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文檔簡介

物業(yè)管理前期各階段工作要點一、施工階段1、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么?

答:一個物業(yè)的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成,所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議:

(1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設備、設施的供應商,應盡量選擇能將供貨、盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

(2)小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件,盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規(guī)格。

(3)涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管,且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關,綠化帶土質的厚度要符合要求。

(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發(fā)產就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議,并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

(5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。

(6)小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用,閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用,還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

(7)為方便以后的物業(yè)管理,對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制),高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統(tǒng)用電線路及計量分開,盡量做到分表到層、分表到戶,表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源),電話分線分層分戶應作好識別標記,合理分配。

(8)各專業(yè)工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場,掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置,以及相應的施工更改記錄。

(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率,所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

(10)物業(yè)的竣工驗收,物管人員應會同參加,對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字,物業(yè)(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接,尤其是圖紙、資料、更改記錄。

2、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項?

答:嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同,對不利于物管的條業(yè)主(住戶)違反小區(qū)管理條例的處罰條款,諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明,業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性,公民道德教育、處罰條款和依據頻繁地通過宣傳欄

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