中原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)分享課件

廣東中原地產(chǎn)代理公司2011年6月13日規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)分享廣東中原地產(chǎn)代理公司規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)分享

用地勘測(cè)方案設(shè)計(jì)施工施工圖設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收可行性研究立項(xiàng)前期策劃定位、物業(yè)發(fā)展建議營(yíng)銷執(zhí)行策劃開(kāi)盤(pán)籌備銷售執(zhí)行執(zhí)行與調(diào)整設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)方案評(píng)標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通設(shè)計(jì)細(xì)部溝通平面設(shè)計(jì)溝通展示溝通用地勘測(cè)方案設(shè)計(jì)施工施工圖設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收可行性研究前期策劃營(yíng)銷定位檢測(cè)總平面布局戶型分布

戶型設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)（評(píng)標(biāo)）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案溝通（修改方向建議）

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案解讀與營(yíng)銷應(yīng)用

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)應(yīng)用范圍規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)應(yīng)用范圍

PART1：評(píng)價(jià)理論基礎(chǔ)—營(yíng)銷價(jià)值最大化

價(jià)值奧林匹克論

更快，更高，更強(qiáng)（不留尾）價(jià)值提升價(jià)值實(shí)現(xiàn)PART1：評(píng)價(jià)理論基礎(chǔ)—營(yíng)銷價(jià)值最大化價(jià)值奧林匹克論生理需求安全需求情感需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)馬斯洛需求理論營(yíng)銷價(jià)值客戶感知價(jià)值=生理需求安全需求情感需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)馬斯洛需求理論營(yíng)銷價(jià)生活方式舒適度第一層面第二層面第一層面第二層面第一層面：占有資源越多，舒適度越高奢侈需求超量占有舒適需求大空間、健康環(huán)境、感官舒適健康需求獨(dú)立空間、健康環(huán)境基本需求獨(dú)立空間低高第一層面：占有資源越多，舒適度越高低高空間、陽(yáng)光、空氣、景觀、視野空間、朝向、通風(fēng)、采光、景觀、視野中原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)分享課件舒適度常規(guī)衡量標(biāo)準(zhǔn)：

朝向：南>東>北>西

通風(fēng)：通透>不通透

景觀：自然類型景觀>人工類型景觀大尺度景觀>小尺度景觀

采光：高樓層>低樓層開(kāi)闊>不開(kāi)闊

視野：開(kāi)闊>不開(kāi)闊遠(yuǎn)距>近距

空間：大>小中原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)分享課件舒適度常規(guī)衡量標(biāo)準(zhǔn)：污染：低>高視覺(jué)：美觀>整齊>雜亂視距：遠(yuǎn)>近

中原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)分享課件第二層面：客戶體驗(yàn)越契合、強(qiáng)烈，生活方式越有價(jià)值

鄰里共融——小資空間宏大敘事——新富格調(diào)展示——知富。。。立面豪——新富環(huán)境洋——知富酷——小資。。。第二層面：客戶體驗(yàn)越契合、強(qiáng)烈，生活方式越有價(jià)值一、資源層面1、總平面布局價(jià)值判斷三個(gè)方面（基于競(jìng)爭(zhēng)）充分利用資源，規(guī)避劣勢(shì)——地塊資源最大化規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源——規(guī)劃資源最優(yōu)化建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——棟均、戶均資源占有最優(yōu)化

PART2：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)體系一、資源層面

PART2：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)體系2、戶型分布價(jià)值判斷的三個(gè)層次資源分配均好性——銷售無(wú)障礙資源分配合理性——好的資源給大的戶型資源集中形成價(jià)值標(biāo)桿——價(jià)值提升

2、戶型分布價(jià)值判斷的三個(gè)層次

二、生活方式層面1、空間類型與客戶高度契合2、空間形象與客戶高度契合

二、生活方式層面

3、其它因素分期建設(shè)、銷售展示經(jīng)濟(jì)性發(fā)展性

3、其它因素

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)

體系

價(jià)值構(gòu)面營(yíng)銷構(gòu)面價(jià)值最大化均好性合理性價(jià)值標(biāo)桿形象展示啟動(dòng)與分期開(kāi)發(fā)構(gòu)面經(jīng)濟(jì)性競(jìng)爭(zhēng)差異化分期開(kāi)發(fā)客戶體驗(yàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)

體系

價(jià)值構(gòu)面營(yíng)銷構(gòu)面價(jià)值最大化均

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)表示意

權(quán)重

打分價(jià)值評(píng)價(jià)總平面布局價(jià)值最大化戶型分布價(jià)值最大化營(yíng)銷評(píng)價(jià)戶型競(jìng)爭(zhēng)性展示價(jià)值分期銷售合理性啟動(dòng)區(qū)差異化競(jìng)爭(zhēng)客戶體驗(yàn)切合度開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)合理性分期建設(shè)合理性

規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)表示意權(quán)重打分價(jià)值評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)6大提示問(wèn)題1、地塊資源是否充分利用；

2、是否有難以銷售的產(chǎn)品；

3、較大的戶型是否占有較好的資源；

4、是否有可以賣(mài)高20%以上的產(chǎn)品標(biāo)桿；

5、是否有好的展示內(nèi)容和條件；

6、是否有較為合理的成本；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)6大提示問(wèn)題1、地塊資源是否充分利用；

21、我們找到地塊最大的優(yōu)勢(shì)了嗎？2、我們把最好的景觀、朝向資源給最好的戶型了嗎？3、我們的戶型分布與設(shè)計(jì)是否可以更好？4、我們的商業(yè)是否最有利于銷售和經(jīng)營(yíng)？5、我們的建筑形象與環(huán)境設(shè)計(jì)是否創(chuàng)造了好的賣(mài)點(diǎn)？6、我們的產(chǎn)品是否是從客戶的需求出發(fā)而設(shè)計(jì)？規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)溝通要點(diǎn)1、我們找到地塊最大的優(yōu)勢(shì)了嗎？規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)溝通要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)避免的6大誤區(qū)認(rèn)識(shí)自己——解析地塊，集中力量利用和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)；價(jià)值，價(jià)值——永遠(yuǎn)將最好的資源留給最好的戶型；同時(shí)，保證均好性；還是價(jià)值——“金角銀邊”是商業(yè)的法則；來(lái)源于市場(chǎng)，超越市場(chǎng)——建筑和環(huán)境設(shè)計(jì)在推陳出新中不斷打造市場(chǎng)明星；上帝永遠(yuǎn)是對(duì)的——最大限度地滿足客戶需求是實(shí)現(xiàn)價(jià)值的良好途徑。規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)避免的6大誤區(qū)認(rèn)識(shí)自己——解析地塊，集中力量利資源最大化資源合理分配優(yōu)勢(shì)資源標(biāo)桿價(jià)值最大化核心——資源平衡資源最大化價(jià)值最大化核心——資源平衡PART3：規(guī)劃設(shè)計(jì)案例PART3：規(guī)劃設(shè)計(jì)案例案例---華僑城波托菲諾燕棲湖天鵝湖歡樂(lè)谷天鵝堡2期2區(qū)天鵝堡2期1區(qū)純水岸TOHO純水岸多層262-288㎡三層TOHO多層170-206㎡平面五房31層，229㎡四房253㎡五房12-20層,170㎡三房205㎡四房245㎡平面五房產(chǎn)品分布圖案例---華僑城波托菲諾燕棲湖天鵝湖歡樂(lè)谷天鵝堡2期天鵝堡案例天鵝堡二期鳥(niǎo)瞰圖1區(qū)2區(qū)案例天鵝堡二期鳥(niǎo)瞰圖1區(qū)2區(qū)案例---華僑城.波托菲諾方案評(píng)價(jià)

景觀資源最大化均好性樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿生活方式締造案例---華僑城.波托菲諾方案評(píng)價(jià)景觀資源最大化案例---中旅國(guó)際公館指標(biāo)及戶型比例總用地面積：55831.50㎡

總建筑面積：124301.71㎡容積率：1.81建筑覆蓋率：25.17%總套數(shù)：546戶型戶數(shù)（戶）建筑面積（平方米）二房2884.17—123.20小三房14113.91—132.02大三房265123.20—160.68四房138159.18--187.22TOWNHOUSE61212.08—311.29復(fù)式40223.88—392.88案例---中旅國(guó)際公館指標(biāo)及戶型比例總用地面積：55831案例---中旅國(guó)際公館戶型分布案例---中旅國(guó)際公館戶型分布案例---中旅國(guó)際公館鳥(niǎo)瞰圖案例---中旅國(guó)際公館鳥(niǎo)瞰圖

均好性樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿院落、私密性案例---中旅國(guó)際公館方案評(píng)價(jià)均好性案例---中旅國(guó)際公館方案評(píng)價(jià)案例---星河國(guó)際指標(biāo)及戶型比例占地面積：33946平方米建筑總面積：243106平方米住宅總面積：152874平方米總套數(shù)：922套容積率：4.5案例---星河國(guó)際指標(biāo)及戶型比例占地面積：33946平方米案例---星河國(guó)際產(chǎn)品分布兩房三房四房27F27F29F29F29F29F30F案例---星河國(guó)際產(chǎn)品分布兩房三房四房27F27F29F2案例---星河國(guó)際鳥(niǎo)瞰圖案例---星河國(guó)際鳥(niǎo)瞰圖

產(chǎn)品均好性樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿王者坐標(biāo)，體現(xiàn)尊崇感案例---星河國(guó)際方案評(píng)價(jià)產(chǎn)品均好性案例---星河國(guó)際方案評(píng)價(jià)案例---寶安N2地塊指標(biāo)及戶型比例用地面積：27597㎡建筑面積：49676㎡容積率：≤1.8覆蓋率：≤23％綠化率：40％戶型建筑面積套數(shù)比兩房?jī)蓮d一衛(wèi)79-85㎡10％三房?jī)蓮d一衛(wèi)91-94㎡10％三房?jī)蓮d兩衛(wèi)119㎡19％四房?jī)蓮d兩懷149-161㎡39％復(fù)式花園洋房118-236㎡13％復(fù)式123-245㎡5％連排別墅190-237㎡4％案例---寶安N2地塊指標(biāo)及戶型比例用地面積：27597㎡案例---寶安N2地塊產(chǎn)品分布N79-85㎡2X2X191-94㎡3X2X1119㎡3X2X2復(fù)式洋房200-236㎡6X3X3149㎡4X2X2161㎡4X2X2連排別墅1-2F4X3X3190㎡3-4F4X3X3237㎡花園洋房1-2F4X3X3199㎡3-4F3X2X2237㎡5-6F4X3X3191㎡12F12F18F18F18F6F4F18F18F案例---寶安N2地塊產(chǎn)品分布N79-85㎡2X2X191案例---寶安N2地塊鳥(niǎo)瞰圖案例---寶安N2地塊鳥(niǎo)瞰圖案例---寶安N2地塊方案評(píng)價(jià)

均好性樹(shù)產(chǎn)價(jià)值標(biāo)桿院落、私密性案例---寶安N2地塊方案評(píng)價(jià)均好性區(qū)位：布吉新中心區(qū)——新一代區(qū)域CBD案例---大世紀(jì)花園三期區(qū)位分析區(qū)位：布吉新中心區(qū)——新一代區(qū)域CBD案例---大世紀(jì)花園三期總用地面積：89000平方米（其中5號(hào)地20000平方米待定）容積率：約2（暫定）計(jì)容建筑面積：178000平方米（暫定）大世紀(jì)一、二期布龍公路大世紀(jì)三期鎮(zhèn)政府石芽嶺森林公園大世紀(jì)一、二期布龍公路大世紀(jì)三期鎮(zhèn)政府石芽嶺森林公園含五號(hào)地不含五號(hào)地案例---大世紀(jì)花園三期用地分析三期總用地面積：89000平方米（其中5號(hào)地20000平方米三期以道路、現(xiàn)有建筑為界，劃分為三個(gè)組團(tuán)，東北、西北、北部分別為組團(tuán)二、組團(tuán)三、組團(tuán)四（一、二期為組團(tuán)一）。

案例---大世紀(jì)花園三期總體布局建議三期以道路、現(xiàn)有建筑為界，劃分為三個(gè)組團(tuán)，東北、西北、北部分別為組團(tuán)二、組團(tuán)三、組團(tuán)四（一、二期為組團(tuán)一）。

三期以道路、現(xiàn)有建筑為界，劃分為三個(gè)組團(tuán)，東北、西北、北部分加入5號(hào)地塊，則用地發(fā)展條件較為理想。檔次分區(qū)以組團(tuán)為單元進(jìn)行，從低到高依次為組團(tuán)三、組團(tuán)二、組團(tuán)四；組團(tuán)二為中檔偏高，三房為主、二房其次，四房以上大戶型為輔；組團(tuán)三中檔為主，二房、三房為主；組團(tuán)四為中高檔，三房為主，四房以上、二房為輔，有部分排屋。案例---大世紀(jì)花園三期發(fā)展方向一加入5號(hào)地塊，則用地發(fā)展條件較為理想。檔次分區(qū)以組團(tuán)為單元進(jìn)未加入5號(hào)地塊，則用地發(fā)展條件受到一定限制。組團(tuán)檔次基本持平，檔次分區(qū)在組團(tuán)內(nèi)部按資源的分布進(jìn)行，各組團(tuán)均為三房為主，二房其次，四房以上大戶型為輔，不設(shè)計(jì)排屋。案例---大世紀(jì)花園三期發(fā)展方向二未加入5號(hào)地塊，則用地發(fā)展條件受到一定限制。組團(tuán)檔次基本持平三各組團(tuán)采用不同的標(biāo)高，組團(tuán)三與組團(tuán)一持平；組團(tuán)二由西向東逐步提高，形成臺(tái)地式山莊格局；組團(tuán)四保持高臺(tái)地形，幾個(gè)組團(tuán)形成逐步上升的地形關(guān)系；案例---大世紀(jì)花園三期地形處理三各組團(tuán)采用不同的標(biāo)高，組團(tuán)三與組團(tuán)一持平；組團(tuán)二由西向東逐

以組團(tuán)一的亞熱帶海洋建筑風(fēng)格為基礎(chǔ)，從組團(tuán)三、組團(tuán)二、到組團(tuán)四在形象品質(zhì)上有明顯提升。四個(gè)組團(tuán)中，以8號(hào)路為界，組團(tuán)一和組團(tuán)三形象基本統(tǒng)一，組團(tuán)二和組團(tuán)四形象基本統(tǒng)一。組團(tuán)三基本沿襲組團(tuán)一的特色，在細(xì)部處理上提升品質(zhì)，形成亮麗的外觀形象。組團(tuán)二和組團(tuán)四在色調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，更為注重底層和頂部的處理，采用藍(lán)色坡頂，營(yíng)造更為豐富的空間輪廓線，彰顯小區(qū)的檔次和品質(zhì)；案例---大世紀(jì)花園三期建筑設(shè)計(jì)建議以組團(tuán)一的亞熱帶海洋建筑風(fēng)格為基礎(chǔ)，從組團(tuán)三、組團(tuán)二、到組團(tuán)四在形象品質(zhì)上有明顯提升。四個(gè)組團(tuán)中，以8號(hào)路為界，組團(tuán)一和組團(tuán)三形象基本統(tǒng)一，組團(tuán)二和組團(tuán)四形象基本統(tǒng)一。組團(tuán)三基本沿襲組團(tuán)一的特色，在細(xì)部處理上提升品質(zhì)，形成亮麗的外觀形象。組團(tuán)二和組團(tuán)四在色調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，更為注重底層和頂部的處理，采用藍(lán)色坡頂，營(yíng)造更為豐富的空間輪廓線，彰顯小區(qū)的檔次和品質(zhì)；以組團(tuán)一的亞熱帶海洋建筑風(fēng)格為基礎(chǔ)，從組團(tuán)三、組團(tuán)二、到組在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山勢(shì)而建，亮麗的淺黃色基調(diào)，簡(jiǎn)約、挺拔的造型，在石芽嶺森林公園的背景下尤顯氣勢(shì)非凡。從近處觀賞，各組團(tuán)又各具風(fēng)采，步步走高，漸入佳境?？臻g更加開(kāi)放、空透，造型更加自由和多樣，處處體現(xiàn)流水的靈氣和繁茂的綠意。組團(tuán)二依山勢(shì)而建，建筑自下而上逐臺(tái)而建，內(nèi)庭院層層疊泉飛花濺玉，蘊(yùn)藏風(fēng)水的富貴，顯出活力與生機(jī)；組團(tuán)三在建筑的環(huán)繞中顯出靜謐與安寧，花團(tuán)錦簇，宛如人間天堂；組團(tuán)四地勢(shì)高亢，建筑俯瞰全鎮(zhèn)，氣勢(shì)非凡，顯露高人一籌的自在與優(yōu)越。

案例---大世紀(jì)花園三期地形處理在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山勢(shì)而建，亮麗的淺黃色基調(diào)，簡(jiǎn)約、挺拔的造型，在石芽嶺森林公園的背景下尤顯氣勢(shì)非凡。從近處觀賞，各組團(tuán)又各具風(fēng)采，步步走高，漸入佳境?？臻g更加開(kāi)放、空透，造型更加自由和多樣，處處體現(xiàn)流水的靈氣和繁茂的綠意。組團(tuán)二依山勢(shì)而建，建筑自下而上逐臺(tái)而建，內(nèi)庭院層層疊泉飛花濺玉，蘊(yùn)藏風(fēng)水的富貴，顯出活力與生機(jī)；組團(tuán)三在建筑的環(huán)繞中顯出靜謐與安寧，花團(tuán)錦簇，宛如人間天堂；組團(tuán)四地勢(shì)高亢，建筑俯瞰全鎮(zhèn)，氣勢(shì)非凡，顯露高人一籌的自在與優(yōu)越。在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山勢(shì)而建，亮麗的淺黃色基案例---緹香名苑區(qū)位分析萬(wàn)科城市花園德式堡深圳高爾夫緹香名苑山姆會(huì)員店水榭花都商業(yè)街本項(xiàng)目商業(yè)街香逸名園商業(yè)香梅路口商業(yè)宏浩花園商業(yè)街天然居商業(yè)街案例---緹香名苑區(qū)位分析萬(wàn)科城市花園德式堡深圳高爾夫緹香四至及景觀西、北臨市政路東南為學(xué)校、多層住宅、生活文化配套西北遠(yuǎn)觀湖景西南高層遠(yuǎn)觀綠地高層四向視野開(kāi)敞案例---緹香名苑地塊分析占地面積：20365㎡

總建面積：101037㎡建筑容積率：3.26建筑覆蓋率：28％四至及景觀案例---緹香名苑地塊分析占地面積：20365㎡

產(chǎn)品均好性價(jià)值分布經(jīng)濟(jì)性（梯戶比）案例---緹香名苑方案評(píng)價(jià)方向案例---緹香名苑方案評(píng)價(jià)方向案例---緹香名苑修改前方案不可拆遷的舊樓商業(yè)售樓處幼兒園存在問(wèn)題1：該布局幼兒園與醫(yī)院放在一起,客戶難以接受.商業(yè)部分的放置明顯沒(méi)考慮經(jīng)營(yíng)需要.售樓處的設(shè)置顯然不利于形象展示案例---緹香名苑修改前方案不可拆遷商售樓處幼兒園存在問(wèn)題案例---緹香名苑修改前方案存在問(wèn)題2：小區(qū)整體抬高兩層,小區(qū)入口形成階梯狀,十分氣派,但單一的解體設(shè)計(jì)給住戶的出行造成不方便.案例---緹香名苑修改前方案存在問(wèn)題2：小區(qū)整體抬高兩層,案例---緹香名苑修改前方案地上車庫(kù)存在問(wèn)題3：此地上車庫(kù)有封頂，層高小于6米，應(yīng)該計(jì)入容積率，且用途不可改，設(shè)計(jì)這種需要繳納地價(jià)的車庫(kù)是否合適？案例---緹香名苑修改前方案地上車庫(kù)存在問(wèn)題3：此地上車庫(kù)案例---緹香名苑修改前方案存在問(wèn)題4：項(xiàng)目成本高達(dá)5000多元/㎡，且不包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等；同時(shí)，發(fā)展商預(yù)期項(xiàng)目為中檔偏高產(chǎn)品，通過(guò)本項(xiàng)目與市場(chǎng)中高端豪宅、中檔偏高產(chǎn)品的對(duì)比發(fā)現(xiàn),本項(xiàng)目在成本和造價(jià)上不是很經(jīng)濟(jì)。案例---緹香名苑修改前方案存在問(wèn)題4：項(xiàng)目成本高達(dá)500案例---緹香名苑修改后方案98㎡三房110-115㎡三房130三房45㎡一房72㎡二房150㎡三房162㎡四房案例---緹香名苑修改后方案98㎡三房110-115㎡三案例---緹香名苑修改后方案戶型比例戶型建筑面積套數(shù)套數(shù)比面積比戶型特色1房1廳45.318413％5%東向、帶6m2大陽(yáng)臺(tái)2房2廳71.518813％9%客廳寬大凸窗、贈(zèng)送臥房露臺(tái)小3房2廳96.4310216％14%入戶花園、贈(zèng)送部分露臺(tái)中3房2廳117.17812％13%入戶花園、主臥獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)大3房2廳132.0516926％31%入戶花園，主臥陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)送大露臺(tái)4房2廳147.47511％15%入戶花園、贈(zèng)送主臥寬大露臺(tái)、客廳大觀景陽(yáng)臺(tái)5房2廳161.26508％11%入戶花園、贈(zèng)送主臥寬大露臺(tái)、客廳大觀景陽(yáng)臺(tái)大平面/復(fù)式193.65122％3%入戶花園、贈(zèng)主臥、客廳陽(yáng)臺(tái)合計(jì)658100％100%案例---緹香名苑修改后方案戶型比例戶型建筑面積套數(shù)套數(shù)比案例---御景東園區(qū)位分析案例---御景東園區(qū)位分析案例---御景東園地塊分析南面松園路商業(yè)氛圍較為成熟，商業(yè)價(jià)值較大東部發(fā)展條件略好于西部南、北側(cè)發(fā)展條件接近項(xiàng)目規(guī)模較大，用地較為規(guī)則，為羅湖區(qū)罕有的大規(guī)模項(xiàng)目，發(fā)展條件良好。項(xiàng)目地塊東、西遮擋較少，發(fā)展條件接近；南、北均有部分遮擋，而北部將建的公寓存在近距離遮擋問(wèn)題。整體而言，項(xiàng)目環(huán)境條件一般，基本無(wú)可利用的景觀資源。占地面積：27366㎡建筑面積：154056㎡容積率：5.63案例---御景東園地塊分析南面松園路商業(yè)氛圍較為成熟，商業(yè)案例---御景東園修改前方案規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)：靈活半圍合式布局，周邊點(diǎn)式樓聯(lián)體設(shè)計(jì)，保證中間大庭院；高層和相對(duì)較低的密度；規(guī)劃布局呈現(xiàn)相對(duì)的封閉性內(nèi)向性和，以庭院為中心；戶型分布以庭院景觀為導(dǎo)向；保證最大的幾種戶型占有較好的資源；檔次北高南低；一梯四戶大戶型和一梯六戶、一梯八戶中小戶型。案例---御景東園修改前方案規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)：案例---御景東園修改前方案規(guī)劃布局分析封閉式、內(nèi)向性布局注重了內(nèi)部空間的完整性和舒適性，但外圍形象難以保證，較為凌亂，尤其是松園路一側(cè)，有局促感和壓迫感，不利于樹(shù)立大型精品小區(qū)大氣、統(tǒng)一的形象。完全以庭院景觀為導(dǎo)向，保證了頂端戶型的資源，但未保證各大戶型的素質(zhì)，特別是C2、C3戶型；總體而言，未充分考慮戶型分布的均好性，特別是D3戶型景觀和朝向都不能保證。案例---御景東園修改前方案規(guī)劃布局分析封閉式、內(nèi)向性布局案例---御景東園修改前方案戶型比例戶型面積區(qū)間（m2）面積比套數(shù)套數(shù)比二房二廳一衛(wèi)68．59—69．8714．3%40824．1%三房三房二廳一衛(wèi)91．48—96．1916．5%48．1%34620．4%50．8%三房二廳二衛(wèi)100．22—102．99．9%19011．2%三房二廳二衛(wèi)+花園（部分+工人房）125．75—134．4521．7%32619．2%四房二廳二衛(wèi)+花園145．18—201．9233．3%39223．1%五房二廳三衛(wèi)+花園（復(fù)式）255．734．3%331．9%小計(jì)100%1695100%案例---御景東園修改前方案戶型比例戶型面積區(qū)間（m2）255㎡五房145-202㎡四房花園125-134㎡三房花園100-102㎡三房二衛(wèi)91-96㎡三房一衛(wèi)70㎡二房案例---御景東園修改前方案戶型比例255㎡五房145-202㎡四房花園125-134㎡三房花園案例---御景東園修改前方案戶型設(shè)計(jì)分析戶型設(shè)計(jì)基本合理；二房戶型設(shè)計(jì)較好，90余平方米小三房和100余平方米中三房設(shè)計(jì)也較為合理；125平方米以上大戶型帶入戶花園是賣(mài)點(diǎn)。149平方米以上豪華戶型設(shè)計(jì)較為常規(guī)，戶型創(chuàng)新不夠，缺乏足夠打動(dòng)客戶的精彩亮點(diǎn)；大部分廳、主人房功能設(shè)計(jì)未跟上檔次要求，不夠舒適、豪華，如客廳偏短、客餐廳空間不分、臥室功能單一等，與戶型面積不相稱；D、E、F、H部分戶型公用衛(wèi)生間位置欠考慮，影響臥室區(qū)的私密性；剪力墻位置不利于空間的靈活性利用。案例---御景東園修改前方案戶型設(shè)計(jì)分析戶型設(shè)計(jì)基本合理；案例---御景東園方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

產(chǎn)品均好性建筑形象產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿價(jià)值分布案例---御景東園方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品均好性73-84㎡2X2X198-109㎡3X2X1(2)114-126㎡3X2X2133-140㎡3X2X2147-151㎡4X2X2175-191㎡4X2X2(3)案例---御景東園修改后方案32F33F33F30F73-84㎡2X2X198-109㎡3X2X1(2)114-案例---御景東園修改后方案戶型配比戶型面積套數(shù)總計(jì)套數(shù)比兩房2*2*172～8421024023.51%2*2*28430三房3*2*195～9915034662633.89%61.31%3*2*2103～1151963*2*2（花）11742%3*2*2（花+工）15227四房4*2*2（花+工）14399%4*2*3（花+工）19127復(fù)式4*3*4（花+工）266120.20%5*3*4（花+工）3431案例---御景東園修改后方案戶型配比戶型面積套數(shù)總計(jì)套數(shù)比案例---歐陸經(jīng)典區(qū)位分析本項(xiàng)目幼兒園幼兒園桃源小學(xué)華城百貨醫(yī)療所卓雅小學(xué)桃源實(shí)驗(yàn)中學(xué)民潤(rùn)超市中行農(nóng)行峻峰。麗舍龍珠醫(yī)院城市假日花園花園水木華庭桃源村龍龍珠珠大道四路路井龍路北環(huán)高速車管所郵局中愛(ài)花園挪威森林高壓走廊微波走廊400m500m案例---歐陸經(jīng)典區(qū)位分析本項(xiàng)目幼兒園幼兒園桃源小學(xué)華城百小河溝綠化帶項(xiàng)目地塊龍井路廣深高速龍珠四路公共綠化帶規(guī)劃中公園車管所龍井村桃源村案例---歐陸經(jīng)典地塊分析占地面積28945.1平方米總建筑面積46000平方米容積率1.8，覆蓋率25％；小河溝綠化帶項(xiàng)目地塊龍井路廣深高速龍公共綠化帶規(guī)劃中公園車管案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案一75㎡3X2X288㎡3X2X265㎡2X2X1N復(fù)式：1-2F118㎡4X3X33-4F95㎡3X2X2102-105㎡3X2X24F4F8F7F11F11F11F11F10F11F10F11F案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案一75㎡3X2X288㎡3X案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案一鳥(niǎo)瞰圖案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案一鳥(niǎo)瞰圖案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案二75-80㎡2X2X187-89㎡3X2X1105-108㎡3X2X266㎡2X2X1119㎡5X2X2130㎡4X2X2N11F11F11F11F11F11F9F9F5F5F5F5F5F5F案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案二75-80㎡2X2X18案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案二鳥(niǎo)瞰圖案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案二鳥(niǎo)瞰圖案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案三N6F9F9F10F9F9F10F6F6F12F11F12F11F11F12F11F12F案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案三N6F9F9F10F9F9F1案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案三鳥(niǎo)瞰圖案例---歐陸經(jīng)典評(píng)標(biāo)方案三鳥(niǎo)瞰圖

規(guī)避劣勢(shì)戶均占在有資源經(jīng)濟(jì)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)案例---歐陸經(jīng)典方案評(píng)價(jià)規(guī)避劣勢(shì)案例---歐陸經(jīng)典方案評(píng)價(jià)戶型面積套數(shù)比例4房127-1305613.5%戶型面積套數(shù)比例小3房87-977919.1%戶型面積套數(shù)比例2房69-7811928.7%戶型面積套數(shù)比例大3房104-12014835.7%戶型面積套數(shù)比例復(fù)式112-144122.9%案例---歐陸經(jīng)典確定方案戶型面積套數(shù)比例4房127-1305613.5%戶型面積套數(shù)案例---歐陸經(jīng)典確定方案鳥(niǎo)瞰圖案例---歐陸經(jīng)典確定方案鳥(niǎo)瞰圖案例---名駿豪庭設(shè)計(jì)方案三房二房一房商業(yè)裙樓泳池園林案例---名駿豪庭設(shè)計(jì)方案三房二房一房商業(yè)裙樓泳池園林

價(jià)值分布景觀資源分配均好性案例---名駿豪庭方案評(píng)價(jià)價(jià)值分布案例---名駿豪庭方案評(píng)價(jià)案例---名駿豪庭設(shè)計(jì)方案解析一

1、戶型價(jià)值分布不盡合理，均好性較差；三房戶型商業(yè)裙樓

2、南向景觀未充分利用；二房戶型游泳池

3、建筑間距較近，布局較擁擠；一房戶型園林

4、商業(yè)價(jià)值未充分體現(xiàn)；

5、環(huán)境與配套設(shè)計(jì)缺乏特色。案例---名駿豪庭設(shè)計(jì)方案解析一案例---名駿豪庭設(shè)計(jì)方案解析二一房三房二房商業(yè)裙樓游泳池園林一梯12戶28層，客廳設(shè)計(jì)全在凹槽，整體檔次不高，市場(chǎng)接受程度一般

南向三房與一房有較好資源，三分之二的戶型被忽略。案例---名駿豪庭設(shè)計(jì)方案解析二一房三房二房商業(yè)裙樓游泳池案例---名駿豪庭設(shè)計(jì)方案解析三一房三房二房商業(yè)裙樓游泳池園林

三房較大戶型完全北向，價(jià)值分布不合理，北向三房市場(chǎng)接受程度較差。臨羅沙路最有商業(yè)價(jià)值部分未加利用，和四周沿街面也未充分利用。案例---名駿豪