句容黃梅鎮(zhèn)別墅項目可行性研判

句容黃梅鎮(zhèn)別墅工程可行性分析目錄一、項目概況二、南京別墅發(fā)展情況三、湯山板塊別墅調(diào)研四、項目經(jīng)濟測算一、工程概況工程區(qū)位本工程位于南京與鎮(zhèn)江交界處，隸屬鎮(zhèn)江句容市。東靠句容市黃梅集鎮(zhèn)南巷村，西臨湯山鎮(zhèn)東湖麗島別墅工程，北至滬寧高速，南依湯山鎮(zhèn)。距滬寧高速公路湯山收費站1.4公里。工程占地面積267590.4㎡，合401.4畝。工程地形為西高東低，北高南低。地勢略有起伏，上下凈差23米。目前工程已具備“四證〞。土地根本平整，施工圍墻大局部砌建，施工水電已根本到位。另現(xiàn)場新建臨時工房數(shù)間可用作現(xiàn)場辦公使用，已具備施工條件。養(yǎng)龍山莊東湖麗島湯山收費站本工程二、南京別墅開展情況仙林板塊城東板塊江北板塊城中板塊江寧板塊環(huán)紫金山板塊三山板塊百家湖板塊湯山板塊老山珍珠泉板塊遠郊板塊溧水、高淳、句容等江北板塊環(huán)紫金山板塊從最早的帝豪花園別墅到后期的天泓山莊、鐘山高爾夫、君臨紫金、馬會山莊等，目前整體成交均價在20000-30000元/㎡之間。仙林板塊以仙林翠谷、山水風(fēng)華、依云溪谷、棲園為主要代表。目前整體成交均價在8500-15000元/㎡之間。湯山板塊湯山別墅一直以來開展較好，初期以養(yǎng)龍山莊、東湖麗島為代表，后期湯山公館、巴黎原墅的問世大幅提升了區(qū)域價格及檔次。目前整體成交均價在9000-20000元/㎡之間。城東板塊三山百家湖板塊以將軍山、翠屏山、韓府山為核心的江寧三山板塊，是南京別墅的主要聚集區(qū)。目前別墅多集中在三山的東側(cè)一帶。整體上看，江寧的三山和百家湖區(qū)域的多數(shù)樓盤已近尾聲，在售別墅主要集中在奧斯伯恩、運盛美之國、、瑪斯蘭德等工程，未來將會有香榭島等工程的別墅陸續(xù)推出。目前成交價在12000-25000元/㎡之間。江寧板塊運盛美之國瑪斯蘭德嘉瑞山莊香山美墅翠屏國際城香榭島復(fù)地朗香別墅瑞景文華名家別墅繞城公路機場高速城中板塊該板塊工程大多為“混合型〞小區(qū)，別墅均與其他類型住宅相臨，很多樓盤并未能真正表達別墅的特點，但周邊交通的易達性和便捷性，以及區(qū)域內(nèi)較為完備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施，仍使得選擇該區(qū)域作為第一居所的購房者最多。就城中板塊別墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，就目前情況來看，在主城區(qū)開建的別墅工程極少，將來也無明顯擴充的趨勢，未來供給體量將進一步減少，上市的樓盤主要集中在鋒尚國際公寓、天正湖濱、中海凱旋門等工程。目前成交價在25000-50000元/㎡之間。老山珍珠泉板塊江北別墅的開展起步較慢但開展勢頭較猛，正成為南京別墅的主流。包括山河水、大吉山水田園等。目前該地區(qū)別墅價格在8000-13000元/㎡之間。江北板塊遠郊板塊主要指溧水、句容、高淳等板塊，溧水別墅主要有恒大金碧天下，臥龍湖國際、華州鳳凰小鎮(zhèn)、伯爵山莊等，售價在5000-11000元/㎡之間。句容別墅多毗鄰寶華山、茅山，以東寰·大山地、世外邊城等工程為代表，售價在9000-12000元/㎡之間。江北板塊句容板塊溧水板塊1、由于受到整體樓市的影響，08年度南京別墅市場的成交量出現(xiàn)極大的萎縮，目前尚在庫存去化當(dāng)中。數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)、HOUSE365南京別墅開展現(xiàn)狀08年南京別墅市場供給面積到達61.55萬平方米。但成交量卻出現(xiàn)極度萎縮，08年南京別墅市場共成交31萬平米，遠遠低于07年度57萬平米，同比下降46%。去年市場有不少存量別墅將進入今年消化，再加上新增供給量，競爭極其劇烈。2、南京別墅逐漸向遠郊化、外圍化開展3、別墅功能走向逐漸多樣化以前的別墅主要集中在江寧、紫金山板塊等傳統(tǒng)別墅板塊，但現(xiàn)在的別墅板塊已經(jīng)四面開花，仙林、湯山、江北老山周邊、句容、溧水、高淳、安徽等遠郊已成為開發(fā)商們青睞的區(qū)域，別墅開始向“上水本質(zhì)回歸〞。從未來的供給結(jié)構(gòu)看：遠郊別墅以獨立別墅為主，主城區(qū)和近郊別墅那么以聯(lián)排、疊加等經(jīng)濟型別墅為主。南京別墅開展現(xiàn)狀別墅在以前主要是為了滿足居住功能，現(xiàn)在那么不僅用于居住，還是休閑、娛樂、社交的重要場所。如奧斯博恩莊園就定位為度假運動莊園。隨著第二居所的興起，別墅的休閑功能更為突出。南京別墅開展現(xiàn)狀4、近年來隨著經(jīng)濟型別墅的推出，南京別墅消費群體起到一定的變化隨著經(jīng)濟型別墅的興起，別墅已不再僅僅局限某一階層，其消費群體從最初的外企高級人員、私營企業(yè)主等擴展為包括國企、政府、金融業(yè)、IT業(yè)、商貿(mào)在內(nèi)的多階層頂尖一族。而隨著南京城市經(jīng)濟的開展，本地富人的數(shù)量不斷增加，都市圈的不斷擴容又吸引了大量外地高收入人群的涌入，使得別墅的潛在客群人數(shù)急劇增多，潛在消費群將成為推動別墅市場開展的又一動力。南京別墅開展趨勢1、價格依然看漲，短期漲幅放緩；2、供給量未來幾年持續(xù)增加，競爭日趨劇烈；3、板塊日趨分化，由板塊內(nèi)競爭轉(zhuǎn)向高、中、低檔不同層級競爭；遠郊別墅的競爭將是未來的主旋律；4、主要板塊將會逐步由江寧三山板塊、環(huán)紫金山板塊向老山、湯山、遠郊轉(zhuǎn)變；5、山、水等自然資源依然重要，但產(chǎn)品功能日益精細化、合理化。6、品質(zhì)、區(qū)域氣氛、配套設(shè)施、升值等會是置業(yè)者主要考慮的問題。7、新型節(jié)能別墅產(chǎn)品、高科技別墅將會不斷涌現(xiàn)，越來越多的定制式建筑產(chǎn)品將會滿足不同客戶的需求。南京別墅開展趨勢三、湯山板塊別墅調(diào)研工程屬性界定本工程雖行政區(qū)劃屬句容市黃梅鎮(zhèn)，但其毗鄰湯山鎮(zhèn)的地理位置決定了其仍屬湯山別墅板塊，以湯山別墅的調(diào)研作為主要參考依據(jù)。工程位置：江寧區(qū)湯山街道溫泉路以南、湯銅路以北總占地面積：145172㎡總建筑面積：130000㎡容積率：0.8物業(yè)組成：別墅、溫泉公寓綠化率：0.4總戶數(shù)：750特色：景觀怡人、戶戶溫泉入戶銷售狀況：銷售情況良好，目前已整體去化70%銷售價格：聯(lián)排8500元/㎡；疊加7100元/㎡；雙拼15000元/㎡湯山公館工程位置：湯山鎮(zhèn)湯泉湖半島麗島路88號總占地面積：192000㎡總建筑面積：90995.6㎡容積率：0.41綠化率：52%總戶數(shù)：198戶(獨立94、雙拼62、三拼42，其中110戶溫泉入戶〕特色：位于湯泉湖畔，局部別墅可盡享湖景美色。另有5500㎡中心會所，配備有咖啡廳、健身房、溫泉游泳館、多功能廳等多種休閑娛樂設(shè)施。銷售狀況：目前進入尾盤銷售階段，所剩套數(shù)不多。銷售價格：獨棟15000元/㎡；雙拼8800元/㎡；聯(lián)排5800元/㎡東湖麗島1、湯山地區(qū)作為南京傳統(tǒng)別墅聚集地，其風(fēng)水寶地的形象在南京市民心中已形成良好認知。其內(nèi)別墅工程均取得了較好的銷售成績。2、湯山地區(qū)目前僅有湯山公館與東湖麗島存在別墅供給〔巴厘原墅已售空〕，且均已進入或即將進入尾盤銷售階段，整個區(qū)域未來競爭對手僅有金塔湯山工程一處。3、隨著湯山新城的逐步開發(fā)建設(shè)、湯山收費站的撤除，本工程的區(qū)位價值更將逐步凸顯，前景可期。調(diào)研總結(jié)四、工程經(jīng)濟測算根本經(jīng)濟指標占地面積267590㎡建筑面積214000㎡容積率《0.8綠化率》35%建筑密度》30%土地成本40萬/畝根據(jù)已通過的設(shè)計方案，工程預(yù)計地上總建筑面積214000㎡，其中會所、幼兒園及其他工建配套約9000㎡，預(yù)計可銷售面積205000㎡，其中度假公寓30000㎡、聯(lián)排別墅150000㎡、雙拼別墅23000㎡、獨棟別墅7000㎡、商業(yè)面積5000㎡。地下建筑面積為8000㎡。銷售價格測算項目本項目東湖麗島巴厘原墅（二手）東寰·大山地世外邊城平均價格（元/㎡）13141.991500020000120009600權(quán)重（％）

40152025自然景觀151014151313項目定位151111141210區(qū)位條件161414141111項目規(guī)劃141213141212內(nèi)部環(huán)境161212141312綜合配套121010988戶型空間121010111010總分1007984917976獨棟別墅根據(jù)市場比較法，計算出本工程獨棟別墅市場銷售價格為13141.99元/㎡，同理，計算出雙拼銷售價格為10682.1元/㎡，聯(lián)排為6631.45元/㎡。開發(fā)本錢測算序號成本項目總建筑面積（萬㎡）單位成本（元/㎡）總成本（萬元）一土地費用21.4770.2816483.9921土地價格21.4750.2816055.9922土地契稅21.420428二開發(fā)前期費用21.438081321基礎(chǔ)建設(shè)費21.414029962設(shè)計費21.47014983規(guī)費21.415032104其他費用21.420428三工程費用22.21510463021土建工程21.41350299702配套費用（水、電、煤氣）21.416035523園林景觀綠化工程21.420042804智能化工程21.410021405溫泉建設(shè)工程21.45010706地下室建設(shè)費用0.8260020807修路費用21.45010708其它費用21.41002140四期間費用21.4

14683.341管理費用21.4

2127.542營銷費用21.4

5464.003財務(wù)費用21.4

5673.444不可預(yù)見費用21.4

1418.36五項目開發(fā)成本

85601.33注：管理費用按總本錢的3%計算；營銷費用按銷售價格的4%計算；財務(wù)費用按總本錢的8%計算；不可預(yù)見費用按總本錢的2%計算。地下室建設(shè)費用按2600元/㎡計算。銷售收入測算項目建筑面積(萬㎡)銷售價格（元/㎡）總價(萬元)總銷售收入20.5

136600度假公寓3350010500聯(lián)排別拼別墅2.31000023000獨棟別墅0.7130009100商業(yè)0.560003000注：銷售價格均按市場比較法測算價格低標準取整計算。工程盈利分析項目建筑面積(萬㎡)總價(萬元)銷售收入20.5136600開發(fā)成本21.485601.33兩稅一費20.58879稅前利潤

42119.67所得稅

10529.92稅后利潤

31589.75投資回報率（毛利）

49.20%