天鴻凱旋城56號樓市場研究及設(shè)計建議

天鴻凱旋城5＃、6＃樓

市場研究及設(shè)計建議提綱1.煙臺市住宅市場研究2.煙臺市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計修改建議附錄.煙臺市房地產(chǎn)市場概覽9/12/20232在售住宅根本信息(1)區(qū)域項目名稱位置是否觀海規(guī)模(萬平米)銷售均價(元/平米)銷售率萊山區(qū)南山世紀(jì)城·世紀(jì)華府萊山區(qū)銀海路東側(cè)觀海52430060％黃海城市花園5期萊山區(qū)濱海路無海景10450090％海天名人廣場5號樓萊山區(qū)濱海中路31號北面觀海2.13780050％臺灣村2期萊山區(qū)紅旗東路無海景10580030％銀河怡海山莊萊山區(qū)濱海中路無海景4690085％響水山莊萊山區(qū)紅旗東路東側(cè)觀海0.5520040％芝罘區(qū)華僑新城芝罘區(qū)環(huán)山路無海景1.4490045％開發(fā)區(qū)海公館煙臺市開發(fā)區(qū)長江路北面觀海7————海闊天高煙臺市開發(fā)區(qū)泰山路北面觀海8————逸海翠庭煙臺市開發(fā)區(qū)昆侖山路北面觀海154600起60％數(shù)據(jù)來源：煙臺市房地產(chǎn)網(wǎng)、現(xiàn)場市調(diào)數(shù)據(jù)9/12/20233在售住宅根本信息(2)區(qū)域項目名稱銷售均價(元/平米)建筑結(jié)構(gòu)主力戶型裝修狀況萊山區(qū)南山世紀(jì)城·世紀(jì)華府4300板塔結(jié)合161平米三居105平米兩居毛坯1＃樓公寓精裝500元/平米黃海城市花園5期4500板塔結(jié)合150平米三居毛坯海天名人廣場5號樓7800塔樓200平米四居毛坯臺灣村2期5800板樓150平米三居毛坯銀河怡海山莊6900板樓180平米四居毛坯響水山莊5200板摟140平米三居毛坯芝罘區(qū)華僑新城4900板樓170平米三居毛坯＋精裝修開發(fā)區(qū)海公館——板塔結(jié)合——毛坯海闊天高——塔樓60平米一居精裝修逸海翠庭4600起板樓130平米三居毛坯數(shù)據(jù)來源：煙臺市房地產(chǎn)網(wǎng)、現(xiàn)場市調(diào)數(shù)據(jù)9/12/20234在售住宅工程總結(jié)煙臺市在售住宅工程總量不大，大多數(shù)在售工程已經(jīng)進入尾盤銷售期可供購置住宅面積大約45萬平米左右在售住宅主要集中在萊山區(qū)，開發(fā)區(qū)供給量其次，芝罘區(qū)除本工程外只有華僑公寓在售；萊山區(qū)在售工程海景房可購置量不多，約30萬平米左右，開發(fā)區(qū)只有逸海翠庭工程整體規(guī)劃較好海景工程主力戶型根本在150平米以上，局部工程以180平米以上四居作為工程主力產(chǎn)品在售工程中根本為毛坯交房，產(chǎn)品形式較單一海景房均價已超過4500元/平米，局部工程價格超過7500元/平米煙臺海景房整體銷售狀況較好，產(chǎn)品較好的工程根本都出現(xiàn)搶購的現(xiàn)象，購置力強勁9/12/20235即將入市住宅項目名稱位置規(guī)模(萬平米)項目規(guī)劃目前狀態(tài)銷售價格預(yù)期(元/平米)金海岸花園2期萊山區(qū)濱海路3.2主力戶型150平米三居，精裝修——8000元起魯花東上海賦萊山區(qū)濱海路3.75棟板式高層200平米四居為主力戶型動工9000元起北京正櫓51號地塊芝罘島西海岸10.3＋15.4低密度花園洋房前期規(guī)劃——數(shù)據(jù)來源：煙臺市土地儲藏中心、現(xiàn)場市調(diào)數(shù)據(jù)煙臺房地產(chǎn)形式的利好，加塊了外地開發(fā)商的挺進步伐也加劇了煙臺房地產(chǎn)市場的競爭從06年將入市的海景高檔住宅來看，總供給量在30萬平米左右，規(guī)劃產(chǎn)品面積較大，對本工程未來銷售將有不小的沖擊9/12/20236近期土地出讓狀況宗地序號土地位置出讓面積（平方米）可建面積（平方米）用地性質(zhì)[2005]56號幸福中路62號宗地15946.345000商業(yè)辦公[2005]57號幸福六村舊村改造宗地環(huán)海路以西，其余至規(guī)劃路113537120742住宅兼容商服[2005]58號幸福七村舊村改造宗地（一）東臨環(huán)海路，西臨海港小區(qū)，北臨煙臺木材公司，南臨村保留住宅56839155535住宅兼容商服[2005]59號幸福七村舊村改造宗地（二）東臨環(huán)海路，西臨海港小區(qū)，北臨村保留住宅，南臨規(guī)劃路62803[2005]65號開發(fā)區(qū)Ⅱ-3號小區(qū)開發(fā)區(qū)天山路西側(cè)Ⅱ-3號小區(qū)17807.0235614.04住宅9/12/20237宗地序號土地位置出讓面積（平方米）可建面積（平方米）用地性質(zhì)[2006]1號勝利小區(qū)項目宗地東至勝利路，西至西南河路南至建昌南街,北至南大街214467820000住宅、商業(yè)、辦公[2006]2號體育場區(qū)域改造項目宗地南通路以東，環(huán)山路以北體育場以西，建昌南街以南區(qū)域99043185000居住及文體用地可兼容商業(yè)辦公[2006]3號三灘小區(qū)舊村改造宗地濱海路以西,劉家灘、于家灘、孫家灘區(qū)域內(nèi)450604694071住宅、商服[2006]4號濱州醫(yī)學(xué)院煙臺校區(qū)東側(cè)宗地東至規(guī)劃路,南至孔家灘用地西至劉家灘用地,北至軍事管制區(qū)、劉家灘用地56984121839商業(yè)、服務(wù)業(yè)[2006]5號遠陵夼居住小區(qū)宗地山海路以東，遠陵夼村界內(nèi)310428384300住宅、商服[2006]6號臥龍初家、夏家舊村改造宗地北至臥龍初家、夏家用地，南至規(guī)劃路西至二職專，東至水庫范圍598800552700住宅、商服[2006]7號原芝罘區(qū)法院宗地市府街以南、向善街以東平安街以西、南至用地邊界498012500居住兼容商業(yè)、辦公[2006]8號海港路D區(qū)宗地光國巷以西，西萊巷以東，北馬路以南，北大西街以北26425169767居住、商貿(mào)辦公9/12/20238土地市場總結(jié)結(jié)合本工程海景高檔住宅來看：煙臺市在出讓土地中，幸福村改造帶來的土地放量為未來煙臺市房地產(chǎn)市場帶來近30萬的供給量，但地塊位置及周邊環(huán)境，使得其規(guī)劃高檔住宅的可能性不大，對本工程后期的沖擊不是非常嚴(yán)重。06年新供給土地中，3號、7號、8號宗地，位置較理想，將在以后的拍賣中進一步觀察9/12/20239提綱1.煙臺市住宅市場研究2.煙臺市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計修改建議附錄.煙臺市房地產(chǎn)市場概覽9/12/202310凱旋城成交客戶分析凱旋城一期已成交199套，成交均價8457元/平米凱旋城成交客戶付款方式分析：52％為一次性付款，48％為商業(yè)貸款，一次性付款比例較高凱旋城已成交客戶來源分析：煙臺本地客群為主要購置客群，占76％其他地區(qū)購置者為長期居住于煙臺或者在煙臺做生意的人9/12/202311凱旋城成交戶型分析房間面積(平方米)銷售套數(shù)(套)95.571296.41101.641119.5216150.041162.512163.179171.441185.118190.882198.691199.0520201.31204.535205.5838205.8431整體銷售狀況良好，各戶型走量均勻大戶型產(chǎn)品市場接收度較高，200平米以上產(chǎn)品銷售量占總銷售量50％以上熱銷戶型由于產(chǎn)品戶型規(guī)劃等優(yōu)點，已突破當(dāng)?shù)貎r格抗性，從銷售位置來看，西南位置及20層以上戶型產(chǎn)品銷售阻力較大，可考慮價格手段加快出售速度9/12/202312客戶需求調(diào)研說明調(diào)研目標(biāo)：了解煙臺市高檔住宅消費者需求特征，為本工程5＃、6＃樓前期定位及設(shè)計提供市場指導(dǎo)樣本選擇：凱旋城已購置客戶及煙臺年收入超過30萬的家庭問卷數(shù)量：調(diào)研客戶176個，收到問卷113份，其中，有效問卷64份樣本結(jié)構(gòu)：有效問卷中，48份為凱旋城已購置客戶，16份為其他高檔住宅購置客戶9/12/202313客戶需求調(diào)研樣本背景資料分析年齡結(jié)構(gòu)分析對本工程認(rèn)可度64份有效樣本中，年齡結(jié)構(gòu)以30－50歲人群為主，其中40歲以上人群占樣本總數(shù)60％以上有效樣本中，對本工程比較感興趣的人群數(shù)量最多，占總熟的68％，其關(guān)注的主要因素是地段的唯一性，海景于歷史沉淀的結(jié)合是他們主要看好工程地塊的主要原因，但由于價格預(yù)期使得局部客戶不能確定其關(guān)注程度。但有23％的客戶認(rèn)可現(xiàn)有價格狀況，對本工程預(yù)期較高9/12/202314樣本年齡結(jié)構(gòu)及其相關(guān)產(chǎn)品選擇酒店式公寓期望值最高，有33份問卷，對酒店式公寓興趣較大SOHO寫字公寓由于產(chǎn)品形式原因，接收度不高，僅有6人對次類產(chǎn)品表示有較大興趣結(jié)合年齡結(jié)構(gòu)來看，無論是居住型公寓還是酒店式公寓，41－50歲年齡層的客戶關(guān)注度最高。但31－40歲年齡層人群，關(guān)注酒店式公寓的數(shù)量明顯超過居住型公寓產(chǎn)品選擇9/12/202315居住型高檔公寓購置目的及面積選擇購置居住型高檔公寓的樣本中，沒有首次置業(yè)的人群改善居住條件選項為主要購置目的，占總數(shù)量的56％；投資性質(zhì)的購置者有一定比例，但是比例缺乏30％有16％的被訪問者選擇為兒女購置從面積選擇來看，150－180平米成為購置的主力區(qū)間，其次為180－200平米和130－150平米購置目的購置面積9/12/202316超高層住宅購置意向您是否會購置30層以上(如45層)的住宅從訪問數(shù)據(jù)來看，70％以上的被訪問者，不會選擇購置超高層住宅作為其居所同購置目的交叉分析，可以看出，只有為兒女購置居所的客戶會選擇購置超高層住宅，其他被訪問者選擇購置的比例缺乏30％，以改善居所為購置目的的被訪問者，購置超高層住宅的可能性僅有14％究其原因：在前方?jīng)]有遮擋的情況下，選擇低層住宅，會獲得更好的觀海效果9/12/202317居住型高檔公寓購置價格分析可承受的最高總價可承受的最高單價(元/平米)被訪問者對被工程居住想高檔公寓售價認(rèn)可在9000－9999元/平米，總價在180－200萬，所占比例分別為：48％、40％9/12/202318功能空間需求最需要的功能空間第二需要的功能空間選取功能空間需求前兩問統(tǒng)計可見，獨立門廳(玄關(guān))最受被訪者看重，需求量超過50％，其次是衣帽間和儲藏室，被訪者較多反映，衣帽間和儲藏室最好是獨立設(shè)計，同住宅布局形成以整體從煙臺在售產(chǎn)品來看，目前此類空間涉及不多。根據(jù)被訪者對居室內(nèi)小面積功能空間的需求，建議居住型高檔公寓設(shè)置獨立門廳、衣帽間及儲藏室9/12/202319朝向及裝修被訪者在朝向及裝修問題上，意見統(tǒng)一朝向最好是南北通透，其次是東向，西向住宅是煙臺人最不能接受的住宅朝向住宅裝修，僅有1人選擇了廚衛(wèi)精裝修，其他全部選擇毛坯原因：煙臺商品房開展起步較晚，精裝修產(chǎn)品目前在市面上沒有出現(xiàn)，煙臺居民對精裝修產(chǎn)品沒有成型的概念，擔(dān)憂裝修風(fēng)格統(tǒng)一不能彰顯主人品味等；此外煙臺生活節(jié)奏較緩和，居民有能力也有時間裝修自己的居所9/12/202320客廳及主臥面積統(tǒng)計客廳面積選擇(不包含餐廳)主臥面積選擇(不包主衛(wèi)等)客廳面積主流區(qū)間21－25平米，如加上餐廳面積，約30－34平米左右主臥面積選擇平均，13－18平米，及21平米以上都有選擇思源建議：客廳面積，不包含餐廳，26－30平米為佳主臥面積〔不包含主衛(wèi)等〕面積在16－20平米為佳9/12/202321采光及朝向選擇是否考慮沒有海景的戶型海景和采光的選擇本工程為海景公寓，在沒有海景的前提下，僅有16的人還會考慮繼續(xù)購置本工程的居住型高檔公寓由于煙臺市的海在北面，所以在海景和采光二者之間選擇時，52％的人在保證海景的前提下可以犧牲采光，起居室和主臥，在必須選擇觀海還是朝陽時，98％的人選擇起居室觀海，主臥采光9/12/202322居住型高檔公寓層高的選擇56％被訪問者對凱旋城目前產(chǎn)品較認(rèn)可，認(rèn)為平層，3米左右的層高可以滿足其居住需求，局部客戶傾向于局部挑高，但數(shù)量不多，僅占總訪問數(shù)的24％9/12/202323居住型高檔公寓物業(yè)管理需求分析煙臺市規(guī)定，煙臺住宅物業(yè)管理費不得超過1.2元/平米月煙臺目前物業(yè)費最高1.5元/平米月(包含0.3元/平米月電梯費)是否會對更好的物業(yè)付出更高的物業(yè)管理費被訪問者中全部認(rèn)為煙臺市目前的物業(yè)管理水準(zhǔn)不能滿足居住要求，但由于對物業(yè)管理公司的不信任，近50％的被訪問者選擇不會為更好的物業(yè)管理公司支付更高的物業(yè)管理費用局部選擇會或者無所謂的被訪者，在被問及最高接受的物業(yè)管理費時，最高2.5元/平米月，97％的被訪者不愿高于2元9/12/202324投資型酒店式公寓購置目的投資型酒店式公寓購置目的被訪者中選擇會購置本工程酒店式公寓者的購置主要用于自用、出租、出售此類物業(yè)購置，多為投資用途，出租＋出售，占被訪人數(shù)的90％購置為自用的比例最低，僅占10％9/12/202325投資型酒店式公寓購置面積及價格購置面積購置單價購置總價投資型酒店式公寓的主要認(rèn)可面積區(qū)間為60－69平米的一居34％的被訪者對價格預(yù)期為10000－10999元/平米總價主要集中在50－59萬，有近30％的被訪者認(rèn)可次總價區(qū)間9/12/202326酒店式公寓的朝向及景觀問題是否會購置無法看到海景的酒店式公寓是否會購置西向的酒店式公寓西向及無法看到海景的酒店式公寓同樣面對居住型高檔公寓類似的朝向及景觀問題90％以上的被訪者對西向的酒店式公寓和無法看到海景的酒店式公寓沒有購置興趣9/12/202327投資型酒店式公寓層高問題86％被訪者認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)層高的酒店式公寓可以滿足其投資用途，挑高型產(chǎn)品由于可能會導(dǎo)致價格的升高，大多數(shù)被訪者并不看好此類產(chǎn)品，認(rèn)為還是海景最重要9/12/202328投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)及后期運營管理機構(gòu)問題投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)投資型酒店式公寓管理機構(gòu)關(guān)于投資型酒店式公寓交付標(biāo)準(zhǔn)問題中，被訪者中59％認(rèn)為毛坯交付最好，這主要還是由于煙臺市缺乏裝修型產(chǎn)品實例，使得購置者對精裝修產(chǎn)品沒有心里預(yù)期公寓的后期運營管理，采用獨立品牌還是同本工程五星級酒店協(xié)同運營，分歧較大，被訪者選擇較平均投資匯報率問題，根本沒有結(jié)果，主要由于煙臺當(dāng)?shù)刭徶谜邔ν顿Y回報率沒有概念，普遍認(rèn)為是買入－賣出所得差價，大局部要求投資匯報率在20％以上，局部達50％以上9/12/202329辦公物業(yè)選擇問題是否會選擇商住辦公場所會選擇的辦公場所區(qū)域煙臺辦公類購置者，62％會選擇購置商住型公寓作為辦公場所，理由主要是價格優(yōu)惠，而且這類被訪者多為經(jīng)貿(mào)公司，企業(yè)規(guī)模較小，對公司形象要求不高38％的被訪者選擇不會考慮商主工程作為其辦公場所選擇，覺得人員煩雜是主要方面在辦公位置的選擇商，90％以上的被訪者，會優(yōu)先考慮本工程周邊，主要原因還是由于希缺的海景位置，及天鴻品牌，但是對價格因素關(guān)注較高9/12/202330工程供暖及采暖方式被訪者認(rèn)為居住型高檔公寓應(yīng)采取集中供暖方式，而采暖較認(rèn)可現(xiàn)有的地板采暖SOHO寫字公寓/投資型酒店式公寓，由于主要用于投資，大多數(shù)被訪者希望能采用分戶式供暖(在了解分戶式供暖產(chǎn)品后)，而室內(nèi)采暖由于擔(dān)憂地板式采暖在后期維護的不便利性，局部被訪者希望采用中央空調(diào)或者散熱片，但數(shù)量不多9/12/202331室內(nèi)空調(diào)問題居住型高檔公寓的購置者，大多數(shù)選擇分戶式空調(diào)，而SOHO寫字公寓/投資型酒店式公寓那么希望采用集中中央空調(diào)的被訪者居多9/12/202332社區(qū)配套及配套商業(yè)首選社區(qū)配套工程其次選擇的社區(qū)配套工程在社區(qū)配套工程選擇上，被訪者多反映，希望開發(fā)商提供室外運動場所，如羽毛球、網(wǎng)球、籃球場所等；從統(tǒng)計中也可以看出，健身需求始終排在被訪者需要的前三位9/12/202333客戶需求訪問結(jié)論朝向：煙臺客戶對朝向要求敏感，南北通透住宅最為理想，西向戶型不被煙臺認(rèn)可海景和采光：在保證海景的前提下，也要保證采光，起居室面海，主臥采光樓層問題：為了保證最正確的觀海效果，在沒有遮擋的情況下，越低的樓層越受到煙臺高端客群的認(rèn)可，高層住宅可能在觀海效果上有所欠缺，但年輕客戶認(rèn)可高層，只要價格控制合理，高層戶型市場問題可以得到解決戶型問題：獨立門廳，完整主臥套系9/12/202334提綱1.煙臺市住宅市場研究2.煙臺市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計修改建議附錄.煙臺市房地產(chǎn)市場概覽9/12/202335本案戶型設(shè)計建議居住型高檔公寓局部：與1-4號樓形成差異化，控制戶型面積，保證南北通透戶型多樣化，可以考慮局部樓層穿插復(fù)式戶型；端單元戶型面積適當(dāng)增加，突出端單元采光優(yōu)勢；起居室觀海，主臥采光，至少一個衛(wèi)生間可自然采光獨立門廳設(shè)計、主臥套系完整控制公攤面積投資型酒店式公寓局部：弱化西向住宅、重點強調(diào)景觀，防止無景觀又西向的戶型出現(xiàn)控制單套面積，主力戶型60－80平米一居戶型多樣化，局部設(shè)計loft產(chǎn)品，9/12/202336工程營銷推廣建議本工程位于煙臺傳統(tǒng)中心位置，稀缺的煙臺市大馬路海景成為本工程最大賣點，而工程周邊沒有在售物業(yè)可比較，利于工程定價并制定銷控目標(biāo)，但不能同本工程1-4號樓價格出入過大，還天名人5號樓銷售受影響就是由于價格超出前期過高海景公寓，從觀海效果考慮，在沒有遮擋的前提下，層數(shù)曰低，觀海效果越好，高層的海景反而不好，建議在銷售價格中能有所表達煙臺當(dāng)?shù)鼐用駥铀蜉^為敏感，當(dāng)?shù)鼐用窳鱾鳌皩幰獤|邊一張床，不要西邊一間房〞。建議西向戶型在價格上適當(dāng)?shù)陀谄渌?/12/202337海景居住公寓——三居戶型設(shè)計參考140-160平米三居布局緊湊，戶型方正；動靜分區(qū)，門庭連接起居室與餐廳；步入式衣帽間，詮釋奢華空間；明廚房和明餐廳鄰近，空間獨立；可自由安排的南向書房/臥室，將起居室和主臥室自然分割，提高主臥室私密性；9/12/202338海景居住公寓——三居戶型設(shè)計參考140-160平米三居室內(nèi)生態(tài)陽光庭院，彰顯主人不同生活品味；客廳開闊玻璃窗設(shè)計，全角度欣賞陽光花房及海景景致；主臥占據(jù)室內(nèi)最私密位置，且觀海景角度最正確；錯層設(shè)計，有效分隔起居空間和休息空間；北9/12/202339海景居住公寓——三居戶型設(shè)計參考160平米三居雙主臥設(shè)計，均配有獨立的衛(wèi)生間和衣帽間；餐廳與廚房相通，且有自然采光；客廳與餐廳擁有良好的觀景面；9/12/202340投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計參考小一居戶型：面積控制在50-70平米；戶型功能齊全；有獨立的廚房和就餐空間即可。9/12/202341投資型酒店式公寓——小一居戶型設(shè)計參考小一居戶型：面積控制在50-70平米；戶型功能齊全；有獨立的廚房和就餐空間即可。9/12/202342投資型酒店式公寓——小兩居戶型設(shè)計參考小兩居戶型：面積控制在80-100平米；戶型功能設(shè)計合理；配置一個衛(wèi)生間，豪華型的可增加一個主衛(wèi)。9/12/202343提綱1.煙臺市住宅市場研究2.煙臺市客戶需求分析3.天鴻凱旋城5＃、6＃樓設(shè)計修改建議附錄.煙臺市房地產(chǎn)市場概覽9/12/202344煙臺市房地產(chǎn)市場特征快速增長的城市經(jīng)濟，為房地產(chǎn)市場規(guī)模的持續(xù)增長提供了經(jīng)濟支撐。城市總?cè)丝跀?shù)量穩(wěn)定，每年新增的非農(nóng)業(yè)人口為房地產(chǎn)市場的增長量的主要消化者穩(wěn)步提高的人均收入、消費水平，為房地產(chǎn)市場的發(fā)育、商品住宅的消費增長提供可能。住宅市場供需兩旺，市區(qū)銷售均價3379元/平米。9/12/202345影響煙臺房地產(chǎn)市場開展的因素分析影響城市房地產(chǎn)市場開展的因素眾多本報告從宏觀經(jīng)濟、人口狀況、居民收入水平及住宅供求三方面進行初步討論9/12/202346影響煙臺房地產(chǎn)市場開展的因素分析〔1〕快速增長的城市經(jīng)濟，為房地產(chǎn)市場規(guī)模的持續(xù)增長提供了經(jīng)濟支撐。2000以來，城市經(jīng)濟總量迅速擴大，2002年以來呈現(xiàn)加速增長的趨勢，2004年，增幅到達歷史最高18.8%，2005年煙臺市國民生產(chǎn)總值2021億元，同比增長17.6％(同年全國平均GDP9.9%)煙臺市2000－2005年GDP及增長率