怡庭連鎖酒店武漢歸元寺店運(yùn)營(yíng)分析報(bào)告

怡庭連鎖酒店武漢歸元寺店運(yùn)營(yíng)分析報(bào)告一、 市場(chǎng)營(yíng)銷策略及客房產(chǎn)品特色定位歸元寺店定位為中檔經(jīng)濟(jì)型連鎖品牌酒店.這是由歸元寺店自身物業(yè)條件及市場(chǎng)環(huán)境打算的。地段及物業(yè)配套特點(diǎn)打算了歸元寺店最好選擇高檔經(jīng)濟(jì)型路線，而物業(yè)容積也不容許我們選擇綜合消遣設(shè)施小而全的星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)模式。另外，周邊三公里圈內(nèi)無高檔星級(jí)酒店，低檔酒店有漢商的白云賓館和對(duì)面的知音飯店均開業(yè)十多年的國(guó)營(yíng)老酒店，面臨設(shè)施老化，治理落后，效勞低劣的通病?，F(xiàn)行的物業(yè)租金價(jià)格，也為這種群眾型酒店供給了現(xiàn)實(shí)可行性。歸元寺店地段分析：優(yōu)點(diǎn)：靠近風(fēng)景名勝歸元寺，周邊將打造武漢文化中心廣場(chǎng)；靠近漢陽商業(yè)中心鐘家村；靠近武漢交通區(qū)紐晴臺(tái)廣場(chǎng)，到達(dá)漢口和武昌的商貿(mào)中心的直線距離短，進(jìn)出便利。劣勢(shì)：工程地段不在黃金商貿(mào)區(qū)的主干道上，和怡庭湖景店的道路所在的道路格局一樣，是緊鄰主干道的步行街上。營(yíng)銷策略則遵循有限實(shí)價(jià)銷售模式。實(shí)價(jià)銷售模式是經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)營(yíng)銷的本質(zhì)特點(diǎn)，既然我們定位于經(jīng)濟(jì)型酒店，就必需遵循這一營(yíng)銷策略，否則就會(huì)不倫不類。而地段特點(diǎn)為我們供給大量外地散客流，為便于市場(chǎng)營(yíng)銷，獲得最高的平均房?jī)r(jià)，可以實(shí)行有限的實(shí)價(jià)180159元,承受特價(jià)房139元/間〔凈價(jià)〕的形式留住支付力氣有限的散客和局部特別客人，特價(jià)價(jià)。3〕客房產(chǎn)品定位成精品客房，確定要時(shí)尚、穎、靚麗，裝修風(fēng)格應(yīng)明顯區(qū)分于星級(jí)酒店。大堂裝修不必太豪華，既可節(jié)約裝修本錢，也可顯示群眾親民特性，以免嚇跑收入有限的群眾商務(wù)客人。另外大堂的利用及獲利力氣極低，不宜花高價(jià)裝修。由于該工程原為招待所，主樓客房數(shù)量為94間，另主樓頂八樓有一300m2屋頂，至少可8〔3〕1100m228130二、 經(jīng)濟(jì)型酒店和星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣比較經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)展的優(yōu)勢(shì)本錢優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)型酒店的硬件產(chǎn)品功能配置表達(dá)有用性，不需要多余的擺設(shè)，在布局和設(shè)計(jì)上，客房較小，公共區(qū)域面積較小，地皮費(fèi)用低，大大節(jié)約了初建本錢。高星級(jí)酒店一般承受的是中心空調(diào)，一間房間的使用等于每個(gè)房間都使用，而經(jīng)濟(jì)型酒店大多承受掛壁式分體空調(diào)，有客人住房就開，沒人入住就不開，節(jié)約了能源費(fèi)用。高星級(jí)酒店效勞齊全，需要員工人數(shù)眾多，人工本錢較高：經(jīng)濟(jì)型酒店由于規(guī)模較小，配套簡(jiǎn)潔，員工可以一人多崗，從而大大節(jié)約了人工本錢。價(jià)格優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)型酒店擯棄了高星級(jí)酒店豪華的大堂，未設(shè)洗衣房、游泳池、康樂中心等，重點(diǎn)設(shè)施是標(biāo)準(zhǔn)化客房。由于設(shè)備精簡(jiǎn)，酒店客房?jī)r(jià)格也隨之大幅降低。而且相對(duì)于高星級(jí)酒店而言，經(jīng)濟(jì)型酒店的固定本錢以及后期追加本錢少，保本點(diǎn)低，同時(shí)治理和效勞本錢也較低，治理和效勞率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高星級(jí)酒店的水平，經(jīng)濟(jì)型酒店具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。治理優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)型酒店合理配置人員使得組織構(gòu)造簡(jiǎn)化，便于上下級(jí)準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確傳達(dá)指令，提到工作效率；便于上級(jí)的治理，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)展的劣勢(shì)舒適度相對(duì)低，配套設(shè)施不完備。附加效勞有限。三、 經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)狀況分析及前景展望〔一〕已被市場(chǎng)承受。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在武漢的運(yùn)營(yíng)有好幾年歷史，目前本地品牌有兩家，揚(yáng)子江連鎖酒店在武613中旬開業(yè)一家城市商務(wù)旅館，初開出99元/間的低價(jià)，格外搶眼，據(jù)報(bào)道是每天爆滿，而前進(jìn)四路店則正在裝飾，估量今年年底開業(yè)，另外解放公園路一處1.5萬平米的物業(yè)〔原市政府稷圓飯店〕也在裝修改造中。而華坤賓館和坡地商務(wù)酒店也開出好幾家，生意不錯(cuò)。我們認(rèn)為真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是有全國(guó)預(yù)訂系統(tǒng)的外地品牌。如家已在武漢開業(yè)三家，生意格外紅火。另一家上海經(jīng)濟(jì)型酒店品牌莫泰連鎖旅店已于去年在武昌開出一家248168元/間的低價(jià)，三個(gè)月后出租率上升到80％，四個(gè)月后起價(jià)提高到188元/間，另外漢口竹葉山汽車市場(chǎng)四周有一家250間的連鎖店已與今年八月份開業(yè)，漢口中心商務(wù)區(qū)的王家墩店正在裝修改造中；錦江之星也加快在武漢的開店步伐，目前已簽約三個(gè)工程。〔二〕還有進(jìn)展空間全部品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的平均出租率均在90％以上，節(jié)假日更是一房難求。局部品牌以148-168元/間的低價(jià)入市，很快隨出租率的上升而調(diào)高房?jī)r(jià)，生意照舊紅火。1688除如家外，其他品牌均無全國(guó)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的支持，相當(dāng)于單體店經(jīng)營(yíng)，為的品牌供給了一個(gè)較公正的進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。近五成的連鎖店均由原經(jīng)營(yíng)不善的星級(jí)酒店或招待所升級(jí)改造而來，并未大規(guī)模擴(kuò)容而加大供過于求的局面，留有確定的市場(chǎng)擴(kuò)容潛力。類別經(jīng)營(yíng)狀況武漢星級(jí)酒店的平均出租率比全國(guó)星級(jí)出租率高，說明市場(chǎng)還有確定的容量。類別經(jīng)營(yíng)狀況計(jì)算單位星級(jí)五四三一、二非星高檔本月平均住房率％70.2076.7983.7460.7063.62本月平均房?jī)r(jià)元/間天494.72353.86211.45142.71283.26本月最高平均房?jī)r(jià)元/間天580.00492.14357.43265.00322.41本月最低平均房?jī)r(jià)元/間天375.58296.15104.0094.00183.00本月最高房?jī)r(jià)元/間天718.00618.00550.00318.00527.00本月最低房?jī)r(jià)元/間天300.00260.00100.0060.00138.001％65.5770.5370.3855.0556.161元/間天485.93353.66220.04510.64286.50備注：20233616家、四星級(jí)11359377.03280.05/間天。其中，高星級(jí)飯店〔五、四星及非星高檔〕73.70413.79/間天。武漢星級(jí)酒店大多于九十年月初開業(yè)，經(jīng)過近10年經(jīng)營(yíng)，設(shè)施設(shè)備已格外老舊，多數(shù)因品牌出租率 平均房?jī)r(jià)品牌出租率 平均房?jī)r(jià)Revpar 間數(shù)客源比例〔％〕散客協(xié)議預(yù)定會(huì)議團(tuán)隊(duì)其它揚(yáng)子江歸元寺店95云賓館知音飯店“中部崛起”戰(zhàn)略及武漢市在華中地區(qū)的特別地位支持了武漢經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁進(jìn)展，為酒店的進(jìn)展帶來足夠的客源。比較國(guó)外酒店進(jìn)展閱歷展望經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)展前景國(guó)外經(jīng)濟(jì)型酒店和星級(jí)酒店客房數(shù)量比是7：3，而我國(guó)這一比例不到3：7，而大量的社會(huì)旅館招待所因產(chǎn)權(quán)問題，自身設(shè)施設(shè)備及經(jīng)營(yíng)觀念緣由，根本上處于旅客不能不愿去住的狀態(tài)，而民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的興起及自由行旅游客人及本地時(shí)尚休閑客流的不斷涌現(xiàn)，為經(jīng)濟(jì)型酒店供給大量客源，其市場(chǎng)需求格外巨大。這點(diǎn)被經(jīng)濟(jì)型酒店在沿海興盛城市的市場(chǎng)表現(xiàn)所證明?！踩持苓吘频杲?jīng)營(yíng)狀況分析該商圈座落在漢陽中心地區(qū)，周邊店鋪林立，酒樓、消遣、小吃配套齊全?，F(xiàn)就酒店經(jīng)營(yíng)狀況列表如下：表一因未連鎖經(jīng)營(yíng)，多數(shù)上門散客比例過高，而這局部客人是不穩(wěn)定的，是我們爭(zhēng)奪主要客源，并可通過會(huì)員制便利加以穩(wěn)定。表二品牌優(yōu)勢(shì)地段設(shè)施設(shè)備效勞便利性配套停車場(chǎng)地怡庭歸元寺店好一般優(yōu)好好好揚(yáng)子江歸元寺店優(yōu)一般一般好好好白云賓館差一般差差差一般知音飯店差優(yōu)差差差無〔四〕SWOT〔見附表〕〔五〕產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要留意的幾個(gè)問題品牌：如將市場(chǎng)比方成大海，企業(yè)則是汪洋中的一葉小舟，只能走規(guī)模路線方能抗擊風(fēng)浪，而品牌則是規(guī)模的連接鍵，是小船兒的發(fā)動(dòng)機(jī)，這方面成敗的案例舉不勝舉，在此就不再一一排列了。產(chǎn)品特色和共性設(shè)計(jì)：走品牌路線成就必需產(chǎn)品市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，共性特色詳明，為迎合年輕客人，努力打造溫馨、浪漫、時(shí)尚、高雅的客房。修理保障：酒店經(jīng)營(yíng)是三年一小修，五年一大修，而經(jīng)濟(jì)型酒店因裝飾用材經(jīng)濟(jì)而使用壽命有限，再加上低端客源社會(huì)公德心有限而造成設(shè)施設(shè)備更速度加快，修理保障基金的提取并落到實(shí)處是酒店的生命線，這方面的問題在圣陶沙表現(xiàn)格外突出，這就要求酒店投資者一開頭就要將這一問題提到?jīng)Q定企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)生存進(jìn)展的高度來對(duì)待，修理保障基金應(yīng)保持在營(yíng)業(yè)額的1%左右.另外要限制使用地毯、木地板。特別公共區(qū)域是確定不能使用地毯的。門窗的隔音隔熱性能要特別留意。能耗物料把握能耗是酒店一筆格外重要的開支，為誠(chéng)信長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，我們不能將能耗節(jié)約在客人頭上，否則是飲鴆止渴，無異于。只能省在設(shè)備設(shè)施的節(jié)能特性上，故空調(diào)系統(tǒng)必需上頂尖節(jié)能品牌空調(diào)，哪怕前期貴一點(diǎn)也是值得的。四、 投入產(chǎn)出分析〔一〕基建裝修費(fèi)用：1. 主樓〔1〕+附樓〔3〕3613+316=4000m2*400/m2=1602. 附樓〔2〕1093.59m2*800/m2=90〔2重蓋樓測(cè)算〕院內(nèi)民宅外里面美化和院內(nèi)停車場(chǎng)裝修美化10萬260〔二〕設(shè)備選購(gòu)費(fèi)用：消防監(jiān)控系統(tǒng)：15電視、照明、通訊、電腦系統(tǒng)、鍋爐、自然氣管網(wǎng)費(fèi)用：60萬。3.客房空調(diào)及公區(qū)空調(diào)：130*3500+4*3500＝474.客房家具、布草：130*2500+130*1000＝45.5咖啡廳及廚房設(shè)施設(shè)備費(fèi)用：20萬電梯一臺(tái)：20其他不確定費(fèi)用：50257.5*4/間〕〔三〕收入推想：1.客房出租收入130*80％*365*150＝569.4餐飲、商品、商務(wù)中心等雜項(xiàng)收入365*500＝18.3萬971530617.7〔四〕運(yùn)行本錢及費(fèi)用合計(jì)：1.物業(yè)年租金=1802.稅金617.7*5.8％＝35.8343.24〔7％測(cè)算〕49.42〔8％測(cè)算〕24.71〔4％測(cè)算〕6.布草洗滌費(fèi)用及酒店修理費(fèi)用25.16＝〔5/間*130*80％*365+0.5/月*12〕7.廣告及培訓(xùn)費(fèi)用158.折舊51.75〔517.5*10%〕9.物料消耗及其他費(fèi)用62萬5元*365*130*8+365*500元/*7〔30％測(cè)算〕10.31.