第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律第三章房地產(chǎn)開發(fā)的程序第四章現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值分析第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)概述1.房地產(chǎn)的概念1）從物質(zhì)實(shí)體上來理解，房地產(chǎn)指土地及定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱。房地產(chǎn)土地構(gòu)筑物其它附屬物

建筑物土地，指地球表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。海洋海洋土地（陸地及內(nèi)陸水域）廣義土地土地（陸地及內(nèi)陸水域）狹義土地海洋狹義土地空氣、植被光、熱等地下廣義立體土地

建筑物，一般指房屋。房屋是能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、生產(chǎn)、儲(chǔ)藏物品或其它活動(dòng)的工程建筑物，由基礎(chǔ)、門、窗、柱和頂層構(gòu)成。

構(gòu)筑物，除房屋以外的工程建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、蓄水池等。

其它附屬物，與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會(huì)破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。例如如為了提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，種植在地上的樹木、花草、埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施等。

2、從權(quán)益方面來理解，

法律意義上房地產(chǎn)本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是寓于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利。……租賃權(quán)抵押權(quán)使用權(quán)占有權(quán)所有權(quán)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的權(quán)益特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)的物權(quán)是以登記為公示方法。從法律的角度看，未經(jīng)物權(quán)登記的房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人其實(shí)沒有任何的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，即使你實(shí)際占有著它，它也還不是你的合法財(cái)產(chǎn)，你無法有效地行使你的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

[案例]張女士從某開發(fā)商處購得一套商品住宅，并按合同付清了購房款，開發(fā)商也如期交了房。但由于種種原因，張女士一直未去房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記，也就沒有取得《房屋所有權(quán)證》。兩年后的某天，張女士突然接到法院通知，令她限期搬出所購的房屋，原因是她并不是這套房產(chǎn)的合法權(quán)利人。2）房地產(chǎn)所有權(quán)在我國目前的土地管理制度下是不存在的物權(quán)種類，房地產(chǎn)權(quán)利人僅僅是對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成中的房屋擁有所有權(quán)，而對(duì)房屋所占用的土地只有使用權(quán)。任何房屋所有權(quán)人其實(shí)都不能完全按照自身的意愿來行使房屋的所有權(quán)權(quán)能，房屋所有權(quán)的完整實(shí)現(xiàn)受到了土地使用權(quán)的限制?！景咐磕阌幸惶着R街的底樓住宅，如果用來做鋪面，將會(huì)為你帶來更大的收益，但是，你卻不能按照意愿自行將它改為商鋪使用！原因就是房屋下面的土地不屬于你所有，你必須按照與土地所有權(quán)人的約定用途使用土地。要想改變用途必須去土地管理部門變更土地用途。3）房屋所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能可以發(fā)生分離，但分離后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和處分帶來很大影響。

根據(jù)我國目前的有關(guān)規(guī)定，在租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)；承租人放棄購買的，房屋所有權(quán)的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同，直至租賃期限屆滿。由此可以看出，房屋所有權(quán)的處分權(quán)能受到了限制，即必須優(yōu)先賣給承租人；同時(shí)，也對(duì)收益權(quán)能和市場(chǎng)價(jià)值有著明顯影響。4）房地產(chǎn)可以依法設(shè)立抵押權(quán)，但抵押權(quán)的設(shè)立限制了房屋所有權(quán)的效用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。

由此可以看出，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后,房屋所有權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的收益、處分權(quán)能的行使都受到了限制，即需征得抵押權(quán)人的同意。房地產(chǎn)：土地、建筑物及其他地上定著物及其衍生的權(quán)益。

——本書

房地產(chǎn)：土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

——國家《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

2.房地產(chǎn)的種類

從開發(fā)程度上來劃分，房地產(chǎn)可以分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型。1）土地土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型。依據(jù)土地所處的狀態(tài)不同，可以分為可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)才能建設(shè)的毛地。2）在建工程已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是建設(shè)工程中的一種中間形態(tài)。農(nóng)村土地城市土地征收3）建成后物業(yè)居住物業(yè)，投資居住物業(yè)的目的有兩個(gè)，一是自用，二是置業(yè)投資。交易規(guī)模小，但交易量很大。商業(yè)物業(yè)，投資性物業(yè)或收益性物業(yè)，涉及資金數(shù)量巨大，以機(jī)構(gòu)投資為主。位置影響較大。工業(yè)物業(yè)，包括重工業(yè)廠房（交易少）、輕工業(yè)廠房（介于兩者之間）和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房（適應(yīng)性強(qiáng)）等。特殊物業(yè)，包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)。市場(chǎng)交易少，其投資為長期投資，依賴日常經(jīng)營活動(dòng)來回收投資和賺取利潤。第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特性1.位置固定性或不可移動(dòng)性

“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，充分說明了房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在，說明了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。同時(shí)，其不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客具有吸引力，即能夠獲取利潤。2.壽命長久性房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間，其經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的標(biāo)志是：收益=成本。自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，到建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用時(shí)止的時(shí)間。一宗房地產(chǎn)可以獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，但只能獲取一個(gè)自然壽命。3.適應(yīng)性

適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。通過調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。房地產(chǎn)適應(yīng)能力的好壞，直接決定著其面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)。4.不一致性（各異性）各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。而作為業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同，有特色或者是標(biāo)志性的物業(yè)，可以給投資者帶來更高的關(guān)注度、知名度、良好的信譽(yù)等等。瑞士建筑師赫爾佐格和德梅隆江歡成

，中國工程院院士5.政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。2011年國家出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控市場(chǎng)(金融政策、貨幣政策、土地政策、稅收政策等)，2011年9月以來，百城平均價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，11月十大城市環(huán)比全線下降，調(diào)控效果明顯。存款準(zhǔn)備金，也稱為法定存款準(zhǔn)備金或存儲(chǔ)準(zhǔn)備金。是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。中央銀行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率?？梢杂绊懡鹑跈C(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。6.專業(yè)管理依賴性

前期的投資建設(shè)、項(xiàng)目融資、市場(chǎng)營銷以及后期的物業(yè)管理均需要專業(yè)人員。7.相互影響性

相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。第三節(jié)房地產(chǎn)投資的類型投資，就是投資主體為了獲取預(yù)期收益，投入一定量的貨幣，并使其不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)?；蛘哒f，投資是將一定數(shù)量的有形資產(chǎn)或者是無形資產(chǎn)投入到某種對(duì)象或事業(yè)中，以取得一定的收益或社會(huì)效益的活動(dòng)。投資分為很多類型，從總體上來說，分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。

房地產(chǎn)投資，是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。1.房地產(chǎn)投資的形式（1）直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成后物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。（2）間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作．間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投賢信托公司(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。2.房地產(chǎn)直接投資1）房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)化過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。屬于短期投資。萬科地產(chǎn)（“萬科城市花園”、“萬科四季花城”和“萬科金色家園”、“萬科東海岸社區(qū)”

）、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、金地地產(chǎn)

2）房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象開發(fā)商新竣工的商品房(市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn))，也可以是舊有物業(yè)(市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn))。途徑：一是自用；二是投資目的：自用、出租（獲取經(jīng)常性收益）、投資保值、增值。3.房地產(chǎn)間接投資1）購買房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

目的：解決開項(xiàng)目資金短缺的問題；為投資者提供一個(gè)間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。例如:北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行企業(yè)債券、北京天鴻寶業(yè)等上市發(fā)行股票。

2011年6月9日，國家發(fā)展改革委辦公廳下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，以解決保障性住房的資金問題。2）購買住房抵押貸款證券

住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人作房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。銀行個(gè)人住房抵押貸款出售SPC公司，重組抵押貸款集合擔(dān)保形成信用等級(jí)較高的證券出售投資者3）投資于房地產(chǎn)投資信托公司

REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。北京國投：發(fā)行集合資金計(jì)劃募集資金，投資于商鋪。第四節(jié)房地產(chǎn)投資的利弊1.房地產(chǎn)投資之利

自然壽命長、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益。1)相對(duì)較高的收益水平

開發(fā)投資中，股本收益率可達(dá)到20%的水平，甚至?xí)^100%（利用信貸和財(cái)務(wù)杠桿）；置業(yè)投資中，每年股本收益率為15%-20%。2)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證。商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)。3)能抵消通貨膨脹的影響

通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格水平上漲水平的指標(biāo)。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。4)提高投資者的資信等級(jí)

擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。5)能夠得到稅收方面的好處房地產(chǎn)投資所得稅的稅基為凈經(jīng)營收入=毛租金-（經(jīng)營成本+貸款利息+建筑物折舊），隨著建筑物使用年限的增長，每年的收益能力在下降，所以稅法中建筑物折舊的年限比起經(jīng)濟(jì)壽命要短得多，所以使得建筑物每年的折舊要比實(shí)際損失的多，所以置業(yè)投資者稅基就比實(shí)際減少了很多。2.房地產(chǎn)投資之弊1)變現(xiàn)性差

銷售過程復(fù)雜、交易成本高，使得很難變現(xiàn)。使得投資者無力償還債務(wù)而破產(chǎn)。2)投資數(shù)額巨大

投資數(shù)額巨大，一方面使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)減少；另一方面使得小投資者望樓興嘆。3）投資回收周期較長

開發(fā)投資3到5年，置業(yè)投資，少則10年，多則20、30年。承擔(dān)的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。4)需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，所以對(duì)專業(yè)依賴性較強(qiáng)。第五節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)1.風(fēng)險(xiǎn)的概念

從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)：為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。

當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，我們就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。如圖所示的A，B,C三項(xiàng)投資，c的風(fēng)險(xiǎn)最大，B次之，A最小。2.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接導(dǎo)致未來收益價(jià)值的下降。當(dāng)收益是通過分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最