上海購(gòu)物中心的興起

上海購(gòu)物中心的興起

自20世紀(jì)90年代中期以來(lái)，隨著上海人口收入水平和消費(fèi)水平的提高，大規(guī)模城市改造和路網(wǎng)交通的建設(shè)，以及大規(guī)模接待上海、大陸旅行的加快，上海購(gòu)物中心的繁榮和發(fā)展顯著加強(qiáng)。早在1995年上海迪美購(gòu)物中心就已經(jīng)顯現(xiàn)了購(gòu)物中心的雛形,1997年上海梅龍鎮(zhèn)開(kāi)張營(yíng)業(yè),標(biāo)志著上海購(gòu)物中心的真正起步。截至2009年末,上海已建成購(gòu)物中心43家,建筑面積390萬(wàn)平方米,其中5萬(wàn)平方米以上的大型購(gòu)物中心共有24家;在建的購(gòu)物中心6家,建筑面積將超過(guò)80萬(wàn)平方米;正在規(guī)劃立項(xiàng)的購(gòu)物中心5家,總建筑面積亦將超過(guò)50萬(wàn)平方米。2009年本市購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的27%。購(gòu)物中心需求的變化人們的生活水平和生活質(zhì)量提高之后,購(gòu)物的理念發(fā)生了根本的變化,過(guò)去那種傳統(tǒng)的、單一的消費(fèi)模式,已經(jīng)滿(mǎn)足不了人們的需求,人們要求在購(gòu)物的同時(shí),不僅能得到稱(chēng)心的商品,更能得到優(yōu)良的服務(wù)、舒適的享受。購(gòu)物不僅成為一種多樣化的休閑活動(dòng),而且能品味到購(gòu)物的享受,因此對(duì)環(huán)境的要求也越來(lái)越高?，F(xiàn)代生活節(jié)奏的加快,人們的時(shí)間意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)烈,希望能夠一次購(gòu)足所需商品。購(gòu)物中心正是在適應(yīng)這種變化中應(yīng)運(yùn)而生。它的產(chǎn)生:一是適應(yīng)了現(xiàn)代社會(huì)高效率、快節(jié)奏的需求;二是滿(mǎn)足購(gòu)物與休閑相組合的要求;三是符合各類(lèi)人員的各種層次的需求。相對(duì)傳統(tǒng)百貨商店,新型的購(gòu)物中心具有規(guī)模大、功能全、水平高的特點(diǎn),它不僅能提供多樣化的商品,而且能提供全方面的服務(wù),使人們?cè)谝粋€(gè)商場(chǎng)一次就能滿(mǎn)足所有需求。有人作過(guò)統(tǒng)計(jì),進(jìn)入購(gòu)物中心的顧客,四成左右的惠顧動(dòng)機(jī)是購(gòu)物,很大部分人是沖著環(huán)境和服務(wù)來(lái)的,這也是人們青睞購(gòu)物中心的主要原因。在美國(guó),經(jīng)過(guò)50多年的發(fā)展,至今約有48000多個(gè)購(gòu)物中心,經(jīng)營(yíng)面積約5億平方米;大型購(gòu)物中心約2000個(gè)左右,10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心約有400多個(gè);1萬(wàn)平方米以下的約占50%,約為27000多個(gè);購(gòu)物中心的銷(xiāo)售總額已占美國(guó)商業(yè)銷(xiāo)售總額的50%。大型購(gòu)物中心發(fā)展無(wú)序、過(guò)猛就上海目前購(gòu)物中心發(fā)展情況看,前幾年通過(guò)對(duì)原百貨大樓的改造或新建商務(wù)樓的商業(yè)配置,購(gòu)物中心的規(guī)模較小,三四萬(wàn)平方米有之,一二萬(wàn)平方米也有之,可現(xiàn)在發(fā)展的趨勢(shì),似乎有相互攀比越造越大的趨勢(shì)。如早在1997年開(kāi)業(yè)的上海亞新生活廣場(chǎng),在上海也算得上屈指可數(shù),只有4萬(wàn)平方米,現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就是十幾萬(wàn)平方米的面積。在國(guó)外,購(gòu)物中心是一個(gè)長(zhǎng)線(xiàn)投資產(chǎn)業(yè),大多由實(shí)力雄厚的零售集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)和基金等戰(zhàn)略投資者在操作,而國(guó)內(nèi)這幾年地產(chǎn)商加入開(kāi)發(fā)和投資的居多。購(gòu)物中心的發(fā)展雖方興未艾,但它畢竟投資巨大,風(fēng)險(xiǎn)也大?？墒?有的地產(chǎn)商雖有實(shí)力,但對(duì)商業(yè)投資,尤其是對(duì)大型購(gòu)物中心的投資缺乏經(jīng)驗(yàn),一開(kāi)始就埋下了風(fēng)險(xiǎn)的隱患。據(jù)了解,在國(guó)內(nèi)無(wú)論是國(guó)有還是民營(yíng),其大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目多數(shù)是建立在銀行貸款基礎(chǔ)上的,開(kāi)發(fā)商自有資本比例普遍偏低,項(xiàng)目中銀行貸款的比例高達(dá)八、九成的不在少數(shù)。大型購(gòu)物中心的建設(shè)和發(fā)展,除了對(duì)房地產(chǎn)商的擴(kuò)展誘惑,還有一個(gè)因素就是,當(dāng)?shù)卣鸬搅送撇ㄖ鸀懙淖饔谩，F(xiàn)在有的地方政府把建設(shè)大型購(gòu)物中心,作為政府的“形象工程”,政府充當(dāng)了“合作者”,這也是一時(shí)間大型購(gòu)物中心發(fā)展無(wú)序、過(guò)猛的因素之一。上海企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任范林根博士指出,國(guó)內(nèi)建造購(gòu)物中心完全是順應(yīng)歷史發(fā)展的規(guī)律,是水到渠成的自然結(jié)果,違背客觀(guān)規(guī)律,一味貪大求洋、盲目攀比,勢(shì)必造成人氣不足,商鋪空置。他對(duì)購(gòu)物中心投資和經(jīng)營(yíng)算過(guò)一筆帳:(1)以一座20萬(wàn)平方米購(gòu)物中心為例,征地、基建、裝修以每平方米萬(wàn)元計(jì)算,需要20億元;(2)以每平方米一年須有1萬(wàn)營(yíng)業(yè)額來(lái)支撐,20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心需要年?duì)I業(yè)額20億元,一天的營(yíng)業(yè)額就要在550萬(wàn)元;(3)即使每天營(yíng)業(yè)額能達(dá)到550萬(wàn)元,以人均消費(fèi)200元計(jì),客流量需達(dá)到2.75萬(wàn)人次/天。一連串的數(shù)字留給我們的思考:一是這筆資金的籌集和銀行的利息是多少?二是所在區(qū)域的客流量和購(gòu)買(mǎi)力是否能達(dá)到這個(gè)水平?三是即使每天客流2.75萬(wàn)人次,交通和停車(chē)問(wèn)題如何解決?購(gòu)物中心決非是大商場(chǎng)的代名詞,購(gòu)物中心是以獨(dú)特的功能而取勝,一味追求外表的“高大”,會(huì)導(dǎo)致“徒有虛名”,不僅造成物力和財(cái)力的浪費(fèi),而且失去了商機(jī)。如一些投資商通過(guò)出售商鋪形式,急于收回投資,造成經(jīng)營(yíng)困難,違背了購(gòu)物中心統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的基本原則。社區(qū)型購(gòu)物中心社區(qū)型購(gòu)物中心是指設(shè)在居民居住區(qū)中心,以滿(mǎn)足社區(qū)居民的日常生活需求為主要市場(chǎng)目標(biāo)的購(gòu)物中心。其特點(diǎn):一是體量較小。面積大約在1萬(wàn)—4萬(wàn)平方米左右;二是輻射范圍在方圓10平方公里左右,一般擁有5—6個(gè)小區(qū);三是商圈居民10萬(wàn)—15萬(wàn);四是經(jīng)營(yíng)特點(diǎn):通常擁有超市、百貨店、專(zhuān)賣(mài)店、折扣店、藥店、小吃店,還有大眾服務(wù)項(xiàng)目,如銀行、郵局、修配商店以及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等等。根據(jù)上海的實(shí)際情況,目前發(fā)展社區(qū)型購(gòu)物中心有很大潛力。一是上海城區(qū)經(jīng)過(guò)這么多年的建設(shè)和改造,副中心區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部,居民小區(qū)星羅棋布,有一定的購(gòu)買(mǎi)力;二是隨著人們生活水平的提高,消費(fèi)結(jié)構(gòu)中服務(wù)比重上升,用于購(gòu)買(mǎi)休閑、娛樂(lè)等方面的支出大大增加;三是雖然生活水平大幅提高,但轎車(chē)的普及率還處在較低水平,就近購(gòu)物的傾向仍不易改變。因此社區(qū)型的購(gòu)物中心,有較大的發(fā)展空間,在很長(zhǎng)一段時(shí)間里,仍然是購(gòu)物中心發(fā)展的主流。山地周邊大型購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀隨著上海郊區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程的加快,郊區(qū)正建設(shè)形成數(shù)個(gè)較大規(guī)模的新城,如松江新城、嘉定(安亭)新城,每個(gè)新城的規(guī)劃人口都達(dá)百萬(wàn)以上。這些新城的建設(shè)必然會(huì)擁有和形成規(guī)模較大的新興商業(yè)中心,在這樣的新興商業(yè)中心中,郊區(qū)獨(dú)立大型購(gòu)物中心將扮演極為重要的角色。對(duì)上海市區(qū)、郊區(qū)周邊地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲周邊中小城市群將產(chǎn)生較為強(qiáng)大的吸納和輻射影響。市郊獨(dú)立的大型購(gòu)物中心是指建于市郊主要交通干道(或交通樞紐)周邊的大型綜合性購(gòu)物中心。它一般不依托任何城鎮(zhèn)或大型居民聚居區(qū),而獨(dú)立設(shè)置在某一區(qū)域。主要依靠周邊多個(gè)城鎮(zhèn)(衛(wèi)星城)的居民購(gòu)買(mǎi)力來(lái)支撐。在歐美國(guó)家,尤其是美國(guó)此類(lèi)購(gòu)物中心十分普遍。一是因?yàn)樗泻艽蟮耐＼?chē)場(chǎng);二是所處位置地價(jià)相對(duì)便宜,經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)較低;三是購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)功能齊全,綜合配套環(huán)境舒適。此類(lèi)大型購(gòu)物中心的設(shè)立一般要符合周邊人群的流向規(guī)律、優(yōu)越的區(qū)域和便捷的路網(wǎng)交通。因此在上海郊區(qū)區(qū)域,目前比較適宜建設(shè)此類(lèi)大型購(gòu)物中心的地區(qū)主要有:青浦滬青平公路趙巷道口方家窯地區(qū)、金山亭林鎮(zhèn)以北地區(qū)、南匯航頭鎮(zhèn)附近、浦東機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)附近、嘉定馬陸鎮(zhèn)附近、奉賢西渡鎮(zhèn)附近。購(gòu)物中心的發(fā)展無(wú)疑給零售業(yè)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī),同時(shí)還給城市建設(shè)增添了一道亮麗的風(fēng)景。購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)與建設(shè)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工程,從最初策劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)到開(kāi)張營(yíng)業(yè),其中要經(jīng)過(guò)幾十道環(huán)節(jié),少則二三年,多則五、六年