資產(chǎn)評估的目的假設(shè)

資產(chǎn)評估的目的假設(shè)第1頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月本章學(xué)習(xí)目的理解資產(chǎn)評估目的、假設(shè)和價值類型在資產(chǎn)評估中的作用熟悉資產(chǎn)評估的特定目的掌握資產(chǎn)評估價值類型掌握資產(chǎn)評估的假設(shè)與資產(chǎn)定價原則了解公允價值、市場價值、非市場價值以及價值類型等相關(guān)概念的關(guān)系第2頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月第一節(jié)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的：需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的原因或者資產(chǎn)評估結(jié)果的用途。資產(chǎn)業(yè)務(wù)：引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為。資產(chǎn)業(yè)務(wù)不同，對評估結(jié)果的要求就不同，評估中考慮的影響變量也就不同。同一資產(chǎn)不同目的，評估結(jié)論一般不同。第3頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月資產(chǎn)評估一般目的：獲取被評估資產(chǎn)在特定時點(diǎn)的公允價值。資產(chǎn)評估的特定目的：資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求。資產(chǎn)評估目的決定價值類型和方法的選擇第4頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月一、資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估的是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對特定時點(diǎn)及特定條件約束下資產(chǎn)價值的估價和判斷的社會中介活動。資產(chǎn)評估的產(chǎn)生和存在都以資產(chǎn)評估向委托人及社會提供公允評估結(jié)果為條件的，只有資產(chǎn)評估結(jié)果為當(dāng)事人所共同接受，資產(chǎn)評估才有存在的必要。公允價值：根據(jù)相關(guān)當(dāng)事人的地位、被評估資產(chǎn)自身條件及其面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價值的合理估計值。第5頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）不同領(lǐng)域?qū)蕛r值的定義及其理解《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則》定義，一項資產(chǎn)在正常交易中，能使熟悉情況的買賣雙方自愿進(jìn)行交換的金額。資產(chǎn)評估中公允價值：是一種相對合理的評估價值，是一種相對于當(dāng)事人各方的地位、資產(chǎn)狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理評估價值，是評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價值的合理估計。第6頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月會計與評估中“公允價值”的區(qū)別：用途：會計計價、多種目的獲取途徑：“公允價值的層次”、多種方法進(jìn)行估算條件（包括雙方的地位、市場條件）：正常交易條件下、特定交易條件假設(shè)：持續(xù)經(jīng)營、包括持續(xù)經(jīng)營、清算等資產(chǎn)評估中公允價值的內(nèi)涵和外延要比會計資產(chǎn)計價中的公允價值的內(nèi)涵和外延寬泛第7頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月要點(diǎn)：只要資產(chǎn)評估的結(jié)果與被評估資產(chǎn)自身的條件、評估時的市場條件相吻合，且沒有損害交易各方的正當(dāng)權(quán)益，亦沒有損害其他人的利益，這個評估結(jié)果就被認(rèn)為是合理的。公允價值既包括了正常市場條件下的合理評估結(jié)果，也包括了資產(chǎn)評估中非正常市場條件下的合理評估結(jié)果。第8頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月二、資產(chǎn)評估的特定目的：資產(chǎn)評估的特定目的是一般是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求。1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)聯(lián)營與中外合資、合作4.股份經(jīng)營5.抵押與擔(dān)保6.企業(yè)清算7.債務(wù)重組第9頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月三、特定目的在資產(chǎn)評估中的地位及作用1.資產(chǎn)評估的特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型都有重要影響。2.資產(chǎn)評估的特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用第10頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月第二節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型一、價值類型的概念及作用二、價值類型的主要分類三、價值類型的相關(guān)關(guān)系及其選擇第11頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月一、資產(chǎn)評估價值類型的概念及其作用（一）價值類型的概念資產(chǎn)評估的價值類型是指資產(chǎn)評估價值的類別，是資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定性，即評估價值的內(nèi)涵，是每一項資產(chǎn)評估價值的具體價值尺度。1.價值類型可以說明評估價值的涵義，是評估值“質(zhì)”的規(guī)定2.價值類型是必須的，資產(chǎn)評估過程開始就應(yīng)確定價值類型。3.評估目的決定價值類型，但不是唯一依據(jù)4.每一種價值類型必須予以明確定義第12頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）資產(chǎn)評估價值類型的作用1.價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素每一項資產(chǎn)的評估價值都是有條件的特定價值，而非資產(chǎn)本身的客觀價值和內(nèi)在價值。2.價值類型制約評估方法的選擇。3.明確價值類型，可以清楚地表達(dá)評估結(jié)果，避免評估報告誤用第13頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月二、資產(chǎn)評估價值類型的主要分類價值類型市場價值市場價值以外的價值投資價值在用價值清算價值殘余價值第14頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）資產(chǎn)評估中市場價值與市場價值以外的價值市場價值《國際評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》“自愿的買方和自愿的賣方在正常營銷后，所達(dá)成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值的估計數(shù)額，且當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制”“自愿買房和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額”市場價值《國際評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》第15頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月市場價值在資產(chǎn)評估中的作用：市場價值是資產(chǎn)公允價值的坐標(biāo)。公允價值是資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)，它包括了正常市場價值和非正常市場價值兩種情況下的合理評估結(jié)果。市場價值是正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的合理評估結(jié)果。市場價值是資產(chǎn)評估中最為典型的公允價值。市場價值的另一個作用是在評估其所依據(jù)的市場范圍內(nèi)，市場價值對任何交易當(dāng)事人都是相對合理的和公允的，而市場以外的價值的相對合理公平性是受某些嚴(yán)格限制的。第16頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月市場價值以外的價值類型《國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》指出凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)評估價值類型都屬于市場價值以外的價值，如在用價值、投資價值、持續(xù)經(jīng)營價值、保險價值等。（非市場價值）市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。市場價值以外的價值第17頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》對非市場價值的列舉：投資價值：評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。在用價值：將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價值估計數(shù)額。清算價值：在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)。投資價值：評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。清算價值：在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)。殘余價值：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。第18頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月持續(xù)經(jīng)營價值：企業(yè)作為一個整體的價值，由于企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)整體價值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價值分配給企業(yè)的各個組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價值。保險價值:可能因危險造成損失的實(shí)體項目的重置成本。課稅價值：根據(jù)稅法中規(guī)定的于征納稅收相關(guān)價值定義所確定的價值。第19頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月三、價值類型的相關(guān)關(guān)系及其選擇（一）資產(chǎn)的公允價值、市場價值及非市場價值的關(guān)系資產(chǎn)評估中的公允價值與市場價值是不同層次中的兩個概念市場價值是資產(chǎn)公允價值的坐標(biāo)明確了市場價值也就容易把握非市場價值第20頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）資產(chǎn)評估特定目的與價值類型的關(guān)系資產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估特定目的價值類型選擇決定制約第21頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月（三）資產(chǎn)評估價值類型與評估方法的關(guān)系資產(chǎn)評估價值類型說明的是資產(chǎn)評估價值的內(nèi)涵資產(chǎn)評估方法是評估價值的量化過程。評估價值是價值類型與評估方法及評估質(zhì)的規(guī)定和量化過程共同作用的結(jié)果第22頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月（四）價值類型的選擇和使用價值類型選擇和使用的基本原則（1）對于資產(chǎn)評估價值類型的選擇，必須考慮資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為（2）選擇價值類型，應(yīng)當(dāng)考慮價值類型與評估價值的先慣性（3）評估方法是估計和判斷市場價值和費(fèi)市場價值類型的評估結(jié)論的手段，一種價值類型下的評估結(jié)論可以通過多中評估方法實(shí)現(xiàn)（4）當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時，通常應(yīng)當(dāng)選擇市場價值類型。第23頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月價值類型選擇和使用的具體規(guī)定。根據(jù)《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（1）投資價值（2）在用價值（3）清算價值（4）殘余價值（5）抵押價值（6）課稅價值（7）保險價值第24頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)交易假設(shè)公開市場假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)清算假設(shè)第25頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月一、交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)。交易假設(shè)假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。作用：為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件“人為”限定了資產(chǎn)評估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易中，不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。第26頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月二、公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件以及在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設(shè)假定資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場是一個公開市場。公開市場假設(shè)假定資產(chǎn)可以在公開市場上交易，交易雙方地位平等，且都有獲得足夠市場信息的機(jī)會和時間。第27頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月三、持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)假定被評估資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，從而可以考察它在未來時間能為其持有人帶來的經(jīng)濟(jì)利益。在用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用移地續(xù)用第28頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月四、清算假設(shè)清算假設(shè)主要針對清算資產(chǎn)，是指資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。假定資產(chǎn)的所有者在特定條件下被迫將其資產(chǎn)整體或拆零在公開市場上出售，且這種出售往往有一定的限制。注意：清算假設(shè)下雙方地位不平等，交易時間短，被評估資產(chǎn)評估值通常要低于在公開市場前提下或持續(xù)使用前提下同樣資產(chǎn)的評估值。因此，評估結(jié)果適用范圍受到限制。第29頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月資產(chǎn)評估假設(shè)總結(jié)：交易假設(shè)屬于資產(chǎn)評估的前提假設(shè)，公開市場假設(shè)和清算假設(shè)屬于擬進(jìn)入市場條件的假設(shè)，持續(xù)使用假設(shè)屬于資產(chǎn)自身條件假設(shè)。通常來講，交易假設(shè)是資產(chǎn)評估最基本的情景假設(shè)，是所有資產(chǎn)評估都通用的評估環(huán)境假設(shè)。資產(chǎn)評估中有些假設(shè)是不能同時使用的，比如公開市場假設(shè)與清算假設(shè)，持續(xù)使用假設(shè)中原地持續(xù)使用假設(shè)與移地使用假設(shè)不能同時使用。第30頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月第四節(jié)資產(chǎn)評估原則資產(chǎn)評估原則：即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)當(dāng)事人各方關(guān)系，處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。一資產(chǎn)評估工作原則資產(chǎn)評估工作原則是規(guī)范資產(chǎn)評估主體行為的準(zhǔn)則。具體包括：1.獨(dú)立性原則內(nèi)容：評估機(jī)構(gòu)本身獨(dú)立、評估機(jī)構(gòu)及評估人員堅持獨(dú)立第三者的地位。2.客觀公正原則要求資產(chǎn)評估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。3.科學(xué)性原則要求評估機(jī)構(gòu)和人員必須遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案，并采用科學(xué)的評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估。第31頁，課件共33頁，創(chuàng)作于2023年2月二產(chǎn)評估技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則資產(chǎn)評估技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則是執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則預(yù)期收益原則供求原則貢獻(xiàn)原則替代原則評估時點(diǎn)原則資產(chǎn)之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經(jīng)濟(jì)利利益，資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制著帶來的預(yù)期收益量的多少。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上市，隨著供給的增加而下降。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原理，各生產(chǎn)要素價值的大小可依據(jù)其對總收益的貢獻(xiàn)量來衡量。適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的價值評估，要求要素資產(chǎn)的價值由該要素資產(chǎn)對整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來決定或者當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該要素資產(chǎn)將蒙受的損失來確定。任何理性的投資者對具有相同效用的物品