地產公司戰(zhàn)略規(guī)劃

龍湖規(guī)?；掷m(xù)成長之路2007年1內容公司發(fā)展目標公司戰(zhàn)略業(yè)務戰(zhàn)略2公司發(fā)展目標上市房地產企業(yè)正在快速成長

2006年上市房地產企業(yè)平均銷售增長率預計將達到54%

250.00%

210.68%

200.00%

150.00%

99.74%

101.33%

100.00%

84.45%

61.32%

53.51%12.40%25.23%35.89%

35.96%

38.02%42.27%50.00%

0.00%北辰實業(yè)雅居樂中國海外萬科華潤置地

合生創(chuàng)展金地招商地產

上海置業(yè)復地富力首創(chuàng)置業(yè)數據來源：IBES分析師預測數據庫，截止至2007年1月22日的更新數據。

4領先企業(yè)規(guī)模與增速并升

規(guī)模最大的5家上市公司預計06年平均銷售收入超過100億，達到百億前03-

05年的復合增長率為36%，達到百億后06-08年的復合增長率將上升到40%20,30954.11%46.73%0.50.620,00025,00014,07140.01%41.12%0.30.415,000平均收入平均增長6,96910,118

10,0004,403

18.82%4,7510.20.1

02003200420052006200720085,0000數據來源：IBES分析師預測數據庫，截止至2007年1月22日的更新數據。

5上市房地產企業(yè)已進入快速增長期6龍湖必須把握住行業(yè)發(fā)展節(jié)奏快速成長否則將被邊緣化72007-2011年公司發(fā)展目標到2011年：凈利潤達到30億元簽約收入超過260億元基本完成環(huán)渤海和長三角中心城市布局8億元2006-2011年公司收入的年均增速將達到50%

公司簽約收入將在2008年邁過100億大關

2011年簽約收入將超過260億，結算收入超過180億

261250300預算規(guī)劃148174127146185150200簽約收入結算收入3475110388850100

210200620072008200920102011說明：

2006-2011年結算口徑數據取自06年財務預算，2010-2011年簽約收入按年均增長40%的速度規(guī)劃。

9億元2011年公司凈利潤超過30億元

2011年簽約口徑利潤超過30億，結算口徑利潤超過20億預算規(guī)劃38.91454017.8620.4620253530

26.84簽約利潤結算利潤5.8410.2215.0913.3211.5616.0615102.483.1650200620072008200920102011說明：

2006-20011年結算口徑數據取自06年財務預算，2010-2011年簽約口徑凈利潤按12.5%的06-09年平均簽約口徑凈利潤率計算。

10億元2011年公司員工人數達到1700人復合增長率39%17702000180069088016001400

124012004701000

800

600

400

200

020072008200920102011說明：

公司發(fā)展所需人力資源按以下方式估算：新公司人數的增長測算按第一年60人，第二年130人，第三年達到持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展所需的

的210人。

11公司戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略的關鍵在于回答：為實現公司的持續(xù)增長，公司應如何進行區(qū)域布局業(yè)態(tài)布局集分權控制13中國市場領先企業(yè)的終局判斷業(yè)態(tài)+

城邦型經濟體

領先企業(yè)多業(yè)態(tài)布局發(fā)展模式地域小、土地稀缺、由政府集中供給且不均衡

中國

領先企業(yè)終局特征：

在單一城市內多業(yè)態(tài)布局

在全國范圍內多區(qū)域布局地域大且區(qū)域發(fā)展不平衡、土地政府供給且不均衡、產業(yè)化程度低、–勞動力成本低

大陸型經濟體領先企業(yè)多區(qū)域布局發(fā)展模式+地域大且區(qū)域發(fā)展不平衡、土地市場化供給、以獨立住宅為主、產業(yè)化程度高、勞動力成本高14–地域公司戰(zhàn)略整體思路運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產品結構不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風險在少于競爭對手城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現領先業(yè)務規(guī)模在城市領先與新城市進入產生沖突時，城市領先優(yōu)先于新城市進入15龍湖持續(xù)成長之路有組織有支公司在總結多業(yè)態(tài)開發(fā)經驗的基礎上，將進入快速區(qū)域擴張的新階段

持地第一輪

快速擴張

有組織

異地擴張

異地擴張經

驗積累

多業(yè)態(tài)多

項目并聯

單業(yè)態(tài)多

項目并聯單業(yè)態(tài)單項目串聯161997-19981999-20012002-20042005-20062007-20082009-2011區(qū)域布局戰(zhàn)略運用帕爾迪模式進行全國布局17帕爾迪在全美集中于主要經濟帶進行區(qū)域布局18新城市進入策略由北向南從沿海經濟圈中心城市輻射周邊城市群用10年左右的時間完成全國基本布局

2008年進入天津，完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局，2009年進入上海、南京基本完成長三角區(qū)域中心城市布局，2010年、2011年從中心城市向板塊內其它重要城市滲透。北京

天津南京

上海

重慶成都19廣州

深圳同時兼?zhèn)滟Y源稟賦與政策支持是目標城市選擇的核心標準新城市進入標準資源稟賦?

歷史文化（重商主義的積淀）?

自然資源?

交通運輸?

城市新移民目標城市

政策支持?

政治地位?

國家特殊政策扶持?

直屬壟斷企業(yè)直接投入?

國債使用20業(yè)態(tài)布局戰(zhàn)略在每一個進入的城市成為新鴻基21在每一個進入的城市成為新鴻基

在每一個進入的城市成為NO.1或NO.2

集中于中高端市場，在城市內進行多業(yè)態(tài)布局

可售物業(yè)數量維持在高水平并快速周轉（尤其是城市化的前期和中期）

適時發(fā)展具高升值潛力的地標性投資物業(yè)獨立別墅聯排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)22城市內的業(yè)態(tài)平衡

在同一城市內不同業(yè)態(tài)產品有不同的市場周期，多業(yè)態(tài)開發(fā)可使地區(qū)

公司在不同業(yè)態(tài)產品間平衡收入，實現持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使每一個進入

的城市都能成為穩(wěn)固的根據地2005年2006年獨立別墅

√聯排別墅

√花園洋房

√聯排別墅

√獨立別墅

×花園洋房

×高層公寓

√商業(yè)物業(yè)

√高層公寓

×商業(yè)物業(yè)

×23商業(yè)物業(yè)發(fā)展思路持有型商業(yè)整體發(fā)展原則：選擇性保留租金價值高或租金增長快的商業(yè)物業(yè)。未來5年集團范圍內按不超過年開發(fā)銷售型物業(yè)15%（以后根據公司規(guī)?？梢灾饾u增加）的比例發(fā)展持有型商業(yè)物業(yè)，住宅車庫一定銷售或配售，以優(yōu)化資產結構和為未來收入結構安排做準備。商業(yè)項目選擇原則：組織能力、現金流量、開發(fā)節(jié)奏和團隊迅速取得成功

新公司一年內慎選持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過30%的單個開發(fā)項目；新公司一年后二年內，可適當選擇在商業(yè)物業(yè)面積在60%以內的單個開發(fā)項目，最好立足于選擇能在本項目實現現金流平衡的項目；新公司三年后可以拿純商業(yè)項目。24不同業(yè)態(tài)的價值貢獻銷售型物業(yè)持有型物業(yè)

公司規(guī)模的

持續(xù)穩(wěn)定增長分享城市經濟、地價增長帶來的收益25土地增值稅的全面征收將對行業(yè)產生系統(tǒng)性影響未來成功的關鍵企業(yè)盈利模式的系統(tǒng)改變對銷售和轉讓物業(yè)的增值部分征

收土地增值稅銷售型物業(yè)的快

速開發(fā)和銷售

持有型物業(yè)的開

發(fā)與經營長周期、高增值的開發(fā)模式將受到重大影響

持有物業(yè)將能更好

地平衡綜合稅負水

平26

龍湖的持續(xù)增長機制

多業(yè)態(tài)布局可使每一個進入的城市成為下一步增長的穩(wěn)定器

公司成長的節(jié)奏取決于新城市進入的多寡城市1城市2城市327銷售收入集團集團管控模式運用霍頓模式進行集分權管理28集分權原則總體原則集分權視行業(yè)競爭、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要而進行動態(tài)調整分權原則在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領域分權在地區(qū)公司核心業(yè)務職能上原則上不設集團的對應職能慎重設立集團的職能和職能模塊數量隨時警惕地區(qū)公司諸侯化集權原則在地區(qū)公司風險時間和風險點上集權管理在地區(qū)公司組織發(fā)展能力薄弱時集權管理在有規(guī)模效應的領域集權管理隨時警惕集團組織膨脹和官僚化29規(guī)模效應如何發(fā)揮規(guī)模效應？規(guī)?；l(fā)展資源規(guī)模效應

?

標準化流程與制度?

標準化產品模塊?

知識管理和資源共享機制

成本規(guī)模效應

?

集團集中采購

?

地區(qū)公司間聯動采購

?

地區(qū)公司招標采購30?

制度制定與流程梳理?

知識管理和資源共享?

一級進度計劃管控?

階段性成果管控PMO體系

公司經營活動的重心在地區(qū)公司

項目層面決策權通過PMO體系下放到地區(qū)公司31集團地區(qū)公司PMO會議運營中心?

項目預案審核與控制?

項目進度計劃審核與控制?

項目目標成本審核與控制?

項目質量與階段性成果審核與控制?

項目投資收益監(jiān)控與應對如何防范發(fā)展風險？32運營風險的戰(zhàn)略防御體系項目開發(fā)節(jié)奏滯后或

盈利下降特定業(yè)態(tài)受政策或市場影響銷售周期延長

某個地區(qū)市場低迷運營體系及早報警與應對或

地區(qū)內其他項目節(jié)奏調整

地區(qū)公司多業(yè)態(tài)平衡

全國多區(qū)域平衡33金融風險的戰(zhàn)略防御體系招行ING農行工行建行民生中行

浦發(fā)

光大

商行摩根斯坦利

花旗

美聯銀行

匯得豐34預算內主要資金來源大型戰(zhàn)略及預算外項目資

金配合3+X+F的融資格局人力資源風險的