房地產(chǎn)項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目定位3、房地產(chǎn)市場可能的細(xì)分因子（人口、地理、心理、行為）（1）人口細(xì)分年齡性別收入職業(yè)所受教育宗教信仰社會階層家庭成員家庭生命循環(huán)(2)根據(jù)地理因素細(xì)分定位（潛在購房者地理分布狀況）影響生活方式，需求偏好居住區(qū):區(qū)分為市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等。行政區(qū):青羊區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等（3）根據(jù)心理特征細(xì)分定位購買動機(jī)：自住的需求偏好？改善居住條件？資產(chǎn)保值？休閑度假？個性：消費(fèi)者個人的性格特征，影響對住宅式樣、裝修、室內(nèi)布局、區(qū)位環(huán)境、社區(qū)文化的心理偏好內(nèi)向、外向、沖動型、理智型、合群型、獨(dú)斷型、野心型……等。生活型態(tài)：平實(shí)型、寒酸型、炫耀型、名士型……等。生活方式：對消費(fèi)、工作和娛樂的特定習(xí)慣和傾向性的方式。(AIO尺度）（4）根據(jù)消費(fèi)行為因素細(xì)分定位購屋率：第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。品牌忠誠性：強(qiáng)、輕、沒有等三種。購買行為的不同階段：不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望…等。對產(chǎn)品的態(tài)度：狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視……等四、目標(biāo)市場選擇（T)目標(biāo)市場：就是指企業(yè)在市場細(xì)分之后的若干“子市場”中，所運(yùn)用的企業(yè)營銷活動之“矢”而瞄準(zhǔn)的市場方向之“的”的優(yōu)選過程。2、競爭樓盤最熱銷戶型樓盤名稱最熱銷戶型博瑞都市花園120平米三房兩廳兩衛(wèi)金沙園130平米三房兩廳兩衛(wèi)金沙西園111平米三房兩廳兩衛(wèi)蜀風(fēng)花園城138平米三房兩廳兩衛(wèi)從各樓盤的市場反應(yīng)來看，面積120-130平米的三房兩廳兩衛(wèi)銷售速度最快4、消費(fèi)者主力需求結(jié)構(gòu)假如只提供四房、三房、兩房產(chǎn)品，則消費(fèi)者主力需求結(jié)構(gòu)如上表戶型面積（平米）比例四房兩廳兩衛(wèi)1404%三房兩廳兩衛(wèi)12029%10023%三房兩廳一衛(wèi)1009%兩房兩廳兩衛(wèi)10015%1208%兩房兩廳一衛(wèi)8012%合計(jì)100%6、全案（尤其是一期戶型）配比建議以上建議執(zhí)行的戶型結(jié)構(gòu)是介于供給與需求之間的方案，比目前市場供應(yīng)的主力戶型偏小，但比市場需求的主力戶型偏大這是出于項(xiàng)目檔次、方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、競爭樓盤銷售情況以及本案小高層特點(diǎn)的考慮戶型面積（平方米）比例四房兩廳兩衛(wèi)1605%14510%三房兩廳兩衛(wèi)13515%12535%11515%三房兩廳一衛(wèi)10010%兩房兩廳一衛(wèi)9010%合計(jì)100%7、戶內(nèi)功能設(shè)置建議（根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查）序號功能間沒有必要不太必要一般比較必要很有必要1獨(dú)立儲藏室3%12%17%48%20%2門廳/玄關(guān)2%13%35%40%10%3保姆/工人房15%40%30%13%2%4保姆/工人房設(shè)衛(wèi)生間26%42%23%8%1%5休閑大陽臺1%6%20%54%19%6書房/電腦房1%3%14%60%22%7閣樓9%21%41%23%6%8私家車位3%12%37%39%9%戶型設(shè)計(jì)要盡量考慮書房/電腦房、獨(dú)立儲藏室、門廳/玄關(guān)陽臺