房地產(chǎn)市場營銷策略分析

畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)標(biāo)題房地產(chǎn)市場營銷策略分析二級學(xué)院建筑經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)班級姓名學(xué)號指導(dǎo)教師

上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書二級學(xué)院建筑經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)班級姓名學(xué)號指導(dǎo)教師設(shè)計(jì)（論文）題目房地產(chǎn)市場營銷策略分析子題目教學(xué)要求：根據(jù)自己實(shí)際的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)工作內(nèi)容提出選題，圍繞選題收集相關(guān)資料，要求根據(jù)和運(yùn)用所學(xué)課程的基本原理分析解決問題，通過論文寫作提高自己的綜合分析問題、解決問題的能力。應(yīng)完成的工作量：1、選題并編制論文提綱2、獨(dú)立完成論文寫作3、字?jǐn)?shù)：8000字以上4、制作答辯用PPT進(jìn)度計(jì)劃：3月33月3日—3月13日—3月19日：撰寫論文提綱3月20日—3月26日：修改并確定論文提綱3月27日—4月4月21日5月20日—5月24參考資料：潘蜀健，陳琳編著《房地產(chǎn)市場營銷》；吳祥華編著《房地產(chǎn)市場營銷》；葉建平編著《房地產(chǎn)市場營銷》；李偉編著《物業(yè)營銷》注：如一組學(xué)生一個(gè)總題目，則每位學(xué)生必須有獨(dú)立完成的子題目，如每位學(xué)生有一個(gè)各不同的題目，則子題目欄不必填。畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）原創(chuàng)性聲明本人所呈交的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）是我在導(dǎo)師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文（設(shè)計(jì)）不包含其他個(gè)人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對本論文（設(shè)計(jì)）的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中作了明確說明并表示謝意。作者簽名：日期：畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）授權(quán)使用說明本論文（設(shè)計(jì)）作者完全了解**學(xué)院有關(guān)保留、使用畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的規(guī)定，學(xué)校有權(quán)保留論文（設(shè)計(jì)）并向相關(guān)部門送交論文（設(shè)計(jì)）的電子版和紙質(zhì)版。有權(quán)將論文（設(shè)計(jì)）用于非贏利目的的少量復(fù)制并允許論文（設(shè)計(jì)）進(jìn)入學(xué)校圖書館被查閱。學(xué)?？梢怨颊撐模ㄔO(shè)計(jì)）的全部或部分內(nèi)容。保密的論文（設(shè)計(jì)）在解密后適用本規(guī)定。

作者簽名：指導(dǎo)教師簽名：日期：日期：

注意事項(xiàng)1.設(shè)計(jì)（論文）的內(nèi)容包括：1）封面（按教務(wù)處制定的標(biāo)準(zhǔn)封面格式制作）2）原創(chuàng)性聲明3）中文摘要（300字左右）、關(guān)鍵詞4）外文摘要、關(guān)鍵詞5）目次頁（附件不統(tǒng)一編入）6）論文主體部分：引言（或緒論）、正文、結(jié)論7）參考文獻(xiàn)8）致謝9）附錄（對論文支持必要時(shí)）2.論文字?jǐn)?shù)要求：理工類設(shè)計(jì)（論文）正文字?jǐn)?shù)不少于1萬字（不包括圖紙、程序清單等），文科類論文正文字?jǐn)?shù)不少于1.2萬字。3.附件包括：任務(wù)書、開題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）。4.文字、圖表要求：1）文字通順，語言流暢，書寫字跡工整，打印字體及大小符合要求，無錯(cuò)別字，不準(zhǔn)請他人代寫2）工程設(shè)計(jì)類題目的圖紙，要求部分用尺規(guī)繪制，部分用計(jì)算機(jī)繪制，所有圖紙應(yīng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。圖表整潔，布局合理，文字注釋必須使用工程字書寫，不準(zhǔn)用徒手畫3）畢業(yè)論文須用A4單面打印，論文50頁以上的雙面打印4）圖表應(yīng)繪制于無格子的頁面上5）軟件工程類課題應(yīng)有程序清單，并提供電子文檔5.裝訂順序1）設(shè)計(jì)（論文）2）附件：按照任務(wù)書、開題報(bào)告、外文譯文、譯文原文（復(fù)印件）次序裝訂3）其它摘要房地產(chǎn)市場營銷策略是房地產(chǎn)市場營銷理論中一個(gè)重要的概念，是指企業(yè)為了滿足目標(biāo)市場的需求，對各種可控的營銷因素加以優(yōu)化組合、綜合運(yùn)用、以期高效率地、最經(jīng)濟(jì)地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的營銷目標(biāo)。隨著人們的生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。在今后相當(dāng)長一段時(shí)間里，我國的房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當(dāng)巨大，發(fā)展空間十分廣闊，必將是一個(gè)持續(xù)而穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著不可忽視的作用。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。房地產(chǎn)市場營銷以其市場化、專業(yè)化、科學(xué)化的健康發(fā)展體現(xiàn)著營銷的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。隨著房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，營銷策略的重要性日益突出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的地位也越來越重要。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場營銷；策略

~~目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、房地產(chǎn)營銷概述 1（一）、房地產(chǎn)營銷概念 1（二）、房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析 2二、房地產(chǎn)市場營銷策略 4（一）、產(chǎn)品策略 4（二）、價(jià)格策略 6（三）、促銷策略 7（四）、渠道策略 9三、房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展史 12四、房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新 13（一）、品牌營銷 14（二）、人文營銷 15（三）、知識營銷 15（四）、綠色營銷 16（五）、合作營銷 16（六）、服務(wù)營銷 17（七）、社會(huì)營銷 18五、結(jié)語 19參考文獻(xiàn) 20房地產(chǎn)營銷策略分析在我國，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。房地產(chǎn)市場營銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中不可缺少的組成部分。闡述了我國房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個(gè)階段。說明為了贏得市場競爭，需要進(jìn)行營銷策略的創(chuàng)新。總而言之，房地產(chǎn)營銷的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠信經(jīng)營，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。一、房地產(chǎn)市場營銷概述（一）、房地產(chǎn)市場營銷概念房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個(gè)重要分支。房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個(gè)人和集體通過一系列的活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng)，同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會(huì)過程。可見，房地產(chǎn)營銷的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活、物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動(dòng)。與一般商品市場營銷相比，房地產(chǎn)市場營銷的主要特點(diǎn)是其交換對象的特殊性，房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等，因此，房地產(chǎn)市場營銷既有其特點(diǎn)，同時(shí)市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。（二）、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析房地產(chǎn)市場營銷的環(huán)境分析是做好房地產(chǎn)市場營銷的基礎(chǔ)或者可以說是其前提條件，換言之，要把房地產(chǎn)營銷做好，我們就首先必須做好房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的分析。所以我們在做市場營銷前必須要對房地產(chǎn)市場營銷的環(huán)境分析有所了解。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)作為獨(dú)立的房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和房地產(chǎn)商鋪交換者，與任何其他企業(yè)一樣，都是在不斷變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中運(yùn)行，是在與其他企業(yè)、消費(fèi)者群和社會(huì)參與力量下的作用下開展起市場營銷工作的。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境是由這些影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)營銷活動(dòng)的外部力量和內(nèi)部因素構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的變化，使企業(yè)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。因此，全面、客觀深入研究企業(yè)市場營銷環(huán)境，正確分析、把握各種環(huán)境力量的變化，對企業(yè)審時(shí)度勢，制訂合理的營銷策略，更好地開展市場營銷活動(dòng)具有重要意義。房地產(chǎn)營銷環(huán)境的特點(diǎn)主要是：1、關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的各種構(gòu)成要素不是鼓勵(lì)存在的，二是相互聯(lián)系、相互影響的。經(jīng)濟(jì)因素與政治因素是對立的統(tǒng)一，經(jīng)濟(jì)因素不能脫離政治因素單獨(dú)存在，政治因素也要通過經(jīng)濟(jì)因素來體現(xiàn)。自然條件是影響經(jīng)濟(jì)環(huán)境的一個(gè)重要因素，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生產(chǎn)力水平的提高，會(huì)使自然因素發(fā)生變化。良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、完善的政治制度，都要受到社會(huì)文化背景的影響。而社會(huì)文化的發(fā)展反過來又受經(jīng)濟(jì)、政治、法律等因素的制約。需求、資源、競爭之間的相互關(guān)聯(lián)，及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的相互關(guān)聯(lián)都表明了市場營銷環(huán)境間的緊密聯(lián)系。由于市場營銷環(huán)境中的各種因素之間有著相通的聯(lián)系，所以房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在分析市場營銷環(huán)境時(shí)不能簡單孤立地看問題，而應(yīng)從各種營銷因素的內(nèi)在聯(lián)系上把握它們可能產(chǎn)生的交叉效應(yīng)，并依此制定相對應(yīng)的對策。2、差別性對不同的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，其市場營銷環(huán)境往往存在很大的差別。這種差別可能是由于企業(yè)主營物業(yè)的差異、目標(biāo)市場的差異、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的差異或競爭地位的差異等因素造成的，也可能純粹是由于政府在管理上的差別所致。房地產(chǎn)企業(yè)分析自己的市場營銷環(huán)境，是正確決策的基礎(chǔ)前提之一。3、動(dòng)態(tài)性房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷環(huán)境不是一成不變的，它隨著時(shí)間的推移，經(jīng)常處于動(dòng)態(tài)變化中。首先，市場營銷環(huán)境中的各種利益主體的行為具有很大的可變性，如隨著人均收入的提高，消費(fèi)者的購買行為不斷變化著；其次，構(gòu)成市場營銷環(huán)境的各種因素以及他們之間的結(jié)合方式，也不是固定不變的，而是經(jīng)常要充實(shí)信的內(nèi)容，出現(xiàn)新的形式。因此，任何房地產(chǎn)企業(yè)要以變化和發(fā)展的觀點(diǎn)經(jīng)常性地探求市場營銷環(huán)境的變化，從中發(fā)現(xiàn)規(guī)律，因勢利導(dǎo)，以減少由于環(huán)境的震蕩和變異給企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)造成不利影響或波動(dòng)。從房地產(chǎn)市場營銷構(gòu)成要素來看，房地產(chǎn)市場營銷過程受國家宏觀政策（尤其是金融政策）、地區(qū)生活習(xí)俗以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、市場化水平等諸多因素的影響和制約。只有與市場營銷環(huán)境相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)才能順利開展其營銷活動(dòng)，并實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。二、房地產(chǎn)市場營銷策略房地產(chǎn)市場營銷策略是房地產(chǎn)市場營銷理論中一個(gè)重要的概念，是指企業(yè)為了滿足目標(biāo)市場的需求，對各種可控的營銷因素加以優(yōu)化組合、綜合運(yùn)用、以期高效率地、最經(jīng)濟(jì)地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的營銷目標(biāo)。房地產(chǎn)商品有其自己的特征，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。而它又分為產(chǎn)品策略、價(jià)格策略以及促銷策略。（一）、產(chǎn)品策略房地產(chǎn)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷中的首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須開發(fā)市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：1、核心產(chǎn)品。它是購買者實(shí)際上要購買的主要服務(wù)，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。2、有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌、特點(diǎn)、式樣、質(zhì)量等。3、延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理、保證公共設(shè)施的提供等。目前的市場情況表明，消費(fèi)者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個(gè)概念、一個(gè)點(diǎn)子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時(shí)就必須注重包括產(chǎn)品三個(gè)層次在內(nèi)的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費(fèi)者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷能夠產(chǎn)生獨(dú)特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在目前的市場情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個(gè)方面。何謂有形產(chǎn)品？何謂延伸產(chǎn)品？就我個(gè)人而言，我目前在利博房產(chǎn)營銷策劃公司實(shí)習(xí)，并且有幸參與了委托代理銷售位于浙江的“平湖中國城”的商鋪，該項(xiàng)目地處平湖城北2000畝市場集群區(qū)的商業(yè)核心地段，是浙江省平湖市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，它的總體規(guī)劃建筑面積約40萬平米，一期占地9.25萬平米，總建面14.5萬平米（其中大型服裝箱包展示中心11.6萬平米、高層商務(wù)綜合樓2.9萬平米）總共四層，集服裝箱包批發(fā)、零售為一體?？備佄粩?shù)在3400個(gè)左右可對外銷售的在1200個(gè)左右獨(dú)立產(chǎn)權(quán)40年，10年包租，一層均價(jià)28000元/㎡二層均價(jià)約為20000元/㎡商鋪面積是20，30，40平米，面寬均為2.25米，進(jìn)深分為4.5米6.75米和9米三種規(guī)格，這些就是該項(xiàng)目的有形產(chǎn)品。每個(gè)項(xiàng)目都擁有其各自的延伸產(chǎn)品，該項(xiàng)目定位為全球品牌服裝集散中心，通過搭建“六大中心，十大平臺”，為全球品牌服裝采購商和經(jīng)營戶構(gòu)建了一個(gè)集品牌展示、服裝交易、訂單批發(fā)、區(qū)域代理、連鎖加盟、網(wǎng)上交易等多種模式于一體的全球品牌服裝交易大平臺。同時(shí)，還提供物流、電子商務(wù)、技術(shù)交流、人才交流、潮流發(fā)布、觀光旅游、金融等服務(wù)！加上30年服裝產(chǎn)業(yè)基地底蘊(yùn)，奠定了項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鋪王者地位。是目前國內(nèi)最大的出口服裝制造基地之一，歷經(jīng)30多年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已形成全市2000多家服裝企業(yè)、16萬名產(chǎn)業(yè)工人的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，年產(chǎn)值高達(dá)130億元。包括耐克、迪桑都、ARMANI在內(nèi)的世界著名品牌與平湖建立了長期合作關(guān)系，被譽(yù)為“中國出口服裝制造名城”。上述都是該項(xiàng)目的延伸產(chǎn)品，良好的延伸產(chǎn)品亦能使項(xiàng)目更有價(jià)值。（二）、價(jià)格策略房地產(chǎn)價(jià)格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)?？茖W(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧，對項(xiàng)目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。1、定價(jià)方法。在市場營銷定價(jià)策略中，定價(jià)的方式主要有成本導(dǎo)向的定價(jià)、競爭導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)?？傊?，在制定價(jià)格的時(shí)候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。2、定價(jià)策略。房地產(chǎn)定價(jià)策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價(jià)策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價(jià)格情況后，先以較低的價(jià)格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或降價(jià)的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)。例如，現(xiàn)在我實(shí)習(xí)的地方所委托代理銷售的“平湖中國服裝城”的商鋪采用的便是折扣優(yōu)惠，自持70%物業(yè)，對外銷售30%。一樓均價(jià)28000。二樓均價(jià)20000。包租10年，前三年24%一次性返還沖抵房款（分別為7%，8%，9%）第四年10%，第五年10.8%。第6~10年按實(shí)際所得租金收益9:1分成。并且如果是在內(nèi)部預(yù)定中購買的話還可以享受95折以及20000元的優(yōu)惠券，折合下來的公式便是：（表總價(jià)-20000優(yōu)惠券）×0.76×0.95=購買價(jià)。優(yōu)惠價(jià)格的合理使用，便可成為一個(gè)雙贏的局面。（三）、促銷策略房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：1、人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。良好的個(gè)人形象以及出眾的業(yè)務(wù)能力能使促銷的項(xiàng)目增色不少。并且人員促銷的好處在于可以更人性化的為客戶提供服務(wù)，房地產(chǎn)客戶的要求各種各樣，如果統(tǒng)一按照官方的標(biāo)準(zhǔn)來回答勢必會(huì)影響一定的銷售，并且如果只按照開發(fā)商所提供的資料，客戶有時(shí)候咨詢的內(nèi)容有時(shí)候會(huì)得不到答復(fù)，而機(jī)會(huì)是稍縱即逝的，這時(shí)候就需要業(yè)務(wù)員與客戶之間更靈活的交流。2、廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽(yù)等。每個(gè)開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。就如我們委托代理的“平湖中國服裝城”的廣告標(biāo)語是：今日的平湖中國服裝城，明日海寧服裝皮革城。而我們所采用的方式是通過報(bào)紙媒體來進(jìn)行營銷推廣，此方法的優(yōu)勢在于訴諸視覺的媒體，信息含量大，可傳閱及反復(fù)閱讀，適合對目標(biāo)客戶進(jìn)行長期理性訴求。《奉賢報(bào)》是奉賢地區(qū)的地方性報(bào)紙，發(fā)行量大、覆蓋面廣，傳閱率高、可信性強(qiáng)、具有權(quán)威性。所以我們選中《奉賢報(bào)》作為我們廣告?zhèn)鞑サ耐緩健６覀儚V告主推的是該項(xiàng)目的10大優(yōu)勢，亦該商業(yè)地產(chǎn)的10大賣點(diǎn)，①產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢；②區(qū)位優(yōu)勢；③地段優(yōu)勢；④規(guī)模優(yōu)勢；⑤規(guī)劃優(yōu)勢；⑥政策優(yōu)勢；⑦商圈優(yōu)勢；⑧行業(yè)優(yōu)勢；⑨品牌優(yōu)勢；⑩經(jīng)營優(yōu)勢。3、公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，如召開新聞發(fā)布會(huì)、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會(huì)公益活動(dòng)，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。由于現(xiàn)代社會(huì)廣告信息的過度商業(yè)化，單純的廣告宣傳已經(jīng)不能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目的，房地產(chǎn)廣告的效果在不斷下降。如何抓住有效的人群，需要更加有效的渠道，公共關(guān)系是滿足這種需求的最有效的工具，它是針對目標(biāo)群的點(diǎn)對點(diǎn)的訴求，通過展示文化魅力，通過人性化的交流達(dá)到消費(fèi)者的認(rèn)同，更直接的促進(jìn)銷售。像我們公司目前是一家剛起步的營銷策劃公司，因此我們的售樓處每天都要求打掃的十分整潔，接待如何客戶都需要做到彬彬有禮誠懇熱情，并且在領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下有時(shí)候會(huì)去附近的社區(qū)幫忙，比如5月前我們在奉賢南橋的老年人活動(dòng)中心打掃衛(wèi)生，努力向公眾營造一個(gè)良好的形象。再比如萬科城市花園推出最新住宅――金楓苑，由15幢多層小高層組成，共計(jì)240個(gè)單位，同時(shí)和拖拉普納酒業(yè)公司于9月的第一個(gè)周末在小區(qū)內(nèi)舉辦了98萬科城市花園碑酒節(jié)，搭建了300平方米休閑帳篷，且引進(jìn)了三聯(lián)書展，并安排多姿多彩的游興節(jié)目，如飲啤大賽、愛犬比賽、有獎(jiǎng)競猜、足球賽以及樂隊(duì)演出等，幸運(yùn)者還能獲得施拉普納親筆簽名的足球及“老納”啤酒杯。金楓苑公開發(fā)售，老業(yè)主及經(jīng)老業(yè)主介紹的客戶或獲特別優(yōu)惠。這些形成良好的公關(guān)關(guān)系的手段，可以說公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，其效果很好。4、營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)代理商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費(fèi)者而言，在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲(chǔ)藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。由于我們公司委托代理銷售的商鋪在外地，于是我們所采用的是對來訪并準(zhǔn)備去看房的客戶進(jìn)行投入金額共有5萬元的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。提高了公司的形象并且增加了客戶對該項(xiàng)目的購買興趣。（四）、渠道策略目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、委托代理以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。1、直接銷售。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個(gè)固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。2、委托代理銷售。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托代理銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，通過代理商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場機(jī)會(huì)，能更快地銷售房產(chǎn)。通過這段時(shí)間在公司里的實(shí)習(xí)，我認(rèn)為委托代理銷售的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：①它簡化了商品市場的交易活動(dòng)，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時(shí)間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和財(cái)力的不足,提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益；②相對于直銷模式，委托代理分散了公司開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務(wù)員和更為廣泛的客戶關(guān)系。有好也有壞，由于代理商的介入，分隔了開發(fā)商和市場、消費(fèi)顧客之間的聯(lián)系，使得開發(fā)商對市場發(fā)展的動(dòng)向和顧客需求變化的了解更加困難；另外,過多的中間代理環(huán)節(jié)大大降低了開發(fā)企業(yè)的利潤、增加顧客的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),隨著微利時(shí)代的到來，即使是處在利潤頗豐的房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商也面臨考慮如何盡可能的降低成本,提升企業(yè)的競爭實(shí)力。如上所述我們做的委托代理銷售，有利亦有弊，我們的有利在于我們是我們有較多的業(yè)務(wù)員以及廣泛的客戶關(guān)系，而這一切也正好彌補(bǔ)了開發(fā)商人員不足的缺陷。但是也正如上面所說，因?yàn)椴坏貌淮嬖谥虚g商的關(guān)系，所以開發(fā)商于客戶間的交流變少，而相對于我們來說的話，同樣也存在這不便的地方。作為一個(gè)代理商，其實(shí)就是在買賣雙方之間說合交易，但對盈虧不負(fù)責(zé)、只要成交就可從中取得傭金的中間商人。有次，因?yàn)槲姨幚聿划?dāng)，向來電咨詢的客戶透露了太多，導(dǎo)致客戶直接繞過我們代理商，自己去向開發(fā)商購買了商鋪。這樣一來我們就得不到傭金了。3、網(wǎng)絡(luò)銷售。它是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費(fèi)者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著這個(gè)社會(huì)的迅速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上作用也越來越大，其形式策略也越來越多，2004年2月，SOHO中國把新推出的9號樓2層半，1965平方米的公寓在新浪網(wǎng)上進(jìn)行無底價(jià)拍賣，潘石屹把原來現(xiàn)場拍賣的方式搬到了網(wǎng)上。最終，網(wǎng)上屏幕總價(jià)格達(dá)到3477萬元。據(jù)計(jì)算，此次網(wǎng)上拍賣的9號樓單價(jià)比此前剛剛結(jié)束銷售的建外SOHO的6號樓每平方米單價(jià)平均增加了2800元，達(dá)到17700元／平方米。此次網(wǎng)上拍賣共推出5個(gè)購買單位（2層半），競買者38名，競買者需要先在北京天問拍賣公司簽訂協(xié)議并提交保證金，而后獲得新浪網(wǎng)的出價(jià)權(quán)限密碼。接下來，建外SOHO又繼續(xù)推出了9號樓新單元進(jìn)行網(wǎng)上拍賣。

只有有創(chuàng)新意識的人物才會(huì)采用創(chuàng)新的拍賣方式，拍賣創(chuàng)新的樓市產(chǎn)品。而這種創(chuàng)新，不就是建立在網(wǎng)絡(luò)銷售這個(gè)日趨重要的發(fā)展方式上的嗎？三、房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展史隨著這個(gè)社會(huì)的飛速進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)市場的營銷也要逐步的跟上這個(gè)時(shí)代的腳步，所以房地產(chǎn)營銷市場的創(chuàng)新亦是必要的。而我們在了解房地產(chǎn)市場創(chuàng)新前就必須得了解房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展史。市場營銷理論于20世紀(jì)初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽(yù)為營銷學(xué)之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現(xiàn)代營銷的基石，4C包括產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道，從這四點(diǎn)出發(fā)，衍生出新的營銷方法。房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)營銷層面的競爭也隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個(gè)階段。1、建設(shè)觀念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，只有簡單的“房地產(chǎn)”概念，很長一段時(shí)間，我國的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，造成所有的設(shè)計(jì)全按標(biāo)準(zhǔn)圖進(jìn)行建設(shè)，形成千樓一面的現(xiàn)象。2、樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)剛剛走向市場化，大部分項(xiàng)目的開發(fā)意識依然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，策劃往往依賴于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個(gè)設(shè)計(jì)院專家的“大腦風(fēng)暴式”討論，而沒有進(jìn)行市場調(diào)研、消費(fèi)者需求調(diào)查的意識，開發(fā)的項(xiàng)目充滿了主觀臆斷。3、推銷觀念階段——概念策劃。房地產(chǎn)市場的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實(shí)，使開發(fā)商認(rèn)為消費(fèi)者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動(dòng)推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著特征，向消費(fèi)者加以強(qiáng)調(diào)和宣傳，使消費(fèi)者對樓盤建立起概念認(rèn)識，引導(dǎo)消費(fèi)者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達(dá)到促銷目的。4、準(zhǔn)營銷觀念階段——賣點(diǎn)群策劃。隨著社會(huì)進(jìn)步與生活水平的提高，消費(fèi)者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致需求相對減弱及消費(fèi)者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應(yīng)賣方市場和消費(fèi)者理性選擇，開發(fā)商認(rèn)為必須以用戶為中心。5、營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認(rèn)識到實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標(biāo)市場所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場需求。6、整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)兼顧企業(yè)、顧客、社會(huì)三方的共同利益，各種營銷技巧相互結(jié)合、相互補(bǔ)充所構(gòu)成的企業(yè)市場營銷理念。整合營銷要求企業(yè)的所有活動(dòng)都整合和協(xié)調(diào)起來，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務(wù)，企業(yè)的營銷活動(dòng)成為企業(yè)各部門的工作。四、房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)營銷策略的也必須適應(yīng)這飛速發(fā)展的社會(huì)的腳步，現(xiàn)今房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新可以說已成為決定企業(yè)存亡、影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。創(chuàng)新勢在必行，我們應(yīng)該從以下七個(gè)方面進(jìn)行著手準(zhǔn)備。（一）、品牌營銷建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價(jià)格提高品牌美譽(yù)度；同時(shí)，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥?，以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會(huì)展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營銷中，由于資金的周轉(zhuǎn)，市場的激烈競爭等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進(jìn)行品牌效應(yīng)的積累，往往只是針對在建或竣工的個(gè)別樓盤借助媒體或廣告的力量進(jìn)行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始終，不是個(gè)別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實(shí)案名只是品牌的重要組成部分，品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及服務(wù)，做到“名實(shí)雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進(jìn)商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。品牌和品質(zhì)其實(shí)是掛鉤的，品質(zhì)其實(shí)從一定程度上來講究是一個(gè)公司的品牌，只有有了好的品質(zhì)，品牌才能為人們所信賴。假如一個(gè)房地產(chǎn)公司在即將進(jìn)駐一個(gè)新城市之際，該區(qū)域內(nèi)的居民不僅翹首以盼，而且紛紛持幣等待認(rèn)購的話，那這個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌就做到非常高的境界了。（二）、人文營銷房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”，對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。人文營銷的第三個(gè)方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營銷策劃。企業(yè)的一切經(jīng)營活動(dòng)，都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷的根本所在。（三）、知識營銷目前，對于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識的目的。可見，宣講會(huì)是溝通房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時(shí)，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認(rèn)知度，增加購買欲望；同時(shí)，對房地產(chǎn)有了認(rèn)識的顧客又會(huì)對房地產(chǎn)提出更高層次的要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動(dòng)市場的前進(jìn)。在可以說知識營銷是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要手段。（四）、綠色營銷居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時(shí)考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營銷理念，以綠色文化為價(jià)值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略?，F(xiàn)在在上海成功舉辦的世博會(huì)其倡導(dǎo)的亦是綠色的人文理念，可見綠色營銷是未來房地產(chǎn)營銷的重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)今后市場發(fā)展的一個(gè)必然走向。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點(diǎn)。在我國總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高、環(huán)保技術(shù)水平較低、人們環(huán)保意識不強(qiáng)的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)要取得可持續(xù)生存發(fā)展權(quán)，就必須走綠色營銷之路。（五）、合作營銷和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系，由于長期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時(shí)，消費(fèi)者購買商品房之后進(jìn)行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時(shí)會(huì)給供應(yīng)商帶來不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進(jìn)行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項(xiàng)目優(yōu)勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項(xiàng)目融資的方式邀請進(jìn)行項(xiàng)目合作，利用金融信貸資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè);在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設(shè)計(jì)貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢，形成雙贏的格局。其實(shí)合作營銷的終極目標(biāo)，也可以說是合作的前提，那就是共同發(fā)展，可以預(yù)見，在今后房地產(chǎn)市場競爭中，會(huì)有各種新的合作營銷形式出現(xiàn)。而這一切都將有利于市場的穩(wěn)定，有利于維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者的利益，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，使資源得到合理配置。（六）、服務(wù)營銷對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時(shí)地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。美國著名的市場營銷學(xué)家里維特曾斷言：“未來競爭的關(guān)鍵不在于生產(chǎn)銷售什么產(chǎn)品，而在于商品所提供的附加值”?？梢?，靠良好的服務(wù)營銷的優(yōu)異性來爭取顧客，越來越成為優(yōu)秀企業(yè)的共識。從某種意義上來說，使顧客感到滿意的企業(yè)是不可戰(zhàn)勝的。（七）、社會(huì)營銷社會(huì)營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費(fèi)者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費(fèi)者的長期利益，不忽視社會(huì)利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會(huì)效益，對于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。盡管目前創(chuàng)新是行業(yè)的發(fā)展趨勢，但是，創(chuàng)新更應(yīng)該以社會(huì)效益為主，不應(yīng)該為了創(chuàng)新就忽略了一切，創(chuàng)新應(yīng)該在社會(huì)營銷這門大學(xué)問上下工夫。當(dāng)然，上述的種種營銷策略的創(chuàng)新并不只能局限于其中一點(diǎn)而進(jìn)行所謂的創(chuàng)新，有時(shí)候創(chuàng)新的營銷策略可以結(jié)合起來，比如說服務(wù)營銷，綠色營銷以及知識營銷的創(chuàng)新就可以結(jié)合起來，用良好的服務(wù)為客戶排憂解難并且推