房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與前景

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與前景房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體,是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè),同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進程。

中國房價的持續(xù)上漲已成了婦孺皆知的事情。在過去的十年中，中國70個大中城市的房地產(chǎn)平均價格翻倍的上漲。看漲房地產(chǎn)市場已成為中國人的思維定式；沒有房子的，想盡各種辦法購買房子；已經(jīng)擁有的房子，購買第二套、第三套住房以期望在房地產(chǎn)市場撈取差價的收益。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院監(jiān)測到數(shù)據(jù)顯示，2013年我國房價上漲7.7%，此數(shù)據(jù)與2013年我國GDP的增長速度相同。截至2014年2月，我國房地產(chǎn)價格較2010年的上漲超過20%的城市有北京、沈陽、上海等。房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。如果房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟程度過高,將會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的沖擊。目前我國存在著如何適度揭制房價、平衡供需關(guān)系等問題㈠中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起,1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后,房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年代發(fā)展壯大,在國家積極的財政政策刺激下,全國固定資產(chǎn)投資快速增長,房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。

⑴房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元,到2004年達到13158.25億元,房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元,房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加,之后房地產(chǎn)市場越來越火爆。直到2008年出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)折點,房市開始低迷,但通過國家出臺一系統(tǒng)政策刺激,2009年房地產(chǎn)成交金額高達6萬億,約占GDP的20%,2010年房市更加猛烈,一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)土地財政現(xiàn)象。

⑵地區(qū)發(fā)展不平衡

房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在:①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積,東部地區(qū)都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高,房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平,并明顯高于全國平均水平。③地區(qū)間差距正逐步縮小。

⑶房價居高不下

從2002年未開始,房價一路飆升,漲到讓老百姓不買就后悔的份上,這期間也出現(xiàn)過抵制購房行為(如上海),但是很快就被淹沒在房地產(chǎn)大潮中,直到2007年底開始出現(xiàn)房地產(chǎn)市場有價無市的現(xiàn)象,緊接著就迎來了2008年的房市低迷。低迷到有些地區(qū)的金融受到?jīng)_擊,在國家進行一系列政策調(diào)整(即國四條)之后,2009年房市出現(xiàn)大反彈,房價一直飆升至2010年底。進入2011年以來,國家重拳出擊,房價漲幅得到控制,有些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)降價趨勢。

目前,我國房地產(chǎn)政策由松到緊的過程正是對樓市變化的最好映射。國家將從增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等方面促進樓市健康發(fā)展。

㈡中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就,縱觀這20年的發(fā)展,其特點主要有以下幾個方面:第一,房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌;②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成;③商品房對個人的銷售量增加;④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。第二,房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高,多家房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)多融資渠道和融資方式使房地產(chǎn)企業(yè)得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)市場進入資本經(jīng)營的時代,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟也會隨之產(chǎn)生。第三,國家房地產(chǎn)的政策隨著市場的發(fā)展正在逐漸完善。房地產(chǎn)市場的管理也逐步適應(yīng)房地產(chǎn)市場化,規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為,中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策,這些政策將規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場,使市場形成健康的運行機制。

⑴房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管具有必要性

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟緊密相關(guān)。房地產(chǎn)市場具有壟斷性、外部性、公共品特性及信息不對稱性。它的這些性質(zhì)決定了房地產(chǎn)市場同樣會出現(xiàn)失靈,這樣就需要政府監(jiān)管。我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是防止房地產(chǎn)投資過熱,穩(wěn)定住房價格,有很強的現(xiàn)實性和針對性。房價上漲是由商品房市場總量持續(xù)供不應(yīng)求、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理、土地使用權(quán)出讓價和建筑材料漲價以及房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等多種因素造成的。

我們在制定房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的目標(biāo)時,要將最高目標(biāo)、近期目標(biāo)和長期目標(biāo)結(jié)合起來,實現(xiàn)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡,促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。如果簡單地考慮宏觀調(diào)控的短期目標(biāo),不考慮中長期目標(biāo),勢必會降低國民經(jīng)濟的發(fā)展。深入分析我國的房地產(chǎn)市場特征,對宏觀調(diào)控的對象進行細(xì)分,針對不同的對象實施有差別的調(diào)控政策,真正做到即打擊房地產(chǎn)的惡意炒作,又鼓勵居民的住房消費,引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。杜絕“哥哥生病,弟弟也要吃藥”的政策行為,以防對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成致命的打擊。

⑵市場供給、房價趨勢

配合住房制度改革,中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房,而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房,以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等,房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況,努力做到住房結(jié)構(gòu)適應(yīng)收入結(jié)構(gòu)。目標(biāo)是抑制房價,又不能打擊房地產(chǎn),因此房價應(yīng)是驅(qū)于平穩(wěn)。

在房地產(chǎn)消費市場上,主要存在著兩種需求:自主性消費需求和投資性消費需求。其中,投資性需求又可分為兩類:一類是長期投資,另一類是短期投機。在對房地產(chǎn)需求進行調(diào)控時,要根據(jù)不同的調(diào)控對象采取有區(qū)別調(diào)控手段:對投資性消費需求,控制和規(guī)范長期投資性需求,重點遏制和打擊短期投機性炒房;自主性消費需求,要在信貸、稅收政策等方面實施有差別的政策,鼓勵購房消費,滿足居民要改善居住條件的正常需求;對于暫時無購房能力的中低收入者,則引導(dǎo)租房入住,對于最低收入者實施廉租住房政策,并采用廉價租房、租金補貼等手段,使人們產(chǎn)生不同的收入狀況都能擁有適當(dāng)住房的預(yù)期,降低人們對房地產(chǎn)瘋狂的熱度。

⑶房地產(chǎn)服務(wù)加強

對于開發(fā)企業(yè)來說,一是保證新項目的開發(fā),二是加強售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程的建設(shè)、推廣過程,一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理,都要求開發(fā)商進行市場化運作,貼近客戶的需求。因為房地產(chǎn)的地域較強,把服務(wù)做好了,通過業(yè)主與其他人士的交流,把品牌傳播出去,這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。未來的市場競爭的是服務(wù),如何選擇更好的地段,進行更加人性化的設(shè)計,才能讓業(yè)主居住感覺更舒服。

⑷實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

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