文案-五道梁行-昆侖置業(yè)杭州丁橋51號地塊項目全案策劃報告

香港五道梁行.杭州事業(yè)部9/12/2023昆侖置業(yè).丁橋51號地塊工程全案籌劃報告

營銷不只是要把東西賣出去，還要能創(chuàng)造新價值，這種新價值不只是利潤，還有企業(yè)的品牌沉淀，還有為企業(yè)取得在未來市場上的戰(zhàn)略性優(yōu)勢。

—————五道梁行2第一局部：五道研究宏觀市場——紅海時代丁橋板塊——戰(zhàn)國時代競爭——誰是帶頭大哥？競爭——廣告推廣的搏殺競爭——銷售案場的戰(zhàn)法工程解讀——舞臺已搭好第二局部：五道策略推廣策略——做真正的主角SP、PR策略—織網捕魚操盤建議第三局部：關于五道五道介紹擬訂效勞小組成員介紹合作模式報告框架3第一局部：五道研究宏觀市場——紅海時代丁橋板塊——戰(zhàn)國時代競爭——誰是帶頭大哥？競爭——廣告推廣的搏殺競爭——銷售案場的戰(zhàn)法工程解讀——舞臺已搭好4宏觀市場——紅海時代來臨510多年來，樓市是“政策市〞的結論，已經無數(shù)次得到證明。成支柱，惹調控：2021年，房地產被作為拉動內需的重要工具，得到扶持，稅費減免、降息等利好政策頻出，加上積極的財政政策和適度寬松貨幣政策，樓市在這一年得到了飛躍開展，成交量不斷創(chuàng)下天量，成交價格超過歷史最高位。銀行調整：而種種跡象說明，今年的貨幣政策有趨緊之勢。央行在短短42天內兩次提高存款準備金率，不少銀行取消貸款利率7折優(yōu)惠，二套房首付提高，使得購房者支付能力下降；營業(yè)稅免征期限從2年變?yōu)?年等政策，那么是在流通環(huán)節(jié)增加了購房壓力；而拿地首付不得低于5成等政策，更是對開發(fā)商的資金實力提出了更高的要求2021年的調控之風會向哪里吹？種種跡象說明，中央最希望的是房價保持平穩(wěn)，并且?guī)状稳诠_場合宣傳這一觀點。但以往的經驗告訴我們，中央政府的宏觀調控火候總是掌握不好……一、調控政策密集樓市懸念叢生6供求關系也在悄悄發(fā)生變化。據(jù)五道梁行地產參謀機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，根據(jù)去年和今年的土地出讓情況，以及新盤的預告情況，粗略統(tǒng)計出2021年杭州住宅的新增供給量約613萬平方米，約是樓市年均銷售量的1.5倍。這意味著，如果沒有好的去化率作為支撐，這些房源之間將形成非常劇烈的競爭。

一些品牌開發(fā)商將在2021年頻繁推出新房源。比方光2021年在杭州拿地最多的綠城集團，2021年在售可售的樓盤數(shù)量到達了驚人的22個，其中在售工程10個，如西溪誠園、藍色錢江、麗江公寓、翡翠城、桃花源、丁香公館等多個樓盤，都將新推房源，大多數(shù)樓盤那么都安排在上半年開盤；將售的工程那么包括濱江月明路工程、田園工程、杭州玉園、杭州麗園、杭州御園、杭州錦玉園等備受人們關注的地塊，它們很多都將在今年下半年面市。二、供給量激增品牌開發(fā)商在加速鯨吞市場份額7又如濱江集團2021年的銷售目標是100億元，預計可供銷售的房源總量在5000套左右，這個量是比較大的。其中，新天地板塊的萬家星城二期預計7月份左右開盤，推900多套。三期預計8月份開盤，推1700多套；錢江新城的城市之星，預計在5月份將實現(xiàn)銷售，推900多套；而城東新城的金色黎明一期預計在7月開工，年底具備銷售的條件，也將推出1400多套房源。又比方金都房產旗下的夏宮、西溪海、高爾夫藝墅、陽光田園、城市芯宇等眾多樓盤也將在2021年新推房源；廣宇的上東城、宋都陽光國際等都是大盤，后續(xù)還有不少房源要推；此外，萬科、遠洋、保利、中海等外來地產大鱷，也有不少工程要推，并且產品都值得一看。它們在給杭州樓市帶來更多項選擇擇的同時，相互之間也形成了劇烈競爭。8事實上，杭州樓市今年的第一撥供給頂峰即將到來。據(jù)不完全統(tǒng)計，春節(jié)之后的3、4月份，杭州樓市將有近40個樓盤開盤，九堡、濱江、三墩、閑林、下沙、西溪、市中心等區(qū)域，都將有樓盤推出新房源。這些房源中，不少是首次亮相的全新樓盤，比方留下的西溪晴雪、市中心的大華領駿世界、丁橋板塊的冠宇雋園、城東新城的商博東城印象、大九堡的羅蘭春天、華豐的泰地北上等。物業(yè)類型豐富，涉及酒店式公寓、院落洋房、排屋等多種產品，可挑選余地非常大。

2021年各開發(fā)商都有抓緊開工、加速開盤的感覺，比方綠城在2021年9月后拿的一些地塊，如原喜得寶地塊、田園地塊、濱江月明路地塊等，都預計在今年下半年開盤，從拿地到上市僅1年左右時間，速度實在是快；又如濱江的金色黎明工程，也給人同感。這可能基于開發(fā)商調整戰(zhàn)略節(jié)奏，也有可能是判斷接下來行情不會很差，但不管怎么樣，對于購房者來說，是多了更多的選擇。第一撥供給頂峰即將到來各開發(fā)商都在加速開發(fā)，縮短周期9三、供給激增，而需求預期卻有所下降首先，高企不下的房價超過了不少剛性需求的購置力。在杭州樓市，2021年房價翻番樓盤也是遍地皆是。令許多人放棄了購房念頭。除了房價高企之外，現(xiàn)階段的房價政府調控政策出臺太多，還是等政策穩(wěn)定下來再看局勢、等待自己中意的房源推出等因素，也是讓眾多購房者暫時不買房的原因。購房需求是一個奇怪的東西，行情差的時候，似乎大家都沒有需求要買房了，可是一等到行情變暖，購房需求又從四面八方冒出來，彈性非常大。說明需求總是潛伏著的，關鍵是通過什么樣的因素把它激發(fā)出來。這些因素包括政策上的利好、股市火爆、特別讓人眼前一亮的產品、開發(fā)商推出優(yōu)惠措施等，接下來，市場又會從哪個渠道攻破購房需求的堡壘，讓人期待。10紅海時代來臨了！2021年注定將是不平凡的一年強者展示實力，智者展示智慧其他人……11第一局部：五道研究宏觀市場——紅海時代丁橋板塊——戰(zhàn)國時代競爭——誰是帶頭大哥？競爭——廣告推廣的搏殺競爭——銷售案場的戰(zhàn)法工程解讀——舞臺已搭好12地理位置：丁橋大型居住區(qū)位于杭州主城東北部，距市中心10公里。交通情況：丁橋北靠臨平，西接半山、石橋，東壤天都城，是“承主啟副〞的未來城市副中心，“一繞、二快、三橫、四縱〞區(qū)域路網骨架的全面建設，以及日前剛開通的秋石高架和留石高架城市快速路、石大快速路，將丁橋到市中心的車程縮短至20分鐘。目前，到達丁橋的公交線有345路、335路、K812路、535路、371路以及區(qū)間車677路，快速公交B3路。首個公交中心站即已投入正式運營，還將開通4條公交線路……預計開通的線路到達10余條。今后，普通公交、輕軌、BRT快速公交車、地鐵等將構成一個巨大的交通網絡。城北新城的規(guī)劃確立，指明未來方向板塊概述13人文：丁橋區(qū)塊地處水鄉(xiāng)，有著濃郁的水文化氣氛。區(qū)塊內河網密布，水系縱橫，處處呈現(xiàn)出“小橋、流水、人家〞的水鄉(xiāng)面貌。環(huán)境：目前總投資達8900萬元的丁橋港整治工程已正式啟動。今后，入住丁橋大型居住區(qū)的市民，將像住在運河、東河邊的人們一樣，擁有一片迷人的濱水風景。整治河道，建造水景，種樹植綠，建成后的丁橋居住區(qū)將是一個水含韻、綠滿眼的美麗水鄉(xiāng)。生活配套：作為未來的核心居住區(qū)域，丁橋大型居住區(qū)將配套建設各類學校及大型醫(yī)院，以方便子女就學及居民就醫(yī)；規(guī)劃建設凈菜超市三座、垃圾中轉站、公交首末站、公交中心站各一座；此外，沿中心道路南北側將建設活動中心、娛樂、商業(yè)等效勞設施；綠地、公園等公共設施也將同步建設。14商業(yè)配套：丁橋區(qū)塊商業(yè)配套設施齊全，規(guī)劃中商業(yè)設施有300畝，其中3個社區(qū)配套中心，凈菜超市3座。丁橋農貿市場、鄰里配套中心(以凈菜超市為主)、銀鼎商貿城等商業(yè)設施將完善丁橋商業(yè)的各級配套。丁橋首個大型商業(yè)綜合體——新城廣場，將于近期交付。該廣場占地近3萬平方米，建筑面積近11萬平方米，商業(yè)及配套用房面積約5萬平方米，商務辦公約3.5萬平方米?，F(xiàn)在回憶起來，新城廣場的開發(fā)，對丁橋居住品質乃至整個區(qū)塊的形象起到了巨大的推動作用。同時，除了大批南區(qū)鋪位和主樓的局部商貿套間完工之外，丁橋第一家物美大賣場也已經于元旦開業(yè)，同時簽約的商家還有肯德基、知味觀、杭州聯(lián)合銀行，有不少商戶目前正在進場裝修。丁蘭廣場(暫名)——主要定位為百貨、休閑娛樂、餐飲，10萬平米的商業(yè)中心也正在建設中。15廣宇上東城——上東領地〔在建在售〕上東名筑〔在建在售〕上東臻品〔在建在售〕上東82號地塊〔剛拿地〕聯(lián)合格里〔在建在售〕天陽觀筑〔在建在售〕冠宇雋園〔在建將售〕昆侖51號地塊〔規(guī)劃中〕昆侖與西房聯(lián)合工程〔剛拿地〕中豪地塊〔剛拿地〕三盛——丁橋頤景園〔暫，在建將售〕廣闊83號地塊〔剛拿地〕九大開發(fā)商逐鹿丁橋1612個商品房工程〔廣宇占了4個〕，在售的有4個，將上市的有8個。上東領地、天陽觀筑、聯(lián)合格里極有可能在本案上市前清盤。冠宇雋園、丁橋頤景園、上東臻品可能在尾盤期與本案相遇。廣宇上東城的82號地塊、上東名筑、廣闊地產的83號地塊、中豪建設的77號地塊工程將會和本案狹路相逢。一場惡戰(zhàn)勢在難免17第一局部：五道研究宏觀市場——紅海時代丁橋板塊——戰(zhàn)國時代競爭——誰是帶頭大哥？競爭——廣告推廣的搏殺競爭——銷售案場的戰(zhàn)法工程解讀——舞臺已搭好18丁橋各在售工程銷售情況一覽表項目開盤時間總套數(shù)可售套數(shù)可售面積已售套數(shù)套數(shù)去化率已售面積(m2)已售均價（元/m2)天陽觀筑2009-10-151836765.217796.72%15115.20117922009-8-1423900239100.00%20872.87105142009-7-2013900139100.00%12366.7386992009-5-1714100141100.00%12968.6272902009-4-241392177.1313798.56%12458.126781合計8418942.3383399.05%73781.54

聯(lián)合格里2009-11-131818872.9617395.58%15492.94124712009-10-2212900129100.00%11812.62111842009-9-281285459.1912396.09%11218.8096592009-9-6159101267.1114993.71%12448.188952合計597232599.2657496.15%50972.54

上東臻品2010-2-7120303150.389075.00%7646.76123402010-15613278.57%13807.5912281上東領地2009-4-10730073100.00%9487.0874122009-3-272623589.8625998.85%27191.9482982009-1-2618800188100.00%15991.4580112008-10-204765643.247198.95%40225.517392合計1287747424121394.25%114350.33

總合計272510510965.6262096.15%239104.41

時過境遷，丁橋今年的銷售成績還會如此彪柄嗎？19項目已售套數(shù)套數(shù)百分比已售面積面積百分比天陽觀筑83331.79%73781.5430.86%聯(lián)合格里57421.91%50972.5421.32%廣宇上東城121346.30%114350.3347.82%總合計2620100.00%239104.41100.00%丁橋各在售工程去化情況一覽表20無論從去化套數(shù)還是面積上，廣宇上東城所占的比重都接近一半，目前處在各在售工程中的第一位。21未來將上市房源建筑面積列表〔單位：平方米〕項目建筑面積所占比重上市時間開發(fā)商建筑類型廣宇上東城29450027.67%上東臻品3、4樓將在3、4月開盤廣宇集團高層昆侖西房項目17702416.63%未知昆侖置業(yè)、西湖房產未知昆侖51號地塊項目14478813.61%2010年10月昆侖置業(yè)高層、排屋中豪建設項目12160611.43%未知中豪房屋建設未知冠宇·雋園12000011.28%2010年過4月冠宇置業(yè)有限公司小高層、高層丁橋頤景園1042949.80%2010年5月頤盛房地產有限公司高層廣大地產項目749787.05%未知杭州廣大房產未知天陽.觀筑4號樓150001.41%2010年3月下天陽置業(yè)有限公司高層、排屋聯(lián)合格里120001.13%2010年3、4月聯(lián)合開發(fā)總公司高層、小高層合計1064190100.00%

22如圖可知未來昆侖51號地塊房源建筑面積占到了未來丁橋將上市房源的13.61,整個“昆侖系〞占了31.24。廣宇余量仍占了27.67%。而天陽觀筑和聯(lián)合格里存量很小，將退出市場競爭，廣闊工程占比也很小。丁橋“昆侖系〞工程的主要對手將是中豪、冠宇、廣宇三家開發(fā)商的工程。最大的對手仍然是廣宇上東城。23未來將上市房源套數(shù)列表項目套數(shù)套數(shù)百分比上市時間開發(fā)商建筑類型廣宇上東城260028.18%上東臻品3、4樓將在3、4月開盤廣宇集團高層昆侖西房項目156016.91%未知昆侖置業(yè)、西湖房產未知昆侖51號地塊項目127413.81%2010年10月昆侖置業(yè)高層、排屋中豪建設項目107011.60%未知中豪房屋建設開發(fā)有限公司未知冠宇·雋園8509.21%2010年過4月冠宇置業(yè)有限公司小高層、高層丁橋頤景園9209.97%2010年5月頤盛房地產有限公司高層廣大地產項目6607.15%未知杭州廣大房產未知天陽.觀筑921.00%2010年3月天陽置業(yè)有限公司高層、排屋聯(lián)合格里2002.17%2010年3、4月聯(lián)合開發(fā)總公司高層、小高層合計9226100.00%

注：以上套數(shù)中紅色數(shù)字為估算值。24可售加將售單位丁橋房源總余量超過了9000套，按去年丁橋總體的去化速度〔很瘋狂的版本〕，這些房源需要銷售3年多時間。僅昆侖51號地塊就約有1274套、昆侖西房約有1560套房源，共約2834套，〞昆侖系“約占總房源的36%。從過去的銷售成績上來看，廣宇上東城無疑是丁橋板塊開發(fā)商中最大的贏家。去年旺市的背景下，“大哥〞和“兄弟們〞可以相安無事，皆大歡喜，但今年紅海時代來臨，“兄弟〞們的近身肉搏將異常慘烈，而且可能要持續(xù)4、5年時間，也可能要更久。冠宇明確表示將考慮打價格牌，中豪、廣闊、三盛、廣宇的動向目前未明。在昆侖51號上市之前，丁橋樓盤可能已經斗得難解難分。25如圖：廣宇上東城未來將上市房源占所有未來上市房源的28.18%,昆侖西房工程占16.91，昆侖51號地工程占13.81,昆侖系共占了30.72，與廣宇上東城相當。26昆侖工程要在丁橋取得成功，首先要做到的就是成為新的“一哥〞，這將關系到杭州整個“昆侖系〞的榮辱成敗，一個全國百強房企敗給丁橋任何一家都會使整個昆侖蒙羞。昆侖51號地塊要擊敗的第一個對手就是——廣宇上東城。27丁橋各工程相距很近，丁橋板塊本身也不大，所以對板塊各種配套資源的共享度相差無幾。產品層面：戶型主流都是較緊湊的小戶型，沒有明顯的硬傷，也沒有特別讓人眼前一亮可以大熱的戶型。體量規(guī)模上：廣宇上東城是巨無霸，這使他在內部配套的設計上可以有更完善的考慮，有一定的優(yōu)勢。競爭格局綜述28主力客群定位上各工程都是指向剛需，比方一些新杭州人。但廣宇上東城對改善型居住的傾斜更大些。格里和天陽余量很小，即將退出市場。冠宇、三盛又是新兵，廣宇上東城的競爭將減小很多。本案上市前的市場格局很可能是廣宇一家獨大，冠宇和三盛只能用價格戰(zhàn)來抗衡。本案一期推盤量很小，是一種非常謹慎的態(tài)度，我們既要有閃亮的銷售業(yè)績、市場占有率，還要成為板塊真正的精神領袖。29項目90m2以下（含90）90m2方以上40-5060-7070-9090-100100-110120-140150-170上東領地6%3%71%

15%5%天陽觀筑

87%8%

5%

聯(lián)合格里

90%

10%

上東臻品

22%33%

45%

丁橋頤景園70%30%冠宇雋園

主力戶型80-115m2

昆侖51號地項目4928.528.5昆侖-西房項目??中豪項目??廣大項目??丁橋各工程戶型配比列表30從戶型配比表格可看出：1、上東領地的戶型比較多元化，但85%的房源在90以下，表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度2、天陽觀筑、聯(lián)合格里戶型范圍比較窄，90%以上是90以下，很謹慎。3、上東領地、天陽觀筑、聯(lián)合格里都壓倒性地指向剛需，和08年和09年初的市場環(huán)境有很大關系。4、冠宇的戶型策略也將絕大局部房源傾向于剛需，對改善型居住的兼顧也仍是比較保守的。可能是因為開發(fā)商剛剛進入丁橋的緣故。丁橋頤景園也是如此。31廣宇上東城在丁橋三個工程勝出，成為一哥的原因分析1、廣宣強度很大，充分展現(xiàn)了實力，形象高度上存在優(yōu)勢2、戶型設計水平并不落下風，但比天陽和格里更為豐富多樣，給了消費者更多的選擇時機3、作為大盤內部配套上更為完善，這方面存在先天的優(yōu)勢32廣宇上東城與昆侖51號地項目的角逐從上東臻品起（只是已開盤的三幢樓，不一定很具有代表性），廣宇將主力客群更多指向改善型居住，有提升居住品質的傾向。也是考慮提升項目的形象。今年初開盤的單位戶型可能是去年下半年的樂觀情緒下做的決策的表現(xiàn)，也有可能是對市場的試水。昆侖51號地項目一半以上的房源設計為90方以上，有22.5%是120平方米以上,這足見昆侖比天陽、聯(lián)合等開發(fā)商更多的注重居住品質,90方以下的戶型畢竟發(fā)揮空間不是很大,大量推出小戶型是叫座不叫好的方式,也不利于彰顯項目的形象,對于品牌開發(fā)商來講這不是一種完美的解決方式。廣宇的戶型設計比天陽、聯(lián)合、冠宇、三盛更有縱深性，是一種攻守兼?zhèn)涞乃悸罚瑵u進地、穩(wěn)健地提升項目形象和品質，其意是繼續(xù)當丁橋的老大，不僅是市場份額，還要精神層面的領袖。如何應戰(zhàn)？如何在叫座的前提下實現(xiàn)叫好？33第一局部：五道研究宏觀市場——紅海時代丁橋板塊——戰(zhàn)國時代競爭——誰是帶頭大哥？競爭——廣告推廣的搏殺競爭——銷售案場的戰(zhàn)法工程解讀——舞臺已搭好34丁橋各在售工程廣告策略分析1、因為在杭州人們對丁橋的認知度不強，普遍認為它比較偏僻，配套落后。所以丁橋各工程在炒板塊開展預期方面投入很大力度。網上談丁橋未來開展的文章很多，還有專家談丁橋的專題。不斷用CLD的概念包裝工程，后進入市場的工程在這方面可以省不少周折，對于昆侖工程來說是一個好消息。2、冠宇雋園、聯(lián)合格里、更側重講產品談戶型。天陽講品質，講外立面的ARTDECO造型，但總是講不出什么實質性的東西。上東城想做丁橋領袖，想得到更高的市場占有率。，于是提出了“生活上東〞，似乎平實無華，實質上是雄心萬丈。3、廣告表現(xiàn)上看，設計和文案團隊的實力相當，都很不錯。但營銷的高度上來看還是上東城略高。4、這幾家最欠缺的是公司的底蘊和對品牌、戰(zhàn)略的遠見卓識。35聯(lián)合格里廣告分析廣告語：1、格里沒有陌生人。2、格里的90方對現(xiàn)在說“不〞。繼而提出5個不，即不擋、不少、不減、不擠、不錯進一步展開出工程產品方面的五個亮點1、采光好。2、功能全、贈送多3、空間緊湊高利用。4、空間方正，尺度考究5、動靜別離、潔污分區(qū)。〔這一點很牽強，其實沒有做到〕倡導“光合規(guī)劃有機生活〞的個性居住理念，CLD平衡區(qū)、光合建筑規(guī)劃、多元配套住區(qū)、精致小高層、超低建筑密度五大產品個性賣點。媒體：戶外廣告、杭州日報36點評：廣告設計較優(yōu)秀，文案的水平也高。聯(lián)合格里的廣告宣傳主打優(yōu)良小戶型概念。主題廣告語“格里的90方，對現(xiàn)在說不——不檔、不少、不減、不擠、不錯〞，比較符合群眾的購房取向，同時借“格里〞——這里的意思，親和而溫馨。格里的廣宣物料比較薄弱，開門見山直接談戶型，這樣的內容占了70%，使工程的形象高度受到局限，是賣光了就走人的簡單思路，完全沒有品牌沉淀的考慮。盡管格里一再強調渲染其戶型的精致，但其實在戶型方面沒有明顯優(yōu)勢。類似衛(wèi)生間鄰廚房〔門的位置調整能稍改善〕、衛(wèi)生間門直對餐廳、臥室門直對客廳會客區(qū)或入戶門的情況相對其它工程并不鮮見，按常理一般小戶型也是很難以完全躲避這些問題的。格里在三個丁橋工程中銷售業(yè)績并不突出，可見戶型并沒有形成差異化的優(yōu)勢。37格里在都市快報上的廣告38天陽觀筑廣告分析杭州丁橋CLD品質標桿杭州丁橋ARTDECO藝術筑品定位語：杭州主城區(qū)十大暢銷樓盤廣宣物料平面廣告?zhèn)戎刂v產品和ARTDECO理念，設計和文案都比較優(yōu)秀。但ARTDECO并沒有很好的得到鋪陳和支撐，缺少相關性內容。案場宣講上也沒有很好的貫徹這些點。去年旺銷其實還是因為價位低、總房款低、丁橋板塊成長的預期。左上圖的廣告就是去年以價格吸引客源的實證左以下圖案場燈箱廣平面廣告講的也是ARTDECO品質39天陽對自己的ARTDECO其實也并不很較真，只是為了吸引目光天陽觀筑廣告分析40天陽觀筑廣告分析線上廣告視覺412021年5月的開盤杭州日報廣告42廣宇上東城廣告分析廣告語：先進生活的方向采荷名校就在家門口在杭州生活上東廣告分析：廣告物料來看，2021年的設計粗糙，檔次比較低。2021年起平面水平有所提高，但品質感尚差。在廣告語變更為“在杭州生活上東之后〞平面表現(xiàn)和文案水平都有了很大的提高，既保持親民路線，又增添了品質感。但文化底蘊方面較薄弱。選用的廣告媒體很多報紙〔都市快報、青年時報〕、雜志〔樓市、房產天下〕、公交車體、播送、網頁等432021年上東領地開盤前預熱廣告442021年底上東領地推青年置業(yè)活動平面廣告〔報紙半版〕452021年教育配套廣告462021年開盤報紙廣告2021年開盤廣告4748上東城在2021年房展會期間的網頁廣告2021年3月上東城在看房網上的FLASH廣告2021年公交車廣告49丁橋各工程在網絡上的熱度冠宇雋園在百度上搜索網頁有41900篇，搜圖片有19張聯(lián)合格里在百度上搜索網頁有71600篇，搜圖片有616張?zhí)礻栍^筑在百度上搜索網頁有44900篇，搜圖片有506張廣宇上東城百度上搜索網頁有151000篇，搜圖片有784張丁橋頤景園百度上搜索網頁有144篇，搜圖片有0張不難看出，廣宇上東城在網絡上的推廣力度是最大的。50總的來講各工程的廣告表現(xiàn)中設計、文案都是比較好的。但普遍缺少底蘊和厚重感。這是企業(yè)品牌力、企業(yè)文化尚未形成的表現(xiàn)。51第一局部：五道研究宏觀市場——紅海時代丁橋板塊——戰(zhàn)國時代競爭——誰是帶頭大哥？競爭——廣告推廣的搏殺競爭——銷售案場的戰(zhàn)法工程解讀——舞臺已搭好52銷售案場分析——廣宇.上東城

案場布局：上東城工程銷售案場整體上很大氣，豪華，但略顯線條粗糙。入口的大門比一般門大得多，有城堡大門的感覺。進門即可看到工程前臺，明亮寬敞。左側即是沙盤和區(qū)位圖，共兩塊沙盤，一個系整個上東城工程，另一個是在售的上東臻品。區(qū)位圖比較大，布滿沙盤后整個墻面。該處所處位置比進門處高幾個臺階，彰顯出一種工程和企業(yè)的高度。緊接的是精裝修的樣板間。整個案場以白色、紅色為主色調，表達出簡約，明快，大方。置業(yè)參謀表現(xiàn)：1、講解工程還算嫻熟，特別是周邊配套2、案場組織差，接待銜接方面常出紕漏3、紀律松散，案場禮儀訓練差3、隨機應變能力弱5、妝容不合格，女參謀蓄長指甲涂指甲油雖然只有一套房源在售，開發(fā)商和工程的形象還是要維護的，小富即安的心態(tài)是要不得的。53案場布局：聯(lián)合格里案場布局顯得比較別致。進門入口前有景觀裝飾。入口是一個臺階，售樓案場在二樓，進門即是銷售前臺，氣勢得以彰顯。左側寬敞比較寬敞，系會談區(qū)域。主體布置在一樓，其中裝飾都比較精致，包括一些戶型圖展示，沙盤居于中央，且比較大。格里在燈光效果上顯得有些暗淡，且主體布局區(qū)域顯得狹小擁擠。整個案場主要色調為米黃色，與自身風格一致。置業(yè)參謀表現(xiàn)：1、置業(yè)參謀水平參差不齊，差距很大，2、對戶型的講解言之無物3、面對挑剔的客戶置業(yè)參謀有時顯得有些情緒化4、完全不注意采集客戶信息，不注意來自何處、何職業(yè)，講解方式很機械5、對周邊配套的講解還是到位的銷售案場分析——聯(lián)合.格里

54案場布局：整個案場顯得比較小，缺乏一種氣勢和精致的美感，沒有特色。進入案場比較開闊，有著中式風格的韻味。天陽觀筑的物料布局比較齊全，沙盤雖然不是很宏大，但所處位置比較合理。燈光效果不夠明朗，顯得有些暗淡。整體色調為暗黃色，讓人覺得不具親和感。置業(yè)水平：1、水平參差不齊，對自身工程情況把握不夠詳盡，對客戶的積極性、主動性一般。但他們在登記客戶資料情況下，會盡可能的要求詳盡。2、講解無流程可言，3、該講的工程亮點完全講不出4、戶型講解言之無物5、隨機應變能力尚可。銷售案場分析——天陽.觀筑

55售樓處在工程地塊的對面，案場布置較差，甚至可以說有些簡陋。面積比較小，尤其洽談區(qū)特別小，僅三張小圓桌，如在熱銷期肯定無法容納大量客戶同時看房，也可能此處只是臨時接待處。銷售物料表現(xiàn)沒有突出工程特點，也沒有表達品位。物料設置不充足，沒有區(qū)位交通圖，沒有戶型圖，只有幾張羅列特點的KT板和一個沙盤模型，案場沒有備正規(guī)樓書〔其實有印過〕，只有折頁和戶型圖。置業(yè)參謀表現(xiàn)：1、講解粗糙機械，如同背課文一般，對工程本身的說明并沒充分展開，就點到了工程在整個丁橋大環(huán)境中的中心位置，比較重點地說了丁橋的規(guī)劃和將來可以享受的設施。講解速度超過火箭，沒等客戶做出回應就要求填表留資料。2、節(jié)奏混亂，客戶被甩來甩去，主管剛說幾句，又讓一位置業(yè)參謀來說，禮儀也很差。3、完全不重視與客戶的互動溝通，比方對方的需求對購房面積、購房用途各方面的需求，對客戶情況沒有進行深入的溝通和挖掘。4、有填表蓄客戶的動作，但因為前面的糟糕表現(xiàn)已經讓人倒足了胃口。5、無物業(yè)人員效勞。銷售案場分析——冠宇.雋園

56各丁橋項目案場置業(yè)顧問普遍存在的問題1不去弄清客戶的來處就機械地從沙盤開講2講沙盤不是很生動3講戶型普遍言之無物4隨機應變能力差，很容易被各種問題沖擊得忘了流程，或者可能心中根本無流程5用語言提煉賣點方面普遍不強，而這是置業(yè)顧問的基本功。6對客戶的觀察揣摩方面能力欠缺。7對客戶提出的較尖刻的問題化解能力差，有的還表現(xiàn)出明顯的情緒化，這是極不成熟的表現(xiàn)。8節(jié)奏感普遍差。他們最擅長講解的是周邊配套，最不擅長講解的是自己的產品。57注：有各案場錄音資料供參考。各丁橋項目案場置業(yè)顧問普遍存在的問題9不注意采集客戶信息，案場數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)基本廢止，當然也不可能做系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析，更不要說根據(jù)數(shù)據(jù)進行策略的及時調整10缺少整體協(xié)作意識，只是一些個人的收散組合，看不到整體的造勢?？床怀鲞@方面日常訓練的痕跡。11案場紀律普遍較差。上東城前臺有幾個置業(yè)顧問用耳機聽音樂，還有一個置業(yè)顧問在案場中自顧自地發(fā)短信，看到客戶也沒有立刻停下來的意思。有的置業(yè)顧問在講解過程中接電話，之前沒有向客戶禮貌地請求諒解然后再接。12很多置業(yè)顧問沒有主動講解的意識，只能被動地答話?；蛘咦⒁饬Σ患?3一些置業(yè)顧問的妝容不合格，有蓄長指甲、涂深色指甲油的現(xiàn)象。58點評：這些年來杭州地產市場環(huán)境對開發(fā)商來講太過優(yōu)越，以致于案場一些根本支撐體系〔如數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、管理制度、現(xiàn)場SP體系等〕大多名存實亡。很多案場管理組織、培訓水平很差。隨著紅海時代的來臨和丁橋工程居住品質的提升，對置業(yè)參謀提出了更高的要求。溫水煮沸了還能養(yǎng)青蛙？59第一局部：五道研究宏觀市場——紅海時代丁橋板塊——群雄方并起競爭——誰是帶頭大哥？競爭——廣告推廣的搏殺競爭——銷售案場的戰(zhàn)法工程解讀——舞臺已搭好6061本案分析這一串數(shù)字與丁橋其它工程相比差異不是很大物業(yè)地址北臨明珠路、東臨勤豐路、南臨丁群路、西臨五號路占地面積65824m2建筑面積205311m2戶型配比90方以下占49%,478戶；90—110方占28.5%,363戶；110—140方占22.5%,287戶；容積率2.2綠地率30%建筑密度不大于28%,低層部分16892m2高層部分118496m262工程解讀——舞臺已搭好各工程對丁橋板塊的齊力炒作為本案的進入提供了良好的機遇，可以說舞臺已搭好。最關鍵是本案的市場亮相如何能使自己迅速成為舞臺的主角，讓他們之前所做的一切都只是做我們鋪墊，成為襯托我們的綠葉。63歷史久成立于一九九三年沉淀深厚成功作品多已成功開發(fā)了水印城、紅蘋果、橡樹園、昆侖公館、綠洲之馨、臺州金方園、浦江商貿中心、天津昆侖中心等項目實力強中國房地產百強企業(yè)，是杭城十大城市運營商之一口碑好領導者在行業(yè)口碑極佳領導者睿智、志存高遠董事長葉健高瞻遠矚、智識過人，被評為2009年度新銳浙商，對品牌建設非常重視昆侖置業(yè)具備做主角的根本條件64根據(jù)前面的市場研究我們還可以知道。1、丁橋各工程品牌沉淀普遍缺乏，或者根本沒有品牌建設的意識。板塊正缺少昆侖這樣的品牌開發(fā)商。2、銷售案場的銷售管理水平普遍不高，置業(yè)參謀的水平很差，培訓體系可能存在一定問題。這就是昆侖的時機所在！65第二局部：五道策略推廣策略——做真正的主角SP、PR策略—織網捕魚操盤建議品牌效勞引導品質生活66工程的主要賣點1、丁橋規(guī)劃的大背景下板塊成長的的預期2、配套日益完善，對于購房者來說生活會越來越便利。3、開發(fā)商是全國百強之一，有一定的品牌號召力。這是丁橋各工程所不具備的。4、高層局部的建筑密度很低，樓間距大。5、城市排屋的日趨稀缺性。價值：適合自住，也有投資價值〔由于人氣越來越高、配套建設不斷完善。還有未來的地鐵三號線?！场Ｙu點分析67那么又是怎樣的一群人會在此居住或投資呢？昆侖51號地塊的客群分析客群分析68屬性描述年齡25-30歲左右身份企業(yè)文職人員、初級公務員、壟斷行業(yè)職員區(qū)域本區(qū)與杭州主城購買力有較高的經濟收入+啃老購買動機首次置業(yè)，剛性需求對品牌的認知品牌和性價比之間，更關注后者思想走向理性和成熟，有主見生活態(tài)度積極進取、熱愛生活，重視品位和情調卻無過多額外的消費能力剛需型客群屬性分析客群分析69屬性描述年齡30歲-36歲左右身份企業(yè)中層主管、小企業(yè)主、公務員區(qū)域本區(qū)與杭州主城購買力有較強的經濟能力，完成了財務獨立購買動機投資或改善型居住對品牌的認知比較重視開發(fā)商品牌思想相對理性和成熟生活態(tài)度處于人生和事業(yè)上升階段，一般育有子女，積極進取又低調內斂、熱愛生活，重視品位和情調，有一定的額外消費能力改善型客群屬性分析客群分析70屬性描述年齡35歲以上身份企業(yè)高管、小企業(yè)主、中級公務員區(qū)域本省與杭州購買力有較強的經濟能力，處于城市中產與富裕階層之間購買動機享受型居住或投資為主對品牌的認知很重視開發(fā)商品牌及區(qū)域的成長價值思想理性、成熟深刻生活態(tài)度完成了人生的事業(yè)基礎，有穩(wěn)定而相對可觀的收入。追求生活品質，有能力進行投資行為，并且有較豐富的投資經驗。享受或投資型客群屬性分析客群分析71根據(jù)主力客群的屬性，我們來構筑推廣的總策略企業(yè)品牌力丁橋成長性產品亮點總的營銷策略市場區(qū)隔板塊集團作戰(zhàn)物理支撐推廣總策略：品牌核裂變+板塊價值+居住品質72之所以把品牌核裂變放在第一位，是基于三個原因1、昆侖置業(yè)今年有多個工程將上市、昆侖西溪工程、昆侖西房丁橋工程、昆侖51號地塊工程，推廣上必須考慮品牌的建設，這將使所有的昆侖系工程的營銷都得到強力推動，而且可以降低營銷本錢、提高營銷效率。真正起到核裂變的的作用。2、品牌是本案跳脫板塊低層次競爭的利器，對其它工程也形成有效的區(qū)隔。3、這與昆侖置業(yè)近幾年來廳成為全國知名的長三角區(qū)域品牌開發(fā)商的戰(zhàn)略目標是吻合的。所有的這一切都是為了本案能成為一騎絕塵的真正的主角！總的營銷策略73昆侖全維品牌效勞體系74置業(yè)咨詢服務體系75銷售服務體系76工程透明服務體系77物業(yè)交付服務體系78物業(yè)管理服務體系79售后服務體系80案名建議工程定位：丁橋CLD中央高尚住區(qū)案名建議昆侖.東東是十方之首，萬物生成于其中，希望肇化之原始，一個“東〞字就蘊含了“最具成長潛力、東部地標、欣欣向榮〞等意義。

案名建議8182廣告語：誰在其中？廣告語提出了“誰在其中？〞其實就是講一切皆有可能，給人無限憧憬的美好空間。副廣告語中也多用“××在其中〞的句式。83其它案名昆侖·紅珊瑚昆侖·主角昆侖·杰園84珊瑚的品種極多，只有紅珊瑚是寶石級珊瑚。紅珊瑚象征沉著、聰敏、平安、桔祥。現(xiàn)代，紅珊瑚作為三月生辰石，結婚３５周年紀念品，因此也代表著永恒美好的愛情。紅珊瑚是歷代宮廷裝飾品，珊瑚樹、盆景、嬪妃冠頂、王公大臣朝冠頂。紅珊瑚和珍珠同是佛教七寶之一。

關于紅珊瑚85媒體整合策略86建議選用媒體1、公交車2、報廣3、電臺4、網絡5、樓宇電視6、戶外7、雜志媒體整合策略廣宣強度要足夠大，還要保持一定的高度。一定要注重品牌力呈現(xiàn)方面，而這些方面正是丁橋各工程開發(fā)商公司的短板。所有的廣告上都要有昆侖的標志、“中國百強開發(fā)商〞“杭州城市運營商TOP10〞等字樣。適當提一下這些年的集團開展歷程。媒體整合策略87網絡廣告和軟文一、目的：大范圍撒網，指向近階段有購房需求者二、建議選擇網站：搜房網、透明售房、新浪房產、看房網三、選擇網頁：如搜房首頁、新房網首頁、樓盤搜索頁四、策略：軟硬結合，最開始在市場資訊和首頁新聞、專家博客中用一些軟文鋪墊，開盤前夕開始投放廣告根據(jù)銷售情況軟文和廣告不斷跟進。五、內容主線：1、板塊教育2、昆侖品牌教育3、產品新聞軟文4、廣告六、預算：月20-30萬之間（已考慮了折扣），約需投4個月，總費用約80萬。媒體整合策略88高端雜志一、目的：提升樓盤形象，針對中高端人群進行轟炸二、推介媒體：《樓市》三、可選擇版位：封面外拉頁426mm*278mm 報價268,000元封三 215mm*278mm報價128,000元封底 215mm*278mm 報價198,000元內頁硬插頁(雙面) 205*278mm 報價198,000元內頁硬插頁（單面） 205*278mm 報價128,000元四、預算：40-80萬之間五、策略：時間節(jié)點選在開盤后，頻度在半年3-5次，不斷變換版位媒體整合策略89報紙一、目的：高姿態(tài)的開盤通告并提升樓盤形象二、推介媒體：二選一，首選都市快報都市快報（彩色整版195000-320000元）約7.2折錢江晚報（彩色整版180000-330000元）約7.5折三、內容：開盤廣告或軟文認購預定和開盤廣告用半版或整版，軟文用1/4版面。四、預算：按報價每期約為20-30萬，折扣價約為20萬，若投4期約需80萬。五、策略：軟文選開盤前一月，三到五篇文章埋下伏筆，然后強勢開盤廣告，若開盤前情勢很好就不做開盤廣告。因價格較高，硬廣告至多用3期就可以了，軟文根據(jù)情況定。媒體整合策略90網絡、報紙、雜志軟文系列標題市場教育期昆侖品牌教育?中國百強房企——昆侖置業(yè)登陸丁橋??從昆侖公館到昆侖·東??丁橋進入品牌時代??丁橋進入品質生活時代?渲染主角登場的情境媒體整合策略91開盤前期血統(tǒng)篇?昆侖·東——丁橋最具有貴族血統(tǒng)的樓盤??昆侖鑄造的是品牌地標??昆侖.東——繁華中的經典故事?地段篇?昆侖置業(yè)登陸丁橋——板塊進入品質生活升級時代?渲染主角登場的情境媒體整合策略92開盤期?最冷的天，最火爆的盤——昆侖.東一期開盤首日去化70%??昆侖.東——現(xiàn)象級樓盤?強銷期?昆侖.東——丁橋品質生活的創(chuàng)造者??哥買的不是房子，是昆侖.東?為銷售推波助瀾媒體整合策略93一、目的直指目標人群進行轟炸。二、推介媒體FM93浙江交通廣播FM91.8杭州交通廣播（首選）FM105.4西湖之聲三、重點推介杭州人民廣播電臺交通經濟廣播（FM91.8）TA段30秒廣告時間段07:0507:2507:3507:5508:0508:2508:35中選擇3-4個，四、預算按報價每月預算約27萬，折扣價約為10萬/月，約需投放4個月，總費用約40萬。廣告分三個階段，側重各不同，第一階段：品牌：昆侖文化第二階段：地段及環(huán)境：丁橋CLD高尚社區(qū)第三階段：產品細節(jié)：低密度、全明戶型等電臺媒體整合策略94電臺廣告〔30秒〕從紅蘋果到橡樹園，從昆侖公館到昆侖●東，昆侖續(xù)寫品質傳奇，2021年度鉅獻，10月華彩開啟。昆侖東預約專線體整合策略95戶外廣告一、目的開盤前預熱并且提升樓盤形象二、推介媒體1、（21M×7M高炮）20萬/年2、明珠路（21M×7M高炮）20萬/年3、環(huán)丁路（路燈或高炮）4、丁群路5、杭州主市區(qū)中心地段戶外廣告6、工地包裝三、預算約200萬/半年，8個月約260萬。四、策略節(jié)點設在開盤前兩個月，因本案體量較小，去化半年內有望完成，故可簽8個月合同。媒體整合策略969798車身廣告建議選擇線路:B3、355〔回程經武林廣場〕、99線，預算：價格:外側1.6萬元/輛●年,約需30輛，考慮折扣，一年約需40萬繁華地區(qū)公交站點也可以做候車亭廣告媒體整合策略99100樓宇電視目的針對寫字樓人群進行廣告轟炸推介媒體分眾傳媒頻度130次/天15秒/次108000元/周折扣：4折頻度260次/天15秒/次188000元/周折扣：4折預算制作費：20萬左右每月收費：16萬-30萬之間約需要投放4個月，總費用約80萬媒體整合策略視頻文件見附件1012021年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年雜志報紙電臺樓宇網絡戶外軟文昆侖51號工程媒體廣告投放時間系列表注：軟文貫穿始終，盡量用免費通道，表達中立性。昆侖品牌廣告也應同時投入，具體策略根據(jù)具體情況。也要充分考慮其它工程的上市時間。媒體整合策略軟文戶外網絡報紙雜志電臺樓宇1022021年廣告總預算媒體周期（月）預算網絡5100萬電臺440萬戶外8260萬報紙4100萬雜志5100萬樓宇電視470萬公交車身410萬合計670萬媒體整合策略103第二局部：五道策略推廣策略——做真正的主角SP、PR策略—織網捕魚操盤建議品牌效勞——品質生活鑄造者104令人眩目的SP策略系列銷售效勞過程是展現(xiàn)企業(yè)品牌、工程形象的重要階段，有一些工程營銷硬件做得很高端，但案場管理組織、人員培訓、客戶效勞方面卻很快就露出原形。人的高端、親民非常重要。不只是每個人的素質非常重要，而且團隊作戰(zhàn)、相互配合的能力也很重要。這是需要平日用正常的方式嚴格訓練的。一切成功的營銷都一定會產生巨大的新價值。換回的不只是真金白銀，還有企業(yè)的品牌沉淀。SP策略105SP策略系列分類一、節(jié)點SP策略（特殊時間節(jié)點的活動策劃）派籌節(jié)點、開盤節(jié)點（利用FAMILY會）二、情境SP策略（開盤后銷售延伸）貫穿始終的案場SP設計聯(lián)動、連貫、造勢結合成網狀銷售情境三、網絡SP策略利用互聯(lián)網虛擬空間情境設計四、綜合拉動SP策略各種SP策略的整合策略SP策略106這里僅對節(jié)點SP和情境SP策略做一下展開闡釋SP的核心其實就是一個“秀〞字SP不僅要促進銷售，還要贏得客戶的尊重和認可，效勞是最能表達品牌烙印的。SP策略107節(jié)點SP策略這里針對最重要的兩個節(jié)點：內部認購和開盤，進行策略建議。SP策略108內部認購節(jié)點SP策略建議1、以項目推介會為內部認購啟動節(jié)點，項目推介會要體現(xiàn)項目的檔次和品質，為內部認購奠定高端基礎。綁定媒體、政府、昆侖老業(yè)主，以使客戶產生信賴感。利用圈層及口碑營銷。2、時間可選擇5月房交會期間3、按80%的擠壓率，組織來訪客戶。建議按照實際效果來設定項目內部認購的策略：如果前期推廣所取得的效果比較理想，客戶基數(shù)較大，意向客戶較多，則可采取認購卡不增值的策略；反之，則認購卡增值的策略，促進意向客戶。4、活動可以在昆侖●紅蘋果或橡樹園小區(qū)內進行，讓客戶感知昆侖系列的建筑藝術和人文氣息5、可以用旅游景點的那種小車載著客戶在昆侖●紅蘋果或橡樹園小區(qū)里參觀。6、組織一些客戶與老業(yè)主互動的具體活動7、多拍一些照片、撰寫相關文章投到房地產雜志和知名網站上SP策略109開盤節(jié)點SP策略開盤是形象導入已完成，產品導入正式開始的階段，是銷售的正式亮相，一般需要以開盤儀式吸引公眾注意，提高工程形象。要點：利用前面的蓄客工作制造大量簽約的火爆景象，在雜志、網絡上發(fā)布，吸引更多購房者前來。SP策略110情境SP策略即現(xiàn)場SP策略，來自臺灣的秀場戰(zhàn)術。SP策略111情境SP策略案場的每個銷售人員都是表演大師、催眠師，充分激發(fā)購置欲望。處處P，時時P，不放過任何P的時機，但火候要掌握得恰到好處。協(xié)作非常重要。講解要按流程來，但不同的客戶有差異化積極主動、謙恭有禮認真做上門客戶數(shù)據(jù)整理，及時進行分析，不斷調整戰(zhàn)術細節(jié)。SP策略情境SP策略≥案場戰(zhàn)術體系杭州講究案場戰(zhàn)術的公司似乎很少，更不要說情境SP1121、整理工程賣點設計接待說辭，還要考慮多種變化進行靈活調整。2、銷售員間加強SP合練，共同造勢提高成交率。提高情境SP的成功率。如客戶進門后，多人共同鞠躬行禮打招呼。沒有客戶會討厭被重視。3、加強與客戶交流的主動性。學會洞察客戶的需求，學會如何解除客戶的顧慮。4、嚴格執(zhí)行案場紀律，杜絕不專業(yè)、不敬業(yè)的行為。不做破壞銷售情境的事情。5、建立完善的案場銷售管理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、市場監(jiān)測系統(tǒng)。要持續(xù)研究“魚〞的喜好趨向。這是一個系統(tǒng)工程。情境SP就是織網捕魚113PR策略既親民，又表達品牌開發(fā)商的氣魄胸懷114PR活動盡可能把昆侖系的所有工程放在一個品牌建設的高度上統(tǒng)一考量，要多強調昆侖品牌。115昆侖工程PR建議公寓產品工程活動主題語：昆侖.東活力生活在其中！活動主題：昆侖鐵桿球迷匯內容：結合6.11—7.11“2021年世界杯〞的舉行，開展相關的活動?；顒?“預熱世界杯〞：在世界杯比賽之前向全杭州征集足球隊進行友誼比賽。

以表達“昆侖.東〞活力生活、健康生活為目的。

場地以丁橋板塊學校運動足球場或體育場館的足球場為首選，展現(xiàn)全面且齊備的生活配套。

活動在5.20—6.11世界杯開賽之前進行，利于吸人眼球和調動積極性。116活動2“沸騰足球夜〞：在世界杯進行決賽的當晚組織老業(yè)主和意向客戶舉行露天納涼聯(lián)歡會。

既是老業(yè)主的夏日活動，又是對意向客戶的情感攻勢，表達昆侖物業(yè)的品質生活。

納涼聯(lián)歡會以觀看節(jié)目和互動游戲為主。可組織球迷業(yè)主進行球技秀，對于決賽花落誰家各說各理，時值暑假，還可讓孩子們準備節(jié)目活潑氣氛。開盤前—公寓產品拉拉隊熱舞花式足球表演117開盤前昆侖工程PR建議排屋產品工程活動主題語：昆侖.東風從東方來活動主題：品質生活的守望者內容：積極響應國家“低碳生活〞的號召，舉行相關活動?；顒?“低碳生活、低碳家裝〞論壇：

邀請各方專家對低碳生活的家裝進行科學、全面地討論，表達昆侖向來所秉承的品質生活。網絡互動討論權威專家論壇118活動2低碳系列別墅、排屋裝飾品展覽：

可攜手眾多品牌家居、時尚精品家飾、智能家居等家裝行業(yè)推出低碳新生活的產品展示。

結合環(huán)境保護和市場需求，讓昆侖掀起“引領品質綠色家裝、打造時尚低碳生活〞的風潮。排屋產品開盤前昆侖工程PR建議119開盤后昆侖業(yè)主答謝會工程活動主題語：昆侖.東溫馨生活在其中！活動主題：這兒的冬天不會冷內容：借11月17日立冬之際與昆侖大家庭的新老成員溝通情感?；顒?/p>

在冬日即將開始的時候向剛成為昆侖.東的業(yè)主們送去問候，讓他們感受到昆侖大家庭的溫暖。同時希望業(yè)主能推薦更多的親人、朋友購置昆侖的產品。準客戶一定要參加，還有紅蘋果、橡樹園業(yè)主也要邀請一局部參加。新老比例為1：2為宜，盡量混雜在一起。

以“立冬〞為主題，穿插各地立冬的不同風俗節(jié)目和立冬美食、驚喜抽獎活動、業(yè)主節(jié)目、業(yè)主代表發(fā)言等。120第二局部：五道策略推廣策略——做真正的主角SP、PR策略—織網捕魚操盤建議品牌效勞——品質生活鑄造者121貴公司此次招標是尋求廣告合作單位，工程實操不作為此次招標的內容。但我們還是愿意簡短地談一下操盤方面的建議，僅供參考吧。五道觀點：做全案籌劃必須深通工程實操之精義，甚至要有豐富實操經驗。122時間軸操盤策略解構工作序列時間任務目的備注一4月初建立市場監(jiān)測體系密切關注國家政策、土地成交、房地產供需狀況臨測、丁橋其它項目動態(tài)實操執(zhí)行策略醞釀二4月初品牌教育讓更多人了昆侖網絡、報紙、雜志軟文四4月初房交會營銷物料準備、接待中心建設包裝、工地包裝人員培訓（特別是現(xiàn)場P訓練）房交會成功蓄客戶外形象完成確定發(fā)包單位五5月初組織好房交會派籌廣告完成形象導入完成市場試水，蓄客、開盤準備工作案場（需求）監(jiān)測開啟戶外廣告形象呈現(xiàn)完成123工作序列時間任務目的備注六5月正式接受預定蓄客房交會、雜志、網絡軟文預熱