專項(xiàng)方案規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)計(jì)劃書

方案計(jì)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書一、計(jì)劃背景

1、本項(xiàng)目地處青島開發(fā)區(qū)，依據(jù)政府計(jì)劃此地段為公建用地(辦公\商業(yè))

2、本案定位追求高端、綜合性、品牌化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化之商業(yè)設(shè)施構(gòu)架﹐滿足外來游客休閑、購物理想場所。本案結(jié)合大旅游概念創(chuàng)建以濱海城市特色結(jié)合地方文化為一體“世紀(jì)新天地”，并以公園景觀特色凸顯煙臺(tái)魅力景色形成煙臺(tái)最具規(guī)模新商業(yè)中心。它建設(shè)和發(fā)展，肯定帶動(dòng)萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又可帶動(dòng)民營商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。提供境內(nèi)外客商良好完善投資環(huán)境，提供大煙臺(tái)地域及輻射周圍地域廣大市民一個(gè)國際流行服務(wù)全方位廣場。

3、現(xiàn)在煙臺(tái)開發(fā)商業(yè)樓盤為商業(yè)街和小區(qū)底商或其它簡單業(yè)態(tài)組合，依據(jù)本項(xiàng)目標(biāo)地段，應(yīng)設(shè)計(jì)市場差異化產(chǎn)品，采取競爭策略，以新理念引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場。

二、煙臺(tái)計(jì)劃處計(jì)劃條件要求

1

用地情況

1.1計(jì)劃用地位置及規(guī)模:香江路南側(cè),用地面積13349.4平方米

1.2建筑物退讓道路紅線（用地邊界）：建筑物北側(cè)后退香江路道路紅線>20米,退西側(cè)江山路道路紅線>20米,退東側(cè)2用地紅線>10米退南側(cè)用地紅線>10米,且滿足日間距要求和安全距離要求。

2

用地使用性質(zhì)

使用性質(zhì)：\辦公、商業(yè)

3

用地使用強(qiáng)度

3.1容積率（總建筑面積/總用地面積）：〈3.5

3.2建筑密度：多層部分〈30%，高層部分〈16%

3..3建筑間距：建筑間距應(yīng)符合國家相關(guān)范圍要求。

全部間距計(jì)算以建筑外墻為準(zhǔn)，有陽臺(tái)，則算至陽臺(tái)外邊緣。

4、綠化要求

4.1綠地率：〉30%

4.2做出綠化工程設(shè)計(jì)方案（環(huán)境設(shè)計(jì)）。

5、城市綜合設(shè)計(jì)要求

該地塊在香江路南側(cè)，沿香江路須做好視距和景觀分析，并處理好空間尺度，并在此形成一個(gè)場所感強(qiáng)烈、標(biāo)志性強(qiáng)城市節(jié)點(diǎn)。

6

建筑設(shè)計(jì)要求

6.1建筑層數(shù)：多層部分≤4層，高層部分≤30層，須滿足。

6.2建筑高度：滿足航空限高要求，不超出海拔高程（黃海高程系）90米。

6.3建筑色彩：明快，大方,創(chuàng)新,具時(shí)代感。

6.4建筑材料：高級(jí)材料并能反應(yīng)地域特色。

6.5建筑造型:

符合總體專題概念設(shè)計(jì),具時(shí)代特色之商業(yè)計(jì)劃。

7

交通設(shè)計(jì)要求

7.1機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)置：依計(jì)劃需要合理開設(shè)出入口。

7.2停車場（庫）

7.2.1

辦公樓停車位按1個(gè)/100平方米建筑面積配建，商業(yè)大樓，商業(yè)區(qū)，停車位按1.5個(gè)/平方米建筑面積配建。商務(wù)公寓部份依國家相關(guān)要求及實(shí)際需求配置。

7.2.2地面停車率：〉30%

8

市政要求

9.1管線

9.1.1給水：接周圍城市計(jì)劃管網(wǎng)

9.1.2排水：接周圍城市計(jì)劃管網(wǎng)

9.1.3電力：接周圍城市計(jì)劃管網(wǎng)

9.1.4燃?xì)猓航又車鞘杏?jì)劃管網(wǎng)（全部弱電管線盡可能集中部署）。

9.1.5熱力：接周圍城市計(jì)劃管網(wǎng)（近期自行處理）。

9.2市政基礎(chǔ)設(shè)施

9.2.1變配電：按國家規(guī)范設(shè)置，盡可能隱藏設(shè)置。

9.2.2燃?xì)庹{(diào)壓站：按國家規(guī)范設(shè)置，遠(yuǎn)期考慮和天然氣管接口。

9.2.3熱力站：按國家規(guī)范設(shè)置，盡可能隱藏設(shè)置。

10、報(bào)審方案制圖要求：

10.1

圖紙深度須符合國家相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求。

10.2

計(jì)劃設(shè)計(jì)方案內(nèi)容包含環(huán)境、現(xiàn)實(shí)狀況分析圖，百分比不限；總平面圖，需迭加到現(xiàn)實(shí)狀況地圖上，并標(biāo)明相關(guān)計(jì)劃指針，簡明文字說明，計(jì)劃控制尺寸，百分比1：1000；豎向計(jì)劃圖1：1000（含豎向設(shè)計(jì)分析，須將計(jì)劃圖和現(xiàn)實(shí)狀況圖迭加，并標(biāo)明建筑物尺寸、和周圍建筑及道路等間距等資料）；管線綜合圖1：1000；環(huán)境（綠化工程）設(shè)計(jì)圖1：1000；交通分析圖1：1000；景觀分析圖1：1000；計(jì)劃設(shè)計(jì)說明。

10.3建筑設(shè)計(jì)方案圖內(nèi)容包含；各層平面圖，四個(gè)立面圖，兩個(gè)以上剖面圖（剖到樓梯）。

10.4效果圖內(nèi)容包含總體效果圖，單體效果圖，夜景效果圖。效果圖必需和基地實(shí)景相迭加，并反應(yīng)環(huán)境、尺度真實(shí)效果，可按計(jì)劃合理、合適美化?？傮w效果圖應(yīng)包含鳥瞰圖，以下視點(diǎn)效果圖：四面計(jì)劃路上1.5米視高。

10.5要求做出很多媒體匯報(bào)材料（不超出5分鐘，無背景音樂），并報(bào)送設(shè)計(jì)圖電子文件。

11、遵守事項(xiàng)：

11.1負(fù)擔(dān)本工程設(shè)計(jì)資格及業(yè)務(wù)范圍設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)需依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書所提相關(guān)指針設(shè)計(jì),方案設(shè)計(jì)規(guī)范要求須符合招投標(biāo)書內(nèi)容,設(shè)計(jì)概念依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書及方案可行性匯報(bào)進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。

11.2本通知書中所列計(jì)劃設(shè)計(jì)條件是我處審批方案依據(jù)。

11.3報(bào)審設(shè)計(jì)方案圖紙裝訂規(guī)格參考投標(biāo)書及煙臺(tái)市計(jì)劃條件書內(nèi)容。

三、計(jì)劃指導(dǎo)思想

1.

方案總體設(shè)計(jì)需以制高點(diǎn)及考慮未來發(fā)展性為設(shè)計(jì)目標(biāo),須有超前意識(shí)及符合商業(yè)行為之設(shè)計(jì)方案并強(qiáng)化各組成部分之功效設(shè)計(jì)

2.

各大專題功效館計(jì)劃面積配比參考附件(

)面積功效配比表配置,可依設(shè)計(jì)需求酌情調(diào)整分布。

3.

本項(xiàng)目定位為“濱海旅游休閑購物廣場”，以“店中店、城中城”式百貨商城和大賣場、專題館作為關(guān)鍵產(chǎn)品計(jì)劃，利用立體步行街將其串聯(lián)整合。

4.

商場設(shè)計(jì)需考慮人潮均衡性、人流循環(huán)分布合理性。

5.

人流引進(jìn)商場深度停留關(guān)鍵設(shè)計(jì)功效強(qiáng)化。

6.

整體設(shè)計(jì)消防功效考慮須符合國家相關(guān)法規(guī)。

7.

各大功效專題館互動(dòng)關(guān)系依據(jù)其商業(yè)屬性及要求合理分部設(shè)計(jì)配置。

8.

要有足夠營造可觀賞可使用人性化公共空間和公共設(shè)施，如：開放露臺(tái)、空中花園，以提升產(chǎn)品附加值功效。

9.

總體設(shè)計(jì)方案需依據(jù)招投標(biāo)書所訂投資總額控制預(yù)算成本(不含室內(nèi)裝修及空調(diào)等設(shè)施)

10.

大賣場（以超級(jí)市場為主）、銅鑼灣百貨及相關(guān)專題館設(shè)計(jì)和布局上關(guān)鍵考慮倉儲(chǔ)、停車、貨運(yùn)、購物和人車分流五大流通布局及營業(yè)動(dòng)線組合。

四、產(chǎn)品計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)

第一專題:百貨名品店—總面積3.1萬㎡

內(nèi)容:1、銅鑼灣百貨--面積2.1萬㎡，于1-4層經(jīng)營；

2、品牌專柜----面積1.0萬㎡，于1-2層經(jīng)營；

功效:

項(xiàng)目計(jì)劃于本基地北側(cè)作為本項(xiàng)目關(guān)鍵設(shè)計(jì)之一,為了提升本區(qū)消費(fèi)層次和著名度,于此引進(jìn)了中國著名百貨連鎖——“銅鑼灣百貨”作為項(xiàng)目標(biāo)主力店，以完善和齊全商品、管理、物業(yè)服務(wù)來滿足大煙臺(tái)地域有消費(fèi)能力中高消費(fèi)階層,提升整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)品牌效益。使得購物環(huán)境愈加舒適，使購物廣場不再是單純商品交易，而且將“生活”空間也“移植”進(jìn)來。內(nèi)含中國、外一二線著名品牌，以中高級(jí)消費(fèi)為主流，經(jīng)營種類趨精品化。

銅鑼灣百貨建筑以單體建筑形式出現(xiàn)，面積不超出2.1萬平方米，依據(jù)銅鑼灣百貨設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)做深化設(shè)計(jì)，和其它業(yè)態(tài)人流互通，并設(shè)有觀光電梯。另設(shè)1萬平方米沿街及室內(nèi)品牌專柜作為產(chǎn)權(quán)式店鋪分布于1-2樓層。

樓層高度:1樓6米,2-4樓5米

柱間寬度:9米以上

商鋪面積:1-2樓1萬㎡品牌專柜店鋪使用面積配比以20㎡-45㎡作為計(jì)劃內(nèi)容

其中

20㎡占總面積50%,

20㎡-45㎡占總面積30%,

45㎡以上占總量20%

商鋪得房率:1樓:50%以上

,2-4樓60%以上

第八專題:商務(wù)公寓-------4棟17層，總面積4.2萬㎡；

功

能:

居住是一切商業(yè)活動(dòng)首要條件，為了滿足外來投資客商居住生活需求及更佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利配套，處理投資客就近居住、經(jīng)營，增加便利性，降低去市區(qū)煩勞時(shí)間。同時(shí)也為市內(nèi)中高層人士提供一個(gè)休閑、度假居住場所。智慧配套商務(wù)公寓特有豐富獨(dú)特文化，高科技智能手段，用科技關(guān)心人。商務(wù)公寓實(shí)施一卡通系統(tǒng)、寬帶信息接收系統(tǒng)、多媒體公告、她住戶能切身體會(huì)到現(xiàn)代科技帶來便捷舒適。

7.

本案將設(shè)4棟17層商務(wù)公寓做配套設(shè)施，在基地東南側(cè),可交錯(cuò)排列,須符合當(dāng)?shù)厝照諚l件，將相對獨(dú)立于商場外﹐和商場出入分流形成一完整安全小區(qū)。

8.

商務(wù)公寓依使用功效計(jì)劃區(qū)分為82㎡,94㎡,120㎡,146㎡等四種戶型合理配置(可依設(shè)計(jì)需求彈性調(diào)整面積),需考慮采光日照、安全管理、公共設(shè)施、住商分離、人車分流等概念。

樓層高度:3.0米以上

柱間寬度:依合乎經(jīng)濟(jì)成本及計(jì)劃設(shè)計(jì)考慮。

公寓面積:商務(wù)公寓使用面積配比以82㎡,94㎡,120㎡,146㎡作為計(jì)劃內(nèi)容(可依計(jì)劃適度調(diào)整面積配比),

其中：82㎡占總面積20%,

94㎡占總面積30%,

120㎡占總量30%

146㎡占總量20%

商務(wù)公寓得房率:80%以上

公共設(shè)施:如建身房、娛樂室、兒童游樂室、圖書室等

停車場設(shè)置關(guān)鍵點(diǎn):

4.

停車位設(shè)置除滿足法規(guī)地面停車要求外,可分布于屋面停車方法設(shè)計(jì),并以機(jī)械式升降梯方法停車，地下室除作為停車要求外,亦將合理配置大賣場倉儲(chǔ)空間(不少于2500平方米),機(jī)電室、倉庫、消防水池、人防等對應(yīng)功效作為使用。

5.

地下室具體開挖面積將依據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)劃條件計(jì)算總停車位所需數(shù)量訂定。

6.

地下停車場設(shè)計(jì)將作為商業(yè)使用設(shè)施之功效。

五、計(jì)劃目標(biāo)

將本項(xiàng)目建設(shè)成為國際流行購物中心，集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)、辦公、科技、旅游為一體生活消費(fèi)中心，表現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功效、一站式現(xiàn)代商業(yè)模式。留住當(dāng)?shù)叵M(fèi)者引發(fā)隨機(jī)消費(fèi)，并吸引周圍區(qū)域及旅游人口消費(fèi)。

附件：計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)

一、人流動(dòng)線計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)

1、

重視內(nèi)外溝通，2、

脈絡(luò)清楚；人流動(dòng)線循環(huán)分布

3、

重視立體人流自然順暢，4、

平均分配關(guān)系；

5、

避免盲區(qū)和死角問題；

6、

合理設(shè)置寬度。

二、商場電梯布局計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)

1、扶梯布局標(biāo)準(zhǔn)

①．商場電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)；

②．避免電梯口人流堵塞，電梯和過道銜接處空間寬于過道，或有交叉過道。

③．引導(dǎo)用戶向上購物

2、垂直電梯布局標(biāo)準(zhǔn)

①．貨人分流

商場垂直電梯，貨梯和載人梯分開設(shè)置，實(shí)施有效貨流和人流分流。

②．專用通道設(shè)置

結(jié)合商場功效定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。

三、鋪位布局計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)：

1、實(shí)用、利潤、形象統(tǒng)一

商場鋪位布局必需考慮到經(jīng)營商家實(shí)用性和合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位和整體商場協(xié)調(diào)性和互動(dòng)性。

2、尊重消費(fèi)者行為

人性化設(shè)計(jì)，使消費(fèi)者消費(fèi)過程顯得愈加自然順暢和輕松愉快，購物方便且不易疲憊。

3、使用率適中

本項(xiàng)目標(biāo)使用率控制在58%—65%之間。

四、項(xiàng)目內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

以項(xiàng)目關(guān)鍵專題特色為基點(diǎn)，經(jīng)過內(nèi)外景觀、小品有效組合，和商場專題親密聯(lián)絡(luò)。

確保內(nèi)外景觀、空間及和商場專題特色友好性和均好性。

室外有足夠廣場，作為促銷場所和消費(fèi)者休閑公共區(qū)域。室外環(huán)境為室內(nèi)空間作服務(wù)設(shè)計(jì)理念。

商場小品重視觀賞性，大眾化和藝術(shù)有機(jī)組合。

五、商場外立面設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；

1、和定位結(jié)合；

2、和商場特色結(jié)合；

3、和區(qū)域環(huán)境結(jié)合；

突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，表現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開放這一專題

六、商場停車計(jì)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

1、商場規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)合適；

2、停車購物方便性，安全性；

3、人車分流。

4、引導(dǎo)人流。

七、商場廣告位計(jì)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

2

尺寸和樓身搭配合理。

3

位置和外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮。

4

便于使用安裝，更換。

八、入口廣場設(shè)計(jì)：

1、現(xiàn)代化、大氣風(fēng)格。

2、景觀融入性考慮。

3、使用性能高。計(jì)劃設(shè)計(jì)圖面要求：1．設(shè)計(jì)表示不宜過于裝飾畫，應(yīng)側(cè)重于設(shè)計(jì)構(gòu)思、內(nèi)涵及設(shè)計(jì)手法表示。2．圖紙說明應(yīng)簡明關(guān)鍵、切中要害，關(guān)鍵表明以下多個(gè)問題：eq\o\ac(○,1)該方案預(yù)期目標(biāo)及達(dá)成目標(biāo)構(gòu)思：eq\o\ac(○,2)