金融危機(jī)下我國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營狀況分析

金融危機(jī)下我國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營狀況分析

一、負(fù)債經(jīng)營方式隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快和金融危機(jī)時(shí)期以來，房地產(chǎn)公司之間的競爭變得越來越激烈。尤其那些資金有限的中小房地產(chǎn)公司,根本不具備與大型房地產(chǎn)企業(yè)抗衡的實(shí)力,在多重壓力之下,中小房地產(chǎn)企業(yè)只能紛紛選擇負(fù)債經(jīng)營的方式。據(jù)資料顯示,我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大部分都在70%以上,普遍高于西方發(fā)達(dá)國家。雖然這種負(fù)債經(jīng)營的方式可以帶來一定的好處,但是其風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來,加之這次全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī),以及政府為控制樓市的非理性擴(kuò)張所出臺(tái)的各種限制性措施,更給負(fù)債比率較高的中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命的沖擊。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說,投資者個(gè)人的資本及其有限,由于公司規(guī)模又受到一定的限制,這些企業(yè)無法從資本市場(chǎng)獲取正常經(jīng)營所需要的資金,利用負(fù)債籌措資金便成為它們較好的選擇之一。與此同時(shí),在選擇負(fù)債經(jīng)營的方式上,不同的房地產(chǎn)必須得根據(jù)公司的實(shí)際情況,或選擇銀行貸款,或向民間借款等方式來解決資金需求的問題。二、負(fù)債籌資可能導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)困難負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”,過度的負(fù)債經(jīng)營會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。一是指負(fù)債籌資導(dǎo)致企業(yè)所有者收益下降,降低企業(yè)的安全性和競爭能力;二是指負(fù)債籌資可能導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)困難甚至因無力償還債務(wù)而破產(chǎn)倒閉。這兩種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因在于負(fù)債經(jīng)營本身所含有的風(fēng)險(xiǎn)因素。1.降低負(fù)債比率從理論上來講,企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)為了將總體風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍,總是要權(quán)衡經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系。如果經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加,必須通過降低負(fù)債比率來減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)采取高負(fù)債策略,處于較高的債務(wù)資本比率狀態(tài)時(shí),投資者將負(fù)擔(dān)較大的債務(wù)成本,并經(jīng)受收益率大幅度變動(dòng)的沖擊,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大,抵抗不利經(jīng)營環(huán)境下的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力相應(yīng)減弱,或者說同樣的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)企業(yè)帶來更大的損害和危機(jī)。2.企業(yè)面臨無償債風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于負(fù)債籌資,企業(yè)負(fù)有到期償還本金的法定責(zé)任。如果企業(yè)負(fù)債進(jìn)行的投資項(xiàng)目不能保證投資收益高于資金成本,或者企業(yè)整體的生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況惡化,或者企業(yè)短期資金運(yùn)作不當(dāng)?shù)?這些因素不僅會(huì)造成權(quán)益資本收益大幅下降,而且會(huì)使企業(yè)面臨無力償債的風(fēng)險(xiǎn)。3.支付財(cái)務(wù)東南角的成本企業(yè)使用的負(fù)債資本一般都規(guī)定了嚴(yán)格的還本付息方式及期限,當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金流量不能滿足還款要求時(shí),企業(yè)就被迫進(jìn)行額外的籌資活動(dòng),這會(huì)使企業(yè)支付各種形式的財(cái)務(wù)拮據(jù)成本。同時(shí),負(fù)債規(guī)模一定,但長、短期債務(wù)比例不合理,還款期限過于集中,也會(huì)使企業(yè)在債務(wù)到期日還債壓力過大,資金周轉(zhuǎn)不靈,造成企業(yè)財(cái)務(wù)拮據(jù),影響企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)和使用和正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),并使企業(yè)的投資機(jī)會(huì)減少,預(yù)期收益能力下降。三、優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu),穩(wěn)定負(fù)債資金結(jié)構(gòu)負(fù)債經(jīng)營是一種積極進(jìn)取的經(jīng)營風(fēng)格,是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營手段之一。能否充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢(shì),防范和消化負(fù)債所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是當(dāng)前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重關(guān)注的問題。第一,應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。中小房地產(chǎn)公司必須樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。公司應(yīng)立足市場(chǎng)和自身實(shí)際,權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)和收益的關(guān)系,權(quán)衡經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系,建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò),在充分考慮影響負(fù)債各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上,謹(jǐn)慎負(fù)債,并制定負(fù)債財(cái)務(wù)計(jì)劃和相應(yīng)的還款計(jì)劃。企業(yè)負(fù)債后的流動(dòng)比率應(yīng)維持在一個(gè)合理的安全區(qū)域內(nèi),這個(gè)安全區(qū)域的選擇應(yīng)視房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況而定。根據(jù)聚源數(shù)據(jù)顯示,截至2010年第一季度,申萬分類的124家A股房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率中位數(shù)為1.88,且高于這一數(shù)值的公司數(shù)達(dá)61家。根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率應(yīng)維持在1.5~2.3之間是比較合理的。第二,保持合理的資金結(jié)構(gòu)。適當(dāng)安排企業(yè)的負(fù)債金額以及長短期負(fù)債的結(jié)構(gòu)。負(fù)債經(jīng)營能夠獲得杠桿利益,同時(shí)也要承擔(dān)由負(fù)債帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。保持合理的資金結(jié)構(gòu),維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵。在理論分析中,將這些風(fēng)險(xiǎn)收益因素進(jìn)行權(quán)衡,企業(yè)應(yīng)該存在一個(gè)以加權(quán)平均資金成本最低和企業(yè)價(jià)值最大為特征的最佳資本結(jié)構(gòu)。一般而言,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期為2~4年,企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)周期的長短合理安排所需資金的結(jié)構(gòu)。在實(shí)踐中,確定企業(yè)的合理負(fù)債比率,在分析加權(quán)平均資本成本時(shí),還應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾方面的關(guān)系:1.企業(yè)的總基金生產(chǎn)率高于負(fù)債利率時(shí),企業(yè)享受到財(cái)務(wù)杠桿的利益只有當(dāng)企業(yè)盈利的情況下,負(fù)債才能發(fā)揮節(jié)稅作用。而只有當(dāng)企業(yè)的總資產(chǎn)收益率高于負(fù)債利率時(shí),企業(yè)才能享受到財(cái)務(wù)杠桿的利益。因此,確定最佳資本結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)分析企業(yè)的收益能力。2.合理舉債結(jié)構(gòu),保持企業(yè)財(cái)務(wù)的靈活性債務(wù)負(fù)擔(dān)是剛性的、確定的,而企業(yè)面臨的經(jīng)營環(huán)境是多變的、不確定的。因此,中小型房地產(chǎn)企業(yè)為保持應(yīng)對(duì)經(jīng)營環(huán)境有利或不利變化的相當(dāng)?shù)膽?yīng)變能力,往往不是追求理論上的最佳資本結(jié)構(gòu),用足財(cái)務(wù)杠桿,而是保持適度、略低的負(fù)債水平,持有一些未使用的負(fù)債能力、變現(xiàn)性強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)以及超額信貸限額等,保持企業(yè)在財(cái)務(wù)上的靈活性。總之,我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持上述合理安全區(qū)域內(nèi)適度負(fù)債