現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)相關法律法規(guī)條例解析

房地產(chǎn)業(yè)相關法律法規(guī)主要內容目前，現(xiàn)行的與我們的工作相關的的規(guī)范主要有：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務管理辦法》《物業(yè)管理條例》相關的地方性法律法規(guī)法律實施條例等其他行政法規(guī)和規(guī)范文件……１、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的限定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件：有自己的名稱和組織機構；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

——房地產(chǎn)管理法，1995設立房地產(chǎn)企業(yè)的具體條件除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立一般條件外，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應當具備下列條件：有100萬元以上的注冊資本；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。（最低限定）向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記；企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后，應持相關文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 ——城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例，1998２、開發(fā)土地的相關規(guī)定土地所有權包括城市土地所有權、集體土地所有權。前者歸國家，后者歸集體。城市土地和集體土地城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。土地使用權 在保持土地所有權不變的情況下，個人或者單位對土地的使用、收益等權利。2.1土地使用權的獲取土地使用權的劃撥，是指縣級以上政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償撥付給土地使用者使用的行為。——對象：公共、政府、軍事、基礎設施、其他等。土地使用權的出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！袃斒褂谩７康禺a(chǎn)開發(fā)用地的唯一途徑。2.2土地出讓的3種方式協(xié)議出讓（2004.8已終止）以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。招標出讓由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。土地拍賣是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。2.3土地使用權的年限土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。劃撥獲得土地無使用期限；居住用地７０年；工業(yè)用地５０年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

——城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，19902.4土地使用權的收回出讓合同規(guī)定的使用期滿、未申請延期的；因用地單位遷移停止使用原劃撥的國有土地；政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權的；（協(xié)議補償）實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地；

公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢；土地自然滅失；土地使用者死亡而無合法承繼人等法律規(guī)定的其他情況?！恋毓芾矸ǎ?9992.5土地使用權轉讓土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。方式——出售、交換和贈與。轉讓條件——按照出讓合同規(guī)定的期限和條件進行投資開發(fā)、利用土地。用途不變。結果——出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移；其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓；土地使用權為剩余年限。假設——轉讓價格太低，政府優(yōu)先購買；價格過高（炒地皮），政府采取措施。2.6集體土地的獲得農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。獲取方式：先通過土地征用（征購），由集體土地所有權轉變?yōu)閲型恋厮袡?，再行出讓?/p>

2.挖7土鋤地使伴用權輪的其雷他規(guī)長定土地宗使用欠者在化支付辛全部鉤土地寬使用路權出縱讓金政后，蹤蝶依照吊規(guī)定居辦理垂登記珍，領榴取土導地使塊用證侄，取襪得土筋地使檢用權糊?！u不在鹿約定飛時間難內支及付完五，合揮同失臺效。土地炊使用肯者應款當按俯照土羽地使鐮用權洪出讓布合同劑的規(guī)活定和譯城市豬規(guī)劃柏的要牲求，凝開發(fā)橋、利旁用、堡經(jīng)營對土地哪?！獓W不合架規(guī)劃練、合乳同的奧警告獎、罰喬款、化收回胞。土地筆使用傳權的糾出讓專，由處市、漏縣人推民政倍府負碎責。——派無出升讓權爛限的竟審批店無效散。以出瘋讓方瞞式取凝得土馬地使慶用權江進行蜓房地候產(chǎn)開匯發(fā)的那，必負須按論照出摟讓合框同約戴定的栽土地纖用途快、動褲工開所發(fā)期項限開辰發(fā)土村地。叼超唐過１流年不朽動工會，2己0％諒土地屆閑置且費；蝕超２確年，己收回兄；特費殊原袋因除均外。土地澡使用漿權期湊滿，呢使用浮者可事以申檢請續(xù)洗期。——憤再簽旁合同無、等抓同于口再次生出讓衡。3、敏房地姻產(chǎn)開殖發(fā)項倦目相視關規(guī)占定房地繭產(chǎn)交峰易中匹的基贈本制欺度：房地滲產(chǎn)價慮格評斃估制魂度。房地績產(chǎn)成拳交價資格申誰報制華度佩。轉讓決房地承產(chǎn)，誕應當判向縣療級以橋上地鎖方人廉民政乒府規(guī)元定的表部門手如實圈申報枯成交傍價格酷。權屬連登記協(xié)制度厭。房地蠶產(chǎn)轉腦讓、艦抵押哀時，愚當事慮人應梯當辦租理權瞇屬登織記?！鞘袑幏康乩a(chǎn)管憲理法跡，1限99遺53.迅1開布發(fā)建紫設房地先產(chǎn)開滿發(fā)項酒目，寫應當購符合土地怕利用畏總體儀規(guī)劃雨、年齊度建豎設用鴿地計來劃和塘城市豬規(guī)劃棋、房競地產(chǎn)堡開發(fā)顫年度秧計劃的要過求；踐按照蒜有關格規(guī)定嗚經(jīng)主始管部宵門批晴準。建設夫項目洽立項斬或經(jīng)炎批準僚后，外建設炭單位秘應持項目傍建議羽書或批傲準文勉件向墻城市構規(guī)劃克部門觸申請青選址備，辦挪理建賤設項縣目選道址意蒼見書須。建練設項滲目可菌行性端研究陳報告甩報請喬批準養(yǎng)時，右必須冷附有選址杯意見除書。建設鋤單位魔需要他改變領城市筑規(guī)劃關已經(jīng)喪確定填的土孕地用缺途的座，必弊須經(jīng)徐城市窩規(guī)劃碎部門沃、土騙地管吐理部僑門批速準，放由城玩市規(guī)碧劃行酒政主冒管部逗門發(fā)敲給建設芹用地吼規(guī)劃換許可歉證。經(jīng)批擺準的香建設象用地鬼的性咸質、牧位置害、界萍線若壇需變陶更，郊須經(jīng)狀城市籃規(guī)劃新行政驕主管模部門昆審查怨同意墓并辦差理變寒更手軟續(xù)。在城膝市規(guī)董劃區(qū)膽內的健各項桂建設昂工程悔，建告設單欺位必鬧須向悟城市菌規(guī)劃防行政播主管畝部門私提出躺申請形，領哭取建設裙工程吳規(guī)劃關許可并證?！鞘袙咭?guī)劃糟法，旦19遠90開發(fā)物項目與竣工著驗收軋的資到料證紋明（一號）竣腰工驗艱收申緣瑞請；(二涼)開越發(fā)項耽目批率準文怪件；(三紋)有扭關設洋計圖舊紙；(四信)《提房地祥產(chǎn)開及發(fā)項閘目建腰設條莫件意織見書稍》；(五現(xiàn))房辦地產(chǎn)炸開發(fā)結項目撞手冊謎；(六著)商警品住劈燕宅的喇質量際保證墨書和龜使用煮說明蘭書；(七分)需職要交綿驗的景其他篇資料散。——卵鄭州逮市城診市房距地產(chǎn)嫁開發(fā)心管理森條例場實施獻細則賊，2沫00銷2住宅樹小區(qū)援竣工饅驗收住宅賽小區(qū)把等群鼻體房授地產(chǎn)輝開發(fā)吳項目勾實行膛分期切開發(fā)帶的，精可每以分荒期驗汽收。住宅岔小區(qū)成等群嘩體房沿地產(chǎn)鎖開發(fā)源項目飛竣工舌要進景行綜腸合驗踩收：舍城市緊規(guī)劃尾設計鋸條件謀的落準實憤、配裂套的賢基礎平設施么和公褲共設飄施截、單蒸項工作程的稿工程小質量原、列拆遷豬安置礦方案畝、膚物業(yè)述管理啊?！闯鞘懈康鼗诋a(chǎn)開僻發(fā)經(jīng)聚營管天理條機例，從19占983.吉2關權于房福地產(chǎn)事交付配的規(guī)擺定房地省產(chǎn)開俱發(fā)企瘋業(yè)應奏當按危照合嚴同約即定，喉將符勞合交的付使商用條霞件的軌商品億房按模期交肌付給記買受民人。謀未能包按期麗交付木的，丙房地愉產(chǎn)開慮發(fā)企稠業(yè)應插當承勇?lián)`蕉約責儀任。廈因不君可抗克力或甘者當燭事人脈在合肥同中謹約定話的其頌他原卷因需哀延期宗交付饑的，迷應當成及時伙告知董買受格人。房地月產(chǎn)開粱發(fā)企蒙業(yè)銷渡售商恥品房釣時設迫置樣耗板房耍的，堤應當鋤說明污實際州交付揀的商西品房檔質量喬、設甚備及軋裝修奪與樣繪板房暴是否升一致尺，未莖作說要明的蘆，實由際交胳付的埋商品暑房應顆當與鄉(xiāng)豐樣板崖房一北致。房地時產(chǎn)開百發(fā)企樹業(yè)應焰當根考據(jù)《勁商品功住宅愚實行坊質量蓮保證繳書和勤住宅懲使用槐說明皂書制弄度的凈規(guī)定槳》，筑向買慕受人薯提供鍛《住塌宅質首量保窗證書險》、螞《住窄宅使揀用說易明書至》。房產(chǎn)端保修懲規(guī)定房產(chǎn)紐奉測繪葵規(guī)定——史城市標商品幼房預油售管酸理辦擁法，首19魔95房屋富保修海的相匪關規(guī)葵定房地纖產(chǎn)開呀發(fā)企戲業(yè)應低當對讓所售租商品備房承史擔質期量保令修責鑰任。當事手人應壩當在融合同軟中就怕保修洞范圍夜、保庸修期仇限、冰保修聾責任職等內哈容做澡出約神定。牌保修物期從略交付趨之日夾起計衫算。頑商版品住熱宅的絨保修灶期限不得劑低于雁建設協(xié)工程節(jié)承包鼓單位飼向建賴設單柴位出再具的偷質量從保修澆書約喝定保汁修期污的存幸續(xù)期榴；存落續(xù)期滅少于滴《規(guī)逗定》以中確喚定的賭最低距保修圖期限盲的，讓保修界期不裝得低即于《防規(guī)定辯》中溜確定拐的最變低保亂修期棒限。非住怒宅商志品房票的保土修期泡限不瓦得低帶于建煩設工激程承進包單魄位向隸建設丸單位瞎出具土的質甘量保生修書等約定哥保修陵期的星存續(xù)允期。房屋剩建筑亮工程便的最協(xié)低保翼修期紡限為喇：地基作基礎膽工程素和主籃體結奇構工照程，冰為設疤計文申件規(guī)徹定的各該工扒程的懶合理熊使用泡年限組；屋穗面防抓水工猴程、丈有防枯水要炭求的收衛(wèi)生企間、創(chuàng)房間禍和外遞墻面圈的防控滲漏景，為宿5年及；供堅熱與啟供冷辰系統(tǒng)射，為限2個柜采暖胡期、皮供冷需期；狀電氣還管線場、給蛛排水蟻管道爛、設捉備安認裝為抓2年踐；裝橋修工縮慧程為撈2年趁。（揉——紛房屋盲建筑鎖工程速質量花保修面辦法曾，2冶00狡0）3.塌3房輪地產(chǎn)焰轉讓一般宮條件貸：按照際出讓卡合同贈約定膏已經(jīng)隸支付漢全部姓土地警使用役權出遵讓金蒼，并現(xiàn)取得刻土地凝使用甜權證飽書；按照應出讓畝合同煉約定帶進行阿投資盲開發(fā)每，屬妨于房測屋建拍設工籌程的戲，完息成開礎發(fā)投圣資總洪額的希２５杰％以道上，叮屬于原成片鹽開發(fā)憤土地站的，蟲形成健工業(yè)汁用地燦或者迫其他想建設序用地混條件娛。轉讓書房地捧產(chǎn)時餡房屋羽已經(jīng)身建成除的，郊還應堂當持趕有房晃屋所剩有權到證書聯(lián)。（銀如現(xiàn)媽房銷顯售或協(xié)二手震房）其他輩要求情：如果濫土地辟使用章權以僑劃撥幸方式庫取得奮，轉脹讓房套地產(chǎn)設時，考應當負報批替。如掙果需撇要補咳辦土壤地使類用權里出讓朱手續(xù)溉，由胖受讓錢方辦飯理，宣繳納料出讓殿金。房地惡產(chǎn)轉亞讓的瞧具體恩形式一方域提供熟以出刊讓方父式取住得的滅國有暮土地身使用攻權，狗另一濕方或膊多方菌提供返資金患建房橋的；收購刺企業(yè)脈或者腸企業(yè)察合并傷、兼敬并，拔房地茶產(chǎn)轉裕移給扁新權勒利人傾的；以房販地產(chǎn)垂作價毫入股凡，房刷地產(chǎn)爽權屬侮發(fā)生甩變更罷的；以房蘿地產(chǎn)欠抵債同或以枕房地挺產(chǎn)換狗物的連；以房速屋所揚有權滴作為箱獎品糠的?！膏嵵蒡_市城仇市房訓地產(chǎn)能市場緣瑞管理奧條例震，1特99切5禁止燒轉讓吩的房障地產(chǎn)無合顫法房浩屋所網(wǎng)有權芝證、野國有滔土地峽使用奇證的換；房屋收所有連權或坦土地葉使用襲權有聰爭議養(yǎng)的；司法旗機關鄙和行爪政機慌關依紫法裁編定、遇決定型查封染或者芬以其遙他形沒式限討制房何地產(chǎn)扔權利洋的；縣級升以上也人民破政府萬依法路決定遺收回軋土地礦使用聲權的菠；共有跟房地加產(chǎn)，保未經(jīng)翼其他換共有濃人書鉗面同毀意的體；設定伍抵押旋的房贏地產(chǎn)讀未書偶面通防知抵嘩押權壟人的真；依法鳳公告才拆遷介范圍捷內的噸房地全產(chǎn)；法律陸、法尚規(guī)、譜規(guī)章邀規(guī)定擠禁止偽轉讓鋒的其這他房金地產(chǎn)缸。3.圍4房昆地產(chǎn)屬抵押是指父抵押獻人以寶其合元法的岡房地傷產(chǎn)以寫不轉嫩移占犯有的左方式向抵貴押權詠人提嶼供債特務履線行擔拔保的笑行為善。土地急使用虎權可限以單建獨抵副押，鐮也可遠以連馬同地尚上房俯屋共崖同抵非押。房地炒產(chǎn)抵蔑押，膛應當軍憑土沸地使槳用權傍證書介、房抵屋所榮有權裹證書抽辦理鵲。房地盡產(chǎn)抵行押合壤同簽新訂后兆，土近地上揀新增這的房弦屋不違屬于付抵押管財產(chǎn)殺。需芽要拍座賣該洋抵押膠的房螺地產(chǎn)運時，丙可以最一同這拍賣禍，但危拍賣散新增蟲房屋淺所得撲，抵開押權巴人無早權優(yōu)些先受漆償。設有臨抵押扒權的寄商品盯房銷布售抵押波期間確，抵古押人隔轉讓精已辦那理登笨記的叛抵押掃物的百，應房誠當通知源抵押忍權人舒并告設知受辮讓人轉讓瓜物已破經(jīng)抵惰押的脫情況緣瑞；抵提押人岔未通兄知抵府押權帖人或期者未鄰告知茶受讓堪人的低，轉打讓行期為無走效。公擔筒保法投）經(jīng)抵恩押人干同意憲，抵且押房雅地產(chǎn)酒可以澤轉讓氏或者開出租畏。抵掘押房占地產(chǎn)琴轉讓施或者殲出租蓮所得神價款走，應拉向抵滿押權紹人提棗前清冤償所米擔保耀的債睬權。司（城貢市房未地產(chǎn)躬抵押測管理晌辦法屑）抵押軌人擅拜自以款出售旱、出登租、壞交換遺、贈堅與或不者以黎其他擦方式撕處理醫(yī)或者產(chǎn)處分器抵押進房地雁產(chǎn)的漁，其行踏為無蹤蝶效；造成然第三內人損鑄失的貪，由禮抵押場權人斯予以德賠償肅。3.鈔5商拖品房雪預售預售志條件仙：已交洪付全部土地端使用周權出眉讓金中，取錢得土篩地使緊用權膏證書灘；持有建設旅工程懂規(guī)劃內許可丙證和施工蹈許可派證；按提踏供的擋預售丘商品績房計抬算，嘉投入忌開發(fā)付建設陳的資誕金達責到工茫程建怠設總借投資溉的25令％以阻上，并付已確能定施堅工進幼度和脅竣工翼交付快日期豪；已辦淹理預售鴨登記，取造得商品僚房預商售許鴨可證殘明?！谐鞘斜姺康氐戤a(chǎn)開交發(fā)經(jīng)際營管暗理條腸例，惕19港98企業(yè)誼申請危預售奪提交循的材課料1、蠻商品棵房預甜售許蜻可申悉請表嘩；2、網(wǎng)開發(fā)脆企業(yè)賀的《輔營業(yè)縮慧執(zhí)照斥》和乳資質無證書邪；3、土地獻使用淋權證難、建乒設工伐程規(guī)扭劃許蔥可證魚、施戰(zhàn)工許科可證澡；4、嶄投入譯開發(fā)市建設姑的資指金占悟工程浙建設喊總投支資的胸比例橫符合肯規(gu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