美國(guó)對(duì)定金返還的立法及司法經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)對(duì)定金返還的立法及司法經(jīng)驗(yàn)

押金最初是為了保護(hù)承租人遵守法律和合同，并保護(hù)承租人的合法權(quán)益而確定的法律機(jī)制。然而，在實(shí)際運(yùn)作中，承租人可能濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，并利用抵押貸款制度謀取不正當(dāng)?shù)睦?。其中最典型的是租賃協(xié)議結(jié)束后，承租人以各種借口拒絕或延遲租賃押金。為防范出租人任意扣留押金,切實(shí)保障承租人的押金權(quán)利,美國(guó)各州自20世紀(jì)60年代末開(kāi)始在立法中專門(mén)對(duì)押金的返還予以規(guī)制,經(jīng)過(guò)數(shù)十年的努力,如今已出臺(tái)大量的立法成果,并積累了豐富的司法經(jīng)驗(yàn)。筆者擬對(duì)美國(guó)法中的押金返還制度予以介紹、評(píng)析,以期對(duì)我國(guó)相關(guān)立法和司法的完善會(huì)有些許借鑒意義。一、美國(guó)貸款返還法的背景和目(一)權(quán)衡利弊、最關(guān)鍵的利益在住房租賃中,押金是最為常見(jiàn)的擔(dān)保手段,也是最易引發(fā)糾紛的領(lǐng)域之一,但這一實(shí)務(wù)上的重要問(wèn)題卻長(zhǎng)期被法律所忽視。美國(guó)法在相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)未就押金設(shè)置專門(mén)規(guī)則,而是由當(dāng)事人依據(jù)契約自由原則,自行約定有關(guān)事宜。此種處理模式貌似對(duì)雙方當(dāng)事人頗為公平,實(shí)則放任了出租人濫用其優(yōu)勢(shì)地位損害承租人的利益(例如,出租人可能迫使承租人支付數(shù)額過(guò)高的押金;還比如,出租人可能向承租人收取所謂的“押金管理費(fèi)”),其中最為突出的問(wèn)題當(dāng)屬租賃合同終止后出租人拒絕或遲延向承租人返還押金。從理論上講,倘若出租人非法扣留押金,承租人自然可就此訴至法院,請(qǐng)求法院保護(hù)自己的押金權(quán)利。無(wú)奈押金數(shù)額一般不大(實(shí)務(wù)中押金的數(shù)額多相當(dāng)于一個(gè)月或兩個(gè)月的租金),訴訟所花費(fèi)的時(shí)間成本和金錢(qián)成本往往要超過(guò)承租人勝訴可以獲取的押金,權(quán)衡利弊之后,承租人只好放棄以訴訟方式進(jìn)行維權(quán),聽(tīng)?wèi){出租人任意扣留押金。出租人也正是看準(zhǔn)了這一點(diǎn),當(dāng)租賃合同終止時(shí),無(wú)論自己是否真正遭受了損失,無(wú)論承租人是否存在違約行為,出租人均會(huì)習(xí)慣性地、當(dāng)然性地拒絕返還押金(1)。(二)法的確立為保證經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)地位的住房租賃法的發(fā)展普通法的租賃制度其實(shí)是植根于英國(guó)的封建社會(huì),與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村生活緊密聯(lián)系,立法的重心在于保護(hù)出租人的利益而不是承租人的利益(1)。但進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì)后,人口激增且大量人口涌入城市,住房短缺與房?jī)r(jià)高企相伴而生,大量的中低收入階層不得不選擇租房居住。為維護(hù)住房承租人的合法權(quán)益,為保障和改善其居住環(huán)境,照顧經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)的住房承租人并予以傾斜性的保護(hù)便逐漸成為法律政策的改革取向。從20世紀(jì)60年代末開(kāi)始,美國(guó)各州的租賃法發(fā)生了有利于承租人的顯著變化,一系列限制出租人的權(quán)利、保護(hù)承租人利益的法律舉措被立法和司法所采納。也正是在這一輪租賃法的改革浪潮中,美國(guó)各州紛紛在立法中對(duì)押金的返還專門(mén)予以規(guī)制,如今已有近40個(gè)州完成了相關(guān)立法。各州的押金返還法盡管在具體規(guī)則上有所差異,但立法宗旨卻是高度一致,也即向處于弱勢(shì)地位的住房承租人傾斜,保障其押金返還請(qǐng)求權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。須說(shuō)明的是,各州的押金返還法中一般沒(méi)有專門(mén)的立法宗旨條款,其立法宗旨多是由法院在適用相關(guān)法律時(shí)進(jìn)行闡釋。例如,在格蘭伯里訴艾萊投資公司(Granberryv.IslayInvestments)一案中,法院明確指出,加利福尼亞州押金返還法的宗旨在于保障承租人盡快取回押金,防范出租人不當(dāng)扣留押金(2)。二、租賃房屋無(wú)特別事由,則認(rèn)為,應(yīng)把押金返還至租賃房屋“可返還性”是押金的一個(gè)顯著特征,當(dāng)租賃合同終止、承租人返還租賃房屋后,若無(wú)特別事由,出租人應(yīng)將押金返還給承租人。為保障承租人的押金返還請(qǐng)求權(quán)順利實(shí)現(xiàn),美國(guó)各州在立法中對(duì)有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確。(一)押金抵償?shù)姆秶鶕?jù)押金制度的基本原理,租賃合同終止后,若承租人履行了其義務(wù),則出租人應(yīng)將全部押金返還給承租人;若因承租人未履行相關(guān)義務(wù)給出租人造成了損失,則出租人有權(quán)將損失的相應(yīng)數(shù)額從押金中予以扣除,此時(shí)出租人僅有義務(wù)將扣除后的余額返還給承租人。實(shí)務(wù)中存在的主要問(wèn)題是,出租人隨意擴(kuò)展押金的擔(dān)保范圍,以各種“莫須有”的名目扣留押金,致使承租人的押金返還請(qǐng)求權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。例如,有些出租人主張,若由于第三人的原因甚至自然原因?qū)е伦赓U房屋毀損,該損失也應(yīng)從押金中扣除;還比如,有些出租人主張,即便是因承租人的正常使用對(duì)租賃物造成的合理?yè)p耗依然要從押金中扣除。有鑒于此,美國(guó)各州大都以立法的形式對(duì)押金抵償?shù)姆秶枰韵薅?以防范出租人扣留押金的隨意性。例如,《密歇根州法典》第554.607條規(guī)定:“押金只能用以補(bǔ)償租賃房屋及其附屬設(shè)施遭受的實(shí)際損害或者抵償承租人拖欠的租金及公用事業(yè)費(fèi)用”。換言之,除此之外的任何情形,出租人均不得主張扣留押金。為維護(hù)承租人的利益,法院在適用此類條款時(shí),往往嚴(yán)格遵循法條的文義,通常不會(huì)作擴(kuò)張解釋,以免擴(kuò)大押金抵償?shù)姆秶＠?在斯莫倫訴達(dá)哈曼房地產(chǎn)公司(Smolenv.DahlmannApartments,Ltd.)一案中,承租人搬離房屋后,出租人以房屋需要清潔為由扣留了部分押金。對(duì)此,法院認(rèn)為,《密歇根州法典》第554.607條所規(guī)定的“損害”是指租賃物所遭受的實(shí)體上的毀損,房屋需要清潔并非房屋遭受的損害,出租人不得以此為由扣留承租人的押金。(二)押金的返還出租人返還押金時(shí),是否應(yīng)計(jì)算并返還相應(yīng)的利息,不無(wú)疑問(wèn)。普通法中傳統(tǒng)的作法是“無(wú)息返還”,目前仍然有一些州堅(jiān)持這種作法,如《俄克拉荷馬州法典》第41115條第2款規(guī)定:“出租人返還押金時(shí)無(wú)須將持有押金期間的利息一并返還給承租人”。但也有不少州認(rèn)為,押金雖然交由出租人保管,但仍然屬于承租人的財(cái)產(chǎn),出租人保管押金期間所產(chǎn)生的利息,應(yīng)歸屬于承租人,并應(yīng)在一定期限返還給承租人。例如,《俄亥俄州法典》第5321.16條第1款規(guī)定:“如果押金的數(shù)額超過(guò)了50美元或一個(gè)月的租金,且租賃期限在六個(gè)月以上,則應(yīng)當(dāng)計(jì)算并向承租人支付押金的利息”。此外,康涅狄格、哥倫比亞、佛羅里達(dá)、伊利諾伊、馬里蘭、馬薩諸塞、明尼蘇達(dá)、新罕布什爾、弗吉尼亞等州在立法中也規(guī)定出租人在一定條件下應(yīng)將押金的利息返還給承租人。(三)押金返還中,其主要普通法中缺乏關(guān)于押金返還時(shí)間的具體規(guī)則,這不僅容易引發(fā)糾紛,也助長(zhǎng)了出租人拖延返還押金的行為。為促使出租人及時(shí)返還押金,確保承租人盡快取回押金,絕大多數(shù)州在立法中對(duì)押金返還的時(shí)間進(jìn)行了具體規(guī)定,明確要求出租人應(yīng)在一定期間內(nèi)向承租人返還押金。對(duì)此,有兩個(gè)問(wèn)題需要說(shuō)明:1.買(mǎi)受人違規(guī)的處理立法者在確定期間長(zhǎng)短時(shí)主要有兩個(gè)考量:一是要確保承租人盡快取回押金,二是要給出租人適當(dāng)?shù)臅r(shí)間發(fā)現(xiàn)并評(píng)估因承租人不履行義務(wù)給其造成的損失,以便其確定扣留押金的數(shù)額。多數(shù)州規(guī)定出租人應(yīng)在30天內(nèi)返還押金;也有的州將其規(guī)定為14天(如亞利桑那)、20天(如特拉華)、35天(如亞拉巴馬)或45天(如印第安納)。2.租賃合同終止及租賃房屋返還情況關(guān)于押金返還期間的起算點(diǎn),美國(guó)法中主要有三種立法例:(1)租賃合同終止時(shí)。如《特拉華州法典》第5514條第6款規(guī)定:“出租人應(yīng)在租賃合同終止后20天內(nèi)將押金返還給承租人”。(2)租賃合同終止且承租人返還租賃房屋時(shí)。如《俄亥俄州法典》第5321.16條第2款規(guī)定:“出租人應(yīng)在租賃合同終止、承租人返還租賃房屋后30天內(nèi)將押金返還給承租人”。(3)租賃合同終止、承租人返還租賃房屋且提供了相應(yīng)的收取押金的地址時(shí)。如《羅得島法典》第34-18-19條第2款規(guī)定:“出租人應(yīng)在租賃合同終止、承租人返還租賃房屋且提供了相應(yīng)的地址(該地址用于接受返還的押金)后20天內(nèi)將押金返還給承租人?！?四)“肯定抵償說(shuō)”若承租人未履行相關(guān)義務(wù)且給出租人造成了損失,則出租人要先從押金中扣除損失的相應(yīng)數(shù)額,再將抵償后的余額在法定期限內(nèi)返還給承租人。值得進(jìn)一步探討的是,出租人究竟應(yīng)如何進(jìn)行押金的抵償,也即抵償?shù)姆绞絾?wèn)題。關(guān)于抵償?shù)姆绞?大陸法系有所謂的“當(dāng)然抵償說(shuō)”,也即無(wú)須經(jīng)過(guò)特定的程序、無(wú)須當(dāng)事人的意思表示,即自動(dòng)發(fā)生以押金抵償承租人之債務(wù)而結(jié)算其余額之效力(1)。在“當(dāng)然抵償說(shuō)”之下,抵償系自動(dòng)、當(dāng)然發(fā)生,押金擔(dān)保的實(shí)現(xiàn)變得十分簡(jiǎn)潔,有利于節(jié)省相關(guān)成本。但這種作法難以有效維護(hù)承租人的利益,因?yàn)榈謨斚底詣?dòng)發(fā)生,承租人無(wú)從知曉是否發(fā)生了抵償、何時(shí)發(fā)生了抵償,尤其是無(wú)從知曉因何發(fā)生了抵償,如此一來(lái),承租人也就難以有針對(duì)性地、及時(shí)地就出租人不法扣除押金的行為提出異議。為此,美國(guó)法拋棄了“當(dāng)然抵償說(shuō)”,絕大多數(shù)州均在立法中規(guī)定,為進(jìn)行押金的抵償,出租人應(yīng)當(dāng)制作并向承租人交付“抵償清單”。所謂抵償清單,是指為了以押金抵償承租人的債務(wù),出租人制作的詳細(xì)羅列承租人不履行相關(guān)義務(wù)給其造成的各項(xiàng)損失及其具體數(shù)額的書(shū)面文件。關(guān)于抵償清單,尚有如下問(wèn)題值得進(jìn)一步探討:1.成因應(yīng)提出異議之所以要求出租人制作并交付抵償清單,主要是為了保障承租人對(duì)押金抵償?shù)闹闄?quán),以便于承租人能夠正確評(píng)判出租人扣留押金行為的合法性、合理性,進(jìn)而決定是否對(duì)其提出異議乃至提起訴訟。例如,在邁耶訴蘭利(Meyersv.Langley)一案中,法院明確指出,要求出租人制作并交付抵償清單,并非是不恰當(dāng)?shù)卦黾映鲎馊说呢?fù)擔(dān),其立法目的在于將出租人扣留押金的意圖和原因告知承租人,以便于承租人有機(jī)會(huì)就押金的抵償提出異議。2.未提供抵償清單之情形一般認(rèn)為,抵償清單應(yīng)當(dāng)記載租賃房屋(含附屬設(shè)施)所遭受的各項(xiàng)毀損的具體狀況,并一一對(duì)應(yīng)地列明相應(yīng)的修補(bǔ)費(fèi)用。尤其需要指出的是,抵償清單應(yīng)盡量詳盡具體,切忌籠而統(tǒng)之地泛泛而談,否則法院將認(rèn)定出租人未依法提供抵償清單。例如,在特利訴海特(Turleyv.Hyten)一案中,出租人在信件中對(duì)租賃房屋所遭受的毀損進(jìn)行了詳細(xì)描述,并寫(xiě)道“我所遭受的損失已經(jīng)超過(guò)了1400美元”,但并未具體指明每一項(xiàng)毀損所對(duì)應(yīng)的損失數(shù)額,法院因此也就認(rèn)為出租人寄送的抵償清單并不符合相關(guān)法律的要求。3.債務(wù)不履行的情形一般認(rèn)為,依法制作并交付抵償清單是出租人進(jìn)行押金抵償?shù)那疤釛l件,如果出租人未依法履行該義務(wù),則無(wú)論承租人是否存在債務(wù)不履行行為,是否給出租人造成了損失,出租人均無(wú)權(quán)從押金中作任何扣除,而是應(yīng)將全部押金返還給承租人。例如,《密歇根州法典》第554.610條規(guī)定:“出租人若未在30天內(nèi)寄送合乎要求的抵償清單,則將喪失進(jìn)行押金抵償?shù)臋?quán)利,應(yīng)將全部押金返還給承租人。”三、房屋押金的訴訟成本若出租人違法扣留押金,承租人自當(dāng)有權(quán)提起訴訟,要求出租人返還押金。但前文已提及,考慮到押金數(shù)額不大,而訴訟成本不菲,承租人實(shí)際上并不會(huì)通過(guò)訴諸法院來(lái)解決問(wèn)題。為改變這種局面,鼓勵(lì)承租人以訴訟手段救濟(jì)自己的權(quán)利,切實(shí)保障其合法權(quán)益,美國(guó)各州在立法中確立了兩項(xiàng)法律舉措。(一)多倍賠償1.押金返還法上的多倍賠償所謂多倍賠償,是指倘若出租人違反了押金返還義務(wù),承租人不僅有權(quán)要求出租人返還押金,還有權(quán)要求其支付一定倍數(shù)的押金作為賠償。例如,《羅得島法典》第34-18-19條第3款規(guī)定:“如果出租人未依法向承租人返還押金,則承租人不僅有權(quán)要求出租人返還押金,還有權(quán)要求出租人另外支付兩倍的押金作為賠償”。此外,俄亥俄、特拉華、馬薩諸塞、加利福尼亞、得克薩斯、亞拉巴馬、康涅狄格、佐治亞、夏威夷、伊利諾伊、阿拉斯加、明尼蘇達(dá)、俄勒岡、堪薩斯等州在押金返還法中均有關(guān)于多倍賠償?shù)囊?guī)定。之所以規(guī)定多倍賠償,主要是為了鼓勵(lì)承租人以訴訟手段維護(hù)自己的押金權(quán)利,同時(shí)也是為了嚇阻出租人違法扣留押金或遲延返還押金的行為。2.主觀上具有故意或惡意承租人在何種情況下能夠主張多倍賠償,各州的規(guī)定有所差異,歸納而言,主要有兩種立法例:其一,以惡意或故意為要件。有些州在立法中規(guī)定,只有出租人違反押金返還義務(wù)且主觀上為惡意或故意時(shí),承租人才有權(quán)主張多倍賠償。例如,《俄勒岡州法典》第90-300條第14款規(guī)定:“如果出租人惡意扣留押金,則承租人有權(quán)要求其雙倍返還押金”。按照這種立法例,承租人若要尋求多倍賠償,還須證明出租人主觀上具有故意或惡意,這勢(shì)必增加了承租人敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。為減輕承租人的舉證責(zé)任,確保多倍賠償制度的實(shí)效性,一些州對(duì)出租人的惡意或故意規(guī)定了較為明晰的判斷標(biāo)準(zhǔn)。例如,《得克薩斯州法典》第92.109條第4款規(guī)定:“承租人返還房屋后30天內(nèi),如果出租人既未將押金返還給承租人,也未向承租人提供書(shū)面的押金抵償清單,則推定出租人存在惡意。”其二,不以惡意或故意為要件。有些州在立法中規(guī)定,只要出租人未依法將押金返還給承租人,即可適用多倍賠償,至于出租人主觀上是否有惡意或故意則在所不問(wèn)。例如,《俄亥俄州法典》第5321.16條第3款規(guī)定:“如果出租人沒(méi)有按照本條第2款的要求返還押金,則承租人有權(quán)要求雙倍返還押金”。法院在適用該條文時(shí)明確指出,只要出租人違法扣留押金,承租人即可主張雙倍返還押金,即便出租人主觀上是善意的,也不能免責(zé)。(二)布拉斯共建法典美國(guó)有許多州在押金返還法中規(guī)定,若承租人在押金返還訴訟中勝訴,則承租人所支付的律師代理費(fèi)等訴訟成本應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)。例如,《內(nèi)布拉斯加州法典》第76-1416條第3款規(guī)定:“如果出租人沒(méi)有按照該條第2款的要求返還押金,則承租人有權(quán)要求其返還押金并支付適當(dāng)?shù)穆蓭煷碣M(fèi)”。之所以允許承租人主張律師代理費(fèi),主要有兩點(diǎn)理由:其一,最大限度地減少承租人的維權(quán)成本,鼓勵(lì)其以訴訟手段保護(hù)自己的押金權(quán)利;其二,鼓勵(lì)律師在此類小額訴訟中提供法律服務(wù),促進(jìn)押金返還法的貫徹實(shí)施。關(guān)于律師代理費(fèi),實(shí)務(wù)中還有幾個(gè)特殊問(wèn)題:1.為委托人提供服務(wù),應(yīng)允許買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)代理費(fèi),應(yīng)首先事實(shí)在有些情況下,承租人并非聘請(qǐng)律師作為代理人,而是聘請(qǐng)法律援助機(jī)構(gòu)的工作人員作為代理人,由法律援助機(jī)構(gòu)向其提供無(wú)償?shù)姆煞?wù),此時(shí)承租人是否有權(quán)要求出租人負(fù)擔(dān)代理費(fèi)不無(wú)疑問(wèn)。從已有的幾個(gè)案例來(lái)看,法院傾向于認(rèn)為出租人仍然要負(fù)擔(dān)代理費(fèi),只不過(guò)該代理費(fèi)不是歸屬于承租人,而是歸屬于相應(yīng)的法律援助機(jī)構(gòu)。2.違反律師代理費(fèi)請(qǐng)求權(quán)至于承租人在二審中所支付的代理費(fèi)是否能夠要求出租人負(fù)擔(dān),立法中缺乏明文規(guī)定,在司法實(shí)踐中,有法院對(duì)此持肯定態(tài)度。例如,在馬丁訴阿倫(Martinv.Allen)一案中,法院在判決中指出:“之所以在立法中規(guī)定勝訴的承租人有權(quán)主張律師代理費(fèi),是為了幫助承租人實(shí)現(xiàn)其押金權(quán)利并矯正出租人與承租人之間力量對(duì)比的不平衡。如果承租人無(wú)權(quán)就二審中的律師代理費(fèi)向出租人主張,那么該立法目的就難以完全實(shí)現(xiàn)。因此,我們認(rèn)為承租人如果在二審中勝訴,就有權(quán)要求出租人負(fù)擔(dān)二審的律師代理費(fèi)”。3.律師代理費(fèi)的計(jì)算在某些案件中,承租