黃金海岸項目投資建議書

秦皇島黃金海岸項目投資建議書目錄項目情況項目背景項目概況項目定位市場研究市場定位經(jīng)濟評價投資收益評價總結(jié)投資項目重點要素分析結(jié)論項目背景2008年秦皇島北戴河新區(qū)成立，黃金海岸地區(qū)的發(fā)展進(jìn)入快車道。新區(qū)北依碣石，南臨渤海，東隔北戴河，西至灤河，總面積425.81平方公里，海岸線長82公里。新區(qū)地理位置優(yōu)越，自然條件獨特，有中國北方最優(yōu)質(zhì)的沙灘海水浴場，世界罕見的海洋大漠，華北最大的瀉湖——七里海，22萬畝連綿蔥郁的林帶，被譽為中國最美的八大海岸之一，是全國乃至國際上難得的寶地。隨著新區(qū)的成立，區(qū)域環(huán)境大為的完善。沿海高速率先通車，津秦高鐵通行在即，冀南國際機場開工建設(shè)，高等級沿海公路已修至項目宗地，五星級酒店、森林休閑度假公園、房產(chǎn)項目紛紛啟動，該區(qū)域成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點；項目位于新區(qū)行政商務(wù)中心核心地帶的邊緣。地塊東面臨渤海灣，且擁有210米專屬潔凈海灘（沒有任何建筑物或道路阻隔），南為國有團林林場、亞洲最大的天然滑沙場、黃金海岸高爾夫球會，西接已擴建的沿海高等級公路、沿海高速公路、新機場連接線，北為列為國家自然保護(hù)區(qū)的原始林帶。北京、天津、唐山、東北均有高速公路相接。項切目收概飾況—崖—地恰理渠位句置地樂塊建東綢臨霜渤尤海憂灣少，君且信擁蜻有2愈1腎0思米垮專筑屬辰潔錯凈肚海許灘；南診為傾國軌有精團嬌林鵲林掠場據(jù)、衡亞船洲學(xué)最機大蹈的咳天康然齡滑班沙歪場憐，賄距械黃黨金述海匯岸粱高笨爾醉夫緞球盯會釋4午公剃里；西象接檔已演擴橫建健的糾沿范海身高悶等藏級糕公拒路和屈建礎(chǔ)設(shè)燭中燥的吧冀勁東茶國煤際霉機貢場莖連釋接限線哨，碌且雪距凱沿診海代高亞速郊公光路躬出它口額僅6棄公糊里祖，北休面姐是剪繞星城季高當(dāng)速熟公親路鄙（并北怪面綢約賴１尺公墳里腎）瘋；北掏為礙列馳為理國德家倡自笨然答保黨護(hù)器區(qū)康的促原歷始訴林偽帶月。項目位置項匯目泰概抵況—借—交襪通兆情獨況沿束海摸公柄路最（3賞0禍m寬域）—活—0米舅；冀旨東予國聚際民機薦場券連鳴接基線功（6警0繭m寬矛，碼在掀建則）—躬—錘0米慰；沿吃海僑高朱速赤（隸雙懂向透四筑車揉道菜）—忍—扛6截.橡5公舊里脈；津情秦軋高圍速御鐵桑路疼北蔥戴耳河臺站緣瑞（虛在蒸建動）—號—禿1左5公黎里燙；冀超東之國睛際佩機包場原（糠在四建緊）—歌—蟻1鋪5公待里項嶺目鴿概倒況—犧—區(qū)睬域究規(guī)賞劃一丘核，貿(mào)指穿新疫城犧核宿心伯，收即顏中飽央相商租務(wù)悅區(qū)怎。包選氣址亭在弊黃假金酷海隸岸劣和山大柜蒲聰河蠅地甩帶桌，礙作棒為扯城肉市雞中叫心米區(qū)葡并財向抬內(nèi)迅做早軸隸向群發(fā)舞展功。兩恐翼，斃指近南波戴駛河出特艙色帽文林娛珠產(chǎn)刮業(yè)遲區(qū)程和館七糖里急海寸生樸態(tài)謝休擴閑銳度劇假分區(qū)獸。三尸帶，學(xué)指案濱痰海囑景桿觀敘休科閑耕帶粥、佳近構(gòu)海去高顛尚叛生妻活箱帶愚、庸內(nèi)社陸純新閱型館產(chǎn)錫業(yè)濃帶少。四懼軸，葉指提南芬戴仆河—慘—留勁守類營次、平牛仰頭梢崖跑發(fā)本展愈軸占，轉(zhuǎn)突們出挑文沸化褲娛聲樂煎、慶現(xiàn)橡代帽產(chǎn)博業(yè)敏特內(nèi)色叔；煙黃刮金鐘海邪岸—容—昌柿黎牢縣逢城渠發(fā)靈展農(nóng)軸烤，鍛突冠出棕城動鄉(xiāng)飄統(tǒng)生籌蒼、桿濱綠海江城虎市黎特有色筐；敗大刊蒲緒河豬口—句—昌劍黎浩腹柏地娘發(fā)假展唉軸限，租突餅出胞高窩新怒技沈術(shù)疊產(chǎn)抽業(yè)昂、烏種伯植爬園捎經(jīng)幻玉濟續(xù)特紫色績；笑翡新翠竿島啦、周灤所河宰口詞濕趨地—尸—七內(nèi)里奇海疏度宜假膜區(qū)哀發(fā)絨展障軸砌突輔出曬自潤然洞生除態(tài)贊休需閑警特憤色柴。項怠目氣概辱況—粥—社深區(qū)炸配暖套旅棟游進(jìn)景博點浮：庫朗跪格形斯音酒媽莊鋤、藍(lán)翡檔翠強島蛇、瞎七臘里迎海充、掛碣崗石坡山姿、祥南散戴兼河糕國朽際敢娛旨樂燭中彈心柳、翠中而華艦荷神園澡、勺國途際喜天宮然億滑娛沙只場卷、鳴黃胡金棗海饅岸犧海染濱模高僵爾買夫周球竭會舉等國底際淺酒攝店佛：劫大料田傾園悅賓停館娃、往北撈京確電潔視阻臺敞培謠訓(xùn)蝦中陰心嗚、陷雙曬龍方啤憑酒間城給、計甲1號猛酒沒店渠等購壓物惡中俱心吃：遣黃鳥金儀海舍岸冰市冒場醫(yī)卵療中機栽構(gòu)雪：奮黃編金兄海融岸萬醫(yī)縫院項丸目綿概妻況—飾—規(guī)惰劃怪設(shè)任計犁條陵件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限地價規(guī)劃設(shè)計條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率192429㎡商住度假70年20000萬元≤1.5≤30%不限≥40％說撕明菜：袍參必考奴值昌?？峡刹≌{(diào)顯。市裹場公研貌究—勿—黃是金燈海越岸夫土呀地禿供降應(yīng)救情心況黃永金徹海唇岸哲地準(zhǔn)區(qū)耽因嘉北喝戴娛河憲新車區(qū)蝕的頌成陳立她，棕政噸府敢加肯大群了患招彎商慌引骨資糾的很力慈度束，洗加昆快董了績基完礎(chǔ)電設(shè)展施像建量設(shè)鉤的流速駐度劍，殖加碗上醬得亦天竄獨方厚頑的哥自鍬然潤環(huán)躲境哥，幕北享京轎后限花討園欄的存區(qū)堵域繡定肝位頂，維吸岔引卻了誦包狼括紋中燥房彈集汁團榜、單北磁京粉億熊城綱、飯國蕩華直集益團鐵等爽一像大多批線開控發(fā)歸商面。菌但巨由閣于慘黃饞金帝海誦岸有地疊區(qū)傾是須國瘦家畝級瘦的慈自廚然諒保樹護(hù)啞區(qū)播，響可量供汗開堵發(fā)非的切土宴地健屈愚指樂可晴數(shù)蓄，嬌近疏三尾年象未蓮出會讓哲一鬧塊包土筐地鄭，浸一撐線廢海侍景陵地蜓更蘭是須屬慰于壩稀再缺激資新源謝。目翼前份，呆黃騎金繪海剖岸軋地揉區(qū)東開曲發(fā)妖的泉樓較盤返，宰均孕是裁從漠原逢使勵用絲式者磚手哲中償購?fù)糍I忍變健性邀而調(diào)來赤。鋸擬促開呆發(fā)竹的娃項講目薯土關(guān)地腫都偉是竹受顛讓北所勢得承，北而殼且螺最輛大敗地塌塊難的她面辛積爹為5股0畝聚左基右督。市氏場另研處究—稼—可差參概考根樓昂盤叛分徑析項炸目雹名鋒稱?。何r黃薦金居海柴岸雁假抓日榮公妄寓物沖業(yè)顫類顫別葬：宿公月寓建癢筑遮類匹別濫：響塔鋒樓裝衫修扯狀擺況肥：伍精黃裝除修物刑業(yè)肺地惑址檔：灰其辨他身區(qū)同秦羞皇意島糞市擔(dān)昌偏黎多黃餃金拌海扛岸述五澇緯怪路騾與描一盾經(jīng)蔑路瞞路筐口樓吊盤罵均供價剛：9址8蛇0夾0元/平認(rèn)方謎米開冷發(fā)炕商改：幼秦肺皇晶島隔市箏黃飼金維海均岸記房厘地棵產(chǎn)帝開達(dá)發(fā)狐有柄限灑公脾司市扭場厚研恰究—汪—可備參反考遣樓達(dá)盤腫分棗析項定目倡名那稱案：功澳粗景刻藍(lán)立灣物呈業(yè)欣類雞別聾：乳公火寓填商略業(yè)建馬筑羅類穗別癢：慕回丟廊鞭式匙板杯樓裝雞修哪狀穴況危：下精焦裝途修物先業(yè)蹦地脫址建：肢其炎他罷區(qū)狐秦榮皇凡島凈市掏昌護(hù)黎杜黃流金羅海島岸握一師緯艱路麗與包一赴經(jīng)番路高并晚匯思處樓炸盤決均閱價晉：8熱0等0廢0元/平攀方挪米開蝦發(fā)旋商脈：韻昌減黎昆縣蔑黃惱金著海濤岸窯房吼地族產(chǎn)舍開緩發(fā)敏有伯限劈燕公曲司市嗚場怨研術(shù)究—名—可祝參虜考淹樓蝴盤篇分搖析項談目巧名店稱類：獎海糊岸誤星鍬期含天物知業(yè)相類偏別妨：馳公膚寓建縣筑筐類券別士：建板役樓裝療修汽狀蒜況汁：拌精詢裝挺修物類業(yè)痕地蘆址筐：漁其遞他掃區(qū)砌秦多皇絹島促黃僻金煉海竊岸煌一句經(jīng)屬路礙與第二偏緯蘋路勢之捉間樓級盤偽均博價敢：9壞0濁0籍0元/平協(xié)方巡壽米開撈發(fā)愚商菜：中秦蓮皇東島魔市慈田良氏憶實刃業(yè)墓集違團雕房晶地霜產(chǎn)糊開萌發(fā)沸有怠限失公田司市途場皺定鋼位—饑—項洋目濤優(yōu)偏勢環(huán)外境一虹線火海急景窗。具沙盒灘舅細(xì)謀膩畏，筐海單水矩潔踩凈呆，侄海害床還平巖緩類，困永夾不持冰鐵凍雪，隊無塘臺啄風(fēng)旬等啊自淋然量災(zāi)居害覺，伴被塔譽掃為絮中絡(luò)國盼最邪美勒的訓(xùn)八挪大驗海梅岸黨之單一豈；南遣北啊為股國敞家困級丹自獎然銷保拌護(hù)仆區(qū)樹的崇天載然穿林犁地茅，頸空患?xì)鉂B清捏新?lián)В瑵M天聚然含氧檔吧占。黃吵金跡海急岸完森都林般度奸假李公也園龍、圖高薪爾丙夫注球語會挪、凝天賄色拆滑勒沙閃場抵、辟沙蠅雕謊大靠世粘界腐、范海及洋劣大江漠撈、灘擬慕開鏟建滴的粉秦付皇脊島·好匯萊腎塢召電星影慣世蠟界化近蜘在徑咫奇尺倡。交押通西均接隊高加等襯級典的辨沿握海蠟公皺路仙、必冀笨東相國仙際后機縱場艘連誼接虛線漆；距撇冀甲東住國跨際妄機員場1者5公咸里敵，型距沾津宰秦仔高澆鐵1參5公逃里距鹿沿精海偶高而速庭公飄路6漿.榆5公斬里酸；距部秦兔皇看島次市關(guān)區(qū)3昏0公奶里都。市蜓場膏定堅位—女—產(chǎn)敞品蝕結(jié)毛構(gòu)開直發(fā)恐理柄念葉：隱利盟用課獨有特熟資離源劉，時營四造度宜諷居漫、考宜荷樂除的暢度取假汗、閣動習(xí)作巡壽、襯養(yǎng)億生侮社值區(qū)涉。產(chǎn)皇品握結(jié)黨構(gòu)與：2旺8廳、棵2激2攀、止1扇8且、脊1腳2層支階匹梯班結(jié)中構(gòu)雜的伐高砍層需公顧寓傲，4撐、尾5栽、柜6層皆的載情污景紐奉洋萌房此、3層鵲聯(lián)新排哥、綿雙民拼棄別弓墅著、2層撓獨階幢緣瑞別書墅吩。秘產(chǎn)乖品曠線唯豐宋富盒。升冊值任空汗間寒：傅秦溉皇減島袍副剃城賠區(qū)丟，趨觀貴海癢、儉度寧假喚、模養(yǎng)戒生悔俱皺佳輩，屋升惱值剛潛旅力西大恭。市鬧場濕定項位—射—價司格益定諷位參妥考渣樓據(jù)盤疼：錦澳我景傭藍(lán)滑灣永（8馬0王0蔥0元/平襪方們米旁）強、勤海侵岸笑星怪期籃天僑（9霧0場0球0元/平匪方米旗）訓(xùn)、隨黃良金各海搭岸驗假攏日著公膛寓題（9梁8河0江0元/平迫方授米么）高很層嫩均量價雁：7慘8稻7擺5元/平對方吵米嫌、搞洋司房堤均良價動：8蘋8呀7咽5元/平恥方恩米泊、告聯(lián)寇排稈均甘價偉：1塵1椒0總0蟻0元/平縮慧方銳米娃、竭獨塌幢餐均毒價糕：1淋2擔(dān)0軌0旦0元/平傳方抹米庸（次考在慮猛到焦此產(chǎn)孝品都為每老乞樓邊改議造歲，激定繩價敗略諷低留）以貸下哨數(shù)期據(jù)嫌根滲據(jù)最秦樂皇奮島奏休句閑飽度性假化項眾目販獲翻得合。地想域唐：兄北獻(xiàn)京念：5嶼0旅%束；津歪、退唐巖、冬曹親妃脊甸曠：2題5袍%；柏東家北廚：1抹5勇%指；本椒地拐：5相%議、其臂它御：5跟%用帽途爪：卡度介假遮：5樂0刪%粘；居甚住放：2播0液%鵝；投瘡資侍：2丙0宿%筆；其奔它拖：1炮0邀%市市場扁定異位—叨—客敘戶縮慧結(jié)悉構(gòu)市虹場坑定品位—粥—客穗戶投來泉源以踢下翅數(shù)辨據(jù)碰根綱據(jù)民秦詳皇勵島協(xié)休纏閑枯度六假子項包目貧獲缺得區(qū)激域例認(rèn)杏知知我道右北慨戴醋河找區(qū)饑域財?shù)膰崳?它0方0翁%知專道位黃是金豎海貓岸朽區(qū)閘域頌的培：8濁6我%知曲道違北盛戴再河瞇新孤區(qū)賽的陳：3漂2抓%經(jīng)鳳推捉介碰后撕認(rèn)墊可斃黃狂金秤海猛岸聰區(qū)許域仁有長升辱值餡潛庫力壘的9幅8舉%認(rèn)姻為冷黃米金謠海荷岸瞞區(qū)陜域性適螺合關(guān)度漠假塑的9斧2膝%育、適壁合論居答住昂的2伶5牙%心。市蔬場滅定立位－控客靜戶廣來尿源核沖心撫群貞體（喂占8熊5頌-色9期0內(nèi)%）1、坑個摔體/私著營特業(yè)鳴主2、重專惜業(yè)孟技韻術(shù)評人山員3、稈企銳業(yè)罩中鏈高翻管冰理息人快員4、癢公變務(wù)悟員5呢、離辱退饒休王人崖員6、狹影震視軋明劈燕星邊慎緣蟻群深體（俘占1撲5脊-憤2圣0脆%）1、劣想歡擁完有烈第殖二嫂套掘住踏房飯的梁本登市遮居師民2、搞看歉好浴黃攤金便海抄岸肉發(fā)鎮(zhèn)展熊的俘外貍地危購賭房稱者投哨資喇收虹益陵評筒價分乘析板思戰(zhàn)路本貞測媽算限時評未伯考票慮異商爆業(yè)纖，損按乓純飲居顆住裁社伶區(qū)忌進(jìn)北行鉆測根算峰。根免據(jù)巾土怕地妨規(guī)棋劃絨要小求仙，蠟容概積匹率灑以1捷.欄5（厘如吧需旬要凱可泥調(diào)搞至1阿.消8盤—2姨.甲0）縣、承建濤筑輛密里度饞以3條0企%繭、綠推化勸率北按4宗0舅%測盛算姑。秦嶼皇喪島宣地健區(qū)珍的窮房優(yōu)地筋產(chǎn)副開況發(fā)蚊綜孟合寇稅耕率鞭按傾銷套售驚價徒格象的1情0疾.咳3徑8偽%計駐算梯。測愛算名依薪據(jù)高編層爸住敏宅他建而安吧成害本1姻8紹0崖0元/平糊方掠米擴、晝多坦層樹洋桌房1亡6蚊0主0元/平美方病米它、猴聯(lián)練排吵別墅1孩6富0夠0元/平型方痰米寨、比獨場幢青別爺墅販改壯造1紙5脖0翁0元/平室方燒米；6級地人乓防吧，倉可搞做呀車傷庫堤用葉，悼成發(fā)本障為2貝0溉0諷0元/平吳米真；停蘿車鉤位槐比湊例1：0撿.庭8，鹿地悶下鍬車青位愛建疑筑讀面宴積吳為3適5平慕米/個土；會魄所亦成引本3闖0墻0究0元/平抱米疫；城賠市織基耳礎(chǔ)灑設(shè)晚施慨配逼套氏費備、企紅鏈線臺內(nèi)彼外扯市汽政籍施柿工睛費趟用抖：3耀0文0元/平緣瑞米撐；區(qū)節(jié)內(nèi)孤環(huán)夫境炸景足觀憲工點程聯(lián)軟雅景球費敘按6吸0確0元/平右米推，償硬燒景崗費憲按6裁0掩0元/平始米貞，越道相路按4蘿0憤0元/平階米投刊資輕收鍋益淹評術(shù)價技茫術(shù)欠經(jīng)儲濟辜指機標(biāo)名稱單位（㎡）建設(shè)用地面積192429總建筑面積288000其中：高層120000

洋房80000

聯(lián)排12000

獨幢31000會所6000物管用房600市政公用400地下人防（6級）8000地下車位28000地下設(shè)備用房2000動令態(tài)選開殿發(fā)蒙計潔劃滴表總咽開蔥發(fā)知建統(tǒng)設(shè)寧（雨㎡右）百：2監(jiān)8從8地0刊0書0總妄銷防售堅面抗積籃（風(fēng)㎡堵）閥：2迅7里1漏0卻0樹0（咐住魯宅吃：2廳4炊3猛0蹄0即；車注庫秋：2碧8處0卸0賓0）年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12開發(fā)

銷售（不含車庫）

5000080000

10000041000

銷驢售御計乘劃銷售分期及價格

當(dāng)前售價2011年2012年2013年2014年銷量/均價住宅合計

500001000006200031000

243000公寓銷量（平米）5000050000150005000120000售價（元/平米）7500800085008500

7875洋房銷量（平米）40000300001000080000售價（元/平米）85009000100008875聯(lián)排銷量（平米）6000600012000售價（元/平米）100001200011000獨幢銷量（平米）10000110001000031000售價（元/平米）10000120001400012000地下車庫銷量（個）

100250350100800售價（萬/個）10

10101010總銷售額38500865006245036450223900靜膀態(tài)廳測毀算筐結(jié)外果序號項

目

成本

(萬元)單位建筑面積單位銷售面積1土地費用200006948232前期及配套費80002783293建安費用58000201423874裝修費用200008235景觀、區(qū)內(nèi)市政工程費80003296銷售費用30001248財務(wù)費用2000829管理費用20008210不可預(yù)見費用20008211總成本1230004270506012銷售收入223900

13稅收23240

14利潤77660

投菠資格項甚目莊重突點充要苗素鬧分握析區(qū)顆域滋要素該尼地寄塊拉位禾居什秦虛皇浩島廢北點戴斥河象新新區(qū)攀核紹心綁，某是沿未絞來匯黃穿金果海狼岸料高暢尚叨聚敗居晚區(qū)甲，依小梁區(qū)農(nóng)周嶺圍聚規(guī)詠劃戀配材套注完滑善景。項排目倘附休近揚將政建湖成地行贈政補商譽務(wù)洋區(qū)著，夢是棗政塌府倚先要行因開惑發(fā)壩的刮地壘域青。項共目妨周戶邊東道塔路斃寬勢敞猶，亡交布通馳便下利諷，爪輻慌射器范秀圍說廣欠；人斧脈并要素屬貴大攏型并項雷目權(quán)。肥現(xiàn)芒有移一塞定秀的招政鍋府刺關(guān)徒系揀，諸為奏今緊后茅的齡開評發(fā)壯奠伶定悉了花基階礎(chǔ)紫。利穿用咽北球戴土河旨新砍區(qū)含新項建裳機客遇無，詳爭饒取前政仗府越提嘆供專優(yōu)倦惠案政司策女，普減著免矛一產(chǎn)定藍(lán)的翻稅堤費碰。投底資缸項撒目開重摧點攜要跡素套分線析規(guī)嗽劃佳要素河宋北疤省嗚政翅府漸和紀(jì)秦絡(luò)皇門島埋市愧政尚府回定營位夕北鋤戴勢河較新塊區(qū)揮為飯秦鍛皇洋島夠城榮市跟副救中撥心掉。冒區(qū)惠行益政釋中利心壞、偷五樣星燦級杯酒般店葬、王好謹(jǐn)萊致塢哀影坊城火已歌動跟工我或祝將暢開嶄工裁。知艱名巷房租地國產(chǎn)估企雖業(yè)荒陸兔續(xù)幸進(jìn)姑駐院新病區(qū)馬，趁不發(fā)斷浮提再升微該憲區(qū)誰域奮的蒙居凈住建品松質(zhì)御和縮慧價毀值客腦群漠要素個勇體/私早營涂業(yè)仗主專潛業(yè)低技脖術(shù)師人患員企焦業(yè)羞中獄高京管尖理擁人畫員公徑務(wù)售員影柿視碑明根星離逃退演休條人意員投闊資葛項蝦目饒重串點虹要既素育分坡析產(chǎn)犯品玻定獎位丈組荷合高拜品帥質(zhì)揉、脫高礦品考味割住致宅亡與安自息然網(wǎng)環(huán)抽境拒的遺完榮美僵結(jié)毯合項就目趕規(guī)倉模總捷體戰(zhàn)量酸近巖在叉近3島0萬患的法濱刑海狡大信盤緞，稼可懼形勁成你規(guī)設(shè)模椒效歡益產(chǎn)獎品曠開胖發(fā)強秤調(diào)掠高狐品煌質(zhì)乞、吵高返品慨味鑰產(chǎn)椅品江，膝體懷現(xiàn)襲海密濱勸特欺色靜和彎國擦家寇自捕然軋保及護(hù)忠區(qū)是的載優(yōu)腸良址環(huán)旬境成豪熟拐的誰前途期與、痕設(shè)肯計誦、擊管拒理婦和強銷依售竹團扶隊營憶銷辰策貸略良謀好船的踏人立居遣環(huán)旬境雖，損對窩區(qū)止域耐未落來腫規(guī)舅劃慰的閣預(yù)據(jù)期駕；營駱銷妖注定重齡對糧品洗牌深、尊生嗽活者方遲式示、斑產(chǎn)盟品懲品站質(zhì)扒的搶訴固求結(jié)駝?wù)擁棸赌繀R宗丟地筋位振置矛優(yōu)驗越儉，榜可應(yīng)以拒說世是逆黃美金逮海河岸去地劇區(qū)思最互好您的圣地普塊撐。黃弄金給海盆岸傅房咳地警產(chǎn)孕市謝場赴處