御景水岸-空港價值研究(改)-孫博群,郭琳

空港城市價值研究?世聯(lián)地產(chǎn)2012.07謹呈：深圳恒豐房地產(chǎn)有限公司空港價值趨勢，航空改變世界前景，空港城市CBD居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城——中心門戶國際生活圈①②③④⑤航空技術(shù)的提高與航空業(yè)的全球化發(fā)展加速了資金、技術(shù)、信息在全球的快速流動產(chǎn)業(yè)的全球化轉(zhuǎn)移；產(chǎn)業(yè)價值鏈的全球化優(yōu)化配置一體化的全球經(jīng)濟；全球城市分工體系；全球經(jīng)濟格局改變?nèi)蚪?jīng)濟格局改變：全球城市體系—金融與服務(wù)中心研發(fā)科技中心城市體系全球制造業(yè)基地①1800年代后期—美國工業(yè)革命加速了全球低成本制造基地從歐洲向美國轉(zhuǎn)移；②1950年代和60年代—日本成為低成本制造基地③1970年代后期和1980年代—日本逐漸成為全球重量級發(fā)達國家，韓國轉(zhuǎn)而成為世界制造業(yè)基地④1980年代后期—低成本制造基地向快速發(fā)展的東南亞國家和臺灣轉(zhuǎn)移；⑤1990年代—中國成為世界制造業(yè)轉(zhuǎn)移的熱點⑥21世紀——研發(fā)、服務(wù)外包開始全球化梯次轉(zhuǎn)移。國際空港區(qū)是承接全球一體化的門戶與樞紐航空改變?nèi)蚪?jīng)濟格局，促進世界經(jīng)濟一體化航空改變世界的經(jīng)濟模式，成就速度經(jīng)濟與即時經(jīng)濟

21世紀的主流經(jīng)濟：以時間、通信技術(shù)與全球化為基礎(chǔ)的速度經(jīng)濟與即時經(jīng)濟。第四代通用目的技術(shù)信息通信技術(shù)（ICT）是推動當代經(jīng)濟增長根本動力，航空實現(xiàn)了速度經(jīng)濟，與ICT技術(shù)一起推動全球經(jīng)濟一體化21世紀經(jīng)濟競爭的關(guān)鍵因素：“迅者生存”（Surviveofthefastest）。

——美國著名未來學(xué)家艾爾文·托夫勒如果城市要在日益以速度、便捷、遠距離聯(lián)系為基礎(chǔ)的經(jīng)濟中進行競爭，機場就是必須的。

——thePTRCInternationalTransportConference,1993電子商務(wù)與空運共同促進以速度為導(dǎo)向的經(jīng)濟競爭。1999年通過互聯(lián)網(wǎng)零售的郵包為1.66億件，其中有70%是通過快遞業(yè)務(wù)。2003年電子零售商年運送量將達到11億件郵包。全球貿(mào)易電子商務(wù)高科技產(chǎn)業(yè)航空時代的速度經(jīng)濟2005年，通過空運實現(xiàn)了世界貿(mào)易總值的40%；現(xiàn)今美國的出口大約有54%用空運,而14年前是46%。高科技產(chǎn)品附加值高、體積較小、重量較輕，這些產(chǎn)品的運輸成本只占總成本很小一部分，但生命周期短，對市場敏感程度高，對航空運輸?shù)囊蟊葌鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)高50%,其分銷中心都位于機場附近。國際空港區(qū)是新時代速度經(jīng)濟的集聚地航空改變國際大都市的城市格局，促進空港城市興起——（產(chǎn)業(yè)集聚）2008諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者—保羅克魯格曼

國際貿(mào)易和新經(jīng)濟地理學(xué)

產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)

“中心與邊緣”區(qū)域結(jié)構(gòu)航空運輸促進新經(jīng)濟發(fā)展的第五次浪潮過程中出現(xiàn)的新的城市化模式，將產(chǎn)生空港都市，是大都市區(qū)多中心化過程中的新增長極美國達拉斯—沃斯堡高新技術(shù)區(qū)在空港周邊發(fā)展電子和信息等高科技產(chǎn)業(yè)，區(qū)域生產(chǎn)總值相當于全美國的2%左右。洛杉磯國際機場區(qū)形成了航空、國防工業(yè)制造業(yè)中心，以及電子技術(shù)、銀行、保險公司和大量商業(yè)服務(wù)中心的空港都市區(qū)，成為洛杉磯全球城市的經(jīng)濟增長極韓國圍繞仁川機場打造空港自由經(jīng)濟區(qū)，打造融國際商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、娛樂休閑區(qū)、教育區(qū)等多功能機場城市，成為國家及區(qū)域增長中心。荷蘭史基浦機場形成融金融商貿(mào)中心、商業(yè)、文化娛樂中心的綜合都市，成為荷蘭城市的重要一極。國際空港區(qū)是國際大都市新的區(qū)域增長極空港機遇加速城市繁榮，顯著拉動城市經(jīng)濟根據(jù)ICAO（國際民航組織）估計，航空運輸對世界經(jīng)濟產(chǎn)出（以GDP總量衡量）的貢獻率約4.5%。機場每創(chuàng)造100美元的產(chǎn)出，會帶動其它附加產(chǎn)出325美元；機場每創(chuàng)造100個工作崗位，會間接創(chuàng)造610個其他行業(yè)的工作崗位。機場對經(jīng)濟總量的貢獻包括直接經(jīng)濟活動、間接及引致經(jīng)濟活動（通常以乘數(shù)效應(yīng)來體現(xiàn)）。歐洲各機場對所在國家就業(yè)水平的拉動作用（就業(yè)乘數(shù)）直接貢獻間接貢獻100美元325美元100崗位600崗位經(jīng)濟拉動就業(yè)貢獻機場城市對世界經(jīng)濟的影響(ICAO2004）客運吞吐量（萬人次/年）就業(yè)拉動乘數(shù)希思羅戴高樂阿姆斯特丹5000646142500.511.222.26機場城市對國家經(jīng)濟的影響(ICAO2004)機場城市對城市經(jīng)濟的影響（Passatore1998）73%67%33%27%斯圖加特法蘭克福航空收入非航空收入ICAO2004指出，每個機場都有兩種收入來源：航空和非航空收入。機場收入絕不僅僅是客、貨運業(yè)務(wù)，同時包括其他附屬行為（商務(wù)辦公、飯店，商業(yè)倉儲，汽車租賃……）此報告同時顯示，非航空收入所占的份額正在不斷的上升?？崭蹤C遇加速城市-人口-產(chǎn)業(yè)升級仁川機場城市受教育程度統(tǒng)計（資料來源：韓國國家統(tǒng)計辦公室）以韓國仁川機場城市為例：1997年高中以上學(xué)歷的人口占比約76%，大學(xué)以上人口占比為20.1%；2001年飛機增航后高中以上學(xué)歷人口占比達到84%，大學(xué)以上人口占比為22.6%。機場城市人口受教育程度普遍較高能集聚高素質(zhì)人口第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2004201020152020空港推動第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級上上個世紀城市以港口為中心本世紀以航空新城為城市中心航空改變國際大都市發(fā)展格局，空港區(qū)將成為城市發(fā)展最核心區(qū)域美國紐約航空新城日本關(guān)西航空新城上海虹橋航空新城北京首都航空新城香港航空新城法國戴高樂航空新城航空新城將承擔(dān)中央商務(wù)區(qū)功能，CBD一個城市只有一個航空新城。正如一個城市只有一個CBD，【名品云集商業(yè)聚集】【總部經(jīng)濟商務(wù)聚合】首都機場之免稅店香港航空新城之東薈城名品店北京首都航空新城之ACLP國際大廈香港航空新城之亞洲國際博覽館北京首都航空新城之希爾頓酒店【全球資訊高端博覽】【全球連鎖五星酒店】【頂級景觀貴族休閑】【特色薈萃游覽勝地】北京首都航空新城之天竺鄉(xiāng)村高爾夫球場關(guān)西航空新城之臨空觀光城匯聚便捷交通、國際商務(wù)、高端商業(yè)、國際化生活……空港價值趨勢，航空改變世界前景，空港城市CBD（國際案例）居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城——中心門戶國際生活圈智利圣地亞哥航空新城烏斯懷亞國際航空新城巴西利亞國際航空新城巴巴多斯達國際航空新城紐約肯尼迪航空新城洛杉磯航空新城芝加哥奧黑爾航空新城美國亞特蘭大航空新城阿姆斯特丹航空新城慕尼黑航空新城蘇黎世航空新城戴高樂航空新城新西蘭航空新城韓國仁川航空新城日本關(guān)西航空新城奧克蘭航空新城吉隆坡航空新城新加坡航空新城China深圳航空新城香港航空新城上海航空新城北京航空新城倫敦希思羅航空新城每一個國際化大都市，都有一個空港新城香港航空城：集酒店、購物、會展、高端物業(yè)一體的購物天堂海堤灣畔東堤灣畔水藍天東薈城翔天廊亞洲國際博覽館航天城高爾夫富豪酒店諾富特東薈城酒店機場運營區(qū)機場毗鄰區(qū)富豪酒店高端住宅萬豪酒店萬豪酒店映灣園藍天海岸翔天廊亞洲國際博覽館機場高爾夫1大型shoppingmall---翔天廊國際博覽館天際萬豪酒店及富豪酒店富豪酒店天際萬豪酒店天際萬豪酒店日本航空城：集酒店、購物、觀光、高端物業(yè)一體的旅游圣地空港運營區(qū)毗鄰空港區(qū)機場酒店OutletSeacleGateTowerhotel日本機場臨空觀光城SEACLE機場酒店outletGateTowerhotel2日本關(guān)西機場內(nèi)部日行關(guān)西機場酒店日航關(guān)西機場酒店日航關(guān)西機場酒店日航關(guān)西機場酒店關(guān)西機場附近GateTowerhotelGateTowerhotelGateTowerhotelGateTowerhotel關(guān)西機場附近的臨空觀光城SEACLE臨空觀光城SEACLE關(guān)西機場附近的臨空觀光城SEACLE臨空觀光城SEACLE關(guān)西機場附近的outlet關(guān)西機場附近的outlet關(guān)西機場附近的outlet韓國首爾仁川機場高爾夫、娛樂場、溫泉浴場、7個室內(nèi)花園和一個韓國歷史文物的博物館SKY72高爾夫球場韓國國立中央歷史文物博物館機場航站樓博物館高爾夫仁川機場酒店仁川機場酒店3占地53平方公里大的自由經(jīng)濟特區(qū)，將投資300億美元。規(guī)劃生技園區(qū)、高科技園區(qū)、金融中心、會場展示中心、高級飯店、大學(xué)特區(qū)、韓國杰克-尼克勞斯高爾夫俱樂部、100英畝的中央公園、雙子星摩天大樓等等，整體4500萬平方英尺的辦公區(qū)、3000萬平方英尺的住宅區(qū)、1000萬平方英尺的零售區(qū)、500萬平方英尺的酒店區(qū)和1000萬平方英尺的公共區(qū)。將成為65,000人的家園，并有300,000人在此工作。永宗島游龍島舞衣島仁川機場附近的永宗島和龍游、舞衣島將被劃為經(jīng)濟特區(qū)，到2020年時建設(shè)成為航空物流和旅游園區(qū)永宗島1881萬平方米，用于建設(shè)一個工業(yè)和物流基地龍游、舞衣島則辟出703萬平方米用于建設(shè)一個綜合性旅游度假區(qū)。其中包括擁有5500間客房的8家飯店、2000間公寓、購物中心、國際會議中心、國際金融中心、海洋水族館、高爾夫球場、老人村、軌道的士等。發(fā)展航空城：設(shè)自由貿(mào)易區(qū)，打造流行時尚中心

仁川機場還想把整個永宗島建築成為一個夢幻世界，將有媲美迪士尼的大型遊樂園，更有流行時尚園地（fashionisland），機場已與法國流行協(xié)會簽署合作協(xié)議，將在機場內(nèi)打造全新的流行時尚中心。預(yù)計2020年的仁川機場，即將看到八星級的度假旅館、延著數(shù)公里海岸線開發(fā)的水上遊憩中心及世界級的大型醫(yī)療研究中心，都會在這個永宗島上一一實踐，屆時前往永宗島一遊，肯定會讓你有如置身夢幻仙境般的感覺。同時，善用鄰近機場優(yōu)勢，仁川市在機場東南邊對岸的松島區(qū)，也正在興建韓國最大的世界尖端商務(wù)城市。占地53平方公里大的自由經(jīng)濟特區(qū)，將投資300億美元進行造鎮(zhèn)計畫。除了向西填海取得土地外，現(xiàn)有土地已規(guī)劃生技園區(qū)、高科技園區(qū)、金融中心、會場展示中心、高級飯店、高爾夫球名將JackNicklaus規(guī)劃的高爾夫球場、大學(xué)特區(qū)等，還會有兩棟151層的摩天大樓。目前已取得美英等國業(yè)者進駐共同投資開發(fā)，如波特曼地產(chǎn)（PortmanHoldings）與三星及現(xiàn)代合資興建雙子星摩天大樓，經(jīng)費預(yù)估170億美元。另Gale及POSCO合資127億美元開發(fā)金融中心。英商AMEC則是出資24億美元興建連接松島及仁川機場的跨海大橋。松島國際商務(wù)區(qū)的商業(yè)中心在NortheastAsiaTradeTower（東北亞貿(mào)易大廈）65層的NortheastAsiaTradeTower將成為韓國最高的建筑、ConventionCenter（Convensia會議中心）將成為韓國最大的無立柱空間GatewayCenter和InternationalPlaza等關(guān)鍵項目中為領(lǐng)先的韓國公司和跨國企業(yè)提供4500萬平方英尺的辦公區(qū)伯爵高爾夫煙湖國際高爾夫花博會天竺鄉(xiāng)村高爾夫溫榆河高端別墅區(qū)北京國際展覽中心中國鐵路博覽館莫奈公園順義新城中心組團溫榆河高端別墅區(qū)順義新城中心組團首都機場朗豪酒店首都機場希爾頓酒店酒店圈首都機場賓館球場皇冠假日酒店北京航空城：集酒店、會展、休閑高端別墅區(qū)一體4首都機場免稅店機場周邊酒店國都大飯店天驛酒店機場周邊酒店北京首都機場希爾頓酒店機場周邊高爾夫球場天竺鄉(xiāng)村高爾夫球場伯爵高爾夫球場會議中心、新國展中心新國際展覽中心博物館中國鐵道博物館虹港大酒店上海華港雅閣酒店仙霞高爾夫練習(xí)場華納會展中心虹橋高爾夫俱樂部國際會議中心上海動物園航華公園上海虹橋機場上海虹橋機場5虹橋機場機場免稅店虹橋機場周邊酒店虹港大酒店上海華港雅閣酒店虹橋機場周邊的公園上海動物園航華公園虹橋機場周邊高爾夫球場仙霞高爾夫練習(xí)場虹橋高爾夫球場虹橋周邊的會展中心上海國際會議中心華納會展中心空港價值趨勢，航空改變世界前景，空港城市CBD居住，豪宅聚集空港深圳，航空新城——中心門戶國際生活圈香港溫榆河高端居住區(qū)，均價:3-5萬/㎡北京太谷國際高端居住區(qū)，均價:3-5萬/㎡上海東涌高端住宅區(qū)，均價:4萬/㎡香港深圳航空新城中國四大航空新城中，唯一未被挖掘的一個，與深圳城市地位完全不符航空新城聚集國際豪宅區(qū)價值潛力水木蘭亭萊蒙湖別墅嘉浩別墅順義國際學(xué)校德威英國國際學(xué)校海嘉國際雙語學(xué)校花香畦家園裕祥花園麗斯花園奧蘭苑優(yōu)山美地萬科四季花城祥云天地波特蘭花園溫榆河高端別墅區(qū)順義新城中心組團裕祥花園裕祥花園海嘉國際雙語學(xué)校裕祥花園北京首都機場周邊住宅分布項目產(chǎn)品單價棕櫚灘獨棟＼聯(lián)排3.5萬/㎡一手阿凱笛亞莊園獨棟＼聯(lián)排3.5萬萬/㎡一手麗宮獨棟7萬/㎡一手龍灣別墅獨棟＼聯(lián)排2.8-4.5萬/㎡二手優(yōu)山美地獨棟＼聯(lián)排4.0-5.2萬/㎡二手滟瀾山聯(lián)排3.2-4.3萬/㎡二手麗嘉花園獨棟2.8-3.6萬/㎡二手阿凱笛亞莊園麗宮棕櫚灘中央別墅位置：順義區(qū)天竺鎮(zhèn)、后沙峪鄉(xiāng)景觀：溫榆河交通：機場高速公路、京順路、四環(huán)路、五環(huán)路人文條件：1、臨近涉外區(qū)域——麗都地區(qū)、燕莎地區(qū)、東部使館區(qū)；2、該板塊具有景觀和人文資源差異性，具有一定的不可替代性；

3、發(fā)展基礎(chǔ)：涉外銷售與租賃的支撐，具有明顯的投資價值；4、香江天竺區(qū)域是北京最早成熟的高檔別墅區(qū)，開發(fā)時間最早的別墅區(qū)，90年初即興起；5、空港別墅區(qū)距離機場約15~20公里左右；北京空港別墅區(qū)是北京最早開發(fā)的別墅區(qū)，早期主要依托涉外銷售與租賃2002-2003年各區(qū)別墅成交比較：

區(qū)域京昌天竺/香江西山馬坡鄉(xiāng)市區(qū)別墅供應(yīng)量（套）920350250880620均價（萬元/㎡）0.95-1.5萬1.3~2.01.00.65~1.11.82004-2006年歷年各區(qū)別墅成交比較：

在外籍客戶支撐下，北京空港區(qū)別墅價格較高檀宮四方西郊花園上海虹橋機場周邊別墅分布西郊明苑別墅創(chuàng)世紀別墅新虹橋小別墅綠谷別墅西郊明苑別墅西郊一品苑樓盤產(chǎn)品單價（萬/㎡）竣工日期類型西郊明苑別墅獨棟12.5-132012年一手樓四方西郊花園別墅獨棟6.01995年二手樓創(chuàng)世紀別墅獨棟6.52000年二手樓新虹橋小別墅獨棟9.81990年二手樓西郊一品苑獨棟5.52002年二手樓文華別墅獨棟、雙拼6.21997年二手樓綠谷別墅獨棟、聯(lián)排6.351997年二手樓虹橋機場別墅區(qū)發(fā)展早，早期主要依托涉外客戶進行外銷浦東機場別墅區(qū)，外向型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟引領(lǐng)該片區(qū)別墅市場快速發(fā)展虹橋機場附近別墅區(qū)1、長寧板塊是上海別墅市場發(fā)展較早的區(qū)域之一，幾乎主宰上海別墅市場半個世紀，傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)；2、有大量的涉外客戶，為外銷別墅集中區(qū)，早期別墅樓盤非常多，上海其他任何板塊均無法匹及；3、空港別墅區(qū)距離機場約15~20公里左右；浦東機場附近別墅區(qū)1、有大量