商業(yè)投資組合模式盡量滿(mǎn)足消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)的商業(yè)組合。前者在英文里叫做“retailrealestate”，意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類(lèi)經(jīng)營(yíng)方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。后者英文稱(chēng)之為“commercialrealestate”或“commercialproperty”,除此之外還涵蓋寫(xiě)字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)，“商業(yè)”“地產(chǎn)”在國(guó)外是兩個(gè)名詞，商業(yè)地產(chǎn)是很中國(guó)化的說(shuō)法。和商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)與特質(zhì)

1.1商業(yè)地產(chǎn)的概念6城市綜合體大型購(gòu)物中心主題商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)綜合體商業(yè)街（區(qū)）泛商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)邑-國(guó)際園創(chuàng)邑-老碼頭南京萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)上海虹口龍之夢(mèng)購(gòu)物中心上海南匯大元弘基休閑廣場(chǎng)上海嘉定南門(mén)弘基休閑廣場(chǎng)上海綠地奉賢海灣商業(yè)街濟(jì)南省府前街商業(yè)中心岳陽(yáng)第一彎石家莊新源商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型宜昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)7商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展分為三個(gè)階段。第一階段為2000年以前，稱(chēng)之為“商鋪地產(chǎn)”階段第二階段為2000年～2005年，稱(chēng)之為“商業(yè)＋地產(chǎn)”的簡(jiǎn)單疊加階段第三階段為2006年以后，稱(chēng)之為“商業(yè)與地產(chǎn)的價(jià)值融合與提升”階段，即開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的階段2000年以前2000年～2005年2006年以后“商鋪地產(chǎn)”階段“商業(yè)＋地產(chǎn)”的簡(jiǎn)單疊加階段“商業(yè)與地產(chǎn)的價(jià)值融合與提升”階段商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)與特質(zhì)

1.2商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展8

商業(yè)地產(chǎn)的雙重價(jià)值：運(yùn)營(yíng)價(jià)值物業(yè)價(jià)值大型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的資本載體，本質(zhì)上說(shuō)是個(gè)有著長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具，這才是商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在。

商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)：金融地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)與特質(zhì)

1.3商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與本質(zhì)9商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)與特質(zhì)

1.4商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì)10建筑師的困惑在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里，建筑師常常覺(jué)得自己的話(huà)語(yǔ)權(quán)比較弱商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)中常常沒(méi)有或者只有很簡(jiǎn)略的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，有時(shí)連開(kāi)發(fā)商都不知道要造什么建筑師常常和開(kāi)發(fā)商雞同鴨講，建筑師說(shuō)“城市肌理”，開(kāi)發(fā)商說(shuō)“業(yè)態(tài)配置”建筑師眼中的好設(shè)計(jì)不是商業(yè)專(zhuān)家眼中的好設(shè)計(jì)修改繁多，從方案改到施工圖，甚至完工還要改——商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈——前期定位的難題——沒(méi)有共同的認(rèn)知——商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)——開(kāi)發(fā)模式的程序問(wèn)題為什么要建立有效的商業(yè)咨詢(xún)與運(yùn)作模式11開(kāi)發(fā)商的困惑

成功的出售背后，是艱難的招商過(guò)程，癥結(jié)何在？

招商開(kāi)業(yè)后，商家卻紛紛選擇撤場(chǎng)，為什么？

面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單，商家如何選擇？100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)回報(bào)，怎么辦？

美輪美奐的設(shè)計(jì)換不來(lái)旺盛的人氣，什么原因？——

商業(yè)如何精準(zhǔn)定位？——

經(jīng)營(yíng)權(quán)誰(shuí)來(lái)掌控？——

如何在強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)面前把握主動(dòng)權(quán)？——

如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群？——

如何走出商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)？為什么要建立有效的商業(yè)咨詢(xún)與運(yùn)作模式12從來(lái)就不只是設(shè)計(jì)問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)13商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（一）商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)邏輯賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位14商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位（1）“持有”——國(guó)際上商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的成熟做法v從國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在國(guó)外“開(kāi)發(fā)商”通常是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，包括大型零售商、專(zhuān)門(mén)的商業(yè)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來(lái)自于物業(yè)銷(xiāo)售和租金的收益，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商更看重的是長(zhǎng)期利益，他們通過(guò)長(zhǎng)期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。案例15商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位（2）本土的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)做模式特色分析只售不租出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。產(chǎn)生在于開(kāi)發(fā)商對(duì)足夠運(yùn)做資金的渴求。由于這種“融資”發(fā)生在項(xiàng)目建成之前，很多不確定因素使小業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。轉(zhuǎn)租：既將商鋪的買(mǎi)賣(mài)、管理、經(jīng)營(yíng)分屬三個(gè)主體，整合資源、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障收益。售后招商：對(duì)投資者的權(quán)益很難保障。先招商，后出售：在銷(xiāo)售前通過(guò)引入品牌商家作為主力經(jīng)營(yíng)公司來(lái)聚集人氣，做旺商場(chǎng)，同時(shí)為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時(shí)，一般也會(huì)考慮到實(shí)際經(jīng)營(yíng)的需要，考慮分?jǐn)偯娣e和消防通道。這種模式比較成熟，對(duì)投資者的利益也更有保障。只租不售產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押，再貸款，還可以在增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)做。又售又租部分租部分賣(mài)，出租部分起示范作用分割產(chǎn)權(quán)商鋪出售售后從投資者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，可以收回部分投資，而且能夠掌握經(jīng)營(yíng)權(quán)。不售不租自主經(jīng)營(yíng)同時(shí)賺取投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。商家聯(lián)營(yíng)以物業(yè)為股本，成立專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司合伙或合作經(jīng)營(yíng)；在聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專(zhuān)業(yè)公司結(jié)合招商和借助專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)綜合評(píng)估各項(xiàng)預(yù)期，進(jìn)行最終的確定，以實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。16商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位（2）本土的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式?jīng)Q定商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的關(guān)鍵點(diǎn)：一是融資平臺(tái)，二是機(jī)會(huì)成本。17商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位（2）本土的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式v案例昆山弘基財(cái)富廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)）

18商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位（2）本土的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式v案例石家莊新源商業(yè)廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)）

19商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位（3）賣(mài)和不賣(mài)的背后v案例北斗星商業(yè)廣場(chǎng)

——統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)權(quán)20商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位v案例十尚坊（3）賣(mài)和不賣(mài)的背后——統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)權(quán)21商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位（4）運(yùn)營(yíng)模式對(duì)設(shè)計(jì)的影響v案例北斗星商業(yè)廣場(chǎng)22商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位（4）運(yùn)營(yíng)模式對(duì)設(shè)計(jì)的影響v案例上海大拇指廣場(chǎng)23商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（二）賣(mài)和不賣(mài)賣(mài)，還是不賣(mài)——運(yùn)營(yíng)模式定位（4）運(yùn)營(yíng)模式對(duì)設(shè)計(jì)的影響v案例上海中山公園龍之夢(mèng)商業(yè)廣場(chǎng)24商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題（一）目標(biāo)市場(chǎng)的考慮因素一只看不見(jiàn)的手——市場(chǎng)定位（二）目前市場(chǎng)的定位

包括兩個(gè)層面25商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題商圈的輻射三層次（以10萬(wàn)平米左右的購(gòu)物中心為例）一只看不見(jiàn)的手通過(guò)“一只看不見(jiàn)的手”所需要看清的三件事：——商圈26v案例南京西路恒窿廣場(chǎng)（輻射長(zhǎng)三角）五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（上海東北區(qū)域）商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題消費(fèi)等級(jí)一只看不見(jiàn)的手——商圈27v案例上海徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)）上海四川北路弘基休閑廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)）商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題客戶(hù)細(xì)分一只看不見(jiàn)的手——商圈28v案例五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（家庭式大眾集成式消費(fèi)群）百聯(lián)又一城（青年時(shí)尚高知高收入消費(fèi)群）商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題競(jìng)爭(zhēng)狀況一只看不見(jiàn)的手——商圈29規(guī)模之癢——規(guī)模定位商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題30商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題規(guī)模之癢——規(guī)模定位（一）規(guī)模受制于商圈購(gòu)買(mǎi)力（二）規(guī)模受制于產(chǎn)品品中國(guó)目前現(xiàn)有的商品品種的，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家有。因?yàn)楫a(chǎn)品的品種少，如果規(guī)模過(guò)大，勢(shì)必造成品種重復(fù)經(jīng)營(yíng)，同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，從而造成影響經(jīng)濟(jì)效益。中國(guó)目前的主力店發(fā)展良好，但的次主力店相當(dāng)難找。在規(guī)模過(guò)大的購(gòu)物中心里，商業(yè)業(yè)態(tài)級(jí)配不合理（三）規(guī)模受制于顧客的疲勞程度有沒(méi)有商業(yè)的最佳規(guī)模：國(guó)內(nèi)可參與的規(guī)模值：15萬(wàn)平方米（需至少5個(gè)不同業(yè)態(tài)的主力店和超過(guò)20個(gè)次主力店來(lái)進(jìn)行組合）。規(guī)模過(guò)大，風(fēng)險(xiǎn)隨之加大，比較效益隨之下降。單店規(guī)模（商圈購(gòu)買(mǎi)力——圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力分流購(gòu)買(mǎi)力）購(gòu)物中心單位面積保本銷(xiāo)售額20萬(wàn)種70萬(wàn)種1萬(wàn)平米以上1000、2000平方米31商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題規(guī)模之癢——規(guī)模定位v案例濟(jì)南官扎營(yíng)改造項(xiàng)目（三益設(shè)計(jì)）32商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題規(guī)模之癢——規(guī)模定位v案例南京萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)）33商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題“四角戀愛(ài)”——客戶(hù)定位住宅開(kāi)發(fā)是二元化的過(guò)程：開(kāi)發(fā)商?消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是四元化的過(guò)程：

不同的運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)不同的客戶(hù)群有不同的關(guān)注傾向比如：持有型商業(yè)關(guān)注經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者，而出售型商業(yè)則更關(guān)注投資人商業(yè)地產(chǎn)之所以復(fù)雜是因?yàn)槠淇蛻?hù)群多元而非單一，其利益關(guān)系既糾結(jié)又沖突消費(fèi)群投資群商戶(hù)群v案例曹安商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商?投資人?經(jīng)營(yíng)者?消費(fèi)者34商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題講故事的能力——主題與形象定位那么主題和形象定位就是商業(yè)地產(chǎn)的鮮明的主題與形象定位還可通過(guò)主題策略來(lái)整合內(nèi)部商品資源，使業(yè)態(tài)互相滲透，大大提升經(jīng)營(yíng)效益核皮不能互相替代，但可互相融合與促進(jìn)如果市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)的鮮明的主題與形象定位不僅能夠塑造出商業(yè)地產(chǎn)的差異競(jìng)爭(zhēng)力，更重要的是更能夠放大商業(yè)地產(chǎn)的輻射半徑，加強(qiáng)其輻射吸納力35商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題講故事的能力——主題與形象定位v案例日本福岡博多水城（CanalCity）這個(gè)占地250萬(wàn)平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開(kāi)辟的運(yùn)河兩岸。整個(gè)商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。圍繞水道商城內(nèi)部分為5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)，游客們可以通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)特有的拱廊往返運(yùn)河兩岸。36商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題講故事的能力——主題與形象定位v案例南京水游城37商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題講故事的能力——主題與形象定位v案例濟(jì)南省府前街（三益設(shè)計(jì)）38商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題講故事的能力——主題與形象定位v案例弘基·創(chuàng)邑老碼頭（三益設(shè)計(jì)）本項(xiàng)目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。5，6層的建筑物改造成設(shè)計(jì)類(lèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，部分樓層可遠(yuǎn)眺浦江，景觀(guān)資源豐富，可改造休閑類(lèi)的俱樂(lè)部或會(huì)所，中部廣場(chǎng)區(qū)域新建一個(gè)典型石窟門(mén)風(fēng)格建筑，室內(nèi)為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場(chǎng)，是本項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)！同時(shí)，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點(diǎn)為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。隨著世博的臨近，本項(xiàng)目的實(shí)施，一方面填補(bǔ)了外灘和世博會(huì)基地之間的空白區(qū)域，將外灘的時(shí)尚元素和城市形象功能進(jìn)行延伸拓展，同時(shí)，與隔江相望的小陸家嘴也形成呼應(yīng)，將新時(shí)代時(shí)尚氣息的休閑商業(yè)中心與小陸家嘴金融商務(wù)區(qū)形成城市功能的互補(bǔ)。39商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.1定位的難題講故事的能力——主題與形象定位v案例香港朗豪坊40商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題（一）成也主力店成也主力店，敗也主力店——主力店與中小店什么是主力店（1）強(qiáng)大的品牌號(hào)召力（2）對(duì)人流的巨大拉動(dòng)力（3）穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)具有高抗風(fēng)險(xiǎn)能力為什么大型商業(yè)項(xiàng)目需要主力店人流主力店的積極作用（1）品牌號(hào)召力和集客能力強(qiáng)，吸引相對(duì)穩(wěn)定的人流；（2）本身具有良好的品牌形象，是商業(yè)地產(chǎn)良好的廣告效用；（3）經(jīng)營(yíng)得當(dāng)對(duì)中小店具有明顯的帶動(dòng)作用。41商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題（二）敗也主力店：在強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)的商業(yè)游戲里，開(kāi)發(fā)商是強(qiáng)勢(shì)群體。成也主力店，敗也主力店——主力店與中小店主力店的強(qiáng)勢(shì)體現(xiàn)（1）租金低貢獻(xiàn)

主力店往往占據(jù)最好的位置，提供最低的租金，是商業(yè)低產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的“骨頭”；（2）苛刻的條款

主力店邁入往往會(huì)簽訂很苛刻的條款，比如排他性條款，帶給商家制約；（3）法律的風(fēng)險(xiǎn)法律條款繁多制約開(kāi)發(fā)商，為自己的經(jīng)營(yíng)騰出空間；（4）困難的磨合相對(duì)成熟獨(dú)立的管理方式在后期運(yùn)營(yíng)中與開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)營(yíng)的磨合難度較大。42商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題（三）主力店招商是一場(chǎng)博弈成也主力店，敗也主力店——主力店與中小店理性的主力店選擇（1）整體定位并非規(guī)模越大越好，而是要兩者定位吻合；（2）適宜比例一般而言，主力店應(yīng)控制在整個(gè)商業(yè)面積的30%以?xún)?nèi)，主力店面積過(guò)大，影響整個(gè)商業(yè)的租金回報(bào)率；（3）雙贏合作合作方式，租金價(jià)格，樓層安排等需要綜合考量；（4）互動(dòng)共振主力店設(shè)計(jì)需與其他商業(yè)互動(dòng)共振，引導(dǎo)人流，連帶消費(fèi)。主力店貢獻(xiàn)人流中小店貢獻(xiàn)租金43商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題（三）主力店招商是一場(chǎng)博弈成也主力店，敗也主力店——主力店與中小店v案例宜昌萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)）44商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題（四）主力店招商對(duì)設(shè)計(jì)的影響成也主力店，敗也主力店——主力店與中小店1.建筑設(shè)計(jì)服從招商需求：商鋪，尤其是主力店所處的位置、所占的面積、所需要的停車(chē)位和貨運(yùn)通道等因素對(duì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)生重要影響。2.合理尊重主力店對(duì)建筑需求的同時(shí)，必須以項(xiàng)目整體的商業(yè)效益為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成完整的招商生態(tài)鏈。45跨國(guó)零售企業(yè)選址要求參考

公司名稱(chēng)選址要求建筑要求沃爾瑪（1）交通：包括車(chē)流和人流的暢達(dá)；（2）城市的商業(yè)規(guī)劃：必須符合城市商業(yè)規(guī)劃并具有前瞻性；（3）不屬于市中心的地點(diǎn)，離開(kāi)城市中心和商業(yè)區(qū)；（4）在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬(wàn)以上為佳，2公里范圍內(nèi)的常住人口達(dá)12～15萬(wàn)人；（5）鄰近交通主干道，至少雙向四車(chē)道，且無(wú)（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯阻隔為佳；（6）商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?；?）項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車(chē)輛可以順暢的進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)；（8）核心商圈（距項(xiàng)目1.5公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平米的同類(lèi)業(yè)態(tài)為佳(1)建筑縱深在50米以上為佳，原則上不低于40米；臨街不低于70米。(2)層高不低于5米，對(duì)于期樓層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板距離）；(3)樓板承重在800kg/m2以上，對(duì)期樓要求在1000kg/m2以上。(4)柱距要求9米以上，原則上不低于8米；(5)正門(mén)至少提供2個(gè)主入口，免費(fèi)外立面廣告位至少3個(gè)；(6)每層有電動(dòng)扶梯連接，地下車(chē)庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接；(7)商場(chǎng)要有一定面積的廣場(chǎng)。家樂(lè)?！凹覙?lè)福”法語(yǔ)的意思是“十字路口”，其實(shí)賣(mài)場(chǎng)的選址不折不扣地體現(xiàn)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。家樂(lè)福的位置要求：(1)交通方便（私家車(chē)、公交車(chē)、地鐵、輕軌）；(2)人口密度相對(duì)集中；(3)兩條馬路交叉口，其一為主干道；(4)具備相當(dāng)面積的停車(chē)場(chǎng)，比如在北京至少要600個(gè)以上的停車(chē)位。（1）建筑占地15000平米以上；（2）最多不超過(guò)2層；（3）總建筑面積2～4萬(wàn)；（4）建筑物長(zhǎng)寬比例10：7或10：6；（5）停車(chē)場(chǎng)：至少600個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)面積2000平米以上，免費(fèi)提供家樂(lè)福公司員工及顧客使用麥德龍?jiān)诔鞘羞呥h(yuǎn)地區(qū)，及城鄉(xiāng)結(jié)合部，但有很好的交通條件，即要以高速公路或城市主干道相連。賣(mài)德龍和其他的大賣(mài)場(chǎng)在和同行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的情況下，組合發(fā)展成一個(gè)市場(chǎng)群落，共同打造商業(yè)氛圍。如上海普陀區(qū)真北路，旁邊集聚了歐倍德、紅星麥凱龍及其他大麥場(chǎng)，麥德龍?jiān)跂|莞地區(qū)與華南MALL商場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。（1）經(jīng)營(yíng)面積與樓層要求：地塊要求成15000平方以上,每層面積有5000平方（2）主體建筑要求：樓板承重：1.5-2.5噸/平方（3）給排水/排油/排污/煙道：（4）供配電負(fù)荷：>1600KVA（5）硬件設(shè)施要求：（6）物業(yè)形狀要求：比較方正

肯德基肯德基選址是其核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，考慮因素有：(1)商圈的成熟度和穩(wěn)定度；(2)商圈內(nèi)主要的聚客點(diǎn)在哪里；(3)人流的主要?jiǎng)泳€(xiàn)會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住；（1）肯德雞面積在300-800之間；（2）首選一層的人流密集店鋪，對(duì)建筑要求是柱距7m以上，層高3.5-4m，商業(yè)繁華區(qū)可以考慮連層、跨層甚至二樓（但一般要求有顯著的一樓通道）。銅鑼灣百貨城市商業(yè)中心、規(guī)劃大中型商業(yè)地塊，參照物主要有大中超市、購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、銀行、干洗店、沖印店等服務(wù)設(shè)施。凡上述類(lèi)型的設(shè)施集中的地段可作為考慮的備選點(diǎn)。交通便利性：公交車(chē)、小車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等交通工具來(lái)往暢通，使得顧客便利通達(dá)店址。城市人口：80萬(wàn)以上。（1）單層店面積：15,000㎡以上（首層）；（2）多層店面積：20,000㎡-30,000㎡(每層面積：4,000㎡以上)；（3）樓高三層以上，首層層高5m，二層以上層高4.5m；（4）樓板承重：450kg/㎡；柱距：8m×8m；配套設(shè)施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；廣場(chǎng)面積：門(mén)前廣場(chǎng)面積至少1,000㎡；中庭面積：中庭面積(包含電梯井)至少500㎡；停車(chē)位：100個(gè)/10000㎡46商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題“商業(yè)是吃出來(lái)的”——打造商業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王健林的兩句話(huà)：（1）“商業(yè)不是做出來(lái)的，是吃出來(lái)的”（2）“做商業(yè)要舍得”以三大業(yè)態(tài)為例：零售：商圈半徑小、租金功能強(qiáng)、具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)餐飲：商圈半徑稍大、租金功能一般、客單價(jià)較低、沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)娛樂(lè)：商圈半徑最大、租金功能最低、客單價(jià)低、翻臺(tái)率低、具有互斥性、娛樂(lè)消費(fèi)還不具有儲(chǔ)存性，如電影院.

娛樂(lè)和餐飲的集客能力日趨增強(qiáng)，提升商業(yè)人氣，大大縮短“養(yǎng)鋪”時(shí)間

業(yè)態(tài)組合是變量，體現(xiàn)的是趨勢(shì)，應(yīng)隨時(shí)而變，隨需而變消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)型與趨勢(shì)變化：多元化、休閑化、體驗(yàn)化；不同商業(yè)業(yè)態(tài)的配置與組合是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心；打造商業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、客群共享、激發(fā)人氣、連帶消費(fèi)

（全面、配比、互動(dòng)）47商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題“商業(yè)是吃出來(lái)的”——打造商業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈v案例岳陽(yáng)第一彎（三益設(shè)計(jì)）48商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題黃金分割比——業(yè)態(tài)業(yè)種的配置與配比境外的參考：業(yè)態(tài)組合的黃金分割：5（零售）：3（娛樂(lè)）：2（管理）這只是一個(gè)相對(duì)粗糙的劃分標(biāo)準(zhǔn)，并不具有普遍的推廣意義，業(yè)態(tài)配比還是應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)決定。

v案例正大廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)商業(yè)功能轉(zhuǎn)型的成功背后，實(shí)際上就是改善配套環(huán)境與弱化購(gòu)物功能，提供餐飲娛樂(lè)的業(yè)態(tài)比重，迅速將人流引至4層以上消費(fèi)區(qū)域，改善了整體的商業(yè)氛圍，與之相應(yīng)的租金收入和整體效益也相應(yīng)提高。49商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題千差萬(wàn)別的租金——業(yè)態(tài)背后的租金方案設(shè)計(jì)租賃旨在方案設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)旺場(chǎng)和集體投資回報(bào)的綜合考量。主力店的租金條件在租金方案設(shè)計(jì)中，我們首先就要重視主力店的租金條件。但是，主力店的租金水平高低，卻不是我們可以隨意設(shè)定的。在中國(guó)，由于現(xiàn)實(shí)的商業(yè)條件的存在，大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都不同程度地存在“客大欺店”的現(xiàn)象，主力店依靠壟斷市場(chǎng)資源和形成的品牌效應(yīng)，對(duì)實(shí)力不強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成了不對(duì)等的談判條件。受此影響，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與主力店進(jìn)行談判時(shí)都處于弱勢(shì)地位，當(dāng)主力店拋出一個(gè)租金條件時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以還價(jià)的空間不大。一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)被主力店租走，其租金提哦案件可能只有租賃給其他中小型店鋪的幾十分之一，租金懸殊很大。一般店鋪的租金條件除開(kāi)主力店的租金條件，其他店鋪的租金條件商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也要進(jìn)行綜合考慮。購(gòu)物中心的主要租金收入來(lái)自于各種中小型店鋪，中小型店鋪經(jīng)營(yíng)靈活、贏利能力高，平均租金水平大大高于主力店的租金水平，是購(gòu)物中心主要租金收入的貢獻(xiàn)者。但是，在個(gè)中類(lèi)型的中小型店鋪當(dāng)中，我們又應(yīng)當(dāng)留意到：餐飲類(lèi)租戶(hù)的租賃面積從一百平方米左右到上千平方米不等，租金水平既比超市、百貨等主力店高一些，但又不可與珠寶、服飾等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相比，租金水平及租賃面積處于中間地帶；娛樂(lè)類(lèi)租戶(hù)的租賃面積一般高達(dá)數(shù)百平方米以上，租金水平與餐飲類(lèi)租戶(hù)類(lèi)似，在一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)，娛樂(lè)類(lèi)設(shè)施的租金主要是為了豐富商場(chǎng)的業(yè)態(tài)，盈利能力并不高，所以租金條件也不會(huì)很高；服飾類(lèi)租戶(hù)的租賃面積較小，但租金水平較高。這一類(lèi)租戶(hù)既是購(gòu)物中心重要的組成部分，同樣也是租金收入的主要奉獻(xiàn)者。其他的經(jīng)營(yíng)租戶(hù)包括藥店、個(gè)人用品商店等，租金水平參差不齊，構(gòu)成了購(gòu)物中心的又一支持點(diǎn)。50商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.2招商的難題兩種模式——恒隆與萬(wàn)達(dá)恒隆模式：以租金收益為主要目標(biāo)，在購(gòu)物中心的整體業(yè)態(tài)分布上抓住租金收益為導(dǎo)向的功能業(yè)態(tài)的面積比例分配，嚴(yán)格控制主力店規(guī)模（總面積30％以下），使購(gòu)物中心租金收益最大化。萬(wàn)達(dá)模式：通過(guò)訂單地廣概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪，萬(wàn)千百貨，大玩家等超級(jí)主力店，主力店面積接近總建筑面積的50％，租金收益降低，但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也降低，收益較穩(wěn)定。中短期的租金收益并不是萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)，連鎖化擴(kuò)張的萬(wàn)達(dá)其核心能力在于通過(guò)成功運(yùn)營(yíng)獲得土地增值收益，其第四代城市綜合體運(yùn)用其強(qiáng)大的品牌影響力獲得政府青睞并取得相對(duì)低廉的土地，通過(guò)快速銷(xiāo)售城市綜合體非核心商業(yè)部分以降低商業(yè)投入成本，平衡前期運(yùn)作的現(xiàn)金流，對(duì)于中國(guó)大多數(shù)實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣的模式是一種難以克隆的發(fā)展模式。51商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.3設(shè)計(jì)的難題商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)——常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一：外觀(guān)設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn)2：過(guò)度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn)3：拋棄文化的商業(yè)開(kāi)發(fā)表現(xiàn)4：尺度過(guò)于夸張誤區(qū)二：平面布置綜合癥表現(xiàn)1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)2：忽視商業(yè)樓層租金的層級(jí)遞減效應(yīng)表現(xiàn)3：自動(dòng)扶梯設(shè)置不能引導(dǎo)人流表現(xiàn)4：商鋪分割過(guò)于平均，不利于使用誤區(qū)三：道路規(guī)劃綜合癥表現(xiàn)1：希望通過(guò)增加出入口的數(shù)量來(lái)帶動(dòng)人流表現(xiàn)2：方向混亂，曲折復(fù)雜表現(xiàn)3：沒(méi)有充分預(yù)留停車(chē)表現(xiàn)4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系誤區(qū)四：忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃表現(xiàn)1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求表現(xiàn)2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設(shè)計(jì)難以度身定做表現(xiàn)3：缺乏業(yè)態(tài)常識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)配套不足的情況較嚴(yán)重表現(xiàn)4：過(guò)度依賴(lài)主力店52商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.3設(shè)計(jì)的難題商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)——常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一：外觀(guān)設(shè)計(jì)綜合癥v案例鉆石城某城市的商業(yè)設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)師過(guò)度強(qiáng)調(diào)建筑形態(tài)的獨(dú)特性與視覺(jué)沖擊力，從而犧牲了部分建筑空間，不能很好的滿(mǎn)足商業(yè)的組合與使用，削弱了經(jīng)濟(jì)效益。表現(xiàn)2：過(guò)度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn)4：尺度過(guò)于夸張表現(xiàn)3：拋棄文化的商業(yè)開(kāi)發(fā)53商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.3設(shè)計(jì)的難題商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)——常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)二：平面布置綜合癥v案例北斗星商業(yè)廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)商鋪時(shí)，未考慮樓層和方位對(duì)商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開(kāi)間和進(jìn)深，類(lèi)似辦公樓的劃分，從而導(dǎo)致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。表現(xiàn)2：忽視商業(yè)樓層租金的層級(jí)遞減效應(yīng)表現(xiàn)1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)3：自動(dòng)扶梯設(shè)置不能引導(dǎo)人流表現(xiàn)4：商鋪分割過(guò)于平均，不利于使用54商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.3設(shè)計(jì)的難題商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)——常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)三：道路規(guī)劃綜合癥表現(xiàn)2：方向混亂，曲折復(fù)雜表現(xiàn)1：希望通過(guò)增加出入口的數(shù)量來(lái)帶動(dòng)人流表現(xiàn)4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系表現(xiàn)3：沒(méi)有充分預(yù)留停車(chē)v案例龍之夢(mèng)虹口購(gòu)物中心（三益設(shè)計(jì)）55商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.3設(shè)計(jì)的難題商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)——常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)三：道路規(guī)劃綜合癥表現(xiàn)2：方向混亂，曲折復(fù)雜表現(xiàn)1：希望通過(guò)增加出入口的數(shù)量來(lái)帶動(dòng)人流表現(xiàn)4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系表現(xiàn)3：沒(méi)有充分預(yù)留停車(chē)v案例南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)56商業(yè)地產(chǎn)的難題

3.3設(shè)計(jì)的難題商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)——常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)四：忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃表現(xiàn)1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求v案例無(wú)錫站前商貿(mào)城設(shè)計(jì)者延續(xù)了他們常用的設(shè)計(jì)手法，希望將商業(yè)和建筑融為一體，讓商業(yè)建筑能夠煥發(fā)出自身的特色。充分考慮建筑的外立面設(shè)計(jì)與商業(yè)廣告空間的配合，但是由于沒(méi)有考慮到商鋪使