商業(yè)地產(chǎn)融資模式專項(xiàng)研究

、商業(yè)地產(chǎn)融資模式與概念（一）國(guó)內(nèi)地產(chǎn)融資模式國(guó)內(nèi)目前常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資渠道主要有：國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當(dāng)、民間私募基金、外資銀行貸款、海外私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）、公司海外上市等方式。究竟選擇哪種融資方式，從來(lái)就沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案和絕對(duì)的優(yōu)劣之分，關(guān)鍵是要看企業(yè)的實(shí)際情況適合哪種融資方式及其規(guī)則。一般來(lái)說(shuō)，最理想的情況是能夠拿到國(guó)內(nèi)五大銀行（工、農(nóng)、中、建、交）的大額授信額度。在銀行貸款資源不足的情況下，當(dāng)融資規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)元但不足2億元時(shí)，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇；當(dāng)融資規(guī)模超過(guò)2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時(shí)，就獲得了通過(guò)REITS上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。當(dāng)然，對(duì)那些地理位置很好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，即使處于開(kāi)發(fā)前期，尚沒(méi)有成熟物業(yè)的階段，也是能夠引起部分私募基金興趣的。而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式，由于程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時(shí)間長(zhǎng)等原因，并不是合適的開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)融資手段，而應(yīng)作為中長(zhǎng)期戰(zhàn)略方向去努力。（二）主要融資模式概念闡述1、商業(yè)銀行貸款商業(yè)銀行貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。它包括住房開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款以及其他用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款的種類：（1）信用貸款，它又可分為以下五種內(nèi)型：A普通限額貸款；B透支貸款；C備用貸款承諾；D消費(fèi)者貸款；E票據(jù)貼現(xiàn)貸款；（2）擔(dān)保貸款根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，擔(dān)保貸款可分為兩種：A擔(dān)保品貸款；B保證書(shū)擔(dān)保貸款。2、信托信托，簡(jiǎn)單地講，是投資者基于對(duì)信托公司的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給信托公司由其運(yùn)作，信托期限滿后收回本金和運(yùn)作收益的一種理財(cái)行為。自2001年我國(guó)信托投資“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）相繼出臺(tái)以來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開(kāi)始扮演起日趨重要的角色。以2002年7月28日“新上海國(guó)際大廈資金信托計(jì)劃”——中國(guó)第一支房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的出現(xiàn)為標(biāo)志，中國(guó)信托業(yè)再次走入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，并以新的面貌和模式推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。信托品種主要是通過(guò)以下方式參與到房地產(chǎn)企業(yè)中的。（1）信托貸款信托投資公司通過(guò)設(shè)計(jì)推出信托品種募集到資金后貸給房地產(chǎn)企業(yè)。這種形式和商業(yè)銀行貸款基本上相同。主要有三種具體方式：?債權(quán)信托由于上調(diào)存款準(zhǔn)備金，部分商業(yè)銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產(chǎn)出售給信托公司，也可稱為是一種準(zhǔn)資產(chǎn)證券化形式。信托以購(gòu)買信貸資產(chǎn)的途徑間接參與房地產(chǎn)企業(yè)。?前期貸款因?yàn)樯虡I(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須在“五證”辦全后才可進(jìn)行，而對(duì)于自有資金不足、進(jìn)度達(dá)不到銀行貸款條件的項(xiàng)目，便可通過(guò)信托貸款形式取得資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項(xiàng)審批手續(xù)，當(dāng)審批通過(guò)后再向銀行申請(qǐng)貸款。主要貸款也就是信托貸款直接參與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部過(guò)程。與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個(gè)特點(diǎn)：期限較短；對(duì)資金及收益安全性要求較高；利率相對(duì)較低；單純依靠信托資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)受到一定限制（信托合同不超過(guò)200份，籌集5000萬(wàn)每份不低于25萬(wàn)）；適用于滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)形式等。（2）股權(quán)信托房地產(chǎn)股權(quán)信托的一般運(yùn)作模式是集合資金以股權(quán)的方式對(duì)項(xiàng)目公司投資，信托公司派出董事或財(cái)務(wù)人員參與項(xiàng)目管理，在信托終止時(shí)，項(xiàng)目公司股東或第三方公司溢價(jià)回購(gòu)信托股權(quán)。信托投資公司通過(guò)募集資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商階段性持股使大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行。這種形式的信企合作方式有以下明顯特征：首先，對(duì)于這種階段性持有的股份在信托期限結(jié)束后的處置，現(xiàn)有兩種方式：一是開(kāi)發(fā)商或公司其它股東回購(gòu)；二到期拍賣。信托的目的不是去長(zhǎng)期控制某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是通過(guò)這種方式去運(yùn)作投資委托的資金以達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人（投資者）謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報(bào)酬。其次，股權(quán)信托在這份合同中具有擁有表決權(quán)的優(yōu)先股的性質(zhì)，作為股東每年的回報(bào)率在合同中是固定的，不參與利潤(rùn)分成。在信托期限內(nèi)占到開(kāi)發(fā)商股份的控股或者相對(duì)控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計(jì)劃等。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求也較高，但這是任何一家企業(yè)正常發(fā)展中的起碼要求，也是為了保證信托品種的安全性，收益性。（3）受益權(quán)信托信托公司以受托的信托財(cái)產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對(duì)投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)，是財(cái)產(chǎn)信托的一種。中煤信托（中誠(chéng)信托的前身）去年推出的“榮豐2008財(cái)產(chǎn)信托”就是一個(gè)很好的受益權(quán)信托的典范。榮豐公司將其開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)售價(jià)3.27億元人民幣的部分房產(chǎn)委托給中煤信托，設(shè)置財(cái)產(chǎn)信托，榮豐公司享有該財(cái)產(chǎn)的全部受益權(quán)，中煤信托向投資者發(fā)行受益權(quán)證，將部分受益權(quán)出售給投資者，投資者優(yōu)先于榮豐公司享有這部份權(quán)益。一舉為榮豐公司融集資金近1.8億元。按成本價(jià)2200元/米計(jì)算，可開(kāi)發(fā)近8萬(wàn)平米相當(dāng)于6層6單元的板式樓10棟左右，一個(gè)完整的花園式小區(qū)，售完可使開(kāi)發(fā)商獲取近6000萬(wàn)元的利潤(rùn)（扣除融資成本約4%）。這種融資方式最大特點(diǎn)是幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金使用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無(wú)形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò)200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。信托財(cái)產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不參與對(duì)債權(quán)人的分配。對(duì)于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)也不得被清算（除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的）。中煤信托推出后得到管理層的默許。從這種角度考慮發(fā)行受益權(quán)信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時(shí)下首推的一種方式。（4）租賃權(quán)信托租賃權(quán)信托，就是商業(yè)房產(chǎn)的所有者將商鋪的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓一定年限，投資者在購(gòu)買租賃權(quán)后自己并不參與經(jīng)營(yíng)，而是委托信托公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，享受回報(bào)，信托期滿由物業(yè)所有者或承租方回購(gòu)商鋪剩余年限的租賃權(quán)。“愛(ài)建新城”地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)信托計(jì)劃是由愛(ài)建信托集合多個(gè)委托人擁有的“愛(ài)建新城”地下商鋪?zhàn)赓U權(quán)，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，收取經(jīng)營(yíng)收益。第一百貨于信托計(jì)劃生效后受托經(jīng)營(yíng)管理“愛(ài)建新城”地下商鋪，并于2年后信托計(jì)劃期滿受讓剩余年限的租賃權(quán)。開(kāi)發(fā)商愛(ài)達(dá)置業(yè)將“愛(ài)建新城”地下商鋪的房產(chǎn)所有權(quán)抵押給愛(ài)建信托，并將與信托財(cái)產(chǎn)等值的流動(dòng)資產(chǎn)信托給愛(ài)建信托，作為到期支付信托收益和實(shí)現(xiàn)信托目的的履約保證。從信托財(cái)產(chǎn)交付的原始形態(tài)進(jìn)行分類，租賃權(quán)信托屬于集合資金信托的范疇，委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購(gòu)買物業(yè)的租賃權(quán)，因此在發(fā)行上仍受200份的限制。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的就是用現(xiàn)有的資產(chǎn)為公司或項(xiàng)目融資，改善其現(xiàn)金流水平，其本質(zhì)就是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。（5）混合式信托混合式的房地產(chǎn)信托是信托貸款和股權(quán)信托兩種典型模式的混合，即信托計(jì)劃募集的信托資金部分用于增資項(xiàng)目公司，部分用于向項(xiàng)目公司貸款。同樣，由于存在股權(quán)交易的模式，其數(shù)量也非常有限。典型的產(chǎn)品包括“力寶科技建材城資金信托計(jì)劃”：2003年7月1日，浙江省國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司（浙江國(guó)信）推出力寶科技建材城資金信托計(jì)劃，募集資金4000萬(wàn)元，期限為2年，預(yù)計(jì)年收益率在4.6%左右。信托資金中的1000萬(wàn)元入股溫嶺市力寶科技建材城有限公司（占40%），為第一大股東：另外3000萬(wàn)元信托資金借給溫嶺市力寶科技建材城有限公司。浙江力寶高新建材股份有限公司承諾2年后以1160萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買信托持股部分；溫嶺市力寶科技建材城有限公司按季支付浙江國(guó)信3000萬(wàn)元貸款的利息，2年后到期償還貸款本全。市場(chǎng)上還有一種混合類的信托產(chǎn)品，是分別以股權(quán)和債權(quán)方式投向不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這實(shí)際上是一種拼湊規(guī)模的組合方式，與上述討論無(wú)關(guān)。3、私募融資私募融資是指不采用公開(kāi)方式，而通過(guò)私下與特定的投資人或債務(wù)人商談，以招標(biāo)等方式籌集資金，形式多樣，取決于當(dāng)事人之間的約定，如向銀行貸款，獲得風(fēng)險(xiǎn)投資等。私募融資分為私募股權(quán)融資和私募債務(wù)融資。私募股權(quán)融資是指融資人通過(guò)協(xié)商、招標(biāo)等非社會(huì)公開(kāi)方式，向特定投資人出售股權(quán)進(jìn)行的融資，包括股票發(fā)行以外的各種組建企業(yè)時(shí)股權(quán)籌資和隨后的增資擴(kuò)股。私募債務(wù)融資是指融資人通過(guò)協(xié)商、招標(biāo)等非社會(huì)公開(kāi)方式，向特定投資人出售債權(quán)進(jìn)行的融資，包括債券發(fā)行以外的各種借款。4、REITsREITs就是房地產(chǎn)投資信托基金，是英文"RealEstateInvestmentTrust”復(fù)數(shù)形式的縮寫(xiě)。是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs是一種十分成熟、國(guó)際通行的一種大型商業(yè)物業(yè)投資行為。REITs起源于是于19世紀(jì)20年代的美國(guó)，當(dāng)時(shí)的美國(guó)的法律規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以后，不允許出售，只能出租，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法迅速地實(shí)現(xiàn)資金回籠，發(fā)展問(wèn)題光靠收回的租金難以為繼。哈佛商學(xué)院的專家經(jīng)過(guò)研究，決定以這樣一種方式來(lái)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的問(wèn)題：以開(kāi)發(fā)商手中正在收取租金的物業(yè)為依托，匯聚公眾投資，以物業(yè)所收取的租金作為投資人的回報(bào)，并跟投資人約定贖回期限，返還投資人的本金，這就是REITs基金的發(fā)源。REITs從上世紀(jì)六十年代初開(kāi)始在美國(guó)興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。2003年底，中國(guó)第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”在北京推出，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)信托基金(REITs)的雛形初步形成。REITs主要是針對(duì)商務(wù)辦公大樓、購(gòu)物中心、飯店、公共建設(shè)等商用建筑物，更關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的經(jīng)營(yíng)。REITs要求要有專業(yè)投資機(jī)構(gòu)和專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，這樣才能保證REITs的安全運(yùn)作。目前國(guó)內(nèi)能達(dá)到誠(chéng)信、專業(yè)、職業(yè)、敬業(yè)的投資機(jī)構(gòu)和管理機(jī)構(gòu)還很少！同時(shí)，REITs像所有的金融產(chǎn)品一樣，有著巨大的道德風(fēng)險(xiǎn)。5、股權(quán)融資這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。股權(quán)融資的方式有多種，最常見(jiàn)的是以合資形式成立項(xiàng)目公司，雙方根據(jù)項(xiàng)目所需資金，特別是啟動(dòng)資金的缺口按比例投資，實(shí)現(xiàn)銷售后，利潤(rùn)同樣按比例分紅。通常這都是一種短期的融資方式。出資的方式也不都是現(xiàn)金，也有土地等其他方式。股權(quán)融資方式是很多不具備銀行融資和資本市場(chǎng)融資條件的房企和資金實(shí)力差的中小項(xiàng)目公司最便捷和可操作的方式。二、商業(yè)地產(chǎn)融資模式的分析（一）商業(yè)地產(chǎn)融資模式的發(fā)展趨勢(shì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資主要渠道還是銀行，這種狀況在短時(shí)間內(nèi)難以改變。中國(guó)投融資是一個(gè)高度管制的行業(yè)，其中4大國(guó)有商業(yè)銀行占據(jù)了絕大部分的市場(chǎng)份額，是各行業(yè)融資的主渠道。目前，中國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)28萬(wàn)億元左右，中國(guó)的信托機(jī)構(gòu)、證卷機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)所有的資產(chǎn)加起來(lái)不到商業(yè)銀行的1／10。特別在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其他融資方式如上市比較嚴(yán)格，發(fā)行企業(yè)債也比較困難，產(chǎn)業(yè)基金尚未得到法律保護(hù)，這對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)所急需短期資金的狀況來(lái)說(shuō)是難以解決實(shí)際問(wèn)題的。因此開(kāi)發(fā)企業(yè)更是高度依賴于銀行信貸發(fā)展。但是在央行開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注和控制后，從我國(guó)投融資市場(chǎng)的發(fā)展特別是當(dāng)前房地產(chǎn)融資的方向、趨勢(shì)來(lái)看，信托將會(huì)成金融創(chuàng)新的主力和示范，并在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)以信托加銀行的方式來(lái)表現(xiàn)。21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式應(yīng)該是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)金融政策大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商期待著更多的融資渠道和新型金融工具，而REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）必然成為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資的一條新通道。（二）信托成為主流融資模式的成因首先，相關(guān)法律法規(guī)不斷完善為信托業(yè)務(wù)的發(fā)展打開(kāi)了局面。2002年6月《信托公司管理辦法修訂稿》以及一些等等規(guī)定的出臺(tái)，為信托業(yè)務(wù)的正式規(guī)范開(kāi)展奠定了基礎(chǔ)。2004年11月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《房地產(chǎn)信托管理暫行辦法征求意見(jiàn)稿》，突破了原來(lái)信托集合資金計(jì)劃200份的限制，既為信托融資模式的發(fā)展廣開(kāi)了空間，也使以信托財(cái)產(chǎn)管理制度來(lái)進(jìn)行財(cái)富管理和融資，成為我國(guó)投融資行業(yè)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，信托公司還據(jù)此可以為房地產(chǎn)公司提供較大額度的資金，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商4證不齊全的情況下，信托公司也可以為其進(jìn)行融資。?其次，信托業(yè)務(wù)的靈活性使其適應(yīng)面非常寬廣。信托公司可以作信托業(yè)務(wù)、貨幣業(yè)務(wù)、資本業(yè)務(wù)，以及直接作產(chǎn)業(yè)投資。正是由于信托業(yè)務(wù)的靈活性和經(jīng)營(yíng)范圍的廣泛性，有人將信托公司稱為國(guó)內(nèi)的金融百貨公司。但它并不是像人們通常想的那樣只是一個(gè)過(guò)橋資金，而是還可以為房地產(chǎn)提供全程性的金融服務(wù)。比如房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托投資公司融資1個(gè)億，這1個(gè)億資金可以成為注冊(cè)資本金，房地產(chǎn)公司依此取得4證，然后可能再通過(guò)商業(yè)銀行作后期貸款。項(xiàng)目進(jìn)入正常的開(kāi)發(fā)運(yùn)作軌道之后，再把錢還給信托投資公司。值得注意的是，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域，商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)都很難有業(yè)務(wù)創(chuàng)新空間。而信托可以以財(cái)產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等多種方式提供融資服務(wù)，可以作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流模式。???第三，信托加銀行的融資模式將會(huì)被進(jìn)一步重視。隨著中國(guó)發(fā)展越來(lái)越開(kāi)放的態(tài)勢(shì)，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)以分業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為主的業(yè)務(wù)格局中，已出現(xiàn)了混業(yè)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)和苗頭，如商業(yè)銀行也開(kāi)始允許設(shè)立基金管理公司，還有的商業(yè)銀行開(kāi)始開(kāi)發(fā)信托管理業(yè)務(wù)，推出銀行信貸加信托相結(jié)合的模式。第四，信托投融資相對(duì)來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)較低，而收益較高。包括信托在內(nèi)的所有金融產(chǎn)品都有一個(gè)三性原則，一是安全性，二是收益性，三是流動(dòng)性。而信托業(yè)務(wù)中格外有一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)隔離規(guī)定，即信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立受信托法保護(hù)，不為信托公司債務(wù)所影響。這說(shuō)明信托融資是在注重風(fēng)險(xiǎn)的前提下發(fā)揮靈活原則優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，目前在中國(guó)信托收益是免稅的，信托所得收益部分我國(guó)稅務(wù)總局還沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，因而產(chǎn)生所有收益按照規(guī)定或約定的收益率全部都給投資人，不需要納稅，增加了投資人的收益和對(duì)信托業(yè)務(wù)的興趣。（三）房地產(chǎn)信托融資面臨的法律環(huán)境國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托融資環(huán)境緊中有松。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。從2003年6月5日中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》（一般稱為“121”號(hào)文件”），到2004年的提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、“8.31”土地大限、央行加息、《征求意見(jiàn)稿》取消了房地產(chǎn)信托計(jì)劃中信托合同200份的限制。進(jìn)入2005年，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”，接著就有了2005年3月的上調(diào)住房貸款利率、2005年4月的國(guó)務(wù)院穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八點(diǎn)意見(jiàn)、2005年5月的七部委新政，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的財(cái)政、金融、供求等全方位的調(diào)控“關(guān)懷”。2005年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào)），提示信托投資公司密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，并進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)信貸發(fā)行的門檻，因而在房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模即出現(xiàn)了大幅回落。近期，于2008年10月底下發(fā)的256號(hào)文，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，重申對(duì)開(kāi)發(fā)商的篩選必須嚴(yán)格執(zhí)行——自有資金比例超過(guò)35%、四件齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)，只有滿足三個(gè)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能融資。其中，股權(quán)加回購(gòu)都被界定為融資行為，如果嚴(yán)格按照265號(hào)文來(lái)操作，難度將大大增大。喜則是2008年12月初國(guó)務(wù)院工作會(huì)議提出金融“國(guó)九條”，其中言明將放開(kāi)REITs大門，并以并購(gòu)貸款、股權(quán)投資基金等形式拓寬企業(yè)融資渠道——這還是REITs第一次迎來(lái)最高管理層的肯定信號(hào)，被開(kāi)發(fā)商寄予厚望多年的REITs終于破冰在即。（四）房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)與控制總體而言，從未來(lái)的發(fā)展看，中國(guó)的房地產(chǎn)信托融資將有很大的發(fā)展空間。但是，由于房地產(chǎn)信托融資是一種新的方式，需要改進(jìn)和創(chuàng)新的地方也比較多，也同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響房地產(chǎn)信托。信托公司在信托資金運(yùn)用過(guò)程中，可通過(guò)投資地域、項(xiàng)目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機(jī)動(dòng)，來(lái)抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者利益。2、項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題，則信托產(chǎn)品無(wú)論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法避免的。信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候，可以聘請(qǐng)有市場(chǎng)公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí)；深入調(diào)查了解開(kāi)發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況，選擇與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作；落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，加強(qiáng)資金監(jiān)控，做到“封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ谩?。通過(guò)這一系列的手段，信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護(hù)委托人和受益人的利益。3、道德風(fēng)險(xiǎn)作為專業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，信托投資公司受到國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)———中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理，嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上，信托公司可邀請(qǐng)商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與，對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程，按照審慎的原則運(yùn)用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)地產(chǎn)信托融資運(yùn)作模式操作流程（一）內(nèi)地房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式信托投資公司1、傳統(tǒng)貸資型信托融孑委莫式收托本、決

策11、傳統(tǒng)貸資型信托融孑委莫式收托本、決

策1）操作流程證券公司、銀行4專業(yè)房地產(chǎn)公司益金(,房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司》收第一步資投成-資

選托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府擇管部「項(xiàng)；目運(yùn)B作的審定;益.第三步，面投資人投資者公開(kāi)發(fā)行信托憑證；大連琥珀灣投扛貸款的方式投入至公司將發(fā)行信托憑證所募持貸款的方式投入至公司將發(fā)行信托憑證所募持的資金以信用第五步，信托公資回收資金。（2）優(yōu)點(diǎn)管理比較簡(jiǎn)單，收益比較穩(wěn)定。（3）存在問(wèn)題由于信托公司對(duì)信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn)，而總體上看信托公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估能力還不如銀行，因此，信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，并將嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目的基本素質(zhì)的要求。2、股權(quán)型信托融資模式這種方式是信托公司在集合資金后，以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)的方式將股權(quán)回購(gòu)，這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資）。在這方面最早做的是重慶國(guó)投，例如其所運(yùn)作的世紀(jì)星城項(xiàng)目。（1）操作流程第一步，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。第二步，信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。第三步，信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股，即對(duì)于公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)（可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利）。第四步，信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理，同時(shí)，與原關(guān)聯(lián)方簽署股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。為了確?；刭?gòu)協(xié)議的履行，雙方可能需要有一些擔(dān)保的條件。第五步，房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)聯(lián)方（或原股東）從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金，回購(gòu)股權(quán)，信托融資過(guò)程結(jié)束。（2）模式優(yōu)點(diǎn)能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開(kāi)發(fā)商資本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。（二）美國(guó)模式美國(guó)的REITs通常以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其主要的運(yùn)作流程為：1、評(píng)估資金基金發(fā)起人為滿足自身需求，進(jìn)行REITS基金募集的策劃，主要工作包括：預(yù)估所需資金的數(shù)量，確認(rèn)選擇REITS基金為籌資工具，并考慮投資標(biāo)的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。2、接洽承銷商發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細(xì)節(jié)與募集細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。3、接洽律師及會(huì)計(jì)師與有資格的律師及會(huì)計(jì)師討論基金申請(qǐng)發(fā)行的相關(guān)法律、會(huì)計(jì)問(wèn)題，選定律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所為成立全過(guò)程服務(wù)，并擬定申請(qǐng)文件，此時(shí)投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析基本確定。4、接洽不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)公司若基金未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理由房地產(chǎn)顧問(wèn)公司擔(dān)任，則需要確定對(duì)象并簽訂REITS管理顧問(wèn)契約，確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。5、申請(qǐng)募集當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請(qǐng)募集，在申請(qǐng)成功后，要決定保管機(jī)構(gòu)并簽訂REITS契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。該類證券一般需要經(jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施的投資計(jì)劃，保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過(guò)券商購(gòu)買REITS證券，投資收益則從保管機(jī)構(gòu)獲得。（三）日本模式日本信托運(yùn)作流程為：步驟一：房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者；由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房地產(chǎn)公司；步驟二：投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；步驟三：信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi)；步驟四：房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費(fèi)；步驟五：信托公司向投資者發(fā)放紅利；步驟六：信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場(chǎng)上銷售，從購(gòu)買者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。（四）運(yùn)用房地產(chǎn)信托的操作要點(diǎn)對(duì)于信貸類的信托產(chǎn)品，包括許多股權(quán)類的產(chǎn)品，資金的使用更多地體現(xiàn)為“過(guò)橋貸款”的性質(zhì)。即對(duì)于某些自有資金不足，項(xiàng)目進(jìn)度未達(dá)到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入。當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)并達(dá)到銀行貸款的條件，開(kāi)發(fā)商就會(huì)改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)達(dá)到一定年限/擁有部分成熟業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，財(cái)產(chǎn)信托是一個(gè)對(duì)外融資的理想途徑。它可以將未來(lái)比較穩(wěn)定或者明確的現(xiàn)金流通過(guò)較低的貼現(xiàn)率獲得當(dāng)前的融資，用于其它項(xiàng)目的建設(shè)。所有的房地產(chǎn)投資基金，都可以理解為不定向的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，而通常這樣的產(chǎn)品期限一般都較長(zhǎng)，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)是8年左右，這需要投資人的積累。而積累的過(guò)程是一個(gè)收益反復(fù)確認(rèn)的過(guò)程，即受托人能夠給投資人帶來(lái)預(yù)期的高收益，且沒(méi)有失誤過(guò)，經(jīng)過(guò)若干次的反復(fù)確認(rèn)后，投資人才可以放心的將資金交付，而且期限也會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)。（五）信托公司推薦銀監(jiān)會(huì)評(píng)出了8家A類信托公司，他們分別是中信信托、中誠(chéng)信托、上國(guó)投、華寶信托、華信信托、對(duì)外經(jīng)貿(mào)信托、平安信托、聯(lián)華信托。四、商業(yè)地產(chǎn)信托融資實(shí)證分析（一）不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資的實(shí)證分析按照資金的運(yùn)用方式，房地產(chǎn)信托融資可主要分為貸款類、財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓類和股權(quán)投資類三種。不同的房地產(chǎn)信托種類在資金流向，對(duì)信托資產(chǎn)的要求，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的用途等方面存在著明顯的區(qū)別，近年來(lái)隨著政策對(duì)房地產(chǎn)信托流向方面的調(diào)節(jié)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)信托工具的使用方面也發(fā)生了一些顯著的變化，開(kāi)始由初期的貸款型信托為主流逐步向財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓型占主導(dǎo)的方向轉(zhuǎn)變，同時(shí)也有企業(yè)開(kāi)始嘗試在香港等地發(fā)行REITS的方式進(jìn)行資本運(yùn)作，下面結(jié)合02年以來(lái)市場(chǎng)中出現(xiàn)的一些房地產(chǎn)信托的相關(guān)操作來(lái)具體進(jìn)行分析。1、資金信托方式提供項(xiàng)目貸款由上圖我們可以清楚地看到資金信托方式的運(yùn)作流程，分析其目的主要是為目標(biāo)項(xiàng)目提供貸款，一些中小型開(kāi)發(fā)商由于同時(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，無(wú)法通過(guò)各項(xiàng)目之間的整體操作來(lái)實(shí)現(xiàn)資金鏈的銜接，因此在傳統(tǒng)融資渠道收緊后可能會(huì)遭遇較大的資金壓力，所以對(duì)這樣一種單一項(xiàng)目的融資工具是存在需求的。接下來(lái)，我們通過(guò)實(shí)例來(lái)深入分析一下，首先來(lái)看這種信托融資方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商的作用：目標(biāo)項(xiàng)目受托人信托介入時(shí)間信托融資目的北京通程國(guó)際大酒外貿(mào)信托開(kāi)工建設(shè)半年解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金不足店后問(wèn)題

西安人民大廈改建項(xiàng)目西部信托項(xiàng)目改建中期解決項(xiàng)目改建資金不足問(wèn)題上海余山國(guó)際高爾上海國(guó)投項(xiàng)目一期預(yù)售解決項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)資金夫球場(chǎng)別墅項(xiàng)目期間不足問(wèn)題北京住邦2000項(xiàng)目安信信托項(xiàng)目一期銷售過(guò)半為項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)融資上海城開(kāi)萬(wàn)源城項(xiàng)目新華信托項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)初期為項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)融資通過(guò)上表，我們可以看出在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中：一類情況是在地面建筑物尚未成形時(shí)，常常會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，此時(shí)由于人民銀行對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的規(guī)定限制，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法獲得貸款，因此，在這個(gè)階段，中小型的開(kāi)發(fā)商往往會(huì)通過(guò)發(fā)行信托的方式來(lái)解決短期的融資問(wèn)題，一旦樓宇成形，就可以進(jìn)一步將其作為抵押獲得貸款，信托資金在此就發(fā)揮了“過(guò)橋貸款”的作用。另一類情況是，在商品房開(kāi)始預(yù)售的過(guò)程中，由于項(xiàng)目仍舊處于建設(shè)周期當(dāng)中，如果項(xiàng)目銷售的狀況低于預(yù)期，可能就會(huì)給項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)帶來(lái)資金上的壓力，這時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以通過(guò)信托的方式來(lái)獲得短期的貸款以彌補(bǔ)資金的缺口。其次來(lái)對(duì)這種信托融資方式的成本、規(guī)模和時(shí)限做梳理：目標(biāo)項(xiàng)目融資規(guī)模融資成本（不含信托管理費(fèi)和報(bào)酬）還款時(shí)間

北京通程國(guó)際大酒店1.2-1.6億7%1.5年西安人民大廈改建項(xiàng)目1.5億3.5%1年上海余山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)別墅項(xiàng)目1億4.8%2年北京住邦2000項(xiàng)目0.5—1.5億8%5年（持有滿1年可轉(zhuǎn)讓）上海城開(kāi)萬(wàn)源城項(xiàng)目10億2年總體來(lái)看，此類方式的融資規(guī)模一般在1.5億元以下，融資成本（含管理費(fèi)和報(bào)酬）一般來(lái)說(shuō)要達(dá)到銀行貸款2-3倍，其中短期的過(guò)橋貸款可能要達(dá)到20%左右，但由于其對(duì)于開(kāi)發(fā)商的自有資金沒(méi)有要求，所以總體成本仍不算太高；從時(shí)限上來(lái)說(shuō)，一般為1-2年。但最近上海城開(kāi)的項(xiàng)目融資規(guī)模就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了平均水平，而這種產(chǎn)品的可設(shè)計(jì)性很強(qiáng)，所以在融資時(shí)限和融資成本上都具有很大的彈性空間，對(duì)于資金饑渴的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一種可行的短期融資渠道。最后來(lái)看開(kāi)發(fā)商在運(yùn)用此種信托方式時(shí)所要受到的一些限制：目標(biāo)項(xiàng)目回購(gòu)擔(dān)保方式北京通程國(guó)際大酒店1、土地使用權(quán)抵押擔(dān)保2、長(zhǎng)沙通程實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司提供拍賣不足額部分連帶責(zé)任擔(dān)保

西安人民大廈改建1、借款人大股東陜西省投資集團(tuán)為該信托提供連帶項(xiàng)目責(zé)任保證擔(dān)保上海余山國(guó)際高爾1、抵押的2、3、6號(hào)地塊共169.39畝，土地價(jià)值為夫球場(chǎng)別墅項(xiàng)目20300萬(wàn)元2、該借款由上海余山國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部有限公司的控股股東上海優(yōu)孚企業(yè)發(fā)展有限公司再提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保3、上海優(yōu)孚企業(yè)發(fā)展有限公司在本次發(fā)行資金信托時(shí)出資6000萬(wàn)元，委托上海國(guó)際信托投資有限公司對(duì)余山公司增資，并以該部分信托投資所形成的信托財(cái)產(chǎn)作為信托借款的保證措施北京住邦2000項(xiàng)目1、現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)1.65億元的目標(biāo)房產(chǎn)作抵押，抵押率48%；2、項(xiàng)目公司股權(quán)（80%的控股權(quán)）質(zhì)押；3、銷售監(jiān)控和提前6個(gè)月還款現(xiàn)金流安排。為了保證信托產(chǎn)品投資人的利益，開(kāi)發(fā)商在選擇該類產(chǎn)品時(shí)需要提供回購(gòu)擔(dān)保，從擔(dān)保方式上來(lái)說(shuō)，包括土地使用權(quán)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等形式，這也在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)商融資的成本。2、財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資上圖向我們展示了此類信托方式的操作流程，分析其目的主要在于通過(guò)對(duì)具有穩(wěn)定未來(lái)現(xiàn)金流量的物業(yè)的受益優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益的套現(xiàn)，從而

為其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)融資。這種方式也為持有一定規(guī)模收益物業(yè)體量的大中型開(kāi)發(fā)商提供了一種資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的途徑。接下來(lái)，我們通過(guò)實(shí)例來(lái)深入分析，首先來(lái)看這種信托方式的還款資金來(lái)源：目標(biāo)財(cái)產(chǎn)受托人物業(yè)性質(zhì)融資還款資金來(lái)源上海新中苑上海國(guó)投商辦住綜合房產(chǎn)銷售收入（包括新中南開(kāi)公司回購(gòu)房產(chǎn)）及銀行利息上海大華燦坤家電城上海國(guó)投專業(yè)賣場(chǎng)租金收入及銀行利息上海錦繡華城樂(lè)購(gòu)大賣場(chǎng)聯(lián)華信托大賣場(chǎng)大賣場(chǎng)租金收入及銀行利息上海月星家居廣場(chǎng)聯(lián)華信托專業(yè)賣場(chǎng)第54幢22,091.87平方米物業(yè)上的租金凈收入及運(yùn)作收益上海假日百貨商廈安信信托百貨第一、四層物業(yè)租金收入及銀行利息天津房信集團(tuán)公產(chǎn)房屋北方信托住宅房租收入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要股東投入巨額資金并持有，通過(guò)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)賺取中長(zhǎng)期回報(bào)。這種運(yùn)營(yíng)方式的好處在于通過(guò)統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不斷提升物業(yè)價(jià)值，營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)氛圍從而獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，但缺點(diǎn)是對(duì)股東前期資金占用量較大。通過(guò)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，則可以將投資于這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)益資金以貸款利率的代價(jià)（低于股權(quán)收益率）替換出來(lái)，很

好的解決了資本金占用的問(wèn)題，替換出的資金又可以循環(huán)投入到接下來(lái)的其他地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中。其次來(lái)對(duì)這種信托融資方式的成本、規(guī)模和時(shí)限做梳理：目標(biāo)項(xiàng)目融資規(guī)模融資成本（不含信托管理費(fèi)和報(bào)酬）還款時(shí)間上海新中苑0.8億4.8%2年海大華燦坤家電城0.72億年均約5%（第一年約4.8%、第二年約5%、第三年5.4%）2.5年上海錦繡華城樂(lè)購(gòu)大賣場(chǎng)1.2億年均約4.8%（第一個(gè)年約4.5%、第二個(gè)年度5.1%）2年上海月星家居廣場(chǎng)2.2億4%（1年期）；5%（2年期）；6%（3年期）；7%（4年期）；8%（5年期）；9%（6年期）。最多6年上海假日百貨商廈0.8-1.2億6%2年天津房信集團(tuán)公產(chǎn)房屋0.4億4.3%3年從融資的規(guī)模上來(lái)看，根據(jù)未來(lái)現(xiàn)金流量的不同，融資的規(guī)模存在很大的彈性空間，從融資的時(shí)限上來(lái)看普遍要比單純的資金信托貸款的時(shí)間要長(zhǎng)，因此這也為融資成本的設(shè)計(jì)提供了更大的自由度。

最后再來(lái)看開(kāi)發(fā)商在運(yùn)用此種財(cái)產(chǎn)信托方式時(shí)所要受到的一些限制：目標(biāo)財(cái)產(chǎn)回購(gòu)擔(dān)保方式上海新中苑1、新中南開(kāi)以新中苑房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為抵押物2、上海黃浦投資集團(tuán)為新中南開(kāi)回購(gòu)優(yōu)先受益權(quán)與新中南開(kāi)按受托人要求受讓房產(chǎn)之義務(wù)提供不可撤銷、負(fù)連帶責(zé)任的信用擔(dān)保上海大華燦坤家電城1、華翔房產(chǎn)以其合法所有的大華燦坤豕電城產(chǎn)權(quán)作為抵押物2、大華集團(tuán)為華翔房產(chǎn)回購(gòu)信托優(yōu)先受益權(quán)及華翔房產(chǎn)及時(shí)足額轉(zhuǎn)支付燦坤家電城租金提供不可撤銷、負(fù)連帶責(zé)任的信用擔(dān)保上海錦繡華城樂(lè)購(gòu)大賣場(chǎng)1、錦繡華城以樂(lè)購(gòu)大賣場(chǎng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為抵押物2、大華集團(tuán)為本信托計(jì)劃提供不可撤銷、負(fù)連帶責(zé)任的信用擔(dān)保上海月星家居廣場(chǎng)1、由上海月星家居廣場(chǎng)有限公司提供抵押擔(dān)保2、月星集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保上海假日百貨商廈1、以市價(jià)2億元的目標(biāo)財(cái)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保天津房信集團(tuán)公產(chǎn)房屋房信集團(tuán)承諾用其自有財(cái)產(chǎn)按期足額償還信托資金從回購(gòu)擔(dān)保的方式來(lái)看，主要有以目標(biāo)物業(yè)為抵押以及物業(yè)所有人或關(guān)聯(lián)方提供擔(dān)保等方式。3、類REITS形式的信托融資操作2005年1月22日，聯(lián)華信托推出了國(guó)內(nèi)首例準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資類基金——“聯(lián)信?寶利，該項(xiàng)投資信托計(jì)劃的運(yùn)作模式基本按照REITS的方式進(jìn)行，該信托計(jì)劃自成立以來(lái)已經(jīng)發(fā)行了一系列的投資產(chǎn)品，其中有不少采取的是未確定投資方向的資金信托方式（詳見(jiàn)下表）：信托投資計(jì)劃規(guī)模聯(lián)信?寶利號(hào)8515萬(wàn)聯(lián)信?寶利二號(hào)15000萬(wàn)聯(lián)信?寶利三號(hào)8750萬(wàn)聯(lián)信?寶利五號(hào)15000萬(wàn)聯(lián)信?寶利六號(hào)（順馳林溪）21250萬(wàn)聯(lián)信?寶利七號(hào)（大連琥珀灣）15368萬(wàn)中國(guó)武夷貸款項(xiàng)目5100萬(wàn)廣東新寶“金海灣”4000萬(wàn)上海順馳藍(lán)灣8318萬(wàn)南京濱江奧城12000萬(wàn)珠海太和商業(yè)廣場(chǎng)5552萬(wàn)福建金帝?蝶翠華苑2200萬(wàn)佛山東方廣場(chǎng)5000萬(wàn)

聯(lián)信?新城5500萬(wàn)流程圖如下：從該產(chǎn)品的整個(gè)運(yùn)作流資資的雛形：在信托方式可選上來(lái)分析金開(kāi)發(fā)商的差異鯉求行進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)除了債權(quán)式投資德也開(kāi)始進(jìn)行股權(quán)式‘本信我們可以看到其已初步形成了|從該產(chǎn)品的整個(gè)運(yùn)作流資資的雛形：在信托方式可選上來(lái)分析金開(kāi)發(fā)商的差異鯉求行進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)除了債權(quán)式投資德也開(kāi)始進(jìn)行股權(quán)式信投托同在于資發(fā)行受益憑金（1）不是以基金的形信投托同在于資發(fā)行受益憑金（1）不是以基金的形益.式來(lái)進(jìn)行運(yùn)作；投資選擇投資人……；2）投資管理公司和資金信托公司由同一家機(jī)構(gòu)（投廠!資3）無(wú)法公開(kāi)上市募集。交V持…份項(xiàng)目運(yùn)作大連琥珀灣融資的資產(chǎn)選擇（二）大型房地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)用房地產(chǎn)信托進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)的實(shí)證分析1、越秀城建集團(tuán)背景概況1978年廣州市設(shè)立“住宅建設(shè)辦公室；”1983年“住建辦”改制為“廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司”，成為廣州市最早成立的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)；1996年改制為“廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司”。2002年，廣州城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)與香港越秀企業(yè)集團(tuán)實(shí)施資產(chǎn)重組，成為香港上市公司“越秀投資”（該企業(yè)是廣州市政府在香港的窗口企業(yè)）的主體。重組后的架構(gòu)是：越秀集團(tuán)”的子公司GCCDBVI間接持有廣州市城建開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱GCCD）95%的權(quán)益。至此整個(gè)企業(yè)集團(tuán)目前具有三重身份：廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（國(guó)有企業(yè)）、香港越秀投資有限公司（外資企業(yè)）、廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（合資企業(yè)），三者統(tǒng)一以“越秀城建”作為品牌名稱?！霸叫愠墙ā逼放片F(xiàn)已成為廣州房地產(chǎn)界的一面旗幟。2004年，城建開(kāi)始著力于企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)并重轉(zhuǎn)型，最終實(shí)現(xiàn)以商業(yè)地產(chǎn)為主。2006-2010年，集團(tuán)將累計(jì)投入資金210億元，計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積達(dá)到500萬(wàn)平方米；重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)高端產(chǎn)品、專業(yè)市場(chǎng)與酒店連鎖業(yè)；重點(diǎn)打造天河、流花、珠江新城和南沙等四大商務(wù)圈。力求經(jīng)過(guò)5年的發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)值達(dá)到集團(tuán)綜合效益的60%以上；使酒店業(yè)、服裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、連鎖超市、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、停車場(chǎng)管理以及開(kāi)發(fā)建設(shè)鏈條上的企業(yè)形成系列規(guī)模，使“越秀城建”成為廣州市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)行業(yè)中的第一品牌。02年以來(lái)該企業(yè)在企業(yè)戰(zhàn)略指導(dǎo)方向下的一系列資本運(yùn)作也取得了良好的效果，從中我們可以汲取不少有益的經(jīng)驗(yàn)，為我們的資本經(jīng)營(yíng)提供了可參考的思路。2、越秀房地產(chǎn)信托投資基金越秀城建集團(tuán)在利用房地產(chǎn)信托工具實(shí)現(xiàn)融資渠道拓寬、提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型方面的最大嘗試就是在2005年12月在香港上市發(fā)行了中國(guó)大陸海外的第一只Reits——越秀房地產(chǎn)信托投資基金。下面我們對(duì)該Reits的主要組織架構(gòu)分析如下，從中也能看出該集團(tuán)在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)手法方面的一些端倪。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，一個(gè)成熟房地產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)作應(yīng)該是如我們前文所分析的資金信托的形式，其目的一方面是為投資者提供合適的投資工具，另一方面是為不特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資的渠道；但通過(guò)對(duì)越秀房地產(chǎn)信托投資基金組建過(guò)程和組織架構(gòu)的分析，我們發(fā)現(xiàn)該Reits實(shí)際上是越秀城建集團(tuán)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型而創(chuàng)設(shè)出的一個(gè)融資和資本運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)證券化平臺(tái)。首先從目標(biāo)物業(yè)的當(dāng)前實(shí)益持有人來(lái)看，四家物業(yè)持有公司實(shí)際上都是越秀城建集團(tuán)為了REITS的發(fā)行而于2001年在英屬處女英處女群島注冊(cè)的SPV，目的在于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的隔離，建立資產(chǎn)池。再?gòu)奈飿I(yè)的租賃代理公司來(lái)看：白馬物業(yè)管理公司96.8%權(quán)益由越秀投資擁有，其余3.2%由GCCD集團(tuán)擁有；怡城物業(yè)管理公司85.7%權(quán)益由越秀投資擁有，其余14.3%由GCCD集團(tuán)擁有。兩家物業(yè)管理公司也都是越秀集團(tuán)

的下屬企業(yè)，其關(guān)聯(lián)性非常明顯。最后從該REITS首批投資的目標(biāo)物業(yè)來(lái)分析：物業(yè)名稱建成時(shí)間被證券化前物業(yè)持有人物業(yè)類型營(yíng)業(yè)總收入白馬大廈1990年白馬合營(yíng)公司批發(fā)/零售辦公/倉(cāng)庫(kù)1.3億/年財(cái)富廣場(chǎng)2003年GCCD零售/辦公0.27億/年維多利廣場(chǎng)2003年GCCD零售0.26億/年城建大廈1997年GCCD零售/辦公0.35億/年從投資的目標(biāo)物業(yè)來(lái)看，白馬大廈是中國(guó)十大成衣批發(fā)及零售貿(mào)易中心之一，而其他三項(xiàng)物業(yè)都位于廣州市CBD地段的核心區(qū)域，可以說(shuō)是越秀城建集團(tuán)擁有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，通過(guò)對(duì)這四項(xiàng)物業(yè)的打包，并利用越秀REITS上市發(fā)行，“越秀城建”開(kāi)辟了一條本集團(tuán)所持有的商業(yè)物業(yè)便捷套現(xiàn)的通道，為今后向商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了較為清晰的業(yè)務(wù)模式。從越秀REITS具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)范圍的物業(yè)組合中我們也能很清楚地看到該REITS對(duì)于越秀城建集團(tuán)今后企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型所將發(fā)揮的重要作用：物業(yè)名稱預(yù)計(jì)落成時(shí)間開(kāi)發(fā)人物業(yè)類型面積越秀新都會(huì)2006越秀城建零售/辦公8.6萬(wàn)亞太世紀(jì)廣場(chǎng)2008越秀城建酒店/商用22.4萬(wàn)珠江新城2009越修城建綜合商用40萬(wàn)從地段上分析，這些物業(yè)都位于廣州市的核心地帶，具有良好的發(fā)展前景，待這些物業(yè)建成并完成招租后，將會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而成為可進(jìn)行打包處理證券化融資的目標(biāo)資產(chǎn)，再通過(guò)同樣的操作手法，利用越秀REITS這樣一個(gè)資本運(yùn)作的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資金占用的短期化，既解決了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期資金占用過(guò)大的問(wèn)題，同時(shí)又保證了企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的順利實(shí)施。五、房地產(chǎn)信托投資基金案例（一）中信天泰不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品名稱：中信天泰不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金集合資金信托計(jì)劃受托機(jī)構(gòu)：中信信托有限責(zé)任公司產(chǎn)品類型：集合資金信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模：人民幣35,000萬(wàn)元，其中：優(yōu)先級(jí)受益權(quán)30,000萬(wàn)元（最低18,000萬(wàn)元，最高42,000萬(wàn)元）；次級(jí)受益權(quán)5,000萬(wàn)元（根據(jù)優(yōu)先級(jí)實(shí)際募集規(guī)模，按比例匹配），由天泰集團(tuán)認(rèn)購(gòu)。信托期限：3年，滿2年可提前償付部分或全部本金及預(yù)期收益。預(yù)期年化收益率：7.02%~20%（優(yōu)先受益權(quán)），天泰地產(chǎn)和天泰集團(tuán)對(duì)每年預(yù)期最低收益7.02%提供保證。收益分配方式：前2年每年分配一次收益，第3年每季度分配一次收益或提前償還部分本金。流動(dòng)性安排：優(yōu)先級(jí)受益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，特殊情況優(yōu)先級(jí)受益權(quán)可提前贖回。投資門檻：認(rèn)購(gòu)100萬(wàn)元以上預(yù)約登記，認(rèn)購(gòu)300萬(wàn)元以上直接簽約（金額優(yōu)先，同等金額下時(shí)間優(yōu)先）。推介期：2009年8月10日~9月9日；推介期內(nèi)，若募集資金提前達(dá)到發(fā)行規(guī)模上限，則提前結(jié)束推介。認(rèn)購(gòu)費(fèi)：1%，資金募集時(shí)不收取，信托成立后由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。資金運(yùn)用方式：以股權(quán)、債權(quán)等合法方式，投資于青島、濟(jì)南等泛山東市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)已確定4個(gè)優(yōu)質(zhì)種子項(xiàng)目。擔(dān)保及增信手段：受益權(quán)分層、天泰地產(chǎn)及天泰集團(tuán)保證、聯(lián)合管理、資金監(jiān)管、聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)商、經(jīng)深入盡職調(diào)查的種子項(xiàng)目等風(fēng)險(xiǎn)防范手段。服務(wù)商：戴德梁行房地產(chǎn)咨詢有限公司，北京市浩天信和律師事務(wù)所認(rèn)購(gòu)信息：?認(rèn)購(gòu)人應(yīng)于簽訂信托合同前，將認(rèn)購(gòu)款匯至本計(jì)劃指定賬戶。?簽訂信托合同時(shí)，認(rèn)購(gòu)人應(yīng)提供：自然人：認(rèn)購(gòu)資金付款證明，本人的身份證件復(fù)印件，信托利益分配賬戶復(fù)印件，以上材料均需認(rèn)購(gòu)人簽字確認(rèn)；機(jī)構(gòu)：認(rèn)購(gòu)資金付款證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)、經(jīng)辦人有效身份證件復(fù)印件、法定代表人身份證件復(fù)印件，信托利益分配賬戶復(fù)印件，以上材料均需加蓋公章。風(fēng)險(xiǎn)提示：本信托計(jì)劃并不保證贏利，亦不保證投資者本金不受損失，受托人、天泰地產(chǎn)和天泰集團(tuán)等相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員的過(guò)往業(yè)績(jī)不代表本信托計(jì)劃未來(lái)運(yùn)作的實(shí)際效果。投資者在作出購(gòu)買決策前，應(yīng)仔細(xì)閱讀信托文件，并與受托人進(jìn)行充分溝通，審慎做出購(gòu)買決策。（二）中原理財(cái)-宏業(yè)7期-建業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金信托計(jì)劃受托人——中原信托有限公司中原信托成立于1985年，是經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)成立的專業(yè)信托金融機(jī)構(gòu)。近年來(lái)，中原信托充分發(fā)揮綜合資源優(yōu)勢(shì)，在有效防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，成功推出城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、能源項(xiàng)目、房地產(chǎn)等系列經(jīng)典信托理財(cái)產(chǎn)品，為投資者提供了穩(wěn)健可靠的投資選擇。截至2008年12月末，中原信托已累計(jì)發(fā)行信托計(jì)劃169個(gè)，累計(jì)管理信托財(cái)產(chǎn)169.75億元，管理的信托財(cái)產(chǎn)余額達(dá)到85.25億元。累計(jì)清算到期信托計(jì)劃143個(gè)，按時(shí)足額交付信托財(cái)產(chǎn)88.81億元，累計(jì)向客戶交付信托收益13.75億元，實(shí)現(xiàn)信托本金、收益兌付率100％。設(shè)立依據(jù)《中華人民共和國(guó)信托法》《信托公司管理辦法》《信托公司集合資金信托管理辦法》信托計(jì)劃概況受托人：中原信托有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中原信托”）計(jì)劃名稱：中原理財(cái)-宏業(yè)7期-建業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金集合資金信托計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱“信托計(jì)劃”）計(jì)劃期限：3年，其中信托本金分為2年期和3年期計(jì)劃規(guī)模：信托計(jì)劃本金總額不高于人民幣8000萬(wàn)元。其中2年期（A期信托本金）金額不高于人民幣5500萬(wàn)元，3年期（B期信托本金）不高于人民幣2500萬(wàn)元。預(yù)期收益率：2年期信托本金單筆300萬(wàn)元以下預(yù)期年收益率為8%,單筆300萬(wàn)元以上（含）預(yù)期年收益率為8.5%；3年期信托本金單筆300萬(wàn)元以下預(yù)期年收益率為9%,單筆300萬(wàn)元以上（含）預(yù)期年收益率為9.5%。收益分配：信托收益自信托計(jì)劃成立之日起每滿一年后的10個(gè)工作日內(nèi)，直接劃入受益人賬戶。最后一期收益于對(duì)應(yīng)信托本金到期時(shí)與信托本金一并分配。資金運(yùn)用：本信托計(jì)劃信托本金組合運(yùn)用，投資于不同項(xiàng)目。其中，2年期信托本金用于向建業(yè)住宅集團(tuán)洛陽(yáng)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“洛陽(yáng)建業(yè)”）發(fā)放貸款；3年期信托本金用于購(gòu)買三門峽建業(yè)住宅建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“三門峽建業(yè)”）已經(jīng)從建業(yè)新天地信托計(jì)劃回購(gòu)的20年租金收益權(quán)中的62.5%的權(quán)利，從而為受益人謀取利益。推介期：2009年6月29日至2009年7月15日計(jì)劃成立條件滿足下列條件之一，本計(jì)劃成立：1、推介期內(nèi)，認(rèn)購(gòu)A期信托單位的認(rèn)購(gòu)資金達(dá)到5500萬(wàn)元且認(rèn)購(gòu)B期信托單位的認(rèn)購(gòu)資金達(dá)到2500萬(wàn)元時(shí)，信托計(jì)劃自受托人宣布信托計(jì)劃成立之日起成立；2、加入信托計(jì)劃且單筆認(rèn)購(gòu)金額在300萬(wàn)元以下的合格的自然人投資者達(dá)到50人；3、推介期滿。計(jì)劃成立情況的告知：自計(jì)劃成立之日起5個(gè)工作日內(nèi)，中原信托以掛號(hào)信的方式通知委托人并在中原信托的網(wǎng)站進(jìn)行信息披露。本計(jì)劃成立后，中原信托向受益人交付《信托受益權(quán)證明書(shū)》。信托計(jì)劃特點(diǎn)?安全穩(wěn)?。?）?交易對(duì)手洛陽(yáng)建業(yè)、三門峽建業(yè)、建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建業(yè)集團(tuán)”）資金實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，品牌優(yōu)勢(shì)明顯，具有較強(qiáng)的持續(xù)發(fā)展能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）?交易對(duì)手洛陽(yáng)建業(yè)和三門峽建業(yè)分別為其履行合同義務(wù)提供超額抵押擔(dān)保，其中洛陽(yáng)建業(yè)抵押物為位于洛龍新區(qū)的森林半島項(xiàng)目和美茵湖項(xiàng)目底層商業(yè)用房，抵押物評(píng)估價(jià)值10462萬(wàn)元，抵押率52.6%;三門峽建業(yè)抵押物為建業(yè)新天地負(fù)一層商業(yè)用房，抵押率低于60%。（3）?建業(yè)集團(tuán)為洛陽(yáng)建業(yè)信托借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保，并作為共同購(gòu)買人承擔(dān)建業(yè)新天地租金收益權(quán)受讓義務(wù)。?收益較高：本信托計(jì)劃預(yù)期收益率2年期300萬(wàn)以下8%300萬(wàn)以上8.5%3年期300萬(wàn)以下9%300萬(wàn)以上9.5%?流通便捷：信托受益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承。借款人：建業(yè)住宅集團(tuán)洛陽(yáng)置業(yè)有限公司洛陽(yáng)建業(yè)成立于2004年7月，股東建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司，注冊(cè)資本為人民幣11284萬(wàn)元，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。公司成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了森林半島項(xiàng)目及美茵湖項(xiàng)目一期，開(kāi)發(fā)面積愈20萬(wàn)平方米，在洛陽(yáng)市場(chǎng)取得了客戶的一致好評(píng)。公司待開(kāi)發(fā)土地面積152畝，為“美茵湖三期、四期”項(xiàng)目，總建筑面積約22萬(wàn)平方米。截至2009年3月，洛陽(yáng)建業(yè)資產(chǎn)總計(jì)34155萬(wàn)元，凈資產(chǎn)合計(jì)12067萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率64.67%。公司財(cái)務(wù)狀況正常，負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，操盤能力強(qiáng)。購(gòu)買人：三門峽建業(yè)住宅建設(shè)有限公司三門峽建業(yè)住宅建設(shè)有限公司是建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司、濟(jì)源建業(yè)住宅建設(shè)有限公司共同出資設(shè)立的中外合資企業(yè)，目前公司注冊(cè)資本為3800萬(wàn)元，該公司具備國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。該公司成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了“三門峽綠色家園”、“建業(yè)新天地”和“建業(yè)新天地銀座”項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)商品房總面積約9萬(wàn)平方米，其中“建業(yè)新天地”和“建業(yè)新天地銀座”項(xiàng)目成為三門峽市的名片式建筑；目前正在開(kāi)發(fā)的”建業(yè)森林半島”項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)面積11萬(wàn)余平方米，五證齊全，已開(kāi)盤銷售。保證人暨共同購(gòu)買人：建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司建業(yè)住宅集團(tuán)（中國(guó)）有限公司成立于1992年，目前注冊(cè)資本17億元，法定代表人胡葆森，十一屆全國(guó)人大代表。該集團(tuán)擁有國(guó)家城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)。經(jīng)過(guò)17年的發(fā)展，建業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目遍布河南省18個(gè)地市擁有近30家子公司，開(kāi)發(fā)銷售商品房總面積數(shù)百萬(wàn)平方米，為實(shí)現(xiàn)“讓河南人民都住上好房子”的理想與使命，在“根植中原，造福百姓”的企業(yè)核心價(jià)值觀的指引下，努力將建業(yè)集團(tuán)打造為業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)和最受人尊重的企業(yè)，保持省域內(nèi)的領(lǐng)跑地位。2008年6月6日在香港聯(lián)交所主板成功上市，募集資金約1.6億美元，實(shí)力進(jìn)一步提升。2008年在全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力評(píng)比中位居全國(guó)“抗風(fēng)險(xiǎn)能力TOP10企業(yè)”第8位。截至2008年12月底，建業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)總計(jì)63.56億元，凈資產(chǎn)合計(jì)28.60萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率54.98%;2008年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.03億元，凈利潤(rùn)7.07億元。建業(yè)集團(tuán)目前土地儲(chǔ)備量大，在建項(xiàng)目較多，開(kāi)發(fā)和竣工規(guī)劃具有連續(xù)性，財(cái)務(wù)穩(wěn)定性較強(qiáng)，具備較強(qiáng)的履約能力。認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)：鄭州市鄭汴路96號(hào)中原信托大廈一樓理財(cái)中心購(gòu)買須知?投資人須具備合格投資人條件，具體為符合下列條件之一，能夠識(shí)別、判斷和承擔(dān)信托計(jì)劃相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的人或機(jī)構(gòu)。即：（1）投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬(wàn)元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；（2）個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購(gòu)時(shí)超過(guò)100萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；（3）個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)20萬(wàn)元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)30萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。合格投資者分為合格的自然人投資者和合格的機(jī)構(gòu)投資者。?投資者持必備證件簽署《中原理財(cái)--宏業(yè)7期-建業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金集合資金信托合同》、《信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)申明書(shū)》。?投資人簽約必備證件（1）投資人為自然人，應(yīng)持本人有效身份證件（居民身份證、軍官證、士兵證、護(hù)照、戶口簿、警官證等）原件及復(fù)印件；若授權(quán)他人辦理，被授權(quán)人除需持上述證件外，還需持授權(quán)委托書(shū)、授權(quán)人有效身份證原件及復(fù)印件。（2）投資人為機(jī)構(gòu)，應(yīng)持營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證原件及復(fù)印件、法定代表人身份證明書(shū)、機(jī)構(gòu)公章、代理人身份證原件及復(fù)印件、法人授權(quán)委托書(shū)。?合格的投資者加入信托計(jì)劃還應(yīng)當(dāng)具備以下條件之一：（1）自然人最低認(rèn)購(gòu)資金不低于100萬(wàn)元并以1萬(wàn)元的整數(shù)倍增加；（2）合格的機(jī)構(gòu)投資者最低認(rèn)購(gòu)資金不低于100萬(wàn)元并以1萬(wàn)元的整數(shù)倍增加。風(fēng)險(xiǎn)申明受托人管理信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)恪盡職守，履行誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)。依據(jù)本信托合同規(guī)定管理信托資金所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)，即由委托人交付的資金以及由受托人對(duì)該資金運(yùn)用后形成的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；受托人違背信托合同、處理信托事務(wù)不當(dāng)使信托資金受到損失，由受托人賠償。特別提示本推介書(shū)僅為信托計(jì)劃的簡(jiǎn)要介紹，在加入本信托計(jì)劃前請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀本信托相關(guān)文件，包括：《中原理財(cái)--宏業(yè)7期-建業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金集合資金信托計(jì)劃》、《中原理財(cái)--宏業(yè)7期-建業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金集合資金信托合同》、《信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)申明書(shū)》。中原信托對(duì)本信托計(jì)劃的推介材料或其他信息披露材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。中銀智富理財(cái)計(jì)劃2009第4期(830071)產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)風(fēng)險(xiǎn)提示：本理財(cái)計(jì)劃為非保本浮動(dòng)收益型理財(cái)產(chǎn)品，募集資金主要通過(guò)中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司設(shè)立的單一資金信托計(jì)劃，用于認(rèn)購(gòu)濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司的股權(quán)，并最終通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式實(shí)現(xiàn)投資收益。如出現(xiàn)股權(quán)受讓方大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司未按時(shí)足額支付股權(quán)受讓價(jià)款等情況，則理財(cái)計(jì)劃將有收益為零或本金損失的可能。中國(guó)銀行股份有限公司將按照本產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)的約定，本著盡職勤勉的原則，管理和運(yùn)用投資者的理財(cái)資金。但中國(guó)銀行股份有限公司不對(duì)投資者的理財(cái)本金和收益提供任何保證，與本理財(cái)計(jì)劃相關(guān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和收益均由投資者自行承擔(dān)和享有。本產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中對(duì)本產(chǎn)品預(yù)期年投資收益率的表述不具有法律約束力，不代表投資者可以獲得的實(shí)際收益，亦不構(gòu)成中國(guó)銀行股份有限公司對(duì)本產(chǎn)品任何收益承諾。

投資者在認(rèn)購(gòu)本產(chǎn)品前應(yīng)認(rèn)真閱讀本產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)。以下關(guān)于產(chǎn)品評(píng)級(jí)的描述為中國(guó)銀行股份有限公司內(nèi)部資料，僅供投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)C本產(chǎn)品存在本金遭受較小程度損失的可能性，投資收益水平有定的波動(dòng)性。流動(dòng)性評(píng)級(jí)低本產(chǎn)品不能提前贖回，可能不能滿足投資者的流動(dòng)性需求。1、產(chǎn)品基本信息投資者類型1個(gè)人投資者認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)一次性認(rèn)購(gòu)金額上5萬(wàn)元產(chǎn)品名稱中銀智富理財(cái)計(jì)劃0904產(chǎn)品簡(jiǎn)稱1中銀智富0904產(chǎn)品代碼1830071預(yù)期年投資收益率5.0%（扣除銷售服務(wù)費(fèi)后）投資收益起算日前，如中國(guó)人民銀行下調(diào)基準(zhǔn)利率，本產(chǎn)品預(yù)期年投資收益率將相應(yīng)下調(diào)，如遇上述情況，中國(guó)銀行股份有限公司將在進(jìn)行公告，調(diào)整后的預(yù)期年收益率以公告為準(zhǔn)。投資收益分配方式1現(xiàn)金分配

投資收益分配頻率1理財(cái)計(jì)劃投資收益按年于理財(cái)計(jì)劃到期時(shí)分配，具體參見(jiàn)第3部分“投資收益分配及說(shuō)明”理財(cái)計(jì)劃管理人中國(guó)銀行股份有限公司銷售機(jī)構(gòu)中國(guó)銀行股份有限公司投資目標(biāo)1以穩(wěn)健的策略降低資本損失的風(fēng)險(xiǎn)，冋時(shí)爭(zhēng)取獲得比較平穩(wěn)的高收益產(chǎn)品類型非保本浮動(dòng)收益型投資及理財(cái)利益幣種人民幣理財(cái)份額面值11元理財(cái)計(jì)劃存續(xù)期限1365天（若產(chǎn)品提前終止，以理財(cái)產(chǎn)品實(shí)際存續(xù)天數(shù)為準(zhǔn)）投資領(lǐng)域1本理財(cái)計(jì)劃募集的資金，由中國(guó)銀行股份有限公司作為委托人，主要投資于中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司（下稱“信托公司”）設(shè)立的“濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司權(quán)益信托”，用于信托公司從大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司認(rèn)購(gòu)濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司的股權(quán)，未來(lái)該股權(quán)由信托公司轉(zhuǎn)讓于大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司會(huì)對(duì)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的義務(wù)提

1供擔(dān)保。該資金信托所產(chǎn)生的收益最終由本理財(cái)計(jì)劃取得。投資者按其認(rèn)購(gòu)金額占本產(chǎn)品項(xiàng)下所有投資于資金信托的資金比例承擔(dān)相應(yīng)比例的收益和風(fēng)險(xiǎn)。提前終止條款中國(guó)銀行股份有限公司可提前終止本產(chǎn)品。若本產(chǎn)品提前終止，產(chǎn)品收益計(jì)算以本產(chǎn)品實(shí)際存續(xù)天數(shù)為準(zhǔn)。在本產(chǎn)品終止前，投資者不可提前贖回本產(chǎn)品。中國(guó)銀行股份有限公司實(shí)施提前終止本產(chǎn)品的原因包括但不限于：1、國(guó)家法律、法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定及相關(guān)金融政策出現(xiàn)重大調(diào)整，市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化并影響到本理財(cái)計(jì)劃的正常運(yùn)作；2、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司提前購(gòu)買并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。預(yù)期募集資金規(guī)模上限人民幣10億元投資收益起算日2009年7月7日理財(cái)計(jì)劃到期日12010年7月7日，但在本產(chǎn)品提前終止情況下，為本產(chǎn)品提刖終止日。投資者資金到賬日如不發(fā)生信用違約事件，投資者資金將于理財(cái)計(jì)劃到期日后的7個(gè)工作日內(nèi)到帳。理財(cái)計(jì)劃到期日至投資者資金到賬日之間，不計(jì)利息。2、認(rèn)購(gòu)?2.1認(rèn)購(gòu)期間：2009年6月29日-2009年7月1日。?2.2認(rèn)購(gòu)期間內(nèi)投資者先到先得，認(rèn)購(gòu)期間募集資金累計(jì)金額接近預(yù)期規(guī)模上限后，管理人有權(quán)酌情停止接受認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)期間提前結(jié)束。?2.3認(rèn)購(gòu)期間，認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)日管理人營(yíng)業(yè)場(chǎng)所規(guī)定的交易截止時(shí)點(diǎn)之后不得撤銷認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)。?2.4認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)金額：5萬(wàn)元，高于認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)金額以人民幣1000元的整數(shù)倍遞增。?2.5認(rèn)購(gòu)價(jià)格：每份理財(cái)份額人民幣1元。?2.6認(rèn)購(gòu)費(fèi)：無(wú)。3、投資收益分配及說(shuō)明預(yù)期年投資收益率及說(shuō)明：5.0％本產(chǎn)品到期預(yù)期年投資收益率指在大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司按約定如期交付股權(quán)受讓價(jià)款，理財(cái)計(jì)劃投資人可獲得的最高收益。除本期理財(cái)計(jì)劃產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)另有規(guī)定外，本理財(cái)產(chǎn)品持有到期的預(yù)期年投資收益率為5.0％。本產(chǎn)品預(yù)期年投資收益率的測(cè)算依據(jù)：大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司所簽署的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》如期履約，作為股權(quán)受讓方全額支付股權(quán)受讓款的情況下，信托公司扣除該產(chǎn)品的相關(guān)稅率、信托管理費(fèi)率、產(chǎn)品管理費(fèi)率后，所得理財(cái)收益完全如期回收的所得。收益測(cè)算示例。根據(jù)上述測(cè)算依據(jù)，在理財(cái)產(chǎn)品如期全額獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓款情況下，，除本產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)另有規(guī)定外，本理財(cái)產(chǎn)品持有到期的預(yù)期年投資收益率為5.0％。在理財(cái)產(chǎn)品未能如期全額獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)情況下，須根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款實(shí)際收回情況計(jì)算投資者應(yīng)得本金及收益；在發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款未能支付的情況下，本金可能全部損失。?3.2投資收益起算日：2009年7月7日?3.3投資收益計(jì)算：?3.3.1投資收益計(jì)算基礎(chǔ)：A/365?3.3.2預(yù)期投資收益：預(yù)期投資收益二理財(cái)份額面值x理財(cái)份額x預(yù)期年投資收益率x投資收益計(jì)算天數(shù)+365。?3.3.3理財(cái)份額的計(jì)算：理財(cái)份額二本金認(rèn)購(gòu)份額+利息認(rèn)購(gòu)份額。本金認(rèn)購(gòu)份額二認(rèn)購(gòu)凈額十理財(cái)份額面值，認(rèn)購(gòu)凈額二認(rèn)購(gòu)金額■認(rèn)購(gòu)費(fèi)，利息認(rèn)購(gòu)份額二認(rèn)購(gòu)期利息十理財(cái)份額面值。認(rèn)購(gòu)期利息按照適用的金融同業(yè)存款利率計(jì)算。?3.3.4計(jì)算示例：?3.3.4.1假設(shè)理財(cái)份額面值為1元，理財(cái)份額為50,000份，理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年投資收益率為5.0%,若理財(cái)產(chǎn)品存續(xù)365天，投資者收益二1x50,000x5.0%x365/365=2500（元）（上述示例采用假設(shè)數(shù)據(jù)計(jì)算，并不代表投資者實(shí)際可獲得的理財(cái)收益。）?3.342假設(shè)理財(cái)份額面值為1元，理財(cái)份額為50,000份，理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期年投資收益率為5.0%，若理財(cái)產(chǎn)品提前終止，理財(cái)實(shí)際存續(xù)天數(shù)為100天，則理財(cái)產(chǎn)品投資者收益二1x50,000x5.0%x100/365=684.93（元）（上述示例采用假設(shè)數(shù)據(jù)計(jì)算，并不代表投資者實(shí)際可獲得的理財(cái)收益）。?3.343假設(shè)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司未如期支付股權(quán)受讓價(jià)款，且大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司未能履行連帶保證責(zé)任，則理財(cái)計(jì)劃將有收益為0或本金損失的可能。?3.3.5投資收益天數(shù)的計(jì)算：遵循“算頭不算尾”的原則。本理財(cái)產(chǎn)品的投資收益天數(shù)為投資收益起算日（含）至理財(cái)計(jì)劃到期日（不含）。?3.3.6適用的節(jié)假日調(diào)整慣例：修正的延后。即如遇中國(guó)法定節(jié)假日，延后至節(jié)假日后的第一個(gè)工作日，如果該工作日落入不同的日