房屋模擬驗收操作指引

...wd......wd......wd...房屋模擬驗收作業(yè)指引編制日期初審日期審核日期批準日期流程要素流程目標：流程時間要求流程監(jiān)控點數(shù)目流程主要責任崗位流程涉及職位數(shù)目目的規(guī)定房屋模擬驗收內(nèi)容、方法、流程，明確工作人員職責，評估模擬驗收工作效果，實現(xiàn)產(chǎn)品持續(xù)改進過程，保證交付房屋的質(zhì)量。適用范圍適用于房屋接收前的樓棟本體內(nèi)及室內(nèi)外公共部位的模擬驗收過程管理和控制。術(shù)語和定義模擬驗收：工程與采購管理中心組織的由工程工程技術(shù)部、工程承包單位、監(jiān)理公司、物業(yè)公司共同參加的對房屋產(chǎn)品設(shè)計、施工質(zhì)量、交付狀態(tài)等因素的實地檢查活動。同一期交付的房屋進展二輪模擬驗收，并可根據(jù)存在問題的多少以及解決情況、時間情況予以調(diào)整模擬驗收次數(shù)。模擬驗收內(nèi)容：根據(jù)產(chǎn)品組成因素所具有的特性，驗收過程包括如下四項內(nèi)容：房屋質(zhì)量檢查、設(shè)計及使用功能缺陷檢查、交樓標準與合同附圖核對、部品部件使用狀態(tài)檢查。職責工程與采購管理中心確定模擬驗收內(nèi)容、檢查方法、驗收流程；負責方案、組織、協(xié)調(diào)、實施模擬驗收過程，監(jiān)視整改落實情況；負責對發(fā)現(xiàn)的需改進的問題進展統(tǒng)計、分析并發(fā)布結(jié)果；負責對施工進度和整改結(jié)果進展監(jiān)視、驗證和跟蹤評價?？偨?jīng)理辦公室負責協(xié)調(diào)模擬驗收的人力資源調(diào)配，包括物業(yè)技術(shù)員、工程工程師、工程監(jiān)理等；負責對工程工程技術(shù)部的施工進度及整改結(jié)果進展考核。工程工程技術(shù)部模擬驗收前工程工程技術(shù)部必須進展專項檢查〔自查〕及整改。統(tǒng)籌安排模擬驗收問題的整改，整改完成率大于90%。監(jiān)視整改質(zhì)量，并對整改結(jié)果負責。按客工程與采購管理中心的維修備品方案于集中交付前準備且提供維修備品。4.4．物業(yè)公司配合工程與采購管理中心安排物業(yè)技術(shù)員參加模擬驗收工作。負責對室內(nèi)外公共區(qū)域進展模擬驗收檢查，匯總問題并反響整改情況。負責對業(yè)主開放日、交付活動前樓體內(nèi)的開荒清潔工作。工作程序模擬驗收流程圖：模擬驗收準備工作編制模擬驗收方案，方案內(nèi)容包括：模擬驗收開場按公司方案執(zhí)行，假設(shè)有變更，需經(jīng)工程分管領(lǐng)導審批；確定參加模擬驗收人員〔盡可能做到驗收人員與驗收單位在幾輪模擬驗收中保持一致〕；驗收時間、內(nèi)容安排及任務(wù)分配；編制《模擬驗收方案表》。資料準備，包括如下：毛坯房模擬驗收標準〔見附件模版，實施中可調(diào)整〕；裝修房模擬驗收標準〔見附件模版，實施中可調(diào)整〕；《交樓標準》；合同附圖；《模擬驗收檢查記錄表》。工具準備，包括如下工具：.紅外線測距儀、卷尺、粉筆、標識貼、空鼓桿、相位測試儀、硬板夾、水性大頭筆。召開模擬驗收發(fā)動會，安排如下會議主持人：客戶關(guān)系中心具體負責人、工程經(jīng)理部具體負責人；會議內(nèi)容：宣講模擬驗收目的及重要性；講解模擬驗收方案安排；簡單介紹模擬驗收標準；講解整改要求：質(zhì)量要求、時間要求；強調(diào)紀律要求；確定模擬驗收培訓時間以及參加人員；明晰獎懲措施。確認模擬驗收整改標準樣板房：在大面積整改前，由工程工程技術(shù)部根據(jù)既定驗收及整改標準安排做出一套驗收及整改標準樣板房，工程與采購管理中心和工程經(jīng)理工程技術(shù)部共同現(xiàn)場驗收確認，驗收合格后，即成為整改參照標準樣板。模擬驗收培訓集中講授講授人：工程與采購管理中心具體負責人；講授內(nèi)容：模擬驗收標準〔見附件模版，實施中可調(diào)整〕交樓標準合同附圖及核對方法常見問題、以往案例講解現(xiàn)場標示和記錄方法檢查人員獎懲措施驗收過程中本卷須知講解，內(nèi)容包括：防止干擾：工作人員按照工作職責范圍進展工作，不受其它人員工作狀態(tài)、情緒干擾；堅持原則；檢查內(nèi)容、標準嚴格按照模擬驗收方案、驗收標準要求進展檢查、記錄，在工作過程中不受主觀因素影響擅自放松檢查標準；單據(jù)交接程序：每天上、下午檢查的單據(jù)在檢查工作完成后組長安排檢查人員簽字，然后將單據(jù)交接給工程與采購管理中心信息管理組，并確認單據(jù)數(shù)量。小組成員管理；組長要對組員進展考勤，工作情況進展及時指導糾正，嚴格執(zhí)行檢查紀律；溝通：驗收現(xiàn)場出現(xiàn)有疑惑的問題及時與工程與采購管理中心具體負責人或工程部進展溝通。提問與答疑?，F(xiàn)場示范示范檢查方法：現(xiàn)場隨機選取一套房，參照模擬驗收標準逐項示范檢查；對于空鼓等需要工具輔助檢查的內(nèi)容示范工具使用方法。示范記錄方法：《模擬驗收檢查記錄表》格式填寫本卷須知；標準問題書面記錄內(nèi)容、記錄格式，詳細記錄問題便于整改。示范標記方法：問題標記工具選擇：水泥面用粉筆標記，門、鋁合金門窗、部品部件等用標示貼，玻璃用水性大頭筆；問題標記方法：水泥面上問題用粉筆將問題點圈示及用箭頭指示，并在旁邊標明問題內(nèi)容及日期；用標識貼標示的，在標識貼上記錄問題內(nèi)容，并粘貼于問題點位置。模擬演練與檢查每組模擬驗房小組檢查一套房屋，進展培訓效果檢驗；對檢查結(jié)果進展點評、糾正、標準。模擬驗收實施第一輪模擬驗收〔質(zhì)量檢查〕過程檢查內(nèi)容：由工程與采購管理中心具體負責人在模擬驗收標準中摘取相關(guān)內(nèi)容。使用功能；交樓標準；現(xiàn)場與合同附圖符合情況；設(shè)計缺陷；強制性規(guī)定；重大質(zhì)量問題：大面積空鼓、嚴重裂縫、起砂、層高、方正、水平。為了防止由于驗收人員經(jīng)歷缺乏，造成檢查品質(zhì)不穩(wěn)定，及時發(fā)現(xiàn)問題，糾正不標準行為，工程與采購管理中心具體負責人在模擬驗收過程中要對新人模擬驗收過程進展抽查：抽查時間：每天抽查一次，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進展糾正；資料抽查：記錄表填寫是否標準，內(nèi)容記錄是否準確；現(xiàn)場抽查：檢查內(nèi)容是否全面、現(xiàn)場標識是否到位。嚴格按照時間方案、培訓要求進展模擬驗收實施；每天模擬驗收完畢后召開驗收過程碰頭會：各小組通報檢查過程中發(fā)現(xiàn)的主要和共性問題驗收工作是否按方案執(zhí)行；是否有需要協(xié)調(diào)的問題；記錄、標識、檢查內(nèi)容等工作是否有不合理的地方需要調(diào)整。工程與采購管理中心工程管理組將記錄表中的問題轉(zhuǎn)換為電子文擋，并次日發(fā)給工程部，并要求工程部當日安排整改，同時工程部反響問題整改情況。模擬驗收完畢后編制總結(jié)報告，進展驗收過程總結(jié)，問題分析，典型問題需配圖片、說明；召開決策會：組織者：工程工程技術(shù)部。與會部門、人員：集團領(lǐng)導〔視問題嚴重程度或整改效率決定是否需要請領(lǐng)導出席會議〕、設(shè)計管理部、工程程技術(shù)部、營銷管理部、物業(yè)公司。會議內(nèi)容：制定模擬驗收發(fā)現(xiàn)問題的整改方案，確定整改期限、責任人；設(shè)計缺陷問題原則上須整改，但經(jīng)集團領(lǐng)導審批同意后，可不予整改，但須納入后期設(shè)計要求，防止缺陷的重復發(fā)生；不予整改的缺陷須擬定統(tǒng)一說辭,并須在集中交付前向業(yè)主做好解釋和安撫工作。不予整改的問題需形成書面文件，由設(shè)計管理部、工程程技術(shù)部、本錢管理部等相關(guān)部門會簽審批，經(jīng)工程分管領(lǐng)導及工程總監(jiān)簽字確認后，交部門存檔。工程與采購管理中心監(jiān)視整改落實情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時反響：整改方案、方案落實情況檢查；整改效果檢查；推動整改方法：相關(guān)部門溝通解決、郵件形式進展通報、及時填寫《房屋接收審批表》、上報公司領(lǐng)導、入伙協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)、月度工程現(xiàn)場協(xié)調(diào)會協(xié)調(diào)、凍結(jié)施工單位工程進度款、按合同罰款、提議委托整改。第一輪模擬驗收〔質(zhì)量檢查〕考核標準〔5分制〕：土建工程質(zhì)量問題〔僅指墻地面空鼓、裂縫及滲漏、尺寸偏差〕戶均低于5條〔含5條〕得5分,5-6條〔含6條〕得5-4分,6-7條〔含7條〕得4-3分,7-8條〔含8條〕得3-2分,8-9條〔含9條〕得2-1分，9-10條〔含10條〕得1-0分；精裝修房每戶單位缺陷戶均低于6條〔含6條〕得5分,6-7條〔含7條〕得5-4分7-8條〔含8條〕得4-3分,8-9條〔含9條〕得3-2分,9-10條〔含10條〕得2-1分，10-11條〔含11條〕得1-0分。每百戶滲漏戶數(shù)低于12戶酌情加0.5分，減少3戶加0.5,增加3戶減0.5。第二輪模擬驗收〔整改及感觀驗收〕檢查內(nèi)容：完整性：部品、部件、電氣設(shè)施是否安裝到位成品保護情況裂縫、空鼓、起砂、大小頭等土建問題水電：通水、通電試驗觀感色差衛(wèi)生交樓標準驗證前一輪模擬驗收問題整改完成情況程序性工作根據(jù)實際情況參照第一輪模擬驗收過程進展。統(tǒng)計模擬驗收問題整改完成率第一輪模擬驗收問題整改完成率：【1-〔第一輪模擬驗收問題整改后遺留數(shù)量/第一輪模擬驗收問題數(shù)量〕】×100%；第二輪模擬驗收問題整改完成率：【1-〔第一、二輪模擬驗收問題整改后遺留數(shù)量/第一、二輪模擬驗收問題總數(shù)〕】×100%。第二輪模擬驗收〔整改及感觀驗收〕考核標準〔5分制〕：第一輪模擬驗收問題〔工程質(zhì)量問題〕整改率高于95%得5分,90%〔含〕-95%〔含〕得5-4分,85%〔含〕-80%〔含〕得4-3分,低于75%〔含〕-80%〔含〕得3-2分,70%〔含〕-75%〔含〕得2-1分,,65%〔含〕-70%〔含〕得1-0分；第二輪模擬驗收問題〔觀感問題〕整改率不低于80%酌情加0.5-1分,低于80%酌情扣0.5-1分。鑰匙移交當期交付的房屋必須提前逐套移交；模擬驗收發(fā)現(xiàn)的問題整改合格后，并由客戶關(guān)系中心認可前方可進展鑰匙移交，同時對第二輪模擬驗收問題的整改情況的復查；鑰匙由施工單位移交給物業(yè)服務(wù)中心，并保存書面移交記錄；移交原則：所有模擬驗收問題關(guān)閉；讓步接收問題完成《房屋接收審批表》審批流程。客戶關(guān)系中心每天編制并發(fā)布《收房日報表》。相關(guān)記錄6.1.《毛坯房模擬驗收標準》6.2.《裝修房房模擬驗收標準》6.3.HYPERLINK"://web-szdc/iso9000/file/f