小白山全案策劃課件

2023/7/25小白山全案策劃北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司按事物的本來面目去認識它按事物的應有面目去創(chuàng)造它北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司序：尋找屬于城市的內涵，引發(fā)客戶居住的欲望，讓欲望為我們贏得市場！這個城市，我們也許生活的很滿足，也許生活的很不滿足，但我們都存在著對生活的欲望，有些我們知道，有些我們不知道。城市的上空觀看，主流群體的居住方式。我們試圖找到一類產(chǎn)品平臺。以住宅項目為載體，釋放消費者的居住欲望。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司核心問題通過對本案大量信息的收集，項目組對于小白山項目提出以下核心問題：1、能不能形成張家口市場關注的熱潮？2、能不能在推廣傳播上形成高度與氣勢？3、能不能通過該項目成為張家口城郊房地產(chǎn)項目發(fā)展模式的新樣板？并帶動平門區(qū)域城市發(fā)展的一個新走向？北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司目錄地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務分析7北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析做地形地脈分析的目的 做地形地脈分析，就是要了解我們項目現(xiàn)階段、各方面的情況。 知己知彼。古人尚把知己放在了首位，可見其重要性。充分的了解了自己，才會知道哪些方面是我們可以加以利用的，是我們的優(yōu)勢；哪些方面對我們的項目不利，我們要避開，甚至可以將其轉化為我們可以利用的優(yōu)勢。景觀區(qū)位交通現(xiàn)狀人文地形地脈SWOT分析北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析區(qū)位北臨平門路，太平山風景區(qū)西接外環(huán)、張石高速東至政府新規(guī)劃路，距古宏廟街不遠南臨小白山風景區(qū)北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析現(xiàn)狀土地屬性復雜，搬遷難度大地塊高差大，最大落差近20米土地形狀不規(guī)則，南高北低土地范圍內原生樹多土地范圍內有高壓線，通訊塔有污水河道北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析交通地塊與壩崗路、古宏廟街連通地塊距城市快速路500米有13、18路公交車經(jīng)過，2、10路距離本地塊不遠地塊距帝達2.5KM、距瑞都、寶豐超市1KM，2KM內銀行、學校林立繁多。項目是張家口連接壩上、內蒙的咽喉北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析人文、景觀項目臨近張家口歷史文化發(fā)源－大境門項目臨近張家口的主要高等學府－北方學院、張家口教育學院、張家口財經(jīng)學院、張家口衛(wèi)校，臨近著名小學、中學－一中、二中、三中、九中、十中、十七中、二十中、下東營小學、蒙古營小學、逸夫小學等項目臨近張家口主要文化景區(qū)－太平山景區(qū)、水母宮、賜兒山，小白山市民公園甚至可以成為本項目的私家園林北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析全圖本案北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析整體該區(qū)域經(jīng)過幾年的發(fā)展，眾多小區(qū)（香江名城國際、縉華苑、綠都花園、天寶花園、永泰花園、平安小區(qū)等）相繼落成，周邊配套也將逐漸完善。隨著居民數(shù)量的不斷增加，該區(qū)域會慢慢形成具有相當影響力的大型居住區(qū)本案區(qū)域北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析SWOT分析 優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：張家口西側的入口地帶，門戶位置優(yōu)勢明顯景觀優(yōu)勢：地塊四周景色宜人，綠林豐茂，松林綠柏，四季常青，上風上水，健康養(yǎng)生交通優(yōu)勢：地塊東臨城區(qū)干道，西接高速西環(huán)，多條公交路線，交通四通八達人文優(yōu)勢：周邊學府林立，人文氣息濃厚北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析SWOT分析 劣勢地塊問題：地形復雜、高差大、地塊不規(guī)整，增大設計難度，影響采光觀念問題：處于主城區(qū)邊緣地區(qū)，偏遠，目前周邊配套不能保證。另外小白山地區(qū)周邊治安情況在前些年一直都不容樂觀拆遷問題：土地屬性復雜，本地塊其他幾家公司家屬樓拆遷難度大，妥善處理好拆遷問題，是工程順利完成的保證安全問題：項目緊鄰道路的車流量大，安全問題很難保證北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析SWOT分析 機會品質：緊靠小白山、太平山兩個自然景區(qū)，景觀資源的合理開發(fā)利用，是項目被大眾接受和認可的重要因素地段：是張家口通往壩上地區(qū)，連接內蒙的門戶位置，并且這里是各條高速公路入口交匯地帶，把交通便利的特點與項目無縫銜接在一起，創(chuàng)造新的需求，從而把我們的項目提高一個檔次投資：周邊學校眾多，易形成校園區(qū)域經(jīng)濟體（比如餐飲，租住，娛樂等），項目與學校一同把該地塊做大需求：2008~2010年拆遷量巨大，各層次客戶群數(shù)量大，抓住客戶的需求心里，是我們必須要做的事情北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析SWOT分析 威脅市場：全國房地產(chǎn)市場持續(xù)動蕩，造成一線城市房產(chǎn)交易價格下降，交易量萎縮，2、3線城市也有越來越多的人開始持幣觀望項目內有大量電線混亂布局，同時還有移動通信塔，如何合理的對項目內的障礙進行合理的移動和布局，同相關單位協(xié)調好，是項目成功的問題之一地塊高低差大，且整個地塊南高北低，采光與居住舒適度受到嚴重影響，合理的在項目內挖土、墊土，成了我們重要的工作污水渠已經(jīng)成為建設中的一個重要問題，因該處不能建造住宅，如果不能有效的對污水渠進行處理，將對項目影響很大北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈分析總結總結：

如何有效的發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機會，并且認真對待自身所處的市場。把最終的優(yōu)勢融合在建筑過程和推廣過程當中，才能開發(fā)出更好的產(chǎn)品，讓客戶認可。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務分析7北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場客觀研判 回首過去一年房地產(chǎn)市場全國范圍內的春光無限，今年很多城市的地產(chǎn)之路卻遇到了前所未有的困境：北京一百多處樓盤打折出售，珠廣深地區(qū)持續(xù)降價，無論怎么炒作房子銷售率就是上不去。拐點說不絕于耳，有人說，中國房地產(chǎn)的冬天到來了。。。。。。 是什么帶來了這一切變化？中國房地產(chǎn)未來的市場還會繼續(xù)發(fā)展嗎？

北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場分析宏觀市場那么我們從以下幾個問題來看全國市場：

一、美國次貸危機 二、國內從緊的貨幣政策 三、房地產(chǎn)商資金鏈問題 四、中國經(jīng)濟與中國城市化進程北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場分析宏觀市場一、美國次貸危機引起國際經(jīng)濟的蕭條 美國次貸危機已經(jīng)嚴重的影響全球經(jīng)濟，中國也受到影響。 對于房地產(chǎn)來說，在過去十年間（1998~2007），大量的國外資本涌入房地產(chǎn)市場，推動了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 而從美國次貸危機開始以后，一部分投資人認為中國房地產(chǎn)也出現(xiàn)了過熱的局面，害怕中國出現(xiàn)與美國一樣的危機，因此，他們把錢撤了出來。 次貸危機造成了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中投資型客戶不斷減少，同時投資客戶的信心不足也對非投資型客戶產(chǎn)生了一定的影響。次級貸就是把房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)證券化，然后讓人投資購買，很多人買了銀行的房地產(chǎn)債券，最終房地產(chǎn)泡沫導致房價暴跌，債券貶值，銀行無法按時償還投資人的利息和本金就引發(fā)了次級債危機.北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場分析宏觀市場二、國內從緊的貨幣政策 房屋價格提高過快，越來越多的人不能夠承受如此高額的房屋價格，社會問題日益尖銳，國家政府有責任要采用一些措施來抑制房價增長，整治房地產(chǎn)市場，調控時間仍然未知。 從緊的貨幣政策造成房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，同時個人住房貸款比例頻頻調高，抑制了一部分購房需求，讓房價回歸。 從緊的貨幣政策更多的是為了抑制投資客戶需求，但也影響了一部分非投資客戶，并且對開發(fā)商自身的資金實力提出了更高的要求。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場分析宏觀市場

三、房地產(chǎn)商資金鏈問題 可以看到，在降價銷售的這些城市中，有些項目的價格仍然保持在高位，這與開發(fā)商自身的資金實力是分不開的。而資金鏈產(chǎn)生問題的開發(fā)商，面對一輪又一輪的宏觀調控，面對一次比一次高的銀行貸款，面對觀望情緒日益彌漫的市場，他們不得不降價銷售，有一部分開發(fā)商已經(jīng)入不敷出。

在宏觀調控明顯的今天，我們更要保證我們自身的資金鏈是健康的。 拿地與開發(fā)過程的協(xié)調統(tǒng)一，有效的利用資金，是在現(xiàn)行市場中取得成功的關鍵。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場分析宏觀市場四、中國經(jīng)濟與中國城市化進程 在過去的十年中，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收貢獻在各行業(yè)中排在前列。以北京為例，07年房地產(chǎn)稅收占到北京市政府總稅收收入的百分之二十之多。 中國的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)與房地產(chǎn)行業(yè)建立了緊密的聯(lián)系，而中國的城市化進程才剛剛開始，每年都會有大量的農村人口變?yōu)槌鞘腥丝?，這是中國的國情。只要中國經(jīng)濟不出現(xiàn)大的危機，房地產(chǎn)行業(yè)不影響社會穩(wěn)定，中國政府會從一定的角度支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 現(xiàn)在政府采取措施，一方面是防止房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，另外一方面也是緩解社會矛盾。

從政策上講，中國的城市化進程是中國政府的重要責任，每年城市化進程中從農村人口中轉為城市人口的這一部分人有相當?shù)谋壤?，加上城市中現(xiàn)有人口對房地產(chǎn)的剛性需求，房地產(chǎn)市場仍然有很好的發(fā)展前景。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司

面對全國的大形勢，我們不禁思考，我們是否需要站在局外，冷靜的思辨，張家口的房地產(chǎn)在未來將會如何發(fā)展？北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司回歸張家口市場1進入08年及今后一段時間，大規(guī)模的土地放量必然帶來龐大的開發(fā)量，競爭加劇2單位團購和廉價房上市，瓜分了大多數(shù)消費市場307年張市房價的大幅增長，刺激了開發(fā)商追求利潤的心理，使市場過于理想化。4商業(yè)項目開發(fā)運營成功的案例很少，必然會重傷投資者的信心。因此投放量繼續(xù)加大消費群體在縮小投資客這一群體迅速收手路在何方？？？北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場的探索 可以預見，張家口的房地產(chǎn)市場伴隨著大量的開發(fā)放量，未來市場競爭將會越演越烈，因此如何在這場競爭中，使我們的項目脫穎而出，成功突圍是擺在我們面前的一個緊要課題。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司尋找的思考一、挖掘市場，尋找市場共性及突破口首先，細分來說張家口市場在售產(chǎn)品同質化嚴重，各個樓盤只是刷了不同涂料亦或瓷磚的同質立面，千篇一律的排排座，千篇一律的兩室兩廳，三室兩廳。各個樓盤物業(yè)服務硬件和軟件均有不足，基本停留在僅僅滿足居住需求上，沒有提升到一種生活方式的營造的層次?；蛘邇H僅是停留在社區(qū)概念上而沒有得到有效的落實。客戶買房子絕對不僅僅是買了物業(yè)，而是購買了一種生活方式。結論：從項目的戶型和社區(qū)服務配套入手，適應市場進行差異化，具體的建議后續(xù)定位章節(jié)將詳細闡述。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司二、客觀的認清自己，挖掘自身項目優(yōu)勢地段：地處平門路，背離市中心，配套上沒有優(yōu)勢。交通：交通狀況還不錯，公交線路可直達小區(qū)或小區(qū)附近，毗鄰城市快速路，及張市高速路口。配套：商業(yè)配套并不多人文：屬于原飼料廠廠區(qū)，沒有太深厚的居住歸屬認同感。周邊物業(yè)：平門片區(qū)基礎設施建設相對滯后，沒有標志性建筑。人文景觀：周邊學府林立，且臨近張家口主要文化景區(qū)，小白山、太平山等。生態(tài)環(huán)境非常好。項目本身的區(qū)位一般，主要亮點主要集中在人文景觀上。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司三、系統(tǒng)策劃，構建項目核心競爭力在項目本身地段區(qū)位沒有明顯優(yōu)勢的情況下，項目要得到市場的認可并實現(xiàn)良好銷售，只有通過系統(tǒng)的策劃，從自身建立項目的核心競爭力。從各個環(huán)節(jié)建立本項目的核心競爭力精確的市場分析精準的產(chǎn)品定位戶型確定優(yōu)勢社區(qū)文化特色園林小品特色物業(yè)配套特色一種生活方式一種文化底蘊廣告推廣銷售推介物業(yè)管理推廣落實建立優(yōu)勢北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司作為張家口的老城區(qū)，其歷史文化底蘊深厚，各方面配套以趨成熟，但城市規(guī)劃和市政建設相對陳舊。目前橋西區(qū)市場價格在三區(qū)比較中是相對較低的。究其原因，與此片區(qū)近來新開發(fā)樓盤較少有關。但隨著舊城改造力度的加大，今年下半年乃至今后幾年此片區(qū)同樣會有大規(guī)模的放量。如華升陽及凱龍的新華街開發(fā)，中聯(lián)的小河套項目，天河駿層項目，至善街項目都會在今明兩年規(guī)模放量。隨著這些項目的大量開發(fā)，橋西這片張市的老城區(qū)將綻放出全新的生命力。而隨著這些樓盤的大量放量，橋西區(qū)的競爭也會更加激烈。本地塊相關項目對比北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司香江名城國際金鼎世紀城天河駿層

本片區(qū)在售項目北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司項目產(chǎn)品形態(tài)面積戶型均價推介媒體買點金鼎世紀城多層70-1002+22564元報廣、車載、路牌、展板、電視、網(wǎng)絡、圍擋規(guī)模大、景觀好、商業(yè)配套齊全、推廣力度大小高層150-2003+2+23200元200以上復式香江國際多層70-1402+13558元路牌、展板、車載電視、網(wǎng)絡、圍擋規(guī)模大、環(huán)境好、交通便利、周邊配套齊全、推廣到位2+22+2+2小高層90-1302+23808元3+23723元3+2+2天河駿層多層70-1262+12910元報廣、路牌、展板、圍擋、派發(fā)單頁規(guī)模大、交通便利、景觀好、推廣到位2+2220躍層小高層50-1301+13387元2+1\23+2北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司對比分析本區(qū)域內的這三個項目可以說定位和銷售都是比較成功的，究其成功的因素包括以下幾點：1.開發(fā)期處在張家口房地產(chǎn)市場最火爆期間，較早的搶占了市場2.項目規(guī)模大、配套齊全、景觀設計獨特3.產(chǎn)品以多層為主，輔以小高層，舒適度高4.戶型種類多，面積以70-130平米為主，適應大眾的消費水平5.推廣到位，擴大項目知名度北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司張家口俗稱“山城”，自然坡地景觀資源可利用性高，但大部分的項目為東西錯落或南低北高，不影響采光等問題，但我項目南靠小白山，北臨平門路，地塊南高北低，落差大，不利于出行，我們只有通過合理的業(yè)態(tài)分布、景觀設計來彌補此缺陷我們例舉幾個與我項目地形相似并成功銷售的樓盤，予以借鑒（只考慮產(chǎn)品）區(qū)域市場分析個案分析北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售情況分析

此項目整體銷售狀況較佳,一期、二期多層已售磬，業(yè)主已入住。三期于2007年4月開盤，共3棟臨街小高層，現(xiàn)剩余3層4層及10層部分房屋，四期10棟多層，于2007年12月預售，面積區(qū)間為64-106平米，近500套房屋只剩余20套房屋未售出,銷售率達到90%,戶型種類較多適應市場需求.

分析1.開發(fā)商知名度高，實力雄厚，增強了客戶的購買信心2.面積區(qū)間大，戶型種類多，且以小面積戶型為主.3.價格較低，多層均價：2883元

4.小區(qū)內景觀設計錯落有致，充分利用了落差

鳳翔山莊北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司分析此項目全部多層，共47棟，現(xiàn)小面積戶型全部售磬，剩余100多套左右，均為躍層，面積為180-230平米，因面積偏大，價格偏高，所以銷售十分緩慢。1.小區(qū)規(guī)模大.且全部多層，適應市場需求2.3.小區(qū)內景觀設計錯落有致，充分利用了落差

設計多樣化，平層、錯層、躍層、復式均有。錦繡花園北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司分析此項目06年10月開盤，除別墅外，現(xiàn)已售磬。雖位置較偏，緊挨山腳，城市快速路經(jīng)過此項目，但由于項目全部多層，且戶型設計合理，小面積居多，價格較同區(qū)域其它項目低，因此，銷售情況良好1.東環(huán)路已通，交通便利2.3.

三山環(huán)抱，環(huán)境優(yōu)雅，適宜居住戶形種類多，小面積戶形偏多。山水文苑北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司總結結合我們的項目來看，在地段不占優(yōu)勢的情況下，我們就要以產(chǎn)品、價格來搶占市場。什么樣的產(chǎn)品能在市場中站穩(wěn)腳跟呢？結合以上安例，我們認為：1、產(chǎn)品形態(tài)以多層住宅為主，輔以少量小高層2、戶型種類多，面積區(qū)間大，90平米以下要占到75%左右3、景觀設計獨特，綠化面積大4、價位低于同區(qū)域其它樓盤

北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務分析7北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司策略規(guī)劃尋找屬于本項目的坐標北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司如果不能對我們所希望的未來有一個明確的概念的話，那么，我們就會被當前存在的一些潛意識所左右。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃方向1、〖區(qū)域尺度〗〖個盤尺度〗打造大盤氣勢還是強調一期住宅居住環(huán)境？（區(qū)域視角＆項目視角）結論：從一個宏觀的視野建構整體的“造城”優(yōu)勢。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司2、〖復合性物業(yè)類型〗〖單一住宅區(qū)〗

復合型社區(qū)優(yōu)勢與一期住宅特征？（復合型＆單點式）結論：以復合型大社區(qū)配套為基點，并強調一期產(chǎn)品優(yōu)勢北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司3、〖全盤高度的行銷〗〖一期產(chǎn)品的銷售〗實際銷售和大盤主義之間是否存在矛盾？（造勢＆銷售數(shù)額）結論：對分期產(chǎn)品具備前瞻性考慮，不因某一

期產(chǎn)品而影響整體傳播節(jié)奏。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司4、〖高價值產(chǎn)品〗〖低價值產(chǎn)品〗做中低端產(chǎn)品還是應該做體現(xiàn)客戶尊貴感的中高端產(chǎn)品？結論：通過本項目的產(chǎn)品價值、品質提高區(qū)域價值是本案開發(fā)初衷。同時，通過財務分析粗算，開發(fā)中低端產(chǎn)品難以保證開發(fā)商的開發(fā)利潤。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司總述：1、（視角）改變原始樓盤的思考惟度，從地產(chǎn)項目上升到一個區(qū)域運營商的宏觀視角。

2、（時間）在本案3－6年的開發(fā)周期里，社會環(huán)境、經(jīng)濟條件、政府政策和社會意志都會發(fā)生變化。這就要求傳播必須擁有長遠眼光，并具備前瞻性，使后期產(chǎn)品能夠實現(xiàn)延續(xù)推出。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司總述：3、（細節(jié)）在考慮社區(qū)綜合性開發(fā)的同時，同時要凸顯（尤其是一期）分期效果，努力實現(xiàn)精神物質雙豐收，實現(xiàn)營造一個大型、高端、復合居住社區(qū)的綜合理想。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議315畝業(yè)態(tài)可行性初步設想休閑度假養(yǎng)老精品小高層全功能酒店高品質多層產(chǎn)品完善配套的區(qū)域315畝足可以是一個大的生活區(qū)域，它可以囊括各種類型的建筑形式。這315畝地，將滿足所有人的生活一切所需。建筑形式北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議315畝初步設想公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場）住宅生活區(qū)（一期100畝）行政配套區(qū)二期高品質住宅區(qū)休閑度假養(yǎng)老區(qū)北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司道路走向規(guī)劃公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場）住宅生活區(qū)（一期100畝）行政配套區(qū)二期高品質住宅區(qū)休閑度假養(yǎng)老區(qū)為道路走向北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議設想細化—行政配套行政配套區(qū)1、為誰做？社區(qū)業(yè)主周邊居民2、為什么要做？315畝，我們是在造一個大盤，在做熱一個區(qū)域。而規(guī)模大盤需要有完善的行政配套。且規(guī)劃有硬性要求，超過150畝的樓盤必須建造一所四軌制小學。3、做什么？醫(yī)院：不同于普通醫(yī)院，該醫(yī)院是更關注人心理感受的保健醫(yī)院。張家口此類醫(yī)院基本沒有。幼兒園四軌制小學4、怎么做？主打教育牌：與大區(qū)域人文性吻合，做雙語國際學校，推出幼兒教育、素質教育，教育從孩子的起點抓起的概念又打服務牌：推出創(chuàng)新特色的社區(qū)服務（如社區(qū)保健醫(yī)院）。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議設想細化—公建公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場）1、公建為誰而做？社區(qū)已經(jīng)入住的業(yè)主周邊消費人群本項目臨近張石高速及各條高速路口，滿足這些商旅人士的需求2、為什么要做？在本項目開發(fā)的中后期，地塊周邊的常駐人口將越來越多，項目所輻射的西北部消費人口也將很可觀，而現(xiàn)階段本地塊周邊配套嚴重不足。開發(fā)公建一是因為市場的要求，同時也是提升社區(qū)檔次及配套完善性的支撐。3、做什么？半圍合的建筑造型（聚財），要求有都市化的形象，形成區(qū)域級別的中心，標的性建筑物。而從經(jīng)濟的角度來看：大型商業(yè)銷售風險較大（無論是銷售或自持都存在這個問題）。因此我們要合理規(guī)劃。4、公建規(guī)劃設想（1）大賣場建議規(guī)劃一個集超市、百貨、娛樂、餐飲為一體的綜合型賣場。（2）會館可規(guī)劃為一個集商務、休閑、娛樂、會議、客房為一體的綜合性配套會館，不僅可以滿足華新集團辦公、會議等需求，同時可以作為對外經(jīng)營的酒店型自持物業(yè)。（如恒通商務會館）銷售及經(jīng)營建議：建議采用整層銷售或者租賃的形式，由華新集團籌建或選擇物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議設想細化—高檔休閑健身場所

1、為誰做？全面囊括張家口中高端客戶群體。區(qū)縣生意主，政府機關中高級公務員都在這一群體中。對高爾夫運動有所向往，體現(xiàn)自己身份地位及品味。2、為什么要做？但凡提到果嶺、高爾夫等名詞無不是與高端、國際化及身份地位掛鉤，可很大程度提高本樓盤的檔次。是為本項目一個很好的推廣賣點。且高爾夫場地迄今為止在張家口絕對屬于市場空白。本案若做，就能凸顯唯一性、權威性和排他性。3、做什么？（2）小型推桿練習場4、怎么做？以高爾夫為中心，在后期樓盤推售上布局花園洋房、觀景高層等，用好用足高爾夫的景觀功能。形成強勢帶動同時高爾夫不僅僅是景觀，更是可以經(jīng)營的資產(chǎn)，要用經(jīng)營的眼光看待高爾夫。具體操作辦法可參考國內成功案例休閑度假養(yǎng)老區(qū)若無法形成則考慮建造康體健身中心，可囊括健身房、網(wǎng)球場地、乒乓球、羽毛球場地等。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司315畝的未來生活 從315畝規(guī)劃中，我們已經(jīng)看到了小白山全自然生活區(qū)的雛形： 小白山要倡導一種生活方式，用一種對家的全新演繹來吸引消費者的投入。小白山憑借其超越的自然環(huán)境優(yōu)勢，多元化的建筑類型，完善的配套。這些綜合因素只有一個目的。即：建筑新的生活領域，讓消費者在這里體驗家新的意義，改變原有的讓人枯燥、厭煩的生活。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 315畝不僅是我們的目標，同樣也是廣大張家口人民的一個夢，作為城郊結合部的本案，成功的開發(fā)完成必將拓展城市的邊線，創(chuàng)造一種新的生活方式，創(chuàng)造一座新城。 我們要創(chuàng)造它，需要我們就要走好每一步。那我們不禁要問： 我們第一步怎么走？100畝地是一個開始…….北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議100畝（一期）住宅生活區(qū)（一期100畝）北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議100畝（一期）山，張家口人民難以割舍的地理文字。 打造小白山自然生活區(qū)，就要依山而造，造的不僅是建筑，更是生活。100畝規(guī)劃關鍵字：山，永遠的自然景觀 生活氛圍與生活意境的融合滿足高品質生活的建筑形態(tài)依托自然資源開發(fā)山景社區(qū)創(chuàng)造社區(qū)景觀與生活的融合在張家口人心里，多層住宅就是不變的高品質生活北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議100畝（一期）景觀帶（原污水渠）小高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品鍋爐房會所中心景觀商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層整個小區(qū)依山而建。我們不僅要使生活區(qū)景觀與小白山融為一體，更要依托自然景觀與自身景觀特點創(chuàng)造出屋屋有景觀，戶戶有特點的純天然、低密度、高品質生活社區(qū)張家口生活舒適的住宅，美麗幸福的夢想北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議100畝（一期）項目規(guī)模：約100畝用地性質：住宅、商業(yè)技術經(jīng)濟指標：容積率：≈1.5總建筑面積：≥112723平方米綠化率：≥40％建筑層數(shù)：≤6.5北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議100畝（一期）規(guī)劃依據(jù)：本項目建設用地規(guī)劃條件通知書張家口市總體規(guī)劃國家有關的規(guī)劃設計規(guī)范及省、市有關規(guī)劃設計規(guī)定產(chǎn)品類型：居住區(qū)住宅為多層（高度不宜超過6.5層）為主，在滿足日照、標桿示范性環(huán)境景觀要求的前提下，居住區(qū)建筑容積率達到1.5以上的要求。商業(yè)區(qū)以沿平門路商業(yè)為主，輔以少量為區(qū)內配套的社區(qū)鄰里商業(yè)，社區(qū)鄰里商業(yè)面積控制在1500平米左右。商業(yè)區(qū)內商業(yè)建筑以不超過二層為宜，商業(yè)區(qū)內的容積率可根據(jù)實際情況確定。居住區(qū)內需配建幼兒園一所，面積約1500平米。幼兒園的位置須考慮面向城市開放而不影響小區(qū)。社區(qū)會所面積約2000平米。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司規(guī)劃建議100畝（一期） 建議類型及分布百分比：小高層（數(shù)量控制在20%以下）多層（占總量的70%左右）花園洋房（占10%左右）讓每一個人都擁有一個完美的居住夢想…..北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 綠樹青山，鳥語花香，讓每一個家，都居住在自然里，讓每一個人，一出門就能呼吸到清新的空氣，擁有舒暢的心情，每一個孩子都會有一個美麗的童年。

北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務分析7北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析 我們根據(jù)張家口的本土情況，根據(jù)我們的經(jīng)驗，參照我們地塊的特點，我們來討論怎樣的產(chǎn)品才能適應本地市場，怎樣的價格才能使本地塊顯現(xiàn)出優(yōu)勢，哪些客戶群才是我們的目標客戶。產(chǎn)品價格客戶群北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品產(chǎn)品的好壞直接影響了客戶的購買，我們來定位產(chǎn)品，要參考張家口市民的習慣，并且根據(jù)自身地塊特點來對產(chǎn)品進行定位。張家口市場產(chǎn)品特點總結張家口房地產(chǎn)項目戶型設計多以兩房、三房為主，熱銷的面積主要以85～130㎡為主，主力戶型為兩、三房，在面積的配比方面120㎡建筑面積以下占據(jù)了整個項目的70%～80%，頂樓復式結構去化速度較慢，頂樓單價通常比一樓的低；一層住宅通常架高50CM左右；戶型結構主以板式結構為主，少量為塔式結構，但銷售情況慘淡。全明設計，結構方正，布局緊湊，浪費空間少，但整體戶型設計較為單一，缺乏創(chuàng)新，如入戶花園、景觀退臺、陽光房、八角餐廳、錯層、等新穎設計在張家口屬罕見；建筑形態(tài)多以多層不帶電梯為主，多層房屋的結構多以磚混結構為主，小高層在未來一年中將成為主流業(yè)態(tài)并且競爭激烈。整體缺乏真正的“類別墅”的情景洋房或花園洋房等高端產(chǎn)品北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品離市區(qū)較遠地塊南高北低景觀優(yōu)勢明顯1.印象中的遠離市區(qū)，首期產(chǎn)品的售價過高會帶來很大的銷售抗性。所以我們產(chǎn)品開發(fā)就要注意要控制成本。同時在價格上采取低開高走的原則，促進銷售，漸漸樹立開發(fā)商在市民心中的良好口碑(價格)2.地塊南高北低，嚴重影響光照程度，開發(fā)大量的小高層產(chǎn)品會造成產(chǎn)品不能被接受。而高層產(chǎn)品不予考慮。（組合）3.天然景觀，是我們項目的優(yōu)勢，在不提高成本的前提下，把景觀利用好，成為項目的亮點。（主題）北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品現(xiàn)在市場上面住宅產(chǎn)品分類：多層小高層高層超高層別墅情景洋房聯(lián)排（TOWNHOUSE）花園洋房北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司是聯(lián)排還是花園洋房？

根據(jù)我們之前的分析，一期紅線范圍內為多層及小高層產(chǎn)品，無須過多討論，但在我們的最高地，產(chǎn)品開發(fā)選擇是別墅還是洋房呢？我們不禁深思。

？？北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司客觀事實論證產(chǎn)品表現(xiàn)：目前張家口市場在售別墅產(chǎn)品有兩個樓盤：

山水文苑別墅區(qū)：銷售至今，銷售情況慘淡

桃源名仕別墅區(qū)：從06年至今，基本是以頂工程款形式出售因此 東方鑫業(yè)認為，本項目是否開發(fā)別墅產(chǎn)品應慎重考慮。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司那么花園洋房是否應該融入我們的社區(qū)呢？ 我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有市場居住類產(chǎn)品放量中，尚沒有花園洋房產(chǎn)品，而花園洋房作為高品質的生活居住產(chǎn)品價格上比別墅類產(chǎn)品更有競爭力，受眾人群更廣泛，既然我們要打造高品質社區(qū)，就有必要把一些居住舒適度高的產(chǎn)品融入我們的整體規(guī)劃中來，并且我們的產(chǎn)品要保證能夠被市場所接受。

東方鑫業(yè)建議：因地制宜，加入適量四層花園洋房類產(chǎn)品，能夠提高社區(qū)居住品質的同時，提高我們的利潤，降低購買抗性北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品總述： 多層產(chǎn)品仍然是張家口人心目中理想建筑類型，通過近年來我們對張家口市場的了解，多層產(chǎn)品遠遠比其他產(chǎn)品好賣。 但是我們的地塊屬于南高北低，如果全部開發(fā)多層產(chǎn)品，在保證光照的前提下，樓間距將變得很大，浪費了面積，降低了我們的盈利能力，所以，我們得結合其他一些產(chǎn)品，彌補有可能浪費的面積，提高利潤，并且，多產(chǎn)品組合也可以給小區(qū)景觀帶來一種提升。最高地中間高度地區(qū)沿平門路地區(qū)聯(lián)排或花園洋房（15%）多層板樓（70%）小高層板樓和商業(yè)（15%）北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析張家口有這樣一群人群體一：張家口地區(qū)中、高端人群.項目處于張家口的門戶位置，與繁華接壤又不失寧靜，輕松接觸繁華而又能安靜舒適的生活。這正與這些人的生活需求不謀而合。群體二：投資者或長期投資客。本項目周邊臨近學府較多，如果我們的房子戶型設計種類多樣化，小兩房或小三房形式齊全。那投資這樣的房子出租，總價較低，投資回報高，客群穩(wěn)定。我們暫且用逆向思維，與張家口的市場完成心與心的碰撞，以客戶群定位倒退出產(chǎn)品面積區(qū)間：北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司心與心的碰撞—目標客戶群洞察他們對家的要求：舒適的、輕松的內外環(huán)境滿足他們的價值取向的要求即“熱鬧”又“安靜”的地方即不是很“城市”又不是很“鄉(xiāng)村”的地方多樣性、獨特性在離他們日常繁忙的活動空間不太遠卻又僻靜的地方北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司目標客戶群心理特征寫真目標消費者的基本需求夢想一種受到尊敬和認可的生活方式北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司目標客戶群購房需求習慣分析物業(yè)品質優(yōu)良物業(yè)外觀體現(xiàn)一定身份生活配套齊全物業(yè)管理收費合理居住環(huán)境寧靜幽雅安全防護設施北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司目標客戶群購房考慮因素分析全新的生活方式？（生活空間的文化品味和藝術氣息）地理位置如何，交通是否便利？整體規(guī)劃及樓宇質量？（規(guī)劃、布局、造型）價格是否合理？周邊物業(yè)比較？物業(yè)管理是否有保障，是否完善？每月費用多少？是否能及時入??？北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司結論同等地段看產(chǎn)品，同等產(chǎn)品看價格北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品面積分布北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品戶型描述60~80： 小兩室兩廳80 ~90：標準兩室兩廳97~105：小三室兩廳105~115：經(jīng)濟型三室兩廳115~130：舒適型三室兩廳130~139：豪華型三室兩廳160~170：花園洋房北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司60~90：北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司97~115：北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司115~139：北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司小戶型完成“瘦身”：瘦身的面積分配：減客廳以適當增臥室的面積，縮小衛(wèi)生間的面積。每戶均贈有雙陽臺中大戶型增加戶型設計亮點：每戶贈送超大觀景外飄窗，并設有大落地窗，同時有茶室、陽光室及步入式花園的考慮。項目特質之戶型北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司項目特質之園林園林精致但不鋪張自由浪漫隨意的園林景觀風格本項目臨近絕版的風景區(qū)，小區(qū)園林景觀的塑造可與大環(huán)境融為一體，但在規(guī)劃中要充分考慮感情交往功能，布置多個小型的交往休憩空間（小的主題休閑庭園），避免大面積直通路徑的設置。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司項目特質之社區(qū)配套物業(yè)服務物業(yè)管理實行全封閉式24小時保安、熱水服務社區(qū)服務一線通：設置社區(qū)服務呼叫系統(tǒng)，連接服務中心，一線通社區(qū)服務。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品1.立面以穩(wěn)重、典雅色彩面磚為主，可用高檔涂料點綴2.立面設金屬空調擋板3.樓梯間及樓梯地轉鋪設，樓梯不銹鋼扶手4.智能磁卡樓門，可視對講系統(tǒng)5.高檔防火防盜門6.戶內毛坯，滿足業(yè)主裝修7.斷橋鋁合金窗，落地窗設鋁合金防護欄8.退臺鋁合金護欄9.戶內設防翻越門磁、窗磁系統(tǒng)，煙感報警系統(tǒng)10.社區(qū)主要部位設監(jiān)控探頭，外圍設防翻越紅外裝置裝修標準建議1.考慮小景觀與大景區(qū)充分融合2.對原有成材的樹種盡量保留充分利用現(xiàn)有地形深層發(fā)掘其優(yōu)勢3.從樹種上充分考慮“四季有景”4.對于硬質鋪裝需要考慮色彩合理搭配，與綠地景觀有機結合5.社區(qū)內依提煉的文化內涵、項目屬性有針對性的設計“小品”水景的設計應充分考慮后期的維護及枯水期的景觀6.景觀應和建筑、行人形成合理的結合，自然的“對話”為項目的定位提供支持7.充分考慮夜景燈光設計，與周邊景區(qū)形成區(qū)域的靚點景觀規(guī)劃建議北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品去弊 根據(jù)我們的項目周邊情況和特點，要做成一個上面定位中的產(chǎn)品，我們就要解決眼下看到的一些問題，只有這些問題得到妥善的解決，小區(qū)的質量才是過關的，這樣也不會導致客戶對項目的質疑。所以我們也專門拿出版面來對我們項目目前的弊病總結一下，并根據(jù)我們的思路給出一個解決方案。問題： 1.電線桿多，電線交織、混亂 2.移動通信塔的處理 3.污水河溝的處理 4.地塊高低差大的問題北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品去弊1.電線桿多，電線交織、混亂 在入口處隨處可以見到諸如右圖所示的電線，橫跨在天空中，并且有高有底，在做住宅樓的時候，一定要考慮電線與電線桿的問題，盡量跟電力公司做好公關，如能使電線重新排列，或者入地的話，最好不過。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品去弊2.移動通信塔的處理 移動通信塔就在地塊的入口不遠處，肯定會影響小區(qū)的整體感覺，并且很多客戶對通信塔是否影響身體存在疑慮。我們要告知客戶通信塔對身體是沒有危害的，是科學的。并且我們應該針對通信塔的位置來合理規(guī)劃我們的住宅位置，最好同時給通信塔以景觀包裝，使之更加美觀。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品去弊3.污水河溝的處理 污水河就在項目北線以南不遠的地方。本身污水渠是我們蓋樓的一個劣勢，但我們應該把它轉化成優(yōu)勢。 合理的利用污水渠的距離，做到樓間距更大，并且做成地下污水處理，把污水渠地塊填土做成綠色景觀帶或者水景帶，都將增強我們小區(qū)的競爭力。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析產(chǎn)品去弊4.地塊高低差大的問題 地塊高差大本不是什么劣勢，但我們的地塊又恰恰是南高北低，高低差有十幾米，如此大的高低差對住宅的采光會嚴重影響，如在現(xiàn)有情況下達到國家標準就要浪費大量的面積。 我們應該在盡量節(jié)約成本的前提下，在地塊內部把高處土方填到低處，讓小區(qū)整體呈緩坡狀，結合我們前面的產(chǎn)品布局設計，相信這樣是最好的解決辦法。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析氣質 遠離城市的喧囂，體會身臨其境的自然之美。 讓每一個業(yè)主的生活更接近一些綠色，更接近夢中的那個地方，讓生活返璞歸真。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析氣質 氣質關鍵字純綠色,唯美,自然風華學府,年輕,明日之星360°情景生活景觀區(qū)域返璞歸真的悠然生活藏在樹蔭下的家北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析與項目核心價值相符的案名涵景·佳境“涵景·佳境”的案名從字義上理解，“涵”有包容、涵養(yǎng)的意思，能點出本項目海納百川、優(yōu)雅格致且親人文的性的項目特質?！熬啊睆淖置嫔峡陕?lián)想到綠色、生態(tài)、郁郁蔥蔥，包含景色的美好景觀。“佳境”是散布的較遠的意境，彰顯出閑雅，溫情的格調。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司定位分析參考案名備選東方神韻平門公寓摩卡莊園寧雅山莊木棉春城名門遠景盛景天成尚品仕家西領美樹云景傾城戀曦風景北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務分析7操作風險及解決方案8北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司開發(fā)分期（315畝）項目開發(fā)建議采用分期取地開發(fā)的模式，既可盡早入市搶占市場，也可以保證資金的正常運轉，因此我們先開發(fā)已取得的100畝地，一邊開發(fā)一邊做其它地塊的取地工作。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司公建商業(yè)區(qū)（如酒店，商場）住宅生活區(qū)（一期100畝）行政配套區(qū)二期高品質住宅區(qū)迷你景觀高爾夫練習場開發(fā)分期（315畝）22134北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司景觀帶（原污水渠）小高層產(chǎn)品小高層產(chǎn)品鍋爐房會所中心景觀商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層多層開發(fā)分期（100畝）先開發(fā)的100畝地，依據(jù)其地塊現(xiàn)狀和對項目的影響程度，我們依然分期進行一期二期三期四期北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司發(fā)售策略推廣目標1、創(chuàng)建品牌形象和產(chǎn)品形象，提高知名度和美譽度2、配合銷售計劃，為達成不同階段的銷售目標制定相應的推廣計劃3、加快銷售進程，快速回籠資金北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司推廣手段戶外廣告：路牌、大型展板車載廣告：車體、車載電視報廣：晚報、廣播電視報、亞太廣告網(wǎng)絡廣告：張家口熱線房產(chǎn)網(wǎng)宣傳物料：項目宣傳單頁

售樓處：門頭、燈箱、吊旗、展板、樓書、口杯、手提袋工地：工地形象、圍擋北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司節(jié)奏把控第一階段推廣形象，包裝案名，進行前期炒做；第二階段推廣小區(qū)環(huán)境，依山而建，突出“生態(tài)景觀大盤”的主題；第三階段推廣產(chǎn)品，傾向于產(chǎn)品訴求，講品質；北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司廣告系統(tǒng)設計戶外廣告方案說明：戶外廣告是最好的道路指示工具戶外廣告在擴大項目知名度方面非常有效戶外廣告持續(xù)性強也是向社會昭示開發(fā)商的實力路牌、燈箱、大型廣告牌等北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司紙媒體廣告方案說明：報紙在張家口是傳播面最廣的媒體報紙媒體的投放周期與銷售進度緊密結合報紙媒體的具體實施方案建議每月制定報紙廣告（晚報、廣播電視報、亞太廣告）北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司車載廣告車體、車載電視方案說明：車體廣告流動性強車體廣告視覺效果好，過目不忘北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司推廣階段根據(jù)房地產(chǎn)的運作規(guī)則，在項目未確定竣工進程的情況下，我們先把推廣階段劃分為四個階段積累客戶、認購訂房塑造形象隆重開盤產(chǎn)品推廣快速消化渲染氣氛蓄客期認購開盤期強銷期慣性銷售鞏固形象持續(xù)期北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司蓄客期

工作重點投放廣告，推出產(chǎn)品項目資料到位，工地形象樹立售樓處裝修完畢，工作人員進場積累客戶，介紹產(chǎn)品

工作目標擴大知名度，積累充足的客源搶占市場，認購訂房北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司工作細節(jié)工地包裝：售樓處包裝：工地開工，材料擺放整齊，工程進展迅速，以增強客戶購買信心。工地外豎立圍檔，圍檔內容體現(xiàn)項目形象、氣質。售樓處選址完成售樓處裝修大方、高雅，符合項目氣質銷售道具如沙盤、戶型圖、展板等，各種登記表格等到位工作人員進場：精神飽滿，氣質高雅，統(tǒng)一工裝北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司

推廣說明

蓄客期廣告最重要的是樹立樓盤形象，渲染樓盤價值，刺激購買欲望．廣告表達必須闡述項目核心賣點，并以核心賣點集成為凸顯樓盤整體價值以及整體形象的廣告．

核心賣點構成：

稀缺－－多層住宅

健康－－背靠小白山，清新自然

文化－－周邊學府眾多，文化氣氛濃規(guī)?！?15畝的大型開發(fā)體量

復合——齊全的綜合配套北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司

開盤期

工作重點繼續(xù)廣告推廣，強化客戶記憶與已簽認購協(xié)議的客戶簽訂正式合同，催收余款，辦理貸款借助開盤強力推售產(chǎn)品

工作目標開盤信息傳達把潛在客戶有效的吸引的現(xiàn)場，力爭成交引爆開盤現(xiàn)場的實際銷售建立良好的市場口碑北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司廣告內容：開盤時間＼地點開盤活動內容開盤吸引客戶的刺激點（如抽獎＼送禮等）活動內容：開盤當天盛大的開盤慶典1、路演2、開盤剪彩3、售樓處前的彩旗懸掛4、開盤活動盛況報道

北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司促銷活動1.開盤當天成交的客戶均有精美禮品贈送(水杯、雨傘、筆記本等)2.開盤當天前10位成交客戶總房價優(yōu)惠2000元開盤期的促銷活動可引爆開盤現(xiàn)場，聚集人氣，擴大知名度，并可促使意向客戶迅速定房，不再猶豫，增加成交量，并可引發(fā)其它客戶的購買沖動，帶動銷售北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司

強銷期

工作重點更改廣告推廣內容，給消費者以警示加大對老客戶的回訪力度分析已成交和未成交的客戶，即時調整

工作目標擴大意向客戶比例穩(wěn)住銷售勢頭，持續(xù)銷售力爭銷售量達到80%北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司本階段推廣的目的提升品牌形象，保證持續(xù)銷售，并把推廣推向高潮，完成主體銷售任。務擴大知名度，建立充分的美譽度，為后期的開發(fā)提供良好的平臺通過強有力的促銷措施達成銷售北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司廣告主題

健康生活，品味自然主題說明充分展現(xiàn)主力賣點，相應展現(xiàn)輔助賣點，全面體現(xiàn)樓盤素質＼前景北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司客戶定期追蹤，成交簽約與辦理貸款利用銷售道具充分渲染銷售氣氛，傳達銷售業(yè)績，給客戶以緊迫感）全方位的廣告支持，廣告、媒體修整緊抓工程進度此階段我們作些什么呢？北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司持續(xù)期即收尾期，清理剩余房源，完美清盤北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司地形地脈及SWOT分析1市場分析2規(guī)劃建議3定位分析4開發(fā)分期5發(fā)售策略6財務分析7北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司本項目價格定位為使我們項目在市場上能準確地迎合目標消費群體的真實需求，贏得市場。結合本項目的整體市場定位以及市場的現(xiàn)實情況，本次定價采用=市場比較法與需求導向法相結合制定本案價格.

北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場比較法

采用條件相似的樓盤市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權重系數(shù)的形式進行調整，根據(jù)比較因素對樓盤等級高低的影響程度制定出本樓盤的權重系數(shù)，并根據(jù)權重系數(shù)綜合計算樓盤價格。

從地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等方面考慮，本次定價選取香江國際名城、天寶花園、天河駿層、金鼎世紀城等四個樓盤與本案相比較。注：本次評分由兩人以上同時進行，取平均分得出。評分標準為五個等級，根據(jù)好壞依次為11分、10.5分、10分、9.5分和9分。北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司序號比較因素權重值(W)本樓盤與其它樓盤相比較分值香江國際名城天寶花園天河駿層金鼎世紀城1地段自然環(huán)境0.310101010.52人文環(huán)境0.499.59.593商業(yè)環(huán)境0.799109.54交通狀況0.599.59.595市政配套0.5999.59.56周邊配套0.699109.57區(qū)域發(fā)展0.599.59.59.58產(chǎn)品規(guī)劃設計0.810109.5109小區(qū)景觀0.810109.51010外立面0.61010101011戶型0.61010101012小區(qū)配套0.610109.51013材質及設施0.41010101014軟環(huán)境開發(fā)商品牌0.6999915物業(yè)品牌0.4109