房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序可行性及規(guī)劃設(shè)計

房地產(chǎn)開發(fā)投資概論張輝北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院主要內(nèi)容1、基本概念2、房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序3、開發(fā)項目的可行性研究4、開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計5、商品住宅項目投資分析研究6、招標與投標7、房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢1.1房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象,在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照城市規(guī)劃的要求,通過投資,在城市地域上建設(shè)起適合城市社會和經(jīng)濟發(fā)展需要、滿足用戶要求的房屋建筑及其綜合配套設(shè)施,并以此實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟目標和提高土地使用的社會經(jīng)濟效益的活動。1.2房地產(chǎn)開發(fā)的特點

開發(fā)成本高,投資量大。開發(fā)建設(shè)期長,投資周轉(zhuǎn)慢。市場具有地區(qū)性和分散性。需求具有穩(wěn)定性。涉及面廣,綜合性強。

成交價格在某一范圍內(nèi)具有不確定性1.3房地產(chǎn)開發(fā)分類根據(jù)開發(fā)項目所在的位置,可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的規(guī)模,可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的深度,可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。根據(jù)開發(fā)的方式,可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨開發(fā)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序可行性研究

前期工作建設(shè)實施營銷與服務(wù)2.1可行性研究機會研究和立項市場調(diào)查和分析規(guī)劃方案費用測算和經(jīng)濟評價風險分析綜合效益評價與方案推薦2.誕2開發(fā)紡項目蜘的前彼期工第作立項脫、機月構(gòu)組均建土地易取得規(guī)劃途、設(shè)賢計規(guī)劃當、設(shè)袋計方就案報伴批資金陵取得拆遷票、清欣場2.雷3建設(shè)臨實施發(fā)包丑（招珍標）辦理魯開工嗓手續(xù)施工愉準備姿（三物通一坊平等敘）工程冶施工繪的管糕理與宿控制竣工恢驗收決算2.堪4營銷列和服北務(wù)營銷撒計劃廣告坊與營表銷策瀉劃預(yù)售爆、租羅、售產(chǎn)權(quán)煩登記透等法礎(chǔ)律手糕續(xù)售后獲服務(wù)物業(yè)籠管理3開發(fā)產(chǎn)項目村可行脆性研娘究可行苗性研西究是坦在建套設(shè)項榜目的和投資暴前期,通過綿對項完目的界投資月環(huán)境恭和條戰(zhàn)件調(diào)翻查研眉究,對各心種建揚設(shè)方戴案、磚技術(shù)焰方案籍以及任項目控建成童后的頌生產(chǎn)騰經(jīng)營嫁方案像實施碌的可包能性恥、技迷術(shù)先忽進性型和經(jīng)厚濟合括理性揮進行受分析親和評鉆價的眾過程怠。房地政產(chǎn)開槽發(fā)項馳目可綱行性會研究查是房蘇地產(chǎn)么開發(fā)尊過程太中首收要的燒和最希關(guān)鍵歌的工滲作?？尚邢镄匝袛r究主因要回女答三收個問乓題，杰即技嶼術(shù)上萌是否鐮可行誓、經(jīng)廣濟上筑是否殖合理且和項認目的源風險促有多霧大。3.勺1可行評性研最究的聲內(nèi)容來與步支驟3.萌1.詳1房地森產(chǎn)開姻發(fā)項部目可錘行性愈研究拿的作法用房地桌產(chǎn)開我發(fā)具兵有投疤資量蒙大、組涉及供面廣照、建嶄設(shè)期扮長等介特點還。因蠢此,在投鎮(zhèn)資前,為了來避免濕和減深少投疑資決仙策的膏盲目恢性,提高助開發(fā)煎項目護綜合幻玉效益,應(yīng)在宇市場歪預(yù)測潮和投竟資環(huán)陽境分拳析的飼基礎(chǔ)后上,對擬陪建項潤目在東技術(shù)哪上是我否先跑進適膛用、鼠經(jīng)濟遍上是虧否合環(huán)理、敘財務(wù)輔上是換否盈冤利、南建設(shè)蚊上是濁否可絨能等肝進行巷綜合施論證拍。通過丟可行板性研頓究,明確經(jīng)該開悉發(fā)項叨目是漸否可交行,從而段為投煎資決拒策提鏟供科童學(xué)的坊、可嚷靠的舞依據(jù)聯(lián)。3.擔1.棚2房地件產(chǎn)開夫發(fā)項晝目可驚行性析研究季的內(nèi)配容(1態(tài))總論滋。(2配)市場亮調(diào)查擔和需陶求分華析。(3粉)開發(fā)職項目蠟場地岡的現(xiàn)追狀與之建設(shè)森條件裝分析隔。(4釘)規(guī)劃岸設(shè)計栽方案顯。(5綱)項目訪的建膜設(shè)工檔期、佛進度君控制績和交賠付使影用的梨初步派安排牧。(6候)投資蒙估算從。(7涂)資源尺供應(yīng)檔。(8干)經(jīng)濟臉分析翻和財彈務(wù)評碎價。(9煌)社會叮經(jīng)濟掙評價詠。(1振0)結(jié)論3.魂1.咱3可行菜性研伙究的趨階段揀劃分機會脅研究初步修可行精性研灣究詳細順可行堡性研凝究項目贊評價3.廣1.花4可行星性研桿究的盡工作圍程序(一)項目碎籌劃(二)市場弓調(diào)查跨與分津析(三)優(yōu)化蓄和選容擇開那發(fā)方剛案(四)方案陷評價(五)編制環(huán)研究繞報告3.殘2市場懷分析房地泄產(chǎn)開狐發(fā)投倦資活漁動的念首要醋環(huán)節(jié)遠是尋寇找和讓確認哭市場臂機會,即投泰資機卵會,為此衡要進痛行市雕場分軟析,即對努房地遭產(chǎn)市品場的毛技資興環(huán)境府、房弊地產(chǎn)旱供需區(qū)狀況龜和價兩格、艱市場鼠趨勢院進行裹調(diào)查婆和分啟析。濱從而國為開讀發(fā)項賴目的乳市場補定位巨和目蟲標選蔽擇提忘供決襪策依激據(jù)。3.具2.住1房地搶產(chǎn)開夕發(fā)投戒資的鐮影晌仔因素3.譽2.云2市場您調(diào)查程序以：1、明艙確目絹標2、制牧定研討究計股劃3、組園織實輛施4、分貿(mào)析和載處理盒信息5、提荒出研配究報胖告內(nèi)容敵：1、環(huán)險境調(diào)贈查2、供昂需情縱況調(diào)橋查3、開頭發(fā)場脅地調(diào)撿查。3.犧2.昆3市場考機會幅分析是否籌具備柄相應(yīng)跪的資狠源、震能力渣和優(yōu)丈勢？確定淋最有鉤吸引杰力的開發(fā)覽機會：市肅場規(guī)墻模和顛市場糕增長市場藝細分,是一曲個識廈別具螞有不羽同需修要的程用戶剪群的步過程繩。評估扎細分役市場:該細止分市迎場的音規(guī)模洽與發(fā)楚展?jié)摎⒘?細分臉市場股競爭霞結(jié)構(gòu)覺狀況;企業(yè)花的目流標與謀能力。開發(fā)廁項目起的市軋場定逆位:識別猛可利阿用的蓮競爭細優(yōu)勢;選擇貫若干蘆個確返立優(yōu)備勢；宣傳勸競爭回優(yōu)勢。產(chǎn)品定位訂價與投資可行性分析產(chǎn)品形態(tài)定位與訴求產(chǎn)品價格定位投資效益分析投資綜合評估生活環(huán)境與公共設(shè)施交通運輸情況向區(qū)域市場動態(tài)競爭個案調(diào)查消費者需求調(diào)查向土地標示及產(chǎn)權(quán)基地使用現(xiàn)狀基地法規(guī)管制情形基地周圍環(huán)境基地公共設(shè)施配置區(qū)域環(huán)與基地分析人口變動趨勢住宅市場動向都市發(fā)展政府住宅與金融措施大環(huán)境分析房地益產(chǎn)項再目投綠資市扁場分剪析一夠般內(nèi)騾容1．市場獄分析侵的程掀序表1總體狼市場君研究受分析偽的資晶料內(nèi)否容總體市場資料資料內(nèi)容（一）大環(huán)境分析1．人口組成1．

人口成長及變動情況、家庭戶數(shù)、戶量2．產(chǎn)業(yè)發(fā)展1．

就業(yè)人口2．

就業(yè)機會與失業(yè)率、

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與分析3．所得水準1．

平均每人國民生產(chǎn)毛額2．

家戶所得階層分布情況3．

家戶所得變動趨勢4．

市場景氣

1．

建筑執(zhí)照面積2．

使用執(zhí)照面積3．

房屋建筑類指數(shù)4．

房屋建筑人數(shù)5．

契稅件數(shù)6．

開工面積7.

銷售率8.

建筑物買賣移轉(zhuǎn)登記件數(shù)9．

物價指數(shù)5．住宅情況1．

住宅投資水準2．

平均房價變動率3．

自有住宅比例

4．

每戶住宅面積5．

空屋率6．

住宅存量7．

住宅供需分析8．

新建住宅變動6．金融措施1．貨幣供給額2．中長期放款利率3．貸款成數(shù)高低4．金融業(yè)融資狀況5．證券市場分析

7．都市發(fā)展1．

都市計劃（主要計劃、細部計劃）相關(guān)內(nèi)容2．

都市人口、產(chǎn)業(yè)3．

交通運輸及道路系統(tǒng)之配置4．

公共實施分布情形8．相關(guān)政策1．

住宅政策2．

金融措施3．

土地政策4．

各項管理法規(guī)5．其它相關(guān)政策

2．市嘴場分陪析之副資料枕內(nèi)容總體麗市場迫分析漫之資間料分鏟可成黃大環(huán)蜂境分公析與蔑區(qū)域屑環(huán)境鵝分析圖兩部霸分。表1總體葬市場倍研究兩分析刻的資暴料內(nèi)召容表2．區(qū)桑域環(huán)悉境因廟素條站件分碼析內(nèi)預(yù)容（二）區(qū)域環(huán)境分析1．區(qū)域內(nèi)人口組成投資基地區(qū)域范圍概況1．

位置2．

當?shù)厝丝?．

家庭戶數(shù)4．

戶量5．

所得2．公共設(shè)施1．

各項公共設(shè)施2．

種類、規(guī)模及區(qū)位3．土地利用1．

都市計劃之使用分區(qū)2．

建物形態(tài)4．交通運輸1．

聯(lián)外交通情況2．

主要道路3．

重要交通設(shè)施4．

交通流量分析5．商業(yè)活動1．

商業(yè)設(shè)施分布情形2．

商業(yè)活動量3．

商業(yè)種類4．

商業(yè)吸引人潮量分析6．消費需求1．

消費者對住宅形態(tài)、坪數(shù)、價位等之偏好及需求傾向2．

消費者負擔能力分析7．區(qū)域市場發(fā)展1．

區(qū)域內(nèi)推出之住宅個案分析（形態(tài)、坪數(shù)、銷售狀況）2．

未來發(fā)展動向之預(yù)測8．區(qū)域市場胃納1．

個案推出情形2．

個案銷售情形9．競爭個案1．

個案名稱、位置、形態(tài)、樓層數(shù)2．

規(guī)劃坪數(shù)、戶數(shù)3．

推出總價、平均單價4．

銷售率5.客源2．市慶場分礎(chǔ)析之細資料吹內(nèi)容總體吼市場益分析濾之資絡(luò)料分嘉可成殃大環(huán)鉛境分節(jié)析與挽區(qū)域煤環(huán)境萌分析石兩部乘分。表1總體宣市場朽研究疾分析罷的資夏料內(nèi)糕容表2個體絡(luò)市場災(zāi)分析廟之資記料內(nèi)箏容資料個體市場資料內(nèi)容小環(huán)境分析1．基地現(xiàn)況面1．

基地位置、面積、權(quán)屬、土地使用分區(qū)、使用現(xiàn)狀2．

基地出入動線、附近土地使用形態(tài)、建物形態(tài)2．鄰里環(huán)境面1．

鄰里范圍之界定2．

居民生活形態(tài)3．

實質(zhì)環(huán)境4．

產(chǎn)業(yè)活動形態(tài)5．

公共設(shè)施配置6．

交通可及性7．

住宅及土地開發(fā)形態(tài)8．

法規(guī)管制情形3．競爭能力方面1．

競爭個案之位置2．

競爭個案之形態(tài)、格局、銷售戶數(shù)、面積、價格、銷售情況3．

競爭個案之經(jīng)營計劃與行銷策略4．供需面1．

未納率之推估2．

占有率之推估5．財務(wù)面

1．

成本之估算2．

投資報酬率之估算2．市杠場分體析之誤資料怠內(nèi)容總體椒市場豆分析衫之資巴料分定可成舌大環(huán)責境分鋤析與愚區(qū)域饒環(huán)境寒分析劇兩部助分表2個體狹市場火分析智之資膛料內(nèi)刑容3.悟3開發(fā)室方案開發(fā)糧目標：何箱處投頭資開頸發(fā)和途開發(fā)術(shù)何種槳項目土地樸開發(fā)頓？構(gòu)架筑物旗開發(fā)嘆？房貓屋開丈發(fā)？住宅快？商沖場？啄寫字驕樓？投資今規(guī)模：取照決于購風險陶分析貸款冬？合嶄作？退分期斥？開發(fā)估時間：開縱工和踩開盤族時間猾。預(yù)售岡？現(xiàn)苦房？腦分期雪？3.污4經(jīng)濟婦評價開發(fā)烏項目甚方案涂的確翠定,須建甚立在礦多方厭案比頌較的納基礎(chǔ)界上,因為郊每個伍方案扇在建供筑、巖結(jié)構(gòu)挽、裝普飾和筒材料貌選用回以及妹工藝饑等方悔面各森有其澆優(yōu)缺屈點。此所以亦要進遣行多朵方案肝比較,選出幟技術(shù)祖上先本進、稀經(jīng)濟朱上合掩理的埋設(shè)計騾方案那。3.球4.消1費用幣測算總投伴資構(gòu)渣成：(一)土地遙有償用使用挽和拆繪遷和揮償費(二)前期需工程蜂費(三)建筑車安裝猜工程鑰費：柔直接呆費、婦間接樸費、變利潤僚、稅雖金(四)基礎(chǔ)鄉(xiāng)豐設(shè)施賣費(五)公共懇配套崖設(shè)施忙費(六)開發(fā)濁企業(yè)瓜的經(jīng)匹營管出理費(七)其他套代收獎費用(八)建設(shè)兄期貸界款利躬息施工上費用陸：投資勤估算劑、設(shè)朱計概遞算、鼻施工尖圖預(yù)嬌算、素工程結(jié)算真、竣建工決透算3.榨4.枕2財務(wù)圓評價1．投墓資利航潤率鉛。2．投捉資回砍收期恢。3．借亮款償偉還期臥。4．凈略現(xiàn)值嚼。一、米定義假設(shè)語開發(fā)井法又糞稱剩呀余法秤、預(yù)維期開各發(fā)法發(fā)、倒侮算法途等。蓮它不疤僅被收大量禿用于稅房地匯產(chǎn)價游格評芳估，啟而且范也是循房地泄產(chǎn)開招發(fā)項濕目投反資分罩析的卵常用鼓方法免。其分基本摔思路頑是通瀉過對鏡房地覺產(chǎn)開眨發(fā)項花目的家成本璃與效潑益分遇析，嘉從房評地產(chǎn)口開發(fā)唉項目搖的預(yù)坊期總碌收入肅或房蹈價中虎扣除框各項絮開發(fā)估費用份、銷邁售費械用、耀銷售觀稅金貓及開怎發(fā)商坦利潤遍后，蕩倒算嶄出估門價對出象房抖地產(chǎn)犁的價棗格。專題慕：假診設(shè)開廚發(fā)法較的難愉點與亭問題厘剖析二、污剩余條法的不理論亞依據(jù)柳及基范本思池路簡而輔言之干，剩世余法擴測算絮地價喚的理寇論依何據(jù)是窯采用濾倒算國的公畝式，汗計算穴出在蛾房地找產(chǎn)經(jīng)葉營中鹽，完呈全由椒土地磁產(chǎn)生碼的超孤額利著潤部娘分，旨即地的價。喇剩余插法的培理論擁基礎(chǔ)記可以緞追溯卷到18世紀弄著名盯古典啟經(jīng)濟客學(xué)家膜亞當·斯密鮮（Ad巡壽am筐S帥mi昂th）關(guān)查于地妙租原鞋理和19世紀李區(qū)位奸論的牲創(chuàng)造答人杜俗能關(guān)河于農(nóng)研業(yè)區(qū)抗位論賽的論不述當座中。傻杜能溉在《獨立迅國同撫農(nóng)業(yè)綢和國勾民經(jīng)裕濟關(guān)獵系》一書灘曾指樣出：紛“有護一田曬莊，嚇莊上墳全部叢房屋壞、樹皺木、耽垣籬叢都遇鄭焚毀鄭，凡罩想購章置這森一田勇莊的菠人，枯在估幻玉值時緊總首滴先考舉慮，騾田莊蛋建設(shè)隙完備渣之后誘，這抵塊土養(yǎng)地的臭純收滲益是察多少努，然齊后扣粗除建射造房有屋等僅投資付利息叼，根頭據(jù)剩棗余之邀數(shù)確買定買厚價。既”可瓜以說伶，這捐是最場早關(guān)悅于剩糖余法講基本努思想粉的闡喜述。二、廳剩余篩法的夸理論塞依據(jù)朗及基城本思辛路剩余淡法的悼基本允思想冷也可卡用這帝樣一區(qū)個假間想的尿例子鳴來形孝象地步表達慮“假珠如有頭一家聰土地搜即將潔出讓理，地祥產(chǎn)商燭就需針首先肉研究牢該宗辰土地喉的內(nèi)凡外條什件，居如面似積大謹小、探周圍皂環(huán)境才、允股許用喬途、罷規(guī)劃價設(shè)計弄要求強以及餅規(guī)定蚊的容鐮積率鈔、覆灰蓋率椅等。著根據(jù)灰土地緣瑞的內(nèi)巡壽外條提件，悔按最賭高效印用和自最佳竿利用曉原則超進行斤規(guī)劃角設(shè)計獄和開螺發(fā)建蓄設(shè)，奪然后南預(yù)測剃開發(fā)默完的頓建筑交物連撞同土壟地轉(zhuǎn)敵讓出拌去的港價格舌，以月及建伯造建諸筑物乒所花榮費的未建筑歇費、宇專業(yè)抓費、府測量男費、鍵銷售爺費和惰投資騰利息怒、開滑發(fā)利刑潤、遮稅收板等等前之后粗，再勤從預(yù)瓦測的圓土地鍋與其曲上建踢筑物濱的共墓同轉(zhuǎn)伏讓價杯格即薯樓價寨中，矛減去麗建筑瘦費、秧專業(yè)唇費、運利息席利潤遺和稅閱收之望后，遠就可料得到鎖房地謎產(chǎn)開汽發(fā)商京購買獅這宗重土地狗所能保承受拿的最勁高價券格。三、盒基本陰公式地價爺＝樓幅價－洲建筑留費－持專業(yè)討費用姨－利妙息－坑發(fā)展暖商利潮潤－舊稅金式中：（1）建筑覆費依脂據(jù)社廟會一掠般發(fā)休生費支用及魂行業(yè)福慣例砍預(yù)算隊；（2）專射業(yè)費拳用包改括建比筑師貸、工勾程師座、測慮量師胸的收倡費，豬一般嚇以占建筑盒費的鑰百分槐比i計算化，即館：專鐘業(yè)費擊＝建搖筑費×i；（3）正蜂常利隸息率嶼為r，則鏡利息千＝（以建筑乒費＋地專業(yè)千費＋肯地價仙）×r；（4）正支常利茅潤率訊為p，則惹利潤屆＝（跳建筑蝦費＋俯專業(yè)款費＋際地價旨）×p；（5）與甜地價座有關(guān)攜的稅跡收為t，（6）按僚上述桌每項運費用芽的具輕體計斬算方臂法匯毒總，星即可手得到崗：地價建＝樓鈔價－匹建筑管費－建建筑汽費×i－（脹建筑吸費＋送專業(yè)確費＋扒地價）×r－（戰(zhàn)建筑桂費＋貢專業(yè)叫費＋硬地價主）×p－t。三、謝基本碎公式整理勞上式獎，剩甚余法憑評估紀地價督的公紫式又滾可表離示為精：四、浮難點伐與問院題大家伸知道構(gòu)，房盒地產(chǎn)含開發(fā)你項目搜從投志資建公設(shè)到圍竣工并驗收姓交付胃使用駛需要課一定蒸的周洪期，習在這果一周遼期過鞠程中葛，房穿地產(chǎn)鍛開發(fā)平的各名項資跡金費局用的拜投入息和回乒收都痛與它肅們發(fā)誦生的遷時點施緊密沖相關(guān)增，即格資金齊的時王間價紹值運奴動形納態(tài)時鍵刻貫糖穿于嶼房地悄產(chǎn)開某發(fā)的洽全過析程中舌。據(jù)掉此，賴假設(shè)抗開發(fā)年法中籠所涉潑及的澇土地印取得淋與開眨發(fā)費減用、承建筑代費用味、專千業(yè)費管用等畝的投吊入和接銷售惡收入紹的獲莊取都他表現(xiàn)險為開被發(fā)周束期內(nèi)僅不同乎時段廳上的藍現(xiàn)金肆流動瞞量，懷充分才反映吊出資怒金運取用的才時間鋪價值綠規(guī)律靈特征牲，因奏此，墾假設(shè)襲開發(fā)據(jù)法在坑實際爛評估餐中運坑用的爸關(guān)鍵際是判斷虜好各縮慧項費放用發(fā)鍬生的體時點捆，運債用資鋸金時目間價樣值運請動規(guī)窗律進葉行估手算，嘩才能拜使估洲算的際結(jié)果梢準確鞏可靠。但相是，目目前讓的問爬題就續(xù)在于房誠有關(guān)太估價尺書籍脫對假套設(shè)開鉗發(fā)法棕所涉潑及的理各項痰費用養(yǎng)和銷蓄售收約入等啊指標少的時聲間價句值運挨動規(guī)叉律闡溉述得眼不清郊楚或心理解京不一安致，機從而鵝造成像實際奶評估雁結(jié)果弟的偏嫩差。欣針對歌這一隊情況首，現(xiàn)念就假馬設(shè)開纏發(fā)法澤的具搞體計偵算公要式、虜利息惹、利右潤的隱計算茂等問還題進消行討巖論。四、足難點寒與問厘題（一乖）關(guān)僵于計誕算方剃式的醬選擇從資甜金的李時間必價值摔計算冒角度漫考慮鳳，假應(yīng)設(shè)開棒發(fā)法營的計據(jù)算方造法可卸分為惱動態(tài)殘和靜梨態(tài)兩陸種方脆式。所謂畫動態(tài)鼠方式竟，就弱是考縣慮貨辮幣時從間價舟值對同房地理產(chǎn)價周格的牛影響確，從手復(fù)利共計算撈公式替出發(fā)猜，運揚用折員現(xiàn)現(xiàn)回金流盜的方暑法逐杏一考垮慮不南同時告點的推資金際變化鳴情況歡來估守算待圍估房獻地產(chǎn)恰的價威值。靜態(tài)吳方式槐，則這不考忘慮貨餃幣的爭時間室價值架，僅竭從單乖利計臣息的爬角度瘡著眼遮，考化慮利狹息支察出作濟為一做項投陰資機語會成饒本對偉房地們產(chǎn)價賺格的返影響絨。因搖此，潔在實頓務(wù)評紛估中尋，動棚態(tài)與鑄靜態(tài)重評估修方法橋的運敘用，僻應(yīng)針太對不崗?fù)氖构纼r耕對象譯和估賭價目握的進譽行選親擇。（一頌）關(guān)難于計滾算方妨式的希選擇適合謊用動洪態(tài)方懷式計攜算的冶情況徑有：待開歉發(fā)的看土地嫩價格裝評估濕；待拆城遷改烏造的楊再開鑰發(fā)房否地產(chǎn)償價格倒評估隔；已完裙成拆勢遷的險空地冷的地民價評絕估；正在識建設(shè)蚊的房偶地產(chǎn)黃價格博評估蹲；需要迷改造檔的舊情有房邊地產(chǎn)仁價格疾的評釀估；待開級發(fā)房裙地產(chǎn)炊項目青的預(yù)崇期投回資利將潤估尸算；開發(fā)娛項目更需控辯制的兔最大葡成本肝費用談，以及廣開發(fā)氧商試找圖獲源得擬瞞開發(fā)啄場地騎的最灶高承偶受價喂格。（一擦）關(guān)酷于計擊算方顛式的例選擇上述鵲情況燦，都等需要瓦對市銅場進幅行分型析后睜，預(yù)將估開妄發(fā)周兩期內(nèi)叢各項挎投資語費用云發(fā)生廊在不錦同時沾點的巧金額冠，以頑及預(yù)裕測開鍋發(fā)周踩期末遮房屋布的預(yù)憲期售自價和隨銷售伶總收慶入、竿銷售檢總費題用、呼稅金贊、利雜潤等舅，然虜后利爺用不瘦同的佛貼現(xiàn)余期和股貼現(xiàn)匠率將臭它們賀折現(xiàn)筐到開步發(fā)期篩初或槽估價革時點讓，從射而得淘到所已要求胃的估搬價結(jié)鳥果。唐所以住，用迎動態(tài)撒計算禿方式與比較粘合適廢。[例題1]某七殼通一扔平的柳空地霧，面飛積12脈00平米高，允懇許用很途為鮮商住昏混合污樓，料容積環(huán)率7，覆脊蓋率快≦50％，少土地考使用測年限50年。19典92年8月出趴售，膽求購海買價制。其仙他估題價條睬件：惕（1）設(shè)蒼計建范筑面傲積84并00平方衫米，14層，1～2層12簡00平方碎米用專于商該業(yè)，3～14層72梳00平方每米用既于住舍宅；巡壽（2）開女發(fā)費襲用估竟計：獅總建盤筑費60纖0萬元陪，專桿業(yè)費粘為建降筑費美的6％，今利息扇率10％，廳稅費勝按樓堤價的4％計視；（3）建祝設(shè)共籃需3年完士成（摔到19矮95年8月）要，第黃一年書投入50％的浸總建寇筑費岸，第兆二年掀投入30％，岸第三駛年投蓋入20％；育（4）假嫂設(shè)建斬成后廁即可告全部瓣售出拋，預(yù)綿計當芽時售亡價商怠業(yè)樓30脊00元/平方屢米，窩住宅仰樓18以00元/平方愛米，變投資異利潤齒率為20％。該題兄的計拒算過鞭程與天結(jié)果瓜為：（1）總托樓價耽＝[(照30口00喚×1搬20棟0)野÷(仿1＋10％)3]＋[(蠢18歪00裂×7研20餅0)的÷(煮1＋10％)3繞]＝12更44溜15離28（元料）（2）總么建筑律費＝[(炭60謝00軟00良0×照50％)÷伏(1＋10％)0.循5]＋[(夜60鞋00副00即0×愈30％)÷沈(1＋10％)1.輔5]＋[(舊60夢00啄00盼0×孕20％)÷芝(1＋10％)2.惡5]＝53隔66檢18講2（元吼）（3）總剩地價忌＝[1蜻24蒜41排52例8－53覆66雙18見2×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×1篇0％＋6％×2孤0％）兩－12過44倚15毅28懼×4％]÷現(xiàn)(1＋10％＋20％)＝34瓶99稿43口7（元暮）（4）單辣地價拳＝34造99淋43器7÷刻12政00＝29離16（元/平方件米）這一沿估價帶過程老存在糊如下福問題銳：（1）動糕態(tài)方占法和付靜態(tài)渣方法太混用質(zhì)。總忘樓價宴、總獻建筑跪費的商計算撒采取絮折現(xiàn)關(guān)現(xiàn)金中流的融動態(tài)束計算跪公式臟；地果價計亡算卻填直接礎(chǔ)套用錦靜態(tài)沖計算喇的理景論公浴式。（2）利福息計厲算存衣有偏注差，像與假警設(shè)開悅發(fā)法憑的總關(guān)體評占估思松路矛陽盾。窮以土覺地利太息支廊出和斜建筑枯費利損息支巷出為召例，律兩者混的計法算過嗚程為馳（10％為嫌年利腎率）挖：土地棵利息麻＝地殼價×1柿0％；建筑濤費利飽息支凝出＝偽各年躬建筑剖費的拐折現(xiàn)宮值之化和×1眠0％地價筋在項叉目開安發(fā)之選初支雪付，傅按本晝題折蠅現(xiàn)思脾路考蘆慮，中理應(yīng)歇不再躬存在株土地墓利息敞支出宿因素匯；并舍且本戒題利歪息支過出的阻算法角，應(yīng)蘭理解住為僅紋是一列年內(nèi)使發(fā)生棵的費您用，便是按揚單利霜計算巴的結(jié)挑果。鳳同樣沾道理栗，分棒年支沾出的殲建筑基費折惑現(xiàn)之醫(yī)后，擊利息火因素憑業(yè)已滋考慮冷在內(nèi)壁；在也折現(xiàn)賊基礎(chǔ)速上按貴單利據(jù)方式移加算榜一年兔利息城，無食疑折怪現(xiàn)和娃計算仆方法胞思路恰自相驚矛盾脊，結(jié)迷果有房誠一定清重復(fù)斬計算餅。此監(jiān)外，蛛依照聲總體挎評估亮的思見路，毛各項運費用歉的計即算應(yīng)乎統(tǒng)一喝到某匙一時微點上渾，而獅且再委逐步脫分解而，本衛(wèi)題算回法與狀此有覆悖。鑒于啄上述手分析罵，本嚴題按疼不同拖的思喪路有睬不同間的正貍確解視法，燙具體逝如下?lián)疲红o態(tài)股計算啟思路蹲（將仇計算鼠時點千定在壤銷售失時）按本杯題給崖定條歉件，付實際沙發(fā)生藏的各蔑項收千支為鴿：總掏樓價16廚56萬元蕉，總截稅費66孝.2益4萬元爽，總幅建筑專費60袋0萬元隨，總槽專業(yè)熊費36萬元售。總利姑息支幅出＝礦總地攀價×1績0％×3＋第填一年婆建筑魄費和吉專業(yè)競費×2施.5唐×1呼0％＋播第二隨年建穗筑費勒和專慢業(yè)費×1還.5趣×1役0％＋踏第三槳年建至筑費鹿和專仔業(yè)費×0炎.5求×1搭0％）腸＝0.僻3×總地刊價＋60絹0×（1＋6％）×(給50％×2緊.5辣×1青0％＋30％×1冬.5氏×1辛0％＋20％×0架.5超×1握0％)＝0.悉3×總地柱價＋11類4.四48佛(萬元)總利也潤＝絲式（總剝建筑護費＋棍總專選業(yè)費拜＋總謎地價證）×2令0％＝0.筒2×總地攜價＋12待7.始2（萬豬元）單位齡地價報＝總歲地價÷土地之面積灘＝39錫56（元/平方腳米）(2爺)動態(tài)溝計算逆思路峰之一床（假賭設(shè)利俯息計沿利潤眼）總樓財價和殲總建嘴筑費斧都參宗照例境題1的原造解法爐，分勸別為12念44除15乳28元和53括66抹18并2元?？偟仄瘍r＝[(府12初44價15演28－53價66恢18毒2)悼×(憐1+誤6％＋20％＋6％×2軍0％)－12駱44照15訓(xùn)28魔×4％]÷蜜(1＋20％)＝42抄65咽07雨0（元寄）單位沃地價機為35地54元/平方蠶米。（3）動蒙態(tài)計渴算思樹路之族二（蠢假設(shè)尿利息管不計累利潤評）總利溝潤＝陵（總示地價思＋總短建筑旺費實貢際投瞇入額陰＋總固專業(yè)都費實傷際投話入額耽）×2敬0％÷（1＋10％）3＝0.佳15當03限×總地頓價＋95舍56牽72碎.4蔽3總地腎價＝[1停24齒41算52鑰8－53挨66窗18豬2×（1＋6％）辛－95修55沉67占2.滿43－12轟44責15愁28叢×4％]÷（1＋0.決15倘03）＝46投07仰53肝0（元才）單位攝地價紹為38高40元/平方駱米。從以籃上計斗算結(jié)看果看良，靜遭態(tài)方吉法計暢算的硬單位罰地價員為39土56元/平方旺米，律而動率態(tài)方洗法計善算結(jié)便果為35模54元/平方充米，用兩者帳相差40研2元/平方摸米。處所以番說，牢不能濫用兩河種方佛法同嶺時評男估同億一項漸目。劍另外膽，動端態(tài)方賢法中唱，利唉息計吃利潤扣和不寨計利目潤也辛相差閥了近30葡0元/平方幼米。（二匯）關(guān)溝于利急息額脈的計書算投資點利息樸額的稅計算扛是假欺設(shè)開好發(fā)法陡中較準復(fù)雜尋的一打步，沿應(yīng)注瘦意：（1）地仆價款傾一般坐是在猴投資還項目澇開發(fā)雨期初代一次卻性投老入，讓若采訓(xùn)用動獲態(tài)計巧算方塞法時堂，按謹資金戶時間倉價值渴運動沉規(guī)律制，不界存在知地價繡利息六支出兇問題風，故孟不需慚要進惹行折撈現(xiàn)。（2）采蝴用動酷態(tài)計美算方寧法時速，建護筑費輪用、歲專業(yè)聽費用糧和其停他費郵用的企折現(xiàn)年過程霸中已輕含有蜘利息丑的支床出，阿無需博單獨墻再進懂行利穴息一岔項計班算，均否則棋，就星產(chǎn)生嚷重復(fù)寫計算電，例謹題1中就賊存在萬此問預(yù)題。（3）計袍息期盟應(yīng)根革據(jù)投姨入資鑰金的歌時點魔及其確持續(xù)唇過程擋確定凳，若清是年亭初投請入，它計息通期為券一年村，年誼中投肥入或曾日均鋤勻投惠入，憤計息困期為1/藍2年。縱動態(tài)旦方式遙計息孕期是填開發(fā)銷期末薄向開田發(fā)期束初折描算，爽而靜臨態(tài)方存式則邊是開諸發(fā)期趕初向慶開發(fā)唇期末智推算賞。（三瘡）關(guān)經(jīng)于開符發(fā)商棚利潤太的計哲算1.目前棋，我鏈們看波到的啊房地究產(chǎn)估志價書龜籍，病計算襯開發(fā)凈商利梅潤的網(wǎng)方法昌有三打種：芒（1）以喚房地侵產(chǎn)開獵發(fā)總小收益捆或開乘發(fā)總猛價值練為基恭準，秋計算申開發(fā)雷商利輪潤；在（2）以雷房地懼產(chǎn)開均發(fā)投奔資總命成本蘭為基孫準，瘦計算檔開發(fā)考商利識潤；鞏（3）以饑總地選價、耳總建討筑費膜用、寨總專撕業(yè)費悄用之并和為葡基準倆，計肉算開任發(fā)商燃利潤沒。這出三種恩方法膽究竟李哪種賞更為閘合理幻玉，需仁要進庫一步池研究帶，但眾從開偶發(fā)利茂潤率洞來看廈，三第者的濕關(guān)系紛應(yīng)為雖：（1）＜(2僵)＜(3嘴)。2.如果坦總利勸潤的丘計算滿基數(shù)態(tài)是總伴地價薪、總廊建筑殼費用砍和總后專業(yè)眾費用看三者逮之和越，在黑采用居動態(tài)濤方式悶計算粗時，魔不應(yīng)育以折富現(xiàn)后尤的總傘建筑膊費用電和總宇專業(yè)偏費用膊加總沿地價摘之和但為基移數(shù)計唉算利周潤額疲。因餃為，仙按“話折現(xiàn)悔過程鐵即計墻算過夾程”閉這一謝觀點吧，折今現(xiàn)后硬的總微建筑布費和慕總專渠業(yè)費袖中已贊包含遭利息抗在內(nèi)以，以豬致無學(xué)形中闖，利椒息也門計了究利潤戶。另吼外，碧應(yīng)注摟意利朱潤的徑取得全應(yīng)在嫌商品絡(luò)房售樓出之史時，狗無銷鉤售收晨入則粥無利攔潤可捧言。水因此育，總道利潤蒜值也香應(yīng)進傘行折原現(xiàn)，旋以與掏其他爺指標莫相統(tǒng)椅一。娛據(jù)此辰分析盟，例較題1中，嘆總利印潤的刺正確揮計算令式應(yīng)引為：總利沈潤＝罷（總匯地價禾＋總禍建筑窯費實繼際投庭入額音＋總暑專業(yè)嶼費實乳際投洲入額故）×2競0％÷（1＋10％）3＝（葉總地義價＋60激00藝00輕0＋36灶00按00）×2察0％÷（1＋10％）3＝0.鍵15不03丑×總地德價＋95孟56格72忘.4強33.籮5風險般分析在房格地產(chǎn)出開發(fā)牛項目賞的經(jīng)箏濟評粉價中,所引臂用的殼數(shù)據(jù)考均來剛自估嘴算或兼預(yù)測,不可擾能完已全與膀未來懼的情哲況相求符,從而面使決估策具柱有潛秋在的午誤差炎和風鵝險。3.撤5.龜1主要證風險田因素(一)市場恭風險(二)經(jīng)營疊風險(三)利率呢風險(四)政策佛風險(五)其他鎮(zhèn)風險3.抹5.揭2風險紛分析博方法1、敏菌感性敏分析假定年風險亞因素多的變張化程軍度，煙計算器變化孟后的芹財務(wù)侵指標籌，進蛾行對香比分喇析。2、概殘率分抓析假定拒風險純因素挎符合忌概率傲假設(shè)雪，用脈概率手的方財法計卵算財巖務(wù)指釘標的業(yè)統(tǒng)計秤特征艷值。3.說5.蹈3鳳險眼防范(一)風險管回避灘：消極狹防范吼措施會。(二)風險刊轉(zhuǎn)移諸：保險有轉(zhuǎn)移杜、風險辟控制柏轉(zhuǎn)移風險動財務(wù)緣瑞轉(zhuǎn)移(三)風險叢控制繩：選擇錢風險梢小項膨目、做好巷市場磚研究幸、投資煌組合磁、分期托開發(fā)說。4開發(fā)柜項目瞞的規(guī)梯劃設(shè)料計與經(jīng)評價設(shè)計納方案認是一外切評懼價的蜓基礎(chǔ)對方發(fā)案的侵正確恥評價嶄是科扣學(xué)決慶策的嗎基礎(chǔ)4.介1開發(fā)但項目買的規(guī)研劃設(shè)蔬計一、涉城市渴規(guī)劃二、名居住缸區(qū)規(guī)昏劃三、麻開發(fā)延區(qū)工心程勘跌察與燒設(shè)計四、鄭規(guī)劃行設(shè)計拆的組皺織與卡委托4.屑2設(shè)計揉方案棚評價4.棋2.紐奉1基本磚指標(一)用地通容積材率(二)建筑仇密度(三)建筑渠間距(四)戶室銷比(五)造價4.愿2.薯2評價昆方法多目凳標、也多主賞體、盟多結(jié)谷果、5商品傷住宅搏項目金投資妖分析印研究影響憤住宅收項目訴投資犁的因性素有辣多方淋面，響住宅雨項目持投資躲分析披不可低能面亂面俱廉到，領(lǐng)應(yīng)抓稍住重瞇點，速進行洋分析摔。一在般而老言，鄰?fù)顿Y字分析舞的基群本內(nèi)淡容如見下：（1）項幕目投管資目語標的作確定培。主叫要從常投資獎?wù)呓侵抖龋芯恳垌椖亢晖顿Y排必要留性以填及投崖資者遇的基蛋本投坐資目宋標；（2）項直目市鉛場研抓究。構(gòu)在必欄要性建研究掘基礎(chǔ)瓦上，冒對住視宅項宿目市夠場情起況進宜行分味析，誦預(yù)測上項目危的未輕來發(fā)咳展前遙景；（3）項刑目區(qū)窄位選她擇。洗根據(jù)秋投資幕者的點預(yù)期法，對烏各種天可能棍的項角目投佛資區(qū)塊位進捧行分砌析和棍評價估，選闖出較還為合宮理的遭項目巨投資廁區(qū)位悉；（4）項在目投醋資規(guī)問模分怨析。嫌根據(jù)浩項目拍外部擔環(huán)境患和自階身條溉件，惹確定道項目武合理遷的投犁資規(guī)雨模；（5）項軋目市夾場定攻位。改這里肺主要侄分析禿住宅冤投資消檔次豈，吸鐵引范癥圍，牲價格燃定位劍，銷愈售方沸式以蹲及建魚設(shè)進始度計聞劃等隔；5.踐1住宅勸項目狗投資薄分析肢的依聾據(jù)和命內(nèi)容（6）項螺目資奪金籌惹措。瘡在投汽資過脊程中具，投瓦資者膏除了第利用較自有哥資金糊外，犁還可專以通撲過其能他渠月道進妨行項幼目的淋融資宮，?；蜃C項技目順斃利實毯施和展獲得必較高嘴財務(wù)效效率揪，因便此需繩要對她此進夢行研焰究；（7）項武目投和資和燥成本紙估算狹。主呈要是蕩指利雞用各浴種估火算技謝術(shù)及素實際撲經(jīng)驗貴，全描面科灘學(xué)估憶算項習目的穩(wěn)投資浙和成患本費奶用；（8）項毅目的秤經(jīng)濟譽財務(wù)賞評價摧。根圓據(jù)上扇面的玩分析析，測會算出得項目紗投資疑的各駁項指室標，蠅進行鳴指標鈴分析辟和評腔價；（9）項生目投旗資風筐險分貫析。公在投練資分弓析過副程中跑，需昨要分卸析各趴種不皺確定痕性因娛素，柴研究撫這些妖因素跳對項墓目投愁資的駛影響斯，為蘇項目們決策搶提供桿建議寺。5.薯1住宅抬項目訊投資梅分析補的依渴據(jù)和典內(nèi)容5.吸2住宅肅項目嘉投資魯分析染的基壓本思格路項目投資立項市場研究市場預(yù)測市場定位經(jīng)濟評價方案比選及決策外在環(huán)境研究市場競爭研究投資者競爭力研究需求水平預(yù)測項目風險預(yù)測開發(fā)類型目標市場和客戶范圍開發(fā)時機營銷方式（價格定位）開發(fā)規(guī)模融資方式開發(fā)進度靜態(tài)指標評價動態(tài)指標評價表層分析（定位子）過渡層分析（定調(diào)子）里層分析（定盤子）結(jié)論（定性分析）圖1：住碑宅項貍目投誼資分低析思鄉(xiāng)豐路(1廣)投資米的表奴層分井析，奇主要怖是基匪于項銷目基火本特抗征的待描述嘉和分巾析，繪選擇叼項目銀的投絮資區(qū)啦位，嗎即“鬼定位錯子”釘。在議這一倦層次所分析品過程敏中，不主要初是進命行項設(shè)目市塔場研梁究，棉包括獅項目誓外在甜投資壘環(huán)境烤分析籠，市肉場競園爭分勻析和覺項目勝自身彼條件握的評粒價。清這一即層次水研究貝方法廢是通只過項能目數(shù)鎮(zhèn)據(jù)收業(yè)集和怎市場資調(diào)查榆，建械立項宮目基貿(mào)本的劇材料區(qū)庫，鹿然后向?qū)@護些數(shù)烏據(jù)資雜料進露行分牢析綜隊合，織明確些項目病投資紅概況匪，最發(fā)終完虧成住睜宅投贊資區(qū)判位選耀擇。項目外部環(huán)境經(jīng)濟因素社會因素政治法律因素國家經(jīng)濟發(fā)展政策和重大事件金融市場成熟度及信貸政策國家經(jīng)濟發(fā)展水平居民收入水平人口結(jié)構(gòu)、規(guī)模和變動趨勢地區(qū)住房政策及有關(guān)規(guī)定居住習慣和鄰里關(guān)系職業(yè)分布和文化特征國家和地方土地政策國家和地方住房政策房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和和管理法規(guī)圖2：住援宅投怖資外熄部環(huán)可境影蛇響因匆素5．2．1表層陵分析（2）項目際市場疼特征頭分析蝦。項晌目市衛(wèi)場特孝征分也析主嶼要是鏟在前株面外晃部環(huán)樓境分鞭析的斜基礎(chǔ)濕上，幻玉通過恒市場葬調(diào)查第和數(shù)悶據(jù)分鴨析，當綜合詞評價鬧項目中的市敏場特梳征，塌進行恢市場秧細分嶄。主眾要分飾析的小內(nèi)容醒包括成地區(qū)漢住宅暢市場怪的目決前發(fā)拉展趨腎勢、贏地域嗚分布矛和價握格特幸征，稅住宅意消費菊者的社偏好糊、收犧入水圍平、輛動機倆及分鏈布，歸項目盞競爭即者的帝背景仿、實特力和主行為鑒特征駐等。5．2．1表層那分析（3）投資版者競溜爭力認分析咱。投什資者臣競爭典力分弄析主度要是抱通過洪與其住他競屆爭者餃的比腔較，煩分析少投資匯者在鍋市場攏競爭構(gòu)中的消優(yōu)勢該、劣顆勢、剝機會炎和威版脅，查即進葵行投獄資者妻的SW幸OT分析漿。該掏分析茅的目抄的的譯讓投急資者內(nèi)能夠群在激籌烈的劑市場積競爭貞中找宜到自痕己的劣定位使，能挪夠揚蔬長避劍短，木確立犬競爭朝優(yōu)勢芳，選武擇有蘆利于興項目饑發(fā)展爪的空反間。能對于奧住宅閉項目綿而言涉，投渣資者肚競爭朋力分肝析主滑要包靈括：暈投資編者的己產(chǎn)品尤設(shè)計京能力滋，市元場運攔作能關(guān)力，鳳資金某實力秘，政找府資誕源，嚼土地搏成本柱控制王能力藏，質(zhì)民量控憐制水覆平，楚品牌技形象熱，人終力資質(zhì)源，綿營銷源水平睡以及鞠物業(yè)交管理對能力遠等。（4）光確定諸項目仁的區(qū)沒位選檔擇。熊根據(jù)云上面讀的分促析，明確桃項目斃的基灶本概兆況，她確定款項目斤投資揚區(qū)位藝。5．2．1表層使分析外部環(huán)境區(qū)位燒選擇（定那位子持）圖：帝區(qū)位葉選擇伏示意汽圖市場艙特征投資簽者競爭辱力在表視層分哈析基笛礎(chǔ)上始，接畝著進貫行項提目投勞資的雞過渡或?qū)臃指臀觥２檫^渡舞層分浮析主耕要是豬指根惱據(jù)投藥資項心目的惜概況登和市靜場細續(xù)分，意最終佩選定果項目劍規(guī)模雅、成盟長率章、目疼標市嘉場和貝融資因方式貞等，河即“鈴定調(diào)炭子”任。在灰這一街層次究分析水中，漂根據(jù)薄市場慈研究夠的分酸析結(jié)純果，息首先乘進行炭項目胖市場鼠預(yù)測據(jù)，主勝要是您市場街需求火水平嗽預(yù)測僚和項衡目投具資風趕險預(yù)襲測，桂然后刷給予葡項目彎準確優(yōu)的市鞏場定計位，社為后需面的鼻里層壘分析盟奠定番基礎(chǔ)蠟。5．2．2過渡撒層分責析（1）市悉場預(yù)渴測。市場朵預(yù)測它主要壇包括聚兩方適面的鑄內(nèi)容朱，即晝市場尾的需時求預(yù)攪測和顯風險萌預(yù)測法。就弓住宅賓項目藍而言界，需魯求預(yù)穩(wěn)測的次目的樂主要賽是了文解投卸資項須目在庸將來訪一段排時期符內(nèi)可墻能銷側(cè)售水珍平及松增長豎率。津需求椒預(yù)測銳的基誼本思巡壽路是碑：首核先預(yù)限測未顧來項煩目所匪在地兄區(qū)的爭住宅秋總需裕求量疊，估隱計測模算市卸場供致給量北的變偽化趨優(yōu)勢，姐然后瞧由兩可者之鎮(zhèn)差得碎出項檔目的蘋銷售卷前景毛。市國場預(yù)竭測過虹程中路，既勻可以鏈運用候定性允方法逐，也冤可以輪運用炎定量愿的方隸法。絡(luò)一般聾而言惰，可鍋采用年定量相分析撐為主著，輔享之以佩定性途分析采。住宅和項目斬由于園投資鉗大，淚建設(shè)痛周期刪長，績投資噸過程擋中不厲確定染因素呆較多訓(xùn)，項庭目市碌場風豆險較光大。佳因此析在投放資分腔析過霉程中喜，還縮慧需要釋進行毫項目液的風向險預(yù)啟測。結(jié)在分鑄析過嚼程中功，要犧著重封分析擇政策角、市嗎場、梨金融議和經(jīng)比營風隱險對房誠住宅貫投資燭的影餅響，腰在此柜基礎(chǔ)史上提態(tài)出合峽理的鄭投資釋建議呢，盡冠可能飼將風啞險降賓低到桐最低句點。5．2．2過渡礙層分德析（2）市場橡定位愛。市涂場定和位的棗主要慚任務(wù)未是確穗定項繪目開餅發(fā)類譜型，稈目標盆客戶記和范躺圍，永開發(fā)掃時機侄和營稠銷策釀略（釀主要毛是價握格定爪位）替。市捉場定訊位分漁析的陰基本勢思路弓是首沉先分糧析投營資者吵、客伏戶和漢市場顯三者敘關(guān)系墳，然今后確網(wǎng)定項尼目開賓發(fā)理龍念，叨最后喜尋求慘項目眨的最壤佳定鳴位（匪見下喂圖）俱。投資異者客戶市場圖：份市場慈定位液示意移圖投資為理念賭及市云場定漏位5．2．2過渡遇層分惕析進行寫完項給目的市前面漁兩個得層次巴分析望后，莊應(yīng)該神進行碧項目秧里層戲分析睜。里蹈層分飽析主堵要是蹦在上裕面分頭析的攝基礎(chǔ)克上，煮確定專項目茶開發(fā)謝規(guī)模痕，投涼資計劇劃和陜?nèi)谫Y櫻方式嶺，進漲行項扁目財笨務(wù)上斷的評架價，贈判斷姥項目貨投資估可行沾性，川即“財定盤割子”碌。這版一層押次的湊分析烏相對之較為倦深入鑰，是半整個鋸?fù)顿Y愿分析林的“恰重頭燒戲”濫，分繁析的房誠結(jié)果去將直驚接決顧定項說目的瞎投資浸決策辮可行噸與否游。（1）項目盜開發(fā)槽規(guī)模點的確郊定。懇就住鐘宅項叨目而升言，殲住宅臺的投筒資開蘭發(fā)規(guī)煮模的主決定縣主要延決定吉于以絕下因含素：屑住宅攻未來月銷售鴉水平谷，投延資者毛資金蔬實力煮和融義資能負力，驚住宅酷建設(shè)丹質(zhì)量痰，項忠目經(jīng)旁濟規(guī)訪模和禁項目娃的風抬險及聽風險鼓承受繼能力序等。5．2．3里層處分析（2）項目縫投資削計劃余。對惹于住顛宅項志目尤刮其是識規(guī)模需較大廊的住獲宅項扇目而卻言，珠決策歷者和諷研究處人員叛一定干要慎飼重選蓋擇項意目投果資計場劃。住項目右的投盤資計晉劃主船要包順括項籠目投衡資方侵式，播投資屢進度蛙以及灶資金稱投放倉時機刻選擇宇等。（3）融資大方式吉。在蹤蝶項目障投資膠過程繞中，仁不同辟融資熟方式丟會產(chǎn)暑生不每同經(jīng)雜濟效愁益。竊項目替融資肢方式范的選輔擇主賠要取舅決以墾下因悟素：謠項目寺規(guī)?；欤恫琴Y者早的預(yù)饒期盈粱利水重平，殲投資瘡者資雅金實闊力和泰融資燈能力許，項獎目的棗風險帖等。麻在我便國，江住宅客項目求投資果的融充資渠刊道除腫了自肌有資仇金外碰，主桃要是姐金融枯機構(gòu)研的貸邊款。廈因此愁，在培融資意方式享選擇末中，悔要分怠析利商率變所化對認項目雕投資真效益導(dǎo)的影答響。呢最終拾確定遷自有火資金顯和借際款的愁比例飾，借萍款時電機，機還款麻時機故和方委式。5．2．3里層碼分析（4）項雁目的役經(jīng)濟受效益憂評價疫。在職前面卸分析勁的基糠礎(chǔ)上鋤，計便算住秤宅項藏目的悶各項介財務(wù)習分析錄指標飽，包刺括動繁態(tài)和教靜態(tài)如指標阿，分輝析項模目的鍛財務(wù)浮可行棍性。旬評價赴過程熔中，喂一般扮要設(shè)洋計項娃目全扶部投君資和婆自有壩資金隱的現(xiàn)姥金流株量表霸，項蕉目損刺益表它，資應(yīng)金來夸源與瘦應(yīng)用噴表投防資計殿劃與勒資金賺籌措紡表，夏總成箱本費翅用估例算表殊，銷中售收堂入和奪銷售屋稅金雷及附萍加估廟算表草，借豬款還溫本付您息計陵算表齊等（晉見下春表）閃。5．2．3里層峰分析表：痰住宅柄投資管經(jīng)濟即評價盯指標咐與基祖本財傲務(wù)表意對應(yīng)勞關(guān)系項目盈利水平現(xiàn)金流量表（全部投資）投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動態(tài)）凈現(xiàn)楚值（花基準處收益法率）內(nèi)部收益率現(xiàn)金吼流量那表（臘自有仍資金繡）凈現(xiàn)徐值（增基準棕收益腦率）內(nèi)部收益率損益糧表投資翅利潤即率資本金利潤率債務(wù)劈燕償還雙能力資金慘來源豎與應(yīng)漠用表借貸血償還數(shù)期

資產(chǎn)負債率流動愉比率評價內(nèi)容財務(wù)報表靜態(tài)指標動態(tài)指標資產(chǎn)負責表根據(jù)而上面極的分革析，榴對項鼠目不漢同的之方案已的結(jié)緩論進蜻行對切比，最后業(yè)經(jīng)過顧適當述的調(diào)屈整，貌確定異項目尼最終祖方案槐。5．2．4最后弓結(jié)論6招標肆與投蝴標基本中概念嶄：標的毅、發(fā)包電、承被包、招標晴、投陣標、甲方騙、乙毛方、拍賣祝與招頂投標竭的不濤同。6.1開發(fā)女工程穴招標拋的方蜓式6.殘1.蹲1競爭曠招標(1待)公開幟招標壩。(2氣)有限區(qū)招標測。6.科1.堡2協(xié)議妻招標通常兄適用罪于:(1焰)因特版殊理抽由只士能考舉慮特會定承條包企貍業(yè)。(2測)工程減與已嫂經(jīng)發(fā)競包的睡大工張程相葡聯(lián)系,不易造分割政。(3綢)公開告招標吉或選敬擇性陵招標躬未能犯產(chǎn)生竭中標姨單位設(shè)。(4港)工程吹任務(wù)選適合家于通免過邀丟請協(xié)搬商的測方式她達成級交易挪。6.2開發(fā)慰工程侄招標狂工作蹲機構(gòu)專業(yè)倒的招納標工廉作機扭構(gòu)一聽般只組負責洞技術(shù)滲性和興事務(wù)勁性的捕作,最終運決策棕仍由臣開發(fā)楊企業(yè)綢作出剛。開發(fā)艙企業(yè)頁可以神委托培專業(yè)滾機構(gòu)員來組莫織工衰程的鉗招標三類局人:決策芝人員專業(yè)矛技術(shù)蛋人員助理輕人員7房地膚產(chǎn)開之發(fā)的顛若干侍趨勢7.包1市場偶細分市場銹細分仔是市琴場發(fā)誼展的孟必然.市場把細分完有可遺能能匙找到踐市場庸的新廢蛋糕.市場科細分附要對宜人群清進行都透徹發(fā)的了按解.7.篇2小城蹲鎮(zhèn)房渾地產(chǎn)隆開發(fā)小城球鎮(zhèn)發(fā)尚展的辨歷史息機遇亭：城市霜的空歉心化偽、農(nóng)村姿的城轟鎮(zhèn)化盞、大城每市的錢衛(wèi)星蘿城化趕、一小紋時經(jīng)書濟圈偽。在小爆城鎮(zhèn)榆發(fā)展逗中尋圣找投壤資機照會--倉-產(chǎn)業(yè)嫌發(fā)展遭分析產(chǎn)業(yè)歷發(fā)展松的指疤向性駐理論礙、產(chǎn)業(yè)粘發(fā)展蹈的梯進度理帥論。規(guī)模妙經(jīng)濟帳理論功。7.計3設(shè)計悟創(chuàng)新常見幼的不榆良傾銜向：住宅藍貴族譽化。蕩綠地否公園顧化。醒鋪地丘廣場墾化。墻小區(qū)登城市儉化。摩道路遺隨意尚化。撕配套庫商業(yè)清化秤風利格歐污美化畜。駛物懸管粗夕放化腦。裝修展賓館活化。解決咳途徑姓：個性所、環(huán)保殘、科技扎。7.情4行業(yè)昏規(guī)范用和企廳業(yè)品匠牌建岸設(shè)行業(yè)先規(guī)范管：1、目微前存明在著午信譽撲危機旋。2、政爭府部末門正批在加垂大整情治力魚度。3、業(yè)由內(nèi)企宇業(yè)面上臨著趟重新樓洗牌浸的考懇驗。品牌印建設(shè)巷：1、規(guī)朋劃設(shè)孫計和餃服務(wù)諒質(zhì)量蜻是品嘉牌的扒龍頭2、高腐質(zhì)量朱和個末性化搏是創(chuàng)掘品牌赴的生倘命線3、創(chuàng)橡品牌名和塑繡造企委業(yè)形某象要澇統(tǒng)一4、高牽品質(zhì)念和合販理價棵位要球統(tǒng)一附錄升汶川沿地震執(zhí)引發(fā)制地產(chǎn)際思考商品植房，漢在地蠢震中揀轟然翠倒塌陪，該扛由誰屆來承筍擔由奇此造習成的刊損失蟻？（1）土督地權(quán)巖屬問佩題：房地毯產(chǎn)是緣瑞指土伸地及晉其上星的定坐著物俘（包瞧括建總筑物畝、構(gòu)蹦筑物胖及與產(chǎn)土地吸不可籃分割蛋的樹設(shè)木、副花草躺和建哨筑物夾的附看屬設(shè)浴備）歇。房地貪產(chǎn)是香房屋蕉財產(chǎn)必和土鄙地財巧產(chǎn)的芒總稱斧，包辱括土奏地、慈建筑只物及寸固著炮在土德地、苦建筑肥物上杜不可繩分離競的部坦分及莫附帶煙的各昂種權(quán)梨益。房地違產(chǎn)是震由人青工創(chuàng)齒造的寶包括蚊時間鍬、地畫球表花面特堆定土桿地區(qū)碧位及榨其受湊文化榮偏好需和經(jīng)嶺濟活鄙動影羞響的仗房屋腎和公躍共基童礎(chǔ)設(shè)忙施組倆成的柜四維御體，姐以及正四項塑權(quán)能僅。房地隨產(chǎn)是指暫土地督、建怖筑物竊及其林他地純上定斧著物奴。它梅是實拍物、見權(quán)益裂、區(qū)村位三棄者的懼綜合拒體。附錄爛汶川資地震替引發(fā)鋪地產(chǎn)澇思考商品騾房，趁在地竊震中肺轟然球倒塌棒，該柱由誰駕來承話擔由摟此造言成的汗損失有？（2）按揭泄貸款輛：根據(jù)緩現(xiàn)行嗓的合夸同法容，如跡果屬振于按敞揭貸跑款購啊買房銜屋，貿(mào)那么回，房立屋因座為不枝可抗慌力而聯(lián)滅失快，則令應(yīng)當忘終止凡合同徐的履嫂行。蕩任何辨機構(gòu)段和企待業(yè)不宋得以左合同稀為依趣據(jù)，擴追究臭購房斧人的使法律榨責任辨。（3）保攪險：目前尼大多校數(shù)財跑險公挺司都倚沒有歐獨立結(jié)的地遭震險塞，但架市民纖可在貿(mào)購買栗家財事險時道，選愛擇附厲加地夸震險榨，為錯房子快提供善保險羊保障考，但煉已上驕牌的樂私家做車，問目前低還無訴法提址供地德震保鞏險。求一般峰企業(yè)疼在購糠買財邀產(chǎn)綜炸合險松或財閉產(chǎn)一紫切險燃等主察險時依，會累有若任干擴蜜展條訴款可據(jù)選擇蒜，其腹中就弱包含掩地震序保險炎，