花園口城市家園物業(yè)服務(wù)要點及建議

..2-.v.**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園物業(yè)效勞要點及建議書******物業(yè)管理**2014年5月日目錄前言一、物業(yè)效勞理念二、物業(yè)效勞模式三、城市家園工程物業(yè)效勞籌劃四、物業(yè)參謀介入接點五、需要開發(fā)商應(yīng)提供的文件資料前言物業(yè)管理效勞是繼房屋、樓宇建成后的延續(xù)和完善，是一個系統(tǒng)工程，它不僅能夠延長物業(yè)及附屬的公共設(shè)施設(shè)備的使用壽命，到達物業(yè)保值增值的目的，也能夠?qū)﹂_發(fā)商的品牌延伸增加深度細化的成效，在物業(yè)管理效勞的過程中，物業(yè)管理效勞能夠提高物業(yè)的價值和附加值，也能為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個平安、舒適、宜居、和諧、文明的生活環(huán)境和保障，為此，我公司為確保今后物業(yè)管理效勞工作能有條不紊地順利啟動和正常運行，在不同時期為“**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園物業(yè)〞工程的開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)使用人提供良好的專業(yè)物業(yè)管理效勞，特通過?**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園物業(yè)效勞要點及建議書?的內(nèi)容向貴公司表達我公司的需求和建議以及與之合作的愿望。一、物業(yè)效勞理念我公司自成立以來一直以“誠信履約、貼心效勞〞為企業(yè)的效勞理念，以“專心、耐心、細心、貼心、放心〞的“五心〞效勞精神為企業(yè)的效勞宗旨，以“專業(yè)、敬業(yè)〞的職業(yè)素養(yǎng)，為企業(yè)的效勞保證，遵循“關(guān)注業(yè)主需求，提供誠信效勞〞的品質(zhì)方針，提倡“我們多努力，讓業(yè)主更滿意〞的經(jīng)營理念，時刻敦促全體員工在各崗位上“遵守盡職，兢兢業(yè)業(yè)〞，通過不斷的摸索和創(chuàng)新，逐步形成了我公司獨具特色的管理模式，力爭成為“**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園〞工程開發(fā)商品牌戰(zhàn)略的支撐點。二、物業(yè)效勞模式我公司擬在“**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園〞工程上實施管家式物業(yè)效勞模式，通過建立物業(yè)客服效勞中心來實施劃區(qū)分片、定崗、定員定責的管家式全方位效勞模式，將嚴格按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系進展物業(yè)效勞，建立一整套標準、系統(tǒng)、科學的物業(yè)效勞程序和管理制度，通過管理程序文件和作業(yè)指導書的編制使每個工作崗位職責明確、標準統(tǒng)一、目標落實，以提高員工的管理素質(zhì)，增強物業(yè)效勞質(zhì)量意識和品質(zhì)保證能力，克制工作隨意化，效勞過程無序化的弊端產(chǎn)生，以物業(yè)客服效勞中心為工程管理和效勞平臺，積極引導和培養(yǎng)業(yè)主的物管自治意識，形成一種業(yè)主與物管公司對小區(qū)共同管理，共同維護的良好氣氛，通過管家具體落實和解決業(yè)主所反映的問題，通過文員對業(yè)主反應(yīng)的所有信息進展收集、分類處理后及時協(xié)調(diào)管家及各相關(guān)責任部門逐項落實解決，效勞過程全程跟蹤和回訪，有完整的效勞記錄及問責程序，通過管家的“五心〞效勞強化與業(yè)主的溝通和區(qū)域的管理效勞工作，通過管家的入戶走訪效勞以?業(yè)主回訪表?和?物業(yè)效勞意見征詢單?廣泛征求業(yè)主對物業(yè)各項管理工作的意見和建議，并針對反應(yīng)了解到的實際問題共同商討解決方法，變被動效勞為主動效勞，使物業(yè)效勞工作得到業(yè)主的理解和支持。三、城市家園工程物業(yè)效勞籌劃1、效勞等級標準的制定依據(jù)及物業(yè)效勞費收費標準：依據(jù)國家建立部發(fā)?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共效勞等級標準〔二級內(nèi)容與標準〕?制定“**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園〞工程的物業(yè)效勞標準同時結(jié)合**花園口經(jīng)濟區(qū)的實際情況制定收費標準，并上報**市物價管理部門審批備案取得?**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園工程收費許可證?，鑒于此，**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園工程擬采取住宅：物業(yè)效勞費收費標準為0.90元/㎡/每月，公建：物業(yè)效勞費收費標準為1.20元/㎡/每月。2、小區(qū)文化建立：**花園口經(jīng)濟區(qū)目前處于區(qū)域轉(zhuǎn)型階段，由濕地農(nóng)民一躍升格為城鎮(zhèn)居民，以往的生活習慣和文化素養(yǎng)，造就了“**花園口經(jīng)濟區(qū)〞目前存在的特色居住文化，因此，我公司本著“以人為本〞“注重特性〞的原那么，提出：重點突出?**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園工程業(yè)主公約?的作用，強化物業(yè)管理的功能，引導業(yè)主建立自管、共管的意識和城市生活習慣，同時與當?shù)匦姓?zhí)法部門進展密切合作與配合，利用國家行政管理職能，強化和標準業(yè)主行為，建立和諧小區(qū)文化，提升物業(yè)管理效勞品質(zhì)，為了更好的與業(yè)主建立溝通渠道提議采取遴選的方式，推舉樓長建立物業(yè)與業(yè)主的溝通渠道。3、客服效勞中心管理籌劃〔管家效勞〕：為了更好的為“**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園工程〞業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞，使業(yè)主能夠親身感受到超值的物業(yè)效勞，我公司擬在本工程設(shè)立“物業(yè)客服效勞中心〞實施管家式物業(yè)效勞，對外按照?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共效勞標準?，同時將ISO9001：2000質(zhì)量管理體系與本標準進展有機地結(jié)合為業(yè)主提供物業(yè)效勞，客服效勞中心作為向業(yè)主提供物業(yè)管理效勞的一個窗口，在工程整個管家效勞過程中起著重要的作用，客服效勞中心是管家式物業(yè)效勞的中樞和連接業(yè)主的紐帶，為業(yè)主提供24小時的管家值班效勞、秩序維護效勞、工程應(yīng)急維護效勞、停車場秩序管理效勞及8小時的物業(yè)保潔效勞，效勞中心的管家及文員負責受理業(yè)主的接待、投訴、咨詢、報修、裝飾裝修管理、業(yè)主信息登記、物業(yè)變更〔入住〕登記、車輛停放〔進出〕管理登記、空置房管理、公共設(shè)施設(shè)備管理、公共場地〔所〕管理、公共關(guān)系協(xié)調(diào)、小區(qū)文化建立、公示〔公告〕發(fā)布、物業(yè)效勞收費、有償效勞合同確實立等工作，協(xié)調(diào)、調(diào)度工程各職能部門處理保潔、綠化、秩序維護、工程維護等日常工作，對內(nèi)負責制定?**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園工程月工作方案?，負責建立和填寫?**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園工程物業(yè)工作臺賬?，建立?**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園工程業(yè)主檔案?和?**花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園工程物業(yè)檔案?，負責管理和保管、使用開發(fā)商移交的所有物業(yè)圖紙、文件資料等，使業(yè)主滿意率到達98%。4、秩序維護籌劃：小區(qū)的平安問題關(guān)系到業(yè)主的滿意程度和小區(qū)的聲譽，要求小區(qū)的圍擋要切實可行并且發(fā)揮實際防攀爬越界功能，因此，提議臨街商戶物業(yè)必須做到無通透封閉，圍擋籬墻實際高度必須到達2.5m以上，頂部設(shè)置刺籬防攀爬越界功能或綠化輔助圍擋等，區(qū)內(nèi)實施人車別離，車輛單向、限速通行管理，停放位置規(guī)劃有序繳費使用，監(jiān)控室合二為一，增強協(xié)調(diào)指揮能力和降低物業(yè)運行本錢，監(jiān)控探頭應(yīng)做到全方位無死角，電子設(shè)備應(yīng)選用品牌產(chǎn)品以備物業(yè)效勞企業(yè)后期配套升級和選擇配件，根據(jù)花園口的實際情況，冬季比擬寒冷，所以門衛(wèi)崗?fù)そㄗh選用固定保溫房屋〔配套電源及暖氣設(shè)施〕，車檔提議采用門式或風扇式，控制系統(tǒng)采用遙控式為宜，行人通行門采取刷卡門禁管理，單元門采取可視對講、監(jiān)控室可控的形式為宜，同時為了強化巡更管理建議開發(fā)商配套巡更觸點配置，以彌補監(jiān)控盲點和光線因素對攝像結(jié)果的影響，消除區(qū)內(nèi)平安隱患，公共照明的格局分布及設(shè)備材料的選型要合理，既要躲避光污染的問題及物業(yè)運行本錢，也要兼顧照明死角所存在的平安隱患問題，單元門、防火門、樓道感應(yīng)燈、應(yīng)急電源、逃生指示標志、電梯五方對講、消防栓〔水帶、水槍、滅火器〕、消防水箱、消防報警裝置、消防泵、消防穩(wěn)壓罐等，要配置到位功能齊備，根底設(shè)施齊備以后，區(qū)內(nèi)秩序維護人員，實行24小時定崗、巡崗及機動崗配套的秩序維護方法，以確保區(qū)內(nèi)的秩序維護工作。5、區(qū)內(nèi)車輛停放的秩序維護和通行管理籌劃：按照花園口地區(qū)的特殊情況，擬選擇區(qū)內(nèi)適當區(qū)域設(shè)置幾個摩托車或自行車停車棚〔車位存量為5000~6000個車位，按照每戶1~2臺摩托車或自行車測算〕，轎車或小型貨車劃區(qū)定位停放〔大型貨車或工程車輛制止進入?yún)^(qū)內(nèi)停放〕，對區(qū)內(nèi)所有停放的車輛進展登記編號，刷卡出入，對臨時進入的車輛實行登記管理發(fā)放臨時出入卡，指定位置停放，車輛實行單向進出管理，繳費使用停車位置〔費用收取見下表〕。停車位置收費表車型自行車、摩托車轎車小型貨車金額3元\日100元\月180元\季360元\年10元\日200元\月150元\季1300元\年20元\日300元\月240元\季1800元\年臨時進入車輛：按照車型4小時之內(nèi)不收費，超過4小時按照相應(yīng)車型日收費標準收費。備注：臨時進入車輛收取100元臨時車卡押金，離開返還。辦卡收取工本費20元。6、PA環(huán)境籌劃：根據(jù)花園口的地理位置及季風特性建議在適當?shù)奈恢貌扇〉爻潦嚼鋪頊p少二次污染的問題，垃圾中轉(zhuǎn)站的設(shè)立原那么上不宜直沖業(yè)主門、窗或與住宅比鄰，應(yīng)遠離住宅、開口向外，垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)遠離住宅的理由有四個：一是易于滋生蚊蠅、二是氣味不佳、三是民俗習慣、四是躲避垃圾運送車輛入?yún)^(qū)造成二次污染，小區(qū)綠化應(yīng)該本著私密、安逸、舒適、怡人的原那么進展規(guī)劃和布局，躲避種植有毒有害〔花、果〕和有刺激性氣味的植物，以免造成意外傷害。根據(jù)物業(yè)效勞標準對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、電梯轎廂每天實施8小時的保掃，化糞池、污水井按照規(guī)定每年清理2次、特殊情況隨時清理，PA效勞率到達98%以上。7、工程籌劃：按照效勞標準制定公共設(shè)施設(shè)備的建檔備案工作，定期巡檢、維護、保養(yǎng)填寫維保記錄、制定維修方案并組織實施，確保應(yīng)急維修30分鐘到位，疑難故障三日內(nèi)解決，如果不能及時解決，要向業(yè)主明確表示處理意見、期限和結(jié)果，及時修復(fù)率到達98%以上。8、業(yè)主裝飾裝修管理：業(yè)主的入住裝修是所有物業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，按照?物業(yè)管理條例?的規(guī)定對業(yè)主實施裝飾裝修管理工作，依照程序簽訂?裝飾裝修管理效勞協(xié)議?，對裝飾裝修的過程進展全程跟蹤，對施工動火，違規(guī)拆裝的現(xiàn)象及時給予制止，必要時上報行政執(zhí)法部門進展處理，小區(qū)內(nèi)裝修不采取吊裝的形式，如果樓內(nèi)有兩部電梯可以采取一貨一客的形式進展裝修效勞，單梯采取不拆護板的方式進展運行，運料過程保平安程監(jiān)護，電梯使用收取電梯磨損及運行管理費，〔費用見下表〕裝修用電梯運行管理費60平方米以上戶型60平方米以下戶型層數(shù)金額層數(shù)金額2500元/戶2500元/戶3530元/戶3520元/戶4560元/戶4540元/戶5590元/戶5560元/戶6620元/戶6580元/戶7650元/戶7600元/戶8680元/戶8620元/戶9710元/戶9640元/戶10740元/戶10660元/戶11770元/戶11680元/戶12800元/戶127000元/戶13830元/戶13720元/戶14860元/戶14740元/戶15890元/戶15760元/戶16920元/戶16780元/戶17950元/戶17800元/戶18980元/戶18820元/戶注：二層以上60㎡以上業(yè)主每層增加30元，二層以上60㎡以,下業(yè)主每層增加20元9、空置房管理：自本工程業(yè)主入伙實施起，開發(fā)商向物業(yè)管理公司進展整體空置房驗收移交工作〔交鑰匙〕，我公司針對空置房的具體情況進展登記造冊，由管家實行定期巡視〔每周一次，雨雪天氣隨時巡視〕，發(fā)現(xiàn)問題及時反應(yīng)給開發(fā)商，由施工方進展維修，空置房管理所產(chǎn)生的費用，由雙方協(xié)商確定給付，對于工程房屋及其配套設(shè)施的設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保證問題，應(yīng)有開放商、物業(yè)管理