審計實務 投資性房地產(chǎn)

審計實務投資性房地產(chǎn)審計淺談-投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)對很多企業(yè)來說都屬于優(yōu)質資產(chǎn)，所以這個科目很常見，通常是用于出租和升值出售。近些年好幾家上市公司由于賣房產(chǎn)、增值的情況，這部分收入超過了主營業(yè)務，甚至讓整體財務報表扭虧為盈。如果沒有公允價值模式計量，它和固定資產(chǎn)幾乎沒什么區(qū)別。但是有了以后，就存在各種相互轉換，于是考試點和關注點就多了起來。本篇會單獨備注區(qū)分他們獨有的程序，其他的則屬于共有程序。接下來，我們就聊聊，查這個科目的賬需要做哪些審計程序、機械復制粘貼底稿后怎么寫文字說明、必須拿到哪些證明審計觀點的證據(jù)?？偠灾?，就是干啥-程序；寫啥-底稿說明；留啥-證據(jù)。實務中，事務所的規(guī)模大小會對這些審計程序有所取舍，但是作為一條有責任的審計狗，你至少腦海中要考慮到這些骨頭的風險。程序1：產(chǎn)權證明核對。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定，列入投資性房地產(chǎn)應符合“單獨計量”“可出售”，因此一般沒有完全產(chǎn)權的情況下，不應計入投資性房地產(chǎn)。通常碰到的都是對外出租的商鋪和寫字樓。程序1總結！底稿說明：產(chǎn)權歸屬情況以及核對結果（是否均歸屬于公司）；證據(jù)：全部產(chǎn)權證明文件。程序2：資產(chǎn)監(jiān)盤。雖然產(chǎn)權文件是證明產(chǎn)權的充分條件，但如果實體滅失，權利自然消滅，現(xiàn)場監(jiān)盤仍有必要。好在證明房產(chǎn)實體存在的替代程序還是不少，比如期后的租客支付租金記錄、網(wǎng)絡實時視頻截圖等手段。程序2總結！底稿說明：盤點時間、盤點人、盤點時的資產(chǎn)狀況；證據(jù)：盤點小結或者盤點說明。程序3：增減變化檢查。這個也是老生常談的程序，日復一日，年復一年，增減變化重點查。程序3總結！底稿說明：抽樣原則以及金額，抽樣結論。證據(jù)：抽查表。程序4：折舊攤銷測算（成本模式）。這個就和固定資產(chǎn)一模一樣了，只是換了個名字而已。會計上折舊的目的一是為了成本配比，二是為了匹配資產(chǎn)的使用而出現(xiàn)的價值貶損。程序4總結！底稿說明：折舊方法、測試結果。證據(jù)：折舊測算表。程序5：減值跡象判斷以及測試（成本模式）。和固定資產(chǎn)類似，如果存在長期待出租等閑置的情況，需要考慮是否存在減值，以及進行減值測試。程序5總結！底稿說明：公司資產(chǎn)是否存在需要計提減值的跡象，不存在減值也需進行說明。證據(jù)：減值跡象判斷表及相關證據(jù)資料。程序6：公允價值復核（公允價值模式）。因為用公允價值計量的房產(chǎn)，并不計提折舊攤銷，因此對公允價值的取得，我們需要尤為慎重，比如是否依賴獨立第三方機構、第三方機構的聲譽，對于活躍市場是否有可以取得的公開數(shù)據(jù)與第三方機構的結論進行對比分析。通常情況下，如果有貸款，很可能是用房產(chǎn)作為抵押，就一定有房地產(chǎn)評估報告，找財務要一份資料就行。程序6總結！底稿說明：公司是否滿足采用公允價值的條件（1、活躍市場；2、類似資產(chǎn)價值可以取得）；公允價值取得來源、時點是否可靠及合理；公允價值計算是否正確。證據(jù)：復核表、公允價值來源表（有時可能是函證，公開網(wǎng)站的查詢資料）。程序7：投資性房地產(chǎn)與自由房產(chǎn)互轉審核（公允價值模式）。一般碰到多的情況就是出租和不出租之間的相互轉化。這個知識點大小考試是必考，大家應該非常熟悉而且難忘。如果在自用房產(chǎn)轉為用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，在初始轉換時，其超出賬面成本部分計入資本公積，低于部分計入公允價值變動損益，也