山東香檳廣場商業(yè)項(xiàng)目沿街底商營銷方案-銷售推廣策略正式版

目錄一．整體環(huán)境解讀二．沿街底商產(chǎn)品分析三．階段問題及推售策略導(dǎo)向四．營銷執(zhí)行計(jì)劃香檳廣場項(xiàng)目沿街底商營銷方案香檳廣場項(xiàng)目組2012.6一.整體環(huán)境解讀整個(gè)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境而言，無論是商業(yè)、住宅均已到“以價(jià)換量”的大局之中。特別是3月份兩會(huì)之后，雖有地方政府“松綁地產(chǎn)市場”，但均被叫停。由此可見，房地產(chǎn)整體環(huán)境短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)較大變化。從目前整體的市場環(huán)境來看，對于縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場而言，宏觀調(diào)控的主要影響來源于“輿論環(huán)境的影響”和“差別化信貸的影響”以及“購房戶籍制約”三個(gè)方面。根據(jù)我們對于整個(gè)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場了解，縣級(jí)城市購房者沖動(dòng)型購買客群占總成交量的近一半，而且多數(shù)為首改型兼顧投資需求的購房客戶。一.整體環(huán)境解讀由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展的過熱，鄒平自07年以來，陸續(xù)上馬了國際商貿(mào)城、鄒平新汽車站、會(huì)仙橋批發(fā)市場等投資類、商貿(mào)類商業(yè)。但，由于客流量的不足以及經(jīng)營方向的失誤導(dǎo)致整個(gè)商業(yè)投資環(huán)境較差。經(jīng)營狀況不善、投資回報(bào)率低、經(jīng)營業(yè)態(tài)初級(jí)導(dǎo)致整個(gè)鄒平大型商業(yè)類產(chǎn)品投資產(chǎn)生惡性循環(huán)，使投資客戶對投資商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了較大的反感，在民間借貸崩盤之前，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)讓鄒平投資客戶產(chǎn)生很大懷疑。主要原因在于宣講的“投資回報(bào)”和“投資預(yù)期”沒有在目前的市場環(huán)境下兌現(xiàn)，所投資產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，缺乏足夠消費(fèi)客流支撐。一.整體環(huán)境解讀對于整個(gè)鄒平經(jīng)濟(jì)環(huán)境，由于受全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，2011年下半年至今，鄒平民間資本運(yùn)作泡沫破裂，較大規(guī)模的資金卷入因民間借貸所致的危機(jī)之中。2012年二季度，全國各大媒體一起將視覺對準(zhǔn)全國百強(qiáng)縣鄒平，在民間借貸泡沫破裂之時(shí)，全縣經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大滑坡。對此情況，眾多鄒平市民已經(jīng)意識(shí)到投資渠道選擇的重要性。民間借貸等一系列高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為被鄒平市民敬而遠(yuǎn)之，相反，以投資房產(chǎn)等文件的投資方式，開始出現(xiàn)抬頭的趨勢。綜上，在房地產(chǎn)整體環(huán)境沒有太大變化的前提下，借助鄒平民間借貸泡沫破滅這一時(shí)刻，將本案商鋪有別于現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形勢推向市場，或?qū)⒊蔀楸景冈?012年年底徹底清盤的關(guān)鍵時(shí)期。接下來，綜合考慮一下現(xiàn)有產(chǎn)品情況，以便制定更好的推售策略。目錄一．整體環(huán)境解讀二．沿街底商產(chǎn)品分析三．階段問題及推售策略導(dǎo)向四．營銷執(zhí)行計(jì)劃二.沿街底商產(chǎn)品分析分析目前的商業(yè)街鋪銷售情況，235套商鋪中，成功銷售126套，占總量的53.6%，其中，沿街已售26套，內(nèi)街北向已售10套，內(nèi)街南向已售22套，小商業(yè)街已售68套。剩余街鋪情況如下：類型數(shù)量（套）面積（㎡）總價(jià)（萬元）沿街（1#-4#）221972.431509內(nèi)街北向（1#-4#）262159.73977內(nèi)街南向（5#-8#）292085.041471商業(yè)廣場（12382.38260A/B/C)12#、13#底商202035.02未定價(jià)合計(jì)1098212.0942171、剩余產(chǎn)品并無產(chǎn)品硬傷（結(jié)構(gòu)合理，格局利用率較高）。2、多數(shù)產(chǎn)品已出租經(jīng)營，從商鋪成長周期分析，目前商鋪經(jīng)營尚可。3、可捆綁銷售，以網(wǎng)吧、便利店、建材店、餐館、美容美發(fā)等形式為主，診所、家電旗艦店、干洗店、品牌裝飾店、銀行等具備經(jīng)營條件。4、街鋪贏利點(diǎn)透明，購房客群對此較清楚，獲悉信息途經(jīng)主要以口傳。二.沿街底商產(chǎn)品分析二.沿街底商產(chǎn)品分析目前已售底商中，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，其中重點(diǎn)業(yè)態(tài)形式有：網(wǎng)吧、日用品商店、化妝品店、理發(fā)店、裝修建材店、餐館、家政服務(wù)等8種物業(yè)形態(tài)。其中以網(wǎng)吧和日用品商店經(jīng)營狀況較好。典型客戶調(diào)查：1、小區(qū)業(yè)主：我認(rèn)為小區(qū)內(nèi)這種為小區(qū)業(yè)主提供方便服務(wù)的店鋪為主，比如診所了、商店了、理發(fā)店了等等比較好。方便老百姓，家門口就有，誰還去鄒平城里去消費(fèi)。2、外地來鄒平工作：由于受戶口限制，目前在鄒平買房子不行，考慮買個(gè)商鋪，開個(gè)店同時(shí)也住，還是不錯(cuò)的。只要價(jià)格合適，不要太高，能接受。3、魏棉職工：在這里住很方便，關(guān)鍵是方便，這里的商店和商貿(mào)城那邊不大一樣，那邊亂，而且很多不好的行業(yè)，不敢?guī)Ш⒆尤ツ沁吂?。這邊還是比較干凈的，等都開業(yè)了會(huì)好一些。在這種情況下，本案沿街底商產(chǎn)品是較為成熟的社區(qū)商業(yè)街鋪產(chǎn)品，其產(chǎn)品是具有較高投資價(jià)值的。但是，根據(jù)我公司對本案實(shí)操的掌握，目前沿街底商經(jīng)營業(yè)態(tài)，除網(wǎng)吧之外，其他業(yè)態(tài)基本以服務(wù)本社區(qū)住戶為主，鑒于此，在現(xiàn)階段以純商業(yè)進(jìn)行推售，勢必陷入整個(gè)鄒平商業(yè)推售舉步維艱的境地。目錄一．整體環(huán)境解讀二．沿街底商產(chǎn)品分析三．階段問題及推售策略導(dǎo)向四．營銷執(zhí)行計(jì)劃三.階段問題及推售策略方向1.綜合考慮市場情況，本案產(chǎn)品是有別于市場上的大型商業(yè)，是社區(qū)配套型商業(yè)，作為該類產(chǎn)品應(yīng)該如何去推售？2.本案底商在市場上擁有一定的口碑，作為本階段沖刺式銷售的階段，應(yīng)該采用何種推售措施？以期實(shí)現(xiàn)較快速的引爆市場，并持續(xù)熱銷？3.如何更有效的利用鄒平民間借貸崩盤和外來人口購房這一重要節(jié)點(diǎn)？三.階段問題及推售策略方向（一）、本案屬社區(qū)商業(yè)范疇，不等同于投資客戶存在認(rèn)知偏見的，如鄒平國際商貿(mào)城等專業(yè)市場類的商鋪產(chǎn)品；因此，本案必須提出有別于市場的定位，并進(jìn)行社區(qū)商業(yè)專屬的推廣方式進(jìn)行有效推廣。（二）、本案商業(yè)產(chǎn)品已建設(shè)完成，并且，在2011年9月，對沿街底商做過一定的環(huán)境升級(jí)：因此，在接下來我們需要將升級(jí)的景觀盡快豐富起來，并采用大規(guī)模的推廣，裝修體驗(yàn)樣板間，讓購買客戶實(shí)際感受本案底商的使用功能。（三）、民間借貸的崩盤使得鄒平投資者更加理性的認(rèn)識(shí)到投資商業(yè)地產(chǎn)的好處，但是本案需要解決客戶對商業(yè)地產(chǎn)投資存在的誤解：因此，需要充分包裝本案有別于其他商業(yè)地產(chǎn)的特性，將社區(qū)商業(yè)“宜商宜住”的沿街底商進(jìn)行充分的包裝和信息挖掘?；趯κ袌鲆蛩?，以及本案屬性因素，接下來，要想突破市場，需要提出更加有效的推售策略！三.階段問題及推售策略方向1.樣板房先行2.以價(jià)來換量3.炒熱大社區(qū)

宜商又宜住量價(jià)均齊漲做足覆蓋面

在12-13樓沿街底商中做一套精裝樣板房，兩套工法樣板房（做出隔層），突出“宜商宜住”產(chǎn)品特色，豐富產(chǎn)品線，拆分價(jià)值空間，方便客戶選購。以“宜商宜住”的概念推售12-13號(hào)樓底商產(chǎn)品，用適當(dāng)?shù)膬r(jià)格空間，換取較快的銷售回款，計(jì)劃2個(gè)時(shí)間銷售完畢，同時(shí)隨銷量提高，采用緩步快漲的價(jià)格策略推售。后續(xù)，隨著入住業(yè)主的增多，推售其他產(chǎn)品，明確本案的覆蓋面，在鄒平開發(fā)區(qū)內(nèi)推廣本項(xiàng)目社區(qū)式商業(yè)購物街，為整個(gè)商業(yè)主動(dòng)出資做宣傳，使消費(fèi)客戶產(chǎn)生對本案的了解和意向。同時(shí)，虛擬招商持續(xù)進(jìn)行。目錄一．整體環(huán)境解讀二．沿街底商產(chǎn)品分析三．階段問題及推售策略導(dǎo)向四．營銷執(zhí)行計(jì)劃SWOT分析之優(yōu)勢：①、內(nèi)生共振優(yōu)勢：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槲好蕻a(chǎn)業(yè)園核心區(qū)，是魏棉集團(tuán)重點(diǎn)覆蓋的區(qū)域，商業(yè)價(jià)值明顯，區(qū)域消費(fèi)支撐力強(qiáng)；②、交通便利優(yōu)勢：項(xiàng)目所處的魏棉工業(yè)區(qū)，在地理位置上處于鄒平經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心。會(huì)仙一路作為鄒平經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的景觀交通主干線，其通達(dá)性和輻射能力優(yōu)勢明顯。③、客群成熟優(yōu)勢：本案依托香檳廣場小區(qū)，小區(qū)擁有上千戶居民，常住人口過4000人，如此規(guī)模的社區(qū)居民，加之周邊區(qū)域常駐居民，將構(gòu)成本案日常消費(fèi)人群。④、產(chǎn)品屬性優(yōu)勢：本案屬于社區(qū)商業(yè)街鋪，不同于鄒平傳統(tǒng)意義上的商業(yè)產(chǎn)品，憑借其獨(dú)特性，在市場占有較明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢。SWOT分析之劣勢：①、商業(yè)資源劣勢：本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊現(xiàn)營商業(yè)檔次偏低，在商業(yè)整體號(hào)召力上明顯處于劣勢；②、連帶形象劣勢：本項(xiàng)目東側(cè)會(huì)仙橋批發(fā)市場經(jīng)營現(xiàn)狀不佳，一定程度上影響本項(xiàng)目商業(yè)街的經(jīng)營信心。③、產(chǎn)品規(guī)劃劣勢：本項(xiàng)目已到現(xiàn)房階段，但是由于受進(jìn)深設(shè)計(jì)的原因，單個(gè)鋪位出租經(jīng)營或?qū)⒊蔀橹萍s出租的主要問題。SWOT分析之機(jī)會(huì)：①、消費(fèi)升級(jí)機(jī)遇：區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)能力和人均消費(fèi)水平比較而言，普遍略高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸由生活性消費(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。而整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，落后于區(qū)域需求的發(fā)展，新商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展空間擴(kuò)張；②、區(qū)域商業(yè)配套的機(jī)遇：隨著區(qū)域內(nèi)住宅及商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)逐漸導(dǎo)入，本項(xiàng)目周邊的客源基礎(chǔ)將愈加豐富。這些群體的工作、交際、生活所產(chǎn)生的需求，呼喚本案的配套性商業(yè)供給。③、鄒平民間借貸崩盤帶來的投資機(jī)遇：鄒平民間借貸崩盤，使得投資客戶更加關(guān)注投資的保值增值性，在渠道選擇上更加關(guān)注穩(wěn)定、有保障的形式，因此，抓住這一非常好的時(shí)機(jī)，將成為本案有效推動(dòng)的關(guān)鍵。SWOT分析之挑戰(zhàn)：①、商境融合的挑戰(zhàn)：物業(yè)的建筑形態(tài)和商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容有著密切的聯(lián)系。如何將精致商業(yè)、享用型消費(fèi)嫁接到商業(yè)街之中，是關(guān)乎投資客戶對本案后期經(jīng)營考慮的關(guān)鍵性因素。②、市場培育的挑戰(zhàn)：雖然板塊具備了成熟的生活消費(fèi)市場基礎(chǔ)，但是本案品牌商業(yè)基本處于空白狀態(tài)，市場培育階段難以避免。通過對項(xiàng)目SWOT的分析，我們了解了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢以及項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)威脅。對于項(xiàng)目的優(yōu)勢及機(jī)會(huì)，在未來定位時(shí)要盡可能地發(fā)揮，同時(shí)對于劣勢和威脅，應(yīng)主動(dòng)采取措施去規(guī)避。以下是我司對項(xiàng)目劣勢及威脅的規(guī)避措施：在硬件方面：由于建筑形式已確定，需要從項(xiàng)目主題方面來提高項(xiàng)目的獨(dú)特性；同時(shí)推出宜商宜住的社區(qū)商業(yè)新形勢，豐富底商的使用功能性；在銷售方面：盡早啟動(dòng)營銷策略，縮短銷售期，通過積蓄勢能在短時(shí)間消化可售物業(yè)；價(jià)格方面，應(yīng)更多考慮大面積店鋪的實(shí)際需要，制定出合理價(jià)格以吸引投資客戶，而且通過如租售連動(dòng)，引入主力店等措施增強(qiáng)投資者信心；在資金壓力方面，可以采用多種戰(zhàn)略合作方式減少投資壓力，發(fā)揮項(xiàng)目整體規(guī)模以及商戶組合優(yōu)勢；在此基礎(chǔ)上，提出本案的市場定位！市場定位鄒平首席宜商宜住宜投資的商業(yè)街區(qū)——時(shí)尚主題、休閑氣質(zhì)、動(dòng)感街區(qū)將本案核心功能明確為：以覆蓋魏棉10萬產(chǎn)業(yè)工人日常生活為依托的現(xiàn)代綜合性休閑商業(yè)廣場休閑居住主題形象定位全能領(lǐng)地?風(fēng)尚街區(qū)——鄒平首家大社區(qū)·花園式全能休閑互動(dòng)中心定位思路解析：1）、項(xiàng)目商業(yè)部分的微觀交通受限制，不加強(qiáng)綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。在單純賣場競爭力不強(qiáng)的前提下，綜合商業(yè)是唯一的出路。2）、項(xiàng)目商業(yè)部分所打造的“鄒平首家大社區(qū)·花園式全能休閑互動(dòng)中心”，依靠大社區(qū)的優(yōu)越條件，圍繞區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣，滿足并提升周邊居民及魏棉職工的休閑消費(fèi)行為，以宜商宜住宜投資為核心訴求。3）、通過大社區(qū)概念，花園式街區(qū)，區(qū)域購物互動(dòng)中心的三大支撐，為投資客精確演算宜商宜住宜投資概念，吸引客戶購買。是否有這樣的產(chǎn)品？定位如何去有效營銷？通過上述可行的改造，將本案商業(yè)產(chǎn)品按照形象定位，打造成“真正的花園式全能休閑互動(dòng)中心”，使之成為我們所賦予他的：全能領(lǐng)地·風(fēng)尚街區(qū)的核心概念。行百里者半九十，執(zhí)行是關(guān)鍵！接下來匯報(bào)具體營銷執(zhí)行！核心策略——拓展客戶渠道策略坐銷做強(qiáng) 價(jià)值深挖業(yè)主介紹 招商熱炒八大途徑行銷配合 關(guān)系營銷網(wǎng)絡(luò)營銷 價(jià)值營銷核心策略——重點(diǎn)渠道途經(jīng)1、對項(xiàng)目商業(yè)成交客戶重點(diǎn)分布區(qū)域繼續(xù)強(qiáng)化行銷力度，實(shí)施地毯式行銷計(jì)劃。2、出臺(tái)獎(jiǎng)勵(lì)政策，對社區(qū)商鋪實(shí)施全員營銷。3、充分利用已積累客戶資源，對商業(yè)客戶進(jìn)行深度營銷。4、開展水平營銷，拓展渠道，實(shí)施精準(zhǔn)營銷。核心策略——拓展價(jià)值策略本項(xiàng)目的營銷操作采用的是“以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時(shí)段之輕”相對集中策略。充分的運(yùn)用“一個(gè)主題（鄒平首家大社區(qū)·花園式全能休閑互動(dòng)中心）”突破市場，“有效的營銷推廣執(zhí)行（項(xiàng)目周邊廣告位、宣傳單頁、售樓處改造）”撬動(dòng)市場；二大特色（宜商宜住宜投資、投資保險(xiǎn)品）有別于其他商業(yè)的特點(diǎn)改變購買者誤解；“三大核心賣點(diǎn)（特色主力店、魏棉核心區(qū)、特色步行街）”攻占市場。以此為主線在營銷中安排一系列有力度的宣傳和現(xiàn)場銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績。客戶策略——拓展價(jià)值策略產(chǎn)品：項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)街鋪客戶群鎖定：開發(fā)區(qū)私營業(yè)主、魏棉較高收入投資客戶、銀行、社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的市場領(lǐng)導(dǎo)者等推介方式：業(yè)務(wù)員直接上門推介、短信推介重點(diǎn)推介對象：俱樂部（洗浴中心、網(wǎng)吧、會(huì)所、健身俱樂部）、診所（牙科診所、私人衛(wèi)生室）、連鎖藥店、美容美發(fā)店、服裝品牌連鎖店、超市、音像店、銀行、數(shù)碼商城、建材商城等營銷執(zhí)行思路針對鄒平商業(yè)市場現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品特性，我司提煉出項(xiàng)目商業(yè)部分的總體思路：1、主題概念性扭轉(zhuǎn)——非商鋪，是社區(qū)配套商業(yè)！是宜商宜住宜投資的大前景街鋪！2、主力店號(hào)召市場——主力店招商海報(bào)渲染商鋪招商氣氛，短期聚集人氣！3、全覆蓋面的現(xiàn)場宣傳——向魏棉職工發(fā)放本街區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)，吸引他們來消費(fèi)！營銷執(zhí)行思路4、輻射區(qū)域成財(cái)流——輻射開發(fā)區(qū)近10萬人，人均消費(fèi)10元/天，20%客戶到此消費(fèi)，日均產(chǎn)生20萬現(xiàn)金流，隨區(qū)域產(chǎn)品成熟，日進(jìn)斗金絕不是傳說！5、體驗(yàn)營銷固市場——已出租街鋪，年均租金價(jià)值遠(yuǎn)超同區(qū)域其他商鋪，眼見為實(shí)，現(xiàn)鋪發(fā)售，即買即租即賺。6、宜商宜住宜投資——以價(jià)格優(yōu)勢拉高關(guān)注度，以體驗(yàn)樣板房留住客戶。總結(jié)，整體思路為：炒社區(qū)商業(yè)，匯區(qū)域人流，引主力商家，看全能街鋪！營銷執(zhí)行步驟步驟一 氣勢亮劍給鄒平無需等待市場培育期的無風(fēng)險(xiǎn)街鋪！將本案所要傳遞給市場的市場定位通過系列主題包裝推向市場。樹立本身產(chǎn)品所不同于其他商業(yè)投資產(chǎn)品的特性。步驟二 招商跟進(jìn)招商工作執(zhí)行中，名為招商實(shí)為造勢！通過發(fā)放滿天飛招商彩頁，項(xiàng)目現(xiàn)場招商信息發(fā)布等信息，傳遞本案火爆招商運(yùn)營的氛圍，吸引投資客戶廣泛關(guān)注本案。營銷執(zhí)行步驟步驟三 價(jià)值強(qiáng)化從項(xiàng)目規(guī)劃、招商氣勢、區(qū)域輻射等各個(gè)方面強(qiáng)化項(xiàng)目價(jià)值，樹立項(xiàng)目獨(dú)一無二的區(qū)域核心競爭力，展示廣闊而堅(jiān)實(shí)的財(cái)富前景，給投資者、經(jīng)營者充分的投資信心，激發(fā)投資者的投資欲望和熱情。步驟四 價(jià)格策略、營銷策略突破市場充分演繹項(xiàng)目價(jià)值，樹立財(cái)富前景，以實(shí)效的價(jià)格策略、精密的營銷策略，與投資者、經(jīng)營者切實(shí)進(jìn)行心理較量，形成市場突破，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，分階段繼續(xù)限額推盤，保持緊俏和緊張效應(yīng)；營銷階段分期及細(xì)節(jié)執(zhí)行計(jì)劃前期籌形象導(dǎo)旺銷執(zhí)尾盤銷備期入期行期售期7月11-7月20日7月16-7月31日8月1---11月30在此期間，完成15天，全面將本4個(gè)月時(shí)間，前對本案商業(yè)街鋪案在投資客戶和期通過大范圍的部分的整體改造，經(jīng)營客戶中鋪開，廣告宣傳，形成以及所有營銷物所應(yīng)用推廣形式本案旺銷的場面，料的籌備與銷售以活動(dòng)營銷+媒中期以行銷+直團(tuán)隊(duì)的訓(xùn)練。體宣傳為主。策銷形式展開，后略以招商造勢和期以客帶客以及銷售積累為主。小優(yōu)惠活動(dòng)刺激客戶成交

剩余時(shí)間內(nèi)，盡快實(shí)現(xiàn)剩余產(chǎn)品的銷售。營銷計(jì)劃的執(zhí)行，結(jié)合整體營銷分期，按照月度計(jì)劃展開。7月工作工作重點(diǎn)7月作為本案商業(yè)部分籌備啟動(dòng)期的前半部分，該月主要以樣板房打造和營銷確立為主。工程方面：快速確立樣板房裝修計(jì)劃，并著手施工，盡快完成。營銷方面：確立以12#、13#先期推售為主，通過“可商可住——全功能商鋪”概念的包裝，形成有別于其他產(chǎn)品的屬性；通過小禮品的派發(fā)實(shí)現(xiàn)快速旺場，通過大范圍“無風(fēng)險(xiǎn)投資品+宜商宜住宜投資”概念的包裝推廣快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目立市。另外，銷售團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)及銷售使者團(tuán)隊(duì)的組建是另一項(xiàng)工作重點(diǎn)。7月工作選取12-13樓西側(cè)靠近小區(qū)的一套做成精裝樣板間，緊挨一套做成工法樣板間，另一套工法樣板間選在最東側(cè)。方便客戶看房，整體裝修體現(xiàn)“宜商宜住宜投資”的特點(diǎn)。建議尋找一家裝修公司，進(jìn)行整體空間布局的合理利用，最大限度的突出底商的宜商宜住宜投資的特點(diǎn)。7月工作工作重點(diǎn)7月工作重點(diǎn)主要包含兩部分；第一部分：樣板房工作的落實(shí)。第二部分：營銷工作全面展開。營銷工作中工作重點(diǎn)在于：項(xiàng)目入市推廣針對性要強(qiáng)，賣點(diǎn)鮮明；項(xiàng)目現(xiàn)場旺場活動(dòng)要執(zhí)行起來，成為營銷配合的利器；推廣線主題：無風(fēng)險(xiǎn)投資品——香檳廣場商街“住宅價(jià)格買全功能商鋪”！周期：20天內(nèi)容：A、住宅價(jià)格買商鋪，前所未見！B、全功能街區(qū)——宜商宜住宜投資的無風(fēng)險(xiǎn)投資品火爆上市！社區(qū)商業(yè)價(jià)值不同于其他商鋪，近5萬人生活區(qū)，10萬人工作區(qū)商機(jī)無限C、公開招商全城主力店落戶鄒平經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；魏棉10萬產(chǎn)業(yè)工人最近的消費(fèi)場所。設(shè)想：通過短信群發(fā)，宣傳單頁15天內(nèi)迅速覆蓋鄒平縣城！短信采用不間斷群發(fā)，單頁采用每天派發(fā)2千-5千份的量集中轟炸！配合：社區(qū)商業(yè)升級(jí)改造完成。售樓處設(shè)立招商洽談中心，登記尋租客戶信息，同時(shí)，利用來洽談開店客戶炒作投資客戶。物料：短信，DM單張，售樓處物料、招商中心、今日招商信息公示板7月工作豐富旺場物料，制作扇子，雨傘等物料在售樓處內(nèi)及鄒平城區(qū)發(fā)放，增加項(xiàng)目曝光率和項(xiàng)目信息傳遞率。物料7月15日制作完成。制作費(fèi)用扇子：1元/把，雨傘：15元/把。7月工作營銷線1、虛擬招商與商業(yè)投資購買宣傳同步進(jìn)行，現(xiàn)場設(shè)立贈(zèng)禮活動(dòng)：看房即有好禮，購鋪即有大禮，為售樓處招攬人氣。招商宣傳主題：即將開街，即將開街，5萬人核心生活區(qū)旺鋪虛位以待！看房送禮活動(dòng)：7月20日起，所有來售樓處看房客戶即獲贈(zèng)500g洗衣粉1袋。買房送禮活動(dòng)：7月20日起，所有購物客戶即可獲贈(zèng)價(jià)值3千元空調(diào)一臺(tái)！2、推貨策略，堅(jiān)持易售與有困難街鋪搭配銷售的原則進(jìn)行。由銷售人員重點(diǎn)推薦銷售，并提出獎(jiǎng)勵(lì)政策。首先推出：12#\13#樓產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)均價(jià)4800元/㎡，自東向西價(jià)格遞增。其次推出：剩余街鋪商業(yè)廣場內(nèi)部及商業(yè)街鋪東側(cè)底商三次推出：社區(qū)大門西側(cè)內(nèi)外街產(chǎn)品。3、折扣策略原則上銷售產(chǎn)品采用小幅微漲，倒計(jì)時(shí)漲價(jià)的策略執(zhí)行。即十天一個(gè)漲價(jià)周期，每次漲幅20元/㎡。7月工作推貨步驟，堅(jiān)持易售與有困難街鋪搭配銷售的原則進(jìn)行。一次推售二次推售三次推售7月工作活動(dòng)線7月營銷活動(dòng)采用虛實(shí)結(jié)合的活動(dòng)營銷展開。1、虛擬開盤活動(dòng)僅在宣傳物料上宣傳，不舉行實(shí)質(zhì)性的開盤活動(dòng)?；顒?dòng)主題：可商可住的全功能上鋪駕臨茌平！香檳廣場12#-13#宜商宜住底商火爆開盤！虛擬開盤后，所有街鋪推向市場，全面展開商鋪的銷售。2、實(shí)質(zhì)性開街路演，通過對現(xiàn)場氣氛的火爆造勢，使用拱門、空飄、條幅等物料，在7月20日開始進(jìn)行大規(guī)模的宣傳造勢活動(dòng)?；顒?dòng)主題：社區(qū)金街盛大開街 恭迎各界商戶登陸5萬人的核心生活區(qū)活動(dòng)形式：白天通過現(xiàn)場拱門等造勢，下午6:00開始，在社區(qū)商業(yè)街上（售樓處東側(cè)）播放露天經(jīng)典電影，持續(xù)一周時(shí)間。吸引過往客戶關(guān)注本案，并傳遞社區(qū)商業(yè)休閑互動(dòng)的商業(yè)價(jià)值。3、送禮活動(dòng)活動(dòng)主題：看房就有禮，購鋪有大禮！活動(dòng)形式：所有來售樓處登記看房的客戶均可獲贈(zèng)洗衣粉一袋，購買鋪?zhàn)樱ń患{首付）即可獲贈(zèng)3000元大獎(jiǎng)！7月工作活動(dòng)線7月營銷活動(dòng)采用虛實(shí)結(jié)合的活動(dòng)營銷展開。1、廣告宣傳車的投入使用活動(dòng)主題：可商可住的全能商鋪駕臨鄒平！住宅價(jià)格，商住全能！活動(dòng)形式：每周租賃2輛宣傳車，沿鄒平市區(qū)及周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行廣播流動(dòng)宣傳。8-9月工作工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)主要包含兩部分；第一部分：招商造勢持續(xù)進(jìn)行。第二部分：對到訪客戶進(jìn)行逐個(gè)攻破，并針對鄒平投資客戶密集區(qū)進(jìn)行集中直銷，已達(dá)到熱銷的目的。推廣線主題：1）、無風(fēng)險(xiǎn)的社區(qū)底商 10萬產(chǎn)業(yè)工人給你送錢2）、宜商宜住宜投資 首付10萬買套金鋪3）、每天15組客戶來咨詢街鋪出租！4）、魏棉職工每天3000人來此逗留！內(nèi)容：A、炒作社區(qū)商業(yè)投資價(jià)值B、公開招商全城主力店C、借助經(jīng)濟(jì)形勢，炒作投資商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨D、借助來此咨詢開店的情況，炒作投資客戶信心通過主題開街活動(dòng)，為項(xiàng)目盛大開街營造轟動(dòng)的市場感受。物料：短信，DM單張，售樓處物料、招商中心、今日招商信息公示板8-9月工作營銷線1、虛擬招商持續(xù)炒熱，商業(yè)投資進(jìn)入數(shù)字解讀產(chǎn)品投資價(jià)值的時(shí)期，繼續(xù)深化：看房即有好禮活動(dòng)取消，購鋪即有大禮，為售樓處招攬人氣。招商宣傳主題：開街了，開街了，5萬人生活區(qū)每天10萬的大生意等您來！買房送禮活動(dòng)：所有購物客戶即可獲贈(zèng)價(jià)值3千元空調(diào)一臺(tái)！2、推貨策略，堅(jiān)持易售與有困難街鋪搭配銷售的原則進(jìn)行。由銷售人員重點(diǎn)推薦銷售，并提出獎(jiǎng)勵(lì)政策。首先推出：12#\13#樓產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)均價(jià)4800元/㎡，自東向西價(jià)格遞增。其次推出：剩余街鋪商業(yè)廣場內(nèi)部及商業(yè)街鋪東側(cè)底商三次推出：社區(qū)大門西側(cè)內(nèi)外街產(chǎn)品。3、折扣策略不提折扣，繼續(xù)小幅漲價(jià)！不斷刺激購鋪客戶購買底線，促成購買。結(jié)合國慶黃金周，推出購鋪即送空調(diào)！8-9月工作成交客戶贈(zèng)送3千元空調(diào)?？烧劭鄣椒靠罾锩?。8-9月工作活動(dòng)線營銷活動(dòng)采用虛實(shí)結(jié)合的活動(dòng)營銷展開。1、實(shí)質(zhì)性路演，通過對現(xiàn)場氣氛的火爆造勢，使用拱門、空飄、條幅等物料為商業(yè)銷售宣傳造勢活動(dòng)。主題：5萬人的核心生活區(qū) 每天10萬的生意場！宜商宜住宜投資 安全的資金分配渠道！2、送禮活動(dòng)活動(dòng)主題：選全能商鋪 拿超級(jí)大禮！活動(dòng)形式：所有購買鋪?zhàn)樱ń患{首付）即可獲贈(zèng)空調(diào)一臺(tái)！10-11月工作工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)主要包含兩部分；第一部分：招商客戶投資客戶對接活動(dòng)。第二部分：對到訪客戶進(jìn)行逐個(gè)攻破，并針對鄒平投資客戶密集區(qū)進(jìn)行集中直銷，已達(dá)到熱銷的目的。推廣線主題：1）、數(shù)字解讀香檳廣場花園式商街投資價(jià)值2）、投資藍(lán)籌 價(jià)格洼地 投資10萬輕松購鋪3）、5萬人的生意場肯定的負(fù)風(fēng)險(xiǎn)賺錢旺鋪內(nèi)容：A、炒作社區(qū)商業(yè)投資價(jià)值B、公開招商全城主力店C、借助經(jīng)濟(jì)形勢，炒作投資商業(yè)地產(chǎn)是大勢所趨D、借助來此咨詢開店的情況，炒作投資客戶信心物料：短信，DM單張，售樓處物料、招商中心、今日招商信息公示板10-11月工作營銷線1、虛擬招商持續(xù)炒熱，商業(yè)投資進(jìn)入數(shù)字解讀產(chǎn)品投資價(jià)值的時(shí)期，繼續(xù)深化：看房即有好禮活動(dòng)取消，購鋪即有大禮，為售樓處招攬人氣。招商宣傳主題：開街了，開街了，5萬人生活區(qū)每天10萬的大生意等您來！買房送禮活動(dòng)：推出購鋪油禮活動(dòng)！2、推貨策略，堅(jiān)持易售與有困難街鋪搭配銷售的原則進(jìn)行。由銷售人員重點(diǎn)推薦銷售，并提出獎(jiǎng)勵(lì)政策。首先推出：社區(qū)大門東側(cè)內(nèi)外街鋪，可捆綁銷售；其次推出：商業(yè)廣場內(nèi)部剩余街鋪三次推出：社區(qū)大門西側(cè)內(nèi)外街產(chǎn)品。3、折扣策略不提折扣，繼續(xù)小幅漲價(jià)！不斷刺激購鋪客戶購買底線，促成購買。推出購鋪“油”禮活動(dòng)！10-11月工作成交客戶贈(zèng)送1千元加油卡?？烧劭鄣椒靠罾锩妗?0-11月工作活動(dòng)線營銷活動(dòng)采用虛實(shí)結(jié)合的活動(dòng)營銷展開。1、實(shí)質(zhì)性路演，通過對現(xiàn)場氣氛的火爆造勢，使用拱門、空飄、條幅等物料為商業(yè)銷售宣傳造勢活動(dòng)。主題：5