曲江項目商業(yè)

曲江公館·和園商業(yè)初步研判【初稿】謹(jǐn)呈：協(xié)和地產(chǎn)提綱說明：由于關(guān)于本項目的商業(yè)基本經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)未明確，本次方案內(nèi)容未涉及關(guān)于商業(yè)鋪面劃分及具體業(yè)態(tài)定位，僅根據(jù)項目周邊的住宅及商業(yè)進(jìn)行初步分析，后期根據(jù)詳細(xì)的市場調(diào)研進(jìn)行詳細(xì)的業(yè)態(tài)定位及鋪面劃分建議。目錄Contents2013PART1項目概況PART2商業(yè)定位PART3招商總體策略PART4招商執(zhí)行策略PART5招商執(zhí)行項葛目苦概火況基食本蔥數(shù)錘據(jù)區(qū)康位鼓：綁項仔目衫位甩于照大烘唐德芙保蓉欣園株與繞曲眾江觸池鍵遺紡址庭公扭園沸的嘉兩撇湖塘正跟東測方生龍喘脈言之閉地蜻，銀西笑臨遙曲感江嘩池升東李路夾，譜北傘臨兇唐期城義墻捕遺再址階公抱園男，柜同慢時語被冬大攻唐慚芙裝蓉釋園嚼、捧曲壘江英池究遺晌址背公仍園椒、緒唐菊城萍墻據(jù)遺擺址浙公壯園撿、斗寒圖窯成遺煤址快公情園槍等綿四盈大漏主盯題舍公筍園卷環(huán)塵抱什。住日宅死銷淘售倚動像態(tài)佩：嗓在伐售豎小喇高蛋層來、洽洋釘房宏、炭別痕墅再房石源熟。犧其河中核小帽高悟?qū)邮铱偝罡?到8看、斜1看4連、笑1今1瞇層觸，尾戶靠型制面味積篩為1隸7膝6培-惠2惑6屯0平贈米怎。住捏宅惑銷章售擠價絡(luò)格醒：曲賢江挪公寧館服和柿園完洋跌房拴面昂積渡為2狀9著0即平嗎米線,乳均糊價疏1決9耀0廳0慰0估元邊/保平歉米下，紀(jì)優(yōu)軌惠塔最劇高蘆降李1嚼0踩萬爐，燒別育墅龍面條積返為騙4旋5扣0羊-晃5侵2識0管平南米挖，剝均迷價倍4宅0斷0簽0轟0侵元遺/你平錦米樹；商謙業(yè)適咨嘴詢勉動駛態(tài)展：待總糧建叔面棒2瓜.稱8喇萬㎡，有面享積快區(qū)麥間1槽7楊0㎡-損2全0蘇0掏0㎡之挑間葡，盆價竊格帽區(qū)巨間2扔8安0繭0鉛0享元唉/㎡-媽4呀3峽0間0貿(mào)0錢元㎡；目腎錄C乎o暖n賺t擾e江n攤t番s2墓0欠1狼3P奶A籃R恒T漆1項口目倘概概況P隨A誰R嗽T外2商吳業(yè)庭定博位P閑A另R森T鼠3招睜商撲總盲體還策諒略P任A蘋R篩T詠4招歉商矮執(zhí)味行映策鞭略P男A前R居T架5招諒商把執(zhí)趁行商業(yè)項目位置業(yè)態(tài)招租面積劃分租金（元/㎡）點評大唐不夜城雁塔南廣場以南餐飲、休閑、購物、健身、旅游產(chǎn)品300㎡（餐飲、休閑為整棟出租）100-150元體量最大，規(guī)劃配套最全。但目前消費人流導(dǎo)入不便。未來經(jīng)營，將會有巨大潛力。大唐芙蓉園新天地大唐芙蓉園南門圍合西安第一家以夜生活為主體的主流街區(qū)(餐飲、休閑酒吧一條街、旅游產(chǎn)品)窗體頂端50-1000㎡窗體底端80-120元因前期未進(jìn)行相應(yīng)商業(yè)氛圍培育，商家更替頻繁，現(xiàn)在推出的重商、培商政策有一定收效，入駐率提高。且和馬路對過的游樂園遙相呼應(yīng)，不顯單調(diào)。大唐商業(yè)廣場雁塔北廣場圍合餐飲、休閑、購物、旅游產(chǎn)品500-2000㎡150-180元因招商較早，圍合的中間景觀即是亞洲最大的音樂噴泉，人流量巨大，目前經(jīng)營在本區(qū)域內(nèi)稍顯樂觀，租金也是最高。大唐通易坊雁塔西路以統(tǒng)一唐文化風(fēng)格的特色建筑著稱，如雍布拉康藏文化主題餐廳、印度菜菜、日落之前酒吧、曲江KTV城、瓦庫茶語、皇家極品咖啡等100-300㎡100-120元因臨雁塔西路，路段人流量較大，且招商單位面積較小，入駐率高，也是中高檔特色餐飲的聚集處。商救業(yè)記定廊位區(qū)喘域棟商鎮(zhèn)業(yè)害分較析商內(nèi)業(yè)被定氧位現(xiàn)閑象孟一濕、曲辱江施大視雁碧塔辱商尖圈碑內(nèi)銷商初業(yè)遇項任目制普耍遍耍以襖旅米游秋景需點羨為逗資向源愚，腔依井托欠大揭雁距塔挨、南南映北寧兩訊廣升場質(zhì)及版大盜唐擺芙勇蓉歲園息做喪文擠章齒，夏業(yè)擴態(tài)辦重侍復(fù)逐性匹較龍強節(jié)?，F(xiàn)耍象宗二鄭、大房誠雁李塔筆及瞞南羨北毒廣提場雹人吳流指最飛大歡，拿附瓣近枕商猴業(yè)伯經(jīng)絲式營筆情若況座稍卵理逐想顛，蹤蝶大塘唐耍芙壺蓉踏園舒人纏流鑒次純之老，邊附諸近相商期業(yè)榮經(jīng)打營荒情暖況腰欠限佳挪，抄商摟鋪階空共置娛率積高阿。常由治于板游吐走效路部線躁的醒限薪制設(shè)，誓大詢唐洽芙同蓉醬園逃目鑼前陵已佳成炭為讀本孩區(qū)跟域騎旅爸游兆資送源漸的兄末鄰端蕩，悶以技旅鉆游傘產(chǎn)韻品棉為額主廳的等業(yè)董態(tài)品難乎有伯市黎場顯支腰撐際?，F(xiàn)蔥象繡三死、本攜商射圈答內(nèi)際聚違焦鍵的壤商得業(yè)鍋定婦位語以弦旅眨游城消席費安為世主非，商餐辦飲蝦、史購駝物拍居悲多狹，努而測曲詳江芬新填區(qū)鐘內(nèi)礦的泳高宰尚輔住狼宅畢區(qū)嶼生星活鑄配膨套啦不城健辰全秀，諸好撈多猜要貸依醒靠叔老薄城童區(qū)博內(nèi)摟的許配貸套狹為票主恥?，F(xiàn)慘象刮四嘉、由戴于撫以易上鏈項精目和一牲味表追銜求涌差致異心化描競識爭噴，告招席商峰追交求粱新例特跡感渠，郊急雨于請實揮現(xiàn)歲所君謂胖的鈴利造益觸最消大底化扣，罰導(dǎo)竟致狼商戶業(yè)凈定司位戚時競忽乓略紐奉了杏很炮多藥原料生肚業(yè)隱態(tài)撲，父即座：皆周牽邊靠高殘尚迎社弊區(qū)碼的刃配攻套勻（藏超自市友、滿健預(yù)身超中煌心醒、地女食士皂休焦閑S戀P添A旬館橡等付）纖，武和填配遞合盈旅積游笛資貓源殊的必平邪價溉消才費侍場基所猜（城品雅牌鳥快蓄餐斤）挖。商紋業(yè)怨定撿位丘：載曲藥江燃首郵席宇高葛尚鮮都售市牢生沙活怨加那油革站集繡餐肅購勺物眼、認(rèn)休躲閑吹、庸娛纏樂撓、置社旁區(qū)堵配挑套勸等歇多槐功忌能忠于參一春體狹的鍋新始商脆業(yè)鴨中嗚心關(guān)柄鍵唐詞夕：首元次圾，吃首互席馬，水唯星一軋；矩商鏟業(yè)汁街么區(qū)傅，維街威頭冷文腥化花，株互戰(zhàn)動京性刪，讀參襲與控性閘；告超頑大什體愿量廟，北多駛業(yè)物態(tài)賠，勤超者市慢，遣娛疾樂械休惱閑瓜，販餐果飲脂，迅綜貧合勺體房誠；芒旅識游愧，刺土賓特悼產(chǎn)柳；挖購奮物+灘逛戲街叨，果高仗檔，全時倦尚朱、賣新養(yǎng)潮等裝。商懲業(yè)幕定黑位商草業(yè)摩定屬位購耐物+譜休指閑捎+歐娛械樂見+醬社星區(qū)還配謠套功斃能禽定鉤位說：商債業(yè)乞定非位檔娛次跪定截位整飼體員中霜高旨檔超葡市盛大鋪眾收化餐丟飲汪娛旋樂跡相量對賽高漸檔商扔業(yè)滾定員位消贈費撥者縣定脹位曲甲江械新吃區(qū)慕內(nèi)排高居尚劇社透區(qū)墾的崇居祝民慕（腎曲尖江最公叢館渴等靠）柴；年透輕梳白嘗領(lǐng)法、皇上若班照族滑；燙時素尚佳男東女帽青透年侮；來槽西臥安紛旅假游積者隊。目追錄C防o悉n援t穿e秩n度t相s2炭0播1含3P聰A琴R鍵T習(xí)1項姓目熊概諒況P教A瘋R傅T從2商比業(yè)蛛定兄位P區(qū)A炊R全T壺3招互商聞總度體蒼策伙略P犁A穗R刃T址4招邀商撕執(zhí)征行快策剝略P留A刃R司T豈5招砌商捧執(zhí)較行招傾商俯總航體猾策脈略1余.宋銷澤售姑與傷招數(shù)商董關(guān)季系招鋸商閉成彩果拌帶釋動徹剩聞余醋面昨積食銷乎售盤；本劃項券目乘的阻起哥點爸在司于教招汁商槍，留重估點宜在旨銷視售柄。招肅商喉工溉作車的閥執(zhí)乎行壓直詞接啞關(guān)偽系績到件項賴目佩的井銷屋售附和千未踏來驗的域發(fā)懶展耀。商仿業(yè)所價始值遺提封升銷關(guān)沿鍵叛在呆于礎(chǔ)引老進(jìn)裁的蜂商摔家鍛是粥否腰有擠足轟夠辜的葬號懼召雷力生和勿吸達(dá)引捕力旱。招企商皆與律銷抹售詢的毯緊瓶密就互嘗動箭，符一醉方思面錄可散以章保例障透項宅目殺未計來器的欄良仔性復(fù)發(fā)粗展州和消經(jīng)通營騾，客另屈一講方胸面尋也洽可獨以羊通斗過烏知垃名掠品掌牌座商裹家裝的哪招咐商賠成陪功畢帶腳動艷銷死售州，那將個商憐鋪循推絹向拿市蹦場丟，送又詳可初以綠保嫂證勞資呆金芳鏈軍順駱暢劃，遍實和現(xiàn)閉合艇理伐利袍潤但最魯大隙化土。招擱商時總征體沉策艙略2售.辨因濤時簡利蛋勢必、消因華勢度利茂導(dǎo)前夏期視對忌租單賃武模定式帖和地招冶商間模慰式地不味作俱固閉定顛而節(jié)是逝做爆最誼優(yōu)劇準(zhǔn)苦備寺和絮多歉方在面蹄選進(jìn)擇圍，愿全立面叛了芒解吸掌企握勒、腎收隱集約重摘點屈目蠶標(biāo)爸客模戶終信林息紗加絮以嫂資聞料捷整乏理要，擺在古后伴期尿根榮據(jù)耍實并際趙情傳況蛾再詠作羊最挖終籍決遠(yuǎn)定荒。主幼力礎(chǔ)店補招榆商幫先容行伐，削散潔戶滔控鐵制圓跟鉆進(jìn)主滲力菠店撲和廣大瞞戶鋪的塘提蓮前控確茶定狡，催是五整鵲個猴項賓目惕主跪題粒要資點胖和為項榨目午成損功買操請作低的褲保犬證埋，劇并導(dǎo)能烤提鵲升撇發(fā)突展靠商數(shù)物蕩業(yè)抱品敬牌疲形抽象幼以流及釣物揪業(yè)散商貌業(yè)稠價蛇值引。盡莊早奶進(jìn)音行慕主吼力發(fā)商御家姿和女大把戶陽的畏招渡商董工鐵作龜，渡可凝以原在掀大玻范份圍唐經(jīng)踩營絮客老戶倍中它選月?lián)窨淦犯襞茍?zhí)號辭召錫力靠強單、士租克金予承秧受把力欄強屈、認(rèn)符斑合蝕商辣業(yè)叼檔買次臘規(guī)騰劃廈的棚商林家屢入子駐嘗經(jīng)耕營去，西并種確符定顯所錦需的經(jīng)卡營夏的瞞面焦積形以肚利鈴于釀小雕型研商邀家族進(jìn)校場尋定松位池。品碗牌拐主望力排店疊的真確教定耳對擾商詠業(yè)寇鋪遠(yuǎn)位克銷綢售衛(wèi)價丈格菊的佛提禿升局、突投陡資炸客曲戶錘的江吸翠引寺、環(huán)人蓮流續(xù)匯快聚速、甘賣好點奴推串廣咳、植散傳戶抄的堅招粗商姜、納租米金種提靠高舒等歇方兵面浴都躬將敬會封帶押來裂極轎其遺重船要病的頑促程進(jìn)狼作黨用耐。候商仿業(yè)泰運譽作逮講壞究罵“市成禾行阿成短市萬”渡，爽本菊地避區(qū)診其封他勢商議家袖自鍋然胳趨錯之擁若浩騖掉。招充商纖總獻(xiàn)體麗策珠略3鎖.都形岸象坊先論行掛，嫁造巧市御先獲造記勢形頁象替先險行茂，跌造顯市彈先貸造燈勢儲。先稻塑漲造功區(qū)腳域足化披和訴高秩端造化揉的尾市腸場別形綱象償差仔異體，叢引壘起臨市自場與高們度柏關(guān)裁注窮，椅通頂過演政株府剖、返媒乘介司和惰形筋象菜三堤方熔面科的探造隊勢宇，罩以耍求升達(dá)棕到察營辭造誤現(xiàn)藏有刻傳蜜統(tǒng)啞市孔場踢的匪恐缺慌震、震樹竊立贈市陵場歷形頁象貝標(biāo)悄桿劣和省引粱領(lǐng)育市卸場喬升正級朝換它代箏的運目鐮的康，劍進(jìn)富而玻引店起緊區(qū)曠域勢業(yè)邁內(nèi)文轟鑼動吩。招哨商裙總倆體雞策罰略4東.單嚴(yán)糊格茶把棚關(guān)絞，仁先絡(luò)緊澡后滲松商別家過經(jīng)翅營摟能毒力奇強接弱趟直銳接惱影美響槳項享目患的渠生挖命匪力貫，逆不貼加朝以處甄縣別票而夢使紀(jì)大知量袖輻術(shù)射厭區(qū)柏域軟小下、槐經(jīng)洋營奏能巷力惑不祝強河商宿家橡進(jìn)榴駐兄，水不容僅答難燙以恒保炊證兔項燈目首經(jīng)罵營鏈?zhǔn)罩褚婊I實腰現(xiàn)甲，極一邀旦夫被路市繼場史淘慶汰狼，潔勢沖必紙使耀整蔥個舅項鞏目館陷痛入充困任境案。商慚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