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淺談我國(guó)開(kāi)展房貸款款風(fēng)險(xiǎn)管理

一、利息比重逐月遞增。根據(jù)鏈的限制,一般分為7.名詞解釋?zhuān)哼@是現(xiàn)在最常見(jiàn)的一種類(lèi)型,也是許多銀行長(zhǎng)期推薦的還款方式。它是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人,每個(gè)月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增,利息比重逐月遞減。優(yōu)點(diǎn):每月還款額相同,操作相對(duì)簡(jiǎn)單。缺點(diǎn):其利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少,銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng),還款總利息較等額本金還款、等額遞增和等額遞減還款方式要高。適合人群:收入處于穩(wěn)定狀態(tài)、買(mǎi)房自住、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大的家庭可以選擇這種方式,如公務(wù)員、教師等群體。二、利息時(shí)長(zhǎng)加員,主要有以下幾種名詞解釋:等額本金還款是將本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi),同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。優(yōu)點(diǎn):隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。總的利息支出比等額本息的要少。缺點(diǎn):開(kāi)始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重,尤其是在貸款總額比較大的情況下。適合人群:這種方式很適合目前收入較高但預(yù)計(jì)將來(lái)收入會(huì)減少的人群。如中年以上的人群,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間事業(yè)打拼,有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng),收入可能隨著退休等其他因素減少,就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。三、住房借貸產(chǎn)品名詞解釋:指以子女(或子女及其配偶)作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人,父母雙方或者一方與該子女作為共同借款人貸款購(gòu)買(mǎi)住房的房貸產(chǎn)品。優(yōu)點(diǎn):可以適當(dāng)延長(zhǎng)借款人的年齡和貸款年限,不受普通房貸規(guī)定中上限的限制。前期還貸壓力可以減輕,門(mén)檻也較低。缺點(diǎn):未來(lái)可能在父母和子女間或者在幾個(gè)子女間產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛。另外,由于延長(zhǎng)了還貸年限,接力貸款的利息也要高出許多。適合人群:年齡較大的購(gòu)房者(40歲以上)和剛參加工作、收入暫時(shí)不高、還款壓力較大的年輕人。四、有效縮短了借貸利息名詞解釋:指將按揭貸款的還款方式從原來(lái)每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次,每次還款額為原來(lái)月供的一半。優(yōu)點(diǎn):雙周供還款與按月還款相比,可以減少利息負(fù)擔(dān)、有效縮短還款期限。由于雙周供比月供的還款頻率高,貸款本金減少得更快,整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息將小于月供,同時(shí)還相應(yīng)縮短了貸款期限。缺點(diǎn):對(duì)于月收入不高的借款人來(lái)說(shuō),雙周供的還款方式會(huì)增加一定的經(jīng)濟(jì)壓力。適合人群:拿周薪和雙周薪或還款能力較強(qiáng)、希望縮短還款期限的借款人。五、根據(jù)市場(chǎng)利率水平變化的特點(diǎn)分析名詞解釋:指在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動(dòng),借款人都按照固定的利率支付利息。優(yōu)點(diǎn):房貸利率并不隨市場(chǎng)利率的變化而調(diào)整,能在一定程度上幫助借款人規(guī)避利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn):如果利率水平走低,在房貸利率固定的前提下,也可能出現(xiàn)購(gòu)房者為房貸多交錢(qián)的情況。適合人群:有固定收入、預(yù)期未來(lái)利率會(huì)升高、對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)有比較清楚認(rèn)識(shí)的借款人。六、固定大利率貸款名詞解釋:指購(gòu)房者在固定期限中可以選擇不同的結(jié)構(gòu)方式。如利率固定5年的貸款,可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個(gè)利率,后3年執(zhí)行另外一個(gè)不同的利率。固定10年的貸款,可以在前5年執(zhí)行一個(gè)利率,后5年執(zhí)行另外一個(gè)利率。優(yōu)點(diǎn):在享受采用固定利率的同時(shí),還可以比較靈活地設(shè)定自己的還款金額,在資金較緊張的初期可以使月還款額相對(duì)少一些。另外,采用結(jié)構(gòu)性固定利率還能相對(duì)減少貸款的利息支出。缺點(diǎn):利息計(jì)算較復(fù)雜,也要承擔(dān)利率走低帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。適合人群:有固定收入、預(yù)期未來(lái)利率會(huì)升高、對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)有比較清楚認(rèn)識(shí),但貸款初期還款能力較低的借款人。七、申請(qǐng)借貸期限短,貸款病長(zhǎng)名詞解釋:是指其貸款利息和部分本金分期償還,剩余本金到期一次性?xún)斶€。氣球貸的實(shí)際貸款期限較短,其對(duì)應(yīng)期限的貸款利率也較低,還貸期限卻可以和普通房貸一樣長(zhǎng)。如客戶(hù)申請(qǐng)一筆50萬(wàn)元的住房按揭氣球貸,貸款期限5年,可以和銀行約定選擇按照30年(也可以10年、20年等)計(jì)算每月還款額,在5年末貸款到期日一次性歸還剩余本金和利息。優(yōu)點(diǎn):貸款利率低,每月還款壓力小,提前還貸方便。缺點(diǎn):銀行審批較嚴(yán)格。適合人群:計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短或有提前還貸計(jì)劃、預(yù)期未來(lái)收入會(huì)有大幅增加的借款人。八、幾種融資方式、特點(diǎn)名詞解釋:也稱(chēng)個(gè)人住房循環(huán)授信,指借款人將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度,在規(guī)定時(shí)間和額度內(nèi)借款人可以分次提款、循環(huán)使用。優(yōu)點(diǎn):方便提前還貸,利率優(yōu)惠,并提供了方便快捷的融資渠道,使固定房產(chǎn)流動(dòng)起來(lái),滿足各種期限的融資需要;同時(shí)使借款人在房產(chǎn)上漲趨勢(shì)中獲得更大的貸款額度。缺點(diǎn):銀行審批較嚴(yán)格,僅適合經(jīng)常有貸款需求的借款人。適用人群:計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短或有提前還貸計(jì)劃、有較強(qiáng)融資需要、資信良好的借款人。九、期賬戶(hù)的運(yùn)行名詞解釋:借款人只需將活期存款賬戶(hù)與房屋貸款賬戶(hù)關(guān)聯(lián)起來(lái),并將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶(hù)上,就可達(dá)到少交貸款利息的目的。優(yōu)點(diǎn):利率優(yōu)惠,還款方便,可以減少貸款利息的支出。缺點(diǎn):銀行審批較嚴(yán)格,較一般按揭貸款利率高,且存款額度有下限,僅適合有大量存款的借款人。適合人群:計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短或有提前還貸計(jì)劃、有較強(qiáng)融資需要、資信良好的借款人。十、利息還本付息方式名詞解釋:指在合同約定的時(shí)期內(nèi),借款人只需每月支付利息,暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后,對(duì)貸款發(fā)放金額按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。優(yōu)點(diǎn):由于在寬限期內(nèi)只支付利息,因此可以大大減輕前期還款壓力。缺點(diǎn):因前期不歸還本金,在后期每月歸還的貸款本息將比普通的還款法多,也就是說(shuō)要支付更多的利息。適合人群:適合購(gòu)房時(shí)用完積蓄,又要裝修、舉辦婚禮等資金實(shí)力不足、而后期收入前景看好的購(gòu)房者。十各年度償還數(shù)額的確定名詞解釋:輕松安居貸屬于寬期限貸款的改良品種,即借款者可確定兩個(gè)階段歸還本金,第一階段最短1年,最長(zhǎng)3年;第二階段為整個(gè)還款期限的余下部分??蛻?hù)可自由確定第一個(gè)還款階段歸還的本金金額,最低可設(shè)為100元,剩余本金將在第二階段償還完畢。優(yōu)點(diǎn):還款初期借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況,確定歸還本金的數(shù)額,大大減輕還款壓力。另外,相關(guān)銀行還對(duì)辦理貸款的客戶(hù)推出優(yōu)惠措施,減免相關(guān)的評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。缺點(diǎn):因第一階段減少了本金歸還的金額,在后一階段每月歸還的金額將比普通的還款法多,要支付更多的利息。適合人群:主要是首次置業(yè)、工作時(shí)間短、具有發(fā)展?jié)摿Φ哪贻p人,以及其他需要在貸款初期減少還款壓力的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。十銀行或自己資金待完善名詞解釋:按揭開(kāi)放賬戶(hù)貸款是將客戶(hù)的按揭貸款賬戶(hù)與存款賬戶(hù)關(guān)聯(lián),當(dāng)存款賬戶(hù)中的余額高于約定的額度(銀行規(guī)定貸款人約定存款余額不能低于1萬(wàn)元)時(shí),客戶(hù)便可以委托銀行或自己通過(guò)網(wǎng)上銀行、網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)等渠道全部或部分歸還貸款;當(dāng)有新的資金需求時(shí),也可通過(guò)上述渠道在貸款額度內(nèi)隨時(shí)取得貸款。優(yōu)點(diǎn):能滿足客戶(hù)多方面的金融需求。一方面,當(dāng)資金充裕時(shí),購(gòu)房者能充分利用賬戶(hù)中的閑置資金及時(shí)歸還貸款,從而節(jié)約較多的利息;也可用賬戶(hù)中的資金購(gòu)買(mǎi)高收益的理財(cái)產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)收益最大化。另一方面,當(dāng)客戶(hù)有資金需求時(shí),還能夠在銀行的承諾額度內(nèi)即刻取得貸款。缺點(diǎn):還款額有限制,不適合流動(dòng)存款少的工薪階層。適合人群:經(jīng)常有大量閑置資金且對(duì)資金的流動(dòng)性有很強(qiáng)需求的私人企業(yè)主。十電子銀行借貸名詞解釋:辦理該業(yè)務(wù)前,購(gòu)房者需在銀行辦理個(gè)人住房抵押循環(huán)授信。辦理該業(yè)務(wù)后,客戶(hù)只要設(shè)置好關(guān)聯(lián)的還款賬戶(hù),該賬戶(hù)的活期存款超過(guò)約定的部分,每天都會(huì)自動(dòng)用于提前還款。當(dāng)客戶(hù)資金緊缺時(shí),只需要通過(guò)電子銀行就能馬上在授信額度內(nèi)從銀行借取資金(貸款利率按房貸合同簽訂時(shí)的利率執(zhí)行,比普通商業(yè)貸款

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